房地产企业财务风险评价研究—以万科为例

　　摘要：

财务风险对于一个企业来说是十分重要的，财务风险的高低直接会影响一个企业的发展与生存。就近几年而言，有不少的企业就因为过高的财务风险而导致破产，而高风险在房地产企业的影响上尤为明显。所以，财务风险在瞬息万变的市场经济条件下，能否继续发挥其效用是目前我们要关注的重点，有效预防财务风险能够使房地产企业平稳健康的运行发展。基于这一条件，本文选取万科作为案例对象，主要分析研究其内部存在的财务风险问题，提出合理的优化建议，希望能够防范房地产企业的财务风险。首先介绍财务风险研究的相关目的及意义，列举了国内外对此问题的研究现状。其次，对财务风险的相关理论进行概述，再次分析万科财务风险识别与成因，并对其进行评价。最后具体分析万科财务风险的案例，提出具体防范措施对策和建议，希望对房地产企业有参考价值。

　　关键词：万科；房地产公司；财务风险；风险防范

　　1.1研究背景、目的、意义

1.1.1研究背景

作为我们国家国民经济的重要组成部分，今天的中国，房地产行业在这样几个方面因素推动下，发展特别迅猛：其一为国家对于住房政策的一系列调整；其二为社会消费结构的变化；其三为中国经济市场的转型。房地产行业与金融、设计、制造业等多个行业领域都有着密切的联系。虽然我国的房地产行业起步相对于国外来说比较晚，但是就目前而言，我国的房地产企业数量较多。近些年来，受国际金融的影响，我国的房地产行业也受到了很大的冲击，在房地产企业前期投资量大、资金回收期较长、行业整体的安全性较差的特点下，各地的房地产企业出现了一些财务风险的问题，而企业没有充分重视企业的风险防范措施，导致企业的经营出现困难。万科作为我国最大的房地产上市公司之一，其财务风险问题具有代表性和普遍性。由此可见，研究万科的财务风险及防范问题，对于全国的房地产企业具有一定的应用指导价值。

1.1.2研究目的

在采用了案例分析法与理论联系实际法的情况下，自财务风险评价角度实施了分析，从而对万科的财务风险评价予以实施。对于房地产企业来说，其财务风险的防范是特别重要的。而在将财务危机征兆尽早地发现并以有力的措施加以预防，则是关键性的。而这样的研究是能够在这方面提出建设性意见的。本文以万科为研究对象为房地产经营者监测企业的财务风险提供方向，以便各房地产企业能够尽早察觉财务危机的征兆，并及时的采取较为合理的措施来预防财务危机。只有这样房地产产业才能保持长期稳定的发展。

1.1.3研究意义

作为我们国家国民经济支柱的房地产企业，得益于社会的进步而呈现出日新月异的发展态势。这个行业的特殊性决定其财务风险是很大的。因此，房地产企业的财务风险评价具有十分重要的意义。一方面可以保证房地产企业在经济新常态下的健康、正常地运行，另一方面对我国经济的发展也具有一定的促进作用。对于这些企业的相关人员来说，这样结合了万科实际案例的分析研究，能够起到帮助其对财务风险特定和根源的正确认识的作用。这样，在对财务有了既正确又科学的评价和认识的基础上，为财务风险和危机的抵御和有效防范，采用有力的措施。

　　1.2国内外研究现状

1.2.1国外研究现状

就全面的风险管理而言，其所得到企业广泛应用的时间为上个世纪九十年代末。就最终的目的而言，这样的管理所针对的是出现的风险的控制。对于风险管理来说，有了

这样三个过程才能谈得上是完美的：其一为风险的控制；其二为风险的度量；其三为风险的识别。针对这样的实时，专家学者们将整体风险管理这样的一个重要思想提了出来。而TRM，也就是全面风险管理方面的计算，对于这样的三大要点予以了结合：其一为偏好；其二为概率；其三为价格。这样，在投资者对其所愿意承担的风险负责的情况下，能够将最多的风险报酬予以获得。这样，由于某一个决策者的不当的行为所造成的企业蒙受很大损失的风险就能够在很大程度上得到降低。也就是说，对于完整的风险管理来说，无论是新的视野，还是道路，都是由TRM所带来的。这方面的典型有1998年X所出现的长期资本管理的事件和1997年的亚洲金融方面的危机。也就是说，这两件典型的事件都雄辩地证明：对于企业风险来说，仅仅做到对于单一风险的关注，既难以对企业的风险进行控制，也难以对其进行度量，更难以对其进行全面地预测。所谓的ERM，也就是企业风险管理实际上也是产生于这样的一个历史背景之下。其主要的观点为：无论是信用，还是市场方面风险的处理，对于企业的风险管理的具体过程来说，都是远远不够的。也就是说，在扩大视角这样的前提之下，对于跟风险相关联的这些方面，要予以处理：其一为承担上述风险的业务单位；其二为资产组合；其三为各种类型的资产。聚焦于系统性的财务风险，2010年JoanHelwage实施了这方面的研究。其研究的结果为：财务风险会因为这样的两方面因素而产生：其一为相关者；其二为信息。具体的识别，是AlnoliNcumTni，MthoorBhibe在2011年提出的，要结合这样的一个方面实施分析：企业所处的具体时期。这样，我们就能够自这个企业的特定时期的相关方面的变化来对企业的财务方面的风险进行识别：经营现金流量净额的变化。

