第一章绪论
1.1研究背景
现今，苏州市经济发展迅速，其房地产的发展也在不断地上升。苏州市XX通过各种监管政策或措施，促进房地产市场健康有序的发展。从近十年的历史成交分析,苏州的房价大致呈现三个阶段,总体保持逐步增长态势。十年时间房价增长了近两倍,房价由2005年的5000元左右增长到2015年的15000元左右。第一个阶段为2005-2009年,房价逐年增长。第二阶段为2010-2014年,房价在1万元左右波动。第三阶段为2015年至今并以后,房价在2015年加速增长,预计这一阶段房价将以稳定并小幅波动为主,时间大致到2020年。
房地产市场价格的变动未来如何发展？当前房价形势由什么因素导致？一系列对策是否能够改变当前房价的形势的不利一面？这些问题成了苏州人民，最新的房地产行业学者的关注焦点。
1.2研究意义
从国家的经济发展来看，确保房地产市场的健康有序发展，以及整个国家经济的发展和稳定是至关重要的。然而，由于一系列因素，以及市场上的缺陷，房地产经济在市场发展的过程中不能有效地稳定发展。因此，目前XX加强对房地产市场的调控和管理，已经成为该国经济和社会的稳定与发展的必要保障。
本文主要以苏州市房地产市场价格变动发展为主线，分析近年的苏州房地产市场价格及发展趋势的影响因素并对其提供解决对策。在一定程度上，这篇论文具有一定的现实意义。
第二章苏州市房地产价格发展分析
2.1苏州房地产近年价格情况
从时间上回顾，近5年，苏州的房价相对来说都是呈上涨趋势的，在去年时，它的上涨幅度更是达到了高潮，仅仅一年的时间它的均价就上涨了约7000元每平米，这样的涨幅是惊人的。
据中原地产提供的数据显示，2013-2017年苏州房价节节攀升，从11902元/平上涨到18948元/平，涨了7046元/平，上涨幅度为59.2%。从成交面积来看，高成交量集中在2015年、2016年，突破千万方。随着2017年在全国楼市调控潮下，成交热度开始下降，成交面积从1177.64万方回归到786.62万方，降幅33.2%，而房价依然小幅上升，均价为18948元/平。
如今苏州二手房的均价大约在22500元每平左右,环比下跌了1.22%，同比上涨了2.07%，从房价地图中可以得知，在各区域当中，园区的房价最高，均价在29000元每平米左右，其次则是姑苏区，它的房价在21850元每平米左右。除了相城和吴江区的房价有一些上涨以外，姑苏、吴中、新区和园区的房价则出现了不同幅度的下跌。
2.2苏州市近年房价发展分析
近十年来,苏州的房地产基本上是保持平稳上升发展的趋势,发展的过程中虽时有波动,但总的发展趋势一直是向上的,且每一次的向下波动都是买房的好时机,有的人抓住了,有的人还一直在迟疑。2014-2015年房价的大幅上涨,有人欢喜,有人忧。那么接下来的两年,苏州的房地产会如何发展,想必很多人会非常关心。以为这些人逐渐醒悟,房子不光能够居住,只要买对了还能赚大钱。
影响房价的长期因素主要有前面分析的几点:经济、人口、城市化等。那短期影响因素有哪些呢?主要有:经济短期走势、货币、政策和存量等。2016年一季度,苏州的GDP增速为8.2%,比去年同期高1.2个百分点,经济稳中向好;货币和政策的决策权不在苏州市XX手里,最大的可能是在执行上级政策时松或紧的程度把握。目前看,货币政策并没有明显的变化,但限购和限价卖地已出台,对群众的预期肯定会产生影响;2015年市区(不包括吴江)商品房累计成交11.1万套,同比去年上涨27%,成交面积为1278万㎡。其中住宅共计成交9万套,同比去年增加2.8万套,增幅高达44%,成交面积为1102万㎡。非住宅成交2.1万套,成交面积176万㎡。存量房从年初的近6万套下降到年底的3.6万套左右,按照前两年的月均销售量计算,仅够4个月的销售。如果单从这一数据看,近期苏州的房价易涨难跌。
但近一年多来,苏州的住宅销量和房价都涨了近50%,好的位置房价翻倍的也不在少数。在2015年销量和房价都大幅增长的情况下,2016年和2017年最大的可能是平稳运行为主:销量略有下降,价格小幅波动。当然前提是总的经济形势和宏观经济政策都没有出现剧烈的波动和变化。十年之内,每一次价格下跌,可能都是买房的好机会。
第三章影响苏州市房价变动的因素
3.1苏州房地产本身的条件特点影响
