不动产善意取得制度

摘要

在我们的日常生活之中通过对于流通能力和流通阻碍不同的划分习惯于将财产能够划分成动产与不动产。物权法中对动产和不动产的概念下了定义，那些土地及其地面上的建筑物和其他成分，属于不动产的范畴；那些不属于不动产的，就基本上被划分到动产的范畴。根据物权法中就动产与不动产的分类，便产生了物权法的两个基本制度分类，也就是动产物权法律制度和不动产物权法律制度。

一般来说，对于动产与不动产的划为标准为该财产移动后会不会对于其本身的价值造成止损还有就是会不会影响其自身的使用价值。一般来说不动产较为容易确定，而由于动产本身种类庞杂项目繁多，且随着生活水平和科学技术的不断进步，动产也在不断地增加。所以明确不动产的特点，确定了什么是不动产。那么除此之外的便是动产。也就能够使得立法者更好得制定相关的法律制度。

　关键词：善意取得；不动产；交易行为有效性

　　引言

善意取得制度最初是出自日耳曼法里面的“以手护手”规定，这是由于经济的持续增长随之出现的，又由于各个国家的各种新的观念的持续沟通互动，对以前就善意取得上的错误认识产生了影响，便逐渐都规定了善意取得制度。善意取得制度是民法领域至关重要的、无法替代的法律制度，是使市场的各个交易行为能够获得保障的重要依据。不过，每个国家关于不动产善意取得制度的观念存在差异，基本上可以分为肯定论与否定论。就外国的法律制度而言，瑞士、德国等国家皆规定了相对系统的建筑物善意取得制度，从而确保市场的各个交易行为的有序开展，是房屋等建筑物的市场交易行为有所制度保障，尽可能的维护善意第三人的正当利益。而日本、法国等国家就基于不动产登记制度从而保障不动产权利人的正当利益。英美法系国家则不赞同成文法典中规定的不动产善意取得制度。英美法系国家普遍适用判例法，不动产交易行为的规定也体现了善意取得制度。

第一章不动产善意取得制度概述

　　1.1 不动产的概念和特点

在我们的日常生活之中通过对于流通能力和流通阻碍不同的划分习惯于将财产分为动产和不动产。而立法者在物权法上也给予了两者不同的法律含义，对于土地及地上附着物及其他组成部分，在法律上称为不动产；而除了不动产之外的则被大致归为动产。通过在物权法里对于动产和不动产的划分，也就形成了物权法的两大制度，即不动产物权法律制度与动产物权法律制度。

那么不动产究竟是怎样形成的呢？一是因为自然属性而形成的，比如说土地还有在土地上正在生长的植物和农作物。二是由于土地的不动产性，那么在土地上的附着物一般意义上来说也是不动产，比如房屋、桥梁、道路等。

而作为法律里的重要概念，不动产在法律上具有以下特征，一是不动产权的确立为登记公示手段，这就与动产的以实际占有人推定权利人不同。产权人如果想确定自己对于不动产的所有权，需要自行到有关部门进行申报公示。二是不动产的使用权一般来说是通过设定法定用益物权来实现的，由于不动产的不可动性和产权确立的公示制度。这也就使得设定法定用益物权成为了不动产使用权体现的最好形式。不动产的特殊物质性使得在其使用上会出现许多复杂的问题。从而使得物权法上对于不动产所有权进行更多的限制和规则的制定。

　1.2 不动产善意取得制度的概念

善意取得制度最早适用于动产，该制度也可以叫做及时取得。也就是指无权处分人把相关的动产交付给买受人并接受货款，假设该买受人并不知道该处分人是无权处分人，那么就能够获得这一动产的相应权利，同时原来的所有权无权让该买受人对动产进行归还。善意取得制度需要满足3方面的条件：首先，出卖人是无权处分人；其次，买受人和无权处分人的转让行为是符合法律规定的，是需要进行交付的；最后，买受人就出卖人是否享有处分权并不知晓，即第三人的行为是处于善意的。

