三亚市保障性住房供给问题与对策

　　1.1.1选题的背景

　　从古至今，人民的基础需求都是衣食住行。对低收入人群的住房改善，一直都是我国基础民生问题之一。如果能加快对保障性住房的建设，那么不只是对于民生，对整个社会的安定都是有着重要意义的。住房问题是国计民生的一个重要社会问题，如何能够给国家低收入人群提供保障性住房，是整个住房保障制度的重要内容，也是社会发展的必然趋势。经济越来越发达，社会也一直不断进步，人民对于住房的需求也越来越大，对于保障性住房而言，如何进行加强并积极建设，关乎到人民的基础居住条件和房地产行业的绿色发展。同时，保障性住房也是XX在民生建设方面的一个积极重大举措。只有真正解决人民的住房问题，才能提高我国的住房供给能力，最终促进国家的可持续发展。

　　1.1.2选题的意义

　　理论意义：保障性住房的建设会拉动我国的经济，而保障性住房如果大规模的推进，那么我国极其多的中低收入者就能够用很低的成本得到住房，而不必省大量的钱去买房子。对于中低收入人群来说，节省了很多钱，可以拥有更多资金去改善生活了，对国家而言，也扩大了内需。因此，对低收入人群的住房解决，是一个很重大的民生方面的问题。对保障性住房的进度加快，将使得民生改善，社会更加的和谐安定。

　　现实意义：对于城市的中低收入人群的家庭保障制度的深入研究，有着十分重要的现实意义。

　　1.2.1国内研究现状

　　在三亚市保障性住房管理中心和三亚市XX官方网站以“保障性住房”为关键词进行检索，可以发现国内关于保障性住房的很多文件和新闻，文件主要集中申报条件、适宜的申报人以及申报过程等。截止至2018年3月17日，共有相关文件和新闻9266篇。

　　由于我国经济发展不平衡、法律体系不完备等诸多原因，目前依然有很多的居民还苦恼于居住问题。我国在1998年对福利分房制度进行了取消，直到现在，国家又出台了很多对保障房的政策，形成了一个为中低收入人群而存在的经济适用房制度，为夹心层群体而存在的公共租赁房制度，为低收入群体而存在的廉租房制度，以及市场化的商品房制度。这几个制度共同组成了我国的整体住房保障制度，不过，廉租房制度却并没有发挥它的功能，由于其租房条件过高，房源特别少，质量特别差等问题，廉租房并没有发挥其真正的功效。2000年后，我国的房价增长十分迅速，特别是近十几年，房价的增长远远超出绝大多数人的工资增长以及承受能力。越来越多的经济学家关注房价的增长，而“有屋可居”也不仅仅成为现今国家需要解决的问题，同时也成为了很多中低收入家庭关注的问题；甚至很多家庭为了有“有房”背负了几十年的还贷之路。可见，保障性住房的推行以来，是国内近十年来一直处于持续高度关注之中。

　　1.2.2国外研究现状

　　英法美日等等主要的资本主义国家在保障性住房政策这一方面，拥有着十分丰富的经验。很多国外的专家学者都对大城市的住房保障政策的各个方面都有着十分深入的研究。

　　X学者亚当斯（Adams），对X的相关政策进行了研究，提出住房问题，不只是关乎到个人地位，更是其财富、权力、个人标志等多方面多意义的一个综合，交互式的体现。英国学者内维特（Nevit）指出，国家的住房政策会影响社会的安全问题，如果住房政策制度的有问题，那么会严重影响所有公民的利益，对于整个国家都会产生严重的消极作用。[endnoteRef:2]李允中国大都市保障性住房政策实施的困境与出路分析[D]2012]