1.2.2国内研究现状

我们国家的专家和学者，早在上个世纪的八十年代至九十年代之间，就针对财务风险管理方面的一系列问题，实施了理论研究和相关的实践。在二十世纪八十年代末年，我们国家的学者刘恩禄和唐谷亮首开先河地提出了财务风险的具体定义。在此基础上，这些研究人员还对其特性以及管理的方法和具体步骤进行了探索。这之中，既有财务风险的评价，还有其识别的具体方法。2011年时，在刘建海看来：健全而严密的科学的内部决策方面的机制，对于企业来说，是非常重要的。针对房地产财务方面的风险，邱方林和肖俊霖提出了房地产企业财务风险的几个重要因素：其一为资产负债率太高；其二为销售的业绩太差；其三为现金流为负；其四为资金的短缺；其五为土地的闲置。聚焦于内部和外部的因素，在2013年时，王丽婷和阚浩然实施了房地产企业财务风险成因的分析。前者为资本结构的不合理和内部控制环节的薄弱；后者为宏观经济的形势和国家的相关政策。对于房地产行业财务风险的具体内容，于娟英在2014年提出了有关风险控制的相关措施的看法。在对财务风险的各种各样表现形式进行分析的基础上，韩冬梅于2015年实施了有关形式之下的财务风险产生原因的剖析。2016年，在钟向东看来，这两方面的关联度还是很大的：其一为财务风险的具体程度；其二为内部控制的水平的高低。也就是说，在内部控制评价方面，我们可以将财务风险控制具体程度当做重要的依据。与此同时，这位研究者还对财务风险控制的重点，也就是内部控制的重要性加以了强调。

1.2.3国内外研究评述

就文献的收集和整合的结果看：全球范围内的专家学者对财务风险的研究是较为深入的。除了对其定义做了探索，这方面的研究进展非常迅速。但这对我国的财务风险研究来说还只是起步阶段，具有局限性。专门针对房地产企业的财务风险管理研究虽然并

不是十分完善，但也对房地产企业的财务风险有了一定的突破。在这样的情况下，财务风险的规避和管理方法，是要借助于科学财务风险管理方面的体系的形成而发挥更大作用的。因此我们需要更多的研究，只有这样才能为我国的房地产行业的发展献出属于自己的一份绵薄之力。

　　1.3研究内容与方法

1.3.1研究内容

围绕着房地产企业财务风险这一课题，在第一部分对其意义和目的以及研究背景进行阐述的基础上，在文章的第二个部分之中实施了财务风险相关的概念和理论基础的研究。后第三部分以万科为例识别其财务风险，再结合第四部分对万科风险识别的成因进行具体的分析研究，得出第五部分评价指标体系对万科的财务风险评价，最后在第六部分针对其风险评价提出相应的措施与建议，以便为其他房地产企业提供借鉴。

1.3.2研究方法

（1）案例分析法：借助于万科企业的实例分析，笔者实施了该公司这方面风险的综合评价并在此基础上进行了相应对策的探讨。

（2）文献分析法：对于以图书馆和维普网为代表的有关房地产财务风险的线上和线下的文字性的资源，进行了广泛的搜罗。在筛选和归纳以及整合的基础上，得出了这方面研究的世界范围的基本情况。这样，本文的分析的角度和基本的结构就得以确立。

（3）理论联系实际法：在实践和理论相结合原则的指导下，对于我们国家的目前的房地产的状况进行了理论分析。在分析中紧扣万科公司的经营方面的实际，提出相对应的措施建议。

　　2理论基础与概念界定

　　2.1相关理论基础

2.1.1风险理论

在企业的经营活动中，存在的两个方面的差异和两个方面的不确定性构成了风险。前者有：一是实际的经营结果；二是经营的具体目标。后者有：一是收益；二是成本。在多种多样的风险之中，财务风险所关系的为企业的可持续和健康的发展。