传统的善意取得制度即指动产的善意取得制度，而随时社会经济生活的不断发展，不动产的交易越来越频繁。善意取得制度也由动产领域逐渐拓展到了不动产领域。在传统的法学观念里认为由于不动产权的确立通常采取公示制度，则第三人不能够以不知道转让人无处分权而抗辩。但这种想法忽略了一种情况即登记名义人与实际权利人不一致的情况。因此不动产善意取得制度的确立和实行对于填补法律空白有着积极意义。

　第二章不动产善意取得制度的历史渊源与中外比较

　　2.1 不动产善意取得制度的历史渊源

不动产善意取得制度起初是由动产善意取得制度而衍生出来的，是由于经济的持续增长，为确保市场交易行为的安全有效，增加不动产的在市场流通的效率产生的制度。因此若是为了尽可能的把握不动产善意取得制度，就应该对其追本溯源。善意取得制度说到底就是法律是维护市场的静态稳定还是提高财产的流转频率。若是法律偏向确保市场的有效安定，那么就将偏向对原来的所有权人的权利的保障；若是法律偏向增加财产于市场中的交易速率，那么便将更偏向对善意受让人的权利的保障。稳定的但是效率不高的交易行为会让市场不断僵化作茧自缚。而没有安全保障的交易则会使市场陷入混乱。所以善意取得制度说到底就是为了平衡交易安全与交易效率。

古罗马时代大家都普遍坚持，不管是谁都不能够把不属于自己的权利范围内的财产转给其他人，也就是说处分人应当就处分的财产具有所有权，否则则认为转让人的转让行为具有瑕疵，原权利人有权要求善意第三人返还财产，当然此原则也有例外，那就是原权利人如果在一年内没有主张返还请求权，那么在一年期满时善意第三人自动获得转让财产的所有权。从中我们可以看出古罗马时期尚处于人类社会发展早期，法律的制定也就更偏相于维护交易市场的稳定。但随着社会的不断进步，人们日常交易的不断增加，这种只保护原权利人的法律制度，大大降低了市场交易的效率，越来越影响到了市场经济的发展，也就逐渐被人们所摒弃。之后在日耳曼法中提出了“以手护手”的原则。简单的来说就是“前手”权力的唯一保障来源于“后手”，即原权利所有人只能请求无处分权人返还财产。换句话说，原权利人以委托租赁的形式将财产交付给无处分权人后，无处分权人将财产转予第三人的。财产上的原所有权人仅有权对无处分权人请求返还原物，但是不能够对第三人请求返还。这通常也被认为是善意取得制度的渊源。

在善意取得制度诞生的早期，通常情况下只适用于动产。而随着资本主义国家经济的不断发展，特别是二十世纪初，土地私有制规模的不断扩大。不动产交易逐渐增多。而由于不动产自身的特殊性，在交易过程中所产生的问题也就更为复杂，因此怎样有效的保护不动产交易的安全也就成为了立法者迫切需要解决的问题。接下来笔者会通过对比世界上两中不同的立法形式来更明确的阐明这一问题。

2.2 不动产善意取得制度的两种立法模式

2.2.1 否认不动产善意取得的立法模式

法国和日本被普遍认为是善意取得制度不适用于不动产的国家，法学界普遍认为法日两国在善意取得制度的适用对象上排除了不动产。

《法国民法典》中第2279条明确要求，“就动产而言，对其的占有能够和权利凭证一样产生同样的效力”。从该法条就可以看出占有行为所保护的财产只包括动产。法国学者马洛里和埃勒斯认为法令中还有其他一个意思是：当占有人与真正的所有者不相等时，占有便能够作为享有权利的证明。通过该说法能够推导出：财产上的权利能够根据占有而取得，占有是对动产或者不动产享有所有权一个方式，也就是普遍认为的善意取得制度。法国民法典中的占有保护制度填补了无权处分人在对别人的财产进行转让的时候而产生的漏洞。一定条件满足后，不知情的受让人从无处分权人哪里受让标的物，依旧能够产生所有权发生主体变动的法律效力。