　　对国外大都市保障住房政策的研究。国外的学者在住房问题方面，都是更加的注重以多种角度，各种不同的学科去进行深入研究。学者多尼森（Donnison）指出，住房问题的研究起源于四个问题，分别是：住房的需求人数有多少？在这些人数的基础上有多少家庭有住房需求？对于各个家庭而言，总需求的房屋数量有多少？对于房屋的规模建设需求都有什么？他着重强调：“房屋不只是一个居住地，也不只是交易的对象，对于居住者来说，房屋更像是一个情感寄托的所在，更像是一个家。这种对房屋的情感，对于任何国家的人来说都是一样的，所以这也是所有的地区国家解决住房问题都要去考虑的共同点。该学者还指出，制定相关的政策，要考虑到国家差别因素，要针对国家的具体情况去指定，不同地区不同国家就要制定有差异的政策。”学者卡若里（Karely）指出：“我们不只是应当思考对房屋的支付能力，还应该把住房相关的产出收入控制起来，即确保住房指出在家庭的整体支出比例，要把握到一定的范围内，不能变多。”当时的国外学者认为，这个比例应当是四分之一左右，也是一个社会允许的最大值，不过随着经济的不断发展，这个比例不会一直保持在四分之一不变，现如今，并没有一个国际性的统一比例标准。

　　学者伦德（Lund），在其出版的《理解住房政策》一书中提出：“住房作为一种资源，它的分配和结果都会影响到整个国家社会的公正公平，如果住房分配不平等，就会影响到居住人的教育水平、身体健康等等方面，但是拥有较多房源的人就会获得更加有利的地位，这种不平等情况还会以同样的原因延续到后代。”所以，住房分配不公是影响社会不公平的重要因素。该学者以伦敦为例，来阐述自己的论点，他强调，贫困家庭中长大的孩子，因为缺少住房，所以无法取得同富裕人家孩子相同的发展机会。

　　伦德特别强调了调查方法的问题，他提出一定要用实地调查的方式去了解社会真实的住房供需问题，这样才能科学严谨的研究总结。麦克唐纳（McDonald）在其《城市经济原理》一书中，对于X的低收入和弱势群体保障政策，做了详细的分析研究。WongT-C在《公房私有化》一书中，对于香港公房私有化的政策方法进行了介绍。在《守护一国》一书中，他对新加坡近百年来的住房政策以及经验进行了详细的阐述和分析，并且对国外的住房保障政策相关的文献做了详细的研究分析。[endnoteRef:3]李允国外保障性住房研究文献综述[J]2012]

　　住房保障的覆盖范围相当广泛。在我国，“福利房”、“宅基地”均为住房保障的体现。这是保障低生产力人群能够有自己的住房的制度。市场对住房进行分配，但并不是所有人都必须要花费自己的收入去购买住房，也不是说所有人都得靠市场竞争、决策来获得房屋。市场经济背景下，如果想要确保人人都有住房，XX就得制定特殊的政策，来保障困难群体的住房问题。这个制度，就被称作住房保障制度。住房保障制度，同医疗、失业、养老制度统一都是社保制度的部分。

　　2.2.1住房保障理论

　　十九世纪末，西方学者针对日益严重的社会矛盾，提出了在保持原有资本主义模式的前提下，通过XX的立法来实施社会政策，从而提升人们的物质文化田间，来舒缓阶级之间的矛盾，维护资本主义统治。其中部分具有代表性的学者，站在各个角度，对国家干预和社会福利的积极作用进行了阐述，并提出住房保障理论，对住房保障制度的发展做出了很大贡献。对各个国家的学者观点和经验进行归纳总结后，有以下几个重要理论，来支撑住房保障制度，分别是凯恩斯的经济理论、庇古的旧福利经济学、贝弗利奇的思想、住房过滤理论、倒U型曲线理论、公平效率理论等，这些理论形成了各个国家和地区住房保障制度建设的指导思想。

