论不动产善意取得的构成要件

　　有学者认为：“在我国民法典起草中，应以登记公示推定力与公信力为基础，构建不动产善意取得，从而完善我国的交易安全保护制度。”

　　在我国国内，对于是否建立不动产善意取得态度支持与否定者都有。每每提到不动产的取得，最常提到的就是《物权法》。首次关于不动产的善意取得的立法承认就是出自其中第106条。但是，在理论和实践中，制度的认识和具体适用难以得到统一，很多地方是矛盾的，又或者说难以实现的。这也恰恰说明了在《物权法》中仍然有需要大力改进的地方。在本文中，主要就是针对这个现状，对不动产善意取得的构成要件进行探讨。

　　关于善意取得以及不动产，这两个词汇分开看，意思仅仅存在于表面其实就是最基本的了解。深入来说，法律中所谓的善意取得，是指无权处分人在转让标的物给第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求第三人返还原物。再者，根据我国物权法的规定，善意取得不限于所有权，其他物权也可以适用善意取得制度。

　　善意取得制度是法律在所有权的保护与安全快捷的交易之间达成的平衡，也是无权处分的一项特殊的规定。从某种程度上来说限制了所有权的效力，而且它还很特殊，其实是众多所有权保护中的例外。正如前面所说，这篇论述左右不过是对《物权法》中不动产善意取得构成要件相关体系漏洞的完善，当然还包括了平衡不动产善意取得制度与相关法律制度之间的协同作用。

　　虽然我国当前是承认这一制度的，依然对于建立完整不动产善意取得制度在民法学界就“对是应否赋予登记以公信力”这个问题是态度不一的。所以，此文主要是以物权法为基础,通过对相关案例的分析等来对不动产善意取得的构成要件进行汇总整理。

　　善意取得也被称为及时取得，是世界各国尤其是大陆法系国家广泛采用的一项民事制度，是指财产占有人处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意且是有偿的，则受让人将依法取得该财产的所有权或者他物权。它是法律对所有权保护和交易便捷两种价值的利益衡量之后作出的选择。在我国《物权法》颁布之前，传统民法理论均认为善意取得只适用于动产物权，不适用于不动产物权。因不动产物权有登记制度，其权利主体依登记而定。我国法律和司法解释虽然没有明确的规定，但长期以来善意取得只适用动产物权的民法理论一直指导着我们的审判实践，成为我们处理案件的依据。

　　不动产物权善意取得的概念界定为：受让人基于善意信赖不动产物权登记的公信力而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产物权已经登记于受让人名下时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意受让人也即时取得不动产物权的所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。

　　法学界根据日耳曼法中的“以手护手”原则，认为是物权的外在表现形式，占有动产物权者即推定其为动产物权的所有者。对动产物权享有权利者也必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。因此，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所有人就只能向占有人请求损害赔偿，而不能向第三人请求返还该物权。第三人依据“以手护手”原则取得物权所有权，是原权利人由于丧失对物的占有导致对其物的权利效力减弱的逻辑结果，而且在此也无须考察第三人是善意还是恶意。由此可见，“以手护手”原则与善意取得制度还存在一定的差距。善意取得制度是在对“以手护手”原则进行否定之否定的基础上应运而生的。由于其在阻断所有人对其物的追及力，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用，善意取得制度从产生之日起就因其所特有的制度功能而受到各国民法的接受并不断得到发展，成为目前世界各国通行的善意取得制度。我国《物权法》力排颁布前学界多数坚持的不动产物权善意取得否定说，确立了不动产物权的善意取得制度，是我国物权法的一大特色，符合我国的国情和要求。

　　《物权法》规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，但符合善意取得构成要件的除外。根据该规定，“无权处分”是善意取得制度适用的前提。尽管该条中没有明确将“无权处分”作为善意取得的构成要件列举出来，但由于该条将其作为前提条件，所以，从体系解释的角度来看，“无权处分”是善意取得的构成要件之一。

　　为了适应我国社会和经济发展的客观需要，在借鉴发达国家和地区的立法经验的基础上，我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。在此基础上，同条对善意取得及其构成作出了较为系统的规定，即：除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　《物权法》的上述规定，首先作为一种原则，肯定了任何交易的前提是交易人具有处分权，所有权应受到保护的立场，并确认无权处分不仅侵害了他人的财产权，同时也破坏了交易安全，即静态的安全。伴随着无权处分，其法律后果是所有权人的追回权的产生。这是所有权作为绝对权的应有之意；同时，作为无权处分的例外，《物权法》承认善意取得制度，在一定条件下，确认了无权处分人和第三人之间的交易导致的权利转移有效，保护了交易的动态安全。

