摘要：本文从居民消费这一因素为切入点，选取未开征房地产税的浙江省为研究对象，使用文献研究法获取资料，利用问卷调查的方法得到数据，比较分析的方法进行分析。本文旨在探究开征房地产税对居民消费的影响，发现开征房地产税对中等收入者的影响最大，同时为解决社会收入再分配公平问题提出了对个人保有环节的房地产征收房地产税等新建议。
关键词：房地产税；收入再分配；居民消费；影响；社会公平
1 引 言
1.1 研究背景及意义
投资行业，进出口贸易，消费行业在我国的经济发展中占据举足轻重的地位，而房地产又是这几个行业的主要发展动力，其对提升国民经济和改善人民生活的重要性可想而知。
房地产业推动了经济的增长。1998年，我国开始实施居民住房市场化改革，从这个节点开始，我国房地产业进入快速发展阶段。在我国，房地产的发展对提升国民经济的发展贡献不容小觑。1998年至2007年期间，房地产业固定资产投资总额从一开始的3614.23亿元上升到25288.8亿元，每年平均增长24.14％；在这个时候，房地产行业的提升值从原来的3434.5亿元到现在的11854.3亿元，计算下来，平均每年的增长率是14.76%。高于年均GDP12.8％的增速。
房地产行业是一个比较特殊的行业，它起着一个类似“中介“的作用。它处于国民经济链的关键的中间环节，这也代表着它对其他行业具有非常强大的联结作用。向前，可以带动我国冶金，建材，机械制造以及金融行业的快速发展；向后，可以带动我国家电装修，金融保险等行业的快速发展。据我国统计局官方数据显示，房地产行业跟其他相关行业的关联度竟然能够达到1.416，对于商业和金融保险业，其关联度也能达到0.145，对建筑业的关联度为0.094，这个数值与英、澳、日、美等发达国家的均值相近。。所以，如果一个国家高速发展后，开始出现经济放缓增长的现象时，为了持续保持经济增长，国家往往会会发布一些经济政策来对房地产市场进行宏观调控。
国家在房地产行业的财政收入占国家总收入的很大一部分比例。自古以来，税收就是一个国家的经济命脉，经历9年的发展，从1998年到2007年，我国从房地产行业的收税金额从原来的139亿元到1660亿元，收税占比从原来的1.41%到3.24%。从数据的变化可知，我国在房地产行业的财政收入变得越来越重要，占据着更高的地位。
随着房地产业的重要性的日渐凸显，房地产税也逐渐成为国内外学者讨论的热点课题。在上海和重庆这两个地方，第一批进行房产税的试点。在试点的影响下，更多的人开始注意到房产税对国民日常生活消费的影响。研究房地产税对我国居民的消费的影响，这一课题不仅可以为当下我国经济平稳发展提供建议，同时对我国是否能实现现代化进程也有非常大的作用。
1.2 国内外研究综述
1.2.1 国内研究现状
我国的商品房制度起步较晚，但房地产税一直备受关注，国内不少学者通过理论分析或案例研究，深度分析调查了我国现存的房地产行业税收制度。不少理论学者认为与房地产相关的税收制度会打击居民的消费热情，从而造成一定程度上经济的下滑。
譬如，谭杰、熊启东（2019）在房地产税对我国房地产价格的影响中指出房地产税的征收将会极大影响我国居民购房热情，从而对居民消费产生影响。张佳琦(2017)在探讨开征房地产税的效应时发现其具有明显价格效应和收入效应。因此认为应该理性看待个人房地产税对消费的作用,不应该过分夸大也不应该不相信。陈多长（2005）认为由于需要根据具体的情况去决定房地产税的累退性以及累进性，所以用房地产税来对居民收入差距进行调节是非常不确定的。
李俊松等（2017）研究发现，房地产税的试点大大影响了试点城市的居民消费。但胡海生等（2018）的研究显示，征收房地产税对收入比较高的人群来说，会在一定程度上降低他们的消费水平。但是，对那些收入中等和收入比较低的人群来说，产生的影响不是很大。郭将等（2019）研究表明，如果使用“重庆模式”，那么会源源不断地抑制该地区的消费；与此同时，如果使用“上海模式”，那么会该地区居民的消费产生周期性的影响。此外，范子英等（2015）的研究显示，房地产税的征收会产生一种结构效应，这种在住房市场表现出来的结构效应针对不同收入群体，在消费和储蓄行为方面会产生不同的结果，房地产税试点城市的低收入阶层会通过减少衣着和交通通信等消费支出来提高其储蓄水平。
1.2.2 国外研究现状
和房地产有关的税种在每个国家的称呼不同,但都是在房屋开发、交易和保有环节征税,本质上是一模一样的。而我国的商品房住宅历史不长，国内学者的研究历史也较短。因此相较于现有的国内研究经验,国外的文献与研究经验较多、内容更加丰富完善,有很大的参考价值,值得我国学习、研究和借鉴。