2.1.2企业风险管理理论

上个世纪的八十年代中期，Stulz开创性地提出了企业风险管理方面的理论。自理论的角度，对于企业风险管理，这位伟大的学者还实施了必要性的分析。就现代企业的管理而言，其研究结果显示有这样四个方面的必要性：其一为资本市场的不完全性；其二为企业财务的困境；其三为税收的非线性；其四为企业管理者自身利益。对于企业实施风险管理的必要性，他在将这方面的理念予以阐述的基础上，进行了进一步的分析。2002年，X的COSO委员会在其相关的报告之中，对于风险管理进行了要素和目标以及定义的阐述。这方面的要素有八个：其一为监督；其二为信息和沟通；其三为控制活动；其四为风险反应；其五为风险的评估；其六为时间的识别；其七为目标的制定；其八为内部的环境。而具体目标既包括了合规的目标，也包含了报告目标，还有经营的目标，并且有战略目标。

　　2.2概念界定

2.2.1财务风险含义

就广义而言，企业发生的一切事项所造成的风险都是财务风险。在企业的日常的经营活动之中，在两方面的不可抗因素的影响下，经营过程就会产生不利的活动，从而使得企业没有办法将预期在规定时间予以达成，因而造成损失：一是外部的环境；二是内部的环境。对于企业来说，在其筹资活动之中多遇到的风险即为狭义上的财务风险。作为企业发生债务的风险，这样以这样两种因素为根源的风险，会造成企业要么达不到经营的预期，要么无法对债务进行偿还：其一为融资的错误；其二为财务结构的不合理。2.2.2财务风险特征

了解财务风险的基本特征是企业进行财务管理工作的前提和基础。只有充分地了解认识财务风险的基本特征，才能对其风险采取适当的防范措施并且化解。企业财务风险的基本特征可以归纳为：客观性、全面性与复杂性、不确定性和损益性。

（1）客观性。就诱发和产生的成因而言，作为一种客观存在的财务风险，实际上是多方面的。所以，在企业经营活动之中，不管是以什么样的对策来对其进行预防，都只能对其予以降低而不是彻底地消除。

（2）全面性与复杂性。在企业的一切经营活动之中，都伴随着财务风险的存在。就这种风险的原因而言，既有来自于诸如政治和经济以及社会等的环境因素方面的变化因素，也有来自于市场经济的多变性和复杂性。也就是说，对于企业来说，其每一个环节都是无法避免财务风险的。

（3）不确定性。对于任何企业来说，这样的风险都是未知的。例如：财务风险在何时发生、有哪些因素会引发这些风险、可能产生什么后果、最终是否实际发生风险等等，这些都是不可预测的。

（4）损益性。普通人总是用一副有色眼镜去看待财务风险，认为它是负面的，消极的，认为风险就是损失。但事实上，损失和收益是成正比的，这就取决于企业在发生财务风险时所做出的判断和决策。尤其是在面对高利润、高收益的项目时，是否做到准确的评估，及时的规避。

　　3万科财务风险识别

　　3.1万科简介

成立于上个世纪八十年代中期的万科股份有限公司，在八十年代末正式地进入了房地产行业。在充分的市场调研的基础上，这家公司借助于准确的预测，把住宅商品楼盘的开发当做了企业的核心业务。进入房地产业之初，这家公司只是传统的住宅开发商。在经过二十几年的发展后的今天，这家企业已经成长为综合性的具有全品种和全区域优势的主流开发商。作为我们国家的最大住宅开发企业，这家企业的业务不但在中西部地区很多，而且在三大城市经济圈特别有影响：其一为环渤海；其二为长三角；其三为珠三角。其所覆盖的大中城市就多达53个。万科曾连续六年蝉联中国第一地产公司，并且在2018年12月入选《2018世界品牌500强》。

　　3.2万科财务风险识别

万科虽然在房地产企业中已是家非常成熟的企业了，但时，最为房地产公司，万科还存在了财务风险。本文将从筹资风险、投资风险、营运风险与收益分配风险这几个方面来对万科的财务风险进行识别，归纳出万科正面临的财务风险或者即将所面临的潜在财务风险。

3.2.1筹资风险识别

一个房地产企业要想经营的好，其进行筹资活动的质量很是关键，特别是这些年房地产企业资本使用效益的不确定性越来越大。当然，企业的资本结构也决定着自身的偿债能力的大小。由此可见识别筹资风险十分重要。可以通过资产负债率、净收益、短期偿债能力、长期偿债能力、投资活动中的财务风险、营运活动中的财务风险、发展能力的财务风险、资金回收的财务风险对筹资风险等进行分析识别。

