房地产企业财务风险管理与控制策略——以万科地产为例

　　摘要：在当今经济全球化发展较快的时代背景下，房地产企业不仅推动国家经济的发展而且与人们日常生活息息相关。然而，房地产企业由于某些原因也存在财务风险。本文将对房地产行业财务风险进行探究，并以万科地产为例对房地产企业财务风险管理与控制策略进行分析，然后就这些问题进行具体分析提出解决措施。

　　关键词：财务风险；房地产企业；控制策略；

我国虽然是发展中国家，但在经济飞速发展的背景下，使房地产企业对国家经济发展有较为重要的影响。在市场经济环境的氛围下，企业财务风险是客观存在的。我国房地产行业存在许多问题，例如：行业发展缓慢、基础较差、模式小、资产负债率较高等财务风险的不确定因素较多，所以与国外的房地产行业相比较来说有很大区别。从目前来看，我国的市场经济发展体制处于逐渐完善的发展步伐之中，使企业不得不面临财务风险。在这种情况下，加强对财务风险的客观认识并提出针对性解决策略就显得尤为重要[1]。

财务风险管理的相关概述企业的财务风险客观存在于生产经营管理活动中且无法避免，在经济形势复杂多变的环境下，企业所承担财务风险的可能性加大，而且会给企业正常生产和经营带来一定的影响。

　（一）财务风险管理的内涵

财务风险管理是指在企业发展过程中可能发生的各种风险对其进行识别、衡量、分析以及评价等，从而及时采取最有效的方法进行预防和控制，并且采用合理有效的方法综合解决风险，用以实现最大保障的一种较为科学的管理方法[2]。

　　（二）财务风险管理的内容

财务风险管理就是指采用现代科学的管理方法预防和评估企业的风险并采用相应办法解决。这里所说的各种风险是指在企业的各种内外环境、生产经营的复杂性以及企业的某些影响因素的影响下导致企业不能达到预期目标。财务风险管理是风险管理的一个分支，本文将从财务风险角度来深入探究房地产企业的财务风险管理与控制策略。

1.筹资风险

所谓筹资，指企业采取筹资方式促进自身发展。筹资方式及结构的不合理造成企业不能按时偿还企业的本金及利息从而导致没有获得收益的这种风险称为筹资风险。这就告诉我们企业在筹资之前就应当先分析企业的内部资金和外部资金环境，合理做好资金筹划。然后按照本企业的资本结构计划筹资活动，使企业的价值得以最大化。正确的选择筹资方式和制定筹资计划不但优化企业资本结构同时能在资金不足的时候降低企业破产的可能性，使企业发展越来越好、越做越大。

2.投资风险

每个企业在发展的过程中都会有一些投资，但有投资就会有风险的产生。投资风险指的是企业在进行投资时所获的收益与预期不相符所发生的风险。主要体现在投资的项目规模较大、同行业过多且缺乏管理等现象。最终造成实际得到的利润远远低于预期所想的目标。

3.资金收回风险

资金收回风险是指企业在信誉、经营管理、部分坏账以及与顾客之间由于某种原因导致企业不能按时收回资金或者只能收回部分资金所产生的风险。对于以上所说的情况都会在一定程度上给企业带来损失。企业应该针对部分情况具体问题具体分析，制定相应政策方可减少风险。

4.收益分配风险

收益分配是每个企业都面临的问题，怎么分配如何使员工满意都是企业所担忧的。收益分配风险指的是企业获取收益时，把收益分配给企业内部人员使用，在分配过程中因分配不当也会给企业带来不利影响。因此解决利润分配是企业当前必须解决的问题之一。

　　财务风险管理对企业成长的重要性

1.能够使企业的在安全的环境中发展

在一般情况下，企业发展的时候经常会缺乏财务风险意识，也会忽视财务风险管理的重要性，就会诱发财务风险的产生。企业针对这种情况需要加强自身的风险意识，同时在企业设立财务管理部门与机构，使企业的财务管理能够稳定正常的发展。让企业处于安全稳定的发展环境中，促进企业的健康发展。

