房地产上市公司资本结构分析与盈利能力分析——以万科集团为例

摘要

运用相关统计方法，研究中国房地产上市公司的资本结构和盈利能力。首先，通过对相关数据的调查，找出万科集团资本结构出现的问题，然后分析影响公司资本结构的因素；其次，分析公司的相关财务数据，探讨影响公司资本结构的重要因素，以及如何影响公司资本结构，为优化房地产上市公司资本结构提供途径，为企业管理提供参考。接着研究盈利能力，首先,回顾万科集团现有盈利模式，找出优缺点；其次，从盈利模式构成要素对其现行盈利模式进行具体分析，结合我国在优化现有盈利模式评价指标体系的基础上，对房地产企业主要盈利模式进行了深入的对比分析，对万科集团盈利能力的相关指标进行了深入的比较分析。在此探讨基础上，取得了万科盈利模式值得借鉴的优点以及需要改正的缺点，希望能够对我国房地产企业长远发展提供重要的参考。

关键词：房地产行业 上市公司 资本结构 盈利能力

前言

房地产行业一直都是中国人民讨论的焦点，纵观古今，房地产在 1978年之前是国家主要倡导的计划模式阶段；1978年延续到1998年是房地产商品化研究开发试营点阶段；从1998年到现在的社会是金融化开发阶段；中国房地产行业的兴起，主要经历的就是这三个比较重要的阶段。

三十多年以来，中国作为一个人口大国，其房地产市场化的发展，给我们带来了不少影响，比如不仅改善了中国人民的居住问题、消费观念和市容，而且对中国市场经济的发展产生了深远的影响。因为它带动了与其相关的将近60个产业的发展，未来，在“城市化”，“国际化”，“智能化”，“工业化”，“金融化”等发展政策和趋势的影响下，中国房地产业将继续在中国的发展中发挥关键作用。

房地产是投资中的关键力量之一，房地产行业的高速发展解决了许多就业问题，同时增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，房地产带来的各项收入普遍占到地方财政的70%以上，被当成支柱产业，然后XX接着将这些收入转化为各种利民的建设，也推动城市化需求的形成，从而促进房地产业的经济增长。

万科集团作为该行业的龙头企业，一直紧跟着时代的脚步，近几年由于国家对房地产政策的调整，对该行业造成了不小的动荡，大多企业或多或少都有不同程度的损失。万科集团作为企业先锋本应该首当其冲，但似乎并没有收到多大冲击。其资本结构和盈利能力就很值得我们研究，找出万科集团资本结构和盈利模式的优点以及分析它的缺点找到合理解决方法，这样它就可以为其他房地产行业的上市公司提供很多进步建议。

1 资本结构以及相关指标

1.1 资本结构概述

通常我们所说的资本结构指狭义即特指长期的资本构成及其比例关系[1]。目前我国对资本结构的研究起步比较晚，大部分理论还是建立在西方理论的基础上的，但是并没有完全的照搬照抄，而是根据我国特色社会主义经济的具体情况进行具体分析，一般认为保持均衡的资本结构有利于保证企业财务活动的稳定性和企业经营的持续性[2]。

1.1.1 股权结构

一个企业总的股本中含有不同性质的股东权益占比以及他们之间的相互关系就是指的股权结构[3]。譬如说有哪些股东持有公司的股份或者每个股东所拥有的股份在公司总股份中的份额；前者体现了股权性质，后者则表明了股权的集中程度。

1.1.2 债权结构

企业各个不同种类债权之间的比重就是企业一般认为的债权结构，债权结构有多种组合方式，不一样的债权组合会有不一样的治理效果。其中最基本的就是长期负债与短期负债的比率。

1.2 资本结构分析指标

1.2.1 资产负债率

资产负债率是资产与负债的比率，从书中给的计算方式上来看，分子越大，其负债率越高，表明企业在总资产中大多是以借债来筹集资金的；分子越小，负债率越低，表明企业存在能够偿还债务的资金，从另一角度表明企业有一定的偿还债务的能力。