《日本民法典》里面规定的动产善意取得制度也是基于法国民法典中的规定。法国通过对占有行为的保护设定了动产善意取得制度，《日本民法典》中则就这一规定进一步发展，作出修正。动产占有人需要通过合乎法律规定、善意的形式对标的物进行占有，也就是说无法通过暴力、胁迫或者其他违反权利人意愿的手段强行占有别人的财产。并且，对于那些恶意占有的，法律也不会对他们的占有有所保障，占有本身应当是基于善意的，占有人不能够由于自身的原因声称对动产的真正所有人一无所知。

2.2.2 承认不动产善意取得的立法模式

在《德国民法典》中对于不动产善意取得制度也有所体现。“不动产善意取得”这个词汇不是直观的呈现于《德国民法典》的条文里面，是通过承认善意受让人可以根据对不动产办理登记的形式取得不动产的所有权，也就是所谓的不动产公信力制度。在第891到893条具体的明确了不动产登记资格、公信力以及不考虑不动产基本权利形式的情况。登记资格的确定于德国民法里面不仅存在肯定作用，也就是赋予登记权，而且存在否定作用，也就是消除登记权，善意第三人可以根据登记簿中显示的名义人为真实权利人，未在登记簿上登记的权利不存在。同时，这一规定反映了登记形式具有排除其他权利的公信力，它的主要的前提是德国的赔偿制度与实体审查制度。为了保证交易安全，不管是谁皆能认为登记的信息就是对的，尽管登记的信息里面或许会有不正确的地方或者一些权利瑕疵也依旧看做是真实权利状态。同时，法律当中还明确了申请的驳回，也就是土地登记簿里面已经记录了异议登记人，那么第三人就无法基于恶意从而享有这一土地上的权利。本文提出不动产善意取得的条件与不动产的公信方式是基本一致的，它们皆需要通过不动产登记存在错误作为基础，受让人应当是合法的、善意的、正当的完成了登记程序。所以，德国民法典里面的不动产公信相关的规定即为不动产的善意取得制度。

《瑞士民法典》参照了德国的规定，这里面也规定了不动产善意取得制度。

其中，第656条第1款、第973条第1款以及第974条第14款和德国民法典相比，该法典明确要求，第一，应当设置硬性登记要求，不动产权利的取得、变动以及各种证明的丢失都应当办理登记，没有登记和权利发生变动的法律效力没有关系；其次，对于信托登记簿的信息而言，应当支持受让人能够获得这一财产的所有权；最后，如果受让人并非善意的情况下，无权基于善意取得制度而享有该财产的所有权，该财产上原有的所有权人能够根据法律规定请求该受让人返还建筑物。

从以上两种立法模式中可以看出即便是在现代法律制度发展较为完善的欧洲。对于善意取得制度是否适用于不动产也是存在着较大的争议的。那么我国法律对于不动产善意取得制度是怎样的态度呢？

　第三章中国不动产善意取得制度之规定

　　3.1 我国民法中善意取得之规定

2007年，XXXX及其常务委员会发布了《物权法》，第106条明确要求，无处分权人把他人所有物向善意第三人进行处分的，该标的物原有的所有权人可以依照法律规定请求返还；但法律另有规定的除外，具有下述情况时，该财产上的权利转移给善意第三人。

善意第三人受让标的物的时候是基于善意。善意第三人必须以合理的价格受让标的物需要满足登记形式的已办理了登记，无满足登记形式的已进行交付。受让人根据上述法条享有该财产的权利的，原来得所有权人可以对无处分权人请求赔偿。

此为国家第一次通过法律条文的方式明确规定了善意取得制度，由此也能够发现国家就不动产善意取得制度的支持。国家也具有超前性的在法律规范中明确的规定了不动产善意取得制度。

同时推出于2020年的就是《中华人民共和国民法典》中的第三百一十一至第三百一十三条中除了明确了动产和不动产善意取得之外，同时针对善意获得动产以及遗失物的情况下，规定了其中原权利对应的消灭过程。