2.使企业能够有效的预防风险

在市场经济环境下，企业作为其中关键的一环就意味着企业在市场中的重要性。假设企业对市场经济中的风险意识不清晰，也没有掌握市场信息，就会诱发企业财务风险的产生。所以加强企业财务风险的管理，在企业进入市场前就能够及时了解市场信息，才会在一定程度上预防企业的财务风险。

企业的财务风险管理在某种情况下能够体现企业的经营状态，它是衡量企业财务风险管理活动的一种有效方法。新的经济环境、新的市场体制，要求企业在发展的战略构建中，强化财务管理的重要性与必要性[3]。财务风险管理就是让企业在经营发展的时候能够营造一个相对平稳的状态，还让企业的财务活动能够正常发展，也给企业的防范措施提供保障，让企业处于良好的发展环境中，实现企业的长远发展。

房地产企业财务风险管理特征及内容房地产行业对国家经济发展有较为重要的作用，房地产企业能够促进一个国家和地区的经济发展。房子对于人们来说至关重要，因此使得我国房地产行业市场发展迅速。各个地区的建筑行业大力发展，在一定程度上解决了一部分的市场需求，让居民生活能够有较大的变化并且促进经济飞速发展。房地产企业在发展过程中不可或缺的就是对企业财务风险管理的防控，并采取相应的解决措施。建立完善的财务管理风险防范措施，减低企业的损失，更好的促进房地产企业的发展[4]。

　　（一）房地产企业的简介

房产和地产的发展形成了房地产，房产指位于土地上的建筑物，进一步细分为居住、商用、服务、家居、文化教育、医疗等住房；地产指土地使用权地上、地下的各种设施。笼统来说房地产是经营开发的综合性产业，有房地产的开发管理、装修及家政等相关经济活动，还有投资和服务业，投资是按照国家法律规定得到土地使用权并在土地上开发基础建设项目，需要考虑土地、建筑用材、城市及公共基础设施、人员配备及资金等许多方面；服务是指从事房产开发的相关服务行业，例如咨询、评估、物业、装修等。

　（二）房地产企业财务风险管理特征

1.筹集资金任务繁重，运营管理周期较长

由于房地产发展及投资规模的不断扩大，商品房被更多的人所需要，从国家统计局数据可知，2016年全国房地产开发投资额102580.61亿元，17年为109798.53亿元，18年为120264.00亿元，通过三年的数据比较可知投资额呈上升趋势且数额是较大。表示房地产项目是需要大量资金投入的项目，每个运营期间都会存在资金风险，房地产行业在筹资的时候会选择去银行贷款，筹资方式较为单一，使得筹集资金的任务变得有一定的难度，运营的时间也较长，造成企业不能快速成长。集资方式过于单一，增加了房地产企业对资金管理和风险控制上的工作难度，严重阻碍了企业的正常发展[5]。

2.开发投资有风险，管理存在问题

企业处于发展阶段，投资活动较为重要。在房地产的开发期间，有许多不稳定的因素，这些因素对企业的投资结果和经营状况有关键性的作用。由于不确定的因素使得房地产的某些项目不能完成预期的目标从而产生投资风险。另外，一些房地产企业在投资过程中管理水平存在严重缺陷造成投资活动难度增加，让企业的投资风险加大。

3.财务关系较为混乱，管理难度较大

房地产企业是一个综合性的企业，它与其他行业也有一定的关联，也和XX等相关部门有一定的联系。房地产企业不仅要在自己企业内部建立完善的财务系统同时也要处理好相关企业的财务关系，但由于相关联部门工作需协调、房地产开发运营工作复杂等问题的发生，就使得房地产企业的财务关系变得复杂也加大了管理难度。