1.2.2 股东权益比率

股东权益比率按道理来讲应该要处于适中的位置，它是股东权益在总资产中所占有的比率。如果股权比例太小的话，则表明该公司负债累累，并且很容易削弱公司应对外来危机的能力，意味着企业没有积极的利用财务杠杆作用来扩大经营规模。股权比例过高，可能是因为公司不会积极地利用财务杠杆来扩大业务规模。债务比率百分比越小，公司的财务风险相应的也会越小，偿还长期债务的能力就越高。

1.2.3 长期负债比率

我们可以利用长期负债占总资产之间的份额去从总体上判断一个企业的举债状况，经过许多学者的研究结果表示了如果该比率越大，说明企业借助于债务资本的程度越高，资本结构越薄弱；相反地，则说明企业资本结构越稳定。

用公式表示为：长期负债比率＝长期负债/资产总额×100%。

2 盈利能力以及相关指标

2.1 盈利能力概述

盈利能力简单来说就是公司获取利润的能力，在一定程度体现了一段时期内能够收取数额的收益是多是少以及收取水平是高是低，它是债权人收取本金和利息的资金来源，投资者们通过对外投资所得的收入，以及经营者业务绩效的体现，同时这也是员工的集体福利设施是否得到完善的重要体现[4]。观察一个企业的发展离不开观察企业的盈利能力，有一个好的盈利能力那么他所能经受住的经营风险的能力就越强，这也是投资者们重点关注的财务指标[5]。

2.2 盈利能力分析指标

2.2.1 主营业务净利润率与每股收益

企业盈利能力的一个非常重要的表现就是主营业务净利润率的高低，因为营业利润未包含“非流动资产处置”等非营业外的收益，故主营业务净利润率较好地反映了在不考虑“非营业收益”的情况下，企业通过正常的经营活动获取利润的能力[6]。通常来讲这项指标越高，一般说明企业能够从其中赚取更多的利润，侧面烘托该企业的盈利能力强。

每股收益是衡量企业盈利能力的重要指标，它通常用于反映一个公司的业绩，评定普通股的利润水平和投资风险，为信息用户使用投资者评估公司的盈利能力提供可参考的标准，也可以预测公司的增长潜力，然后做出相关的经济决策[7]。

表 2.1 利润指标表

2.2.2 净资产收益率与总资产报酬率

净资产收益率反映了所有者对企业投资的盈利能力，反映了企业资产利用的影响。如果比率越高，所有者权益的盈利能力越强，相反的话就是指标越低，企业资产利用效率不是很好，企业应该进一步提升资产的管理水平，加快资产的周转，提高资产水平以及盈利的能力[8]。在中国，该指标是上市公司必须对外部做出批露的信息内容之一，也是决定着上市公司能否配给股票进行再次取得资金支持的紧要关键依据。

总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与资产平均总额的比率[9]。

表2.2 资产指标表

2.2.3 销售净利率与成本费用利润率

在增加销售收入的同时，公司必须相应获得更多的净利润，以保持净利润不变或增加[10]。通过分析销售净利润率的波动，可以鼓励公司改善销售管理，同时注重提高管理水平，从而提高盈利能力。我们把一定时期内实现的企业利润总额占成本费用总额的份额称谓成本费用利润率。指标越高，利润越大，能够反映出公司更好的经济效益[11]。

表2.3 销售指标表

3 万科集团资本结构分析与盈利能力分析

3.1 万科集团发展历程

表3.1 万科发展历程表

万科集团的发展经历了漫长的时间，用五个阶段来回顾一下：从1984年到1991年为一个阶段，是万科从贸易起步，由单一的经营到多种元素都有的经营的阶段；1991年到1994年又是另外一个阶段，万科开始以房地产为主要经营业务，快速向全国扩张的阶段；1994年到2001年万科迎来了第三个阶段，主要经营的业务的范围开始收缩与整顿的阶段；第四个阶段就是快速扩张期，从2000年延续至2003年，这三年时间，万科集团业务可谓是遍地全国，2004年至今，就是万科目前最后一个发展的阶段了，可以说万科已经比较成熟，一般都是在战略指导下有目的的进行扩张了，所以万科从一个名不见经传的小公司到能有现在的辉煌，跟自身的努力是分不开的，我相信大家都是有目共睹的，我认为这无不得益于万科坚持不懈的精神，迎难而上的态度，以及敏锐抓住时机的洞察力吧。