　　根据该规定，“无权处分”是善意取得制度适用的前提。所以，从体系解释的角度来看，“无权处分”是善意取得的构成要件之一。不动产的善意取得制度中，对于“无权处分”应作扩大理解，而不能采取狭义理解的观念。此处所说的“无权”不一定是无所有权，无处分权同样也是无权处分，譬如，在登记错误的情况下，如果登记簿上错误记载的权利人进行处分行为，也构成无权处分，因为错误的登记记载并不能使其因此获得处分权。

　　转让人在无权处分财产时，都要与受让人订立合同。我国《物权法》没有将无权处分的合同是否有效作为善意取得的要件，由此引发一个问题，即在适用善意取得时，是否要确认转让合同的效力？物权法草案中曾经将转让合同本身的有效作为善意取得的成立要件之一，但是在该法最终通过时，这一要件被删除了。学者们存在分歧也直接影响到法院适用善意取得时，首先要认定合同的效力。

　　在不动产处分中，第三人善意并非绝对不考虑转让合同的效力问题。但是，在无权处分的情况下，如果受让人是善意的、符合善意取得的构成要件，原则上不应当再考虑转让合同的效力问题，而直接依据善意取得规则使受让人取得所有权。

　　在不动产无权处分的情况下，符合善意取得的构成要件时，不必考虑合同效力问题，这并不意味着，只要受让人是善意的，在任何情况下，都不考虑不动产转让合同的效力。善意取得必须以转让人与受让人之间的转让合同合法有效为基本前提，在适用善意取得构成要件时，必须要考虑合同是否具有无效的因素，如果合同不具有无效因素，且符合善意取得的构成要件，即使构成无权处分，真正权利人也不能根据《合同法》的规定主张合同无效。

　　除合同无效外，合同可能存在可撤销因素、效力待定因素等，如果撤销权人主张撤销或者效力待定的合同最终被确定为无效，也可能发生与前述合同无效相同的后果。但在合同可撤销情况下，必须注意，如让与人采用欺诈、胁迫受让人等手段，或者受让人存在着重大误解的情况，受让人本身就可以通过《合同法》规定获得救济，无需善意取得发生物权变动。

　　就如何判断取得人的善意，我国学界的主要争议集中在取得人是否负有调查核实的义务以及在取得人由于重大过失而未尽该义务时能否认定其为非善意。更正登记完成前，权利人或利害关系人还可以依据《规定进行异议登记，从而迅速地暂时切断登记簿的公信力，避免他人善意取得。也就是说，更正登记和异议登记就是《物权法》为了使真实权利人防止遭受他人善意取得其不动产物权的风险而提供的措施。无论何种原因造成登记簿错误，从而使真实权利人因他人善意取得而遭受损害时，登记机构即便对此没有过错，也应当向真实权利人承担赔偿责任。这种规定已经足以保护真实权利人的合法权益，因此没有必要再通过给取得人施加注意义务去过度保护真实权利人。

　　根据我国《物权法》的规定，受让人需以合理价格受让财产，才能构成善意取得。关于受让人受让财产是否必须支付对价，有两种立法模式：其一，否定主义。即不要求善意取得以有偿的交易行为为必要，基于无偿的行为，如赠与，而受让的，也可以发生善意取得的效果。其二，肯定主义。一些国家的立法规定，受让人取得所有权应为有偿行为，基于无偿行为受让的，负有返还义务。英国、X和前苏俄民法持此种观点。我国《物权法》采取的是“肯定模式”，要求受让人必须以有偿行为取得财产。为顾及原所有人的利益，在让与人无偿处分或以不合理低价转让时，受让人应对原权利人付不当得利返还义务。不动产善意取得中的价格是否“合理”，主要是以交易时的市场价为判断依据。

　　依照《物权法》和其他法律规定，应当办理登记的不动产物权主要有以下几种：一是房屋所有权和建设用地使用权。《城市房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这里的“土地使用权”也即建设用地使用权，对该类不动产，只有经登记才能最终取得或变更不动产物权。因此，只有在办理房地产变更登记手续的情况才能适用善意取得。二是应当办理登记的其他不动产物权。

