房地产市场法律规制问题研究

　　摘要

新中国成立以来，对土地实行严格的用途管制，造就了农村房地产和城镇房地产两大板块。长期以来农房宅基地行政化审批使用、禁止农村房地产业市场化，导致了农村房地产市场被国家宏观政策所禁锢。国家推进城镇化和城市居民住房改革，促进城市建设日新月异，为城市居民家居环境改善和促进国民经济发展起到了极其重要作用。城市房产逐步货币资本化，土地财政、投机炒房、城市人口激增等因素导致房地产市场异常火热；同时，城市房地产市场乱象丛生，导致经济热点、民生难点错综复杂，引发社会矛盾日益突出，最终需要法律规制的改革与完善来化解。房地产领域的商品房预售制度，破坏交易公平与安全，饱受公众非议，也是造成房地产市场乱象的重要根源；必须把“公平、透明、安全、和谐”的法治元素融入到房地产交易市场机制当中，坚守“房住不炒”、保障人民安居乐业。统筹做好城镇化建设和乡村振兴战略，探索建立农村房地产走向市场，实现城乡资源互补、发展成果共享，具有积极的现实意义；建立城乡统一的房地产大市场，必将是未来中国房地产健康发展的大方向。

　　关键词：土地房产；法律规制；城乡统筹；市场公平

　　引言

数千年来，人们对于“衣、食、住、行”生活、生存之四大元素，无论富贵平贱，人人都缺一不可。新中国成立以来，特别是40年来的改革开放政策，使中国人民在衣食住行等方面，发生显著改善，逐步走向富裕之路，中国社会也发生了翻天覆地的变化。缺衣少食、生活困苦、交通不变、信息不通等这些因发展落后带来的长期困扰我国人民的问题，已经淹没在历史长河中，一去不复返了；行走天下，海陆空立体交通日益便捷发达，家门口最后一公里汽车也能开进寻常百姓家。住有所居，城镇化建设日新月异，一栋又一栋高楼拔地而起。尽管“三百六十行，行行出状元”，但房地产业又从“三百六十行”中脱颖而出，发展尤为引人瞩目，对城市化进程和国民经济的拉动作用不可或缺。当今一些著名经济评论人士陈淮、马光远等甚至提出“房地产业仍是国民经济支柱产业”、“就算再过100年也不会变”等观点。

国家推进城镇化和城市居民住房改革，促进城市建设日新月异，为城市居民家居环境改善和促进国民经济发展起到了极其重要作用；但是国家对农村和城市的土地用途实行区别管制，从法律和政策层面禁止农村房地产入市交易，造成了房地产市场中土地来源渠道的单一性。城市房产逐步货币资本化，土地财政、投机炒房、城市人口激增等因素导致房地产市场异常火热；在此背景下，城市房地产市场坑蒙拐骗乱象丛生，采取解剖麻雀方式引用典型案例来探究房市乱象及其症结所在；房价长期飙升居高不下，导致经济热点、民生难点错综复杂，引发社会矛盾日益突出。解决房市乱象丛生和房价畸高病态两大问题，应当从房地产法律规范及其制度、政策的改革完善入手，统筹做好城镇化建设和乡村振兴战略，探索建立农村房地产市场化；以买、卖双方平等为框架，逐步废除或严厉监管商品房预售制度，构建城乡统一、透明公正的房地产大市场，是让中国房地产市场能健康发展的大方向。健康的房地产市场亟需法治护航，必须采取深化改革重大举措，来理顺XX管理、房商经营、社会购买三者之关系，重构房地产大市场“公平、透明、安全、和谐”的法治运行平台，实现互利共赢的经济效果与安宁和谐的社会效果。

