供给侧改革背景下A房地产公司去杠杆的财务绩效研究

　　摘要

房地产行业作为我国国民经济的重要组成部分，在新政策“扭住供给侧结构性改革，同时注重需求侧改革”的大环境下，去杠杆仍然是房地产行业深入实现供给侧结构性改革的重要方法。如何实施去杠杆，各个企业也在摸索中不断前进，本文的研究目的旨在帮助企业分析去杠杆政策对于企业财务绩效的具体影响，为企业从财务绩效评价方面提供建议、帮助企业完成去杠杆的过程。

本文通过大量的理论与列举企业的实际情况相结合的研究方法，先从理论上解决为什么要去杠杆以及杠杆率高低如何判定，同时讲述该怎样去杠杆。然后梳理我国房地产行业的去杠杆途径和经营现状，并且对房地产行业去杠杆前后的财务绩效进行对比，其中也对财务绩效指标进行了选定用来方便对比并分析去杠杆对财务绩效的影响，在此基础上选取A公司作为案例研究对象，介绍了近几年案例公司的销售状况，去杠杆的动因以及该企业其特有的去杠杆的途径，并分析了该企业在去杠杆前后财务绩效的变化。最后梳理房地产行业在供给侧改革过程中存在以下问题：去库存不彻底，区域差距大；降成本效果不明显，利润难；去杠杆速度缓慢，风险大，建议坚持去库存，加快存货周转；完善成本管理，提高利润；降低杠杆率，防范金融风险。

本文以房地产企业自身作为切入点，根据案例公司的相关经验对房地产行业去杠杆提出建议，期望可以完善与房地产行业去杠杆相关的理论研究，促进房地产行业去杠杆体系的完善，帮助房地产行业健康稳定的发展。

　　关键词：房地产企业；供给侧；去杠杆；财务绩效

　　第1章绪论

　　1.1研究背景

房地产行业作为我国国民经济的重要组成部分，其改革发展关系到经济发展的大局。在“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大供给侧结构性改革的重点任务中，前期房地产行业对于去库存十分重视，但经过一段时间，去库存已初见成效。通过分析房地产行业去杠杆前后财务绩效的变化，发现去杠杆能提高房地产企业的财务绩效，同时结合案例企业的分析对房地产行业去杠杆的途径提出一些建议，从而达到保证房地产行业的可持续发展，进而有利于国民经济的稳定增长的目的。

图1-12011-2019年商品房销售额和销售面积变动图

如图1-1所示。通过对近几年商品房销售量和销售面积的分析，未来房地产业市场的趋势是稳定增长，房地产行业依旧会是我国经济的主要支柱。回顾我国房地产行业的发展历程，在改革开放之前，我国处于计划经济体制，当时我国的房地产行业还未形成规模；随着改革开放，XX积极鼓励房地产行业的发展，我国的房地产行业开始了正式的发展阶段；1993年国家颁布了住房公积金制度，鼓励居民购买房屋，这就为房地产行业的发展带来了新的机遇。但是同时房地产投资的泡沫也开始出现，当泡沫开始破灭的时候房地产企业开始面临经营困难的局面，许多企业破产，整个行业进入寒冬。国家对房地产行业放松信贷政策并且降低了部分税收，帮助房地产行业度过难关。2003年以后，XX又出台了取消集体建设用地使用权的政策，这又为房地产行业发展注入一针强心剂，大量房地产开发企业被建立起来。然而一味的鼓励也催发了房地产泡沫，2010年后我国对房地产行业的政策又开始紧缩，主要目的是为了稳定房价，保证我国居民的生活水平和生活质量。大部分的房地产开发企业没有足够的资金进行前期开发，就需要通过各种方式筹措资金，导致企业背负大量负债，始终处于高杠杆的状态。2015年我国提出“三去一降一补”之后，其中三去中就包含去杠杆房。地产行业作为我国经济发展的支柱产业，其高杠杆一直是其最大的问题，相当于一颗定时炸弹，当经济环境下行时巨大的债务压力很可能导致企业破产清偿债务。而房地产行业的动荡也会影响到我国的整体经济，因此对房地产行业去杠杆的研究很有必要。

A公司作为房地产行业的代表性企业，积极响应国家“三去一降一补”的政策，采取多源收购土地、轻资产运营模式以及引入战略投资者等措施来实现去杠杆的目标，研究A公司的财务绩效对实现A公司的可持续发展，对房地产行业中的其他企业去杠杆具有一定地参考意义

　　1.2研究意义

（1）理论意义

在学术界中有关去杠杆的研究比较多，有关财务绩效的研究也比较多，但是将两者结合到一起的研究就很少了，因此本文将房地产行业去杠杆和财务绩效的研究结合到一起，希望可以帮助完善相关的理论，对房地产行业去杠杆有一定的借鉴意义。

（2）实践意义

房地产行业作为我国国民经济的重要组成部分，在“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的供给侧结构性改革大环境下，去杠杆是房地产行业深入实现供给侧结构性改革的重要方法。如何实施去杠杆，各个企业也在摸索中不断前进。在XXX，为了规避重资产经营模式的不良影响，中国主要房地产企业已纷纷加入去杠杆转型的大军，希望以此可以在风雨飘摇的市场保持住自己的位置。通过研究A房地产公司去杠杆财务绩效的案例，为房地产企业的转型提供了借鉴，以期促进我国地产行业的健康发展。

　　1.3国内外研究现状

1.3.1国外研究现状

（1）房地产“供给侧”改革的相关理论研究

国外专家很早就对房地产的市场发展与调节控制进行了研究，主要集中在以下三个方面：

一是房地产市场的需求和供给。Berkovec.J（1997）等研究显示，低收入人群的住房需求主要为消费需求。Matteo、Raoul（2003）认为该行业的市场组成及其信用输出渠道的有效性有一定的关联。Grimes和Aitken（2010）指出房地产业的供应弹性受土地价格波动的影响极大。LucaAgnello（2011）将房产的价格视为主要变量，根据二十世纪八十年代至二十一世纪初的众多数据样本，分析了影响市场繁荣阶段、萧条阶段的关键性因素，得出利率水平等对行业和市场都有较大影响的结论。Alkali、Razali（2018）的研究发现，消费者和房产商分析各种因素，对将来房地产价格的变化分别做出消费和投资，从而对市场的供需造成影响。

二是房地产市场的博弈研究。Dewey（1999）指出其行业探索进程中的博弈

结构是涉及该阶段的组织或者个人，基于一定的制度环境，进而调整利益结构的行为。HerringR.WachterSM（1999）分析了不同风险等级的借款人在住宅抵押贷款时，处于信息不对称情况下对于浮动利率还是固定利率二者的选择。D.AryA.Samsuraaetal.（2010）则建立了基于开发商、相关部门、房产主以及物业运营商之间的博弈模型，对荷兰某些居住区的样本数据做了博弈分析，探讨了处于发展阶段时这四个对象的战略利益与战略选择。Kimani（2018）研究土地和房地产的关系后得出结论，土地供给与房地产市场的泡沫有较强的关联度。

三是房地产业的宏观调控。Ballesteros.MM（2000）、Rizov（2003）、Coskun.Y（2010）、White.M.（2014）等强调了在该行业的宏观调控阶段中，XX相关部门的不可替代性，进而分析研究了相关部门干预的效率等问题。DodsonJago（2006）将4个国家的房地产市场的状况进行考察分析，指出XX在地产建设上的份量不容小觑，而且在保障性住房建设上的作用越来越突出。认为该领域的宏观调控政策重点在2个角度着手，即财政政策和货币政策。PhilipDavids、Haibinzhu（2018）基于多国统计数据，分析了房价和银行贷款总额的关系，得出结论为房价上涨主要因为银行信贷的扩张。

（2）“去杠杆”的相关理论研究

在去杠杆方面，国外的学者研究的相对更早一些。从宏观的角度分析，Reinhart和Rogoff（2011）认为过高的杠杆率可能引发流动性风险，从而蕴含着爆发金融危机的可能性。VelimirBole（2014）认为需要在财政系统稳定的基础上才可以着重加强去杠杆。FedericaRomei（2014）提出为了降低杠杆率和负债率，XX应该采取积极的财政政策进行干预。PierpaoloBenigno等人（2014）通过分析汇率和去杠杆之间的关系发现当国际贸易更加频繁时，去杠杆才会满足全球资金的流动性需求。JunghwanHyun和RaoulMinetti（2019）发现在金融危机和相关改革之后，去杠杆化掩盖了信贷再分配的急剧并加剧了周期性。

从微观的角度分析，AbdullahiD.Ahmed（2011）认为，企业的杠杆率如果过高容易受到经济变化影响，产生负面效应，因此企业应将杠杆率保持在一个合理的范围内，这样才有利于企业健康稳定发展。Rami等人（2015）通过GMM模型来观察财务杠杆与企业绩效之间的动态关系，发现财务杠杆是影响企业业绩的重要因素。Jeong-HoonHyun（2018）发现债务成本和权益成本的差异会计处理可以通过调节杠杆率来影响收益属性。

还有一部分国外学者对中国经济进行研究发现，中国应当开始注重去杠杆。在这些学者中，YanLiang（2017）认为中国的经济想要达到再次平衡则需要采取积极的措施来加快去杠杆的进程，当前中国经济正面临着严峻的挑战。

KarenLai（2020）通过研究发现在中国，与国有企业和成熟企业相比，非国有企业和发展中企业恢复财务灵活性的能力较弱，并且偿还债务是中美企业去杠杆化进程的主要方式。

（3）企业财务绩效的相关理论研究

国外学者关于财务绩效的研究比较多，WPietroMicheli（2011）通过对一个高度多元化公司的财务绩效和公司战略进行研究发现，财务绩效的评价体系对企业的管理体系有一定的指导作用。Salim（2012）通过研究发现公司资本结构对财务绩效有负面影响。WeiweiGao（2019）通过研究发现具有政治关联的家族企业并购绩效高于非家族企业，说明家族参与管理可以缓解政治关联对企业并购绩效的负面影响。DorraEllouze和KhadijaMnasri（2020）通过对突尼斯集团的研究发现，集团多元化与企业绩效之间存在二次U型关系，表明集团多元化只有在超过一定的门槛时才能提高关联企业的绩效，并且高水平的多元化集团对遭受财务约束的公司尤其有利。

