浅析我国房地产行业上市公司的营运能力——以绿地集团为例

　　第1章绪论

国民经济的发展的影响因素很多，在这其中就不得不提到房地产行业的发展，这是因为房地产行业发展的前景方向会直接影响到国民经济的走向。对处于房地产行业的企业所有者来讲，要想充分利用企业的各种经济资源，来应对来自国际及国内的种种竞争，就必须要考虑企业的营运能力，如果企业要想从来自国际和国内的种种竞争中脱颖而出，企业营运能力的强弱从某一方面上来说是能够看出该企业能否成功。因此，企业必须对自身进行相应的营运能力的分析，不仅有利于企业所有者对企业资产评估的周转效率和效益，而且对于债权人对企业偿债能力的评估以及企业资产的利用潜力的发掘等方面都有深远的影响。

　　1.1研究背景

回顾2018年，这一年中国经济的发展总体来讲是比较困难的，因为来自国际和国内的种种因素的共同作用下，不难看出我国的宏观经济已经进入了调整期。正是因为这样的大环境，相关专家预测房地产市场将会面临更加多变的环境，遇到更加棘手的问题，但是在经过社会各界的共同努力，市场发展逐步走向了平稳期，同时也取得了一些建设性的成果。我们可以预计19年全国房地产销售面积将会略有下降，所以19年房地产市场可能会处于一个更加复杂的氛围中。我们都知道发展房地产行业，离不开宏观经济环境的变化所提供的大环境，所以在房地产行业的快速发展的过程中，宏观经济的健康持续发展提供了强大的支柱。

　　1.2研究意义

财务分析理论有很多，我从中选取营运能力进行分析，原因是因为企业的营运能力能够决定着企业的偿债能力强弱，同时也能发掘企业获利能力的大小，不仅如此，营运能力分析在整个财务分析中也起着核心作用，所以建立和推行一套科学合理、有效的营运能力评价指标显得尤为重要。作为当今社会最热门的行业之一，房地产企业的营运能力关乎着其在市场上是否有竞争力。与此同时，分析企业的营运能力，对于那些财务报表使用者来讲，也具有相当重要的意义：（1）对管理者来讲：根据营运能力分析得出的结果，一方面可以更好的让管理者去发现企业在实际经营过程中存在的问题，另一方便也让企业高层更好的理解企业的资产结构和财务状况。在这个基础上，管理者对资产结构与更好的完善，或者会让企业高层自身去转变对企业的经营管理方式等等。

（2）对投资者来讲：判断一个企业是否值得投资，通常是从财务分析的报告中所反映出的结果来决定的，所以营运能力进行分析更加促进投资者对投资的公司有了一个更深刻的了解，还有个最重要的一点就是，房地产企业资产的周转率会直接关系到企业的收益能力。因此，正确分析房地产行业的营运能力，有助于投资者合理的判断投资决策。

（3）对债权人来讲：债权人可以参考营运能力分析结果来判断债权资产风险性的大小，换种说法来讲，就是债权人可以通过企业对其资产管理的效率高低，同时还与对企业的资产进行结构分析后，最终来判断债务人偿还债务的能力。债权人做出相应的比对分析后，对该企业偿还债务的能力会有一个更加清晰直接的认识，最终会为债权人是否为其提供贷款决策提供依据，从而使得债权人的风险最小化，同时也能够最大化的保障自己的权益不受到侵害。

　　第2章企业营运能力分析相关理论

企业营运能力分析是通过对反映企业资产营运效率与效益的指标来进行计算与分析。营运能力分析的作用很简单，其一就是可以用来有效评估企业资产的营运效率高低，更加有效的让管理者去发现企业在实际经营的过程中产生的问题，并且去寻找解决问题的措施；其二，营运能力分析既可作为企业盈利能力分析和偿债能力分析的出发点，同时也可以对其内容有所延伸。

　　2.1营运能力的含义

企业营运能力，通常是指企业的营运资产在企业生产经营的过程中，企业的营运资产给企业所带来的利用效率高低与产生的效益大小。科学合理、有效的建立和推行企业营运能力的评价指标，一是能够提升管理者的权威，这是因为它不仅有助于管理部门去采取一些更加有效的管理企业的模式，同时还能够帮助企业去寻找自身与其他企业的经营差距，以及去发现其产生的原因，从而去采取相应的措施，例如，我们可以对资产结构进行分析后，来找出不符合企业的结构比例，从而让管理者进行相应的调整，最终去形成一套符合企业发展的资产结构；比如说像非流动资产这种的资产，即伴随着产品的销售后附带销售形成销售收入的这种资产，在企业资产总量不变的前提下，这类资产占总资产的比例大小会直接影响到企业资金的周转速度。所以，通过对资产进行了结构优化，采取相应的措施后，也能促进企业管理者来加强对企业各项资产的管理，这样的方式也会提高企业的获利水平，从而产生更大的发展潜力。