表3-1识别筹资风险的指标的近5年数据

万科是资金需求密集型行业的典型房地产企业，从表3-1的净利润和营业收入来看，净利润除了在2014年时稍有下降，但后面持续上升，而营业收入则一直很稳定的在上升，这表明万科的偿还债务本息能力较好，没有什么偿还的压力。表3-2的资产负债率情况来看，资产负债率一直在75%以上，甚至2016年和2017年都在80%以上，这表明了万科大部分资金来源于负债性融资，这样过度的依赖会增大公司还本利息压力，这回导致万科的财务风险过高。

3.2.2投资风险识别

选择投资是房地产企业至关重要的环节。由于房地产行业的项目特征是投资数额大，而在投资的过程中又存在诸多不可控的因素，因此房地产企业开发项目可能无法获得收益。如果不仔细研究投资风险，就很有可能会导致各种不符合市场需求的问题。例如：销售受阻、产品积压或产品折价等问题。而这些问题会严重影响企业的经营成果，会给企业带来巨大的筹资压力与投资风险。因此，识别投资风险非常重要。企业可以通过识别对内投资风险与对外投资风险来规避不必要的风险。内部投资风险的识别是指企业合理的投资，保持合理的资产结构。外部投资风险的识别是指根据投资收益的变化，了解对外投资情况，去分析企业近几年来的投资收益状况。投资风险识别可以通过存货、固定资产、总资产、收益率等指标进行分析识别。

表3-2识别投资风险的指标的近5年数据

万科的收益率在近5年都呈现出上升的趋势，在投资收益方面，都保持着稳定增长的形态，说明了万科的投资情况较为稳定。而最近一次万科收购是在2018年时收购了华夏幸福等项目，这表明了万科在这方面还是比较谨慎的，长期股资问题并不存在不稳定现象。因此万科的投资风险识别还是比较成熟的。

3.2.3营运风险识别

营运风险是指由于公司自身能力的局限所导致的运营失败或未达到预期目标所造成的差异。房地产企业普遍的典型特征是过高的投资成本、过长的投资的回收期、过大的资金需求量，在所有的企业中没有一个行业会像房地产企业那样营运资金周转周期过长，因此房地产企业一定要对营运资金周转情况进行及时的分析总结，并且对此进行有效的控制。识别营运风险可以通过计算存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率这三个财务指标，根据得出的财务指标来判断营运风险的大小，并针对其制定出相应的对策。

表3-3识别营运风险的指标的近5年数据

营运资金周转主要涉及万科的流动资产、流动负债、营业收入、流动资产周转率这四个方面。从表3-1中可知，万科在2013年到2017年中，它的流动资产、流动负债、营业收入这三个指标均呈现出稳步上升的趋势，较为平稳。而表3-2中的销售净利润并不稳定，呈现出波浪状，说明今几年由于房地产市场的不景气，它的销售并不稳定。这会导致万科在外资金回收的较慢，其营运资金很容易会风险，造成无法挽回的损失。

3.2.4收益分配的风险识别

收益的多少可能会影响企业后续经营和管理的财务风险叫做收益分配风险，它主要表现在当企业收益不太理想只能低股利分配，这会不会对股东的积极性造成损害以及当企业正常收益时高股利分配对企业偿债能力是都产生影响。未分配利润的多少说明理应分配给股东的资金是否都用在了弥补公司亏损的地方，未分配利润的大小直接影响到投资者对该企业的积极性是否受到了影响，企业口碑价值是否会因此而受到牵连。为了识别收益分配风险，可以通过净利润、未分配利润与股利分配率等数据进行分析，得出房地产企业在收益分配风险上是否存在隐患。

表3-4识别收益分配的指标的近5年的数据

万科的净利润与股东权益每年都在增长，但股东权益收益率在2016年时有所下降，后再次上升。这表明了抛开日常支出，股东分红也不是十分的稳定。因此，要想要万科的股东积极性变高，企业价值得到认可，万科还需在收益分配上再下功夫，抓住股东的注意力。

　　4万科财务风险成因分析

造成房地产企业财务风险的原因有各式各样，大致上分为外部环境和内部环境，外部环境主要是由政策环境、经济环境、社会环境这三大宏观因素所引起的。而内部环境主要由企业的筹资风险、投资风险、营运风险、收益分配风险所引起的。这些原因都会在一定程度上制约房地产企业的财务风险，因此它们对于万科来说也是很关键的因素。

