提升老旧小区物业政策执行效果的对策研究以吉源小区为例

　　一、绪论

　　（一）研究背景

基层是社会治理的深厚基础和重要支撑，治国安邦重在基层。党的十九届四中全会提出，要加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移[1]。(加引用)正是由于老旧小区的的存在，一座城市才有了其独特的精神风貌与文化底蕴，才有了历史的连贯性与延续性。作为我国城市基层治理结构转型中一种特殊的社区类型老旧小区，是城市不可磨灭的文化记忆。

老旧小区大多拥有较好的城市地段和成熟的配套环境，却呈现出物质环境与社会环境“双重衰败”的特征，但反过来也成为了城市功能与社会治理“双重提升”的机遇地带[2]。资源的匮乏以及环境的恶化是老旧小区衰落的直接体现，究其原因是小区管理主体在单位制解体后长期缺位。和商品房小区不同，通常情况下，大部分老旧小区并无市场化、专业化的物业公司来进行物业管理，这一问题的出现主要是由于：一是居民心理上对老旧小区物业收费难以认同而存在拒绝缴费现象；二是老旧小区物业费低廉，可盈利的空间非常小，物业服务企业一般不愿意入驻。

为了提升基层治理水平，改善与提升广大人民群众的生活水平，我国对大量老旧小区进行了改造，给物业管理提出了一些要求，这些需求也加快了传统物业管理的转型升级。住宅小区物业服务是具有“准公共产品”职能的城市社区治理活动，XX部门曾经出台了相关政策及措施集中整治部分老旧小区，但这只是单纯的资金投入，未形成长效机制。且从已出台的政策看，XX部门未针对性的分析老旧小区管理存在的问题及原因，在选取政策方案时更多是XX作为一个“全能”得角色大包大揽，或者直接利用新建住宅小区的市场化管理模式。因此，政策效果难以实现。其中，老旧小区物业管理是研究的重点与热点之一。党的十九大提出，中国特色社会主义新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾[4]。为了改善老旧小区人居环境、提升居住环境品质，老旧小区物业管理市场化、专业化势在必行。在政策出台方面，国家层面、江苏省层面及吉林市XX也都在老旧小区物业管理相关问题上出台了一系列政策推动老旧小区物业管理水平升级，进而实现老旧小区物业管理全覆盖。

吉源小区是吉林市的中心城区，有着建设较早、老旧小区较多，管理成本较高或者失管的特点，成为改善民生进程中的一大问题。基于此，吉源小区以老旧小区改造为契机，响应各级XX政策号召，创新推行老旧小区物业管理模式，实行“共享物业”管理模式(即由一家物业服务企业管理邻近的多个老旧小区，一套管理班子和工作人员)，并出台了相应的配套政策，促进老旧小区物业管理全覆盖。这一做法，通过提升老旧小区物业管理水平，促进了基层共建共治共享，进一步提升了基层治理能力与水平。X政策学家艾利森曾说过：“一项公共政策是否能达到预设的政策效果，10％依赖于制定的政策方案是否合理，90％在于政策的执行是否有效[5]。老旧小区物业管理水平的提升，关键在于各级XX出台的相关政策得到有效执行。

　（二）研究意义

　　1.理论意义

本论文的研究让老旧小区物业管理政策执行方面的研究体系更加丰富与完善，有助于优化物业管理政策体系。随着社区治理水平与治理能力的不断发展，逐渐认识到多元力量主体的重要性，城市社区治理领域的研究也日趋完善。但对老旧小区领域，特别是老旧小区物业管理领域相关政策及政策执行的研究较为缺乏。由于老旧小区的历史遗留问题、目前的情况、本身的特殊性，老旧小区物业管理有着自身的特点和难点。

要想保障老旧小区物业管理政策执行的有效性，必须从当前多老旧小区物业管理政策执行面临的困境及政策执行过程中政策执行主体各自的做法入手，明确各自角色及职能，并提出完善老旧小区物业管理政策执行的对策建议，探索具有可行性的对策。本文以吉林市吉源小区老旧小区为例，采用资源依赖理论、公共产品理论及史密斯政策执行理论为基础，分析老旧小区物业管理供给的路径。因此，本研究对于完善老旧小区物业管理政策执行方面的研究具有重要的理论意义，在一定程度上能够老旧小区物业管理政策及执行的相关研究，也为进一步完善相关理论提供一定的研究素材。有利于通过对政策体系不断更新、政策环境不断优化来应对老旧小区管理中的物业管理矛盾。

　2.实践意义

一方面，有利于找准政策执行过程中政策执行主体各自的定位，理顺各自的关系。本论文研究对于探究老旧小区的物业管理政策执行存在困境背景、现状起到积极作用。并且有利于解决老旧小区治理中现实存在的问题，如：XX在政策执行中，XX部门作为“有形的手”，怎样加强同其他力量主体的沟通与协作，对自身行为进行规范与优化；怎样准确定位行政力量、市场力量、社会力量各自责任和相互关系；探索XX部门在老旧小区物业管理过程中如何有效发挥作用；哪种物业管理模式与对策才能与老旧小区契合等。本论文通过梳理国内外研究成果及实践经验，有助于老旧小区物业管理水平提升，调动多元力量主体参与政策执行积极性，丰富政策执行研究及路径。