　　2.2.2住房过滤理论

　　住房的“过滤”，指的是住房市场一开始为高收入人群建造的房屋，在时间久了之后，房屋的质量有了下滑，与此同时新房的供应量上升，使得旧房价格下降，这时，高收入人群为了更佳的住房，会放弃自己的老旧住房，而社会中的低收入者便会接手老住房，继续使用。“住房过滤模型”是由丹尼斯·斯维尼在1970年提出的，该模型能够于住房一二级市场相互联动的前提下，针对各个收入阶层及各个等级房屋的供求关系，来更佳的在微观经济中反映房屋市场内部的具体运行规律，对于住房保障政策的研究有着重要的意义。住房过滤，指的是对高中低三个收入阶层通过由上往下的淘汰老住房从而达到住房的动态分配。因为相同条件下，老住房要比新住房便宜很多，所以过滤机制就成为了中低收入阶层去提升房屋等级的一个重要方式。所以，在1975年作于，西方经济学者共同创立了标准的“住房过滤模型”，来应用到XX关于住房保障的分析研究。“过滤模型”有很多种，彼此之间的结论也不太一样，但是都达成了同一个共识，那就是高等级房屋能够对住房过滤进行提速，国家适度减少低等级房屋的质量及价格，这样能够帮助中低收入群体加强住房保障，从而提高国家的整体住房条件。

　　（四）公平效率理论

　　公平以及效率，属于哲学范畴之内。西方经济学家对于这两个概念哪个优先，有着很大的争议。总结起来，有三个说法，其一是效率优先，支持这种说法的是X的新自由主义经济学家弗里德曼。其二是公平优先，支持这种说法的是X哲学家罗尔斯。其三是介于双方之间的，即公平效率必须要做到兼顾，支持这种说法的是X学者奥肯[endnoteRef:4]。奥肯作为研究公平效率的著名学者，创立了“公平效率替换”原理，如果太过于公平，那么整个社会的效率便会特别低下，但越是不公平，效率却越来越高。公平效率两者之间存在着不可调和的矛盾，而效率公平兼顾已经被大多数西方学者所接受。高泽敏住房保障视角下农民工住房探究[J]2012]

　　住房问题，属于社会中住房利益分配问题。住房利益分配，指的是在某种具体的社会生产模式中，住房利益主体根据其自身的政治权利或者经济权利来得到房屋利益的过程。其对于社会特定群体怎样得到房屋、得到房屋的数量、相对应的满足程度紧密相关。住房利益分配包括两种，其一是市场分配，其二为福利分配。福利住房的本质是最大程度在所有社会成员之间构建一个平等的分配住房的制度。但是它也有缺陷，就是在这个过程中会变化成为平均分配，从而更多的是强调整体的利益，而忽视个人利益，从而也造成了另外一种不公平，对于房屋分配对象的各种积极性都是一种打击，从而打消其劳动生产率，使得整个社会的财富增长受限。所以市场配置住房，是一种真正能够调节住房供需，原理是其影响市场的供需关系，从而对房屋的价格产生影响。

　　市场竞争虽然对房屋的分配有着很大的提效，但是却难以做到房屋分配的平等。所以，针对这一问题，部分专家对住房利益分配这一方面进行了深入研究，以公平效率保障这三层次的和谐一致，以住房保障制度来调节效率公平之间的矛盾。通过建立福利分配制度，来实现住房分配机会相同，并将这种不平等压制在社会绝大部分群体所能接受的程度内。住房资源配置应当秉承效率优先，同时兼顾公平这一原则，为了使得社会有更高的效率，有时甚至还需要牺牲某些平等。让XX参与进来，进行住房问题的调节，来解决住房分配不公的现象，从而扩大公平。在西方资本主义国家，市场经济下，以效率优先的基础下，也实行了很多促进公平的政策，例如遗产税、所得税的征收，向低收入人群提供食物、住房补贴、医疗补贴、残疾补贴、失业救济、教育补贴等等。

