“营改增”对万科房地产企业财务的影响及对策

　　摘 要

“营改增”解决了我国房地产业的税收问题，促进了我国经济的发展，对产业的发展和企业的利润产生了重大影响。本文分析了其实现的背景。其次，分析了该政策的概念和实施意义，指出实施“营改增”对我国经济发展具有巨大的推动作用。然后运用归纳法等方法，本文研究了“营改增”对房地产企业财务管理所带来的影响。此外，还采用了案例分析的方法，分析了万科集团在营业税改征增值税前后财务管理的影响。最后，对房地产企业如何应对以增值税代替营业税的冲击提出了建议。

　　关键词：营改增；房地产企业；财务管理

　　引言

2016年5月起，我国开始实施“营改增”，涉及建筑业、房地产业等，财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知作了具体规定。自“营改增”以来，受影响最大的行业是房地产企业。由于参与房地产开发销售产生的销售额比较大，受税收负担、能否抵扣等原因影响较大。特别是整个行业在运作过程中需要多方配合，如地方XX部门、建筑企业等，这期间会有很多税务问题。根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，房地产业营业税调整为10%，土地价格产生的计算增值税可以从销售额中扣除，但不能扣除企业经营所发生的融资和其他费用，前者可抵扣进项发票的10%和6%，这是一项重大改革，将对企业发展产生巨大影响。

中国改革开放以来，房地产企业缴纳营业税，这对房地产企业来说是非常高的经营成本。所以，能否解决这一问题是房地产企业关心的问题。这一试点对房地产企业意义重大。房地产业需要抓住机遇，为今后减税提供有价值的参考，促进整个产业的发展。

　　1 “营改增”政策的概念及意义

　　1.1 “营改增”政策的概念

将营业税改为增值税就是“营改增”，这一变化是为了改变我国目前的经济发展状况，为各行业的发展提供积极的帮助。营业税转增值税主要涉及交通运输业和部分现代服务业，主要通过税制改革和供给侧结构性改革的新方法。按照房地产增值税暂征管理办法可知：作为一般纳税人，2016年5月1日后开工，房地产项目增值税税率为11%，而同年4月30日前开工的则为5%，通过这样一系列的改革，房地产业“营改增”的局面可以得到缓解；当纳税人的平均税率为11%时，将从销售收入当中去掉土地采购这方面的成本费用；小规模纳税人一般采用简易计税法5%。

　　1.2 “营改增”政策推出的意义

1.2.1 “营改增”为税制改革积累经验

在实施营改增之前，中国一直在实行营业税制度。由于商业税制的诸多弊端，己逐渐从发达国家退出，我国也应进一步实现税制改革和发展，可是税制改革非常复杂，涉及到许多内容，需要XX逐步改革。而中国XX在税制改革中实行“营改增”是一次大胆尝试，可以为税制改革的后续实施积累更多经验，为后续一系列税制改革提供发展基础。会计在企业的发展中起着重要的作用。为了更好地符合国家的税收政策，企业必须调整会计核算模式和会计核算项目，使会计工作继续为企业的生产经营提供有力的保障。“营改增”解决了我国房地产业的税收问题，促进了我国经济的发展，对产业的发展和企业的利润产生了重大影响。

1.2.2 减少重复计税缓解企业压力

在日趋成熟的市场中，也可以看到，营业税征收模式存在诸多不足。每次进行流转，都会进行全额征税。可见税率不是很高，但经过几次流转，税负不小。税制改革后，增值税只对能够获得利润增值的企业的增值税征税，合理解决重复征税问题。营改增后，退税现象将彻底消失，不再重复征税和抵扣。这样，企业就可以减轻税收负担，同时，也可以是公司盈利多，发展好。同时，还将进一步拓展房地产企业市场，大大提高房地产企业在市场中的竞争力。营业税改革使增值税中的销售税和进项税可以同时抵扣。“营改增”的一些列改革，不仅很好地调整了我国原有的经济结构，而且极大地发展了我国税收制度。“营改增”增值税税制改革更加系统化。这一改革将为中国税制的未来改革奠定坚实的基础。