就不动产善意取得制度进行分析，这是非常早就在国内明确了的，并且是颁布了《物权法》的时候。但我国法学界对于此项制度仍然存在着较大的争议。其中主要分为两派，一是肯定说，此种学说认为我国确立不动产善意取得制度有两方面的现实意义，第一：通过《民法典》确立的不动产善意取得制度可以对不动产登记具备的公信力进行保证。叶金强的观点就是这两个制度之间是相互成就的，互相成就，承认了前者，也就应当承认后者。第二：不动产善意取得制度有利于促进市场的动态稳定与财产的流转效率，为交易行为的有效性增加可信度。二是否定说，这一个学说的观点就是，就不动产登记进行分析，其具备的公信力实际上是非常强的，在这样的情况下，即使出现登记漏掉或者是错误的条件下，由于第三人存在的善意，并且以认可登记制度具备的公信力作为基础形成的交易过程，从法律角度进行分析，这是要求进行保护的，从而就能够构建出相应的法律效应，也就是通过没有权利的人来获得，从而也就没有必要单独设立不动产善意取得制度。

在上文各种讨论研究的基础上，本人对于肯定说是更加赞同的。和别的各种纠纷进行比较，实际司法过程当中，和不动产交易相关的纠纷是出现的最多的。一直处在动产交易相关的纠纷过程当中，在房地产这个行业增加善意取得制度能够使得不动产善意取得涉及到的问题获得更好的处理，整体而言更加全面，效率更高。针对善意第三人实际保护方面，《物权法》还未下发以前全部是利用公信力原则进行处理的，不过两个类型的制度在机制方面是没有一点相同之处的。关于财产所有权以及交易安全方面，存在和利益相关的一个平衡性问题，这是善意取得制度最为注重的内容。而对于公信制度来说，这是以不动产登记这个非常可靠的制度作为基础的。最开始创立善意取得制度的实际目的方面，笔者认为可以从以下三个方面进行阐述考虑：

一是推动市场经济的不断繁荣，随着我国改革开放的不断深入，人们的经济生活在不断的发展。面对日渐增多的不动产交易行为和交易主体的逐渐多样化。仅仅靠一个抽象的公信原则来解决与日俱增的不动产交易争端显然并不现实。如果以具体的法律条文来确立一种制度，不仅有利于解决日渐增多的交易问题。也能够促进我国不动产交易市场的稳定起到良好的促进作用。

第二个就是在立法方面的一致性。从权利进行分析，其能够呈现在动产对应的占有以及不动产对应的登记方面，它们两个具备的可信度都是非常强的。另外就是从物权取得发展到善意第三方获得所有权，再到法律对于交易安全的保障方面，这就是构成善意取得的实际表达。上述两个类型的交易，它们只在实际交易对象方面存在不同之处。所以，通过上面的模型不仅能够对动产占有适用，一样对不动产登记是适用的。能够获得相关的结论，也就是不管是不动产还是动产而言，就善意取得制度进行分析，这些都是对它们适用的。要是只对动产相关的善意取得投入注意力的话，对于不动产交易里面的善意第三人不考虑，将暴露出这个制度本质上就具备的不足之处，也就是在普遍性质以及统一性质方面是不具备的。

就第三人善意保护展开分析，它能够通过第三人对于相关物权以善意来获取进行呈现；相同的就是，该模式还能够将善意第三人具备的公信力方面，通过物权公示来提供保护作用。对于第三人而言，其要是想得到物权，那么只要求达到善意就能够实现了。将不动产登记效力作为切入角的是不动产登记对应的公信力，而建立在获得所有权层面的就是善意取得。它们之间是紧密关联着的。要是直接不认可不动产对应的善意取得，那么存在一定概率形成不动产登记公信性被否定的尴尬局面。