　　（三）房地产企业财务风险管理内容

房地产企业具有综合性的特征，且投资发展规模大。通过国家统计局的数据可以看出，2018年全国房地产开发投资120264.00亿元，比上年增长10465.47亿元。其中住宅投资85192.00亿元，增长10044.12亿元。投入的资金规模持续不断地上升，从而推动国民经济的发展，令该行业成为经济焦点。但房地产企业也存在一定的财务风险，从以下点来说明：

1.筹资风险

房地产项目在开发建设时会出现筹资风险。在项目建设前期，企业需要提前购置土地使用权，土地在开发、使用选择的时候也存在风险。需要考虑的问题也很多，地段是否较好、交通是否便利、附近有没有学校等都是开发商进行建筑前所解决的问题。在建设初期，企业如果没有对建筑成本进行预测和评估，也没有综合考虑各个方面的因素也会加大房地产行业的财务风险。

2.投资风险

房地产开发时投入的资金较大，而且企业能够使用的流动资金是非常有限的，不能达到房地产项目建设的要求。要想该项目能够正常运转，就需要各个项目之间进行一定的融资，在融资的过程中会受到外部环境的影响；如国家出台的针对融资的规定、市场经济环境的变化等都会增加房地产行业的成本造成财务风险的产生。

3.资金收回风险

在经济快速发展的今天，房地产行业发展逐渐成熟，使得某些开发商为了追逐利益抬高房价，造成房价过高、买房难的局面。一方面国家为了解决这种现象不断出台房产管理政策，就使得房地产在销售过程中遇到困难，房地产的经济效益降低，企业也有可能不会回本。另一方面企业自身销售方式出现问题，令销售的结果较差造成资金回收缓慢，资金收回与资金需求不一致就会使企业的偿债能力下降，现金无法正常支出，破坏企业的商誉还有可能造成企业破产。

4.收益分配风险

房地产企业的收益分配主要是分配股利、利润及分红等，在这个特殊的行业下，企业收回资金的时间较长，不能在短时间内支付股东相应的股利分红。这种结果就会降低股东投资的信心，同时分配制度没有进行改变，至此会造成筹资成本的增加。

房地产企业要在激烈的环境中降低自身的财务风险，必须采取相应的控制策略合理的规避财务风险。企业可以完善市场的供应和需求，与市场相结合。由于房地产企业的财务活动导致其财务风险的发生，所以，房地产企业的筹资、投资、现金回收、营运和收益分配活动中潜藏着财务风险[6]。在前期企业可以选择多样的集资方式，特别是中小型房地产企业，集资方式的增多在一定程度上会令资金的风险降低促进企业的发展；在中期企业可以先去市场调查，综合考虑土地是否符合开发项目的要求，对该项目进行评估，从而避免出现问题的可能性；在后期销售的过程中，企业可以大量引进专业销售人才并且集中培训和管理，令员工发挥自己的最大优势，同时积极响应国家相关政策降低财务风险。房地产行业应该在现阶段的形势下找好自己的定位，分析自身面临的风险找到资金管理等方面的问题，并采取相应的解决策略。

　　房地产企业产生财务风险管理的原因

房地产行业的对国民经济及生活水平都是至关重要，且发展前景较好。房地产产业是在住房需求不断膨胀的市场背景下随着建筑产业的发展而快速成熟起来的，逐步成为中囯经济发展的主导产业，也是衡量中囯经济的主要指标之一[7]。房地产企业成交价格较大且数量较多，与金融、建筑、服务等企业息息相关带动相关行业的发展，所以房地产行业也推动了我国GDP水平的提高。尽管如此房地产行业也面临许多问题，如开发周期较长、投资金额较大等。

　　（一）房地产企业资本构成不合理

企业资本构成是否合理性会决定企业的债务带给企业的是风险还是收益。从现在来看，房地产企业在销售过程中处于不稳固的阶段，经营状况较为激烈，获得利润的能力变化较大，而且近几年的信贷增加较快，很多投资商缺少资金，房地产开发企业的负债率较高，说明了房地产企业的债务占比大，资本结构不合理，让房地产企业存在一定的财务风险。