有关房地产的税收制度在世界各国历史中有较长的发展历史,在世界各国经济史上的地位都是不容小觑的。国外的房地产税开设较早,随着经济发展不断进行改革,并形成较为成熟完善的税制体系,是地方XX财政收入的主要来源。因此外国学者对此研究较早且深入,相关文献也较为成体系。主要参考文献如下:
Christopher(2018)认为财产税与房价及其房价的变化存在线性关系。为了证明这个观点的真实性,选取了影响房屋价格的25年地方公共支出和限制财产税的数据,将房屋市场价值、人均工资、人口数量、公共服务水平作为自变量,通过建立模型发现财产税与房价之间存在着线性关系。由此可见，税收制度对房地产市场的影响是深刻而实际的，这种影响进而会影响一个地区的财政收入。
Hamilton(1975)认为人们在相同的社区居住,那么对周边环境和基础设施的需求一致,征收个人房地产税并不会影响居民住房消费需求,还跟征收前对周边环境和设施需求一样。因此,个人房地产税是一种直接税,税负不能转嫁,直接向使用者征收税费,并不会影响当地房屋配置和地方公共开支。
Martim Smolka(2012)解释了非正规土地占用现象,并分析了课征财产税利弊,同时进一步阐述开征财产税可能会打破恶性循环,而且探充了开征财产税对土地以及土地出让金的影响,也概述了可能采取的其他税收处理方法。最后,他提出了实施更有效的财产税政策面临的挑战。
Ditport(1956)为了分析房地产税与地方XX收入具有的联系,建立了一个“用脚投票”模型。假设不存在信息不对称情况和信息完全可以自由流动,居民可以根据 房屋价格和社区服务来选择自己偏好的社区,如果不满意则可以流动到其他社区,无形中社区之间相互竞争。因此社区通过完善公共服务和提供公共产品来吸引居民。蒂伯特模型的提出可以促使XX完善公共设施,也解释了地方XX之向互相竞争的原因。
综上所述，房地产税是国内外学者研究的热点课题。区别以往论文在测度和实证时以国家级税收范畴为对象的特征,本文着重于研究房地产税对居民消费倾向的影响。现有文献鲜少有学者把这个方面作为研究对象。
本文进行了如下创新性研究:第一，在研究视角与内容方面，国内学者以往主要以宏观的角度出发，基于之前在上海以及重庆征收房地产税的试点成果，将房地产税对国民的消费行为和储蓄行为拿出来单独讨论分析；本文主要是从国民单独的个人微观视角去讨论分析征收房地产税对国民家庭内部消费产生的影响，以及对不同个体消费产生的差异性。第二，国内学者大部分使用的合成控制法或者双重差分法（DID）来实证分析城市层面的宏观数据。而本文主要利用问卷调查法的居民个人微观数据，从居民个人层面进行分析，这可以进一步补充以往基于宏观数据研究结论的成果。
1.3 研究的基本思路
本文总体分为4个部分，具体结构见下文：
第一部分是引言，该部分详细的介绍了选题背景以及意义，整理了国内外相关的文献已经清楚的表达了本文有哪些创新点。
第二部分主要介绍了上海和重庆的房地产税政策，比较了两地的相同点与不同点，分析了房地产税的开征对上海重庆两地居民消费的影响以及原因。
第三部分通过对问卷调查法数据的整理，分析了开征房地产税对浙江省居民消费的影响，通过举例的方式探究发生这种变化背后的原因。同时探究了房地产税中的收入再分配效应。
第四部分是对全文研究结果的总结，根据本文研究所得出的几个结论和对我国房地产市场的深入思考，提出相关建议。
2 我国的房地产税收政策
2.1 房地产税概述
1994年，经过国家税制改革，我国的房地产税收制度体系正式形成。该体系十分的庞大，其中包含了十个税种和房地产开发，流转以及保有这三大环节。这些年来，房地产税收制度有效的调控着房地产的价格以及让房地产资源分配更加合理化，不仅促进了市场的健康发展，还宏观的提高了地方的财政收入，微观减少了国民收入差距。
2018年，根据XX工作报告可知，为使我国的房地产市场更加的健全，要通过遵守法律，逐渐进行，给地方授权来制定合理的税收制度。。2019年，XX工作报告表明，房地产税收制度对我国非常的重要，所以立法环节一定要稳步推进。可以说,房地产税收制度是我国非常重要的一项制度，我国房地产税制度的完善,任重而道远。
社会各界一直密切关注着房地产税征收。在 2011 年 1 月 28 日，重庆和上海已经开始试点个人住房房地产税。但是在重庆和上海试点后，其他省市都没有跟进项目。而且最主要的是，重庆和上海也没有正式的将个人住房房地产税制度化。因此我国的房地产税制度还不是很完善，除上海、重庆两个直辖市外，其他地方并没有进行房地产税试点。同时，上海、重庆两地的房地产税试点也暴露出许多问题，甚至造成了“富人越富，穷人越穷”的现象。
