转型背景下我国房地产信托投资基金风险防控问题研究

　　摘要

房地产投资信托（以下简称REITs）是房地产企业融资的重要手段。自房地产信托投资基金在X成功运作以来，其低风险、稳定回报等特点使其他国家根据自身情况发展房地产信托投资基金。由于房地产信托投资基金涉及房地产企业、金融机构等，容易产生经营管理风险，同时也明显受到市场波动、政策变化等因素的影响；同时，很多投资者也是一个比较重要的特征。一旦出现风险，将影响房地产业和金融机构的稳定发展，以及众多投资者的投资收益，这将带来更加深远的影响。本文主要由两部分组成。本文重点介绍了房地产信托投资基金的起源、概念、分类、特点及容易混淆的产品辨析。通过介绍风险相关理论，结合我国房地产信托投资基金的发展历程和现状，对我国房地产信托投资基金的风险因素进行了分析。本报告对我们的房地产投资信托基金所涉风险进行了分析，然后从宏观风险和微观风险两个方面提出建议。

　　关键词：房地产信托，投资基金，风险防控

　　1引言

　　1.1研究背景

1978年以来，中国房地产业走过了40年的历程。从一开始，“房地产”这个名词很少被提及，但随着房子从住所变为商品，再加上一系列房改政策和土地改革措施的不断推进，房地产行业正式诞生。从诞生到如今，中国房地产行业有着深刻改变。从1993年的住房公积金制度和住房债务政策导致第一轮房地产投资泡沫出现，到如今随着国家政策的不断调整，房地产市场从持续低迷到不断转型创新最终趋于稳定。近年来，我们的房地产市场蓬勃发展，许多城市的房地产市场活跃于二线，甚至第三线或第四线的一些城市。

由于不动产信托基金不仅扩大了房地产部门的融资渠道，而且也扩大了购买者。它涉及到很多方面。一旦出现风险，其财务影响甚至社会影响都很大。因此，社会各方应提高风险管控的前瞻性，并注重宏观经济全局，对房地产业和房地产信托投资基金的走势进行判断，通过各方面的深入研究和分析，努力做好风险预控工作。总之，有必要加强对房地产信托投资基金风险及其管理的研究，以避免对社会稳定造成更大的影响甚至威胁。

　　1.2研究意义

本文试图通过研究房地产投资信托基金所涉及的风险，从而对中国不动产信托投资基金的演变和现状得到一个较为系统完整的认识。通过构建风险评估模型，并选取近年来较为典型的案例进行分析。根据房地产信托投资基金业务风险分析，目的是探索在当前宏观调控下，投资者在选择房地产信托投资基金产品时，有一个比较明确的衡量标准；同时，对于宏观层面，如何更好地发展我国房地产信托投资基金提出一些政策建议。

　　1.3国内外研究现状

（1）国外相关研究

X作为金融产品的真正发源地，关于房地产信托投资基金及其风险的研究起步较早，有着丰富的研究结果。X庞大的房地产信托投资基金市场，为房地产信托投资基金的深入研究提供了现实基础。同时，澳大利亚、法国、英国、日本等国结合本国房地产信托投资基金的发展情况，也进行了大量的相关研究和总结。以下为相关文献综述。

在房地产信托投资基金的风险因素方面，marcus.t.allen、JeffMadura、thomas.m.springer（2015）以能够从各种公开市场信息中获取相关数据的REITs数据为样本，对宏观市场经济中利率因素的风险进行了敏感性分析，得出了敏感性差异在各种利率和房地产投资信托回报之间。Natalyadelcoure&amp、RossDickens（2015）以X房地产市场数据为基础，分析了房地产信托与投资基金、房地产开发商之间的风险敏感性，并对房地产投资信托基金的风险识别进行了定量研究。Sanjayramchander等学者（2017）以XREITs市场的数据为样本，研究了近10年来X整体通胀率对房地产信托和投资基金收益率的影响，认为没有影响。Stefantruck等学者（2017）以澳大利亚REITs市场的数据为样本，将模型与澳大利亚股市进行了比较，得出证券市场与REITs之间存在正相关关系。