　　（二）财务预算管理工作不及时

房地产行业属于资金较为集聚型的企业，在发展前期的资金投入较大且资金收回的时间较为缓慢，开发时间很长。随着国民生活水平的提高，人们对房子的需求日益见长，商品房的供应不断增加。在这种情况下，房产没有销售难的困境。但是，现阶段商品房的开放商为了追求更多的经济效益，一窝蜂地进行商品房的开发，由此导致社会中出现了大量的高档用房，使得商品房的房价增长快速，不利于社会大众买房[8]。然后仍有许多开发商忽略资金预算、各机构本门不健全、相关部门缺乏沟通等问题，不计后果的实施工程项目。假如企业仍旧不重视财务预算管理工作，不提前对资金和成本进行预测和控制；那么，企业不但不能实现企业的利润，反而会由于资金问题产生财务风险，造成企业的损失。

　　（三）企业管理者内部控制意识浅薄

房地产行业在成长的过程中，企业管理者的管理能力相对来说不是很强，这些管理者很多都是在建筑、安装等相关行业内慢慢起步，对企业的内部控制来说，他们的这种意识不清晰，内部控制意识较为陌生。从根本上来讲，在企业的内部风险控制工作中，内部控制监督的有效性与内部控制的有效性有密切的关系[9]。然而企业的一些管理制度如同摆设，员工分工不明确，监督机制也没有发挥有效作用，造成某些部门员工权利过大。在企业生产经营的过程中，企业管理者只关心项目是否按时完工，忽视财务部门的财务风险管理，就会产生企业内部机制混乱、内部财务信息不流通等问题。

　　（四）相关成本制度不清晰

房地产企业的成本制度对于企业财务风险管理至关重要，房地产开发项目的成本费用有：土地的使用权、物料以及人工、拆迁户的补偿、设施等相关间接费用和一系列的成本。房地产企业通常只注重工程的完工情况以及项目质量问题，很容易忽略其相关成本制度的管理。例如：项目开发不健全、成本控制不够全面和在成本控制中没有全方位考虑问题，影响企业的经济利益。

　（五）金融体系不完善

房地产企业在项目建设初期需要大量的资金投入，开发商往往都是向银行或者金融机构进行贷款。如果市场发生变化、政策的相对改变或其他不确定因素不发生等都会影响房地产行业的收入来源，造成房地产开发商可能不能及时偿还银行贷款，发生欠款的风险。另外，大部分的买房者的首付仅仅占所付房款总额的约30%，余下的70%都是向银行申请的购房贷款，假如购房期间发生一些不可抗力导致无法还款，银行就要承担这部分风险[10]。还有一些开发商唯利是图，利用大众心理依靠虚假广告抬高房价，令房地产行业的价格增加。以上各种各样的因素使金融机构存在较大的不确定性，金融体系不健全带来的风险也不能忽视。

　　万科地产的财务风险管理案例分析

根据上述我们能够明白企业在哪个地方会出现财务管理风险及相关内容，同时对房地产行业财务风险管理的原因进行分析，接下来以万科地产为例对房地产企业的财务风险管理与控制策略进一步研究。

　　（一）万科地产的简介

万科企业股份有限公司（简称万科或万科集团）成立于1984年5月，总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。万科地产只是归属万科集团众多项目中的其中之一，经查阅2018年年度报告可以发现，集团的营业收入为2976.80亿元，归属上市公司股东的净利润为337.7亿元，同比增长22.6%和20.4%。集团的财务状况安全稳健，同时在业绩稳步增长下使集团保持良好的财务资金状况。

　　（二）万科地产的财务风险管理分析

据国家统计局数据显示，全国商品房的销售面积为17.17 亿平米，同比增长 1.3%，增速比 2017 年低 6.4 %；销售额 15.0 万亿元，同比增长12.2%，增速比 2017年低 1.5 %。

1.经营风险

万科受到国家政策的影响，行业内部调控继续深度发展，在2018年上半年一些城市的成交量依旧上升，供应不能满足所需。为了降低房地产市场的迅猛发展，XX加强市场调控，造成2018年下半年的市场环境发展缓慢，造成房地产行业销售速度下降，加剧房地产企业的经营风险。