1.2.3 限制偷税漏税行为

“营改增”实施后好处多多：一是增值税的税基变得越来越宽，二是可以使链条变得更加顺畅，充分显示了它特有的优势。每次税收流转后，将扣除上次缴纳的增值税。通过这种模式，企业可以获得更多的商品和服务，也可以避免偷税和逃税。在传统的营业税模式下，很多企业并不主动向供应商索要发票，但在营业税改为增值税之后，增值税的报销需要企业提供增值税发票，因此极大的提升了企业在获取增值税发票方面的积极性，这对于实现税收征收完善工作发挥重要的作用，而且在作为税务部门在管理上要及其的严格，杜绝工作中出现违法和不当行为，对于企业出现的问题要及时的帮助。

1.2.4 促进第三产业的高速成长

随着经济的快速发展和科学技术的进步，各个行业都在崛起，包括高科技和服务业，但它们也承受着大量的增值税。特别是在一些设计行业，多次纳税的可能性很高，导致企业发展速度收到了限制。“营改增”的推进，解决了“两税并举”问题，产业结构进一步升级。在房地产业中，被称为重点产业的房地产业也加入了税制改革的行列，同时使得市场更加有效率。

　　2 “营改增”对房地产企业财务管理的影响

　　2.1 房地产业的范围界定及适用的增值税政策

在国民经济的各个行业中，主体核心是房地产开发，还包括房地产开发服务业及其延伸的新兴产业，所以叫房地产。

（1）“房地产开发企业”，具体来说，是指具有房地产开发资质的单位，主要包括组织机构、具体经营场所等等，目前我们了解的房地产只是其冰山一角，表面的房地产是承担项目、进行房屋建设的开发企业。

（2）“自行开发”，能够房地产企业进行开发的一手房屋。

（3）“房地产项目”，具体就是指在在不违反规定的前提下，通过合法的途径获得国有土地的使用权已经在土地上建设房屋及设施的经营项目。

　　2.2 “营改增”政策下对房地产企业财务核算的情况

2.2.1 “营改增”政策对房地产企业会计处理的影响

（1）会计科目

在“营改增”政策没有被实施前，房地产企业的抵免被称为“应交税-应交营业税”。在这里，只设置了第二个科目“应纳税-营业税应纳税”，使会计工作更容易。同时，随着政策的进一步实施，房地产业在缴税时外购材料的发放、验收、计价等环节应被解决，从而得到税务会计的明细。此外，增值税核算是个十分复杂的过程，这里设定了很多个二级项目和三级项目同，主要包括了一些收税项目。

（2）核算原则

新税制改革实施前，我国房地产业的税收状况与其他企业一样，属于营业税范围。改革后，范围更加有利，不会过多损害房地产业的利益，这将体现在企业的资产负债上。增值税一般由购货方承担，过去重复纳税的情况有待解决。因为作为房地产行业的企业面临着周期长的问题，比如项目竣工延迟没完工将会无法获得营改增发票。在行业规定上4月30日之后开工的项目就是新的项目需要进行一般计税法，之前的项目是两种方式都可以采用。

（3）账务处理

在实施“营改增”政策之前，房地产企业的税款应按照计税办法计算，而改革后，需要按照《购置及抵扣税法》计算。而且，在改革之后，企业会计科目设置更加复杂多变。为了降低纳税成本，企业会计应深刻理解“营改增”政策的内容，按照基本会计准则的要求，确保税务会计的合理处理，提高房地产企业的会计质量水平。