（2）国内相关研究

在房地产信托投资基金风险研究方面，龚平业（2016）主要研究了香港房地产信托投资基金的发展，通过开发一个模型，对香港房地产信托基金和投资基金的市场进行了风险评估，并提出了建设性的建议。赵培东（2017）建立了基于ANP网络层次分析法的风险度量模型，并将REITs的各个风险因素逐一放在项目上，为掌握REITs风险提供了较为完整的分析方法。宋良荣、尹颖（2017）分析了房地产信托投资风险的成因。他们主要从宏观、微观和关联交易方的角度归纳了一系列风险构成要素，并进行了案例分析。之后，运用规范的分析方法建立了风险评估模型，确定各风险因素的重要性，必要程度便于投资者对房地产信托项目的风险进行评估，及时防范风险。焦英（2017）首先对宏观市场风险进行分析，结合2005-2014年发行的5只房地产信托投资基金产品数据，得出REITs指数，然后通过实证分析的方法对股票和房地产市场的存在的风险进行解读和研究。

　　2房地产信托投资基金内涵

　　2.1房地产信托投资基金概念

房地产信托投资基金一般通过发行股票或单位收益证明募集资金，通常简称为REITs（RealEstateInvestmentTrusts），是专门投资于房地产业的信托投资基金。在募集到资金以后，发起人会聘请专业投资管理机构，将信托基金以投资于产业或企业的方式来投入运营，产生投资回报和资本价值，然后以股份形式分配给投资者。此外，建立独立资产管理公司，再请一名受托人和一家专业的物业管理机构来管理房地产信托投资基金也是房地产信托投资基金的发起人的常见做法。

　　2.2房地产信托投资基金种类

组织结构、投资结构、筹资方式和运作模式等角度是房地产信托投资基金的常用分类依据。

（1）组织结构

在全球范围内，不动产信托基金可分为公司或合同，而公司在组建REITs方面的法律依据是《公司法》，这意味着具有独立法人地位的公司向社会公开其股份。一般来说，公司为行使其权利而设立股东会议、董事会和监督委员会。然后聘请一定的管理团队进行管理，也就是说，这是一个非常规范的公司结构，双方相互监督制约。投资者对房地产信托投资基金的投资通常是购买公司股票，然后由董事会对基金的投资进行管理，最后以分红或分红的形式将投资收益分配给投资者。这种结构有利于实现投资者利益的最大化。

（2）投资形式

根据投资形式，这一组可分为三类:所有权、抵押和混合。REITs股票是直接投资和房地产收购，主要包括商业中心、写字楼、公寓等多种商业形式。他们更多的是从事房地产经营活动，然后租房出去拿房租。但它不同于房地产公司。它以投资组合的形式进行，从而形成一定的现金流，从而产生相对稳定的收益。房地产信托投资基金通常来源是投资房地产抵押贷款或购买房地产抵押担保证券。一般有两种募集资金的方式：直接融资和间接融资。综上所述，抵押房地产信托投资基金的收益主要来自贷款利息。除此之外，还有一种方式是两者的结合体——混合型房地产信托投资，既能够经营房地产从中收取租金，还能够提供房地产抵押贷款或购买房地产抵押担保证券和收取利息。X一般是一种股权型房地产信托投资基金产品，而我国也大多采用股权型房地产信托投资基金的形式。近年来，我国先后发行了多只抵押房地产信托投资基金和混合型REITs，这说明我国的房地产信托投资基金也更加多样广泛。

