摘要
盈利能力是财务报表中非常重要的一部分。一方面，有关的财务报告和有关的利润分析结果对投资者，企业管理者和债权人都十分重要，由于公司的运营情况在某种程度上通过其业绩指标向外界公布，因此报表使用者们对此十分看重。另一方面，盈利能力对管理决策和企业未来发展方向起到一定程度的指示作用。另外，房地产行业作为我国的经济支柱产业，一直是市场关注的重点对象。近年来房地产行业经过政策限制、市场热潮等因素的变动，对企业盈利能力有一定的影响。万科企业自上市以来，其公司的发展迅猛，已经成为房地产行业的龙头企业，其盈利质量及指标值得深度剖析以得出相关结论。因此，本文选取万科为主要的研究对象，在整理了相关理论基础之上，将其盈利能力近年的变化趋势作为研究的主要内容。首先，通过盈利能力相关指标进行计算并分析，找到目前存在的盈利问题，从而提出对应的改善建议，最终得出结论，以此希望对房地产行业的相关企业给予一定的借鉴意义。
关键词：房地产；万科；盈利能力；杜邦分析
1引言
近几年，在我国经济飞速发展的今天，房地产业已成为国民经济的主导力量，在拉动GDP中扮演着举足轻重的角色。房地产与其他行业相比，它有着自己独有的特性，“房地产”行业的房价和地价都可以给企业带来不错的收入。近期，国家对于房地产方面的调控也在不断地加强，同时，也十分关注自身产业所面临的日益激烈的市场竞争。在如今这个“优胜劣汰，适者生存”的市场环境下，企业如果想要更好地生存和发展，他们就必须要正确认识自身企业的盈利能力现状，以及从中发现问题，正视自身存在的问题，以便为以后长远的发展提供有价值的信息。盈利能力是指能够给企业带来利润的能力，一个企业如果能够获得更高的利润，说明它给企业和股东们带来的收益越多，流入企业的现金流就会增加，那么它的企业价值就越大，如果给企业带来的现金流量越多，那么企业的举债规模就会减小，如此，在降低财务风险的同时还能够加强自身的偿债能力。盈利能力分析作为财务分析中的重要组成部分，因此也会作为衡量企业经营管理质量的重点，其主要目的是希望通过分析能够及时发现自身的问题所在，正视问题并采取措施解决，公司的长期、稳定发展将有助于公司的财务状况得到改善，从而增强公司的偿债能力。
2盈利能力相关概述
2.1盈利能力的含义
企业的盈利能力是指企业在获得更多现金的同时，还可以最大限度地降低成本的能力，是企业的市场营销和防范风险的综合能力，是衡量企业管理水平的重要指标。这是衡量一家公司财务状况的关键因素。通常，公司的盈利能力与获得的利润成正比。不管是股东还是债权人，只要是跟公司有关系的，都会非常重视公司的盈利，因为这关系到公司能否赚钱，也决定着公司的投资是否安全。
2.2盈利能力分析的指标
本文主要研究的盈利能力指标[7]包括：营业利润率、销售毛利率、销售净利率和成本费用利润率等指标。这些指标均来自企业披露的财报数据，对相关数据进行提炼、整合和加工。下面主要介绍本文运用的财务指标：
2.2.1营业利润率
营业利润率=营业利润/营业收入
营业利润率是指企业的营业利润和营业收入之间的比率。顾名思义，撇开非经营活动所带来的费用不谈，营运利润率是一个很好的指标，它可以反映出一个企业在经营中所能获得的利润。它最能够反映出企业的运营成果，也是构成企业利润总额最基础的组成部分，营业利润率越高，表明企业的盈利能力越强；反之，则越弱。
2.2.2销售毛利率
销售毛利率=销售毛利/销售收入
销售毛利是指公司销售毛利与利润之间的比例。通常，这一指标是对公司主营业务下的销售毛利进行分析，可以清楚地反映出销售费用对公司利润的影响。
2.2.3销售净利率
销售净利率=净利润/销售收入
销售净利率是指每卖出一块钱的收入能够为企业带来的净利润，它表示企业主营业务收入获得利润的能力。
2.2.4成本费用利润率
成本费用利润率=利润总额/成本费用总额
成本费用利润率是指公司的总利润与总成本之间的比例，它反映了公司在生产过程中所投入的每一元成本所带来的利益，而成本费用利润率越高，说明公司的盈利能力就越强，反之，成本费用利润率越低。
3万科股份盈利能力现状