除了有的学者所做的案例研究也有不少学者做了大量实证研究，Booth（2012）通过选取十二个发展中国家的企业数据作为样本，对其数据进行统计分析后得出财务绩效与资本结构呈负相关的结论，其中盈利能力影响最大。Tsuruta（2015）通过研究日本的企业发现，对于中小企业来说，杠杆率越高公司的业绩相对更好。但是Chadha和Sharma（2015）通过对印度44家制造业上市公司进行研究，认为公司的业绩与财务杠杆的高低无关。LangL（2016）通过大量实践数据分析得出，公司治理水平与财务绩效两者呈现出正相关关系。

1.3.2国内研究文献

（1）“供给侧”改革的相关理论研究

供给侧改革是我国提出的专有的名词，虽然国外没有这个单词，但是概念是共通的，也有过供给端改革的实践。

我国学术界针对房地产行业供给侧结构性改革的分析调查，首先主要集中在供给侧改革的必要性方面：张五常（2008）是国内较早提出供给侧管理的学者，认为改善内部的供给对经济健康发展很有必要。贾康（2011）也从供给侧的角度提出了新的理论。

（2）“去杠杆”的相关理论研究

近些年来，我国学者也从不同方面对财务杠杆进行研究。在宏观层面，陆岷峰、葛和平（2016）认为XX部门可以适当增加杠杆，为具有良好发展前景的高新技术企业XX提供资金支持。马勇、陈雨露（2017）研究发现，杠杆与经济增长之间存在显著的“倒U型”关系，且杠杆波动对经济增长有着负面影响。同时，李建军、张书瑶（2018）持有相同观点，其认为财政补贴会显著提高企业的杠杆率。汪勇等人（2018）发现，XX提高利率时对不同类型企业影响不一样，对国有企业杠杆率是正向影响，民营企业杠杆率时负面影响。谢志华、李同辉（2019）则认为去杠杆是在我国特殊背景下提出的政策，但是去杠杆的难度较大因此可以改为降杠杆。

在微观层面，刘一楠（2016）通过研究发现，适当的杠杆率有助于企业的扩张发展，但过度使用则适得其反，容易引发流动性风险。有关财务杠杆和投资的关系的研究中王鲁平、毛伟平（2010）认为财务杠杆可以减少不必要的资产投资造成的资金短缺，短期内贷款造成的资金短缺程度大于对过度投资的抑制。但是有部分学者对观点持反对意见，张煖（2014）认为一般来说，财务杠杆与投资支出呈正相关。另外还有一些学者研究在不同行业环境条件背景下，对企业财务杠杆进行计算分析，其中于晓红、卢相君（2012）提出目前行业环境形势较稳定，企业应该保持高财务杠杆，这样有利于企业快速发展，但是当相反情况时，保持较低的财务杠杆更有利于企业的战略发展。王旭（2018）认为去杠杆化是供给侧结构性改革的重点，为了促进企业的可持续发展，最有效的去杠杆方式是不断提高股东权益收益率。白永力（2019）认为科学合理的引入财务杠杆可以在企业发展过程中充分发挥企业的优势，企业可以充分利用现有资金为企业的发展创造更多的效益。

部分国内学者通过对国外的相关研究进行总结得出相关的结论，其中娄飞鹏（2018）根据日本去杠杆化的经验，认为去杠杆化要与去产能等其他政策相协调，实施不同类型的去杠杆化和分部门去杠杆化。陆晓明（2017）通过分析X自2008年以来的去杠杆化过程。在第一阶段，X实施XX增加杠杆，私营部门减少杠杆的方式。第二阶段，XX放缓，实现私人部门债务软着陆，外国的情况当然不同于我国，不能照搬别国去杠杆化的经验，应该结合其他国家的经验，灵活地将其运用到中国的去杠杆化过程中。

（3）企业财务绩效的相关理论研究

国内学者对于财务绩效也进行了较多的研究，其中朱霞等人（2016）认为在财务绩效评价中，财务比率是一种相对客观的赋权方法，并将其应用于15家上市物流企业的绩效评价中。孟雯婷（2019）通过研究发现，负债过高的企业去杠杆化有利于提高企业绩效。关于公司治理结构和财务绩效的关系的研究中，卞卉（2014）发现董事会和财务绩效的关系不存在特定关系，根据公司性质不同有不同的影响。汪涛（2015）发现公司的激励设置与财务绩效存在密切关系。林建滨（2014）进一步证实这个结论，并且发现二者正相关。张敏（2017）通过对国内公司进行研究分析，发现监事会的设置和财务绩效是正相关关系。纪建悦（2011）认为企业采取差异化管理策略有利于提升企业财务绩效。黄可等人（2019）进一步研究认为，股权制衡度会在一定程度上对企业财务绩效产生正向的影响作用。

关于公司资本结构和财务绩效的关系的研究中，李蝶（2017）通过对主板和创业板公司进行分析，得出资本结构与绩效成负相关关系的结论。皮毅（2013）通过对261家上市公司进行研究分析，利用Pearson相关系数分析方法分析得出资本结构与财务绩效显著负相关的结论。但是张兆国等人（2011）通过实证研究，对选取的样本数据进行统计分析，发现资本结构与财务绩效之间不存在明显的相关性跑］。他们认为不合理的资本结构是导致这一结论的最重要因素。张佳丽、田丽娜（2019）的研究表明，对于轻资产企业，股权集中度、总资产负债率和短期资产负债率对净资产收益率有显著的正向影响。田贵兵、马静（2019）通过对2015-2017年在A股上市的529家公司的数据进行分析，研究其财务绩效同资本结构的关系，发现其财务绩效同资产负债率、长期资本负债率均成负相关。同样，雷卫等人（2018）通过研究发现杠杆缺口与绩效呈负相关关系的。

（4）房地产业“供给侧”改革的相关理论研究

国内房地产业“供给侧”改革相关理论的研究大多涉及以下四个维度：

第一，房地产业进行宏观调控的原因和必要性。刘宁宇（2014）认为房地产的市场性质、固有短板、行业需求等角度就是XX调控的理由。郭兆利（2015）指出信息失衡、行业的多重属性、地区性垄断结构等原因导致行业市场失灵。韩蓓、蒋东生（2011）指出在研究时段中的宏观调控政策（房地产业）成效甚微，他们提出需要协调地方与中央之间的关系来制定灵活的政策。田申（2018）借助研究多地区“供给侧”改革的政策制定和最终成效得到结论，三四线城市是改革的重点方面。

第二，房地产宏观调控的效果。袁韶华（2014）等人借助研究总结近期政策内容和其出现后的市场反映，认为市场调控成效欠佳。李玲（2012）等人设计了根据现状、压力和反应为主体的PSR模型来研究政策对房价的影响，得出房价对调控反应灵敏，但是政策对其波动周期约为三个月，为了平稳价格，应当结合税收和土地等政策。陈龙（2013）认为加强政策的牢固性和精准性，减少外界的异常影响，短期内承担稳定市场的角色。

第三，“去库存”政策在“供给侧”结构性改革的重要性。刘志峰（2016）认为去库存属于改革的关键环节，指出改革亟需建立重视需求的产品组成结构以及租售并举的商品房供应体系，采取创新土地制度、需求端推动政策改进等措施。刘志彪（2016）认为，去库存是如今改革的核心任务；从消化库存、加快城镇化进程、满足顾客多样化需求等角度研究了目前改革的动因，从去库存等五个角度给出了地产业“供给侧”改革问题的解决措施。朱宗友等（2018）认为，工业型中小城市房地产供给侧改革应将“去产能”后的闲置工业用地用于提高房地产的流转性。

第四，“供给侧”改革的实施建议。贾忠文（2016）认为，XX、企业、个人在此次改革中均不容忽视，只有各方联动，供需结合，改革才能有所进展。高红（2016）指出，“去库存”的政策加强了过去地产市场的区域与等级分化，于是支持加强“公共服务+”的“供给侧”改革。卢峰（2016）申明行业需要“供给侧”改革，且认为借助提高市场机制的地位以真正改善房地产“供给侧”改革对需求变化的反应灵敏性。萧火逊在（2016）认为房地产金融推动改革的进展。李懋、秦化清（2016）建立了城市需求指数体系，研究了国内地产需求的地区特点。他们认为需求大小由东向西依次递减；北上广、深圳等政治经济和地区优势突出的城市对市场有带头作用，XX调控应因地制宜，区别实际情况实施不同政策。

1.3.3国内外研究文献评述

对于房地产企业在“供给侧”改革背景下的财务绩效分析，我国和国外的研究文献均不多，且大多数文献集中于研究房地产业“供给侧”的改革路径，对于财务绩效方面的研究较少，虽然单纯进行房地产企业的财务分析也较多，但是对于该背景下的专门分析较少，存在一定的不足，现有研究仅停留在研究房地产企业的财务绩效或者是“供给侧”改革对整个行业的影响。

对于去杠杆的研究，国外学者的研究要早于国内，在宏观的层面，国外的文献研究不仅发现XX采取的政策对去杠杆产生的影响，更是发现了去杠杆的全球性影响。也有部分学者发现去杠杆不止有积极的影响，也有消极的一面。在微观的层面，大部分学者都认为保持合理的杠杆范围有利于企业稳定健康发展，财务杠杆对企业发展的影响是巨大的。部分外国学者对我国经济进行研究发现我国去杠杆刚处于初级阶段，仍有很长的路要走。同时部分中国学者通过借鉴外国的去杠杆经验对我国去杠杆提出相应的建议。

对于财务绩效方面的研究，有部分学者通过进行案例研究，对绩效评价体系运用到正式的管理控制机制的有效性做出了指引。但是大部分学者都是进行实证研究，通过选取大量的样本从而得出结论。部分学者认为财务绩效与资本结构呈负相关，但是也有部分学者认为财务杠杆与财务表现无关。

综上所述，关于去杠杆和财务绩效的研究越来越深入，但仍然有进一步研究的空间。基于财务绩效的研究都是侧重理论上的分析，利用实际案例进行分析的文献较少。本文通过对A公司的去杠杆方式进行探讨，并对去杠杆前后对财务绩效产生的影响进行分析，希望对房地产行业去杠杆提出相应的建议，帮助房地产行业更加稳定发展。

　　1.4研究内容与方法

1.4.1研究内容

本文的第一章是介绍了选题背景、研究目的及意义以及研究内容和方法。

第二章是介绍了相关研究的国内外研究现状、杠杆的概念、去杠杆的概念、财务绩效的涵义及分析方法和相关理论。

第三章主要介绍我国房地产行业的去杠杆途径和经营现状，并且对房地产行业去杠杆前后的财务绩效进行对比，其中也对财务绩效指标进行了选定用来方便对比并分析去杠杆对财务绩效的影响。