　　3.2.1资金缺口较大

　　在三亚市，保障性住房的资金补贴来源是三级XX，包括中央、海南省、三亚市，一同出资，而且保障性住房中由财政出资的资金，是通过市发改委制定计划，然后市财政局依照财政进度以及国库情况把资金划拨到相应的账户；中央的投资保障性住房的资金、省级预算保障性住房补助，都应当依照国家相关要求严格执行。资金管理方面，保障性住房相关的资金严格执行专项管理、专款专用的要求，所有人都不能挪用。资金的筹集审核要严格进行规范应用，从而提高其效率。不过对于预算中的专项资金而言，对其审计状况而言，由于某些地方财政资金短缺，比如资金没有能够依照相关规定提取，社保房售房款，使得其社保性住房建设融资没有得到很好的实施；致使预算和投入得有很大的出入。三亚市保障性住房是财政主导，由于其福利性以及公益性等特点，所以收益能力在整个供需中拥有巨大的压力，并且相关资金太依赖地方XX。并且我国是分税体系，财政能力主要在中央，所以地方难以在住房保障方面有资金能力。

　　3.2.2覆盖面太小

　　覆盖面小，落实难；由于三亚市保障性住房还远远不能满足中低收入者的住房需求，而保障性住房也还在探索发展阶段，需要XX加大投入，加强保障性住房对低收入群体的覆盖。保障性住房的房源少，供应小，而商品房库存大，供应足，这就形成了三亚的土地资源越发的紧张，成了保障房的重大影响因素之一。如果能够棚改集约土地，可能对于保障房的建设会有一定的帮助。三亚市住房保障办的姚莉科长表示，依照三亚保障性住房的总需求，并且按照三亚保障房建设的指标来看，到2020年，三亚市的保障性住房需要用土地900亩左右。随着三亚的跨越式发展，土地资源很难满足保障房的需求了。预计建设五千个保障房，要占用土地250亩左右，通过与市规划局交流后，选择了两个方案，不过两个涤指都是在棚改用地的地段。在拆迁结束之前，保障性住房不能开工。在三亚，不只是保障房的供应太少，而且商品房的销售也是逐年下降。同时，三亚的保障房还只是刚刚起步，供应量少，难以满足需求。并且农村城市化步伐加大，农村人民也不断涌入城市，大量的新就业人员在城市中，有着很大的需求，但是城市内的房价远远高于农村，并且租房也越来越贵，使得人民的房屋支付能力大幅下降。土地缺少，导致了房屋的缺口更大了，伴随三亚经济的发展，城建土地的供求使得土地受到了严格的把控，规划更加的少，保障房的供应也跟不上。另外，拆迁征地等繁杂的手续方面问题，也是保障房建设没有开工的原因之一，其土地出让金过低，使得三亚的保障房只能建设在三亚的边缘或者是特别远的郊区。

　　3.2.3监管不力

　　根据有关部门的表述，网络上某个平台的某个售房人同“同心家园”2010年分配的保障房相关申请人一致。对于这种情况，相关部门加强了监管，依照《三亚市经济适用住房管理办法》，三亚市住房保障机关统一决定，取消该申请人的保障房购买资格，而且限制其在5年之内，不能继续申请三亚的保障房。

　　现在，三亚对于保障房申请人的审查各个环节，有户籍审查、申报审查、住房审查、公示等等。这些都是很大的工作量，都要求相关的机关专业人员来执行，如果只依靠道德监管或是单位盖章是达不到监管目标的。例如，在深圳的XX公文中，保障房要求，一个家庭的年收入不能超过10000元。不过在随后的申请中，相关机关发现，很多人伪造材料，而且绝大多数人的收入不能在材料中体现。像是某人，工资单写的是收入不足10000元，不过其“隐形”收入可能相较明面上的收入高得多。所以单位的收入证明也不能反应一个人的真实收入。这一尴尬现象主要由于，个人收入的相关材料，并不一定是在专业机构获取的，缺少相关专业机构来进行确切的评估。并且个人信用和收入申报并不完善，使得人们的隐形收入很难完全被统计到。这就造成了人民收入的划分困难，理论同实践相差甚远，还有可能有人开着豪车去申请保障房的现象。在监督方面存在问题，同时再准入以及退出上也就不可能达到公平合理了。

