房地产企业财务风险防范研究——以碧桂园公司为例

摘要：近年以来，由于经济的不断増长、城市化进程的高速发展、居民收入的上涨和消费结构的升级带来的有效市场需求，我国房地产的开发投资和销售情况呈持续上涨趋势。但是，随着房地产企业的蓬勃发展，随之而来的财务风险也不容忽视，研究房地产企业的财务风险，对房企的健康稳定发展有着重要意义。本文以碧桂园为例，重点分析其发展过程中会出现的各种财务风险，具体分析筹资风险、投资风险、流动性风险、信用风险，并提出相对应的解决措施，来防范财务风险。

关键词：碧桂园；房地产企业；财务风险；风险防范

　　1绪论

　　1.1 研究背景及意义

1.1.1 研究背景

近年来，房地产企业的发展迅速，风险也大，要实现稳定健康的发展，就必须了解房地产企业可能存在的各种风险，尤其是财务风险，直接关系着企业的生死存亡，值得我们关注和研究。房地产行业市场规模维持高位运行，但资金投入大、回收期长的特点使得该行业累积了大量的财务风险。而作为国民经济的支柱型产业，房地产将会是相当长一段时间内的消费热点，这深刻影响着我国的产业功能和城市形态。在市场去库存压力依然较大的情况下，如果房地产行业长久累积的财务风险由于得不到合理的疏导和控制而爆发，企业经营的各个环节将会失控，甚至危及社会经济的稳定。因此，如何对房地产企业的财务风险进行准确识别、科学评价和合理控制就成为刻不容缓的现实问题。

1.1.2 研究意义

对房地产财务风险防范的研究具有重要的理论意义，我国学者对房地产财务风险的相关研究还没有形成完整的理论体系，缺乏理论联系实际的研究，本文以碧桂园为例，把理论运用到实践当中，根据企业的实际情况，分析如何防范企业的财务风险，有利于丰富该领域的理论研究，为其他学者的研究提供理论参考和借鉴；本文采用案例分析法，具体分析碧桂园的财务风险和防范对策，具有重要的实践意义，不仅对碧桂园本身来说可以更好地控制财务风险，规避财务风险，实现可持续发展，对企业经营管理者来说，能够提高经营管理水平，降低风险损失，也可以为其他房地产企业的发展提供借鉴。

　　1.2 文献综述

1.2.1 国外财务风险相关研究

上个世纪70年代，国外企业经历了大规模的经济危机，一些眼光犀利的学者们开始把目光投向企业的财务风险研究上，并取得了很多成果。风险管理大师 Mehr（1974）认为风险的关键在于对未知的不确定性[1]；Smith（2000）认为风险预示着多种可能，很难被具体化[2]；Meyer（2007）认为企业的风险在财务上表现的更为突出[3]。Ross（1995）则首创性地阐述了财务风险的定义[4]，指出财务风险的产生是企业的负债经营，由此导致的不确定性后果。

关于财务风险防范的研究，近年来学者们多有所成。马丁·弗里德森、费尔南多·阿尔瓦雷斯（2016）研究了如何识别财务舞弊[5]，在企业的财务风险防范中，要善于利用专业的工具和数据分析，研究甄别公司舞弊迹象的实用方法。

霍华德·M·施利特、杰里米·皮勒（2018）提出了要重视财务管理，创新管理对策[6]，并以现实中的具体案例来分析防范财务风险的对策，为识别舞弊事项的CPA、金融从业人员、股民等提供理论指导。

切奥尔 S.尤恩、布鲁斯 G.雷斯尼克（2018）认为企业的财务风险是全世界性的[7]，在跨国公司发展中表现的更为明显，带来的后果更为严重。要重视跨国企业的财务风险管理、现金管理实务、进出口贸易、国际税收环境等。