2.2 房地产税立法
2013 年我国十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，大会要求“加快房地产税立法并适时推进改革”，明确将房地产税改革纳入法治渠道。2015 年修改的《中华人民共和国立法法》则落实了税收法定原则，明确“税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”只能由法律规定，这意味着房地产税的推进，必须有房地产税立法作为前提。2019年，XX工作报告表明，房地产税收制度对我国非常的重要，所以立法环节一定要稳步推进。2020年国家颁布的《中共中央xxx关于XXX加快完善社会主义市场经济体制的意见》中国家涉及房地产税的表述是“稳妥推进房地产税立法”。从“加快推进”到“稳妥推进”的这一转变，不是房地产税改革进程的倒退，而是更加贴近民生生活的表述。在党召开的十九届五中全会中通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》表明，应该使地方税、直接税体系更加的健全，使现代税制更加的完善。“十四五”时期，房地产税作为地方税和直接税，其立法和改革将会稳妥推进。
众所周知，房地产税是否立法牵涉到国民根本的利益。房地产税开征的难点绝不在制度设计的层面上，而是在利益层面的调整上。房地产市场和老百姓能否承受住房地产税开征的压力，是房地产税推进进程中最需要考虑的难题。
2.3 上海重庆两地的房地产税试点
2.3.1 两地政策
在2011 年 1 月 28 日，重庆和上海这两个城市首先提出对个人住房开征房地产税，以此表明，试点工作正式展开，表3.1列出了两地房地产税试点方案的具体内容。
表2.1 上海重庆两地房地产税政策
| 具体科目 | 上海市 | 重庆市 |
| 试点区域 | 上海市行政区域 | 主城九区 |
| 本地居民 | 购买的第二套及以上的住房（包含二手房和新建住房） | （1）新买入或持有的单栋商品住房 （2）新买入的高档住房 |
| 外地居民 | 新购住房 （包括第一套住房） | 非本地居民新买入的（包含第一套住房）无企业，无户籍、无工作的个人购置的第二套及以上的住房 |
| 税率设置 | 按照本市上年度新建商品住房平均销售价格为标准分两档： （1）征税住房市场交易价格低于该标准价格2倍（含2倍）的税率为0.4% （2）征税住房市场交易价格高于该标准价格2倍的税率为0.6% |
按照上两年主城九区新建商品住房成交面积平均价格为标准分三档：（1）征税住房建筑面积交易单价低于该标准价格3倍的税率为0.5%（2）征税住房建筑面积交易单价在该标准价格3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%（3）征税住房建筑面积交易单价在该标准价格4倍（含4倍）以上的税率为1.2% |
| 应纳税额 | 新买入住房应税面积×新买入住房单价×相应税率×70% | 应缴税建筑面积×建筑面积交易单价×相应税率 |
| 计税依据 | 根据应缴税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按照规定进行周期性重估。刚开始试点，暂时以应税住房的市场交易价格当作计税依据。房地产税暂时按照应税住房市场交易价格的70%计算缴纳 | 应缴税住房的计税价值为房产交易价格。条件成熟时，以房产评估的价值当作计税依据 |
| 免税面积 | 人均面积：60 平方米（含） | 家庭面积：（1）新买入的高档、独栋商品住房，100平方米（2）存量的独栋商品住房，180平方米 |
| 税收去向 | 保障性住房建设 | 公共租赁住房的建设和维护 |
数据来源：文献整理
比较两地的房地产税收制度我们可以发现，上海和重庆存在着一些相同之处和不同的点。
共同点主要体现在：第一，房地产税试点整体上力度比较温和，避免突然加重普通居民负担。重庆和上海两地试点设置的税率并不是很高，而且限制了征税的范围以及对象，牵涉到的征税对象没有想象中的那么多；第二，为了给有正常购买房子的普通居民提供基本的保障，打压炒房买房者，执行税率差别化。主要是对那些有很多套房子的人，房子很大面积的人，高档住房者和不是本地居民的人征税；第三，两地的税收收入都是用于当地的公共服务支出，这一点很好的体现了房地产税是地方税的特点，与国际上的做法相同。