综上所述，也可以这样说，以住房商品化为轨迹的房地产市场化进程，伴随着“对内改革”、“对外开放”伟大思想与社会实践，已经历了计划福利、市场双轨、商品货币等三个时代阶段。进入21世纪以来，房地产业的迅猛发展和商品住房价格的节节攀升，成为了XX长年累月频繁出台政策调控和社会公众最为持久关注的问题；在全面建成小康社会总目标指引下，进一步整治房地产市场病态问题，不但要坚守好“房住不炒”“住有所居”理念，打造房地产市场公正透明法治环境，更需要深层次关注并改革法律对土地用途规制问题。总之，以法治视野来分析房地产发展历程及其当今市场乱象、加强房地产市场法律规制问题研究，对促进国民经济健康发展、保障和改善民生具有重大意义。

　　1中国房地产市场进程简述

　　1.1计划经济中的福利时代

从新中国成立到1978年底改革开放前，在这长达三十九周年的漫长时期里，受“一大二公”计划经济的制约，行政计划与福利分配住房为主导，房地产业非常缓慢增长，市场自由交易量无限接近零状态。1958年1月全国人大常委会颁布了《户口登记条例》，从此中国步入了一个漫长的城乡二元分割体制时期”[[[1]史育龙.70年城镇化发展的历程与启示[J].时事报告，2019,10（11）78-79]]，该条例出现在缘由，是为了把农民固定在土地上以达到推进农业生产的目的。在建立和巩固社会主义公有制基础上，国家统一管控和把持着重要生产资料和大宗民生物品，不论农村还是城镇，对住房等用于生活的重要固定资产基本上按照“相对平均”原则实行分配，保障住有所居。这是我国房地产起步发展第一阶段，也可称作计划福利时代。计划实物福利分配是改革开放前城镇居民住房保障的核心所在，公有住房分配的依据基本取决于职级高低、工龄长短和家庭人口的多少，分配以后的住房，房产仍归XX、街道或企事业单位所有，不得转让和买卖，居民（职工）家庭获得了长期居住使用权[[[]国家统计局.经济社会发展统计图表：2019年国民经济主要指标[J].求是,2020,（03）79]]。但由于人口急剧增加，住房建设没有同步跟进，导致住房矛盾更加突出，城镇人均住房面积从新中国成立初的八点三平方米下降到了七八年的六点七平方米[[[]焦点访谈.新中国奇迹城镇人均住房8.3平米↗39平米[DB/MT].央视网,2019-8-14/2019-10-4]]。

　　1.2市场双轨时代

自上个世纪年改革开放到一九九八年，福利住房依旧占主导地位但却逐步向住房商品化转换。在这二十年里，住房处于计划与市场并行双轨阶段，肯定住房商品属性，国有土地使用权有偿出让，由福利分房与商品房模式并行至市场化摸索逐步成熟。十一届三中全会以来，尽管农村耕地逐步实行了家庭联产承包责任制[[[4]宣虹燕,马永双.农村宅基地使用权流转法律研究[J].合作经济与科技，2017,（16）181

]]，及大地调动了农民自主生产的积极性，但是农村宅基地使用审批制度沿用至今没有改变。1984年6月，xxxx批准公布了关于住房商品化的政策，其中走市场化的新道路尤为明确。1987年12月1日下午，在改革开放的前沿阵地深圳发生了公开拍卖一宗地50年的使用权“敢为人先破天荒”的大事，释放了中国房地产市场化的强烈信号。

在九四年七月份，xxxx出台了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，从此全面推行城镇职工住房公积金制度，稳步出售公有住房。时隔一年，xxxx再次发文，一篇《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，开启了我国房地产市场的全新局面。这份房改《通知》，标志着计划经济下的住房体系，全面转向了社会主义市场经济轨道下，是中国房地产真正走上了商品化、市场化的全新道路[[[5]邓郁松,刘卫民,邵挺.中国住房市场趋势与政策研究（2020–2050）[M]科学出版社,2019.1:56]]。