　　保障房建设，存在延迟效应，产生这个效应的一个主要因素，就是保障房建设并不能同步于城市发展，虽然保障房附近的各种配套设施均已经通过审核，准备修建，不过却因为经济发展的因素使得保障房附近的配套设施没有按时完工，最终导致正在修建的保障房有闲置的危险。日后城市规划如果有比较大的变动，那么整个区域的保障房就很有可能长时间闲置下去。

　　而且保障房修建的土地方面的手续，是开发公司来申请办理的，费率也是按照国家标准来制定的。如果费率过高，可能也会影响保障房的闲置。整个项目施工时产生的所有税费，都是公司自己来承担的。如果保障房完成并移交，那么保障房所相关的税费就按照国家标准，分别由公司和市级财政缴纳。而公司销售特定人群的商品房以及拆迁安置房相关的税费，则分别是有公司和产权人缴纳。因为保障房的受众群体是中低收入人群，所以税收往往会增加这类群体负担。房产税扩固征收，将增加房屋所有者的房产保有成本，部分房屋所有者必将衡量利弊出售或出租闲置或多余的房子，来加大市场中房屋的供给，而后供给增加便会舒缓市场供需不匹配的问题。此外，房产税的改变能够使得房屋购买者，在买房时增加房产税这一保有成本的考虑，引导房地产市场对户型的合理选择，从而减少高房价、大户型住房的需求，提高中小户型住房的需求，进而影响供给比例，实现对住房供给结构的调节。另一方面，XX可以将增收的房产税用于公共配套设施建设和优化公共服务，提开房产品质，适应消费者需求，促进房地产市场的供给侧改革。

　　如果一个地区十分需要外部劳动力涌入，但是保障房申请条件太过于严苛，使得保障房发生闲置的现象，从而使得外地劳动力很难流入。这种情况的原因主要是地方财政对保障房的主要目标不明晰，造成保障房的建设及分配结构性失调，最终保障房并不能真正履行它的服务作用。

　　我国法律建设缺少保障房的相关法律，所以保障房在申请、定位等等方面并没有明确界定。首先，保障房和商品房，两者是分别相对的概念，保障房是XX为了解决中低收入人群而建设的只供特定人群，且租金标准较低，有着社保性质的房屋。但是保障房又分为两个部分，一个是经济适用房，一个是廉租房。保障房的机制不完善，使得其变得愈发不公平，整个审批环节包括申请、审批、公示，三个环节每一个都存在很大的漏洞，使得保障房并不能同预期效果一样，真正保障中低收入人群，公平受到了很大的挫伤。

　　其次是对政策的监管出现问题，被保障对象存在异化问题。因为经济适用房都是低价房，所以XX在开发商选取的时候，对其有着明文规定。不过在执行的时候，大多数合同只是存在于形式，XX对开发商的监管机制并不完善，使得XX的各种补贴付之东流。换句话说，项目招标的时候，XX还可以做到对开发商的各个方面予以较为严格的审核，不过后面的建设销售，却不能有科学合理的监管约束。目前房地产行业拥有着很高的利润，百分之三的限制并不能满足开发商的贪欲，实际操作中，XX监管很难对他们的各种非法牟利手段加以限制。并且，销售中还存在对申请人信用收入审核机制完善的问题，使得公平更加难以实现。

　　当前，对保障房的要求只有准入，并不存在退出机制，使得福利变的固话。就算有退出机制，当转售公售房时候，同样会存在福利外溢现象。我国只有健全退出机制，才能真正的保障符合准入资质的人民的利益，并且可以使得福利固化现象减弱。退出条件一般有常态退出和非常态退出。其中常态指的是受益人因为自身的收入资产等条件发生了自然变化，不再属于被保障的中低收入人群。非常态指的是被保障人因为违反保障房目的，或者采取不正常手段牟利从而被剥夺保障房资格。