如果比较重庆和上海两地执行的具体方案，还是有一些比较明显的差异：第一，在处理存量和新增住房的情况时，上海市对所有居民一律不征税，而重庆市会对当地的居民存量独栋商品住宅征税；第二，上海市的税率只设计了两档，而重庆市的税率设置了三档，所以，重庆市的税率累进性更加的明显；第三，免税标准有差异，上海市是用人均住房面积作为标准，而重庆市则是用家庭居住面积作为标准。可知，用人均面积作为标准适用更加广泛。
2.3.2 上海、重庆房地产税试点对居民消费的影响
目前为止，我国只在上海市和重庆市试点房地产税改革。本文整合已有文献数据，发现开征房地产税对上海持有房产的中等收入者的影响尤为巨大。如郭将等（2019）研究发现，房地产税“上海模式”在短期内抑制了居民消费，这种影响在中等收入者身上尤为显著。这部分人为了支付相应的房地产税不得不改变消费习惯，在保证生活必需品消费的情况下，减少高档奢侈品的消费，节省开支以支付房地产税。
同时，上海和重庆也存在地区间的差异。上海是我国金融之都，每年有大量的高校毕业生汇聚于此，新增人口的大量涌入一定程度上促进了上海房地产市场的火爆，而重庆每年的迁入人口相对于上海来说较少。因此，上海和重庆的居民的买房热情并不相同。无论是上海还是重庆，开征房地产税对高收入者来说的影响并不大，对中等收入者来说的影响非常大，对低收入者来说影响较为一般。究其原因，高收入者的收入非常高，掌握了社会的大部分财富，房地产税的数额对他们来说只是非常小的一个数字，并不会因为需要缴纳房地产税而改变自己的消费习惯。而中等收入者手中的财富有限，房地产税额对他们来说是一笔不小的家庭开销，因此中等收入者会改变自己的消费习惯来适应房地产税的征收。而低收入者往往没有自己的房产，是否开征房地产税对他们来说的影响并不大，他们并不会因为房地产税的开征而改变自己的消费习惯。
3 调查结果
本次研究使用的方法是问卷调查法，为探究房地产税的开征对居民日常生活消费的影响。一共发放了调查问卷1500份，回收的问卷有1208份，计算可得，问卷的回收率达到80.53%。根据调查对象收入分析，调查样本包含了高收入群体、中等收入群体以及低收入群体；从调查对象年龄上看，样本涵盖老年、中年、青年群体。根据调查对象收入分析，调查样本包含了高收入群体、中等收入群体以及低收入群体。本次调查将通过样本数据量化分析得出假如开征房地产税对居民消费的影响。
3.1 房地产税对居民消费的影响
经过对问卷数据的整理，可以发现大部分人对房地产税有或多或少的了解，只有3%的人完全不知道房地产税。除去未成年，调查对象年龄分布均匀，计算得，18到30周岁占调查总人数38.9%，30到50周岁占调查总人数的46.8%，50周岁以上占区间总人数的13.3%。从被调查对象学历分析计算，初中以下学历的人数占调查人数的3.6%，高中学历的调查对象占12.7%，本科学历占70.8%，研究生学历占12.9%。
名下没有住宅的人数占样本容量的7.1%，其余92.9%的人名下都拥有住宅。拥有一套住宅的人数占总样本的51.6%，拥有一套以上三套以下住宅的人数占总样本的35.6%， 拥有三套以上住宅的人数占总样本的5.7%。
经过调查可知，样本数据中，居民个人年收入在2万以下的人数占样本总人数的5.7%，2-5万占12.5%；5-10万的占36.9%，十万以上的占42.8%。需缴纳税额2万以下的人数占总人数的31.5%；2-5万的占47.9%；5-10万的占16.3%；10万以上的占4.3%。居民个人一年的开销在2万以下的占总人数的13.4%，2-5万占22.7%；5-10万的占46.3%，十万以上的占17.6%。
而调查数据显示，假如开征房地产税，完全可以承受的人数只占样本容量的2%。
统计问卷结果发现，有83.5%的人表示，每年需要缴纳的房地产税的数额大于等于其本人一年开销，由此可见。开征房地产税对居民的影响较大。基本上90%以上的人对我国的房地产税都有或多或少的了解，但对于是否在浙江省开征房地产税的态度上，只有10%的人比较支持。剩下的大部分人都持怀疑态度，这与房地产税的数额和其一年开销相差不多有关。有70%的人认为，开征房地产税会降低他们的生活质量。且有95%的人认为开征房地产税会改变其消费倾向。