1.2.2 国内财务风险相关研究

我国关于财务风险的相关研究起步较晚，近年来结合具体的企业案例展开研究比较多，逐渐形成具有中国特色的理论体系，但是还不够成熟和先进。刘恩禄、汤谷良（1989）在国内首次提出财务风险的概念[8]，即由于无法控制因素的存在，实际收益偏离预期收益从而导致企业发生损失的可能性。

国内关于房地产财务风险的研究理论也比较丰富。龚敏（2017）认为房地产企业要想实现自身的跨越式发展[9]，就必须采取一系列措施来避免财务管理风险的出现，并结合实际情况来探析相应的防范与控制策略。

吴秀娟（2018）研究了房地产企业财务风险的成因[10]，房地产企业的财务风险有可能和落后的管理制度有关，也可能与财务管理模式相关，要重视财务管理制度的与时俱进性，运用现代财务管理模式和思维来降低风险，加强核算制度，提高员工的整体素质，创建风险防范体系，做好全面财务预算的编制与管理。

曾子龙（2018）提出房地产企业要重视财务风险的防范[11],构建完善的合理的科学的风险防范体系。闫彪（2018）认为房地产财务管理风险防范与控制是房地产公司非常注重的问题[12],要建立科学的、合理的防范风险体系，提高预算管理水平。

池文渊（2019）从财务风险预警体系、财务风险信息化建设以及内部控制三个方面入手[13],提出了相应的措施：建立完善的财务风险管理体系架构，提升员工风险管理意识与风险管理能力，控制投资的不确定因素。

胡燕君（2019）通过对房地产企业财务风险的成因，得出风险防范应该从源头上加强管理，优化风险管理体系的结论[14]。

严圣根（2019）认为房地产企业应该加强风险控制意识，采用多元化的现代技术手段进行风险控制，制定科学的风险控制预案[15]。

　　1.3 研究方法

文献法：本文充分运用相关的资料和书籍，大量查找国内外房地产财务风险防范相关文献、书籍、资料、数据等，找出比较权威的理论研究成果，作为本论文研究的理论基础。在丰富的理论基础上展开研究，提出自己的观点和看法，比较有说服力。

案例分析法：为了加强论文研究的实用性，本文以碧桂园为重点研究对象，理论结合实际，分析该企业的财务现状，以及财务风险，并提出对应的解决措施。为同行业的发展提供参考和借鉴。

　　2 财务风险理论

　　2.1 财务风险的概念

本文认为，财务风险是指企业在财务上出现的丧失偿债能力的风险和股东收益的不确定性。企业在经营过程中，为了实现经营目标，就必须扩大市场份额，在这个过程中少不了财务投入，财务投入的风险会带来不确定性的后果，也可能是实现盈利，也可能是亏损，要尽可能地降低风险，就必须重视财务风险的探讨。一般地，财务风险根据财务流程的不同环节，分为流动性风险、信用风险、筹资风险、投资风险等。

　　2.2 财务风险规避的原则

财务风险的规避要从根源上出发，采取一定的原则，财务风险规避的基本原则有以下几个方面。

2.2.1 均衡性原则

规避财务风险首要坚持均衡性原则，即预测收益要和预测风险达到一个均衡的状态，不能偏向任何一方，企业的经营活动如果过于偏向降低风险，那么就很难实现跨越式的发展，如果盲目追求高收益，忽视风险，就会带来更高的财务风险，给企业发展带来不可预测的后果甚至破产。

2.2.2 及时性原则

财务风险的规避要体现出及时性，如果过了最佳规避时机，就会失去规避的必要性和价值，风险的规避不仅要及时还要提前，使规避具有预测性，才能最大程度地发挥财务风险规避的作用。如果在风险出现后再去防范和补救，就会非常被动地为企业带来更多不利影响。

2.2.3 稳健性原则

财务风险的规避要体现出稳健性。在合理的范围内科学地预测风险，使风险预测比较客观地反映其风险，高估风险或者低估风险，都会影响经营决策，要根据科学合理的风险预测体系来尽可能准确地评估风险，采取具有针对性的对策来防范风险，才能稳健地提高风险管理工作。