第四章是以A公司为例，介绍了A公司去杠杆前的基本情况，对A公司去杠杆的原因、途径进行了阐述，最后对比分析去杠杆前后A公司的财务绩效并总结A公司去杠杆的效果。

第五章总结房地产公司去杠杆对财务绩效、非金融企业杠杆率、XX财政和居民部门债务杠杆率的影响，最后对房地产行业去杠杆提出建议。

1.4.2研究方法

本篇论文将运用文献研究法、定量分析法、案例分析法、比较分析法等研究方法对房地产行业去杠杆的途径以及产生的效果在财务绩效上的体现进行研究分析。

（1）文献研究法：通过阅读相关文献资料，全面了解分析问题，了解国内外学者的相关研究现状，本文据此结合实际进行了分析研究。

（2）定量分析法：本文通过定量分析法，以企业的财务报表数据为主要数据来源，计算出相关的数据，以此对去杠杆产生的财务绩效影响进行分析。

（3）案例分析法：本文以A公司为案例进行研究，通过分析A公司去杠杆的历程及其去杠杆对财务绩效的影响对整个房地产行业提出相应的建议。

（4）比较分析法：本文通过选取2014-2018年的财务数据，以2016年作为去杠杆的时点将去杠杆前后的数据进行比较，同时将案例公司的数据与行业数据进行比较，从中总结出经验用以对房地产行业进行借鉴。

　　1.5研究线路

　　第2章相关概念和理论基础

　　2.1概念界定

2.1.1供给侧结构性改革

供给侧结构性改革就是调整国民经济结构，调整企业内部经济结构，使企业内部资源达到最优配置。对于企业来说就是在企业内部将资产结构调整到最优，使企业不会出现资产收益率低于资本成本的负资产现象。从整体角度出发，以更高的层面提高经济增长的质量并且提升经济增长的数量指标，也就是说供给侧结构性改革就是以提高供给质量为主要目标，以改革的方式来推进供给侧结构性的调整，使资源得到最佳的配置，提供给社会最优的服务产品，从而来提升供给结构对需求变化的适应性以及灵活性，提高企业内部各要素的生产率，更好的满足广大人民群众的要求，提高社会整体经济质量。

2.1.2去杠杆

杠杆，简单来说就是以小博大，四两拨千斤。在金融经济领域或者在日常生活当中，杠杆的通俗意思就是借钱办事。无论个人，企业还是XX，都多少会使用杠杆。杠杆可以把回报放大，但是同样也能把亏损放大，金融杠杆无处不在。去杠杆的过程中会降低负债/收入比率，当一个企业负债较多，杠杆率较高时，企业面临的财务风险就会增大，严重的可能还会影响企业的正常经营，所以这时候去杠杆就会发生。如果房地产企业无法降低负债/收入比率时，就会对整个房地产市场产生恶劣的影响，进而可能会影响到金融市场以及社会的安定发展，去杠杆对于企业来说是必须的。

2019年3月10号的十二届全国人大第二次会议中，中国人民银行行长易纲也明确指出，供给侧结构性改革的最重要的目的就是为了深入贯彻落实国家xxxxxxxx关于减税减费的明确规定。要完善国家征信体系的建设，完善国家金融科技的建设，要求企业优化内部资源配置，降低负债率，提高对金融风险的防范能力。

房地产行业作为我国实体经济的支柱型产业，对我国经济建设影响巨大，也与xxx施行的减税降费以及中国银行开展实施的征信体系建设密切相关。只有保护了房地产行业，避免房地产行业出现大量逾期债务无法偿还的现象，才能避免对整个实体经济以及征信体系的冲击。如果房地产行业大规模的到期债务无法偿还，那么就会导致银行以及外部债权人对整个房地产行业的信用评级下降，进而可能会造成整个实体经济的利率上升、小微企业可能也会受到牵连以致于在本身信用良好的情况下无法获得较低利率的借款。这与国家在大环境下实施的减税降费与扶持小微企业，解决小微企业融资难题的目标明显不符。

2.1.3去杠杆基本方式

债转股：被认为是企业最有效的去杠杆方式，这种方法通过将企业的债务转化为企业权益，债权人变成企业所有者，来降低企业负债率，将企业的负债转为企业的权益资金。这种方式不仅消除了企业的还息压力，而且转为权益资金的债务也没有了还本的压力，是最为理想的去杠杆方式。但是债权人可能会要求在债转股时得到优惠条件，且该方法同时要求企业自身具有良好的发展前景来使得债权人倾向于与企业进行债转股。

盈余资金偿还债务:该方法是最为直接也最有难度的一种去杠杆的方法，企业用自身盈余现金来偿还债务，一部分可能削弱企业对未来市场前景的把控，使企业失去现有市场，另一方面，这种方法要求企业本身经营良好且拥有充足的现金流。

银行降低利率：银行降低利率可以使企业减少付息压力，更好的应对未来的风险，也可以使企业拥有更多的资金来支配自己的生产经营活动，但是该种方法要求XX银行企业共同协调，且银行很难把握对不同企业的降息力度。

权益融资偿还负债：该方法在一定程度上与债转股原理相同，即用权益资金来偿还债务，但是不同的是，该方法要求企业先从资本市场上募集到足够的资金，对企业在资本市场的表现要求较高，且该种方法手续繁杂，融资完成的时间难以确定。

综上所述，虽然杠杆高低的把握在不同国家的具体情况中不同，但整体应该是一个动态调控的过程。我国债市违约常态化的很大原因，是期限错配下资金流动性不足。对流动性不足的企业，“一步到位叩勺刚性去杠杆政策会引起金融机构突发抽贷，企业债券融资续发失败而违约。因此，不能通过一刀切政策调控债市。

无论如何，我们所面临的时代背景和发展状况都是全新而且充满未知的，在政策不断做出积极调整和互补的同时，各类企业、机构也都应该在不陷入金融乱象的前提下做出创新和改革，强大自身实力，才能与政策良好的呼应，更好的推进经济转型发展。

　　2.2相关理论

2.2.1资本成本理论

在讨论去杠杆对财务绩效的影响时，本文引入了资本成本理论，去杠杆就是去除负债，这就要求企业要舍弃部分多余资产，这部分资产大多资本成本高于其期望收益率，因此将资本成本理论放入对去杠杆的研究理论中。

在资本成本理论刚刚出现的时候，从宏观与资本市场的风险等角度，经济学家们开始了对此理论的分析，此阶段中，经济学家们利用市场利率来代表资本成本。十九世纪初，经济学家Marshall用利息率来指代市场利率。如今，资本成本往往代表的是投资者为了获取某一收益而损失的获取其他项目收益的机会成本。

1940年前后，资本成本的发展方向逐渐转向微观与财务成本方向，资本成本逐渐成为了企业预算与决算时的考虑因素。在公司进行财务的时候，可将资本成本分为投资活动成本与融资活动成本。二十世纪六十年代左右，Modigliani和Miller提出双M理论，得出在企业经营中，一定量的负债反而可以增加企业的价值，与此同时产生了如财务比率法、风险调整法等一系列的计算方法。同时，资本成本也开始转向了实证应用阶段，资本资产定价模型应势而生，普通股资本成本的计算多采用此模型。

21世纪之后，看重资本成本在企业中的实际应用，企业在进行评估内部资产价值与设置资本结构的时候，通常会将加权资本成本作为折现率。实际计算中，企业会统筹考虑反映公司历史价值的账面价值，实际的市场价值波动以及反映未来融资策略的目标资本结构，将三者进行加权计算，使计算结果可以更好的为公司的决策服务。

企业想要做出正确的融资投资决策，构置更适合的资本结构的话，资本成本的考虑与计算必不可少，来源不同的资本所承担的风险必然有所不同，形成的资本成本也存在着相对的差异。根据来源的不同，可以将资本分为普通股、优先股与负债三种类型。前两者可以用股本的必要报酬率来表示，股东相对于债权人来说承担了更大的风险，因此所要求的报酬率也随之提高。债权人所承担的回收风险较小，更容易直接的观察到所要求的报酬率。因此，对于企业来说，更应该着重地考虑投资者的报酬率，将企业的资本成本控制在合理的范围之类，降低企业经营风险的同时，吸引更多的投资者。

2.2.2资本结构理论

资本结构理论的发展阶段主要可以分成五部分，如今此理论已经发展的相对成熟。传统的资本结构理论主要讨论了什么样的资本构成可以促使效益收益最大化，净收益理论、净经营收益理论等一批理论如雨后春笋般涌现出来。这些理论的讨论焦点主要是关于负债经营与企业价值之间有无关系以及有怎样的关系。最优杠杆率的出现条件等。但因为现实情况的影响，当时的统计分析技术薄弱，该阶段的理论并没有得到很好的发展。二十世纪六十年代时，Modigliani和Miller在前人研究发现的基础下提出了双M理论，包括有税双M理论与无税双M理论。有税双M理论的存在假设为，该市场是一个完美的市场，即在该市场中，资本结构对于企业价值并不会产生任何的影响，对企业所得税加以考虑之后。发挥借款利息的作用，减少税后的加权平均资本成本，从而得出了在企业经营中，一定的负债量反而可以增加企业的价值。双M理论通过了分析论证，肯定了企业负债经营的优点，却没有考虑到企业负债过多，也会存在着一定的经营风险，理想化程度较高，但即使其存在着一定的缺陷，也是经过了严谨的推理才得出，至今仍然是研究企业资本结构的基础理论，在双M理论的研究基础之上，也衍生出了委托代理理论等一系列理论。

21世纪初，随着动态环境的发展需要，资本结构理论也有了新的发展，动态权衡理论应势而生，该理论从目标企业的资本结构展开，分析和讨论企业价值最大化时的企业结构。Harford在2008年得出结论，企业在并购的时候，在对目标杠杆率和现有的杠杆率进行比较之后，决定企业是进行股权融资还是债务融资。

当前的资本结构理论，围绕着股权结构和资本结构之间的关系进行了深入的研究探讨。该理论目前涵盖了两个方面，控制权理论和公司治理理论，控制权理论的研究要点为企业所有者与经营者之间的利益冲突，而公司治理理论则是从公司的内部与外部治理两个方面进行讨论。研究结果证明，企业所有者与管理者之间的利益冲突很大程度上会影响企业杠杆的大小。