　　2.2营运能力分析指标及目的

查询资料不难发现，对于企业的营运能力分析，比较常见的财务分析比率主要包括：存货周转率、应收账款周转率、固定资产周转率、流动资产周转率和总资产周转率等等。这些指标在总体上能够反映出企业对自身资产在管理和利用方式上的效率，不仅如此，企业营运能力的高低同时也可以决定企业的盈利能力。周转率的数额越大，则表明企业对于资产的利用效率越高，资产的流动性也就越强，变现能相应的也会有所提高，最终产生的结果就是企业的获利水平和偿债能力都有一定的提升。

正是因为营运能力分析对企业有一定的影响作用，所以企业进行营运能力分析的第一步得弄清楚企业自身进行营运能力分析的目的是什么，进而才会更加深刻的理解企业在营运能力分析过程中发现的问题，并且采取相应的解决措施。在总体层面来讲，企业进行营运能力分析，目的其一是能够评价企业所持有所有资产的流动性，和企业对于这些资产的利用效果如何，这是因为企业资产的流动性能够决定企业所持有资产更新的速度，另一方面资产的利用效果也能够看出资产的价值是否被体现；目的其二就是企业对营运能力进行分析，可以比较全面的看出该企业对其拥有的资产利用的潜力，资产作为企业最大的财富来源保障，对其利用的潜力在一定程度上可以体现出该企业的发展潜力，资产利用潜力越大，企业的发展前景相应的也会越好。

　　第3章绿地集团相关财务数据计算及其分析

通过企业的营运能力分析，可以看出在不同时期内企业的资产周转率的变化情况后，进行相应的比较，再观察其发展趋势后最后进行具体的分析。

　　3.1集团概况

绿地控股集团股份有限公司（简称为“绿地集团”）是一家创立于1992年的经营多元化的全球性企业集团，总部设立于中国上海市，在中国A股实现整体上市（600606.SH），并控股多家香港上市公司。接连几年入榜世界企业500强，绿地集团以超常规式的发展方式在发展，绿地集团已经让自身真正从“中国的绿地”成长为“世界的绿地”。

正是基于这样的情况，对绿地集团营运能力分析开始之前首先基于基本财务指标对集团营运能力相关指标进行了计算。具体的计算情况见表31绿地集团（600606）2015年营运能力财务指标计算、表32绿地集团（600606）2016年营运能力财务指标计算和表33绿地集团（600606）2017年营运能力财务指标计算。

表3-1绿地集团（600606）营运能力财务指标计算

　　3.2存货周转率

存货周转率指的是企业在一定时期（通常为一年）内，数量一定的存货所占资金周转的次数，通过企业存货数值和要周转存货时所需要的的销售成本的比率这一方法，来判断企业的销售能力。查询资料可以发现，对于存货的利用效率，采用存货周转率或者存货周转天数来表达的情况比较多。在现行财务分析系统下，对存货周转效率的分析我采用了存货周转率这个指标来对存货进行分析，与此同时，对于存货周转率的两种计算方式，查询资料可以发现，以成本为计算基础的计算方法，另一个是可以用收入为基础来计算存货周转率，前者主要可以用来对存货的流动性进行分析，后者主要用于分析存货的盈利性。在这里我采用了以成本为基础来计算存货周转率，由于绿地集团的存货主要为房产，所以就主要以绿地房产来简要分析该集团的存货周转率，相关内容见图3-12015-2017年绿地集团存货周转率变化趋势图。

图3-12015-2017年绿地集团存货周转率变化趋势图

根据图3-1分析可知，绿地集团近3年的存货周转率依次为0.56、0.48和0.55，2016年的存货周转率数值跟2015年相比，数值有所下降，但是在2017年存货周转率有所提高，可以看出该企业的资产变现能力有了一定的提升。同时我们也可以发现，集团2016年的存货周转率数额最低，这也说明了2016年集团的存货有一定的积压，销售状况不太理想，加深了企业对其资金占用水平，集团的获利水平因此也受到了相应的影响。