　　1.3商品货币时代

1999年到2018年，在这个阶段，多项法律政策管制和严厉打击农房市场化暗流，农村房地产基本无市场；城镇房地产货币资本化突飞猛进。2003年8月，《xxxx关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。国家从宏观政策方面把房地产业推向一个前所未有的历史高度，更进一步吹热了城市房地产市场。2004年到2015年，尽管国家先后出台70多项调控政策，极力在金融、土地、信贷、税收方面引导、限制。但炒房盛行，住房价格一路水涨船高，反而给市场一个房价又要上涨的暗示[[[]陈梦妤.房地产行业市场改革提速中国城镇化改革迈开新步伐[N].每日经济新闻,2019-9-27（2）]]。中国房地产进入土地货币资本主导下的一个新阶段。短短二十年间，房地产投资规模从房改前的三千五百多亿元，一路增长到17年的十四万亿元[[[]孟晓苏.30年新房均价上涨20倍年均增幅10.5%[J/OL].凤凰网房产,2019-7-3/2019-12-25]]。城镇住房商品货币化开始到2018年的二十年时间段，普通群众住房保障问题开始得到关注，廉租房、公租房、经济适用房等保障房市场逐渐发展起来。但高房价一直成为社会诟病、XX调控、群众关注的热门问题，民生保障、经济发展、金融安全、社会稳定等诸多问题交织，牵一发而动全身[[[]杨继瑞.中国经济改革30年:房地产卷[M].成都:西南财经大学出版社,2008,12：34.]]。伴随多轮房价上涨，引发房市乱象丛生，持续至今，吞噬着社会公平，破坏法律正义，我们有必要认真思考，为房地产市场可持续发展找到善法良治之策。

　　2房地产市场乱象及其原因探究

近年来，房地产市场乱象频出：开发商捂盘惜售、房托中介抬价、“阴阳合同”、一房多卖甚至卷款跑路，还有随处可见“烂尾楼”，“土地闲置与倒卖”等等。在经过国家历次调控、整治后，房地产市场环境依旧病态不轻，更需要我们以解剖麻雀方式，运用客观、广阔的社会角度和历史辩证思维，进一步拓展严格公正、透明精准法治视野来探究，为有效精准治理提供必要支撑[[[]姚育宾.中国地产四十年（下）[M].北京:经济管理出版社,2018.11：130.]]。

　　2.1房市乱象之典型案例

川中某丘陵县城，2009年掀起城市建设热潮，开发商L某取得客运中心车站、县中学校附近一宗土地商品住宅房产开发权。2011年，该商住楼盘命名为YM.XXC，以稍低于周边房屋价格公开预售，购房群众趋之若鹜，一派繁荣景象。5年过去了，工程进度也就三分之一，施工时断时续；一些购房户开始串联上访。在串联上访过程中，不同人的预购合同尽管单价不同，居然是同一套房编号。问题开始暴露，开发商L某一度时间玩起了失踪，PXX开始清理、接管该烂尾楼工程。2018年春节前夕，走投无路的L某向公安机关投案自首。经审查，L某违法事实：一是高利息向达州、广安、遂宁等97人借款数亿元；二是一房多卖，虚增待售房屋近三百套；三是骗取贷款，组织售楼部销售人员直接或间接纠集56人作为楼盘的虚假购房户，提供虚假购房合同、首付款收据、个人身份及收入证明等材料，以购房按揭抵押贷款方式套取工商银行、农业银行贷款1500余万元。L某将收取购房款、贷款等一部分用于偿还民间融资高利贷本息，一部分用于外地项目建设，导致资金断链，YM楼盘烂尾至今。

　　2.2危害社会民生和金融秩序

L某涉嫌诈骗、非法吸收公众存款、骗取贷款等多个罪名，刑罚处理是很容易的，但要维护其他市场主体参与人的合法权益，特别是购房户合法利益，平息社会矛盾却却寸步难行。购房群众说，如果XX不批准李某楼盘没建好就卖，他们买修好了验收合格的房子，就不会上当受骗了，XX就该承担今天的责任。这样一来，群众怨声载道、XX焦头烂额、银行苦不堪言。XX出于维护稳定需要，不得不动用财政花费巨资来填坑买单。本案例中，大多群众依靠亲友间东挪西借、商业银行贷款凑齐缴房款；10年过去了，不但所购住房无着落，而且还要偿还所借资金高额本息，而且周边房价已经上涨五倍左右，更是无力买房。这些群众的购房遭遇烂尾历史，就是他们人生遭遇的血泪史，其民生福祉，无从谈起。再从其他不特定集资户来看，为了获得L某高额利息回报，少则几十万，多则上千万投入，最终竹篮打水一场空；他们中，少部分是自有资金，大部分是亲朋借款凑集，有的甚至用自己住房等资产抵押去银行贷款后再把资金交给L某，这些集资户也陷入非法金融旋涡中，借贷金融官司缠身而不能自拔。对涉案商业银行来说，也产生大量“呆账”“坏帐，这类案例蔓延开来，必定危及国家金融安全。