2.2.3财务绩效理论

目前来说，国内外的专家学者对于绩效并没有一个公认的定义，比较有概括性和代表性的主要有以下两种：一，绩效指的就是人们在经营某一种活动之中取得的成果，二，绩效是业绩与效率的统称，除了包括人们所获得的经营成果之外，经营过程也包含在内。这两种观点都认同经营活动所获得的业绩应包括在绩效之内。通过查阅大量的文献资料之后，可知，绩效评价是在人们活动的每个过程之中设置评价指标，从而做出正确合理的评价。因此，本文对于绩效的定义倾向于第二种。在查阅资料的过程之中，发现国内存在着一些研究将绩效与经济效益混为一谈，两者存在着本质的差异，经济效益指的是人们在从事经济活动之后所取得的净收益，研究的是投入与产出之间的关系，并且主要是为了研究如何获得最大的产出。而效率包含的范围则更加的宽广，不仅包含了所获的结果，其过程中的效率问题也包含在内。财务绩效评价，是指在评价绩效的时候，运用一定的财务指标，构建相应的财务指标体系，以获得更加科学适宜的结论。虽然财务绩效评价存在着一定的局限性，但不可否认的是，财务绩效评价与非财务绩效的各种指标区分开来，使企业可以更加清晰明确的评价绩效。上市公司在进行财务绩效评价时，由于选取了不同的评价指标，构建了不同的评价体系，因此得出的评价结果各不相同，本文认为，上市公司的财务绩效评价就是选取了一定的评价指标对上市公司一定时期内的经营成果与运行状况进行客观、综合的评价。想要建立一套完整的财务绩效评价体系，除了选取适合的评价指标和方法之外，还需要确定评价的主体与客体，从而才能更好的确定评价的内容。

上市公司绩效评价的主体目前可以分为两种：“单一主体论”与“多元主体论”单一主体论主张企业的股东是公司的出资人，公司经营的目的就是使股东权益获得最大化，而财务绩效评价的目的就是为了确使股东权益的最大化，因此股东就是上市公司绩效评价的唯一主体。但随着经济社会的不断发展，公司规模也不断壮大，上市公司的股权结构越加分散，这一观点的合理性就得到了不断的弱化与质疑。

“多元主体论”主张上市公司财务绩效评价的主体的包含与企业相关的各个利益方应均为企业绩效评价的主体，包括企业股东、公司管理者、债权人与XX。在现代企业的委托代理制度之下，股东虽然出资了企业的建立，但却并没有直接的参与企业管理，企业绩效的好坏直接影响了股东的切身利益，因此股东格外关心上市公司的绩效评价结果。公司的管理者直接受股东的委托管理公司，他们自身所获的工资绩效、工作前景等与公司的经营业绩直接相关，债权人在获得公司分红权益之外，也承担了公司破产等经营风险，因此债权人对于公司的绩效评价也会格外的关注。同时在我国，XX出于监管公司上缴税收，以及监管公司经营活动，保证公司不违法乱纪的需要，必然会对上市公司的财务绩效评价给予关注。

2.2.4财务绩效分析方法

财务绩效分析指的是利用企业会计和财务报表等相关数据，提供相关资料以便于企业管理者理解过去，评价现在和预测未来，对企业做出合理的战略规划。财务绩效分析方法主要有比率分析法和趋势分析法等。

（1）比率分析法

比率分析法指的是当要分析某些重要项目时，将同这个事项有关的数据提取出来，将它们放在同一时期进行对比，比较不同指标之间存在的联系，属于静态财务绩效分析方法。

（2）趋势分析法

趋势分析法，又称历史比较分析法，用来比较分析企业连续两个或两个以上时期的财务指标，观察其增减趋势和变化幅度。趋势分析法的优点是将图表与表格相结合，使财务指标的变化更加直观、清晰，属于动态财务绩效分析方法。

　　第3章供给侧改革背景下去杠杆房地产行业财务绩效评价分析

　　3.1房地产行业现状及去杠杆途径

3.1.1房地产行业现状

房地产行业随着我国经济的发展也始终在不断发展，如今己经在我国的经济中占据举足轻重的地位，它影响着我国方方面面。由于市场中存在着部分投机者，形成了“炒房团”导致了我国的房价以远高于正常的速度上升，而企业家们正是从中看到了房地产行业的机遇，纷纷进入房地产市场成立房地产开发企业。自2004年我国对经营性用地实施“招拍挂”制度，中国房地产市场经历了十五年的黄金时代。但是大部分的房地产开发企业没有足够的资金进行前期开发，就需要通过各种方式筹措资金，导致企业背负大量负债，始终处于高杠杆的状态。

从房地产行业实际资金占用情况来看，呈现出同商品房销售一样的变化趋势。2008年的经济危机使得全球经济遭受了严重的打击，对我国也产生了不小的冲击，XX出台一系列政策进行调控以此引导房地产行业重回正轨。此时许多企业家看好房地产行业的发展机遇，纷纷进入创立公司，大量的投资者携带大量的资金进入房地产行业以期获得丰厚的回报。这对于房地产行业来说是一把双刃剑，一方面房地产行业迅速发展，另一方面也使得房地产行业产生了大量的经济泡沫。

房地产企业实际到位资金数额呈逐年递增趋势，但是每年的增长率会产生较大波动。2013-2015年实际到位资金变化十分微弱，这是因为13年我国XX提出”稳”的主基调，抑制房企盲目扩张，此后房企的实际到位资金再也不像2012-2013年一样大幅增加。近些年来，房地产市场泡沫已逐渐冷却，人们对房地产市场的预期不再盲目乐观，甚至开始持有一种消极的态度。2016-2019年，实际到位资金增速分别为15%、8%、6%、8%,增速有所放缓，并逐渐稳定。同之前房地产企业实际到位资金的不稳定相比，房地产市场的发展方向已逐渐转向稳定增长和正常化，这也表明，去杠杆有利于房地产行业向健康的方向发展。

3.1.2房地产行业去杠杆途径

自2008年金融危机以来，中国实体部门的债务存量一直在上升，一些非金融企业的杠杆率甚至达到了风险承受的上限，如果不能及时去杠杆化，很容易造成一系列的债务风险问题。近年来，中国庞大的投资需求不断拉动经济增长，加上以间接融资为基础的金融体系，这就导致中国资本市场发展乏力，整体杠杆率上升。这其中房地产行业相较于其他行业的杠杆率较高，这是由于房地产行业前期投入较大，企业需要借入大量资金才可以保证前期开发的顺利进行，并且房地产行业资金回笼较慢，房地产企业为了保证企业的正常运转不得不采取高杠杆的方式。中国企业部门整体杠杆率都较高，早期金融机构去杠杆较为受到重视，但非金融企业的高杠杆也不容忽视。中国非金融企业的高杠杆，加剧了中国的资本外流和金融市场动荡，因此，中国企业去杠杆迫在眉睫，作为高杠杆率的房地产行业，应该更加重视去杠杆化。房地产行业去杠杆途径常见的有以下几种。

（1）直接减债

从对杠杆的定义上看，杠杆率等于“总负债/总资产”，直观的看去杠杆最简单的方式就是减少负债，如果企业对资本的需求减少，那么相应的负债规模就会减少。所谓的降低企业对资金的需求不是要求企业缩小规模以此来减少资金的投入，而是将有限的资金发挥出最大的作用。企业一方面可以降低资金支出，避免对资金的浪费；另一方面企业可以提高资金的运营效率，利用较少的资金获取较高的利润。当前国家对于房地产企业的信贷政策收紧，企业想同以前一样以较低的利息获得贷款的时代已经不复存在，为了应对国家政策的变化房地产企业需要寻求相应的应对措施。无论是主动减债还是被动降低债务金额，房地产企业降低对于负债的依赖已经成为了一个必然的趋势，直接减债的具体方式有以下两种。

一是降低资金支出。降低资本支出有两种途径：一是选择投资项目，降低低效率、低利润项目的投资强度，减少无效资本投资；二是减少企业管理费用和销售费用的支出。在土地收购中，房地产企业可以利用多源土地收购模式来减轻土地公开拍卖带来的财务压力，降低金融土地收购的杠杆作用。例如，在全国范围内与万科、碧桂园、融创等知名房地产企业合作，减轻项目开发的财务负担。除合作开发外，房地产企业还可以参与改造项目，开发土地市场。积极参与棚户区改造、旧城改造和保障房建设，通过一级联动、二级联动等方式，获得了一大批低成本、高质量的用地。通过收购、合作开发、旧改项目等方式获得大量优质土地，将大大减轻房地产企业在开放土地市场上的压力。

二是提高资金运营效率。大部分企业都存在资金运营效率低下的问题，资金无法发挥其最大的效益，有时甚至无法获取正常的回报，这对于企业来说是极大的浪费。造成资金运营效率低下主要有三个原因，一是企业对于长期投资缺乏合理的规划，战略性极差，企业的长期投资无法获得最佳收益；二是企业的资金回笼慢，这点尤其符合房地产行业的特点，资金的长期滞留会导致其无法为企业带来效益；三是企业的短期投资回报率较低，企业都是追求利益最大化，回报率低就说明企业没有达到这个追求目标。综上所述，提高企业尤其是房地产企业的资金使用效率十分必要。

提高资金运营效率的方式大概有三种：第一，重视企业的财务管理，科学的财务管理有助于企业管理者更加了解本公司得财务状况，以及实施的战略和措施是否有效，这些在财务上可以最直观的反映出来。第二，建立完整的资金使用制度，减少对资金不必要的浪费，企业人员通过规范的流程使用资金同时可以避免由于监管不力造成的企业内部人员的私自挪用资金的现象。第三，开发企业内部资产的潜在潜力，盘活企业的闲置资产，而固定资产作为非流动资产的重要组成部分，提高固定资产的利用率可以加速资金周转，减少资金占用时间，提高资金运营效率。

（2）调整企业融资结构与方式

企业通常依靠外源融资来筹措资金，常见的外源融资方式有银行贷款、非标准化债权融资、标准化债权融资和股权融资。对于一般企业来说银行贷款在融资资金中占据第一的位置，但是对于房地产企业，非标融资排名第一，银行贷款只排到了第二。非标融资的资金实际上仍然出自银行，是一种未公开上市交易的债权性资产，它的特点是流动性低，风险高。这对房地产企业来说是非常不利的，因此调整房地产企业的融资结构与融资方式十分必要。调整融资结构是指企业能够及时对其承担的利息债务进行评估和调整，并将其调整为低成本、低风险的融资模式。降低融资成本同样有利于企业降低杠杆率，调整企业融资结构的具体方式有以下两种。