　　3 案例分析

　　3.1 公司概况

碧桂园控股有限公司，是一家以房地产为主营业务的新型城镇化住宅开发商，在中国房地产企业中名列前茅，经营业务主要有物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。2007年4月20日，碧桂园成功上市，开始拓展国际市场。在国内，碧桂园实行业务多元化，推出多种产品，在国内市场大都是毛坯房的年代率先推出精装修豪华产品，获得市场一片好评，在拓展业务方面，碧桂园总是占据领先地位，积极开拓新产品。目前，碧桂园的业务遍布全球，正在国际化道路上试探远行，目前已在马来西亚、澳大利亚、印尼等地区开拓市场。

近年来，碧桂园在经营过程中，成绩斐然，保持稳健发展，图1是近年来碧桂园的营收情况，2018年碧桂园实现营收约3790.8亿元，毛利约1024.8亿元，净利润约485.4亿元，在目前国内房地产企业中占据领先地位。

图1 碧桂园营收及净利润情况

数据来源：中商产业研究院大数据库

　　3.2 财务分析

为了对碧桂园公司的财务风险进行深入分析，首先对公司进行财务分析，掌握公司的财务状况，根据表1公司的财务报表，对公司的偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力进行分析。

表 1 碧桂园公司近五年财务报表

数据来源：碧桂园年报整理，同下

3.2.1 偿债能力分析

表 2 碧桂园偿债能力分析

表2为碧桂园偿债能力分析，表中数据显示，碧桂园从2014年的流动资产逐年增长速度较快，流动负债也逐年递增，流动比率较小，流动负债不能保证被按时偿还也就是说该公司短期偿债能力存在问题，短期偿债能力不强。存货量逐年增加，说明每年的存货积压也很多，2018年资产负债率达到了89.85%，说明碧桂园长期偿债能力不良。

3.2.2 营运能力分析

表3 碧桂园营运能力分析

表3为碧桂园近年来营运能力分析，近五年碧桂园的总资产周转率较低在2018年出现最低值，这说明碧桂园在总资产周转方面存在一定问题。近五年碧桂园的存货周转率在2014年和2017年最高，在2018年出现最低值，说明2018年存货周转情况不好，具有相对而言比较低的营运能力。碧桂园的应收账款每年递增，应付账款近两年虽然减少，但是情况也不容乐观，可谓是虽有问题也在可控制范围内。

3.2.3 盈利能力分析

表 4 碧桂园盈利能力分析

表4为碧桂园近五年的盈利能力分析，在2015 年的时候，碧桂园销售情况出现了问题，从2016年开始，销售情况逐年恢复良好，销售净利率和销售毛利率得到了提高。碧桂园的净资产收益率近几年都有所提升，根据年报分析，2018年，碧桂园的投入资本回报率ROIC为80.07%，比2017年的56.45%增加不少。可见，碧桂园的盈利能力也存在着一定问题，有可能导致流动性风险。

3.2.4 发展能力分析

表 5 碧桂园发展能力分析

表5为碧桂园发展能力分析，从表5中可以看出，碧桂园的营业收入增长率在2016年达到了最低值，之后持续上涨，2018年达到了较好水平，2015年营业利润率出现了负值，2016年有所恢复，从2017年到2018年出现大幅度增长，有可能出现财务风险。总资产增长率呈现上下浮动趋势，但是浮动幅度不大。但是总资产增长率比较高，说明企业的发展速度有些盲目，风险较大。

