“营改增”后房地产行业增值税的 纳税筹划与分析——以HY地产股

　　“营改增”就是用缴纳增值税代替缴纳营业税，这样做的目的是减少重复征税，减轻纳税环节末端的税款压力，这些也是征收营业税的最大弊端。而此次重大税制改革从源头上解决了营业税重复征税的弊端。增值税的出现在房地产行业是陌生的，此前，营业税、土地增值税、企业所得税始终是房地产企业纳税筹划的研究重点，营改增后房地产企业迎来税制大改革，相关政策的落实尚不完善。

　　房地产行业以前缴纳的是营业税，直接对收入征税，计税方式直接简单明了。应缴增值税的计算为销项税额减去进项税额和可抵扣金额，所以增值税不仅仅受销售收入影响，还受成本税负项目的影响，在成本总额中房地产企业税收成本占比较高的份额，“营改增”完成后，增值税在各税费成本中所占比例提高，成为第一大税种。对增值税纳税进行合理筹划可以降低房地产企业的税收成本，使企业在市场竞争中占据有利地位，具有非常重要的现实意义。

　　本论文从研究背景、基础理论出发，结合HY地产股份有限公司的现状，从主体税种增值税的角度提出全面系统、详细综合的纳税筹划方案，以期有效助力以HY地产股份有限公司为代表的我国房地产企业，达到开源节支，增加效益的效果。将增值税纳税筹划做好，有利于企业在营改增过渡时期依然保持稳定发展，不产生较大波动，有利于企业顺利完成“营改增”推行后的财务核算任务。

　　房地产企业作为一个经济组织，主要的经营任务是开发房地产，开发后继续经营和管理，并且提供一系列完整的服务，房地产企业的主要目的是营利，其运行方式以自主经营、独立核算为主。房地产企业不止创造房地产商品，还负责运营房地产产品。在我国第三产业中，房地产行业起到支柱作用，具有以下特点：1.国家政策对房地产行业的影响非常大，只要中央XX的宏观经济政策稍有变动，就会对中国的房地产业产生较大影响，这种行业依赖于政策导向。2.房地产商品基本不能实现流动，具有明显的地域性，投入“生产”的房地产商品只能停留在固定的地方，无法变动位置，正因如此，供求关系的改变不能影响房地产商品，传统的西方经济学也无法解释这种特殊的经济活动。3.资金要求巨大，不仅需要巨大的资金支撑还要完整的完善的资金链条的持续运转。正因房地产行业与国家政策，国民经济的关联如此密切，影响如此重大，故“营改增”后必须加紧筹划对房地产行业的增值税纳税。

　　1.2.1税收筹划的内涵

　　税收筹划的目的是降低企业税负风险，争取纳税利益，在符合国家相关法律、法规约定下策划和计划企业自身的纳税行为，纳税筹划要求必须满足纳税人整体利益，换句话说，税收筹划其实就是一种以企业为服务对象的理财行为，是一种企业财务筹划活动，争取最大化税后利益，主要手段是事先筹划和安排设计经营、投资、理财活动，但必须保证符合国家税收法律和政策要求。

　　1.2.2税收筹划的内容

　　单看内容的话，税收筹划主要有筹集资金、经营管理及分配等内容，在企业的整个生命周期里这些内容都贯穿始终。税收筹划必须保证不损害纳税人的合法利益，不越过国家的法律、法规的界限。社会中总有一些企业企图以偷税、逃税、抗税等形式争取企业利益，这些都不属于税收筹划范畴，税收筹划必须合理合法，每一项规划都必须有理有据。房地产税法必须适应经济的发展，我国房地产税法一直在经济发展引导下不断调整和完善，房地产相关税法进行修改意味着房地产开发企业税收筹划的方案也要进行修正以满足当前经济发展，方案优化的主要依据是我国税法，还要考虑到企业自身的经济状况。面对当前全球经济一体化进程不断深化的趋势，有些房地产开发企业不再满足于仅仅在国内发展，开始逐渐向国外拓展业务并进行投资，如此一来仅仅以国内税法为依据就显得不全面，还需要将国外投资当地的税法状况纳入考虑范围内，了解当地一些企业先进、有效的税收筹划方案，吸取经验，结合企业自身发展，制定合理有效的税收筹划方案。