　　4.1政策环境因素

政策环境对于房地产企业来说是最为严重的宏观因素之一，例如土地供给政策、地价政策、住房政策、金融政策等。政策的放宽与限制对于房地产企业的发展有着致命的影响。近几年来，供给侧结构性改革的深化，使我国经济稳中有进。国家对房地产行业也采取了一系列严格的调控政策，进一步加剧了房地产行业的竞争，而这些都将给投资者带来风险。自2016年XX报告中提出，鼓励和保障进城务工农民工的买房需求，并且进一步减轻我国房地产企业的税收负担等问题，适当扩大了我国的财政赤字。因此，万科应及时适应这种宏观调控政策的变化，跟着政策的变化对自己的规划随时进行调整只有这样会才会对公司的经营管理和未来发展有着良好的影响。

　　4.2经济环境因素

当然，经济大环境也是影响房地产企业财务风险的重要外部因素之一，因为房地产企业与我们国民经济的发展是息息相关、相辅相成、互相促进的。国民经济中的货币政策、利率政策等如果发生了波动，即使波动的幅度较小，也会给整个行业以及房地产企业带来较大的影响。中国经济发展速度十分快速，人均可支配收入也变多了，国民的生活水平也提高了，他们对于商品房的需求也在不断的增长，进而近些年来房地产企业的盈利上升的势头十分迅猛。但是，任何事情都具有两面性，高收益的背面总是意味着高风险，因此房地产企业的收益要不就是高于国家经济水平，要不就是低于国家经济水平。

　　4.3社会环境因素

除去政策因素与经济因素，社会因素同样也影响房地产企业的财务风险。根据政策表示到2020年时，我国的城镇常住人口将达到60%到70%，西部近1亿人口将实现就近城镇化。我国的基尼系数近几年一直高于国际警戒线，2018年更是高于国际警戒线的0.4。虽然城乡两地居民的人均可支配收入在逐渐减少，但是这仍然不能够改变现今中国对于购房的需求与目的。低收入的人购房只是为了生活居住，而高收入的人对于购房则有其不同的需求。而且，我国的房地产行业集中度进一步提升，去年统计显示：到2018年，我国房地产百亿军团有155家，千亿军团增至31家，其中百亿军团的市场份额已达到75%，房地产行业优胜劣汰的步伐也在持续加快，这给万科的财务风险也造成了一定的影响。

　　4.4筹资风险因素

造成筹资风险原因是因为万科的负债负债率较高，流动比率、速动比率较低，这些原因使得资金筹资难度再逐步加大，当筹资额度与期限配置不匹配出现差距时，企业的资金调控会不及时，会产生错位错时的问题。这些问题会对整个企业的偿债能力产生巨大的影响，让整个企业陷入危机。

基于国际经济与国家财政政策的不断变化调整，万科通过银行融资的渠道非常单一，造成在其筹资风险过大，而且由于万科本身发展的项目投资成本过大、资金周转回收慢这些因素都会造成万科过高的财务风险。而项目投资资金的过多，那么相关的财务费用也会随之增加，财务杠杆也会越大，利息支出就越多，财务风险也会相应的增加。

　　4.5投资风险因素

投资风险来源于企业对想要开展的投资项目的可行性分析不够，要么只侧重一方面或者都进行了分析但不够深入。如果还缺少投资目标规划管理的话，那么企业投资便处于被动，这样的被动会使企业不得不面临投资方面的风险。

由于万科的房地产项目分布在各个不同的城市，许多的项目重大决策都需要本部作出决定，而本部又不能够深入项目对其进行调查，管理半径过大，对信息搜集不足的情况下，这可能会出现对投资项目分析的不够准确与全面，效率偏低，增加其投资风险的可能。对前期的可行性分析不够到位还会导致追加大量的投资成本，如果这时再有突发事件急需企业资金周转，这会使得企业资金周转一时告急，企业风险过高。

　　4.6营运风险因素

目前由于我国市场体制的变化和管理层的阅历关系，房地产企业中普遍存在着风险意识较为淡薄的现状。较多的房地产企业目前也存在着对财务风险管理方面欠缺的现象，有的房地产企业甚至还没有设立专门的财务风险管理部门、负责财务风险管理工作中至关重要的财务风险管理岗位，平日里企业也没有组织员工培训相关财务风险的内容、培养财务风险相关风险意识。还有的企业没有完善的财务风险管控体系，既没有有效的内控风险管理机制，也没有严格的财务风险管理考核制度。这使得企业有效识别财务风险有了很大的限制。

这一点，万科作为房地产企业中的领军企业，做得比较好，各类体系都做的比较的成熟，能够对财务风险控制形成长期有效的机制，并及时采取相应的措施对策来进行风险的止损工作。