万科企业，简称万科或万科集团，是我国房地产首批上市公司，证券简称：万科A，其主营业务为房地产开发、销售，于1991年成为深证交所的第二大股票。万科集团在“2016年中国企业500强”中排名86名，在地产红榜中位列前茅。万科集团目前位于房地产企业的顶尖位置，在行业内影响力较好，其品牌价值极高。另外，万科集团的房地产产品体系中，细分出多个子品牌，深受当地消费者的青睐，例如：“四季花城”，“城市花园”等。且其物业服务也在业界备受好评，于1996年被授予IS09002质量认证。
3.1财务报表的综合分析
数据来源：万科集团官网2016-2020年年报整理所得
从万科近五年来的主要财务指标来看，该公司的总资产呈稳定增长趋势。万科的流动资产主要是货币资金，应收账款和存货，并且变化较大。
（1）货币资金
2016年到2018年呈现出持续上升的趋势，且2018年同比增长8.2%，说明现金流动性提高；2018年到2019年下降了222.22亿元，同比减少了11.79%；2019年货币资产只占总资产的9.61%；且2020年货币资金只占总资产10%，两年货币资产占总资产比重都低于合理比重区间15%-25%，反映出这两年中公司的资金链有一定风险。
（2）应收账款
其应收账款在2016年到2017年的一年间下降了6.42亿元，同比下降了30.94%，2017年到2020年呈现逐年增长趋势，从2017年的14.33亿元增长到2020年的29.92亿元，同比增长了50.5%。应收账款的增加虽然能够促进销售，但是，企业存在大量的应收账款说明了企业赊销比例过大，资金回收慢，会导致企业的坏账风险增强，也会增加企业的费用，加速企业的现金流出，同时还会虚增利润。
（3）存货
2016年到2020年，在这五年间万科集团存货的数目不断攀升，从2016年的4673.61亿元增长到2020年的10020.63亿元，同比增长了11.71%，且都保持较高的数额，说明了企业存货的变现能力变差，导致库存压力增加，利润率下降，并且2020年存货首次突破一万亿元大关，可能是由于新冠疫情的影响，导致企业销售量下降，积压大量存货，所以，企业需要采取一些有效措施从而减少库存压力。
（4）非流动资产
企业的非流动资产数目在不断攀升，说明企业可能在扩大生产规模。其中，固定资产从最初2016年的68.11亿元上升到2020年的125.77亿元，增长46%；无形资产从最初2016年的12.6亿元增长到2020年的60.88亿元，增长79.3%，其中，这两项资产在2017-2019两年间增长较多，增速较快，说明这两年国家房地产行业势头较好，但是2019年到2020年固定资产只增长了1.77亿元，同比增长了1.42%，可能是由于新冠疫情的影响企业也不敢过大扩大规模。
数据来源：万科集团官网2016-2020年年报整理所得
（1）短期借款
从最初2016年的165.77亿元下降到2018年的101.12亿元，下降了64.65亿元，同比减少了39%，说明企业的偿债能力增强。对于流动资金的需求不是很大，导致企业的财务风险降低，在2019到2020年短期借款又有了大幅度增长，说明企业此时需要大量的流动资金，可能是出现了临时性的扩张，但在扩大规模的同时也相应地增加了企业的财务风险。
（2）应付账款
2016年到2020年的五年间应付账款数目不断攀升，且增加幅度较大，从2016年的1380.48亿元增长到2020年的2956.85亿元，增长了1576.37亿元，同比增长了10.63%，应付账款的不断增加会对企业产生不好的影响，如企业的赊销比例过大，无法及时的支付货款等，这样会影响企业的商业信用。
3.2万科股份盈利能力杜邦分析
3.2.1对净资产收益率的分析
净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数根据该公式得出：
2020年：14.15%×22.42%×5.34=16.94%
2019年：14.99%×21.27%×6.39=20.37%
净资产收益率变动：16.94%-20.37%=-3.43%
通过以上的具体计算可知：2020年的净资产收益率与2019年相比下降了3.43%，而这主要是因为2020年的销售净利率和权益乘数相较于2019年都有所降低，分别降低了0.84%以上和1.05，即使总资产周转率在上升，其上升的也没有二者共同下降的幅度大，为了准确的分析出各指标的变化对净资产收益率产生的影响，以下将通过连环替代的方法进行具体研究。