　　第四章中国《民法典》体系下不动产善意取得制度的缺陷

虽然通过前面的论述我们可以看出不动产善意取得制度的确立有利于我国社会主义市场经济的发展，促进不动产交易的稳定。但由于我国的法制体系发展较晚。我国《民法典》下的不动产善意取得制度还存在着一定的缺陷。

4.1 对于“善意”与“合理”认定的不明确

在不动产善意取得制度中，善意取得要件的设立是用来为了对原所有权人的物权进行抗辩，为了加强对善意第三人取得所有权利益的保护，善意已成为该制度最关键的要素。但《民法典》没有详细规定。因此，面对复杂的市场交易，这项规定将不可避免地无法适用。从中国立法角度进行分析，其针对主观善意进行判断的一个标准就是“消极观念论”，其中的实际要求就是，对于善意第三人而言，其必须不了解或者是要求不了解别人属于无权处分他人。该要求实际上还是非常容易的，不过从现实生活来看，这一类所谓的不了解或者是要求不了解是具备非常大主观意识的，并不能用作衡量的客观标准，对于法官有着极大的依赖性，因此对于法官而言，其具备的自由裁量权实际上是非常大的，所以虽然看起来很容易，但是要实践起来还是比较难的。在《民法典》里面实际上也没有详细规定一个合理价格。就现阶段来看，针对价格方面要进行评判的话，需要通过相应的司法解释，这是以动产合理价格作为基础的，也就是和交易价格或者是市场价格进行比较，其中转让价格会比它的70%更低，正常而言就能够实施不合理价格的实际认定过程了。但是，在现实生活的申请期间，经常性就会存在非常显著的一个矛盾，也就是其中对于不动产而言，其具备的是更高的价值，在实践期间会涉及到分期付款相关的问题。按照这一条款来看，需要做到分款付款或者是直接一次性付款。所以，关于合理价格的详细要求方面，整个学界还是具备非常多不同的声音的。但是，关于合理方面，实际上在《物权法》里面是不存在确切的规定以及解释的，使得“合理价格转让”只能在立法框架内进行。这个立法框架只是一个一般性的规定，细节需要用户考虑和掌握，尤其是对法官的巨大影响。不公正、虚假和错误案件的存在基本都是上面这部分因素导致的。关于合理价格方面，法官不一样对应的衡量标准也是不一样的，经常性就会存在相同案件当中对应的判决是不一样的情况。因为赋予了法官更多的自由裁量权，因此其中就会极易出现司法腐败现象，导致司法公正受到危害。从这里能够了解到，如果能够澄清合理价格的话，那么除了能够对善意第三人具备的合法权益更加有利之外，同样能够推动市场实现更加稳定的交易秩序

在善意获得不动产当中，非常关键的构成就是合理以及善意，即使在实际界定过程中能够利用相应的外部标准来实现，不过实际上这些也就是主观上的判断过程。考虑到每一方都能够认可这样的主观判断，必须将全面而具体的标准创建出来。就《民法典》进行分析，其中规定的善意实际上是具备显著的不足之处的，也并未确切的规定举证责任、善意相关判断标准以及善意对应的时点。因为针对房地产以及动产方面，实际上是存在不一样的交付方式的，所以对于善意进行判断的标准也要求是不一样的。关于善意获得动产方面，所谓善意对应的时点就是交付，另外就是对于不动产方面，其要求就是登记，因此对于合理以及善意方面，都存在着较强的主观因素。所以在日常的司法实践中对合理和善意的标准，《民法典》应当予以明确。