另一方面，老旧小区属于大多无主管单位、无物业管理的的居民楼院。长期以来，老旧小区存在着人居环境“脏、乱、差”、基础设施老化、秩序混乱等问题，这不仅是老旧小区管理的薄弱之处，也对提升城市整体形象造成了阻碍。优化老旧小区物业管理政策执行路径，提升社区公共服务及公共产品供给能力，提高吉林老旧小区物业管理服务供给水平。因此，本研究以吉林市吉源小区老旧小区物业管理政策执行为例，通过对吉源小区老旧小区物业管理政策执行现状的研究，深入研究吉林市吉源小区物业化管理政策执行机制，探索引导多元力量主体参与政策执行之道，发挥政策的联动效应，提升老旧小区政策执行的实际效果，推动老旧小区物业管理政策有效执行。旨在通过本文的研究为其他地区同类型的老旧小区管理工作给予一定启发和参考。

（三）研究综述

　　1.国外研究现状

西方物业管理产生于19世纪90年代，经过100多年的发展完善，己在西方发达国家广泛运用。目前，常见的研究资料大多是有关X、英国、新加坡等国的物业管理模式，它们成为了世界各国广泛借鉴的样本。

X的物业管理。从整体上看，专业化、社会化程度高是其最主要的特点。绝大多数都是专业的物业服务企业，这些企业负责整个住宅或小区的物业管理，服务内容比较齐全，几乎能满足绝大多数居住和生活服务需求。但它并不一定亲自提供服务，而是将诸如绿化、安保、保洁、维修等具体业务，分包给专业的服务公司来承担，这种专业化的分工极大降低了物业管理费用，提高了服务效率和服务质量。物业管理经费主要来源于服务收费，收费标准由小区业主委员会和物业公司根据市场情况共同确定。

英国的物业管理。英国物业管理发展比较完善，呈现出自治松散化、社会化、规范化等特点。XX部门对物业管理没有太多的限制和约束，对物业管理准入要求也不高，但有一个非常著名的非官方组织一一特许房屋经理学会，它在英国乃至其他国家都设立了很多分会，它以提高房屋管理的质量效益为目标，以收取会费和各种培训费用为经济来源，聚集了物业管理行业最精英、最有声望的人才，对规范全国物业管理行业发挥了重要作用。

　2.国内研究现状

关于老旧住宅小区的物业管理问题研究，多数是从XX部门对老旧住宅小区改造或整治的角度入手的，娄本辉（2018）指出：“建立健全‘保留-延续-利用-融合’老旧社区有机更新模式。结合廉租房、公租房等保障性住房政策，将更新后的老旧小区，XX通过收购、租赁等手段，用于保障房房源，缓解XX用于建设保障房的土地及资金需求压力，减轻城市对保障房房源刚性需求对XX带来的压力，使老旧小区形成可持续发展运作机制”，这些研究成果，均提出老旧小区改造实施和投入主体是XX，而忽略了老旧小区物业服务投入的主体多元性和复杂性，这样往往容易造成以XX意愿替代居民自主选择。茅檐雀（2019）指出：“正因为老旧小区居住人口物业服务消费能力有限，房屋质量及配套设施水平较差以及旧管理体制的惯性存在，决定了其管理决不是一个单纯的物业管理问题。

解决老旧小区的管理问题，应该跳出物业管理的市场化服务和传统行政管理的固有框架，从居民服务需求及有关各方责任主体的权责关系出发，站在宏观管理的思维去审视、研究和解决。”丁敏（2019）认为目前我国老旧住宅小区由于基础设施落后，导致物业管理工作与市政工程交叉，管理难度加大，必须依靠市场化手段去解决。黄天庆（2020）考虑了依靠小区居民自治的管理模式。无论是国内的老旧住宅小区治理，还是国外的旧城改造，都是一项复杂的系统性工程，XX都在其中发挥了主导作用，并以资金投入为杠杆，以整合各利益相关方共同参与，达到综合治理的目标。

通过上述研究中对国内外关于对老旧小区物业管理及政策执行的研究发现，关于物业管理的研究，与商品住宅小区物业管理模式的研究比起来，老旧小区的针对性研究相对比较少，研究老旧小区物业管理政策出台后如何执行、政策执行后如何长效管理的研究更是寥寥无几。本文从老旧小区物业管理的实践入手，梳理各级政策出台的相关政策及配套措施，并选取具有代表性的吉林市吉源小区作为典型案例，分析吉源小区老旧小区物业管理政策执行情况。旨在从政策执行的角度分析老旧小区物业管理市场化、专业化存在的困境及解决措施。

（四）研究方法

　　1.案例分析法

本文以吉林市吉源小区老旧小区物业管理政策执行实践为例，归纳国家层面、江苏省层面及吉林市出台的针对老旧小区物业管理的相关政策。并实地调研通过对吉源小区老旧小区物业管理政策执行情况，与街道办相关部门领导、居委会干部、物业服务企业经理等进行访谈。发现老旧小区物业管理政策执行过程中存在的现实困境，并提出解决对策。

2.问卷调查法

根据老旧小区物业管理政策执行中现实存在的困境，把握调查的方向和内容，认真设计调查问卷并进行调查，通过回收问卷获取当前居民对老旧小区内部业委会工作满意度、物业管理服务水平满意度及居民参与物业管理政策实践意愿等实际数据，而为研究提供现实的案例数据支撑。经过对结果的归纳和分析，了解老旧小区物业管理相关政策执行的现状，分析困境产生的原因，最终提出解决方案和结论。

　　3.比较分析法

本文以理论为基础，在确定论文研究方向之后，阅读大量的专著、期刊文献，通过检索中国知网、维普网等，对国内外相关文献进行大量查阅和深入分析，同时收集其他国家和地区相关的政策文件和政策执行的经验进行对比分析，总结经验和可借鉴之处。以便能够更加全面地了解前人对笔者所研究课题的成果、研究现状以及现状研究的热点和前沿，最后结合自身所学的专业知识，运用专业相关的分析方法，以此进行来撰写论文。