　　1.2.3税收筹划的目标

　　企业进行税收筹划的目的，是要为企业缩减税收成本，但是缩减税收成本，降低税收负担并不是唯一目的，整体筹划除了降低企业税收负担外，还承担着其它责任：实现涉税零风险，获取资金的时间价值和提高自身经济效益。

　　1.减轻税收负担

　　对减轻纳税负担的诉求是纳税人进行纳税筹划的直接驱动力，企业最首要目标一定是获取最大税后收益，减轻税收负担即可达到目的。利益简单来说就是收益和成本的差，为最大化利益，首先要实现的就是总收入大于总成本，在保证这一点的基础上再尽最大可能降低企业成本，税收成本也是企业总成本中的一项，降低税收成本在一定程度就意味着降低了企业总成本，增加了利益。

　　2.实现涉税零风险

　　我们用直接的税收利益来定义纳税筹划的效果，但其实实现涉税零风险也能很大程度上获得经济利益，当企业不一定能获得直接的经济利益时，企业可通过及时并足额报税，规避风险，或者多做公益和慈善活动，提高企业本身的社会名誉，社会地位，虽然短期内不能带来直接的利润，但长期来看是会在企业经营发展中帮助企业获得更多的经济收益。

　　3.获取资金的时间价值

　　资金具有时间价值，以正当理由正当途径延迟缴纳当期的税款以获取资金的时间价值也是税收筹划。若每期都能推迟税款缴纳，每期都会有一部分税款无需在当期缴纳。就相当于企业获得了一笔无息贷款，不但实现了资金的时间价值，也方便了资金周转，现金流流动也更加灵活。

　　4.提高自身经济效益

　　企业的目的是盈利，实现效益最大化，税收筹划就是以节省税款为手段，提高企业自身的总体效益。经济效益最大化不是暂时的利益最大，而是保持长时间的利润最大化，符合可持续发展理念，企业战略规划就应当重视可持续发展，坚持长期目标与短期目标的完美统一，既注重当下又有长远打算。为争取效益最大化，可以从以下几方面入手：注重企业管理，学习先进的管理方法，对生产经营方式进行优化；学习先进的理论，结合企业自身的实际情况，实现理论与实践的结合，引入新技术；不断优化企业规模，确定适合企业发展的规模，实现规模经济；注重制度创新。

　　1.2.4纳税筹划的主要风险

　　因为纳税筹划是降低综合税款的一种方式，因此，其实施必然面临一定的风险。综合来看，在准备纳税筹划方案时，房地产企业必须考虑到以下风险：

　　1.在没有充分正确理解我国的税收法律政策时会导致政策性风险。纳税筹划方案是根据国家宏观经济形势或法律政策进行的财务运营筹划活动，需要财务人员对宏观形势有精准认识。如果纳税筹划实施人员对我国宏观经济管理形势、微观经济形势和法律法规把握不到位，制定的纳税筹划方案肯定存在运行风险，也会给企业财务管理造成困扰。

　　2.对纳税筹划所服务的财务活动认识不到位可能造成经营风险。纳税筹划是一项精准性要求非常高的工作，每一环节都必须针对生产经营活动进行详细规划，如果在实施过程中出现纳税筹划方法无法适应财务活动的问题，不仅是对资源的浪费，还会面临资金链断裂的风险，致使企业陷入经营困境。

　　3.与相关机构沟通不畅可能导致行政风险。纳税筹划的顺利展开必须建立在良好的运营支持的基础上，如银行资金获取支持、运营商价格制定支持、税务部门税款核定支持等。如果某个业务环节出现沟通失误，不仅会造成信贷资金紧张，还会阻塞销售渠道，导致面对纳税风险的几率增大，更会导致筹划工作无法顺利进行，本来正常合理的属于纳税筹划范围的财务活动面临偷税漏税的指控，执法部门进行行政处罚的同时给企业的正常经营活动带来负面影响。