3.2 万科集团资本结构与盈利能力现状

万科集团能发展成为中国房地产行业的领军企业，一定有着过人之处。良好的资本结构能够更好地促进一个企业的发展，同时也能提高企业的盈利能力。目前来看，万科集团的资本结构主要还是以负债为主，资产负债比率相当高，最高达到80%左右，远远高于房地产行业平均水平[12]。

万科集团专注于商品房的开发，业务主要都集中经济核心区域，公民的购房能力相对较强，享受很高的净利率，所以万科的盈利能力目前来说还算稳定，但无明显增长，总体水平来讲还是偏低的，仍有提高的空间。

3.3 万科集团资本结构分析

在一定时期内企业综合资本成本最低，企业价值在一定条件下最大化的资本结构，那么我们称其为最优资本结构。

只要当公司有充足的现金流来满足债权人求偿义务的时候，任何适合某一特定公司的资本结构都可能是最佳的[13]。最佳资本结构是肯定存在的，但随着内外部条件的变化，最佳资本结构是可以改变的，所以追求最佳资本结构不现实的，而追求合理的资本结构应该是可行的。根据权衡理论，适当的资产负债率尤其是债务负债的比例与良好的公司治理是实现合理的资本结构非常重要的两个方面。

表3.2 利润表（单位：百万元）

表3.3 资产负债表（单位：百万元）

我们可以看近三年万科集团的利润表，利润表中我们核心需要分析的部分指标就是“营业收入”与“净利润”，我对利润表所进行的分析主要是根据它近三年来主营业务收入变动和净利润变动的不同情况。根据表3.2中的数据可知万科集团近三年来的主营业务收入与净利润还是在持续不断的增长着的，这主要是因为我国国内房地产行业的快速发展和老百姓对其不断火热的关注使得万科集团十分注重自身发展，也是为了引起投资者的目光。万科集团营业收入在2016年到2018年从2404.77亿元增长到2976.79亿元，这个数字是十分可观的。2016年，万科实现销售金额3，647.7亿元，同比增长39.5%，在全国商品房市场的占有率进一步上升至3.1%。虽然增长速度有一些小变动，但2017年营业收入增长率就比较低了，仅为1%，从这三年来看其增长速度是最低的，但是 2018年营业收入以速度为22.55%迅猛上升。

万科集团的营业成本除了2017年有所下降以外，2016年和2018年营业成本都较高，尤其是2018年营业成本增长了16.25%。可以看出公司近三年销售能力下降，虽然投入资产增加, 但是运转并不如从前，不能给公司创造较高利润。

万科集团2016年的净利润为2835亿元，2017年度为3720.8亿元，比2016年增长31.24%，2018年度的数值为4927.2亿元，比2017年增长32.42%，同比增长了1.18%，公司净利润变化趋势不大。

以上分析并不能充分反映万科集团存在的问题，所以我根据利润表和资产负债表中的数值，编制了万科集团的资本结构指标表，如表3.4所示是：万科集团近三年的资本结构的相关指标的比率：

表3.4 资本结构指标表

3.3.1资产负债比率分析

　　图 3.1 资产负债比率（%）

　　建立该比率的折线图，我们可以直观的看出万科集团资产负债率一直呈现出不断增长的态势，基本上是保持在80%以上，2016年到2017年有很大的跨越，增加了将近3.44个百分比，2018年增长速度有所变缓，与17年相比只增长了0.61%。

3.3.2 股东权益比率分析

利用股东权益比率的数值，建立折线图，如下所示：

　　图 3.2 股东权益比率（%）

　　可以看到万科集团股东权益占比较低，隐隐约约有下降的趋势，表中第一年的数据股东权益比率还在19.46%，2017年度就下降到了16.02%，大概下降了3.62%，2018年也只有15.41%的占比，而且万科集团的股东权益比率远远低于了资产负债率，作为上市公司，我们可以考虑万科该比率的下降是否是由于负债过多还是盈利减少。