调查数据显示，有65.2%的人平时大部分支出购买生活必需品，少部分购买溢价商品，问卷中提出开征房地产税的问题以后，这部分人占样本的比例减少到36.7%;有日常消费中生活必需品支出比例低于高档商品支出比例的人占样本的比例从20.6%减少到15.9%；除经常购买奢侈品等贵价高档品这部分人占样本的比例基本不变以外，只购买生活必需品的人数的比例大幅增加，由原来的9.2%增加到42.4%，这说明开征房地产税改变了居民的消费倾向，相当一大部分人开始减少非生活必需品的开支，只有少部分人的消费习惯未受影响。
通过对调查数据的进一步整理，按问卷提及办法开征房地产税后，对无房群体和拥有三套及以上房产的人群消费的影响不显著，但对拥有1套（包含1套）以上3套以下房产的人群消费的影响非常显著。
进一部分分析样本发现，按问卷提及办法开征房地产税后，消费习惯未受影响的大部分年收入是在2万以下和2-5万的低收入群体以及年收入在10万以上的较高收入群体，而消费习惯改变较大的是年收入在5-10万区间的中等收入群体。
基于问卷第10个问题的调查结果，本文进行了实证分析
问题：您认为上题中计算得出的房地产税税率对您的消费水平影响程度为？
A.影响非常大 b.影响比较大 c.影响适中 d.影响较小 e.完全不影响
| 房产税率（%） | 影响非常大 | 影响比较大 | 影响适中 | 影响较小 | 完全不影响 |
| 0.8 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 0.9 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1% | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1.1% | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1.2% | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1.3% | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1.4% | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1.5% | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1.6% | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1.7% | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1.8% | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
我们将问卷调查中的单选题第十题的选项依次赋值为1，2，3，4，5，同时设置一个新的梯度为0.1%的自变量——房产税率，针对不同的房产税率取值，各随机分配109名左右的受访者，调查各个房产税率下的消费水平影响程度平均加权分数。房地产税税率越高，对受访者的消费水平的影响程度越大，其加权分数就越小。
| 房地产税税率（%） | 消费水平影响程度加权分数 |
| 0.8 | 3.95 |
| 0.9 | 3.86 |
| 1 | 3.7 |
| 1.1 | 3.51 |
| 1.2 | 3.38 |
| 1.3 | 3.22 |
| 1.4 | 2.85 |
| 1.5 | 2.64 |
| 1.6 | 2.47 |
| 1.7 | 2.32 |
| 1.8 | 2.16 |
同时，我们结合这两个变量，建立简单回归模型，调查房产税率对其消费水平的影响，研究这二者之间是否存在线性相关关系。
| 相关性 | |||
| 加权分数 | 房地产税税率（%） | ||
| Pearson 相关性 | 居民承受能力加权分数 | 1.000 | -.994 |
| 房地产税税率（%） | -.994 | 1.000 | |
| Sig. （单侧） | 居民承受能力加权分数 | . | .000 |
| 房地产税税率（%） | .000 | . | |
| N | 居民承受能力加权分数 | 11 | 11 |
| 房地产税税率（%） | 11 | 11 | |
person相关的相关系数为-0.994，在0.8~1，这表明居民的承受能力和房地产税率相关性非常强，同时相关系数小于0，说明二者之间存在着负相关关系，即随着房地产税率的提升，居民承受能力显著下降。
自变量以及因变量的sig值都小于0.05，说明变量具有显著性，为有效变量。