　　4.7收益分配因素

收益分配主要是由于企业不进行利润分配，这虽然不会损害到中小投资者的合法权益，但它会使股东及投资者的积极性降低，影响企业在投资者心中的价值。企业获取更高的净利润是改善收益分配风险的主要途径，它既能弥补过去的亏损，还能有多余的利润分配给投资者。

在利润分配的问题上万科除了在2016年时有短暂的下滑，其余都呈现出上升趋势。说明其收益分配并不是非常稳定。要想保持持续的上涨，还需获得更高的净利润

　　5万科财务风险评价

　　5.1构建万科财务风险评价指标体系

5.1.1指标选取原则

财务风险评价指标是指对评价的结果有着非常重要和关键的影响，选取的好坏会直观的影响着它同时还是财务管理工作中最为基本的指标。财务风险评价指标应当遵循下方的原则：

（1）系统性。财务风险评价指标所选取的财务指标，在经过整合后具有一定系统性。

（2）互斥性。财务风险评价指标的选取上除了全面、系统是不够的，它还应要注意不能够重复。这样的指标才有意义，做出来的财务评价还能够全面而又准确地反映房地产企业现如今的财务风险状况。

（3）针对性。选取的财务风险评价指标是要根据其自身的房地产企业如今的各方面的实际情况，这样的数据才有一定的代表性和准确性。

5.1.2指标选取

在各类房地产企业的指标中，偿债能力指标、营运能力指标和现金流量能力指标等指标是其中对房地产企业评价较为重要的。本文在案例分析中将选取对偿债、营运、现金流量能力等指标，对企业的筹资风险、投资风险、营运风险与投资分配风险这四个方面进行较详细完整的评价。

5.2万科财务风险评价

图5-1我国房地产企业财务风险评价

[[[]万益．房地产业财务风险防范与控制研究-以万科为例[J]．《时代金融》，2017（30）]]

表5-1各类财务数据与主要的财务比率

从上表看出万科的财务状况在逐年变好，但资产负债率只有在2014年时比上一年低，其余都呈现出小幅度的上涨。国际标准的资产负债率在40%到60%之间，而万科进5年的平均值都在75%以上，远高于国际标准值。虽然有说法是适度的负债会给万科带来杠杆收益，但是高于标准的资产负债率只会加大万科的财务杠杆系数，这使得整体的财务状况并不是非常安全，导致财务风险的可能性会很高。

从流动负债率看出，虽然万科的财务状况在逐年变好，但是其负债的数额也决定了它不可避免地存在着较大的偿债风险。由此说明，万科的偿还债务能力较弱，资本结构不当。我国的一些房地产企业开发项目所需要的资金来源于企业工程建设中的欠款以及业主在购买房屋时预付的资金，而只有很小的一部分来自于企业自身所拥有的资金。在此情况下，企业的债务压力会非常大，只有进行的开发项目出现一定的问题，公司的收入就会大大的降低，这在管理上也会出现漏洞。

从流动资产周转率的分析来看，万科的流动资产、流动负债、营业收入以及流动资产周转率都没有减少，反而在原来的基础上都有一定的上涨，说明万科的销售量有增无减，将销售定位在主宰商品房上是十分准确的。

万科的流动比例从2014年开始下降，最高峰在2014年，速动比例每年都比较稳定，在稳中慢慢上涨。从侧面反映了房地产行业偿债能力都有所下降。万科近几年的流动比率下降也说明了它较于同行业的偿还能力有所下降；速动比率高于行业的平均水平，说明了万科的货币资金有所增长。因此，总体来说万科的短期偿债能力并没有出现很大的问题，但与其它房地产企业相比，也没有领先太多。

万科的营业成本在总体下降，因此导致了营业利润的上涨。虽然万科的营业收入只增长了1.01%，但其净利润却大增超过了30%。

近些年来，由于市场的瞬息万变，房地产企业有着许多的财务风险状况，在此借鉴由万益构成的财务风险数据模型，将万科2013到2017年这5年的财务风险评价指数（C1:流动比率；C2：速动比率；C3：资产负债表;C4：流动资产周转率；C5：应收账款周转率；C6：存货周转率；C7：总资产周转率；C8：总资产收益率；C9：净资产收益率；C10：销售净利润）带入财务风险综合评价模型：Y=0.1296C1+0.0751C2+0.2985C3+0.0337C4+0.0872C5+0.1550C6+0.0212C7+0.0159C8+0.0930C9+0.0544C10中，可以计算出每年的财务状况综合评价指数Y值，再计算万科这五年财务状况综合评价指数Y的平均值来比较分析近几年的财务风险状况。如表3-3所示：