通过以上表3-4可以看出，影响净资产收益的因素有销售净利率、总资产周转率和权益乘数。其中影响较大的是权益乘数的降低，使得净资产收益率降低了3.33%，其次是销售净利率的降低，使得净资产收益率降低了1.14%；最后是总资产周转率的升高，使得净资产收益率增加了1.04%。由于不利因素的影响超过有利因素，导致净资产收益率降低了3.43%。所以，在2020年企业应该更多的关注销售净利率和权益乘数的降低。通过连环替代法可计算出近五年来各年较上年这3个指标对净资产收益率的影响程度。
数据来源：万科集团官网2016-2020年年报整理所得
由表3-5可知，万科2016年到2020年净资产收益率先上升后下降，但总体来说变化不大。销售净利率、总资产周转率、权益乘数[12]的变动对净资产收益率造成了不同程度的影响。其中在销售净利率和权益乘数二者共同变动的带来的影响较为明显；相对来说，总资产周转率的变动所造成的影响相对较小。
3.2.2对总资产净利率和权益乘数的分析
在我国房地产行业当中，债台高筑是他们共同的特点，由于房地产行业前期需要投入大量的资金去购买土地使用权，产品建筑期的战线又拉的很长，并且后期建造完成后又需要花费大量的时间去销售，因此需要投入大量的资金，而所需的大量资金流大部分都是通过向银行借款来筹措资金。从以上数据我们不难看出其资产负债率比较高，近五年来都高达80%以上，早已突破了警戒线，并且一直保持在很高的水平，表明公司举债筹资的规模很大。2016-2018年的三年间资产负债率在逐年上升，而2020年较2019年下降了3个百分点，导致权益乘数也在下降，万科做出这样的调整，等于在逐渐压缩自身的负债，从而更好地降低了财务风险。2016-2018年的两年间总资产周转率在不断下降，但到了后两年却呈现上升趋势，虽说幅度并不大，而且销售净利率和权益乘数在逐年降低，使得总资产净利率保持在3.2%左右，变化幅度很小。因此，权益乘数的逐年下降导致净资产收益率在逐年下降，这并不是一个好的现象。在市场环境不好时候，企业应当尽量减少对外扩张的趋势，并且也要在保证产品质量的同时尽量缩减不必要的成本支出，这样企业可以在保证不亏损的状态下还有盈利的空间。
3.2.3对销售净利率的分析
销售净利率是评价企业销售收益能力的重要指标之一，万科股份2016年至2020年各年销售净利率变化趋势如图所示：
图3-2万科股份2016-2020年销售净利率变化
从上述图表可知，万科股份有限公司的销售净利率先上升再下降，但下降趋势比较缓慢，数值基本保持在15%左右。在2016-2018年销售净利率逐渐上升，说明企业的净利润增长幅度大于营业收入的增长幅度，企业在扩大销售的同时也加强了对于成本的控制，但是从2018年至2020年又开始下降，说明企业的净利润增长幅度小于收入的增长幅度，可能是受到新冠疫情的影响，一来销售量可能降低，二来可能需要增加对于成本和销售方面的投入。因此，万科企业如果想提高销售净利率，应当在保证产品质量的同时尽可能的压缩其成本费用。
3.2.4对总资产周转率的分析
总资产周转率可以用来表示[13]一个公司使用资产的效率。总资产周转率越高，表示资产的使用效率较高。万科股份2016年至2020年总资产周转率变动趋势如图所示:
图3-3万科股份2016-2020年总资产周转率变化
从上表中可以看出，万科企业2016-2020年的总资产周转率先下降后上升，在2016-2018年间持续下降，其中在2016-2017年间下降的幅度较大，下降了8.1个百分点，说明近两年来万科股份的资产管理质量和利用效率逐渐降低。在2018-2020间上升，但上升的趋势非常平缓，基本保持在20%左右。放眼整个房地产行业，万科在资产的使用效率方面还是较强的。由于近几年的“炒房”热潮，房地产行业出现了大量囤地的现象，以及存在大量的在建工程，导致库存日益增加，同时公司的大量资金被占用，从而影响了公司的资金流动。因此，想要提高资本利用效率，就需要加强库存管理。
4万科股份盈利能力存在的问题及对策建议
4.1万科股份盈利能力存在的问题
4.1.1存货囤积，传统地产优势不复存在
当今时代，虽然我们国家对房地产的需求和购买力还很大，但我们的经济已经走到了尽头，房地产市场会越来越饱和，这样会使得房地产开发商囤积更多的库存。从销售净利率的角度来看，2016-2018年万科的销售净利率正在逐步提高，但是从2018年就开始不断下降，虽然下降的趋势比较平缓，但是销售净利率已经丧失了先前增长的明显优势，并逐渐走向下坡路。万科的“土地资产变现”业务在未来将不再是公司赢利的关键因素。