　　浙江HY地产股份有限公司（以下简称HY地产）成立于2007年，启动2.5亿元资本进行注册，该公司主要负责成片土地和房地产开发经营，拥有房地产开发资质等级二级证书，作为国内最早创立的房地产品牌之一，至今已经历二十余年时间，八十年代初就进入房地产业。该公司所开发的房地产产品一直以高品质、具有市场代表性为特色，成立九年后也就是在2016年开始涉足海外市场的投资，旗下产品种类众多，不仅有普通住宅、保障性住房、高级公寓等，还提供别墅、商务公寓、写字楼、酒店、购物广场等产品，公司的综合开发实力可见一斑。

　　1.业务流程复杂

　　HY地产股份有限公司主营业务是土地开发及房地产开发经营，这过程中包含多个经营活动：前期准备、工程建设、装饰装潢、产品销售等。这些活动涉及内容广泛，过程复杂且持续时间较长。尤其是工程建设、装饰装潢和产品销售环节贯穿房地产开发的主要过程，工程过程复杂、纳税周期较长，所以企业和财务人员对此需要从开发伊始就需要做完整的筹划。

　　2.涉及税种较多

　　房地产开发企业需要缴纳的税款项目众多，而且数额较大，开发过程需要考虑增值、城市维护建设、教育、盈利等问题，就必须缴纳相应的税款，比如增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等等，每个税种都有各自的法规条文政策和计算方法，尤其在“营改增”规定出来后，不断有更加复杂的“补丁”文件出台，需要企业税务方面人员不断学习跟进。

　　2.3.1“营改增”后HY地产税负变化分析

　　

　　从表2.1中可以看出，“营改增”政策实施前，营业税是HY地产缴纳的主体税种，“营改增”政策实施后，增值税变为了企业的主体税种，占税费总额大约五成的比例。根据以上税负变化表，相比2015年和2017年，HY地产股份有限公司在近似业务量情况下，承担的税费增加，通过测算得出税负增加幅度接近16.79%，2015年需缴纳营业税1178.46万元，2017年变为缴纳增值税后税额为1346.87万元，比2015年增加了168.41万元，2015年需缴纳土地增值税489.09万元，2017年增长为600.37万元，比2015年增加了111.28万元，2015年需缴纳企业所得税542.33万元，2017年增长到646.27万元，比2015年增加了103.94万元，2015年城市维护建设税和教育费附加为116.88万元，2017年达131.21万元，比2015年增加了14.33万元，车船税、城镇土地使用税、房产税、印花税等小税种由2015年的46.5万元变为为2017年的47.1万元，变化并不明显。在2016年“营改增”政策实施时HY地产的本年营业收入出现小幅度下降，可能是刚实行了税制改革，销售商品房收入被动调整所导致的。到了2017年末，由于“营改增”政策已经实施了近一年，HY地产已经适应了当前税收政策，本期收入上升；进一步观察本年税负变动表可以发现，在2016年，随着本年收入的下降，HY地产本期税费下降，但是在2017年末，随着HY地产本年收入回升，企业缴纳税款也随之增加。

　　2.3.2“营改增”对HY地产税款缴纳的影响

　　房地产企业有其独特的行业业务流程特点，基本销售模式都是预售期房，房屋动工的同时也开始销售预收房款。分析可知，“营改增”前，在收到预收款当天就必须缴纳营业税，“营改增”后在实际交房确认收入时缴纳增值税。增值税预征率是3%，缴纳时间是预收房款时，等待企业可以正式交房确认收入时，此时根据项目收入、成本核算应纳增值税额，与预缴增值税相比多退少补。开发企业项目建设周期长，项目开工时间通常与交房时间有一段时间差异，房屋建设时期内会不断产生进项税额，销项税额在交房时确认，二者之间形成时间差，导致应纳增值税时间推迟。HY地产股份有限公司于项目开发阶段预缴较少增值税，项目开发尾声缴纳应交增值税，对于HY地产股份有限公司来说，税款缴纳越晚企业可享受的货币时间价值越高，无形中税负也相对降低。从表2.1中得出2017年应交税费合计2771.82万元，应交增值税1346.87万元，“营改增”后，增值税的缴款方式为企业获取了资金的时间价值，提高了资金周转能力，提高现金流的灵活性。