　　3.3应收账款周转率

应收账款周转率主要是指企业在一定时期（通常为一年）内，主营业务收入数额与应收账款平均余额的比值。企业能否尽快收回应收账款，应收账款周转率在一定程度上是能够决定的，这样也可以避免坏账的产生，当然，应收账款周转率也可以看出企业的管理层对于应收账款的利用水平如何，还有一点就是，管理层对应收账款的管理效率的高低也可以通过这个方式体现出来。对于绿地集团的应收账款周转效率，相关内容见图3-22015-2017年绿地集团应收账款周转率变化趋势图。

图3-22015-2017年绿地集团应收账款周转率变化趋势图

根据图3-2分析可知，2015年和2016年应收账款周转率变化趋势不大，可是到了2017年有所下降，从12.73降到了8.96，下降了3.77，根据2017年绿地财务报表得知，因为2017年的平均应收账款增加速度要快于主营业务收入的增加速度，这样造成的结果就是绿地集团的主营业务收入由24,740,015.49增加到29,041,822.28，增加了17.39%，应收账款的平均额也从1,943,862.83增加到3,240,486.53，增加了66.70%。因为应收账款的周转率的下降，从而使得应收账款周转速度变得缓慢，这样使得应收账款的平均收账期限变得更长，进而使得了企业的坏账情况进一步加深。

　　3.4流动资产周转率

流动资产周转率是指企业一定时期（通常为一年）内主营业务收入与流动资产平均余额的比率，不难发现，流动资产周转率这个指标，最终能够反映出该企业的获取利润水平的高低。通过查询绿地集团公开发布的财务报告可以发现，集团的流动资产主要包括的有货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收股利、应收利息、应收账款、其他应收款和预付款项等等。所以对绿地集团流动资产周转率的具体分析内容详见图3-32015-2017年绿地集团流动资产周转率变化趋势图。

图3-32015-2017年绿地集团流动资产周转率变化趋势图

根据图3-3分析可知，绿地集团2015年到2017年流动资产周转率无变化，其周转速度保持稳定0.41不变，流动资产周转率数值的稳定说明了绿地集团在一定程度上保证了自身的经营效率，同时也说明了获利能力也是处于一个比较稳定的状态下，保障了企业的正常运营。

　　3.5固定资产周转率

固定资产周转率是指企业在一定时期（通常为一年或者一个营业周期）内主营业务收入数额与固定资产平均净值的比率，比值大小会在一定程度上影响企业管理者对其拥有的固定资产结构设计的是否合理，同时还可以体现出管理者对于固定资产的利用效率是否是处于一个较高的水平上。对于绿地集团固定资产周转率的分析，相关内容见图3-42015-2017年绿地集团固定资产周转率变化趋势图。

图3-42015-2017年绿地集团固定资产周转率变化趋势图

根据图3-4分析可知，绿地集团2015-2017年的固定资产周转率依次为19.63、23.84和26.51，固定资产周转率呈显著上升的趋势，主要是由于固定资产的占用率逐渐呈下降趋势，资产周转率在逐年的提高，这说明了绿地集团的固定资产得到了充分的利用并且促进了企业自身的发展。

　　3.6总资产周转率

总资产周转率是指企业在一定时期内（通常为一年或者一个营业周期）的主营业务收入数额与资产总额的比率，总资产周转率不仅能够作为综合评价企业的各项资产的管理质量和使用效率的指标，同时也可以作为来评价企业对资产经营效率高低的判断标准。绿地集团总资产周转率的相关内容见图3-52015-2017年绿地集团总资产周转率变化趋势图。

图3-52015-2017年绿地集团总资产周转率变化趋势图

根据图3-5分析可知，绿地集团2015年到2017年总资产周转率并无发生变化，其周转速度保持稳定0.37不变，虽说固定资产周转率呈上升趋势，但是由于流动资产周转率3年内未发生变化，导致了总资产周转率未发生变化。

　　3.7营运能力同行业分析

自从国家实施房改政策以来，房地产企业间的竞争日益加剧，企业在国家宏观政策调控和国际国内市场竞争剧烈的条件下，要最大可能的提高公司的营运能力，加强企业的经营管理能力，就更应该对同行业上市公司的营运能力进行分析。所以，基于这样的经济环境，做出了简要分析，分析情况详见表3-4绿地集团（600606）营运能力同业情况表。