2.2.2 “营改增”政策对房地产企业会计核算的影响

（1）成本核算

在没有税制改革的情况下，房地产成本核算应属于税前的范围。因此，在支付过程中，进项税是其具体成本。但随着税制改革的进一步深入，只有在扣除销项税和进项税后才能实现企业的成本核算，所以，如果纳税时税负变大，就会导致随后的成本变化。因此，房地产企业在进行成本核算时，不能科学地进行成本分配，这就加大了票务管理的难度。新政策出台后，由于成本的降低，相关材料成本也随之降低，部分原材料价格也在下降。同时，受营业税改征增值税政策的影响，已缴税款改征增值税，解决了重复纳税问题。

（2）效益核算

第8号公告第5条规定了支付地价的内容，其中补充了征地拆迁补偿费。因此，在会计核算时要结合实际，由于现金流量本身并不稳定，而且现金流量与税收成反比。在计算收入时需要把两者作为一个整体。在施行“营改增”前，因为营业税比较中企业的流动资金少。新政策实行后，房地产企业税制改革相继展开，对行业应缴纳的各项税费产生了很大影响，所以现金流量要变多此时就需要进行全面的核算。

　　2.3 “营改增”政策对房地产企业税负的影响

自“营改增”以来，受影响最大的行业是房地产企业。由于参与房地产开发销售产生的销售额比较大，受税收负担、能否抵扣等原因影响较大。房地产行业的税收比较特殊，从价税关系看，营业税和土地增值税双重征收制度是价内税，因为重复收税的体制造成企业成本过高，所以如此高的税收情况下导致价格也比较高。而增值税属于价外税，这部分税收可以保证以前不重复征税的次数，并将成本控制在合理的计算范围内。通过计算有关纳税人转让房地产、房地产的开发企业在“营改增”前后销售自建房地产项目的流转税负担、纳税人提供房地产业务租赁服务等等，可以得出结论：新政策实施后，那些选择了简易计税方式的小规模纳税人的流转税负担较以前有一定的降低。但是对于那些普通纳税人来说，改革后的流转税负担不确定，其受允许扣除的数额与获得的收入两者之间比例的影响。允许扣除的金额占收入的比例越大，就越有利于减轻税负。可抵扣金额占收入的比例临界点为49.55%。在未到临界点之前，流转税的负担一直在上升。可是一到临界点之后，流转税的负担就会立即减轻。由此可以得出结论：扣除“营改增”生产经营的成本，其可以抵扣的成本占总收入的比例，对减轻纳税人税负有重大意义。新政策是减轻企业税负，主要包括：

第一，有效解决重复征税问题，搞好企业纳税管理，借助新的管理政策促进房地产企业发展，还可以为房地产企业的结构调整做出贡献，提升行业实力。

例如：房地产企业房价45000元，土地成本20000元/m2，增值税销项税额（4.5-2）÷1.11×11%=25000元。如果再加上其他扣除，将有助于实现企业的减税目标。

第二，对一些小企业来说，由于经营不规范，不适应新政策，不能享受优惠政策，对提高企业竞争力非常不利，企业会产生比其他相同类型企业更多地成本。比如，以上述土地出让金扣除销售为例，三四线城市是土地成本，与一二线城市不同，所以即使新政策实施，减税效果也不好。同时，建筑业的改革需要一定的时间，不可能马上增加增值税链条，这样不利于房地产企业的快速发展。

　　3 案例分析——以万科为例

　　3.1 企业概况

万科企业股份已经成立了30多年了，目前是房地产行业的巨头之一，公司的业务遍布全国，对于我国城乡房地产行业的发展做出了卓越的贡献，2016年就已经是“世界500强”企业，排名356位，这也说明万科的实力非常强大。

2018年，企业提出“城乡建设和生活服务商”提升和创新项目规划，这无疑是其发展的又一新动力。到2017年，万科第一大股东是深圳地铁。

万科作为一家房地产企业，有自己独特的理念，就是为人民群众提供更加完善的服务，满足人民群众的需求，为人民群众做出贡献。目前公司业务量大，坚持为老百姓建房，正是因为这样的理念万科一直在消费者心中非常的可靠。认为万科是真诚的为广大人民群众盖房子的好企业，对其服务质量有充分的信任。