　　2.3.3“营改增”对HY地产财务工作影响

　　“营改增”后，因为政策的改变、会计核算变化的原因，在财务人员的各项技能方面，房地产开发企业提出了更高的要求，不仅在票据管理、会计核算优化方面的要求提高，在纳税申报和纳税筹划等方面也不能再参照之前的要求。首先，HY房地产公司想实现抵扣最大化与能否取得增值税进项发票有着极大的关系，这就对企业提出各种要求，如在发票管理方面进行严格把控，挑选供应商时一定要慎重，采购环节进项管控。其次，“营改增”对HY房地产公司会计核算水平提出更高的要求，财政部财会（2016）22号文件对纳税项目和核算方法作出明确规定，将“应交增值税”“未交增值税”“待认证进项税额”“简易计税”等明细科目添加为一般纳税人“应交税费”，将收入和费用的核算方式改为价税分离核算，有些应税项目兼营不同税率，也要分别进行核算，还对新税率做出调整，从2019年4月1日起税率从原先的16%、10%分别降到13%、9%，税率改革对于企业发展都非常重要，会计人员必须密切关注政策变化，通过学习分析研究“营改增”政策变化之后对企业的影响。最后，受“营改增”影响，HY房地产公司的业务流程与商业模式都要随之调整，这就需要企业财务人员与采购人员、销售人员和技术人员一起认真研究“营改增”政策，整合经营业务流程，分析定价策略，做到事前控制，控制采购成本为企业降低税负。

　　此次“营改增”税制改革，对HY地产而言从缴纳营业税转变为增值税，HY房地产公司的纳税筹划方案也要相应优化和调整，否则方案没有实施的针对性。“营改增”前HY房地产公司曾针对营业税等相关税种做过纳税筹划，但在“营改增”改革后，对于HY地产来说税种和税收环境较之以往产生了巨大变化，纳税筹划方案也需要随着改变，综合过往的纳税方案、公司结构和财务职员情况，可以分析得出HY地产在纳税筹划方面有以下不足：

　　2.4.1缺乏专业的纳税筹划部门

　　纳税筹划需要公司上下各个部门、阶层相互配合，是一个复杂而全面的工作，全公司人员的全面参与，才能达到纳税筹划的最大效果。虽然HY地产已经有了纳税筹划的意识，但是对其重视度依然不够。首先，公司架构设置上没有专职纳税筹划的部门，仅仅将相关工作让税务会计来承担。公司领导层认为，财务部门的工作范围已经包括税务的申报与缴纳，则税负状况研究以及税务风险的防范也应由财务部门负责。可是财务部门在企业的权限有限，纳税筹划中涉及到业务部门的工作无法展开，这就需要有权限的管理者参与到纳税筹划的制定、实施工作中，发挥纳税筹划的作用；其次，纳税筹划也是一个复杂繁琐的工作，HY地产财务部门的税务会计仅仅能完成日常的税务基础工作，根本谈不上有多余的精力去做纳税筹划，难以保证纳税筹划的有效实施。

　　2.4.2缺乏对政策变化的重视和敏感

　　“营改增”后，税种和税收环境较之以往产生了巨大变化，在这个背景下，HY地产对这种税制改革并没有很重视，增值税计算方式决定了影响因素更为复杂，没有正确看待因增值税计算方式影响因素的复杂性，也没有对增值税发票管理、会计处理的高要求付出重视，更没有组织公司上下进行相关培训，召开会议分析对公司的影响。尤其是财务职员没有主动对此次改革的相关法律条文进行学习，没有主动了解房地产公司应注意事项。