一是资产证券化。资产证券化指的是企业以当前拥有的资产为基础，用其未来会产生的现金流对债务进行偿付的方式。资产证券化通过对资产进行结构化的设计，以此达到资产的信用升级的目的，之后利用信用升级发行证券。资产证券化将流动性较差的资产转化为流动性高的金融商品，并在资本市场上进行交易的一种手段，通过资产证券化，企业可以筹措到大量资金。

资产证券化市场融资的成本相较于其他的融资方式低很多，这主要是因为房地产企业通过资产证券化发行的金融商品，其信用评级高于其他长期信用工具，而评级越高需要支付的利息就越少，从而降低了融资成本。根据房地产企业的资产结构可以发现其存货占了很大一部分比例，大部分的房地产企业的存货周转率极低，企业因此积压了大量的资金，但是开发新项目需要大量的资金投入。房地产企业的自有资金远远不够新项目的开发，资产证券化很好的解决了这一矛盾。通过对大量存货进行信用增级，将其作为金融商品发售，可以将需要很长一段时间才能收回的资金转换为大量现金。这种方式帮助企业高效运转，始终处于高速发展的状态。

二是债转股。债转股指的是企业将债务变成所有者权益，企业的债权人变成了企业的投资者，这种方式在企业总资产不变的基础上减少了企业的债务同时增加了所有者权益，直接降低了企业的资产负债率。

2016年10月10日xxx发布了《关于市场化银行债权转股权的指导意见》，国家重启新一轮的债转股。债转股有利于房地产企业不良资产的转化和盘活，但是它有一定的限制。除国家另有规定的情形外，对于银行来说，其想将手中的债权转换成股本不可以直接与企业签订协议，而是必须通过第三方的实施机构，由其自主确定转换的条件与价格。政策上允许企业和银行经过商议将债权转换为优先股，可以依法享受优先股的合法权益。一旦企业到期无法按时足额的偿还相应的债务，采用债转股的方法可以暂时渡过这一困境。这种方式更适合发展前景较好的企业，对于企业和债权人来说是种双赢的选择，企业不必背负巨额的偿债压力，债权人还可以获得更多的投资回报。

　　3.2选取绩效指标的原则

本文通过选取指标来进行房地产行业因子分析和对A公司进行绩效评价，其指标选取主要依从以下四大原则，分别是：

（1）相关性原则：本文所选取的指标与去杠杆息息相关，所选取的财务指标均能帮助使用者评估过去现在将来的事件。因此在去杠杆过程中，所选指标随之也在不断变化,对企业后续管理参考以及去杠杆评价有一定的借鉴意义。假如选取的指标与去杠杆这一事件毫无关联，那么财务绩效评价出的结果就不会被投资者或企业管理者所接受。

（2）实用性原则：本文所选取的指标必须是实用的，能够被投资者日常理解并接受，财务绩效评价指标的选取必须是切合实际，清晰易懂，有理有据的，并且所选取的财务指标是企业日常经营所能用到的。财务绩效评价体系的应用不仅要反映出去杠杆背景下房地产行业的财务绩效水平，还要给其他想要进行去杠杆的相关研究的学者和企业提供借鉴意义。如果选取的指标没有实际应用价值或者难以获取，那么因子分析所做出的财务绩效评价也就失去了意义。

（3）重要性原则：本文选择的指标，不仅要在去杠杆的前后变化明显，而且在众多指标的选取中受到去杠杆影响的大小尤为重要。假如选取指标受去杠杆改革的影响较小，那么就不能准确的判断房地产行业在去杠杆改革中的真实财务绩效情况，还可能导致其他人判断失误。

（4）全面性原则：所选取的指标应当全面反映该企业在去杠杆前后财务数据的变化情况，以及反映出一个企业在去杠杆前后发展前景、经营风险、融资风险、以及财务状况的变化情况。也就是说选取的指标不仅能够反映出财务数据结果，更能从该指标中找到相联系的重要非财务数据所能体现的结果。如果所选择的指标单一，不具有全面性，那么根据指标得出的结论也是片面不充分的。

　　3.3指标选取

基于以上四个原则，从企业的角度全面考虑，本文将指标分成了以下四个维度，即盈利能力维度、营运能力维度、偿债能力维度、发展能力维度。从这四个方面设计去杠杆前后房地产行业财务绩效评价体系。

在该体系中用因子分析法以及案例分析法对整个房地产行业以及A公司进行财务绩效分析，进而评价去杠杆对于行业的实际财务影响和改革效果。以整个房地产行业因子分析方法得出的结论为背景，以A公司为研究案例，对A公司去杠杆前后的重点财务指标进行趋势分析，探究A公司未来的重点发展方向，为A公司推进去杠杆，扩大自身优势弥补不足提出建议，也为其他房地产企业在去杠杆过程中扭亏为盈提供借鉴意义。

在四个维度中，每个维度我们将选取2-3个财务指标进行分析。

营运能力指标作为衡量企业资产周转速度的指标，本文选取应收账款周转率总资产周转率、2个指标来衡量企业的营运能力，该指标越高，说明该公司的资产周转速度越快、资产的实际利用率越高、企业的产出高、企业的营运能力比较强。

表3.1营运能力财务指标

应收账款周转率 销货净收入/应收账款平均余额 反映应收账款的变现效率和变现能力，是企业的一项重要资产 一般数值越高，坏账损失越少

总资产周转率 收入净额/平均资产总额 反映总资产周转效率，表现了总资产在开发销售过程中的管理效率与运用程度 一般数值越高，销售能力越强，资产投资效益越好

偿债能力指标按欠款时间的长短分为两类，即长期指标（欠款时间在1年以上）和短期指标（欠款时间在一年及以下），主要用来衡量企业偿还债务的能力。从长期偿债能力来看，负债率越小，企业的长期借款的比例越低，企业面临的还本付息压力就越小。从另一个角度来说，企业的债权人对企业的限制就越小，企业有充足的空间做出有利于企业发展的战略。从短期偿债能力指标来看，企业的流动比率指企业流动资产与流动负债的比值，速动比率指企业速动资产与流动负债的比值，这两项比值相对较高，说明企业的可迅速变现资产较流动负债较多，企业的短期偿债能力较好。

　　

　　资产负债率 负债总额/资产总额 判断企业偿债能力的标准，反映了企业的总资产对借款方利益保护水平的高低。 一般数值越高，说明企业通过借债筹资的资产越多，风险越大。

股东权益比率 股东权益总额/资产总额 该比率反映企业资产中有多少是所有者投入的，反映企业长期财务状况 股东权益比率应当适中。如果权益比率过小，表明企业过度负债；而权益比率过大，意味着企业没有积极地利用财务杠杆作用来扩大经营规模。

发展能力指标主要包括了总资产增长率、收入增长率，该指标用来衡量企业的扩张速度、发展前景和盈利状况，当一个企业收入利润指标良好，就会有充足的现金流,企业也可以更好的预期市场动向，为下一步发展做出充分的准备。

表3.4发展能力财务指标

盈利能力指标主要反映的是企业的盈利能力，该指标越高，企业的盈利状况越好,企业内部的盈余资金也就越多，企业可自由支配的现金越多，外部的借款越少，所以盈利能力指标也是一个衡量企业能否成功实现去杠杆的重要指标。

表3.5盈利能力财务指标

综上所述，基于财务指标法，文章选取了我国房地产企业上市公司的4个维度，并在此基础上选取了12个财务指标。其中用收入利润率和总资产利润率，权益净利率这三个指标来衡量盈利能力，用主营业务收入增长率和总资产增长率，这两个指标来衡量发展能力，用资产报酬率、总资产周转率、存货周转率和流动资产周转率这四个指标来衡量营运能力，用流动比率和产权比率和资产负债率这三个指标来衡量偿债能力。通过这12个二级财务指标，本文首先从整个房地产行业出发，整体上洞悉房地产行业内各个企业去杠杆之后的整体综合情况，然后具体分析我国房地产行业上市公司中的A公司前、后六年并购绩效的变化情况。

3.3.1房地产行业样本的选定

房地产行业属于第三产业，在2013年之前我国的第二产业在我国占的比重最大，自2013年开始第三产业占据最大的地位。在第三产业比重上升的同时房地产行业占我国GDP的比重也在不断攀升，房地产行业对我国经济愈发重要。为了分析去杠杆化前后房地产行业的财务绩效，本文根据“中国房地产TOP10研究组”发布的2019年中国房地产百强榜单，从中选取前24家房地产企业为样本代表，整理其2014-2018年的财务数据后，剔除资料不全的两家企业（正荣地产、招商蛇口），同时剔除部分年份异常的数据后进行分析。

表3.6为选取的22家房地产企业

3.3.2房地产行业去杠杆前后财务绩效对比

本文选取的数据来源于上市公司年报、同花顺信息中心和国泰安研究数据库。通过数据的选取和计算，分析去杠杆化前后金融数据的变化，判断房地产行业的状况。自国家提出供给侧改革后，房地产行业便开始去杠杆，但由于2015年刚刚提出去杠杆，2016年大部分企业才开始真正关注去杠杆。因此，本文以2016年为界，2014-2016年为去杠杆前期，2017-2018年为去杠杆后期，通过分析22家具有代表性的房地产企业2014-2018年财务指标的变化，分析房地产行业发展的波动性。

（1）盈利能力分析

对盈利能力的分析是为了检验企业在一段时间里获取利润的能力。公司能否在各种生存和长远发展的困难中快速进步，关键在于能否获得利润，这对公司的所有利益相关者都是非常重要的。表3.7是从之前选取的三个盈利能力分析指标，通过样本的财务数据计算的各个指标的均值。