　　3.2 “营改增”对万科房地产财务核算的影响

营改增的实施对企业的发展有着巨大的影响。从政策执行的影响来看，对财务会计的影响非常突出。特别是以增值税代替营业税，将对企业的营业收入和成本核算产生重大影响。对这方面的调查分析如下。

政策实施后万科房地产公司营业税改征增值税前后的变化，该公司的营业收入统计见下表1。

表1 2018年1月-6月营业收入数值及变化

万科在2018年共创营业收入6552346.41万元，按房地产业11%的增值税计算得到万科集团在营改增之前的营业收入应当为：

“营改增”之前的营业务收入=6552346.41/1.11=5903014.78万元

销项税额=5903014.78×11%=649331.63万元

物业服务属于现代服务业适用 6%的增值税率，从而得到万科集团“营改增”之前的物业服务收入应当为：

“营改增”之前的物业服务收入 =299873.64/1.06=282899.66 万元

销项税额=282899.66×6%=16973.98万元。

所以万科集团“营改增”之前的主营业务收入

=5903014.78+282899.66=6185914.44 万元。

万科的其他业务主要包括公寓租赁和教育营地，因此该科目属于现代服务业，按6%的增值税税率计算：

万科“营改增”之前的其他业务收入=128827.7/1.06=121535.57万元

销项税额=121535.57×6%=7292.13万元

营业总收入=6185914.44+121535.57=6307450.01万元

总销项税额=649331.63+16973.98+7292.13=673597.74万元

随后，针对万科集团营业成本在营改增前后出现的具体变化进行计算，具体统计数据如下所示。

表2 2018年1月-6月营业成本数值及变化

最后，针对万达集团在营改增前后的具体营业利润进行统计，具体统计结果如下表3所示。

表3 2018 年 1—6 月份万科集团利润表

　　从利润情况来看，万科集团实行“营改增”之前的净利润为27916.06万元，实施“营改增”后净利润1005298.95万元。可见，“营改增”政策的实施有效减轻了企业的税负，同时大大提高了企业的利润水平，有利于企业的快速成长。