　　3.3 基于Z3模型对碧桂园财务风险识别

3.3.1 Z3 模型介绍

著名财务专家奥特曼 Edward I Altman 于1968年建模设计的一种破产预测模型。(又翻译为Z计分模型)主要分为三类:上市公司、非上市公司和非制造型企业，每一类均有不同的参数做为评分标准。Z计分模型是根据自变量和财务风险的敏感性赋予适当的权重，并在加权计算方式的支持下进行分析得出结果，将结果与临界值进行对比，从而得出公司发生财务风险和财务困境的概率。著名财务专家奥特曼教授根据Z计分模型在实际中的应用，研究出了Z3模型，适合非制造企业的风险预警模型，而且预测的准确度非常高。因此，本文对碧桂园公司的财务风险识别采取Z3模型：

Z3=6.56X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4

其中：X1=营运资本/总资总额（营运资本=期末流动资产-期末流动负债）

X2=留存收益/总资总额（留存收益=期末盈余公积+期末未分配利润）

X3=息税前利润/总资总额（息税前利润=净利润+所得税+上财务费用）

X4=股东权益/总资总额（股东权益=期末资产总额-期末负债总额）

在对房地产企业的风险识别中，通过该模型的计算，得出企业的Z3值，如果Z3值<1.23，那么该公司发生财务风险概率就较高；如果Z3值>2.9，那么该公司发生财务风险的概率就较低，如果1.23≤Z3≤2.9时，那么该公司的财务状况不稳定，就应该重视财务风险管理，积极防范财务风险。

3.3.2 Z3 模型对碧桂园公司财务数据的分析

使用Z3模型来对碧桂园公司的财务风险进行识别，对于财务风险的判断与估计发挥着重要作用。本文搜集了近五年的财务数据，如表6，并根据现有数据进行计算。

表 6 碧桂园Z3模型分析财务数据（单位：百万）

根据表 6中碧桂园的财务数据，套入Z3模型公式计算得出表7。

表7碧桂园公司Z3模型分析

通过对碧桂园财务风险的识别可以看出，2014年和2015年碧桂园的Z3值高于2.9，风险水平正常，但是2016年到2018年，公司的Z3值低于2.9，说明碧桂园公司发生风险的几率较高，财务风险明显。联系碧桂园近年来的经营状况和投资情况，可以看出，碧桂园公司面临的财务风险应该引起高度重视。

　　3.4 碧桂园财务风险分析

3.4.1 筹资风险

表 8 龙头房企2017年营业收入5年及3年对比

从表8中可以看出，和其他房企相比，碧桂园和恒大5年和3年的营收复合增长率都较高，追求规模化发展但是，碧桂园的5年复合增长率最高，规模增速惊人。在2018年的上半年碧桂园的销售额就达到了4124.9亿元，毫无悬念地拿下了第一房企的称呼。在2018年的上半年碧桂园的总收入在1318.9亿元，净利润达到163.2亿元，处于不断盈利状态的。碧桂园的筹资途径主要分两种情况，一是碧桂园的资本金和由此衍生的公积金和未分配利润，二是该公司依法取得的债权资本，该部分筹资必须定期偿还。筹借资金具有不稳定性，如果还款能力一旦出现问题，就会产生复杂的财务风险，给企业带来很大打击和一连串的负面影响。

为了筹得更多资本，碧桂园2014年还使用了永续债工具，虽然解决了筹资问题，却牺牲了自身利润，2016年又赎回永续债。在碧桂园的财务分析中可以得知，碧桂园的偿债能力并非良好，巨大的资产和负债下，一旦出现资金链条断裂，就会导致难以偿还外债，影响企业品牌影响等恶劣的社会影响。而且碧桂园对风险的防范也违背了稳健性原则，在偿债能力不良的情况下没有及时采取防范措施，反而继续开拓市场，由此产生的筹资风险就更为难控制。