　　2.3执法与监督缺位是深层次原因

本案表现出来的房地产市场乱象主要有：“一房多卖”、“贷款诈骗”、“高息非法集资”、挪用购房款导致烂尾楼等。最为恶劣的就是“一房多卖”，即明明只有一套房源，为获取更多资金签订预售合同卖给多个不知情的群众，属于典型的合同诈骗行为，涉嫌构成合同诈骗罪。购房者没有得到房屋，还得节衣缩食去偿还借贷资金本息；由于市场价格已经上涨，如果要住新房，这些群众还得多付若干资金。本案例中，群众去投诉，一些工作人员推诿责任喊群众去找开发商或者法院打官司索赔。开发商L某的欺诈及其他不法行为长达十余年，是在问题充分暴露后，购房群众多次投诉、甚至在XX门口拉横幅静坐维权，开发商L某自己走投无路投案自首。开发商L某的违法行为，不是三五天，而是三五年甚至更长时期，为何没被查处？这充分暴露了XX有关部门及其工作人员执法与监督缺位，不作为、乱作为，渎职失职非常严重，缺乏基本的市场监管履职行为，本应公正执法的良好社会形象也被这些惨痛案例所吞噬。

　　2.4不当舆论坑蒙误导引发恐慌购房

无论在街头还是巷尾，只要走在大街上都能看见房地产广告的身影。开发商、炒房客等为谋取最大利益，通过各种手段制作房市紧张气氛、营造涨价舆论氛围，使“刚需一族”陷入恐慌，这类急需住房的人就会在丧失理智情况下饥不择食寒不择衣，匆忙之中高价接盘购房。房地产开发商长期惯用的宣传招牌主要是“房源稀少”、“土地紧缺”、“名校学区房”、“地铁房”等等，捏造事实，吹高房价。比如，2018年5月，广东中山市发展和改革局就对房地产六个微信公众号误导房价走高进行约谈并纳入重点监管。一些楼盘，营造“购房”人山人海气氛，几万人抢购百套住房，开盘当天即告售罄；三五几年后，再去该售楼部看，依然敞开大门等客来。散发售房信息宣传广告的男男女女，遍布车站码头、大街小巷；打开电视，不论央视还是地方那个频道新闻播报里，随时都有一线、二线、甚至N线城市房价上涨的消息，也铺天盖地闯入公众视野。较为瞩目的案例：原北京华远地产董事长任志强，常年累月在不同场合、新闻媒体高唱“房价暴涨”、“今年不买，明年有钱也买不到房”等等，与国家的房价调控政策长期唱反调。在16年的2月份，中国房地产市场最火热的时候，为吹高房价而胡乱造谣的任志强微博账号被强制关闭。房屋真正稀缺或供不应求吗？答案是否定的。2015年底，中央经济工作会议确定“明年经济社会发展五大任务”第三项就是“化解房地产库存”。从05年到现在为止，XX工作报告均有房地产因城施策去库存内容，北京、深圳这些炙手可热房地产市场居然也在积极开展“去库存”工作。