　　对于保障房家庭，在后面不具保障房资质时，如何正确退出，目前还没有相关的法律规定，使得我国保障房都有着退出困难的难题。健全保障制度，加速保障房建设，真正解决中低收入群体住房问题，只是靠XX的行政功能是很难达到的。只有加速《住房保障法》的制定进度，才能完善法律。我国在一开始制定保障房制度时，只意识到中低收入人群的房屋需求，目标对象定位太庞大，没有一个明确的准入以及保障房建设标准，使得很多的保障房并没有能够真正保障目标人群的居住，更大程度上变成了高收入人群牟利的手段。

　　现在好多城市在其公共租赁住房管理办法中，明确规定了，对于那些合同到期不能够立即腾退的承租者，会给予其几个月的过渡期，过渡期内的租金大多按照统的市场租金或公租房租金标准的一定倍数收取，但是在具体的实践中经常会出现如下情况，某些承租家庭可能因存在特殊情况而无法立即退出，或者是虽然已租质住房经超过公共租赁住房的保障标准，但是以当前的经济状况仍然无法租赁更高标准户家庭收入直接进入住房市场或购房市场会给这部分人群带来极大住房退出后的的压力，使他们的经济条件重新恶化。

　　根据统计口径资料显示，2013年三亚市房地产施工面积从2008年的400.8万平方米上升到1216.6万平方米，增加了815.8万平方米；房屋开工面积由2008年的137平米提高到了2013年度的373平米。随着三亚市跨越式发展，土地是越发的难以满足各个方面的需求，保障房的土地也是非常短缺。所以，一个城市的土地能否合理的供给对整个城市的可持续发展具有非常重要的意义。为了使得三亚房地产行业能够保持健康发展，不浪费土地资源，使得土地都能够被有效利用，必须要做到以下几点。第一，要加强三亚市土地方面的监管，健全相关制度，适度的要求公民一同参与、听证，适时调控土地的供应总量和交易价格，遏制和减少土地的投机炒作行为。第二，要优先消化存量用地，盘活闲置土地。鼓励开发商积极消化近期重点开发地区的存量土地。根据相关规定以及通过实行新增经营性用地计划与消化存量土地挂钩的政策，结合加长保障房建设时间、改变土地性质、允许土地置换、XX招标、依法收回等等方式，来盘活剩余的土地资源。并且，社保房一般住房结构存在不合理的现象，会导致住房保障水平大幅下降。土地日益增加的供应量并不能满足同时期的房屋需求，也就是说土地的供应赶不上需求。土地资源的紧缺，会使得招标拍卖的价格上升，最终导致投资成本加大。土地短缺使得房屋供给紧缺，使得供需矛盾更加严重，导致房屋市场价格提高。

　　对于相关部门的保障房方面的责任要进行相应的立法。住房保障是一个综合性的工程，牵涉到土地、财政等等很多XX部门，国家应当立法，对这些部门的职责进行进一步的明确，从而使得其执法和监管得以保障。

　　三亚市应当进行有效的措施，对三亚进行相关调控，并且在市区内采用严格标准来打击违法购买保障房行为。对于那些已经购买了一套房屋的三亚市家庭，或者可以提供一年的纳税或社保证明的外地居民，允许他们购买一套房屋。对于已经拥有两套或更多的本市居民、或者一套及更多的非三亚市居民、不能提供社保或纳税证明的非三亚市居民，不得在三亚市城区购买住房。根据海南旅游建设主要目前以及三亚市的具体情况，对房地产相关企业进行企业转型，开发更多的旅游产品，向我国甚至外国游客的休闲度假提供便利。目前，三亚市还在继续完善相关住房制度，预计新增保障房6400余套，已建设2400余套，危房改造2000户左右。同时，保障房的地址选择也是要着重注意的，应当避开郊区或者特别偏远的地方、配套设施不健全的地方，XX对开发商配套设施的监管也要进一步加强。将审核关紧紧把牢，完善保障房退出机制，保障公平性。