　　2.4.3缺乏科学性和有序性

　　房地产企业设计税种繁多，而且覆盖整个项目流程，如前期准备、工程建设、装饰装潢、项目销售和物业管理中各个阶段。因为增值税的特点，跨度时间长与覆盖流程广，促使房地产企业制定科学有效的纳税筹划。这就要求HY地产的纳税筹划，应具有前瞻性、面前性和科学性，将纳税筹划融入到企业的长期规划中，取得整体而不是阶段的利益实现。可是HY地产并没有一个全面整体具有前瞻性的筹划方案，且筹划方案执行力差，于是筹划的节税作用并没有特别的突出。

　　房地产企业纳税筹划是XXX的经济产物，我国经济在近二十年不断发展变化，经济环境日新月异，我国与房地产行业相关的法律条文也不断的完善和调整，房地产企业纳税筹划方案也必须随之更新，通过上述分析“营改增”对HY地产的影响，以及HY地产在纳税筹划工作上的不足，HY地产需要结合企业自身内部情况以及外部经营环境做出调整，做出更为合理的、适合自身发展的缴纳税款筹划方案。

　　针对HY地产集团来讲，其旗下设立的各个分公司在税款的缴纳方面都是各自分别进行的，他们可以根据所处环境的具体的实际情况来选择以适当身份进行纳税筹备计划工作。一般来讲。可以供选择的身份有两种。第一种是一般纳税人。针对这种身份来讲。他们税费的使用一般的计税方法来进行计算；另一种身份是小规模纳税人，在这种身份条件下，可以采用简易计税的方法来进行税率的计算。这两种身份主要是在增值税的计算方法上面有一些不同之处。一般来讲，房地产公司在选择纳税身份时，主要是从进项税额比重这方面来进行分析选择的。也就是说，是从增值税税负率的角度来进行的，通过对其高低进行比较得到一个满意的结果。具体在对其进行分析时，可以选择将模拟的税负率同征收率做出一个对比，当前者小于后者的时候，选择以一般纳税人的身份进行缴税；反之，则选择以小规模纳税人的身份进行缴税。其中税负率的计算公式如下：

　　公式：税负率=（销售额×税率-进项税额）÷销售额×100%（3-1）

　　对于可以进行选择的分公司来讲，假设在房子项目的建造过程中，如果房地产公司合作的建筑原料提供商以及具体实施公司等有相当比例身份为一般纳税人，并且公司可以在合乎条例的情况下取得具有法律效应的抵扣凭证，那么对于这个分公司来讲，他们就可以结合自己在市场中的定位情况来决定是否以一般纳税人的身份来进行缴税选择方案。

　　在2019年，HY房地产公司投资了某房地产开发项目。在此对以下几个数值作出假设：假如抵扣率以字母X来表示，不含税费的销售额以字母S来表示,不含有税费的可以抵扣掉的成本以字母P来表示。以一般纳税人的身份缴纳的税率为9%，而以小规模纳税人的身份缴纳的税率低于一般纳税人，其具体为3%，对原材料进行购买时与对于房屋进行出售时的增值税税率是一样的。基于这几个条件，得出以下结论。

　　当选择以一般纳税人的身份进行税款的缴纳时，其抵扣率公式如下：

　　公式：X=1-(S-P)÷S（3-2）

　　一般纳税人应纳增值税额为：

　　公式：S×9%-P×9%=S×(1-X)×9%（3-3）

　　选择小规模纳税人应纳增值税为：

　　公式：S×3%（3-4）

　　在这两种身份的增值税缴纳金额一致时，由S×(1-X)×9%=S×3%得出X=66.67%,由该计算结果可知，当HY公司实际情况中的折扣率如果比以上的结果小时，则可以选择小规模纳税人；反之，则选择一般纳税人。