　　3房价长期飙升及其源头探究

1998年我国商品住宅平均销售价格仅为每平方米一千八百余元，八年后就突破每平方米三千元大关，到了12年的时候，房价更是达到了每平方米五千元，17年的时候，房价依旧不断上涨，每平米甚至快到了七千元[[[]中商情报网.2018年中国统计年鉴：1998—2017年中国商品住宅平均销售价格情况[DB/OL].中商情报网,2018-11-15/2020-1-13]]。根据资料显示，在18年的时候，全国商品住宅成交均价更是到了每平方米八千元的地步，仅仅过去了一年，房价涨幅便已经和以前好几年涨幅持平。以北京为例，房价一路走高令人咋舌：从1998年底1999年开始的城镇住房商品货币化开始到2018年的二十年时间段，北京房屋的销售均价从每平米三千元暴增至六万元左右，房价增长近二十倍[[[]回燕文.北京楼市二十年变迁史[J/OL].搜狐焦点北京新闻中心,2019-5-8/2020-1-13]]。通过权威资料和公开官方消息汇总分析，房价一路飙升，主要有以下几大方面在推高房价。

　　3.1城市房屋建设土地来源单一性的限制

房地产开发，需要土地，而房地产市场土地来源具有XX管控并提供的单一性。2004年11月，国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。但是根据实际情况不难看出，近十年来在农村集体土地上兴起的“大棚房”“小产权房”，异常活跃，本质上是农村房地产市场火爆发展的一种客观现象，但由于建设土地非XX渠道供给、违反国家法律法规土地用途管制等若干规定，就被界定违法而严厉打击[[[]盛松成,宋红卫.房地产与中国经济[M].中信出版集团,2020.1:142]]。从13年11月的国土、住建两部办公厅下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》发出之日起，我国就开始了对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处的改造之路。京津冀三地对小产权房进行了初步排查，发现违建的“大棚房”项目近三千个、棚数更是高达三万六千余个，这些被禁止的小产权集中分布在京津的郊区县及其周边省份的市县，里面的购买者七成以上都是城市居民。国家禁止农房、农地入市，造成房地产市场土地来源供给的单一性，也是城市地产价格居高不下的一个不容忽视的重要原因。

　　3.2地方土地财政是高房价重要因素

从国土资源部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让。此后，各城市“地王”不断出现并迅疾刷新。各大中城市，特别是一、二线等热点城市，土地出让金收入构成了一个城市主要资金来源，个别城市甚至长期依靠卖地维持运转和发展，土地资本化的表现惊叹[[[]王俊岭.中国不会靠炒房拉动经济[N].人民日报海外版,2019-5-24(3)]]。

在查阅国家统计局公开资料中发现，04年商品房销售额超过了一万亿元，增长幅度达到了百分之三十；土地购置费同比增长近百分之二十，全国商品房价格较去年增长百分之十五。据中原地产研究中心统计数据显示，17年全国五十个大中城市卖地收入累计卖地高达三万亿元，仅一年就增幅超过百分之三十；2017年度成都和杭州两市地方一般公共预算收入分别为1275.5亿元、1567.42亿元，土地出让金1203亿元、2272亿元。这两个城市通过“招拍挂”把土地变为资本，居然与地方一般预算收入不相上下，杭州甚至有所超越。据中国社科院数据，2017年全国土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68，由此可以得出“地价推高房价、地价决定房价”这一结论，也可以直观认为地方土地财政是高房价重要因素[[[]王业强.社科院：去年土地成本占房价比重提高或促房价上涨[EB/OL],中国新闻网,2018-5-14/2020-2-3]]。

　　3.3社会团体与部分民众牟利炒房

说到投资投机炒房，“温州炒房团”在中国房市史上留下了不可磨灭的印记。据公开信息资料，仅仅四年间，因为温州民间资本大量投入本地楼市，市区房价从每平方米两千余元竟直接飙升到每平方米七千余元；温州购房团开赴上海、杭州、北京、上海、沈阳等大中型城市，所到之处房价一路狂飙。盛行十余年来，“温州炒房团”席卷大江南北、长城内外，成为房产资本时代特殊历史符号。“温州炒房团”的成功模式，还“唤醒”“搅动”“吸引”了全国其他形形色色资本加入，各路资本大鳄把房地产特别是借助“刚需”住房作为投资、投机谋取暴利的载体，不断推高住房市场价格。