　　《物权法》规定，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，才能构成善意取得。这是因为，对于依照法律规定应当登记的不动产，根据不动产物权变动规则，登记完毕，才能完成不动产物权的公示。登记才是不动产物权权属的依据，而交付或占有都不能作为不动产物权权属的依据，也就是说，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，只有经依法登记，才能发生法律效力；未经登记的，不能发生相应的法律效力。第三人在获得不动产登记后，才能取得该不动产物权。登记解决的是不动产物权的取得问题，如果不动产还没有进行产权变更登记，就没有取得不动产物权，自然不能构成善意取得，所有权人完全可以向其主张物上请求权。因此，进行产权变更登记是不动产善意取得的构成要件。

　　对于应当办理登记的特殊动产，例如机动车、船舶和航空器等。在受让人未完成登记的情况下，也不应适用善意取得。否则，容易引起交易混乱，产生不必要的纠纷。

　　《物权法》第106条，将受让人受让该不动产或者动产时是善意的，以合理的价格转让，以及转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记，不需要登记的己经交付给受让人等三项条件设置为善意取得的法律构成要件。

　　在现行《物权法》框架下如何解释善意取得的效果与转让行为的效力状态。关于转让合同的效力问题，学者们的争论并未因此而停止。转让合同有效是否应作为善意取得的构成要件，学界也争论不休。转让合同的效力问题不仅涉及法律体系的设计问题，而且在某种程度上影响不动产善意取得的适用。

　　关于转让合同的效力状态究竟如何，有人会说，这一提问并无多大意义，因为，如果善意取得的各项要件均充分，则受让人可因法律的直接规定而即时取得所有权，无须考虑作为其适用情境的转让行为本身的效力问题。

　　如果“转让合同”指的是与买卖等债权合同相分离的物权合同，对处分行为而言，处分人具有处分权系该行为的特别生效要件，如处分人欠缺处分权，处分行为效力待定；但是，处分权的欠缺除可由权利人的追认加以弥补外，还可由受让人的善意加以补足。如果“转让合同”即指买卖等合同，在成立善意取得的情形，仍应承认该转让行为的有效性。承认转让合同的效力，其目的并非为善意取得寻找权源上的合理基础，因为原始取得说可以很方便地解决这一问题。实际上，作为物权法上的一项制度，善意取得本身的法律效果仅体现在所有权取得方面，但是，作为其基础的交易关系必然还需要涉及价金的支付、迟延给付、风险承担等诸多问题。

　　那么，在我国现行法的框架之下，将“转让合同有效”的具体效力仅局限在债权效力方面，这种界定是有理有据的。

　　一般发生影响着是否构成不动产善意取得确定的是以下四种因素：

　　1.不动产交付与否是否对构成善意取得造成了影响。

　　2.受让人的过失发生在何种时间会对善意取得构成发生影响。

　　3.登记机构的登记瑕疵能否对抗第三人的善意行为。

　　4.原所有权人的过失是否对构成善意取得具有影响。

　　谢辞

　　转眼间，论文完成的渐入尾声，我的大学时光也即将结束，三年一晃眼就过去了。

　　首先，在这里要感谢我的母校：苏州农业职业技术学院。感谢这里的优秀的教学质量和优秀的学习气氛让我体验到了精彩非凡的大学生活。其次，感谢我的班主任。感谢这三年来的照顾，感谢生活中，学习上的无微不至的关怀。最后，我还要感谢的是我的毕业论文指导老师，感谢老师不辞辛苦地认真阅读并帮我指正论文中的错误，让我更好的完善论文，所以毕业论文的成功很大程度上是来源于老师的协助和帮忙，如今的效果老师功不可没。

　　在此也感谢朋友、同学和老师的帮忙才让我完成了此次论文！

　　[1]王利明，物权法研究­.北京：中国人民出版社。

　　[2]史尚宽：《物权法论》，X地区荣泰印书馆1979年版，第505页。

　　[3]刘国涛,迟美鸿.物权行为无因性理论与善意取得制度的统一性和互补性[J].同济大学学报(社会科学版)。

　　[4]刘国涛,迟美鸿.物权行为无因性理论与善意取得制度的统一性和互补性[J].同济大学学报(社会科学版),2008,03(1):20-21。

　　[5]陆兵,胡杏.善意取得制度的现实意义[N].江苏经济报,2008年。

　　[6][德]鲍尔、斯蒂尔那：《德国物权法》，申卫星等译，法律出版社2006年版，第415页。

　　[7]马栩生.登记公信力研究[D].武汉：武汉大学,2005。

　　[8]李俊丽.论不动产善意取得[D].北京：对外经济贸易大学,2007。

　　[9]全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《<中华人民共和国物权法>条文说明立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第193页。

　　[10]杨立新：《中华人民共和国侵权责任法草案建议稿及说明》，法律出版社2007年版，第7页。