　4.2 将动产与不动产置于同一制度下

就《民法典》进行分析，其相关内容当中要求对于善意取得方面，不管是动产还是不动产都要求在相同的法律里面具备一致的构成要件以及规定。本人的观点是其中存在着一定的缺陷。由于民法里面针对动产以及不动产的实际概念是不一样的，这个不一样在较多的领域都能够看出来。第一个就是其中涉及到的对象是不一样的。对于动产相关的善意取得而言，动产就是它的标的物，而不动产对应的就是不动产善意获得当中的标的物。第二个，二者实际得到的途径是不一样的。对于动产而言，其是通过交付获得的；对于不动产而言，其是在登记的基础上得到的。第三个就是二者要想进行使用的话，那么是具备相应的前提的，这个前提也是不一样的。这里从前提进行分析，对于动产而言就是占有人并非该动产对应的实际所有人。因为对于动产进行分析可知，其具备较大的特殊性，一般情况下动产真实的所有人都不会是占有人，举个例子就是动产涉及到的使用人以及保管人。而针对不动产方面，要求登记过程具备登记错误或者是瑕疵。第四个就是在主题方面二者也是不一样的。包括了原物权人、无处分权人以及善意第三人在内的就是动产善意获得相关的主体，一共就是三个；这个主体在不动产方面一共包括了四个，具体就是不动产物权人、无权处分人、登记机关以及善意第三人。

所以，在规定当中结合了动产以及不动产对应的善意取得之后，就会造成二者对应的善意取得制度存在问题，也就是实践过程中二者相关的善意取得将会存在着较大的疑惑。本人的观点就是需要分离这两个类型的善意取得。毕竟，两者的构成要素存在差异。

　4.3 对无处分权的界定不明确

尽管《民法典》中并未明确规定善意取得的前提条件是未经授权的处分，但根据制度的合理性分析，构成善意取得的前提包括了无权处分，即对他人财物没有进行处分的权利。可从两个角度理解“处分”的含义，一种是法律层面的处分概念，一种是事实层面的行为处分，包括损坏、变形等。而无权处分的概念中仅涉及了法律层面，即分离职权、转移所有权等行为，并未提及事实处分层面的处分。因此，处理动产时如果没有经过授权就是指对他人财物进行转移、处理。

此外，在《民法典》中也并未对“擅自处分”的定义与涉及范围作出清晰的界定，使得实际操作中难以推进进度。对此，学术界存在一些观点讨论。一些人认为，只要权利人登记了不动产，能够让权利人对不动产享有所有权，无论其是否真的为不动产权利人，由于登记的公证力与公信力，使得权利人合法享有了登记在册的权利，此时登记不动产就具有权利推定的重要作用。相反，有另一部分学者持不同看法，笔者也在其中。根据王利明教授的观点，登记不动产的权利推定功能并不适合界定第三人与登记权利人的交易关系，而只限用于确认物权。这是因为，在界定第三人与登记权利人的交易关系时，会关系到善意第三人与不动产权利人的利益，涉及法律的另一层面，而确认物权时，只会与已登记权利人、物权人的利益产生关联。在这种情况下，我们要重视的并非是确认物权，而是要对交易安全引起重视。这也说明了对有法定主体资格的登记债权人的处分为什么是未经授权的。因为不同的权利义务，法律出于利益平衡要进行调整，对登记债权人的主体资格进行判断时要符合实际变化。若登记债权人在已知自己没有处分权的情况下进行擅自处分，就将被剥夺其主体资格，属于非法，其处分也应当属于非法。

第五章我国不动产善意取得制度之完善

　　5.1 对于善意的认定标准

无论是法律制度还是理论学者，都未对不动产善意取得制度中的“善意”进行统一的定义界定，但学界普遍从心理学角度分析，认为“善意”是指行为人出于非主观意愿，在交易过程中无意造成的交易行为。

1、善意的含义

对于“善意”存在多种释义。根据词源，“善意”出自拉丁语，可以解释为“不清楚”。而在牛津法律词典中，则把“善意”归结为个人行为处事的出发点，若是行为方式诚实守信，或无理由推翻其主张，则其为善意，若其主张与法律制度相违背，则为非善意。学者王泽建提出，诚信对于转让方而言意味着没有重大过失和权力划分。可以从两方面理解现代的“善意”含义：第一种，行为人的主观态度没有想有损别人利益，处事动机较为单纯；第二种，在无意识状态下，行为人作出的行为虽然会产生较大影响，但本人并未意识到不妥处。其中第二个角度应当就是善意取得的善意。