| 模型汇总b | |||||||||
| 模型 | R | R 方 | 调整 R 方 | 标准 估计的误差 | 更改统计量 | ||||
| R 方更改 | F 更改 | df1 | df2 | Sig. F 更改 | |||||
| 1 | .994a | .988 | .987 | .07302 | .988 | 756.853 | 1 | 9 | .000 |
| a. 预测变量: (常量), 房地产税税率（%）。 | |||||||||
| b. 因变量: 加权分数 | |||||||||
由图可知，调整后的R-square的值为0.987，说明模型的拟合程度良好。
| 系数a | ||||||||
| 模型 | 非标准化系数 | 标准系数 | t | Sig. | B 的 95.0% 置信区间 | |||
| B | 标准 误差 | 试用版 | 下限 | 上限 | ||||
| 1 | (常量) | 5.586 | .093 | 59.971 | .000 | 5.376 | 5.797 | |
| 房地产税税率（%） | -1.915 | .070 | -.994 | -27.511 | .000 | -2.073 | -1.758 | |
| a. 因变量: 加权分数 | ||||||||
由表可知，常量和房地产税税率的sig值均小于0.05，说明这两个变量均具有显著性，可以纳入到模型。同时可得到线性回归方程：消费水平影响程度加权分数=房地产税税率*（—1.915）+5.586，意思是说房地产税率每提高1个百分点，消费水平影响程度加权分数下降1.915。
考虑到当房地产税率提升到一定数值时，会导致加权分数下降到1以下，因此我们认为该线性方程模型在自变量取0.8-1.8之间时是成立的，可以预测房产税率对受访者消费水平的影响程度。
探究此结果背后的原因，我们不难发现，因浙江省的房价较全国其他省份较高，地级市的房产市场均价约在3万每平方米。一套普通的90平方米的住宅，市场价大约在200-300万。一套120平方的住宅价格，在400万左右。其中，如果小区的配套服务，如医疗、学区、小区物业较为突出，其市场溢价也会较高，这会使得房价有一定幅度的上涨。以杭州学军小学学区房为例，其市场均价大概在十万元左右，且市场紧俏，供不应求，房价居高不下。对于学区房这类住宅，如果按1%的税率征收税款，那么每个家庭每年需缴纳10万元的税款。大多数情况下普通家庭一个成年人一年的花费并没有达到十万元。
因此，房地产税对于普通家庭来说是一笔不小的开销，这也就解释了为什么大部分人对开征房地产税不抱有支持态度。没有房产的低收入者不需要考虑开征房地产税对其生活的影响，而房地产税对掌握了社会大部分财富的高收入者来说只是一笔非常小的开销，不会影响其消费习惯。而社会上中等收入者较多，房地产税额往往覆盖其原先一年的生活必需花费，开征房地产税对其消费的影响是巨大的，因此调查数据中大部分支出购买生活必需品，少部分购买溢价商品的人的比例会出现大幅度的变化。
开征房地产税的本意是进行收入再分配，调节社会公平，但在我国的房地产税实践中。结果似乎违背了开征房地产税的初心，因此开征房地产税需要从社会公平这个根本点出发，做好顶层设计。做好各个环节的流通，让房地产税的开征为社会公平而服务。
3.2 房地产税中的收入再分配
分析调查样本问卷调查呈现出的数据，究其原因是房地产税具有调节收入再分配的作用。作为资本税的房地产税，其税负拥有累进性的特点，所以房地产税可以调节收入差距。因为房地产税是对居民的财富进行征税，所以可以利用房地产税累进性的特点，将房地产税收入转移支付给收入比较低的人群，这样不仅让资源分配的更加公平，同时也能够调节收入差距。当然，房地产税的累进性以及累退性也是有一定的适用范围的。对于那些房子是用来自己住的人来说，房地产税体现累退性的特点。对于投资者来说，房地产税具有累进性。房地产税对不同群体的税负分配与公平性效应不同。
据我国统计局的数据表明，上海市和重庆市两地的基尼系数，征收房地产税前比征收房地产税后大。这明确的表明了房地产税能够有效缩小居民收入差距。再者可以看出，房地产税收入再分配正效应有不断加大的现象。其使得基尼系数的改变的量呈现上升趋势。基尼系数的改变量越大，说明收入分配效应越强。
房地产税有效的减小了城镇居民之间的的收入差距。从2002年到2012 年，这十年期间，上海市和重庆市征收房地产税前的基尼系数大于征收房地产税后的基尼系数。由此可以看出，其使得城镇居民的基尼系数变小，减小了城镇居民收入差距，体现了收入再分配的正效应。