3.3.3 长期负债比率分析

　　图3.3 长期负债比率（%）

　　可以在几个会计年度之后偿还的一般是长期负债，这样企业不用担心自己无法在短期内偿还债务，可以给企业留有足够操作的期间，而短期负债由于流动性太强，容易给企业造成一定的偿债压力[14]。所以我们一般观察企业的长期负债比率，从上图中我们看出2016年的长期负债比率6.79%，2017年为8.24%，2018年为7.9%，波动幅度不大，且该指标较低，说明万科集团的资本结构相对稳定。

3.3.4 截止2018年前十大股东持股情况

表 3.5 股东持股表

从表格中我们发现万科集团股东数量较多，而且每个股东所持股份比例都不多，最大的股东是深圳市地铁集团有限公司，持有29.38%的股份，其它的基本上都是小股东，很少有超过10%的股份。

3.4 万科集团盈利能力分析

表 3.6盈利能力指标表

3.4.1 主营业务净利润率

　　图3.4 主营业务净利润率

　　万科集团近几年的主营业务净利润率增长的还是较快的，从2016年到2018年增长了9.4%，与其他房地产上市公司相比涨幅很大，但是结合利润表表3.2和资产负债表表3.3中与主营业务净利润率相关数据我们知道，万科营业收入在2016年到2018年从2404.77亿元增长到2976.79亿元，数字看着很大，但是万科的营业成本除了2017年有所下降以外，2016年和2018年的营业成本都较高，尤其是2018年营业成本增长了16.25%。

3.4.2 每股收益

根据表3.6和所收集的数据来看，万科集团的每股收益这几年都有在增长，2018年末的每股收益为3.06元，2017年末每股收益为2.54元，2016年末的每股收益为1.90元，数据显示2017年只比2016年多增加了0.64元，2018年比2017年多增加了0.52，同比还减少了0.12元。

3.4.3 净资产收益率与总资产报酬率

　　图3.5 净资产收益率与总资产报酬率

　　通过上述指标在图中的表现，我们可以看到2016年度的净资产收益率为18.53%，2017年为21.14%，增长了2.61%，2018年为21.68%，比2017年增长了0.54%，总体趋势是在逐年增长的，只是2018年增长速度相对较慢。

万科集团总资产报酬率在上图的反映就表现的比较平缓了，2016年为3.58%，2017年为3.35%，2018年度为3.42%，总体变化不大，而且看出是有所下降的。

3.4.4 销售净利率与成本费用利润率

　　图3.6 销售净利率与成本费用利润率

　　通过图3.6的数据显示：万科集团2016–2017年的销售净利率是呈增长趋势的，尤其是在2017年，跟去年相比增长了3.53个百分点，即便2018年与2017年作比较只增长了1.23个百分点，但仍然是呈增长的趋势。于是表明该指标越大，公司的盈利能力就越强。 如果公司能够保持良好的和持续增长的销售净利率，应该说明公司的财务状况是良好的。但这个指标并没有真正反映出公司盈利的能力，还要深入了解资金利用的效率以及投出去的资本带给我们的回报高低，才能更详细的了解到企业盈利能力的强弱。

万科集团近三年来的利润总额一直在增加（见表3.2），2017年的成本费用利润率显著增加，通过表3.2我们可以知道，是因为在差不多的营业收入下，较2016年相比，2017年的营业成本要低一些，导致了2017年较2016年的成本费用利润率显著增长，2018年虽然营业收入突出，但相应的营业成本也增加了，所以总体2018年虽然也比2017年成本费用利润率高，但是增长不明显。从图中我们也可以看到销售净利率一直处于成本费用利润率上方，从增长幅度来看也没有销售净利率大。

4 万科集团资本结构与盈利能力存在的问题

4.1 负债比率过高，结构不合理

房地产行业是公认的暴利行业，利润率通常在40%以上，这样就有利于房地产企业采用较高的经营杠杆和财务杠杆，但是我们注意到万科最近三年的资产负债率均高于80%，而且可以直观的看到万科的资产负债率有逐年走高趋势，一方面，这可能是由于房地产业本身的高负债运作的特点，另一个方面可能是对于万科来说适当的负债可以用来加快企业的发展速度，但是较高的资产负债率，意味着有较高的风险。