2、 “善意”标准

判断善意第三方的善意，主要取决于第三方是否履行了必要的注意义务。此外，还有许多综合原因需要考虑，比如善意第三人是否对无权处分人具有充足信任度，两者交易的时间、地点、价格、关系等等。所以要在充分了解、分析“占有”和其他原因后，再对善意第三人的善意进行判断。我们无法对有权单独采取占有方式处置的卖家进行判断，并把不构成善意归结为，当善意第三人已经知晓或应该知晓时，并不知晓由于重大过失无权处分人失去了处分权。虽然按规定要以客观标准对“重大过失”进行判断，但通常可以按生活常识与实际情况进行评判标准，若判定为一般过失，则能够搭建善意。根据登记时取得的公信力，分析判断不动产善意取得制度，登记权利人的主体资格不会引起善意第三人的反对。加之善意第三人出于对登记的信心，演变成对不动产所有权的“善意”，进一步在法律保护中有了一席之地。

与动产比较，判断不动产的善意取得难度更小。可以把出于信赖进行登记，进而进行交易的善意第三人归结为善意，但要排除知晓登记中过失的善意第三人。

对于动产，只要善意第三人不知道无处分权人存在权利瑕疵，就可以认定为善意。此外，不动产善意第三人应在交易前查阅登记簿，了解相关不动产的所有权状况。如果原所有人能够有证据证明善意第三人人之前没有咨询和理解，则不构成善意。

　5.2 明确什么是合理的价格

首先要维护交易价格的合理、稳定，才能确保交易行为的安全、顺利进行，实现善意取得。根据《物权法》，其中规定了转让行为必须在合理价格下进行。即不能通过抢夺、强占、偷盗、继承等途径进行财产获得，否则不属于善意取得。在不动产善意取得制度中，要想合法获得所有权，应当通过权力转让的形式进行，具体包括受让人债务抵押、出资、出售、互惠等方式。

一．有偿转让

纵观各国所有权相关法规，并未详细规定在获得所有权时受让人应当作出哪些有偿行为。在俄罗斯联邦《民法典》中，第152条规定原所有权人可以在受让人无偿取得所有权的条件下申请恢复其权利。而在我国法律法规中，规定在自由取得时，或者对于受让人以遗产、捐赠、继承等途径获得所有权的情况，一般不采用善意取得制度，而主要是要关注原债权人的权益。受让人必须通过有偿转让的方式获得价值所有权。因此，法律需要格外注重原权利人的利益维护。善意取得制度在平衡善意第三人与原权利人的利益时，是倾向于善意第三人的，这时会引起矛盾，我们在使用这个系统时要格外注意。原权利人在受到无权处分人的处分时，可以通过善意取得制度，对其提出赔偿要求。减少自身亏损。但受让人也能够利用善意取得制度无偿获取不动产，使得原债权人利益受损，这样一来就违背了最初制定规章的目的，缺乏公平公正。因为即便原所有人在法律范围内对房产进行了回收，受让人的权益也并不会由于原权利人的行为受到损害，所以这一制度也就失去了存在的意义。