居民财产分布不均是房地产税具有收入再分配正效应的主要原因。比如说，城镇居民要将自己的房产出租出去，具有较高收入的人的房产出租租金收入比较高，而具有较低收入的人的出租房产租金收入却比较低，只要按照相同比例的税率来征税，就会有税负的累进性的效果，达到缩小收入差距的目的。
4 主要结论与建议
4.1 结论
4.1.1 开征房地产税对高收入者消费的影响不大，对中等收入者影响较大
高收入者群体人数少，却掌握社会较大部分的财富。对高收入群体来说，房地产税只占其收入的很小一部分，没有房地产税的支出，高收入者也会进行慈善捐助等对收入进行第三次分配。所以假如开始征收房地产税，高收入者也并不会改变其消费习惯。
低收入者群体人数较少，许多低收入者并没有自己的住房，没有征收主体，因此假如开征房地产税对其消费倾向的改变不大。低收入者主要解决的是自己的生存问题，在自己的生存问题得到解决之前，低收入者一般不会考虑进行买房投资等改善自己生活条件的消费行为。
假如开征房地产税对中低收入者的消费影响是巨大的。大部分中低收入者为工薪家庭，育儿成本大、生活经济压力大是中低收入者的显著特点。在这种情况下，房地产税占了其家庭日常支出的很大一部分，中低收入者不得不改变消费习惯，去掉那些无关紧要的生活开支用以支付房产税。
4.1.2 房地产税的税率及计税依据需要优化，避免重复征税
在我们国家，房地产税的计税方式有两种：一种是从价计征，一种是从租计征。
第一种从价计征年税率为 1.2%，需要按照房产的原值一次性减除 10%-30%的余值当作计税依据；从租计征根据租金收入，有12%和4%两种税率。从短期看，应提高从租计征的房地产税税率。
现如今，我国房地产行业方面的税种繁多，还存在各种各样的地方性收费。总体看，房地产税收体系包含房地产税、契税、耕地占用税、土地增值税、城市维护建设税、城镇土地使用税和营业税等等，税种繁多导致不同的税种之间会存在一些重复征税的问题。
4.1.3 房地产税对于调节社会公平的作用是有限的
房地产税开征的本意是调节社会收入再分配，抑制炒房热，坚持“房住不炒”政策，但根据其在上海重庆的试点结果以及本次问卷调查的结果，我们可以发现，房地产税对高收入者的影响并不大，而对中低收入者的影响非常大。在房地产市场中哄抬房地产价格的，往往就是掌握了社会大部分财富的中高收入者，而中低收入者并没有多余的钱去炒房哄抬房地产的价格。所以利用房地产税来调节控制社会公平度是有一定的限制的。
4.2 建议
4.2.1 明确房地产税开征的目的
尽管房地产税政策是在XX抑制高房价、大力进行房地产市场宏观调控的大背景下出台的，但是同时也有研究显示试点只降低了住宅价格，对一些整体住房以及高档住宅的价格影响并没有多大。本文通过大量问卷调查和数据分析，发现假如开征房地产税对中等收入者的消费倾向有较大影响，假如开征房地产税会直接降低这类人群的生活质量，加重他们的生存压力。因此，房地产税在作为调控房地产市场手段和调节收入分配方面仍然存在较大的局限性，开征房地产税不等同于抑制高房价。
开征房地产税的本意是进行收入再分配，调节社会公平，但在我国的房地产税实践中。结果似乎违背了开征房地产税的初心，因此开征房地产税需要从社会公平这个根本点出发，做好顶层设计。做好各个环节的流通，让房地产税的开征为社会公平而服务。
在上海市和重庆市试点方案上，两地在高档和普通住房房地产税的征收方案，房产的增量和存量以及免税面积计算标准之间有比较大的不同。这些具体方案设计将直接影响到房地产税的实施效果。举例说明，本文分析发现，因为上海和重庆这两个城市本身试点方案的不同导致比较高档的住宅其实并不会受房地产税的很大影响。综上所述，如果要进一步实施房地产税的试点，那么各地需要做到因地制宜，制定符合该地区发展的方案。
4.2.2 优化房地产税的税率及计税依据
我国房地产税实行从价计征和从租计征的原因有两点：第一是由于高收入者的房产租金收入高，占可支配收入比重相对较大，提高从租计征的房地产税税率，可以更好地发挥房地产税收入再分配正效应。第二是因为房地产税税率的提高可以增加房地产税收入，提升直接税比重，响应了未来税制结构改革的方向，符合有增有减的结构性减税目标。第三，一旦房地产税的税率提高，地方的财政收入就会增加，能够有效的解决地方财政吃紧的困境。
按照长远发展目标来看，完善房地产税的计税依据更加切实可行。所有的房屋都进行从价计征，同时对房屋进行定期评估，将房屋的评估价值作为计算税收入的依据。按照财产价值征税，有利于税务局的征收管理工作，更利于缩小财富差距，促进社会公平。