4.1.2举债规模大，融资渠道过于单一
房地产前期投资规模大、周期长、资金需求量大，导致他们的举债规模会异常庞大，因此他们也常常会受到融资问题的困扰。通过对万科的资产负债表分析了解到，万科集团存在大量的长期借款，并且其资产负债率一直保持在很高的水平，近五年来都高达80%以上，早已经突破了警戒线，表明企业举债筹资的规模很大，因此它的负债比率很高，其负债总额也呈现出逐年增长趋势。由于大量的长期借款、高资产负债率、高财务杠杆，当前的利润模式存在着很大的风险。另一方面，万科的大部分资金来源于银行，一旦楼市低迷，公司的资金就会陷入困境，到时候融资困难。此时，就需要去想一些金融机构寻求帮助，但是他们的贷款利率往往会比银行的利率高出不少，因此会加大企业的融资成本。而一些大的房地产公司还可以通过发行股票、预付定金、赊销商品等方式进行融资。因此，如果只是想以向银行贷款为主要方式进行融资，这无疑是加剧了企业的财务风险。
4.1.3成本费用较高
从万科2016至2020年的财务报表分析中可以看出，2016-2017年营业成本在下降，2018-2020年的营业成本呈现不断上升的趋势。其中期间费用在这五年间不断上升，且增长幅度较大，这也是导致公司2018年到2020年利润率下降的原因之一。探究其原因我们可以发现，一方面受到国家陆续出台的一些“限购”政策的影响，导致我国房地产行业的市场前景不好，另一方面受到新冠疫情的冲击，更是给本就不乐观的房地产行业雪上加霜，要加大对于管理费用和销售费用方面的支出。想要在市场环境中脱颖而出，万科应该要给予更多的关注在其成本控制方面。
4.1.4国家政策对房地产业影响较大
房地产业盈利能力与国家政策的变动联系密切。随着房地产税改革试点工作座谈会的开启，房地产税的推进和变革已势在必行。随着国家出台了一系列如税收、限购、限贷等有关房地产的政策，部分对政策敏感度较高的房地产企业的盈利能力呈现疲软状态。
4.1.5房地产业发展不均匀，两极分化严重
房地产业发展不均匀，区域间发展不平衡，盈利能力两极分化严重。受市场需求影响，主要产业在一线城市的房地产企业盈利能力较强。另外，企业规模对企业的盈利能力具有较大影响。龙头企业在资金、技术、资源等方面具有绝对优势，获取资金的能力较强。
4.2提升万科股份盈利能力的对策建议
4.2.1积极发展住房租赁市场，加快去库存
（1）鼓励出租空置房
对于一些短时间内没有能力购房的人群来说，租房是他们唯一的选择，而在很多大城市，恰恰这些人占大多数。因此，可以对空置房进行出租，从去库存的角度出发可以有效地减少企业的库存压力，并且出租房的的回报率相对也较高，去库存的同时也可以促进资金回笼；针对一些有“炒房”意向的人们，可以给他们提供一定相对优惠的空间，让他们去购买新房，并鼓励他们可以对外进行出租，获得租金收益，让他们在炒房投资的同时还可以获取额外的租房收益。
（2）发展新型地产，提升产业附加值
通过传统方法销售房地产的同时，可以充分利用现在的互联网，实现线上线下同时销售，在提高销售量的同时也能够更好地拓宽销售渠道。目前大多数人买房或者租房都以舒适度和方便度作为优先考虑的因素，再加上近几年出现的“学区房”浪潮，因此，房地产商们在建房的同时可以将学区、地铁交通、文化、旅游、养老元素等等引入房地产，打造出更加多样化的产品，满足不同消费者多层次的需求。
4.2.2优化资产负债结构
通过多元化融资，进一步优化资产负债结构，可以更好地进行财务管理去提高投资回报以及降低财务风险。一般而言，房地产行业前期都需要投入巨大的资金去获得土地使用权及购买工程材料等等，而他们本身并没有一笔庞大的资金，因此他们最常用的融资渠道就是向银行贷款，但是如果大量的房地产商都向银行贷款来融资，那么这无疑之中是加大了银行的风险与压力。万科通过自己发行股票也筹措到一部分的资金，但对于后期长远发展而言，还是远远不够。因此，创新融资方式，开展多元化融资，这样不但可以摆脱成本较高的传统融资方式，降低财务风险，更有利于促进房地产行业的可持续健康发展。
4.2.3合理控制成本
从万科集团的财报上看，公司运营的成本费用较高。从前期的买地、买材料和支付建筑工人工资再到后期的销售，每一步都需要庞大的资金作为支持。万科应该在保证质量的同时应尽可能的控制成本费用，因此可以采取以下措施：