2.投资风险

2018年万科年度报告显示，房地产开发、投资保持较快增长；2018年末资产负债率为84.59%，2017年末资产负债率为83.985%，相比增加0.61%。资产负债表反映一定日期的财务状况，由此可以看出企业的资产负债率相对较高，有可能在现金不充裕的情况下造成资金断裂，不能按时偿还债务，可能会造成投资者需要承担一定的财务风险。

　　（三）万科地产财务风险管理出现的原因

1.管理者对财务风险管理的认知浅薄

企业存在的财务风险很大一部分原因取决于管理者缺乏财务意识，在我国，管理人员大多数都缺乏专业的财务知识。尽管万科招聘人员的门槛较高，但由于某些因素也无法避免管理人员对专业技能的缺失也缺少抵抗风险的能力。设想一下，财务管理人员忽略相关财务风险，再加上某些领导也不重视财务风险，结果就造成企业出现财务风险。

2.企业的资本结构存在问题

企业自有资金和借入资金之间的比例互相不平衡，就使企业资金的整个分配不合理，导致财务风险的产生。如果借款的金额数目较大，企业需要偿还的利息数额将会增加，造成企业的偿债能力受到一定的影响，产生了财务风险。万科的股权较为分散，会给企业造成不利影响，股权不够集中也会失去股东的支持。

（四）万科地产财务风险管理的措施

万科集团针对企业财务风险必须采取一定的手段去规避和预防风险的进一步扩大，可以从以下几个方面着手。

1.提高企业偿还债务的能力

虽然万科集团发展近几十年资金储备较为雄厚，但企业也应当提高自有资产的质量。一方面，强化存货的管理，可以在正常生产的时候适当的减少原材料的库存。另一方面，企业应当科学合理分析债务，优化自身资本结构，降低企业的财务风险。

2.企业财务风险管理与政策相结合

万科集团是房地产开发企业，投资周期时间较长。且国家对房地产行业的政策是不断变化的，企业应该根据国家相关法律政策有针对性的调整企业发展策略。将政策与本企业的相关布局整合在一起，合理的控制财务风险。

3.根据内外环境降低财务风险

根据市场经济环境和企业内外部环境的变化，对集团内部进行整改。并且企业应当有自己的定位及长期发展计划，既要做到企业的产品能够使消费者满意的同时也实现本企业的发展，合理的降低财务风险最终实现共赢。

　　五、房地产企业财务风险管理与控制策略

财务风险时常出现在企业的日常活动之中，企业需要采取相应措施用以防范财务风险，如建立完善的内部控制制度、组织相关内部控制活动等。在日益复杂的市场竞争环境中，企业需要通过内部控制制度防范财务风险的出现，只有这样才能保证持久的竞争力，从而在竞争环境中处于有利地位[11]。

　　（一）分析房地产企业的内外环境

在市场经济飞速发展的背景下，企业的管理体制的弊端与不足出现。主要受到两个因素的影响，一个是企业的外部环境等因素，另一个指的是企业的内部环境。对外部环境而言，主要是受市场经济的变化、相关行业的崛起以及国家政策的影响。随着市场经济的不断高速发展，国民经济水平得到了巨大的提升，在这一环境下，越来越多的居民逐渐将更多的重视程度转向对住房要求的方面上来，对房子的需求也得到了提升[12]。对于相关行业的发展，企业应当了解对方企业的战略计划及方向，学习其优势调整自己的劣势。针对国家政策的影响，企业需认真解读国家政策、分析制定出适合企业的具体方针与全球经济形式相结合，可以将政策变化来给企业的损失降低。对于内部环境，企业主要是了解本企业的财务风险产生的原因及特征，然后根据财务风险提高企业的风险控制意识制定适合本企业内部控制策略。