表3.7房地产企业去杠杆前后盈利能力指标（均值）对比

图3-1盈利能力分析

如表3.7和图3-1所示。资产报酬率、营业利润率和净资产收益率在2016年之前均有不同程度的下降，这一年三项指标都是最低，分别为4.30%、13.94%和17.89%，这与14年开始的市场环境下行有一定的关系。2016年后，三项指标均有明显恢复，其中2018年资产报酬率上升至5.04%,同比增长17.21%，营业利润率提高5.38%，达到23.27%。营业利润率反映的是企业从营业收入中所能获得的利润总额，它可以直接反映企业在销售基础上的盈利能力。虽然资产报酬率和净资产收益率自2017年以来增速放缓，但是结合2016-2017年的大幅增加，这表明房地产企业的整体盈利能力变强。同时，净资产收益率上升至20.73%,说明房地产业的整体资产利用效率正在提高，可以认为这些迹象都与去杠杆密切相关。

（2）营运能力分析

因为房地产企业运转周期长，占用大量的资金的时间长，企业不仅要借钱来确保资金周转，也要从企业的内部资金开始控制，以此减少资金成本占用过多，提高使用效率。表3.8是房地产企业去杠杆前后营运能力指标的均值。

表3.8房地产企业去杠杆前后营运能力指标（均值）对比

图3-2营运能力分析

如表3.8和图3-2所示。2016年应收账款周转率和总资产周转率都达到了最低值，说明在这一年样本企业的账款回收效率最慢，对资产的控制能力也最弱。在实施去杠杆政策后，房地产企业的应收账款纷纷减少并且不再盲目扩张，对于土地的购买更加谨慎，因此2016年之后应收账款周转率和总资产周转率纷纷回升。同时2016年国家对于房地产行业的虽然出台了限购政策，但是也出台了相应的税收优惠政策。应收账款周转率和总资产周转率在2018年分别上升至68.68和0.30,也印证了2016年以来一线和二线城市房地产市场的复苏趋势。应收账款周转率和总资产周转率都是属于数值越高越好，这也说明了房地产企业抓住发展机遇，宽松的市场环境加速资产的周转效率，提高营运能力，其积极响应国家“去杠杆”政策，缩短项目开发周期，反映了房地产企业采用高周转率的商业战略，加快投资和发展，提高了房地产行业的盈利能力。

（3）偿债能力分析

企业的偿债能力可以分为静态的和动态的，所谓的静态偿债能力就是指企业利用其现有的资产对所有的债务进行清偿的能力。动态的偿债能力指的是企业通过拥有的资产进行经营所创造出来的收益能否偿还所欠的债务的能力。但是在进行偿债能力分析时，通常将其分为短期偿债能力和长期偿债能力，偿债能力的强弱时评判企业能否健康发展的关键指标，也是去杠杆成果最直观的体现。

一是短期偿债能力分析。

短期偿债能力就是企业对于所欠的债务能否用流动资产全部偿还的能力，反映了企业对于短期负债的偿还能力。对于债权人来说，企业拥有优秀的短期偿债能力代表着企业可以按时偿还所欠的债款，有效的保护了债权人的权益；对于管理者来说，企业短期偿债能力的大小代表着企业对于风险的承受能力，有利于企业平稳发展；对于投资者来说，企业的短期偿债能力强同样意味着盈利能力也强，投资者有机会获得更多的收益；对于企业的上游供应商和下游客户来说，短期偿债能力的强弱意味着企业能否按时履行合同。短期偿债能力对于房地产行业来说十分重要，表3.9是房地产企业去杠杆前后短期偿债能力指标的平均值的数据对比。

表3.9房地产企业去杠杆前后短期偿债能力指标（均值）对比

 

图3-3短期偿债能力分析

如表3.9和图3-3所示。在短期偿债能力方面，从2014年开始流动比率和速动比率小幅度下降，流动比率在2016年达到最小值，速动比率虽较上一年有所增加，但增长幅度仅为0.01。这表明在2015-2016年这个期间，房地产企业已经达到最差的短期偿债能力，房地产企业的整体流动性很弱。2016年后，两项指标均有不同程度的恢复，说明去杠杆化开始发挥作用，短期偿债能力有所提高。其中，2018年的流动比率为1.74，虽然比前一年有所增加，但仍低于2，说明房地产行业偿还可变现流动资产债务的能力虽然有所增强但依旧较弱。速动比率的变化始终比较稳定，这印证了流动比率的结论。去杠杆化虽然产生了一定的效果，但短期偿债能力分析仍然较差，还有进一步改善的空间。总体来看，这两个指标表明，2016年去杠杆化初见成效，房地产行业短期偿债能力有不同程度提升，但仍低于正常水平，仍有进一步提升的空间，房地产企业要继续加强去杠杆化。

二是长期偿债能力分析。

长期偿债能力代表着企业对于债务是否可以偿还的承担能力，也代表着企业对于如期偿还债务的保障能力。对于债权人，长期偿债能力同短期偿债能力的作用差不多，可以保证债权人按时收回借款和利息；对于管理者，长期偿债能力除了可以增加企业承担风险的能力外还可以帮助管理者更加了解企业的资本结构，对企业的资本结构进行优化，并且可以帮助企业预测未来的筹资前景，给相关人员进行参考；对于投资者，长期偿债能力可以更好的保障其投入资产的安全性；对于相关的供应商，长期偿债能力是其决定是否与该企业建立长期稳定合作关系的重要参考指标。

表3.10房地产企业去杠杆前后长期偿债能力指标（均值）对比

 

图3-4长期偿债能力分析

如表3.10和图3-4所示。房地产行业的资产负债率最开始处于下降的状态，但2015-2016年增加到了81.47%，之后又开始下降，在2018年降到了80.09%。资产负债率的波动始终在80%左右，没有过于剧烈的波动，一方面说明了样本企业的资产结构相对来说比较稳定，另一方面也反映了对于长期偿债能力来说，去杠杆的效果一般，虽然从2016-2018年资产负债率始终处于下降的趋势，但是仅下降了1.38%，离合理数值仍有一定距离，房地产行业仍然有较大的偿债压力和财务风险。由于房地产行业本身的资金量大，负债率高等特点，1.38%的下降比例虽然较小，但是已经可以显示出房地产行业去杠杆的是有一定效果的。股东权益比率与资产负债率呈相反方向变动，两个指标的和为l。同资产负债率一样，虽然变动非常微弱，但是有变好的趋势，只是还有较大的上升空间。

综合短期偿债能力和长期偿债能力的四个指标，可以得出去杠杆对于房地产行业的偿债能力有积极的推动作用，偿债能力正在逐渐变好。但是无论是短期偿债能力还是长期偿债能力的变化都不足够使房地产行业达到一个合理的范围，房地产行业去杠杆的路途依旧漫长。

（4）发展能力分析

评估一个企业的发展能力不仅可以分析企业的财务业绩，也可以帮助探索公司的发展道路，促进企业在未来的健康发展，并促进企业的运行方式的优化。

表3.11房地产企业去杠杆前后发展能力指标（均值）对比

图3-5发展能力分析

如表3.11和图3-5所示。2015年营业收入增长率和总资产增长率最低，这主要是受2015年前市场萎缩的影响。在2015年之后营业收入增长率始终保持增长的状态，虽然2016-2017年上升的幅度很小，但这仍能证明房地产行业整体的收入始终处于增长中。总资产增长率在经历了2015-2016年的迅速增加后进入了疲软的状态，在2018年，总资产增长率呈现下降趋势，说明房地产业的发展开始放缓，不再盲目扩张和发展。对于净利润增长率，在17年之前始终保持增长，但在18年却开始下降，同年的营业收入是增加的，这就说明经营成本增加了。综合这三个指标，去杠杆对房地产行业的发展能力有一定的积极影响，但发展能力的增强与去杠杆并不是绝对的关系，经济环境，XX政策以及企业自身的战略规划对发展能力的影响更加多。

　　第4章A公司的供给侧改革及财务绩效分析

前文通过研究22家上市房企在偿债、营运、盈利和发展四个方面的财务指标，分析房地产行业在供给侧改革前后的财务绩效变化情况。下文选取大型上市房企–A公司作为案例企业，研究该企业在供给侧改革各方面取得的成效以及改革前后的财务绩效，再与行业平均水平进行比较，评价供给侧改革对A公司的影响程度。

我国在供给侧改革的顺利推广过程中，多次强调要重点推进国企改革，以点带面。A公司是中国A公司控股的大型国有房地产企业，A公司顺利实施供给侧改革对其他类型企业来说，具有带头和示范作用。

　　4.1A公司简介

A房地产（集团）股份有限公司（简称：A公司）成立于1992年，是中国A公司控股的大型国有房地产企业，国有房地产企业综合实力第一。A公司总部位于广州，2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所上市。企业的不动产投资、开发、运营业务，已实现国际化规模经营，拥有不动产全业态的开发经验，并形成了自主品牌体系和标杆产品。

为了响应“供给侧改革”的号召，A公司加快企业结构调整，进行转型升级，2018年9月13日，A公司在广州宣布正式升级为A公司发展控股集团股份有限公司（简称“A公司发展”），将致力于打造“不动产生态发展平台”，同时履行央企社会责任，积极参与城市重建、乡村振兴、住房建设，租赁住房经营、基础设施投资等领域，为实施乡村振兴战略，提高人居环境综合素质作贡献，为房地产企业的发展打开了新的篇章。

根据A公司近三年年报数据分析（见表4.1），A公司2018年总资产8465亿元，比上年同比增长21.34%，相比2017年49.06%的增长速度下降幅度较大。2018年营业收入1945亿元，同比增长32.67%，而2017年同比下降5.59%。2018年营业成本1313亿元，同比增长29.87%，而2017年营业成本的增长速度仅为0.2%。2018年归属于上市公司股东的净利润189亿元，同比上涨21.15%，2017年的增长率为25.81%，变化幅度不大。

表4.1A公司近三年的主要会计数据 单位：元

目前，A公司结合国家刺激内需和消费升级的战略指导，从客户和社区的需求出发，在文旅、会展、医疗、教育、金融服务等领域形成优质服务体系，为人们的美好生活提供综合服务。

　　4.2A公司去杠杆分析

4.2.1A公司去杠杆动因

房地产行业具有开发周期长、开发成本高、资金回笼慢、受政策影响大等特点，这都是房地产企业高杠杆的成因，也是房地产企业去杠杆的动因。A公司作为一家房地产企业同样存在这些问题，具体其去杠杆的动因主要有以下四点。