（3）资金募集方式

如果根据募集方式的不同来划分，房地产信托投资基金可分为私人REITs和公共REITs。公共REITs是以公开发行的形式从公众和机构投资者那里筹集资金。在世界范围内，公募基金也处于领先地位。X的房地产信托和投资基金一般都是公开发行的。私人不动产投资信托基金以秘密方式向某些个人或机构的投资者募集资金，不得在交易所上市。在我国，在目前的经济和工业环境下，我国的REITs产品主要是私募，但近年来也出现了单一的公开发行REITs的问题。

（4）运营方式

不动产信托基金可分为封闭式基金和开放式基金，视业务模式而定。在设立关闭的信托基金时，资本数额和份额有限，存续期间不得随意增发股份。开放式房地产投资信托基金发行后，其资本规模和基金份额可根据不同情况进行调整，也就是说，投资者可以在产品存续期间订购或拆除产品。在世界范围内，开放式REITs模式得到了广泛的应用。根据我国目前的发展状况，特别是在银行收紧信贷的现状下，应首先选择封闭式房地产投资信托基金，以稳定房地产业的现金流，保证房地产行业的资金供应，促进房地产行业的持续稳定发展。由于政策环境和风险指数，开放式房地产信托投资基金应在市场成熟完善后再考虑。

　　3我国房地产信托投资基金发展现状

政策、法规和税收目前是我国房地产信托投资基金发展和完善的重要影响因素。我国发行的REITs产品实质上只与国外成熟的REITs部分一致，我国房地产信托投资基金产品属于资产支持证券（ABS），主要通过专项资产管理计划，且大多为股权型，并以私募的形式运作。根据RCREIT（REITs研究中心）的数据，截至2018年12月31日，中国已有43家REITs产品，总发行量为903亿2100万元。各分行名称、发行日期、规模及利率见下表2-1。

表2-1我国已发行REITs产品列表明细

　　3.1按照物业形态分类

根据物业形态的不同，我国REITs产品投资额占比可以分为下图3-1：

图3-1REITs物业形态不同类型占比

根据不同的物业形式，我国房地产信托投资基金的投资额呈现上图所示的分布情况。

从图上我们可以得知，购物中心占比27%、写字楼占比26%、零售店占比18%，排名前三。一方面，这三类资产分布广泛，可以大大分散资产组合中的风险。另一方面，这三种标的资产形式容易形成稳定的现金流，从而保证产品收益的稳定。

　　3.2按照创新程度分类

图3-2REITs不同年份创新产品数量

从图3-2可以看出，虽然我国房地产信托投资基金的发展进程相对缓慢，但为了不断向房地产信托投资基金产品迈进，最终实现市场对各类基础设施和房地产的发达投资，中国也在各方面不断努力和尝试。

　　4我国房地产信托投资基金风险因素分析

　　4.1政策风险

政策在极大程度上影响着我国房地产业的发展，我国房地产行业基本上遵循着政策的变化。当房地产业调控政策相对放松时，房地产业将蓬勃发展。当政策限制房地产销售、融资等情况时，房地产市场一般会进入一个较为稳定的阶段。同样，作为我国发展了16年的金融产品，房地产投资信托基金发展缓慢，在很大程度上也不可避免地要受到政策的限制。由于中国国情的特殊性，未来很长一段时间内，房地产投资信托基金的发展仍将受到政策的影响。

（1）经济政策

经济政策主要是指从货币供应、财政政策、收入分配政策等方面制定一些相关制度，使国民经济在国家或XX层面上稳定发展，达到特定的经济目的。在影响房地产信托投资基金方面，经济政策主要是通过影响标的项目的发展来进行的。当经济政策发生变化时，必然会影响房地产市场的外观，从而传导到房地产信托投资基金。这里提到的经济政策主要是财政政策。

（2）土地政策

土地政策是指在一定时期内，为了实现特定的土地目标，专门制定的适应目标实现的政策。由于国有土地制度，居民只享有土地使用权。对于房地产企业来说，随着土地供应量的增加，土地一级市场的竞争相对不激烈，因此不需要占用大量资金来拿地。资金的相对充裕也会使房地产信托投资基金项目风险相对稳定。而且，XX对房地产项目的审批会根据土地政策的调整带来很大的不确定性，这也会在很大程度上影响房地产信托投资基金。