这几年，针对房价过快上涨，一些职能部门三番五次出台了限制贷款、提高首付比例、提高利率浮动等金融政策，结果适得其反，房价越调越高。原因在哪？民间融资炒房、公司组团炒房有增无减。房产商也乘机抬高价格，银行利率提高，建房成本提高，涨价理所当然。一些城市为遏制炒房，对有两套及以上住房家庭实行限购。纵使XX千方百计绞尽脑汁遏制炒房，但上有政策、下有对策，民政局门口出现“有说有笑”排队离婚的另类风景，甚至离婚大军中不乏七老八十已经“金婚“”银婚”的爷爷奶奶。这种“靓丽风景”出现的原因，无非就是离婚后就是两家人，可以获得摇号购房资格。在排队购房大军中，甚至几个月婴儿也成了购房大军一员。究其背后，是父母利用未成年子女身份炒房牟利之身影。各路闲散资金汇集成庞大资本再进楼市炒房，也是促成房地产价格一路飙升直接原因。

　　4.房地产市场可持续发展法律规制改革提议

改革开放四十年来，城镇化建设日新月异，一栋又一栋高楼拔地而起，极大地改善了人民居住生活条件。2016年12月中旬，中央经济工作会议明确指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。2017年10月XXXxxxx会议xxxxxxxx强调“房子是用来住的不是用来炒的”、“让全体人民住有所居”。此后，中央有关部委以及主流新闻媒体多次宣称，要坚持“房住不炒”、“住有所居”等新发展理念，采取多种措施遏制、打击炒房行为，确保房地产市场稳步行进在正确的轨道上[[[]成立,彭燚.XXX的中国房地产业:政策改革与市场方向[M].中国建筑工业出版社,2019.9：86]]。中国房地产也由此进入了一个崭新的时代。

　　4.1将民生安居房纳入法制保障

近十年来，民生保障住房得到重视并逐渐加快了力度，低收入群众住房困难问题得到一定程度缓解。从10年的加快保障性安居工程建设工作座谈会起，国家便有了对实施保障性安居工程做了部署XXX中国房地产政策导向，这也缓解了居民住房压力。

但是仅是保障性安居工程建设还不够，还应当在总结过去民生保障房建设经验基础上，强化城市所在地XX主体责任，强化“一把手”责任，认真倾听困难群众呼声，全面认真贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”新发展理念。让全体人民宜居宜业，同步享受到小康社会建设的成果。安居住房问题解决不好，必然引发激烈社会矛盾，直接影响到国民经济发展，房地场市场也必然受到拖累。把历年来的保障房建设经验和分散的政策进行总结、分析，这些在此基础上，推动建立一部“安居保障法”，规定房屋市场的分场次供给及其阶梯价格，以法律形式来保障中低收入群众住有所居的权利。

　　4.2有法必依严格执法整顿房地产市场乱象

房地产乱象，由来已久。部分开发商成片圈占土地十年、八年“围起来”不开工，XX也未采取措施依法处置；公开市场拍卖的土地，被几个开发商拖延数年不开工就私下层层转卖牟利，形成炒地皮之歪风。2010年8月《京华时报》一篇《2815宗房产用地被闲置业内称成房价上涨推手》文章引用国土资源部权威消息，引发社会舆论谴责和群众愤慨。最近3年来，开发商住宅土地闲置、倒卖案例，屡次登上央视焦点访谈栏目。房地产乱象，严重影响群众安居乐业，酿成金融风险，破坏社会稳定；为数众多群众深陷房地产乱象之中，被掏空财力又身心疲惫，哪有心思再去创新创业？深陷乱象中的普通民众，不得不节衣缩食去上访、起诉，自然抑制了社会一定的生产和消费能力。房地产乱象长期泛滥成为社会公害，常有腐败官员权钱交易、以房敛财行为在推波助澜起到极坏作用。比如，曾任北京市委副XX的吕锡文，通过所谓内部价格购买了5套住房，仅在她自己和直系亲属名下的有3套房屋就赚得市场差价2000余万元；北京海淀区远大村总支XX翟金凤，利用职务便利以借款为名，向开发商索要150万元用于购买别墅，以上案例，举不胜举[[[]孙利娟,简静远,肖华.透视贪官以房敛财术[N].中国纪检监察报,2017-6-7(4)]]。