　　如果想确保保障房的土地供应，XX必须要做到以人为本的理念，要仔细研究并组织来保证保障房土地可以优先得到供给，保障房的地址选择也要仔细，应当选取位置不太差并且配套设施完善的地段。

　　对土地供给的监管要进一步加强，对于两年都没取得许可，却依然在施工的，应当收回其土地，然后对其进行相应的处罚，房地产投资不足四分之一以上的，不能转让其土地，对于违法更改土地性质的，予以严惩。

　　加强土地的供给，确保保障房和小型商品房总共的供给要超过土地总供给量的七成。对于土地新一轮的使用计划中，对保障性房屋要做到足量供给。对土地转让，作进一步的完善，要限制房价和低价，来体现公平性。减少保障房的建设成品，确保其足额供应。

　　对于三亚市来讲，保障房是由镇党委、区工委、市委部门以及市级国家机关来管理的，性质级别不高，对保障房的协调很难处理。涉及到保障房的相关问题时，其指标监管、房屋退出等等手续过为繁杂，要整理大量的不同时期的文件和数据。住房保障司只是一个局级单位，很难去协调局级以上的单位，很可能在执行过程中发生越级等现象，所以，三亚市应当成立一个更高行政级别的保障房单位。开发商如果转让项目，必须要取得相关部门的同意，而被转让的企业要继续履行原合同。已经申请并且签订合同的公司，不得出现下列情况，违者将受处罚并强制退出：第一，申请时提供假材料；第二，超过三个月没有开工，且没有正当理由；第三，超过三个月没有交付，且没有正当理由；第四，对签订合同中的事项并没有遵守，且不配合整改。开发商如果有上述任何一个情况发生，应当由三亚市检查、国土等一系列部门严查，同时将其记录在改开发商的档案中，对其验收和年检资格进行停止操作，并且拒绝对其办理任何的手续。

　　对保障房进行立法，并完善各种保障房的申请、退出机制，对于保障房条件符合的居民，应当立法，如果其日后不守法退出，应当予以相应的处罚，并且对处罚相关部门明确职责。完善法律层面的相关制度以及提供有效法律依据。

　　国家应当对保障房相应的监管制度进行完善，并建立多元化的保障房监管体制。实行责任制，年初制定目标，年尾进行考核本年度落实情况。并且人大及政协应当对保障房的整个过程进行监督，同时邀请各界及中低收入代表参与监管。通过媒体等载体进行保障房进度的通报、其地址选择及建设的现状、保障房申请条件、保障房资金的落实情况等等。确保保障房能够三公，公开公平公正。要明确处罚执行的相关部门，予以对违法者进行处罚的权力。