3.4.2 投资风险

碧桂园在长期的发展过程中，以其良好的品牌效应在国内市场占据了重要地位，并开始不断进行投资新项目，开发新产品。

表 9 中国房企2018年土地储备情况

表9是2018年中国房地产企业的拿地情况，可以看出，碧桂园虽然经历了不少风波，土地储备却依然名列前茅，直追恒大。碧桂园从最开始的占据三四线市场为主要经营战略，到目前开始进军一二线城市，投资一二线城市，在竞争非常激烈的一二线城市房地产市场中闯出一条路，并非易事。但是不同的发展环境，应该有不同的应对策略，碧桂园并没有大城市开发产品的丰厚经验，盲目地开发新产品，投入巨大的资金在一二线城市买地和开发产品，就具有巨大的投资风险。除了一二线城市，碧桂园还在海外开发项目，海外房地产市场环境陌生，需要大量的调研和准备工作，碧桂园为了获取更多收益，占据更高的市场份额，盲目投资并不利于长久的发展。在如此艰难的投资环境中，碧桂园实施风险性极高的对赌协议，等于默认了冒着高风险赚取高收益的游戏规则，给自身带来了较高的投资风险。2018 年碧桂园面临着内忧外患，负面新闻层出不穷，国外投资1.5亿的森林城市项目也被暂停，承受着很大的压力。可见，碧桂园的投资风险正逐步呈现。

3.4.3 流动性风险

图 2 碧桂园和万科2012-2017年现金流动负债比

在流动负债中，万科的表现比较稳健，碧桂园的现金流动负债比较低，说明碧桂园的营运能力是存在问题的，偿债能力也不是很强，这些都影响着企业各方面各环节的健康发展，在企业的开发、生产、销售的过程中都极有可能出现问题，因此而带来的流动性风险应该引起重视。2018年碧桂园融资活动产生的现金流达到207,451,000元，包括偿还借款、吸收投资所得、发行股份、已付股息融资、已付利息融资。碧桂园虽然每年获得高收益，但是也要偿巨额的债务，房地产企业的经营有自己的特点，短期内资金回流不太现实，这给流动性风险提供了滋长的空间，碧桂园的营运能力存在隐患，开发周期又长，现金流没有可靠的保障，在总资产周转率很低的情况下，碧桂园其实应该放慢发展速度，为自身留有足够的喘息空间，不应该再不顾后果地继续扩张，开发新项目，不仅降低偿还债务的能力，也加大了资产周转的难度，一旦资金出现问题，流动性风险立马显露出来，极大地损害企业的现有利益。

3.4.4 信用风险

表10 企惠誉国际评级信用情况

表10是从财务杠杆和现金流情况，以及房企自身业绩及增长情况和股东情况进行的综合评级，可见，碧桂园的国际信用在同行竞争中并不占优势。从前文的财务分析可知，碧桂园近年来的销售毛利率上下浮动不稳定，而且销售毛利率并不高，说明其盈利能力存在着问题，盈利性不高，就很难有充足的资金去偿还债务，而偿还债务需要按时按量去履行的，如果碧桂园没有按时按量地地还清债务，就会出现信用风险，影响企业的品牌形象和社会信誉度，严重者会导致企业出现大的亏损甚至破产。信用度对房地产企业来说至关重要，失去了信用，未来开发的产品销售不出去，会产生更大更多的风险。事实证明，碧桂园盲目扩大投资，在社会上的信用度已经开始下降，如果不及时重视信用风险，就会对未来发展产生极为严重的恶劣影响。

　　4 财务风险防范建议

　　4.1 优化资本结构，降低筹资风险

碧桂园要优化资本结构，降低筹资风险，应该依据财务分析中的结论，提高偿还债务的能力，从而提高获取利润的能力，降低负债。优化资本结构，要加大销售的力度，促进销售，减少库存，促进企业现金流的流通力度，提高偿还债务的能力。因此，碧桂园在降低筹资风险的过程中，关键就在于促进销售，销售量增加了，企业的资金充足，在筹资过程中风险也会降低，存货减少，资产增加，资本结构得到优化。在资本结构优化的情况下，碧桂园再去扩大市场，进行筹资，就会顺利许多，在筹资方式上，要依法选择稳妥的筹资途径，合法的筹资渠道，同时也要适当地调整筹资规模，一方面顺利地通过筹资，一方面减轻自身压力，在良好掌控筹资风险的情况下实现企业盈利。