治房地产乱象，应秉承“治乱世用重典”法治精神。第一，严格而持久整治官员不作为、乱作为和非法利益勾结等问题；第二，严格依照房地产法律政策，对开发商闲置土地坚决收回、拖延施工予以重罚；第三，对市场炒作倒卖的，阴阳合同、一房多卖等欺诈行为，更要严格采用行政处罚、刑事处罚等多种方式，起到威慑效果。

　　4.3扩大房地产市场中的土地供给

考察改革开放四十年历程，农村土地用途严格收到法律政策限制，没有形成法律政策许可的房地产交易市场，农村房地产黑市屡禁不止，其房地产市场化发展整体被法律体制机制所束缚；城市房地产业在XX垄断经营土地资本、城镇化导向情况下，一路高歌猛进，两者形成鲜明对比,在坚持市场化导向情况下，必须加快法律改革和政策调整[[[]魏百刚.重塑工农城乡关系促进城乡融合发展[J].四川XXX建设,2019,(13)：14]]。城市化，带来国民经济繁荣同时，其弊端业显而易见：农村人口大量流向城市而导致“空心化”，农村土地闲置特别是农房宅基地闲置日益增多，乡村没落趋势堪忧；所谓乡村振兴，面临着“既缺资本要素，更缺关键的人的要素”等现实困境，城乡必须统筹发展，乡村振兴才有出路[[[]王玉庭,.中国农村宅基地管理的历史演变及未来改革趋势[J].农业展望,2019,15(1)：35]]。现目前，诸多大城市人口过分集中，交通堵塞时有发生，空气污染问题突出，生活物价高昂，部分市民特别是年龄偏大退休养老市民更青睐农村无嘈杂而安静、无拥堵而自由、无污染而干净的生活环境。需要激活宅基地的金融属性,盘活农村闲置宅基地和闲置农房市场，农村房地产存在巨大的市场化开发空间[[[]xxxx.坚持、完善和发展XXX国家制度与法律制度[J].求是,2019,(23)：6.]]。要真正全面建成小康社会就应当顺应民意，改革农村土地特别是农村宅基地制度，满足部分城市居民到农村高质量家居生活的需求；如此一来，也为解决“大城市病”找到一个切实可用的途径。在保护耕地红线、保障饭碗安全前提下，统筹做好城镇化建设和乡村振兴战略，探索建立城乡统一、协调发展的房地产大市场，必定大有希望。

　　4.4建立透明公正的房地产市场规制

国家决策层面提出“推进国家治理体系和治理能力现代化”，强调以人民为中心，全面推进依法治国，建设社会主义法治国家,为房地产法律制度改革提供了方向。法治的基本特征必须保障人们的正当权益，实现“良法善治”，房地产市场法律规制变革应当秉持这种精神。现行房地产预售交易制度对购房者是极不公平的，埋下了诸多坑蒙拐骗隐患。这就更需坚持“良法善治”改革思路[[[]孙谦.走向法治—关于法治问题的几点思考[J].人民检察,2020,(1)：8]]，把公平、透明的法治核心贯穿在房地产改革重大决策和行政监管的全过程。取消房地产预售制度，在省会城市和经济发达的地级市，可以先行先试，一律改为现房交易，是这些城市房地产健康发展的最好法治保障。把期房交易改为现房交易，在此市场模式下，开发商工期拖得长、质量问题多，自然损害其切身利益。如此以来，多种因素迫使开发商按期或提前完成工程，保障工程质量才能有好的市场前景；同时，房地产买卖是透明的，购买方有充分知情权、选择权，不存在烂尾楼风险；购买方可以实地查看房屋面积、材料质量等，房产商各种虚假宣传都会因此烟消云散。在一些经济欠发达的中小城市，由于房地产市场发展不充分，取消房屋预售制度的社会条件尚不成熟，可以暂时保留预售制度，但XX必须搭建透明、公正、平等的房地产交易平台。要认真执行国家对房地产项目资金监管、托管法律法规，切实掌握工程进展和资金使用情况；建立健全房地产买卖统一网签备案平台，房地产买卖和资金流向直接在此平台进行，有效避免一房多卖和卷款潜逃事件。以一个地级市为单位，建立XX监管的房地产交易平台，不论是新房，还是存量房、二手房等，具体可参照全国12306火车购票网站平台来改革，杜绝暗箱操作模式。在这个平台上，预售房、待售房（二手房）情况由房地产市场监管部门统一审查，不符合法律政策的，不得上线；借鉴淘宝网或京东购物账户机制，交易资金打入指定账户过渡监管一定时间，在双方同意且第三方无权利异议情况下，房地产买卖合同形成；双方直接在此平台缴纳税费、打印产权（转让）凭证。对于关系到普通群众所需的一般住房，属于重大民生公共产品，应当从法律上严格保障“住有所居”，非本地户籍或常住3年以上不得购买，购买后5年内不得转卖、出租牟利，进一步压缩炒作空间。