企业的财务风险属于事前发生的事项，风险控制属于企业的事后项。因此，房地产企业在开展项目前预测可能出现的财务风险，在执行项目时有应对风险的能力，也就会使风险产生后使损失降低。

　（二）提高房地产企业高层及财务管理人员的专业素质

房地产企业处于飞速发展的阶段下，要加强管理层财务知识的训练，使其能够意识到财务风险对整个企业的重要性。只有令企业高层管理人员深入了解财务管理方面的相关知识，才能在制定企业财务管理系统时能够顺利进行下去。这样既能高效的增加房地产财务管理的水平也有利于房地产企业财务风险系统的制定及完善。企业发展到一定阶段应当对自己的财务会计体系进行调整及作出相应改变，根据市场环境及政策的变化灵活的制定企业财务规章制度，并且组织相关财务及管理人员参与培训学习，高层人员也应当带动员工学习财务知识的积极性，促进企业向更高的层次上发展。

　　（三）灵活应对市场及国家政策的改变

房地产企业的快速发展促进市场经济的发展，但市场的供需不平衡也会给房地产企业带来一定的风险。所以房地产企业应当准确的掌握市场需求，针对市场的不断变化改变自身的销售模式。市场不断变化的时候国家一定会采取宏观政策调控市场，说明国家政策对房地产行业影响也较为深远。因此，房地产企业应该及时准确的掌控市场及政策的变动从而调整企业的发展战略。在2019年3月5日-15日的全国两会期间指出为了进一步加强新型城镇化的建设，始终坚持以中心城市带领城市群的健康发展，同时也要抓紧解决农村转移人口的落户问题；为了进一步解决群众的住房问题，需要改革和完善住房市场体系保障体系，更好地促进房地产的稳健发展。从上述表明房地产行业发展形势相对而言较好，所以企业应当全力配合国家出台有关房地产的政策，在此基础上调整企业的战略计划以应对灵活多变的市场环境。

　　（四）设置企业财务风险防控系统

任何一家企业都会产生财务风险，财务风险只能预防不能从根本上解决。建立有效的财务预警系统是防范企业财务风险的必要条件[13]。根据房地产企业的发展状况，企业应当建立风险防控系统用以规避风险。对于房地产企业来说，在其发展的过程中必定受到外界环境及相关因素的影响。所以企业应该对财务风险提前预防，同时建立完善的房地产财务风险管理及控制策略，让企业在面对风险时能够科学合理的应对风险同时减少风险带来的损失。在建立风险防控系统时，企业应该对风险有一定份认识树立风险意识，针对不同财务风险具体问题具体分析。

　（五）企业制定奖励机制减少人才流失

企业无论发展好坏，最重要的就是人才。通常大家所认为的公司核心是一些项目或者资产，但其实不是企业最重要的核心就是员工。无论哪个企业的发展有多好，从根本上与员工的努力是密切相关的。任何一家企业的发展都离不开企业的员工，其实现在的企业并不是很缺乏员工，所以对于企业来说招到人不是关键，关键是如何留住现有的人才。简单的可以从以下几个方面出发：首先要对员工委以重任，正所谓用人不疑疑人不用，企业应该在选拔人才时，最应当重视的一点就是信任员工；其次要根据员工的业务能力与工作态度给予相应的绩效奖励；最后要多关心员工同时要多多鼓励员工。房地产企业也应当设置一些奖励机制同时提高员工满意度、制定奖励机制、在一定程度上挽留人才，这样才能使企业不断发展壮大。

　　六、总结

综上所述，财务风险是必然存在于任何一家企业中就决定企业应当注重自身的财务风险。在企业财务管理中风险隐患是不可避免的，可以在根基上使整个企业的管理加强，可以使财务管理体系改善，可以使企业的风险达到最低水平，进而企业可以在未来的发现道路上越走越远，这需要财务管理的加强，财务管理人员的工作意识的强化，相关财务管理制度的改善[14]。同时企业也应该结合自身财务风险状况，采取具体解决方针，规范自身管理行为，降低企业财务风险及采取一定的控制手段使企业立于不败之地。

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