　　3.3 “营改增”对万科房地产税负的影响

万科集团2018年年报显示，上半年该集团销售收入2771.8亿元，

营业税=27718000×5%=1385900万元

城建税=1385900×7%=97013万元

附加教育费=1385900×3%= 41577万元

地方教育附加费= 1385,900×1%= 13859万元

表4 2018年 1—6 月份万科集团营改增前应纳税额

　　应纳税所得额=应纳税所得额×25%

应纳税所得额=利润总额+应纳税调整增加额-应纳税调整减少额

纳税调整增加-纳税调整减少=营改增后的所得税费用-营改增后的利润总额=377392.19/25%-1382691.14=1268776200元。

因此，“营改增”前的应纳税所得额为79513.95+126877.62=2063915700元，所得税费用为206391.57×25%=515978900元。

通过对比可以看出，随着营改增实施，万科集团在2018年1-6月实现了所得税纳税额的大幅度的下降，这标志了公司在发展中竞争力有了进一步的提高。

　　4 房地产企业应对“营改增”政策的策略建议

　　4.1 加强增值税发票管理

“营改增”后，房地产企业需转变当前的思想，不要再根据旧的模式来应对。其目前有一些采购项目因为种种原因是无法开具增值税专用发票，享受不到优惠。或者有一些采购进价比较低也无法开具增值税专用发票，那么对于房地产企业就造成了损失。所以房地产企业应该和固定的纳税人实行长期的合作，开具专业的发票可以节省更多的成本，实现高回报的经营。而且因为有一些小型的企业不能提供增值税发票，但是因为价格比其他的地方低房地产企业就选择了合作，没有总的考虑抵扣税之后是不是经营成本更低。在工程进行结算的时候，企业和施工单位要积极进行交流，尽快开具增值税专用发票，以便尽快进行抵扣，资金快速的流回。而且要有专门的工作过人员对这部分发票进行核算，及时抵扣，不要出现假发票的情况。“营改增”后，保留增值税专用票尤为重要。一是尽快制定企业专用票的管理办法，从制度上规范专用票的保管行为；二是制定增值税专用发票制度，规范发票的使用和登记管理，需要在使用中备案登记，月末核对专用发票；三是，安排专人保管增值税发票，将不一致的部位分开；四是企业日常经营活动中的税务资料和档案，应当按照规定的法律、法规保存，并有足够的保管期限，不得提前销毁；五是要密切关注增值税专用发票丢失后的处理办法。按照规定，发票的使用人必须保证不丢失发票。发生事故，应当向税务机关书面报告并予以公布。

　　4.2 利用政策，做好税务筹划

营改增转型试点政策规定，如果该行业项目于2016年4月30日前工程己经开工，且符合新政策实施时间，可变更税率标准，按5%计算。企业可以计算两者的税额，选择适当的纳税方式。目前该行业的增值税税率是 10%，比其他的行业低16% 低。我国实施“营改增”战略，其目的是为了减轻企业资本经营压力，避免企业税负过重，帮助企业尽快实现转型升级的目标。在日趋成熟的市场中，也可以看到，营业税征收模式存在诸多不足。每次进行流转，都会进行全额征税。可见税率不是很高，但经过几次流转，税负不小。对于公司业务，企业要充分考虑“营改增”对企业税收筹划的影响，根据企业的实际经营情况，分析设计出最佳的纳税方案，利用目前的政策实现利益最大化。可见这是一项重大改革，将对企业发展产生巨大影响。房地产企业缴纳营业税，这对房地产企业来说是非常高的经营成本。所以，能否解决这一问题是房地产企业关心的问题。这一试点对房地产企业意义重大。房地产业需要抓住机遇，为今后减税提供有价值的参考，促进整个产业的发展。

　　4.3 加强财务和税务的内部控制

“营改增”前后的应交税收需要房地产企业作出更好的计算。加强自身财务的核算能力和管理能力，做好新政策之后的资金周转问题。对于应该交的税务和营改增抵扣作出计算，管理好财务体制，对于新政策的实行力度、流程和核算都要了解清楚。有做到充分享受此次新政策带来的福利。企业的税务管理可以通过建立企业内部控制制度来加强。要从三个方面进行严格的监督管理：外部控制主要起预防作用，企业需要在内部制度、审计和操作等方面来进行最为严苛的把关，税务风险扼杀在摇篮里；在内部控制方面，要尽快纠正风险，避免出现更严重的错误。在这个过程中，审计人员需要仔细检查系统数据，尽快发现问题并解决问题，以求达到最小化损失。在税收政策实施后，企业必须加强自身的监督，特别是增值税相关工作是复杂的，中国的法律和规定增值税违法行为尤其严重，企业为了改善企业的内部控制，要充分进行检查和监督，以确保使用特殊的法律合规，帮助企业确保增值税发票正确使用，进项税额正确抵扣，准确的计算销项税额，保证企业生产经营的顺利进行。