　　在实际中，针对税款的缴纳进行筹谋计划时，HY房地产公司的分公司要具体问题具体分析，合理针对其规模选择合并或分立等方式来进行税务缴纳筹备计划的制定工作。在公司企业规模符合规定以及合乎法律规定的条件下，将公司经营的不同规模分开，来通过合理的方式选择以不同的纳税身份进行税费的缴纳。针对不同规模的公司来讲，经营规模在标准条件以下的公司可以选择独自作为小规模纳税人进行缴纳税款，亦可选择与其他小规模的经营企业进行合并纳税，改变纳税的身份；经营规模在标准条件以上的公司可以直接选择使用一般纳税人的身份进行缴纳税款，也可以选择将自己的大规模分类成几个小规模公司，然后以小规模纳税人的身份来进行税款缴纳。

　　在针对增值税的进项税额进行抵扣时，不能够使用普通的发票享受抵扣，而必须是规定好的专用抵扣发票。与其他行业缴纳增值税可筹划空间有细微不同，是因为房地产的公司项目往往是需要持续很长时间才能完成的工程。在针对房产公司的非流动性资产进项税额的抵扣条例中，规定在房地产公司新设立的工程中，可以无条件选择对进项税额进行分期抵扣处理，首年抵扣占比可占总体的百分之六十，次年有所降低，具体为整体的百分之四十。在使用合法手段取得增值税专用发票以后，为了降低当期的税负，HY房地产公司要利用本公司在当期的销项税额情况以最快的时间来对其中的进项进行认证处理，除此之外，还要注意在以即购即付的方式进行处理时，第一点需要确认在这过程中产生的需要支付的货物款项是否还有没有进行付款的；第二点则可以从结算手段方面着手，选择以分期支付的形式来针对税款的缴纳进行合理的计划工作，从而可以在当期的时候对于因为税收而导致企业经济负担有所下降，第三点则为了达到使企业进项税额的全部金额可以抵扣税款等目的，需要大力监督与之有联系的进项税额。

　　依照税法规定，企业支付给员工的工资薪金支出，不得从销项税额中进行抵扣。HY公司雇佣人力的成本占百分之三十左右，若是“清包工”形式雇佣人力成本可达百分之六十，且以工资薪金形式发放，支付的高外购劳务成本在销项税额中不能抵扣，会影响到企业的税负进而影响利润及现金流。通过了解，HY的业务活动具有较强的流动性，且雇佣劳动人员多为本地临时聘用。针对HY公司雇工的特点，可以在项目开建前与劳务派遣公司签订合约，在开建后有用工需要时由劳务派遣公司进行劳务派遣。相当于HY公司的合作对象是公司而不是个人，就可以取得增值税专用发票，公司支付的临时工资薪金支出转换成对外购近“现代服务”支出，就可按劳务派遣公司开具的增值税专用发票进行进项税额抵扣。以此来降低企业税负增加企业经济利益。

　　在营改增的税务政策推出以后，房地产公司可以从进项税额这一方面来作为着手点考虑减少税负，具体来讲，可以增加这方面的税额来产生更多的税费抵扣。对于房地产企业来讲，在建筑时的房屋建造成本以及房内设备的安装成本都是影响项目成本的重要因素。可以选择本公司包揽工程的人力以及在房屋建造过程中所要使用到的材料为发包方式，还可以选择使用甲方提供的材料，由本公司提供人力这样的形式来作为发包方式。具体选择哪种发包方式还要等房地产公司针对进项税额相关细节进行仔细计算以后做决定。

　　假如在针对HY房地产负责的LN项目中，HY房地产公司在土地建设这一方面中的全部额度为14000万元。这些金额可以分为两个部分，一个部分是建造这些房子的毛利，其在全部额度的占比为一成，为1400万元；另一部分为过程中所需要的成本，其在全部额度的占比为九成，为12600万元。这部分成本主要又可以分为两部分，一部分为原材料的成本，大概占到总成本的55%（其中钢材在原材料中占比35%），人工费用大概占到总成本的30%。除此之外，还有针对机械设备的使用费用，大概占总成本的5%，其他方面的花费占比不到10%。