苏州尚属二线城市，尽管是经济强市对房价有支撑，但与京沪深相比仍全方面落后，本质上属两个层面的市场：京沪深等一线城市是全国市场，经济上对全国有辐射力、影响力甚至控制力，虹吸全国人才、资源与资本，房价有持续推动力和支撑；而苏州尚属二线城市，城市吸附能力尚停留在应届毕业大学生与农民工，经济辐射力与人口聚集力仍处于地区层面，属于缓慢持续增长型。
苏州呈多区域中心的布局。湖东、狮山、太湖新城、高铁新城……不同板块之间虽有价格差异，但远不似北京的环线来的那么层次分明。尤其是在地王项目相继入市的2017年，相城区元和街道成交价超3.5万/平，新区科技城板块冲击3万/平……房地产市场多区域中心的属性进一步加强。
苏州还处于刚需向改善过渡的阶段。苏州市场，虽然受到地王的影响，各个版块都有高端产品入市，但还远称不上全面步入高端化；刚需产品虽然在不断外溢，但市场上销售最好的依然是这类产品。苏州房地产市场的营销手段丰富多样。倚重自媒体的推广。在住房保障方面，苏州希望能够留住高层次人才。苏州近几年饱受高房价之苦。苏州的办法是兴建人才公寓（2017年新增2万套，至2020年建设超10万套），以此来吸引高层次的人才留下。
3.2房地产市场中产生因素的影响
（1）住宅投资
直接看住宅投资情况。2015年全年增幅比2014年低了16.8个百分点,增幅仅为8.9%。如果朝前看2012年的增幅竟然是-3.5%,就从一个侧面知道2015年苏州房价为何会暴涨了。在XX政策的影响下,如今该城房子的首付降低了许多,这样鼓励了许多人买房,同时也百姓们也可以将把多出来的钱通过其他渠道获得更高的投资回报。并且随着二胎政策的放开，也催生了改善性的住房需求，家里添丁小房子必定不够住，换房买房在所难免。
（2）供求关系
从前几年的售房数据来看，苏州市的库存已经达到了这几年的低值，并且每个月的销售速度也很快。按照供需理论，在供给不足的情况，房价就会出现上涨。
（3）户籍人口
苏州近十年户籍人口始终保持增长态势,增速在2009年下降到0.48%的最低点后又开始缓慢回升。1%的左右的人口增长率对房地产稳定发展的支撑是刚性的。有的人说,苏州的常住人口数量已快到顶峰了,增速从2014年开始已逐年下降。而且还就看到,中国面积虽大,但各方面都适宜工作、生活、居住的地方大都在华东、华南和中原、华北的部分城市。加之中国人口众多,有能力的人大都朝这些地区移居。虽然在行政划分上它只算是一个二线城市,但它的位置由于,离上海很近,并且该城市的人流量很大，外来人口很多，这也就意味着对房子的需求很大。并且该城市的综合实力也很强，园区发展、城建迅速，这些都会带动苏州房价的上涨。
（4）投机行为
苏州市房地产不断火热的发展，一些人们有了买涨不买跌心态，开发商与购房者同时切换为市场投机心态，投资、投机甚至专业炒房者入市，包括相当数量来自外围城市投机群体。同时出现本地区的P2P、小贷公司以及众筹买房、首付贷，涉及高杠杆房贷的情况，银行机构资金变相流入首付房贷情况，存在商业银行间利率竞争及与房产中介违规合作行为等地产市场投机行为。增强了金融风险，也导致了苏州市房价的上涨。
（5）社会舆论
苏州房地产市场出现媒体煽风点火，不断制造房价上涨言论，误导舆论预期，刺激了刚需与改善性群体恐慌入市，需求集中释放，市场逐渐丧失理智，出现恐慌。
第四章促进苏州市房价市场平稳对策
4.1提高苏州市经济、优化市场环境
针对当前苏州市房地产市场出现的新形势、新特点，进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展：首先需要在苏州市经济和市场环境上不断提高。
要争取更大发展动能，实现更大发展可能，必须统筹规划，高标准、严要求长期不懈前行：
第一、加快产业调整、转型、升级，退二进三，举全力向高精尖、互联网等战略新兴产业、高端现代服务业方向发展；
第二、做强城区经济，做大城市规模，增强城市竞争力与美名度，持续导入人口，将常住人口1000万作为城市发展目标。
第三、成事在人，应持续优化城市软硬环境，增强高端人才吸附力，没有庞大规模的高端人才支撑就谈不上建成发达城市。