　　（一）研究步骤

　　步骤一：收集资料，包括相关理论知识、统计数据、最新实时消息等，对该课题做基本了解；

　　步骤二：在掌握一定的资料基础上，撰写毕业论文，并边写边收集更多资料，在撰写好初稿后提交论文，征询老师的相关建议，对论文进行修订；

　　步骤三：根据学院及老师的要求，对论文进行查重，格式检查，然后根据反馈的结果进行修改，并准备相应的答辩。

　　研究方法

　　1．文献研究法

　　充分搜集、查阅和研读国内外保障性住房案例、政策推行及其XX应对策略等方面的著作和期刊文献，并进行整合和归纳，为论文的写作提供基础理论支撑。

　　2.总结归纳法

　　通过分析三亚市XX对保障性住房政策的推行时应对中的表现，归纳出当前XX在保障性住房政策的现状，分析总结该项工作中的不足，并试图提出解决对策。

　　本论文研究工作进度主要分为五个阶段，分别是启动阶段、开题阶段、实施阶段、答辩阶段和总结阶段。

　　1、启动阶段（2018年1月9日前）：主要工作是查阅相关期刊文献，与导师商量确定选题，了解该选题当前的研究状况、搜集相关文献资料等，并完成任务书的撰写。

　　2、开题阶段（2018年3月25日前）：主要是在中国知网上下载相关文献，到阅览室借阅相关书籍，对搜集的各种文献资料进行阅读，整理出论文写作过程中可能用到的各种资料，并完成开题报告和文献综述的撰写工作。

　　3、实施阶段（2018年6月15日前）：主要是在导师指导下，着手论文的撰写，完成毕业论文初稿，撰写中期答辩材料，参加中期考核，在预答辩中通过导师的审核找出论文中存在的问题，经过反思对论文进行修改，撰写毕业论文修订稿，并参与论文查重与格式审查。

　　4、答辩阶段（2018年6月24日前）：主要是完成论文最终稿，参加毕业论文结题答辩。

　　5、反思与总结阶段（2018年7月1日前）：反思此次论文写作中出现的各种问题，总结经验，以求在之后的研究学习中避免出现相同的错误，获得进步。

　　对社会保障性住房的供给问题进行分析及解决方式进行了探讨。指出住房保障在实行过程中出现供给问题并就原因进行分析和提出解决对策。第一对于背景和选题意义进行说明，对于保障性住房政策推行过程中是强制性的。主要内容和基本框架都是由XX决定的。而对于供给过程中出现的问题则是XX职能失灵；为了解决住房问题，实现住房再分配。保障性住房的空置和退出政策的不明确阻碍了住房分配。所以，要积极推进保障性住房，对于整个社会的安定都是有着十分重要的意义。三亚市目前社会保障性住房供给面临的问题和解决对策,提出建立在良好供需机制和合理空间布局基础上的有效供给是解决目前供给问题的良好方法。当前保障性住房建设已经取得了一定的成效,但是仍存在很多问题。本文将对三亚市的保障性住房的供给问题现状进行分析,随后对保障性住房进行问题总结，最后针对问题从而提出对策建议。

　　（1）李珺《三亚市保障性住房的发展模式研究》[D]西南交通大学,2011

　　（2）晏群《重庆市保障性住房发展研究》[J]城市2009年02期

　　（3）三府《三亚市经济适用住房管理办法》〔2011〕106号

　　（4）三府《三亚市限价商品住房管理暂行办法》〔2012〕172号

　　（5）三府《三亚市公共租赁住房管理暂行办法》〔2011〕109号

　　（6）《三亚市公共租赁住房和廉租住房并轨管理暂行办法》2015年

　　（7）姚栋《保障性住房的绿色趋势——三个X案例的研究和思考》[J]同济大学〔2010〕

　　（8）胡子健《中国保障性住房政策演进历程与改进思路》[D]吉林大学2016

　　（9）何源斌《保障性住房政策的经验借鉴与我国的发展模式选择》[J]经济问题探索2010年第6期

　　（10）陈酉宜《我国保障性住房政策实施过程中存在的问题及对策》[J]经济纵横2010年第11期

　　（11）刘雅琴《保障性住房建设存在的问题和建议》[J]中国城市经济2011年第4期

　　（12）马爱卫《浅论保障性住房政策执行中存在的问题及解决措施》[J]中国经贸2014年第8期

　　（13）李春蓉刘波《广州市实施保障性住房政策面临的问题及原因分析》[J]湖北职业技术学院学报2014年第3期

　　（14）吴鸿雁詹粉玲《浅析我国保障性住房存在的问题及对策》[D]山西财经大学2016

　　（15）魏丽艳《保障性住房公平分配的准入退出机制研究》[D]厦门大学公共事务学院2012