　　根据以上这些数据，来对于该项目能够达到的进项税额进行方案对比：

　　方案一:建筑公司包揽工程的人力以及在房屋建造过程中所要使用到的材料:进项税额=14000÷1.09×0.09=1155.96万元

　　方案二:所有要使用到的材料均由房地产公司自己进行提供

　　1.当建筑公司达到经营规模标准并选择使用一般纳税人的身份进行缴税时：进项税额=建筑公司开具发票税额+材料公司开具发票税额=(14000－14000×90%×55%)÷1.09×9%+14000×90%×55%÷1.13×13%=582.11+797.26=1379.37万元

　　2.当建筑公司规模较小并且能够开专用发票，选择以小规模纳税人的身份进行缴税时：进项税额=建筑公司开具发票税额+材料公司开具发票税额=(14000－14000×90%×55%)÷1.03×3%+14000×90%×55%÷1.13×13%=205.34+797.26=1002.6万元

　　方案三:在原材料的供应选择上，只要求甲提供占据总额35%的钢材

　　1.建筑公司一般纳税人：进项税额=(14000－14000×90%×55%×35%)÷1.09×9%+14000×90%×55%×35%÷1.13×13%=983.16+302.08=1285.24万元

　　2.建筑公司为小规模纳税人（可开增值税专用发票）：进项税额=(14000－14000×90%×55%×35%)÷1.03×3%+14000×90%×55%×35%÷1.13×0.13=337.12+279.04=616.16万元

　　对比以上三种情况分别对所要缴纳的税款进行计算考虑以后，选择方案二中的第一个选项对于HY房地产公司来讲最终能够产生的可抵扣税额达到最大程度。针对以上数据进行分析以后，可以得出以下两个结论:第一，选择与一般纳税人建筑公司合作相对比较有利于降低企业税负；第二，在发包方式选择时，材料全部有企业自己提供的时候，且建筑公司为一般纳税人时，企业可以抵扣的进项税最多，对企业最有力的。或者可以选择钢材甲供，适当增大钢材比例，也是相对比较有利的。

　　针对房地产行业发展，公司可以在建筑项目的总流程中以纵向的方式并购多种相关企业来形成一条完整的产业结构。针对这个目标，企业可以从与房地产建筑行业密切相关的产业着手进行工作，比如涉及到建筑原材料的水泥等方面；除了对房子本身的建设，还可以从与房子内部设备的安装有关的行业入手，比如电梯等方面；除此之外，还可以从在建筑过程中需要使用的机械设备方面的行业入手，经过对于这些有关的小型企业的并购工作以后就可以形成一条完整的产业链。与从一些小规模的相关企业进行材料的购入相比，这样可以更好地取得增值税专用发票，对于企业的税负情况能够起到更大的缓解作用。

　　本文从增值税纳税筹划方面出发，针对“营改增”后的发展状况，以我国增值税税收法规和“营改增”新政策为依据，研究分析HY地产的纳税筹划环境，指出增值税纳税筹划方案的具体实施办法与方案选择原则，并提出参考意见。所有税种的纳税筹划方案的提出都不是纸上谈兵，要结合实践具体分析。HY地产正处于营改增过渡阶段，对纳税筹划相关人员的培训还未彻底完成，对于增值税纳税筹划的落实不能操之过急，要一步一步来。HY地产增值税纳税筹划方案设计要具体到每一步，越具体越好，比如如何选择纳税义务人身份，发包方式有哪些，如何选择最好，还要对税额、纳税时间进行筹划等，如何完善增值税发票管理制度、加强合同管理都是要考虑的问题。论文对HY地产营改增前后税负状况进行了详细介绍和测算，还分析了增值税纳税筹划环境，但是作者毕竟经验不足，看待问题并不能十分全面，论文还有继续提升空间，仅将HY地产作为研究对象太过片面，不能代表整个房地产行业，不能完全说明房地产业营改增后的情况，还需对更多的房地产增值税纳税筹划问题进行分析研究。例如，可以分析老项目纳税筹划的思路，思考营改增后增值税纳税筹划理论和实际实施之间的差距；还可以研究测算房地产公司营改增后税负的建模方法，可研究的方面还有许多。

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