苏州做强容易，跻身一线却有天然难度，靠近上海是苏州发展的最大优势，但也恰是劣势：高端产业的核心特征就是总部经济、总部研发基地、战略新兴产业以及高端服务业，而大企业决策时更倾向于布置在上海、南京、杭州等核心城市，这种现状下苏州需要不断优化市场环境，深入融入上海，从与南京、杭州争夺区域总部经济开始，持续培育开放自由市场环境、构筑优良商业、法制秩序。
4.2苏州市房地产市场调控对策的实施
根据在苏州市房地产发展中产生的一系列影响房价变动的因素：住宅投资、供求关系、人口户籍、投机行为、社会舆论，XX及相关市场部门等可进行如下对策：
4.2.1调整商品住宅购买政策
非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房。购房人需提供现有房屋情况相关证明材料并出具书面承诺。违反上述规定的,房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。苏州市引进各类外来人才,凭有关证明文件参照执行本市户籍居民购房政策。
4.2.2加强土地供应管理
强化土地供应和房地产市场联动机制，进一步加大普通住宅用地供应，严格控制非住宅用地供应，优化区域土地供应节奏，根据市场需求变化适时调整土地供应计划，保持房地产用地市场供需基本平衡。在商品住宅供应偏紧、库存较少的区域，增加土地供应量；在商品住宅库存量较高区域，控制土地供应量。同时，加强出让后土地管理，建立跟踪警示机制，对取得土地满一年未开发的予以书面警示，满两年未开发的坚决依法收回，加快土地开发上市。目前，针对市区商品住宅去化期较短的情况，要适时调整供地计划，加快土地供应，稳定市场预期。
4.2.3制定苏州市房地产最新“限购令”
苏州户籍购房者：
(一)以家庭为单位，第一次买房，最低首付20%。
(二)有购房记录，但无住房;有1套住房、无贷款记录;有1套住房、有住房贷款，但贷款结清的;最低首付30%。
(三)有1套住房，且贷款结清，再次购买住房的首付比例由40%为50%。
(四)有2套房，且贷款未结清，停止发放“三套”及以上住房。
非苏州户籍购房者：
(一)非本市户籍购买住房，不受任何限制。
(二)买第2套房，应提供缴纳证明或社会保险缴纳证明。
(三)超2套住房，不予办理产权手续，承担相应的责任。
(四)为了引进各类人才，凭有关证明执行购房政策。
4.2.4加大市场执法检查力度
住建、国土、规划、物价、工商、税务和金融管理等部门要各司其职，规范房地产市场信息发布和各类房地产展销行为，加强对房地产企业和项目的监管，加大对违规囤地、捂盘惜售、哄抬房价、违规展销和违规发放贷款等行为的查处力度。一经查实，要严格依法处理并记入企业当年信用不良行为记录。
4.2.5加强社会舆论引导
加强房地产市场及相关信息公开，科学制定全年土地供应计划，及时向社会公布，稳定土地市场预期。加强媒体宣传和引导，倡导理性消费理念，共同推动房地产市场稳定健康发展。
总结
本文通过写苏州市作为一个新一线城市,其房地产市场在政策调控的背景下,得到了快速的发展。江苏省XX和苏州市XX在房地产市场发展过程中,实施了一系列调控政策,取得了一定的成绩。
就此本文在苏州房地产市场政策调控这一领域的研究做了初步尝试,了解了新调控政策对苏州市房地产市场的影响。虽然新出台的调控政策在短期内对房地产的情况改善不是特别的明显,但是随着国家对调控政策的不断完善,相信今后苏州市房地产市场在政策调控的指导下会发展得越来越好的。本文在写作过程中讨论问题的深度与广度均有不足之处,还需以后不断的努力来加以改进,同时也希望各位老师与读者能批评指正,不吝赐教。
参考资料
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[5]佚名.2016年苏州房地产形式分析及预判．经济师，2016.
[6]中华文本库.http://www.chinadmd.com/
[7]中国论文下载中心.http://www.studa.net/.
[8]苏州国际服务外包网.http://www.szsourcing.gov.cn/
[9]苏州市人民XX.市XX印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知.2016
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