（3）财政税收政策

税收政策是一项经济活动，是一项标准，XX通过具体的税收政策手段，强制推动，以便在一段时期内调整社会财富和利益分配，实现社会或经济目标，从而在一定程度上干预市场机制的运行。房地产投资信托基金在世界各国享有财税优惠政策。但是，由于我国特殊的经济环境和市场环境，在目前的政策环境下并没有这方面的特殊优惠政策，因此对我国房地产投资信托基金的影响有待研究。

　　4.2市场风险

最直接、最显著、影响较大的风险因素是市场风险，通常指的是利率变动和通货胀。

（1）利率

房地产信托投资基金和利率变动有着直接密切的联系。当利率上升时，作为房地产信托投资基金的投资者，机会成本增加。如果房地产信托投资基金项目存在风险，那么机会成本就是实实在在的损失；另一方面，房地产信托投资基金项目收益会随着利率的变化而变化，对房地产企业的整体资金配置能力提出了更高的要求，这将间接导致对房地产信托投资基金的风险。

（2）通货膨胀

通货膨胀增加了房地产项目的整体成本，减少了利润空间，增加了项目运营过程中的风险。如果项目公司应对通货膨胀的能力差，缺少系统完备的应对处理措施，很有可能会承受不小的损失。

　　4.3法律风险

通过对我国房地产信托投资基金发展历程的考察，可以发现，目前还没有一部完善的法律来规范房地产信托投资基金的发展。在国家层面上，任何新产品的开发都离不开法律保障。只有完善的法律制度才能保证房地产信托投资基金的发展历史有法可依，也才能依法寻求适当的保护。

（1）房地产相关法律法规

如本节第一节所述，中国房地产的发展始终遵循国家政策，我国房地产的发展方向受现有法律法规的影响。在当前的政宏观调控下，房地产业的发展对房地产投资信托基金产生了深远的影响。

（2）REITs法律体系

通过大量阅读我国学者对房地产信托投资基金风险的研究和管理措施及建议，可以看出，在众多学者的对策中，最常见的是完善房地产信托投资基金法律，出台相应的法律法规，建立这是房地产信托投资基金规范化发展的主要前提。

　　4.4供求竞争风险

前三节主要从宏观系统风险的角度分析影响我国房地产信托投资基金的风险因素，而本节主要从中介即市场环境的角度分析房地产信托投资基金的风险因素。任何产品都不能脱离市场，都会受市场供求关系的影响，房地产信托基金作为金融产品，自然也不例外。

（1）市场供求

市场供求的变化可以从两个方面来解释。一方面，作为资产的不动产，无论是公寓、旅馆、办公室还是其他，市场上都存在着许多同类型甚至同质化的产品。当市场供应和需求发生变化时，房地产收入就会改变，影响房地产信托投资基金的收益，另一方面是指市场上房地产信托投资基金产品的供求关系，这也将导致房地产信托投资基金收益的小幅波动。

（2）市场竞争

一方面，长期以来，由于房地产投资规模大，为同类项目提供的市场增加，竞争加剧。另一方面，由于房地产信托投资基金产品种类不断增加，产品的竞争压力也直线上升。如何优于其他产品，使更多的投资者青睐，这也是一个重要的设计目标。

　　4.5运营管理风险

房地产信托投资基金的经营管理风险更多地来自于项目风险，即从微观层面分析影响房地产信托投资基金的风险。在REITs的运作过程中，由于人为因素、管理制度不完善、投资组合不合理、运作过程不合规等原因，风险可能增加，导致成本增加、收益损失加大。