4.2主要依赖银行贷款，融资渠道单一

最近几年，我国的融资市场的快速发展在较短的时间内改变了融资格局，放低企业一般需要银行贷款来弥补资金的不足。所以，目前大多数房地产企业都采取向银行借贷的方式来进行融资。这样必然导致银行贷款风险的提高，给市场经济造成巨大冲击。其实商品房的长期未使用，会使得银行成为最大的风险承担者，因为当企业的商品房卖不出去的时候，就没有钱给银行，所以会把房子抵押给建筑商和银行，其中建筑商的钱也是从银行贷款，他们也会把房子抵押给银行。如果房价急剧下跌，作为债权人的银行就无法收回贷款本金和利息，从而成为风险损失的主体承担者。万科集团大部分的开发资金来源于银行，造成了银行经营风险，这些风险包括：房地产开发公司经营的财务风险；骗贷行为带来的风险；部分市场热烈的系统风险；还有基层银行的操作风险等。

4.3 股权结构较为分散

通过分析发现万科集团股东权益比率较低，表明万科可能存在着过度负债，这种情况很容易削弱掉企业抵御外来冲击的能力，一旦发现大量的非正常损失，企业可能不会有资金来回转。其次万科的股权结构很分散，各股东间所持有股份过少，会降低股东与企业之间利益相关的联系，会打击股东权益者参与处理企业事务的积极性，监督力度也会随着下降，同时对于决策权也较为分散，对于市场随时随地的改变不能及时做出决策，错过跟上市场脚步的时机。

4.4 金融监管力度大

万科集团作为上市公司，A股的蓝筹股。债券的公开发行也丰富了公司的融资方式。尽管如此金融监管机构对于万科发行债券管理也是十分苛刻，就在金融监管机构的严管下，作为被投资评级公司评为3A的万科也曾被取消了一笔价值15亿元的债券发行。

目前监管政策持续收紧，资金持续紧张，在一级市场上公开发行债券的难度加大。资金成本也因此增加，所有的企业发债成本都在上升，哪怕是3A评级的万科集团也难于幸免。

4.5 盈利能力相对稳定，总体偏低

通过上述分析发现：长期负债比率相对较高，而股东权益比率相对较低的话，这可能反映出该企业资本结构不稳固，可能存在着较大的风险；最令外界担忧的是如果在经济不繁荣的时期会给其带来额外的不明确的风险。万科集团的长期负债比率还是比较低的，说明在这一指标基础上万科的偿债能力相对稳定。一般来说，负债增加会导致净资产收益率的上升，从分析的数据来看，那么其净资产收益比率的缓慢上升很有可能就是企业举债引起的。

但是总资产报酬率偏低，我们知道总资产报酬率是表示企业全部资产获取收益的水平，全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。通过对该指标的深入分析，发现该指标较低，表明企业投入产出的水平较差，企业的资产运营存在着阻碍，可能是各方面对企业资产经营的关注度不够，不积极促进企业提高单位资产的收益水平。

5 优化万科集团资本结构和提高盈利能力的建议

5.1 优化组合筹资，降低资本成本

通过以上分析，我们知道万科集团负债结构严重不合理，目前的负债率高达84.59%，可以看出该企业明显倾向于股权融资，与行业平均负债率相比还要高出10个百分点左右。而且我在收集数据中发现万科集团很少有应付票据或者应付债券等，因此，在资本结构决策上，万科集团必须制定出适合现在，兼顾未来，有长远意义的动态战略决策。例如可以适当增加长期负债，通过组合筹资来减少融资得来的利息，降低资本成本。