（1）开发成本过高

房地产开发企业属于资本密集型产业，其主要盈利模式是通过购入土地，建设房屋之后销售房屋从中赚取利润，其前期投入金额十分巨大。房地产行业的发展周期长，从土地收购到市场销售需要2-3年甚至更长时间。房地产企业在发展阶段需要大量的现金流，因为企业往往需要大规模的现金支持来获得土地。而在过去的几年里，由于房地产市场的炒作，各地都出现了“地王”。2016年，A公司击败A公司、万科等地产领军企业，拿下上海静安中兴小区地块。其总价是110.1亿元，溢价率为139%，名义底价是100000/m2，而实际的底价是143000/m2，打破中国土地交易单价的记录，这种拿地风格是A公司的一贯作风，由于A公司自有资金的限制，需要通过大量借款来满足公司的资金需求，为了满足融资需求就需要提高自身的杠杆率，以此保障业务的有序发展。项目开发在时间上的不均匀分配等因素都会影响到房地产项目的开发，开发成本和销售价格之间不会同步变化，存在着时间差，并且支付金额存在着极大的不确定性。房地产企业早期成本投入大，后期收款周期长、稳定性差，大部分的现金流入存在于预售期，但由于售前规模没有统一的标准，所以现金的流入并不稳定。

根据上面的结论，A公司必然处于高杠杆经营状态。随着房地产市场的迅速发展，企业扩大的速度大于其销售速度，仅仅依靠企业的自有资金完全不够维持其项目正常的开发和运行。这就需要企业通过各种融资工具进行融资以保证前期开发的顺利进行，由于整个资金的运转周期十分漫长并且整个市场环境瞬息万变，企业需要背负着巨大的财务压力，尽管如此，高杠杆运行依然是房地产企业的主流运营模式，这是因为它的高收益。房地产项目的利润率普遍较高。如果操作得当，他们将获得很高的收入效益。但随着房地产泡沫的逐步消退，房价出现了稳步增加甚至小幅下降的趋势，房地产收入水平将会下降。过去几年保持的高负债率将逐渐凸显其弊端。与过去相比，收入增长率会下降，企业的偿债风险会逐渐增大。因此，A公司必须开辟去杠杆化的道路。

（2）贷款占比过高

由于房地产企业属于资本密集型产业，资金对其来说十分重要，对资金构成的分析有助于帮助企业健康发展。房地产企业的资金来源主要由自有资金，银行等金融机构贷款，预售和销售所得等组成。对于这种资金需求量巨大的企业，其自有资金只能占总资金的很小的一部分，更多则是通过向银行等金融机构进行贷款。截至2014年末，A公司的有息负债总额为172.59亿元，其中银行借款为20.19亿元，占比11.7%，平均借贷成本为6.97%；信托及其他借款为152.40亿元，占比高达88.3%，平均借贷成本为10.69%，高于一般品牌房企的资金成本。如此高额的借款为企业带来收益的同时也带来了巨大的偿债压力。

2016年，A公司以110.1亿元的价格购买了3.1万平方米的土地，将中国土地底价提升至10万元/平方米，成为中国单价土地之王。资本需求明显增加，因此贷款增加，主要包括有利息债务257亿元，证券市场债券发行118亿元，其余100亿元主要为银行贷款、开发贷款和信托贷款。房地产企业贷款范围的扩大，必然会增加房地产企业去杠杆化的紧迫性和挑战性。虽然A公司已经开始注重去杠杆，但其杠杆仍然较高，去杠杆将是一个漫长的过程。

（3）受政策影响

我国属于社会主义国家，XX对于经济起到监管和引导的作用，当市场发展有些失控时XX便会出台相应的政策对市场行为做出引导。房地产行业也是如此，XX的政策对房地产市场的发展有着重大的影响。我国房地产市场主要受到XX出台的货币政策和金融政策的影响较多，对于我国XX对房地产市场的引导态度主要分为四个阶段。首先是2000-2003年，为了加强我国的经济增长，国家大力支持房地产企业的发展，出台了一系列积极的政策鼓励房地产企业的投资与建设。随后便是2003-2008年，这期间我国出现了一批投机者，这种人将房地产作为投机工具，故意炒高房价从中赚取高额的差价。国家为了抑制这种行为出台了房产税和提高购房首付等政策，这时的房地产市场处于被压制的状态，发展势头不如前几年迅猛。其次是2008-2009年，这段时间由于亚洲金融危机的影响，各行各业都遭受了严重的打击，许多企业经受不住此次危机纷纷破产。国家为了拯救经济，出台了鼓励政策帮助企业渡过难关。最后便是2010年至今，我国房价涨幅巨大，国家为了抑制房价上涨保证民生又出台一系列的政策收紧房地产市场。2016年国家出台了更为严格的限购政策，为了响应国家政策，各地XX也纷纷针对本地情况推出了具体的政策。此次的政策效果十分明显，18年我国一二线城市的房价基本保持稳定甚至有些许下落。

除了货币政策和金融政策外，对房地产行业影响最的就是信贷政策，因为房地产企业的资金大部分来自于银行贷款。13年之前我国房地产行业的实际到位资金增长率始终保持在20%左右，但是由于国家限制贷款，近几年我国房地产实际到位资金增长率已经不足10%o因此A公司需要积极去杠杆，增强应对市场的能力，防止因为政策的改变而不能适应市场被淘汰。

（4）负债率持续走高

金融危机以来，我国房地产业的资产负债率一路攀升，已经超过“70%”的警戒线。2014年，A公司的资产负债率已经达到96.74%,远高于行业平均水平和警戒线。虽然国家已经加强了对房地产业的信贷政策，中国的整体经济形势正处于高速增长阶段，这是因为房地产行业市场对GDP的贡献起着重要的作用，同时国家信贷政策限制远远少于前两年。另一方面，近年来我市城市化进程明显加快，对房地产的需求和预期也处于较高水平，房地产泡沫已经逐渐扩大。为了避免房地产泡沫进一步扩大，稳定房地产市场，2015年以来，国家进一步实施了更加有力的货币紧缩政策和各种限制政策。虽然A公司的资产负债率从2014年到2016年逐渐下降，但其高杠杆问题依然严重，A公司的去杠杆化不容忽视。

4.2.2A公司去杠杆途径

根据第三章中提到的房地产行业去杠杆途径总结了A公司去杠杆的具体的几个途径，更加具体的展示了房地产企业去杠杆的具体方式。

（1）多源土地收购模式

为了降低资本支出，在土地收购方面，A公司采用多源土地收购模式，以减少公开土地拍卖带来的财务压力，降低由于进行土地收购所产生的的高杠杆率。例如，在全国范围内，A公司与万科、碧桂园、绿地等知名房地产企业合作，抢占土地，减轻项目开发的财务负担。除合作开发的模式外，A公司还参与许多XX的旧改项目。近年来，A公司积极参与棚户区改造、旧城改造和保障房建设，以此种方式在太原、郑州等地获得了大量低成本、高品质的土地。据悉，A公司在郑州和太原预计还拥有600-700万平方米的确权土储。A公司通过收购、合作开发、旧改项目等方式获得了大量优质土地。据安信国际称，A公司在2018年的土地收购一直很谨慎，30%-50%的销售收入与土地收购的投资相匹配，这是一个更合理的水平。

（2）轻资产运营模式

2016年，A公司开始实施轻资产运营模式。在此之前，A公司90%以上的营业收入来自于房地产开发和销售。在经济上行时，房地产业正处于国家扶持产业时期，单一收入来源的风险相对较低。然而随着近年来政策和市场的变化，单一收入的方式A公司将给公司带来巨大的经济风险，因为经济形势的不断变化以及不断更新的政策将会导致房地产市场的起起落落，在很大程度上这将影响房价。房价的起伏的不稳定会导致企业销售总额的变动，甚至可能导致净利润资产收益率的下降。2016年公司启动轻资产合作模式后，2017年营业收入增长率从53.36%增长至166.80%，而总资产增长率从184.24%下降至72.08%。这种模式避免了土地和工程的成本，从源头上降低了企业的资金需求。

（3）银团贷款

2018年以前，A公司的融资渠道主要是通过向金融机构贷款和发行债券两种方式，包括国内公司债券、私营公司债券、美元债券等。根据西南证券的报告显示，18年底A公司在金融机构的借款占有息负债的71%,数额达到了443.8亿元，占据了公司贷款结构的大部分。2019年，由恒丰银行进行牵头一共有五家机构，向A公司进行银团贷款。其优点就是融资成本低，融资规模大，但是这种方式对于企业的财务指标有着严格的要求，A公司由于其优秀的财务表现获得了银团贷款的机会，这使得其贷款结构更加多样化，增加了长期贷款的比例，减少融资成本，仅2019年上半年A公司的融资成本由7.1%下降至6.9%,有明显的效果。同时截至2019年6月30日，融信资产负债率74.14%,较2018年年末下降2.52个百分点，有效的达到去杠杆的效果。

（4）引入战略投资者

A公司除了创新银团贷款融资方式外，还引入了战略投资者。2017年前A公司的股东结构几乎没有变动，2017年10月29日，A公司按每股8.52港元，向不少于六名独立专业人士、机构及或个别投资者配售最多14245万股现有股份。该次股份配售所得的资金净额约12亿港元。A公司在2018年6月6日开市前发出通知，以每股10.62港元的价格向不少于六家独立专业人士、机构和个人投资者配售不超过1.035亿股的现有股份。此次配售的净收入约为10.95亿港元，将用于企业发展和作为集团的一般营运资本。两次次配售的主要战略投资者包括国内顶级寿险公司，以及贝莱德、汇理、索罗斯基金等国际知名投资基金。A公司引进优质长期投资者建立全面战略合作伙伴关系，同时进一步扩大了股东基础，优化了股东结构。A公司的资产负债率由2017年末的81.93%降低至2019年的74.14%,其实引入战略投资者在其中起到一定作用，有助于A公司的去杠杆进程。

（5）购房尾款ABS证券化

在2016年A公司宣布其全资子公司发行了本金为8.8亿元的购房尾款资产支持证券，即购房尾款ABS证券化。这是一种以购房尾款作为基础，再由房地产企业对其进行信用划分评级筛选之后卖给特殊目的载体（SPV）的产品。SPV作为第三方正式面向市场发售这种证券化产品，由于购房尾款具有可见持续现金流的特点，其本息偿还来源十分可靠稳定，是一种优质的产品。发行购房尾款ABS证券化产品后，企业的资金由原来缓慢收回的资金流变成了一次收到，大大缩短了企业资金回笼的时间，有利于企业资金高效的运转同时又不用背负大量的债务压力，是一种十分有效的去杠杆途径。