表3-4绿地集团（600606）营运能力同业情况表

可从表3-4分析可知，绿地集团从2015年到2017年存货周转率、流动资产周转率、固定资产周转率和总资产周转率都是高于行业平均值的，也就说明企业持有资产的周转速度也就越快，说明了该企业的经营状况也就越好。我们可以看出，绿地集团存货周转率在2016年有所下降，但在2017年有所回升，存货周转的不稳定状态，可见绿地集团在存货的管理上存在一定问题，管理层应采取相关措施进行改进；同时还有一点，绿地集团应收账款周转率连续3年均低于行业平均值，这也表明了绿地集团的应收账款周转率较低，这是应为企业的应收账款的收账期限较长，如果应收账款回收的时间越慢的话，那么应收账款的流动性也越差，这样产生的结果就是可能会加剧坏账的产生，给企业带来一定的经济损失。

　　第4章提高绿地集团营运能力的措施

由之前的分析可以看出，绿地集团的存货、应收账款和固定资产的周转率都有一定的变化，但是流动资产并无变化，所以，就存货、应收账款和固定资产周转存在的问题提出一些改进措施，流动资产暂时不予讨论，具体的提高集团营运能力措施如下。

　　4.1加强存货的管理

绿地集团的存货数量比较巨大，虽然有利于企业将来的发展，但也有可能给企业带来极大的风险，通过分析绿地集团的管理现状，建议进一步完善存货管理结构，控制存货数量。

第一，严格保存企业的存货。绿地集团在选取存货保管员，就必须要选择有一定职业操守的人员入职，首要任务就是能够完整并且真实的记录企业的所持有的所有存货及必要信息，其次相关职员对于存货存量不仅要认真核查实际与记录的是否相符，同时绿地集团还可以雇佣相应的监督人员对存货进行相应的监督，从而确定了账实相符。统筹结合物资管理和财务管理，从而更加科学有效的实现了对存货的保管和情况知悉。

第二，对企业存货内部控制的加强。对于存货的管理方面，既要防止企业的存货管理员工与企业各部门相互勾结，特别是像财务部门这种，防止出现“做假账”的现象，一套合理有效的企业存货内部控制制度对于企业来讲是十分必要的。为了检查账目的一致性，应该不定期的盘查存货，以发现账目信息的真实性和准确性。

第三，建立存货管理信息系统。有一套完善的存货管理信息系统一方面可以让企业管理者对于企业的存货的具体情况有了更方便的了解，另一方便可以建立一个更方便的存货管理程序。在建立存货管理系统时，根据企业自身的实际情况，尽量使加入到企业的存货管理的人员最大化，从而使相关人员和部门之间的协作更加便捷，这样也可以促进企业与客户之间的协调与合作，提升了企业的工作效率。

　　4.2加强应收账款的管理

为了促进销售，绿地集团采用了一系列的优惠条件，较为宽松的购买条件固然能帮助增加商品的市场占用率，增加销售收入，但同时也要告诫绿地集团需关注不良的应收账款，特别是当前房地产经济发展平缓的情况下，可能会存在存在更大的风险。为了保证企业的盈利能力和偿债能力，有必要加强对房地产销售贷款的收回，尽量去减少坏账的产生，从而给企业带来的亏损。

第一，建立相对独立的信用管理部门。一方面，集团内部应该根据业务发展量的要求，根据实际情况，建立一个相对独立的信用征管部门，如果条件允许的话，也可以建立相应的内审部门，从而来加强集团对应收账款的管理效率，另一方面，由于绿地集团的全球化的经营方式，管理者们就不得不根据企业自身的实际情况，针对信用程度不同的客户，企业相应的匹配对应的信用规定，同时还必须严格按规定执行。对有关客户提交的分期付款购买申请，必须提前分析其信用等级，然后来决定合作的是否发生并且评价此次合作的坏账损失率。

第二，建立和评估客户管理档案。这是因为对于企业来讲，客户既可以产生企业的财富，但是也能给企业带来相对应的风险，所以事先得对客户进行必要的信用调查。所以绿地集团需要对每个客户特别是交易金额重大的，对其各种财务状况和信用记录等等都要进行研究并且决定是否与其进行交易；像是交易金额较小的客户，则可通过银行等等征信机构进行相应的了解。企业通过研究分析结果，相关部门根据信用程度来对客户进行相应的划分，方便对其详细的了解以及管理，对信用程度不同的客户采用不同的条件要求，然后根据信用等级评价标准从而使应收账款投资决策的效果有所提高。