　　结论

通过以上分析，能够客观得出以下结论：

一是以土地为要素的乡村和城市房产，存在历史的、现实的法律分开规制情况。对农村土地用途的严格法律及其政策管制，禁止其商业房地产开发，农村房地产市场不具备合法性而遭受打击、取缔；城市房地产中土地供给渠道来源于XX的市场垄断的单一性，地价推高房价，衍生高房价和诸多社会弊端，必须深化改革。

二是保障和改善民生，始终是国家不同时期房地产业法律政策底线规制所在。居无定所，漂泊流离，自然心神不定，无法创业。从计划福利分房、经济适用房、廉租房、公租房、棚户区改造、共有产权房试点等，均展示出国家“安居才能乐业”的民生发展导向，也是房地产法律政策万变不离其宗的一个基石。

三是XXX房地产业要健康发展，必须构建城乡统一、透明公正的房地产大市场。房地产市场法律规制需要解决的重点问题，就是顺应民意潮流、秉持善法良治精神，深化农村土地特别是农村宅基地制度改革，满足部分城市居民到农村高质量家居生活的需求，也为乡村振兴注入经济活力；遏制民怨沸腾的高房价、治理房地产市场坑蒙乱象，化解民生危机和金融风险，改革现有的房地产交易预售制度势在必行，构建充分“透明、公正、诚信、平等”的房地产市场法治环境，是推进国家治理体系和治理能力现代化建设的重要组成部分。

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　　致谢

大学四年学习时光已经接近尾声，在此我想对我的母校，我的父母、亲人们，我的老师和同学们表达我由衷的谢意。感谢我的家人对我大学四年学习的默默支持;感谢我的母校给了我在大学四年深造的机会，让我能继续学习和提高;感谢法学院的赵群、王敬、李楠楠、宋斯文、刘子祎、韩健、朱丽、刘婧熙、吴晛，康雨婷、张婷、何冠群老师们和同学们四年来的关心和鼓励。老师们课堂上的激情洋溢，课堂下的谆谆教诲;同学们在学习中的认真热情，生活上的热心主动，所有这些都让我的四年充满了感动。这次毕业论文设计我得到了很多老师的帮助，其中我的论文指导老师吴晛老师对我的关心和支持尤为重要。每次遇到难题，我最先做得就是向吴晛老师寻求帮助，而吴晛老师每次不管忙或闲，总会抽空和我一起商量解决的办法。我做毕业设计的每个阶段，从选题到查阅资料，论文提纲的确定，中期论文的修改，后期论文格式调整等各个环节中都给予了我悉心的指导。这几个月以来，吴老师不仅在学业上给我以精心指导，同时还在思想给我以无微不至的关怀，在此谨向吴老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。同时，本片毕业论文的写作也得到了实习指导老师及其同事的热情帮助。感谢在整个毕业设计期间和我密切合作的伙伴，和曾经在各个方面给予过我帮助的伙伴们，在此，我再次真诚地向帮助过我的老师和同学表是感谢!