（1）财务风险

在所有的项目风险分析中，财务风险可以说是一种常见的风险。这是因为房地产业的特点往往会导致资金配置条款在金融方面出现配置不当的风险。一旦出现这种风险，除了当前房地产宏观调控力度加大的环境外，融资渠道的收窄也会使金融风险层层放大，最终传导到房地产生产信托投资基金产品中。

（2）投资组合风险

根据以往的文献综述，许多专家学者对REITs的风险进行了研究，得出结论：完善的投资组合可以适当降低REITs的风险。也就是说，通过产品设计，可以从多个标的资产中找出优质项目，进行一定的资产组合，在一定程度上分散单个项目带来的系统风险和市场风险，从而获得相对稳定的收益。

（3）合同风险

合同风险更多地体现在人为因素上。由于房地产投资信托产品涉及的交易主体居多，大量合同的签订可能会出现错误。如果工作人员不认真遵守操作规程，一旦合同存在风险，法律就会从非常可观的角度来判断各方的责任。同时，合同纠纷的负面影响将影响整个项目所在地房地产企业的商誉，从而影响其后续融资，间接导致项目收益风险，最终影响房地产信托投资基金项目投资者的收益。

（4）人力资源风险

房地产投资信托基金作为一个积极经营的金融产品，给从业人员造成了巨大压力。缺乏相应的行业经验或管理经验将导致房地产投资信托基金在运作中出现意外风险。

　　4.6信用风险

信用风险一般涉及对应方不履行合同义务的风险。房地产信托基金项目，在产品设计中，有一个非常重要的环节就是信用担保，这也是规避项目本身风险的一种风险缓释措施。根据参与主体的不同，主要存在道德风险和违约风险。

（1）道德风险

我国房地产信托投资基金以契约型为主，信用风险主要是从交易主体的结构上分析的，主要是从资产管理公司上分析的。然而，我国缺乏透明对称的信息公布平台，一些管理公司就很有可能会利用这一漏洞，盗用、转移投资者的资金，甚至发行虚假材料，损害投资者的权益。

（2）违约风险

按揭信托基金的信用风险来自房地产金融公司。这主要涉及通过欺诈、提供正确的企业信息、公司财务报表等方式解决公司融资问题的房地产公司，最终导致信用风险。

　　4.7监管风险

从宏观角度看，监管风险主要是指信息披露风险和监管力度风险。

（1）信息披露风险

任何上市产品都要进行信息披露，这也是为了保护中小投资者的利益。然而，房地产资产证券化是我国房地产信托投资基金的主要外部形式，有着信息披露不透明的先天缺陷，使投资者在这方面会有一定的风险暴露。

（2）监管力度风险

REITs宏观市场的监管力度也在很大程度上影响着REITs的收益率。

　　4.8不可抗力风险

不可抗力风险是指因为不可抗因素而给基金投资人所带来的不可避免的风险，这其中既包含地震、海啸以及洪水等自然灾害引发的风险，也包含战争、暴乱等社会不安定事件引发的风险。由于这些事件多是无法提前预知的，还会引发一系列不可预估的损失，并且无法以简单的处理措施来解决。

　　5我国房地产信托投资基金风险优化建议

　　5.1提高房地产项目运营管理能力

作为以项目为核心的房地产金融产品，底层房地产对房地产信托投资基金整体风险的影响最为显著。项目公司在投资开发阶段能否对行业、区域、区位有准确的认识和未来的判断，在征地阶段能否协调资金和社会资源的配置，对房地产业态的选择是否有明确的认识，定价和销售手段，极大地影响了房地产信托投资基金的发展。项目公司财务杠杆是否合理，业务操作流程是否规范，合同审批是否严格等方面要求房地产信托投资基金管理的房地产项目的经营管理能力达到高于同级一般房地产项目公司的水平。毕竟，房地产信托投资基金下的房地产项目融资很大一部分来自中小投资者，承担着更多的社会责任。中小投资者在投资时，还需要通过各种公开信息查询相关房地产企业的项目运作能力，提高警惕，谨慎选择房地产信托投资基金产品。