第三，制定一套完善的收账政策。由于客户的信用质量不同，绿地集团就需要制定一套完善的收账措施来收取应收账款，从而避免减少坏账的产生，信用程度往往会决定其相对应的收账政策，信用程度高，采用的收账政策也会是比较平稳的。总之，企业选择收账的技巧也要有所考虑后选择，意思就是对不同的客户方要相应的采取不同的方式，是因为同时要保障账款要收回，同时还不能失去客户对公司的信赖。

　　4.3加强固定资产的管理与利用

第一，提高管理固定资产的观念。绿地集团的管理层与治理层作为企业的决策方，首当其冲的就是其自身对固定资产管理的观念要有所加强，其次，管理者和治理者还应该适时的培养相应的企业文化，防止采购部门的盲目购进，也可以建立相关的监管部门，充分发挥固定资产的作用，从而实现效率的最大化。

第二，建立固定资产的管理制度。绿地集团应进一步健全固定资产管理制度，购置固定资产时认真探讨其可行性，并记录购置成功后该固定资产的使用情况。企业固定资产管理人员必须对整个流程进行严格的实施以及承担相应的责任。

第三，培养一支合格的固定资产管理的团队。企业高层要想对企业的固定资产管理水平有所提升的话，首先得让固定资产管理人员的基本素质提升，这样才会使得企业对于固定资产管理水平有一定的提高，因此，绿地集团必须要加强对固定资产管理队伍的建设，定期组织各个部门的固定资产管理人员参加有关资产管理的相关内容的培训，使其业务技能和管理水平不断提高。

　　第5章结论

对于当今社会全球市场经济迅速发展的严峻形势，企业要详细分析自身的营运能力高低，毋庸置疑是企业能够在激烈的市场竞争中保持成功的重要原因，这是因为企业在发展的过程中不可避免的会遇到来自各种方面的问题及困难。对于企业管理者来讲，采取科学有效的管理办法，做出正确合理的决定，才能保证企业的高速运转和企业内部的问题解决。

　　5.1结论

本文简要分析了绿地集团的整体营运状况，在这里可以看出绿地集团在应收账款、流动资产方面的营运能力较弱，这表明了绿地集团的应收账款和流动资产的利用不够充分，从而导致坏账的产生和获利能力较差；绿地集团的固定资产在利用方面具有良好的效率，使得企业在运行方面具有可靠的保障，绿地集团想要取得良好的销售收入，必须要采取相应的措施来减少存货的积压，同时缩短存货的周转天数，不仅如此，还要加快对应收账款的回收效率，从而使利润得到快速增长，因为存货的量减少，会使得流动资产的周转率相对应的降低。采用这种方法后，可以改良公司的资产结构，一个良好的营运能力体系的建立、发展和运行，必然会使企业在竞争和发展中顺利进行。

　　5.2不足之处

综上所诉的这五个比率都是在实际情况下，企业分析营运能力时常用的比率，但是因为这些指标的在计算口径和计算方法上存在的各种限制，所以要想对企业的营运能力有个较为详细的分析，就必须考虑到这些局限后再进行，这样的分析才会比较全面。

对于应收账款周转率的计算，由于没有考虑企业在实际收回的赊销款时的情况，还有其与应收账款的内在关系，可以发现，通用公式中只是将主营业务收入数额与应收账款的平均余额进行相比，这样会使得在某些的情况下，由公式计算出的结果产生了较大的差别。与此同时，公式要求应收账款使用的是应收账款的赊销净额，可是在实际计算中呢，由于赊销数字很少出现在企业对外公布的财务报告中，就只能都采用销售总额来进行相应的计算，这样产生的结果往往是对应收账款周转率的高估。

对于总资产周转率的计算，查询资料不难发现，现行公式计算采用的是主营业务收入数额与企业总资产平均额的直接相比，可是在实际情况中呢，企业所持有的资产中，有一部分资产所产生的收入与企业的主营业务收入并没有太大的关系，例如企业投资额，这种账户的存在反而会使的企业总资产周转率的数值偏低。

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　　致谢

本人的学位论文是在我的导师郭旗老师的亲切关怀和悉心指导下完成的。她严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。从课题的选取到项目的最终完成，郭旗老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持。在此谨向郭旗老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。

在此，我还要感谢在这四年大学生活中众多老师的关心支持和帮忙，谨向老师们致以衷心的感谢和崇高的敬意。最后，我要向百忙之中抽时间对本文进行审阅，评议和参与本人论文答辩的各位老师表示感谢。