合理的价格要使不动产善意取得制度能够顺利，还必须有合理的交易价格作支撑。我国《民法典》中并未对合理价格作详细说明，因此，一般以实际市场交易情况为标准，将市场价格作为动产的合理价格。比如交易时甲方宣称能够以1万元的价格转让出价值10万元的计算机，此时在这种不合理的价格下乙方应当提高警惕，确认甲方是否拥有处分权。在这种情况下，乙方得到计算机归属权这个行为不存在善意。根据这个故事可以推及到房地产方面的问题，所以对房地产该如何定价？首先，将占有作为一种动产进行公示，将动产以不合理的价格进行转让，会让受让人对其主体资格提出疑问。然而，房地产是不同的。由于其登记的可信度，这是一个很好的理由让善意第三人来托付。即便是用较为便宜的不那么合理的价格取得了所有权，也是出于好心。另一方面来说，因为大环境的制约，也就是在中国的市场经济体制的制约下，有一些类型的房子，比如没有登记过的福利房、经济适用房以及房改房等，是没办法规定其具体的价格的。不过原则来讲，如果使用了善意取得制度就可以让这三种房子有所归。所以在这个基础之上，笔者觉得在不同情形下房子的定价是要有一定的区别的，主要包括以下这几种情况：（1）对于商品房来说，它的定价主要由以下几种因素决定，最主要的还是市场价格，是定价的依据。其次还有一些客观因素的影响，比如房间的地理位置，占地大小以及楼高等等。（2）要客观因素和主观因素相结合考虑。所谓的合理价格并不完全等同于市场价格，合理价格仅仅是以市场价格为参照，还需进行一定的调整。如果受让人是因为某些因素以低于市场价的价格获得了该房屋的所有权，那么就能够按照合理价格将其规定为受让人，这些因素可以是房间的结构风水以及通风采光等等。（3）还要考虑在签合同时规定的时间，一般来说，在日常生活中往往合同里面的定价就是合理的，然而往往交付款时并没有按照合同中规定的价格给予支付，那么这种状况是不是属于善意取得的范畴呢？有一部分专家持有这样的观点，即如果事先就已经规定好了合理价格，那么善意第三人就要保持这种善意，算作善意取得。当然也有一些专家持有相反意见，其认为因为善意第三人并没有按照之前设置的合理价格进行知否，那么对于房屋的原拥有者是有权利进行一个追偿，也就是补差价。这样对于第三人来说，其并没有损失什么利益，只是按照约定的合理价格付钱而已，所以这样的话不动产善意取得制度就失去了其作用和价值。那么在作者的眼中，这样的情况下还要顾虑以下房地产的高经济价值，也就是说一套房产不是随随便便就能全款买下的，一般来说，大家还是采取分析付款这种购买方式更多。所以在这种情况下，让善意第三人全款直接支付，从而获得善意取得这种行为是很难发声的，最起码对于大部分人来说还是较难完成的。所以只需要在签订合同的时候规定合理价格以及交付的时间，如果善意第三人在规定时间内完成了合同中的要求，哪怕不是一次性购买，也可以算为善意取得。但是如果善意第三人没能按照合同的规定按时将钱款付清，也不能算作诚信。这样讲有以下几点原因：第一，善意取得制度最终的受益人其实还是善意第三人，因为受让人是不需要支付什么金额的，那么就能够以原所有人的身份把房屋收回，这样做也不会使善意第三人的利益受损，这样善意取得就无所谓成功失败了；第二，若仅仅规定价格但却不需要对其他的款项进行支付，这样就能符合善意取得的要求，那么随之而来的也会有人利用这个制度的漏洞做一些合同欺诈等违法的行为，这样的话善意取得制度就不是收益于人了。

5.2 将动产善意取得与不动产善意取得制度分开

我国《物权法》规定动产善意取得与不动产善意取得相结合。上面已经描述了它的缺点，在这里就不过多的阐述了。在笔者的观点来看，在我国一定要把动产和不动产的善意制度做一个明晰的划分，这是因为动产和不动产总归是由区别在的。如果将这两个制度划分清晰，在加快不动产善意取得制度落实实践的同时还可以维持其交易的安全。此外，同时，在《民法典》中还能够对不动产善意取得的获取要求进行更细致的规定，比如要明确规定判断不动产是否是善意取得一定要依据登记时的合理价格。这样的细致规定可以让善意取得制度更加规范，高效。

法学界关于是否应该引进不动产善意取得制度有分歧，但《民法典》的颁布并没有结束这场争论。目前，我国还处在社会主义初级阶段，中国有自己独特的社会主义市场经济，房地产交易日益频繁，买卖双方的利益冲突日益凸显，问题日趋复杂。本文认为，我国现行的不动产善意取得制度，无论从法理上或从市场上的效用上看，都应以立法确立。这对于中国房地产市场的发展、完善和保护具有重大的理论和实践意义。

　参考文献

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