　　5.2完善相关金融机构业务能力

根据我国国情，房地产信托投资基金在我国的表现形式更多的是房地产资产证券化。从相关金融机构的角度看，在选择产品时，为了保护众多投资者的权益，必须加强对项目风险的敏感性，深入挖掘项目中可能存在的风险，最大程度地保护投资者的资金安全；使投资者获得一定的投资收益。同时，通过提高业务能力，在选择房地产信托投资基金的底层资产时，要加大资产多元化的选择，无论是从区域还是物业形式上，都要努力探索，做足可行性研究。中小投资者在投资时，可以通过金融机构曾经办理的项目收益，粗略判断金融机构的经营水平，从而选择合适的产品。

　　5.3加强从业人员道德管理

一方面，房地产信托投资基金项目公司的员工可能存在一定的道德风险，由于信息不对称，他们欺骗金融机构，甚至欺骗投资者；另一方面，为了规避委托代理风险，他们还应加强对相关金融机构的内部管理和控制，由于信息不透明，投资者作为弱者，也容易被其他一些金融机构欺骗员工。因此，加强对整个房地产信托投资基金从业人员的道德管理，对我国房地产信托投资基金的发展具有重要意义。

　　5.4合理规范市场发展

在现阶段国民经济体制改革和整体经济形态持续下滑的情况下，市场的表现将更加影响国民对房地产信托投资基金整体发展的信心。房地产在我国经历了一次过山车式的发展。这是因为不合理的规范。当房地产市场过热时，“一刀切”的措施在很多情况下会适得其反，使房地产泡沫越来越大。对于房地产投资信托基金市场的发展来说，近两年这种强劲的发展势头不一定会使我国房地产投资信托基金得到长足的发展，反而会导致更多的风险隐患。因此，合理的市场监管是我国房地产投资信托基金发展的基石。

　　5.5建立完善的制度体系

通过总结众多专家学者的研究成果，土地政策和财税政策对我国房地产信托投资基金发展的局限性是深远的。在国家积极探索房地产长效机制的同时，土地政策的变化往往会影响房地产业的发展。尽快制定和完善土地政策，不仅能积极促进我国房地产信托投资基金的发展，而且对整个国民经济的稳定具有深远的影响。在财税方面，根据我国《信托法》和《证券法》的规定，不存在针对REITs的特殊税收政策，这对一国新金融产品的市场开发非常不利。

　　5.6启动风险预案机制

作为我国相对较新型的房地产融资产品，与其他金融产品一样，应建立风险监控流程，启动风险计划机制。一方面，要将项目公司的管理嵌入房地产项目方，提高警惕，及时发现风险信号；另一方面，要加入相关金融机构的风险监控流程和管理体系。一旦风险发生，应尽快启动风险应对计划，最终实现我国房地产信托投资基金风险的全过程、全方位控制。

　　5.7协调平衡XX监管力度

房地产信托投资资金是亟需XX加以严格管控的一个方面，房地产商在面对大量的兑付请求时，其主要的问题在于资金链能否稳定维持，并不是简单的亏损问题，面对这一问题房地产商多会以降价销售的方式来筹集资金，应对兑付时产生的资金链问题。在民间有一部分集资是以房地产信托来运行的，在筹集资金的过程中会利用高额的利息回报来吸引投资者。但是实际集资的房地产项目并未得到明确，而如此贸贸然地投入资金给房地产商的行为之中就蕴藏着较高的风险。在有着发达的信托业地香港，是禁止在没有实际明确项目的情况下进行资金的筹集工作，从而有效地把控这一业务之中存在的风险。而在X，作为房地产信托投资资金这一业务的诞生地，于40多年的实践中建立起了一套风险调控系统，其主要分成识别、评估以及管理这几个方面来实现对于投资资金风险的有效控制。X的风险调控系统的先进性值得我国进行学习借鉴，尤其是在进行信托行业风险监管的过程中，从技术层面不断地增强我国信托行业抵御风险的能力。