　　4.4 提高企业自身综合素质

作为房地产行业的企业，面临的经营情况比较复杂而且受到政策的影响比较大，这就需要具有全面的综合素质，应对外界的各项改变。从企业内部进行分析就是要根据目前的情况对企业的结构进行调整，“营改增”对于房地产而言是影响深远的一项税制改革，带来了新的发展机会。所以对于企业而言需要牢牢把握住这个机会，企业内部的财务制度要严格配合该政策，提升财务工作人员的能力和综合素质水平的提高，保证企业能够顺利的进行，核对税务工作的规划，减轻企业的压力。对于财务人员要定期进行培训提升，令这些人员的专业质素得到提升，及时了解国家政策的变化，采取一定的办法对他们工作的积极性进行鼓励。企业要拥有财务管理信息网络，其要与企业财务信息与企业生产经营活动相配合，能够及时提供决策依据。在企业管理活动中，企业财务分析要建立数据库，这样可以确保财税信息的准确性和合理性，在此前提下，可以开发企业财务信息价值的业务信息，充分发挥财税信息在企业经营活动中的重要作用。企业管理应该建立和完善财税信息系统、管理能力和统计信息网络，三者相互配合。企业财务和经营状况的实时关注，并且深入挖掘企业的财务信息，结合企业自身的管理经验，积极参与企业管理的决定，并且提出适当的整改措施，加强成本核算和管理水平，这样才能降低经营成本，对新的政策进行深入的解读和了解，制定适合自己的交税方案，最大程度的降低经营成本，对整个企业的资源进行合理的调配，推动企业的改革和扩大规模，保证企业具有长久的动力。。

　　4.5 提高企业的资金管理水平

企业的管理水平决定着企业是不是能够长久的发展，尤其是房地产行业在开展新项目的时候就会有大量的人力物力投入，如果管理出现问题那么就会面临较大的风险。随着“营改增”政策实行，进项税额和销项税额二者时间会造成较大的差异，资金链条很可能会出现问题。所以企业需要全面的提升管理。首先，要保障企业具有足够的资金能够持续进行经营比如多渠道的融资等。其次，房地产企业对于付款审批需要更加的合理规划，尤其是在项目中重大的指出需要更加的关注，付款时间节点等，采购要合理，时间明确，降低因为同事投资成本过多造成流动资金不够的问题。自2009元旦起，税制改革，增值税开始由生产型向消费型进行转变。据有关规定可知，一般纳税人购买，或者是自制固定资产所发生的进项税额，可以从销项税额中进行扣除。“营改增”税制的实施有很大意义，其对企业的帮助很大。企业可以在综合考虑成本效益的前提下，通过批量采购的方式、逐步更新固定资产的方式，来获取增值税的专用发票，这样可以大大减轻的税负。此外，增值税防伪税控设备，如读卡器、金税卡、IC卡是企业开具增值税发票的必备系统。增值税税控系统专用设备，在首次购置所缴纳的税，在相关购置凭证齐全时，政策中允许全额从应缴纳的增值税中扣除，所以企业要做好税收优惠的使用工作。

　　5 结论

在市场经济体制的影响下，我国不断调整企业税制，减轻企业税负。“营改增”对于房地产而言是影响深远的一项税制改革，其大大减少企业的税务负担，带来了新的发展机会。所以对于企业而言需要牢牢把握住这个机会，企业内部的财务制度要严格配合该政策，对新的政策进行深入的解读和了解，制定适合自己的交税方案，最大程度的降低经营成本，对整个企业的资源进行合理的调配，推动企业的改革和扩大规模，保证企业具有长久的动力。在新政策实行的背景下，房地产企业的财务制度需要进行改革，新政策对会计工作产生了一定的影响，所以针对影响后存在的问题，要进行科学规划税收，降低成本实现企业的长久发展。“营改增”政策具有双面性，它的实行为改行业的企业减少了经营成本而且带来了新的机遇，但是也产生了一些不利因素，如何将这些因素彻底的消除是当前企业应该考虑的，本文据此提出了解决办法调整增值税会计核算工作、优化财务结构、加强发票管理等帮助企业得到更好的发展。

本文在分析过程中主要采用了案例分析方法、数据研究法等多种方法对相关问题进行分析，不过由于受到自身知识结构以及能力等多方面因素的影响，在分析过程中对于部分问题的理解可能还不够透彻，这是本文在分析中存在的重要不足与问题。从未来发展来看，进一步加强对营改增政策影响方面的分析将是工作的重点，因此持续关注这一方面的发展，必然能够实现对营改增政策影响理解度的加深。

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“营改增”对万科房地产企业财务的影响及对策

价格 ¥9.90 发布时间 2022年10月10日

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