　　4.2 集中资金开发，降低投资风险

碧桂园在防范投资风险的途径中，应该从资金开发入手，保持资金开发和投资的稳健性，集中资金开发。碧桂园隐藏的财务风险中，其中投资风险是非常明显的，既要大规模在全国一二线城市开发，同时还要兼顾海外项目的开发，俗话说，贪多嚼不烂，风险必自现。对资金开发的零散，使投资风险变得更加复杂，盈利能力出现问题，从而产生蝴蝶效应。集中资金开发，有重点地进行项目开发和销售，能够高效率地提高盈利能力，降低投资风险，从而使企业的发展能力也得以提高，投资风险自然而然地得到化解。集中资金开发项目，需要科学的开发计划做配套，对项目进行良好的策划和预测，一旦出现问题能够及时调整对策，有了集中的资金支撑，项目也能够顺利地开发，销售问题得以顺利解决，成功完成一个项目之后，再集中开发下一个项目，投资计划得以顺利实施，投资风险也得以完全防范。

　　4.3 减少库存，降低流动性风险

从碧桂园的财务风险分析来看，其实碧桂园的流动性风险较为严重，应该重点防范。首当其冲要促进销售，降低库存，回收资金，充足的资金保障是降低流动性风险的关键步骤。其次要提高产品的质量和销售效率，高品质的产品质量加上已有的品牌效应，能够很好地提高销售效率，促进碧桂园营运能力的提高，对债务的偿还能力也得以增强，有了充足的资金，碧桂园的总资产周转率就会提高，流动性风险会相应减小。再次，碧桂园要科学分配资金，合理规划资金，促进资金的流动性，重点规划，重点投资，集中精力应对重点项目，减少盲目投资和扩张，使资金运转更加顺畅，而不是陷在多个项目中使资金变得胶着复杂，在资金链条上打结，导致流动性风险的出现，而难以抵御，企业会因此陷入危机。

　　4.4 稳健开发新项目，降低信用风险

面对近年来的信用危机，尤其是2018年碧桂园的负面新闻事件，碧桂园应该吸取经验和教训，稳健开发新项目，降低信用风险，重拾社会各界的信任和认可。对于已经开发的项目，要对业主和其他利益相关者负责到底，相关责任要承担到底，避免信用破产。对于企业资金的管理，碧桂园要加强财务管理，优化财务结构，提高财务管理质量，合理地安排资金规划，保障正在进行中的项目顺利完成，并达到对业主的承诺和约，增强业主和其他利益相关者对碧桂园的信任。减少激进项目的投资，把资金拥在刀刃上，大力支持项目销售，回收资金，这样也能提高碧桂园的债务偿还能力，按时按量地偿还债务，使品牌的信誉度提升，尽可能地规避信用风险。此外，还要提高资金利用率，从长远的眼光审视整个集团的利益，稳健开发项目，合理规避信用风险。

　　5 结论与不足

本文通过对碧桂园的财务风险分析，探究了碧桂园在发展过程中遇到的筹资风险、投资风险、流动性风险、信用风险，从财务的角度逐一分析其风险的形成原因，并提出相对应的解决措施，从资本机构的优化方面来降低筹资风险，对资金开发方面要集中资金，降低投资风险，减少库存，降低流动性风险，稳健开发新项目，降低信用风险。

本文对碧桂园财务风险的分析，是站在理论的角度结合实际的研究，但是对财务风险的研究还缺乏具体深入的实证探索，提出的建议的可行性有待进一步验证，对碧桂园的数据整理多是从网络上搜集，其数据的真实性有待考证，因此本文的研究也存在着很多不足，期待未来的研究更加客观和全面。

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房地产企业财务风险防范研究——以碧桂园公司为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年12月3日

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