　　5.8创新改革银监会调控方式

作为负责监管房地产信托投资资金业务的主要机构，银监会在不断地改革发展其监管与调控制度，通过创新发展风险调控方式来对信托业务进行有效的监管，特别是其中需要较长建设周期的房地产项目。银监会通过引导信托行业企业按规定进行风险自查，分析业务流程中是否存在风险问题，从而实现对于信托资金的规模与资产的监督与把控，尤其是大型房地产集团的多投授信和内部成员利益关联所引发的风险，以一个合格的信托行业指挥者做好房地产信托投资资金的监管工作，防范调整过程中蕴藏的风险。此前，银监会已针对市场上的信托公司存在的业务风险问题给予了窗口指导，引导着中融信托在内的20多家企业科学地防范风险，是一次积极的监管实践。此后，银监会应继续加强信托行业风险调控方式的创新改革，以更有效地方式来预防房地产投资资金之中存在的风险，以保障这一行业有序、稳定地发展。

　　5.9稳步提升房产商应对方式

房地产商在保持原先有效的应对方式之外，也要不断地创新探索新的应对方式，引入更多有效地应对措施，一是借新还旧，房地产商可以针对项目发行新的信托产品来筹集资金，来解决旧的信托产品遇到的兑付问题，这一应对方式在实际中的使用比较普遍。二是可以出售信托产品给专业地管理公司，当遇见兑付困难时还能将信托产品的抵押物出售以换取资金降低损失，而由于作为抵押物的土地及物业是存在价值的，该信托产品依旧有较好的市场交易价值，能够吸引部分投资者接盘项目。三是出售信托产品给其他房地产商，当前房地产商无力兑付信托资金时，将信托产品转售给有实力的房地产商也是较为理性的选择。四是出售信托产品给房地产基金，地产基金的兑付期限往往长于信托产品，通过这段额外的兑付时间可以度过低迷期，将信托产品存在的风险有效地化解，也是一种较好的应对房地产信贷风险的方式。

　　结论

在经济转型升级、宏观调控不断加强的背景下，为了使国民经济整体“软着陆”，房地产业作为国民经济的重要组成部分，必须通过各种手段将其风险降到最低，而对于房地产信托投资基金来说，一个在我国发展时间不长、整体上还不成熟的金融产品，在这个过程中控制风险也非常重要。通过文献分析、专家调查和层次分析法，得出我国REITs风险最高的是经营管理风险，其次是供求竞争风险、市场风险、政策风险、法律风险、信用风险和监管风险。

　　致谢

由于论文即将完成，我心中充满了感激和复杂的感情。慢慢的回顾，回想整篇论文的完成过程，我感到自己既汗流浃背，又收获无穷。在文章的结尾，我心中充满了对许多人的感激。在众多帮助我的人当中，我最想感谢的是我的导师，他在审阅我的论文的过程中给了我很大的帮助和指导。可以说，没有导师的帮助，我的论文不会顺利完成。因此，我想在论文结尾向我的导师表达我的谢意。我想真诚地向我的导师说句话：“导师，您辛苦了！”

感谢您在数不清的日子里对我的论文进行了不懈的评价，并且给了我许多有价值的建议。在你的教学中，我不断地修改和改进我的毕业论文。可以说，在我的论文中，不仅有我的汗水，更是您辛勤的付出！

同时本论文的顺利完成，离不开各位老师、同学和朋友的关心和帮助。班主任老师虽然工作繁忙，但仍在关键时刻关心和鼓励我，时刻提醒我。为论文完成起到了很大的作用。感谢我的单位同事和领导的帮助，并为我提供不少参考意见和建议。

最后感谢我的父母家人，因为你们的全力付出和生活学习上的大力支持，衷心地永远感谢你们。

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