5.2 拓宽融资渠道，提高资金使用效率

有一些高层管理员只关注企业发展的规模，一方面形成了大量的高额负债，另一方面使企业现拥有资金没有被好好地利用。因此，我们有可能采取建立推动基于“资产负债率”和“流动比率”为主的企业考核体系，用来鼓励企业有效地控制产生的债务风险等。我们大家都知道的是，“资产负债率”与“股东权益比率”各为50%是最好的表现，大量举债可以借助外部资源在短时期内迅速扩大企业规模[15]，抓住机遇加快企业发展步伐，也可以享受到税收收入方面的好处，成为不少企业扩张的主要手段，也成为不少企业发展中的风险隐患。较高的资产负债率是否对企业造成威胁主要取决于两个方面：一是企业的经营环境和盈利能力；二是金融政策的稳定性。企业的经营环境和盈利能力与企业所在的行业、所掌握的技术、所控制的资源、具备的运营水平密切相关，在这方面具有优势的企业如果通过提高负债来增加投入，更有利于企业更新技术、占领市场、扩大份额，而没有优势的企业一味增加负债则可能对企业造成沉重的财务负担，对本来就岌岌可危的经营局面雪上加霜。

万科集团现在过高的资本负债率还是对以后企业的发展有一定的阻碍的，因为万科集团的股东权益比率还是较低，一般来说，股东权益反映了上市公司的自有资本，如果一个企业的总资产持续低于负债金额，那么公司就会陷入困境。因此，适当的调整一下二者的比例会促进企业的发展。

5.3 调整企业资本结构区间

万科主要目标市场为有着中档收入的白领市场，且万科的董事长公开表示万科不做利润率高于25%的楼房，因此万科的资产负债率水平可以相应降低。根据相关的房地产行业研究报告以及万科的内部管理目标显示，万科集团要想达到在静态中最优的资本结构，则资产负债率必须保持在60%左右；在此基础上，万科集团资产负债率的振动幅度在55%到65%之间是其最佳资本结构区间。

5.4 强化内部管理，紧跟国家政策

国家宏观经济政策是不断变化的，正好房地产行业相关政策主要受国家宏观调控，所以波动比较大，尤其是对高负债企业的影响大，而且近几年，国家对于房地产行业的政策调控日渐趋紧。企业在发展的过程中要不断的适应政策的变化，努力走在国内房地产企业的前列，这就要求作为万科集团的所有者和管理者要用发展的眼光看问题，用聪明的头脑做出精准的财务管理决策，同时他们对待企业的态度决定了企业能够走到多远，到达哪种高度！

5.5 加强销售管理，控制好成本费用

目前来说，万科集团费用水平控制较好，但仍有很大的提升空间，要避免资产的盲目扩张，而且要控制好营业成本费用，同时促进营业利润的提高，万科集团可以营造出严格控制成本与费用的企业文化，提高员工对成本费用控制观念，让其更熟悉更明确规则，再者可以制定一套合理的可行性较强的成本与费用控制标准，也可以在此基础上建立完善的奖惩机制，对成本费用的产生过程严格按照所制定的标准进行监督和突击检查，确保制度能够用有效运行。

总结

在国家政策大改的大环境下，房地产行业受到不小的动荡，万科集团运用自身企业所积累的经验，没有受到多大的冲击，但是其很高的负债率还是在一定程度上影响了企业的发展，万科集团应该采取积极的措施面对其挑战。

写论文是个艰难的过程，对于我来说，刚开始，我连写论文的大纲都很让我为难，因为没有早早的了解，现学的时间对于我这个基础不是很好的人来说是比较紧迫的，一开始老师就告诉我们立题不求新颖角度刁钻但求简单，我们现在的水平还不至于真的能写出一篇具有研究价值的文章来，我们能够把文章写通顺，有一定的理论支撑，并能够运用到自己所学的知识，理论能够联系上实际，不空谈，最重要的是不能够抄袭别人的文章，在此基础上，我们可以尽量选择自己有较强的兴趣、而且平时有所思考、有所积累且最好是能在网上找到研究的数据的比较熟悉的课题，可以保证选题后写作的可行性。而且范围要尽量小一点，要不就会显得没有什么内容，给人很空的感觉。另外注重对自己的跨学科知识的培养，以使自己能从更多的角度看问题，视野更开阔。

我觉得通过这篇论文的写作，也从另一方面锻炼了我的思维能力和调查能力，虽然过程坎坷，但收获颇丰。

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房地产上市公司资本结构分析与盈利能力分析——以万科集团为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年12月12日

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