表5-2万科2013—2017年财务状况综合评价指数

由上表可见，万科在2013年到2017年中，该指数的平均值为274.43；对比5年的整体平均数，这五年中只有2014与2013年低于平均值，其余都大于它，从这可以看出从2014年起，指数提高的较快，指数间差距过大。2013年的财务状况最为糟糕，资产负债表对财务状况的评价的影响也是最大的，而2017年的财务状况最好，但由于其流动比率较低，资产负债率较高，因此也存在一定的财务风险问题。这说明该企业的财务状况并不是非常平稳的，应该制定长远有效的策略使得企业的财务风险得到有效的控制。总结上述数据后，整理出万科有着以下的财务风险状况：

（1）偿债能力变弱。从速动比例和流动比率来看偿债能力在下降。因此，由于其短期的偿债能力的偿还压力过大，它所面临的财务风险也较高。

（2）现金流量管理不够。企业的管理离不开日常的现金流量的记录，只有善于管理现金的企业才能有序的运营。由于房地产企业的投入很高、投资回收期很长，所以大部分的房地产企业都处于现金流量不稳定的状态，而企业平时对现金流量的管理还不是非常的重视，严重时会导致企业资金链断裂，引发财务危机。而万科作为房地产行业的龙头，现金流量的缺失会使它更易发生巨大的危机。

（3）资本结构不合理。我国房地产企业的资产负债率普遍较高，难以到期偿债的风险很大。资本结构的不合理是的许多房地产企业负债资本与权益资本比例失衡，而这会给公司的业绩带来很大的不确定性。万科的资本结构中，资产负债率就偏高，这也增大了其财务风险。

（3）企业财务管理机制不完善。由于我国的房地产企业是在改革开放后才逐渐的起步，虽然发展的很迅猛但是却不够成熟，所以很多地方的机制不够完善，有些地方设计的不够合理。

　　6万科财务风险的对策和建议

影响房地产企业的各类指标有存货周转率、资产负债率、流动比率、速动比率、净资产收益率、应收账款周转率、营业收入增长率、总资产周转率、销售净利率等等。这些因素都或大或小的影响着一个房地产企业的健康运营与否。因此房地产企业要想长久的经营下去。应该要加强对房地产企业内部控制、增强资金的流动性、最大化的利用资金、完善对现金流量的管理机制、拓展出新融资与筹资渠道、构建合理的资本结构、多元化的资金回流、构建完整的财务风险控制体系、健全内部审计制度、提升房地产企业决策者的财务管理意识和财务管理能力等举措。只有这样，才能在这个变幻莫测的市场上得到合理的财务风险控制，尽可能地规避许多不必要的财务风险问题。

从万科财务状况的分析看出，万科的偿债能力在有所下降。而企业的偿债能力和筹资能力受资本结构的影响，在多个方面决定这企业未来的盈利能力。万科的营业收入虽然不是最高的，但是净利润却是同行企业中最高的，因此在2017年成为了房地产行业的“利润王”。总体而言，万科的财务政策还是非常稳健的，虽然它的偿债能力没有领先其它企业太多，但是它的债务风险不是很高。由此可见，万科是一家成熟的上市企业，风险都在可控范围之内。对于万科财务风险的对策与建议有以下几点。

　　6.1筹资风险防范对策

6.1.1及时调整资本结构

房地产企业的资本结构是企业融资与股权比例关系的反映形式，企业未来的收益情况以及盈利能力就由企业里的偿债能力与筹资能力共同决定的，而这两者又受着资本结构的影响。所以及时的调整资本结构是十分有必要的。万科作为一家房地产企业，它的财务风险也比一般企业要高很多，因此，需要加强对资产负债率的认识是很有必要的。调整基本结构可以通过及时分析财务杠杆系数指标、运用合理的财务分析法提前对筹资方式进行评估分析，再做决定。它们都能及时并且直观的表现出筹资风险的大小。

6.1.2拓展多元化的融资渠道

随着国际经济及国家金融政策的不断变化，而房地产企业的筹资金额有过于大，在此背景下，银行为房地产企业的筹资方式比较单一，筹资渠道十分限制，这会造成大多数的房地产企业都面临着筹资困难的问题。而万科最为房地产企业的龙头，可以通过发展各类不同的筹资渠道，增加其筹资能力，增加房地产投资信托海外地产基金、典当融资、合作开发等筹资方式。同时，万科还应时刻注意企业的内源资金，只有充足的内源资金，财务基础才能变扎实，对风险的控制能力才能变强。