（1）注意规划，有效地控制成本
设计部门人员在规划设计之前应与营销部门人员多讨论产品的类型，一切以消费者为前提，尽可能的满足消费者的需求。在制定详细的产品预算方案时，应保证产品质量，尽可能的压缩不必要的成本。设计部门在设计产品时，要尽可能的充分利用周边环境，同时也要简化设计。
（2）控制管理费用和销售费用
通过万科集团的财务报表可知，三项期间费用中，万科的管理费用和销售费用占比过高，主要是用于公司总部管理人员的薪资、奖金；固定资产的折旧和无形资产的摊销、以及一些物料的消耗等等，还包括一些广告宣传、多媒体推广带有万科标识的产品佣金上。万科应该合理地控制成本，同时扩大其销售规模，尽量开发一些具有潜力的楼盘，以便后期可以更好地销售，不但可以在后期的销售成本上进行优化，而且可以通过数字技术来提高销量，利用目前的网络技术，实现线上和线下的同步销售；在扩大市场范围的同时，还可以减少一些不必要的人员薪资费用。
4.2.4加大政策性风险的防范力度
房地产业是国家调控的主要行业之一，由于政策对其影响较大，一个新政策的出台，就可能使整个房地产业发生较大变化。因此，房地产企业要提前防范政策因素引起的风险，应从内部因素入手完善企业的管理制度，加强对市场的调研，确保资金保持良性循环，重点防范企业的经营风险，以此降低政策变化所带来的风险。
4.2.5促进集约发展，缩小两级差距
分散发展是房地产企业盈利能力两极分化的一个重要原因。部分公司因为资金周转不灵或资源不够充分，经常出现房地产项目停工的情况，既对公司自身不利，又影响了社会的稳定发展。有关部门应对房地产企业进行统筹安排，引导房地产业实现集约发展，通过积极学习其他行业的优秀经验，实现资源互补、成本节约，从而形成规模效应，以此帮助房地产业改善发展不均衡的局面。
结论
盈利能力在企业的发展过程中有着非常重要的地位，一个企业成立的目的就是为了实现利润最大化的目标。本文结合了万科集团多方面的数据和指标开展分析。通过分析发现：万科集团存在存货积压、举债规模过大且融资渠道过于单一、成本费用较高、受国家政策影响以及房地产业发展不均匀，两极分化严重等问题，进而影响了它的盈利能力。根据全文研究，提出以下政策建议：1）积极发展住房租赁市场，加快去库存；2）优化资产负债结构；3）合理控制成本；4）加大政策性风险的防范力度；5）促进集约发展，缩小两级差距。
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致谢
终于到了提笔写下致谢的时刻，这个瞬间我已经在心中演练了数遍，但是真正到了这一刻还是不知道从何下笔，因为值得记下的美好太多，需要感谢的人也数不清。致谢是这篇论文的终章，也就意味着我的大学生涯即将结束，它始于2020年秋天，终于2022年盛夏。
之前总觉来日方长，没想到毕业的时刻已经如期到来，回忆这两年的大学生活，从拿着录取通知书入校到现在，感觉一切都过得很快，快到让我恍惚觉得昨天刚拿到录取通知书。的确美好的东西总是稍瞬即逝的，比如烟花、比如青春、比如这两年。纵有万般不舍，但必将抖抖灰尘迈向全新的征程。
十分感谢在大学期间路过我生命中的每-一个人，丰富了我的人生。
首先，我的毕业论文可以顺利完成离不开我的指导老师，崔老师在毕业论文阶段对我的论文给予了很大的帮助，也感谢本科两年遇见的每一位老师，在专业学习上給予我的帮助。人生之幸，得遇良师。
感谢我的家人，他们一直都在用自己的方式，笨拙、真诚、全心全意的爱着我。其实我觉得我们更像是朋友，我们之间无话不谈，彼此信任，无条件支持。感谢你们在我每一个开心与不开心的日子里的默默陪伴。你们，永远是我最想要拥抱的人。感谢我的朋友和同学们，因为有你们，这平淡的日子才会闪闪发光;因为有你们，我的大学生活才会这么潇洒又纯粹。愿这份友情不会因为毕业而中断，长长久久地延续下去。愿我的女孩们此去前程似锦，再见依然如故。
感谢这一路上的所有相遇，感谢每一个教会我成长的人，人生里看似偶然却又必经的告别，无约而至，无人可免，希望所有的离别都是为了下次更好的相遇。
最后，希望我们伟大的祖国早日战胜新冠疫情，四海之内皆可行！
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