4.2.3 房地产税的开征必须注意社会公平问题
。现如今我国的收入分配主要有三个层次，第一次分配是由市场来决定的，第二次分配是由XX决定的，第三次分配则是社会之间的互助。
首先，房地产税必须满足居民的实际住房需求。在上海和重庆这两个城市的试点方案里都有免税面积，这样能够有效的保护中低收入居民刚性住房需求的权益。其次，开征房地产税可能会导致房租的上涨，从而加剧那些收入比较低的人的负担。综上所述，房地产税的开征理应和XX廉租房的建设良性结合。
房产是居民财富的重要组成部分，个人保有的房产能从侧面反映出个人财富的数量，对保有环节房产征税可以为调节收入分配服务。对于个人层面，这样有利于调控收入分配同时也体现了税收公平的特点。其中，一些高档房产更应该纳入房地产税的征税范围。对于高档住房，增加房产的成本不失为一种有效的方法，减小收入差距的同时也更好的发挥了税收调控的功能，这样更加利于社会的公平和稳定。综上所述，要征税房地产税，应该要对我国现存的体系进行改革，去掉不必要的税种，从而避免重复征税以及保证征税制度的公平。
我国需要差别化地去制定房地产税政策。在我国现有房地产税征收方案中，没有考虑不同收入阶层之间的差异，且征收税率为固定比例，对调节财富分配和城乡居民收入差距的效果较小。随着房地产税政策实施环境的逐渐成熟，可以逐步实施税收减免，面积减免等一系列差别化税收政策。与此同时，要充分考虑到国民家庭的支付能力，充分“以人为本”的理念。如对于没有收入来源的老年人和残疾人或者低收入家庭的自住房给予适当的优惠，同时我国可以借鉴X的“断路器”抵免措施，确保征收房地产税对居民正常的生活不会产生其他的负面影响。
调查问卷
亲爱的读者，您好！我是浙江财经大学税收学专业的一名大四毕业生，本次调查目的是为我的毕业论文收集数据，您填写的任何内容将为您保密。感谢配合填写。
1.请问您了解房地产税吗？
A.非常了解 B.比较了解 C.粗略知道 D.完全不知道
2.请问您的年龄是？
A.未满18周岁 B.18-30周岁 C.30-50周岁 D.50周岁以上
3.请问您的文化程度是？
A.初中以下学历 B.高中学历 C.本科学历 D.研究生学历
4.请问您本人一年的收入是？
A.没有收入 B.5万以下 C.5-10万 D.10万以上
5.请问您本人一年的开销是？
A.2万以下 B.2-5万 C.5-10万 D.10万以上
6.请问您名下有住宅吗？
A.没有 B.有，只有一套 C.有，一套以上三套以下 D.有，三套以上
7.请问您日常生活中的消费习惯是？
A.只购买生活必需品
B.大部分支出购买生活必需品，少部分购买溢价商品
C.日常消费中生活必需品支出比例低于高档商品支出比例
D.经常购买奢侈品等贵价高档品
8.我国房地产税率先于2011年在上海和重庆两地实施，请问您了解这次我国房地产税试点的大事件吗？
A.非常了解 B.比较了解 C.粗略知道 D.完全不知道
9.按照每年1%的税率对名下有房产居民个人征收房地产税，您每年需要缴纳的房地产税和您本人一年的开销相比是？
A.远远高于我本人一年的开销
B.略高于我本人一年的开销
C.基本等于我本人一年的开销
D.略低于我本人一年的开销
E.远远低于我本人一年的开销
10.您认为以下税率计算得出的房地产税额您是否能承受？假设按市价进行计算
A.完全可以承受 B.比较能承受C.基本可以承受D.勉强能承受E.完全不能承受
| 影响非常大 | 影响较大 | 影响适中 | 影响较小 | 完全没影响 | |
| 0.8% | |||||
| 0.9% | |||||
| 1% | |||||
| 1.1% | |||||
| 1.2% | |||||
| 1.3% | |||||
| 1.4% | |||||
| 1.5% | |||||
| 1.6% | |||||
| 1.7% | |||||
| 1.8% |
11.请问您认为开征房地产税会降低您的生活质量吗？
A.会造成较大影响 B.会略微降低 C.完全不会影响我的生活质量
13.请问您认为开征房地产税会改变您的消费倾向吗？
A.会，改变较大 B.会，略微改变 C.完全不会改变我的消费倾向
14.请问您支持在浙江省开征房地产税吗？
15.请问您支持或者不支持浙江省开征房地产税的理由是什么，请将理由补充在后续填空内。
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