　　6.2投资风险防范对策

6.2.1重视投资的财务风险

根据需求者的需要进行房地产项目的开发，综合考量项目开发地周围的人文环境、自然环境与相关政策，从而降低房地产销售上的风险。只有顺应形势，正确严谨地选择开发项目，才能规避不必要的财务风险。

6.2.2加强对投资项目的可行性分析

定期做调查，并且整理出报告中的目标客户，针对他们的需求进行分析，详细分类，这样可量化分析使整个投资项目更具有可行性。

6.2.3建立健全风险管理体系

由于房地产项目的开发时间较长，投资风险高。因此有必要制定科学完善的计划，只有在日常中提高资金使用的透明度，才能够确保项目的顺利开展。

　　6.3营运风险防范对策

6.3.1完善项目的销售模式

有效的销售战略有利于房地产企业流动资金的增加，这会更好的使它营运。万科应根据不同的市场环境、不同层次的客户需求做灵活多变的销售战略。建议万科每个项目要紧紧围绕着公司下达的任务书来研究制定可行的措施方案，全力推进各项经济指标和预算任务指标的实现。并且针对市场变化，及时作出快速的反应，用积极的态度去应对随时突发的状况，争取到销售的主动权。

6.3.2加强现金流量的管理

企业在日常管理现金流量时，管理销售回款是其中主要环节的其中一环，它作为其中最重要的资金链之一在房地产行业中发挥着不可或缺的作用。由于房地产行业的应收账款赊付比率一直相对于其他行业来说处于较高的状态，大部分的资金需要几十年来能够收回，因此在这么长的时间内一定会存在坏账的情况。在日常的管理过程中，万达应加强对应收账款的回收关注、资金的使用效率，才能确保现金流量的管理。

　　6.4收益分配风险防范对策

6.4.1建立合适的激励机制

降低利润分配中可能出现的财务问题，万科可以选择在适当的时机建立一套适用于其的激励机制十分重要。当万科的业绩成绩并不十分理想，正处于低迷期时，它的股利分配方式应从正常的分配到低而稳得激励机制。这样不仅能够带给投资者相对比较稳定的讯息，还能够缓解万科由于资金短缺所引起的压力。这种做法可以稳定投资者对自己选择的企业的信心，相信自己投资的企业可以为自己来收益利润，还可以提升万科股票的内在价值。当然，如果万科正处于业绩十分理想的状态时，它可以选择正常的股利分配方式，在稳定公司的股价的同时还可以在此基础上提升企业整体的形象，这时投资者的积极性也会增强，并且吸引更多其他的投资者。

　　结论

房地产行业时资金密集型的行业，本文以房地产行业为研究对象，对其进行风险识别，成因分析，并列举了万科的列子进行分析并提出合理的防范措施建议。希望其能对其它的房地产企业有所帮助。本文研究结论如下：

通过文献分析法，识别了万科的财务风险，这些风险由外部因素和内部因素组成。外部因素有政策环境、经济环境、社会环境。内部因素有筹资风险、投资风险、营运风险以及收益分配风险。

（1）本文通过结合房地产企业的具体特征并结合相关文献，解释了财务风险的成因。究其原因，房地产企业资本扩张的速度较十分缓慢、而且其扩张资金主要来源于其负债、筹资能力强、发展周期长，但盈利能力又高。还受外部的自然环境、政策环境以及人文环境这些宏观环境的影响。因此房地产企业的偿债风险较大、资金周转慢、现金链风险高。财务风险措施对策显得尤为重要。

（2）本文列出了选取万科指标的原则，再通过各项指标构建万科财务风险评价指标体系，并且通过万科的财务报表以及其相关财务指标进行比较分析，得出万科所存在的财务风险问题有哪些。

（3）文本在文献分析法的基础上，将案例分析法与理论联系实际法相结合，通过对万科近几年的财务报表进行分析，得出虽然万科的财政政策还是很稳健的，财务管理是很完善的，但是偿债风险较高。因此，还要注重投资风险、加强现金流量管理、建立健全的风险管理体系、不断创新等方面。

　　谢辞

时光飞逝，一转眼就到了即将毕业的时刻，在大学的四年得到了许多同学和老师的关心以及帮助，让我终身难过。在论文完成之际，首先我要感谢我的指导老师，从选题到最后的撰写都在老师耐心的帮助下完成的。在此我要向我的导师表示衷心的感谢，她科学严谨的教学态度，教会了我许多道理。当然，我还要感谢这四年与我朝夕相伴的同学，在生活和学习上给予了很大的帮助；感谢家长对我无私的付出、大力的支持和关心；感谢学校细心的栽培。

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房地产企业财务风险评价研究—以万科为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年7月5日

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