（6）多元化经营模式

2016年，A公司宣布将出资4亿元人民币，与多家知名企业成立合资公司，在中国开展保险业务。A公司逐步开放了多元化的经营模式。除主要的房地产板块外，多元化已逐步涉及物业服务、景观工程、资产管理和运营等领域。对于A公司来说，其主营业务仍然是房地产开发，但其仍然要认真实施多元化布局。多元化经营模式有利于A公司扩大收入来源，降低房地产开发业务的比重从而减少资金投入，企业不用因此背负巨额的债务，从而达到去杠杆的目的。但是如果布局太大，可能会由于缺乏人力和技术落后而导致项目效率低、质量差，所以A公司要合理谨慎的选择其它经营领域。

4.2.3供给侧改革的实践及成效

房地产行业的供给侧改革起先就是针对库存房过剩的情况提出的,2011-2015年,商品房待售面积从2.72亿平方米累计到7.19亿平方米，五年之间增长了164%。库存过剩的严峻形势影响到了整个行业各方面的发展，供给侧改革成为行业大势，万科、A公司、碧桂园等大型房企先后发起改革攻势。A公司作为国有上市房企，其在供给侧改革过程中的措施与成效，对其他国有企业以及非国有企业有一定的借鉴作用。

（1）库存数量减少

2015年底供给侧改革正式提出后，2016年2月A公司就开始提前抢跑，打响“去库存”攻坚战。A公司落实“去库存”政策主要从两方面入手，一是刺激购房需求，加快解决现有库存。通过适度的价格折让以及提供多元化的购房手段，刺激库存量大、需求增量不足的区域市场的购房需求，解决现有待售库存房。二是保证合理的存货增长率，控制库存量。经济内生动力、人口聚集能力、居民支付能力的不足，造成了房地产行业库存过高，A公司对症下药，充分评估市场风险，集中补地主要在一二线城市。除此之外，A公司通过调整投资配置、优化产品结构、提高附加值等方式优化增量，防范新库存的出现。

A公司把握市场趋势，销售规模实现大幅增长，2016年签约金额2101亿元，同比增长36%。2017年保持了2016年以来的高增长趋势，签约销售金额同比增长47.2%o2018年在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下，实现签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%。可见，供给侧改革实施三年以来，A公司的销售规模一直保持高速增长态势。2016年A公司存货为11.75亿元，较上年降低了46.45%，2017年和2018年存货出现轻微上升，表明供给侧改革落实的第一年，A公司改革成效显著，但是之后两年改革的成果并没有保持住，利好形势又出现回落状

综上，A公司在“去库存”方面落实有效，销售规模增长，库存下降，但是效果不明显，并且成效不稳定。

（2）财务杠杆下降

“去杠杆”虽然不是房地产企业进行供给侧改革的主攻阵地，但随着我国不断强调金融去杠杆，房地产行业也逐步加强行业内去杠杆率的各个措施。A公司有计划地调整负债规模，逐步减少现有负债，加强子公司资金集中管理，充分利用闲置资金,增加公司效益；同时，及时偿还现有高利率债务融资工具，减少财务费用，降低财务杠杆的风险。

2016年A公司财务状况稳健，债务指标持续优化，公司资产负债率较去年同期下降1.19个百分点，降至74.76%,公司净负债率下降至55%,为2010年以来新低。2017年A公司为防范行业流动性风险，把握潜在并购整合机会，主动调整财务策略，全年新增有息负债1261亿元，资产负债率回升至77.28%。2018年A公司的资产负债率为77.97%，基本保持稳定；净负债率80.55%，同比降低5.82个百分点，资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力。

综上，2016年企业的资产负债率最低，2017年有所上升，2018年基本稳定，表明供给侧改革在初期成效显著，财务杠杆下降，但是后期效果不太明显。

（3）经营成本降低

房地产企业是典型的高成本企业，地价、相关税费等经营成本的上升增加了房企的经营负担，压缩了房企的经营利润，因此，“降成本”政策的落实对房企的可持续发展尤其重要。XX调控地价、降低税率等措施，为A公司有效落实“降成本”政策提供了强大动力，A公司自2017年起就制定了一系列成本控制方案，对每一个项目成本进行再规划，加快项目进度、缩短周期，改善资源配置，加强人员管理等，为行业内其他企业树立了表率。

2016年A公司的营业成本为1098.81亿元，同比上涨高达33.26%，加重了A公司的负担，经过2017年的成本控制，期末营业成本降至1008.72亿元，同比下降3.2%，虽然降幅不是很大，但是营业成本下降的趋势表明“降成本”的措施有所成效。2018年营业成本又有所上升，显然降本增效的效果不稳定，相关措施需要进一步完善。

此外，如图4-1和图4-2，2016-2018年A公司的营业成本变化趋势与土地成本的变化趋势一致，说明地价的涨跌对企业“降成本”政策的落实有很大影响。

图4-12016-2018年A公司营业成本变化趋势图

图4-22016-2018年A公司土地成本变化趋势图

综上所述，A公司的营业成本虽有波动，但“降成本”政策落实仍有成效。

（4）经营方式多元化

补短板是供给侧结构性改革五大任务中唯一一项“加法”，旨在解决薄弱问题，推动改革的进度。企业规模大而不强、经营方式单一、生产经营效率低等问题严重影响A公司的可持续发展，成为企业经济增长和转型的短板。

2018年9月13日，A公司在广州宣布正式升级为A公司发展，打造“不动产生态发展平台”，以不动产投资开发为原点，纵向以产业链为延伸，打通投资、设计、施工、代理等全链条服务，横向扩展相关多元业态，在住宅、写字楼、酒店等场所内，提供商务、文化、娱乐等综合服务。A公司摒弃单一的经营模式，创新经营方式，实现多元化、多业态发展，为企业的可持续发展打开了新的篇章。

4.2.4供给侧改革成效评价

在供给侧改革的实践中，A公司紧抓“去库存”政策，并形成以“去库存”为前锋，“去杠杆、降成本”为中卫，“补短板、去产能”为后补的供给侧改革大战。A公司在去库存方面的成效最为显著，2016年库存下降幅度明显，企业的销售额也呈逐年上升趋势，但是去库存不够彻底，2017年和2018年出现回潮现象。在去杠杆和降成本方面，A公司秉承循序渐进的改革理念，目前只处于前期探索阶段，改革效果不大。A公司升级为A公司发展证实了该企业开始重视短板的提升，旨在可持续发展。“去产能”政策在A公司还未正式落实，但随着企业不断关注供给质量的提升、不断重视企业内部的管理，相信在不久的将来，相关措施也会开展。

总而言之，A公司的供给侧改革实施初有成效，但利好状态不稳定，随时会再次陷入发展窘境，因而需要不断深化供给侧改革，并且要加强巩固改革成果。

　　4.3供给侧改革背景下A公司的财务绩效分析

对企业进行财务绩效分析，能够检验企业的战略调整是否有效。A公司作为我国大型国有上市房企，研究其财务绩效在供给侧改革前后的变化情况，有助于分析供给侧改革对该企业的影响，从而为其他类型的企业提供借鉴。

4.3.1财务指标的选取

本文对A公司进行财务绩效分析时，从两个角度考虑财务指标的选取，第一，A公司在供给侧改革过程中采取的措施对相关财务指标的影响；第二，借鉴学者研究房地产行业财务绩效时选取的指标。

供给侧改革影响A公司的利润水平。“去库存”提高了企业的销售额，“降成本”降低了企业的经营成本，这两个政策的落实综合影响了A公司的经营利润，从而影响了企业的盈利能力。

供给侧改革影响A公司的资金流动性。“去杠杆”政策下，A公司开展多融资渠道，降低了企业的资产负债率，增强了资金的流动性，有助于降低资本风险，提高偿债能力，保障企业的生存和发展。

供给侧改革影响A公司的存货周转。A公司通过去库存，将企业的库存房数量保持在合理的水平，加快资金回笼，提高了资产的周转效率。

供给侧改革影响A公司的未来发展。在“补短板”政策的号召下，A公司升级为A公司发展，扩宽经营范围，实现多元化经营，有助于企业的可持续发展。

综上所述，本文从偿债、营运、盈利和发展四个方面，选取11个财务指标，对A公司在供给侧改革前后的财务绩效变化情况进行探讨，并与上文测算的房地产行业平均水平进行对比，分析供给侧改革为A公司带来的影响，指标见上表。

4.3.2供给侧改革前后财务绩效对比分析

（1）偿债能力分析

表4.2偿债能力相关数据

图4-3偿债能力相关数据变动情况

根据表4.2和图4-3数据分析，2014年总资产和总负债同比上涨28.63%和25.29%，2015年同比下降9.43%和7.11%，2016年同比上涨27.95%和22.82%，2017年同比上涨46.82%和53.82%，2018年同比上涨21.54%和22.63%。2013年至2018年六年间，除了2015年资产和负债呈下降趋势，其他年份都呈上升趋势，尤其在供给侧改革实施后，即2015年后资产和负债一直保持高速的增长，2017年增长速度最快，可以看出A公司在供给侧改革实施后扩张速度非常快。

表4.3A公司改革前后偿债能力相关指标对比

图4-4A公司供给侧改革前后偿债能力分析

通过表4.3数据和图4-4趋势分析，A公司2014年流动比率稍有增长，但2015年存在较大幅度的下降，2016年保持不变，2017年呈现轻微上升趋势，而此时行业均值出现下降趋势，且这一年A公司的流动比率高于行业平均值，到2018年流动比率又下将了0.06,而行业均值上升了0.04。以上分析可以看出，供给侧改革实施后，A公司的流动比率出现微小回升，表明改革有所成效，企业资金的流动性得到提升,而2018年流动比率的再次下降，表明企业对短期借款的依赖程度增强。速动比率除T2015年存在小幅度的下降，一直呈增长态势，供给侧改革后的增长幅度更大，说明A公司的库存减少，存货售出回款增加，加快了企业资金的流动性，且2016年和2017年速动比率均高于行业平均值，由此看出，A公司的短期偿债能力强于行业内部分企业，并且在改革后不断提高，2018年短期偿债能力与行业内部分企业差距进一步拉大。

A公司的资产负债率变化幅度较小，基本稳定在0.77左右，只有2015年和2016年下降一两个百分点，可能由于房地产开发企业有大量的预收款项，且前期投入非常大，基于这种固定的财务模式，对长期筹资的依赖性没有过多变化。近两年由于资产的增加速度小于负债，资产负债率有上升的趋势，但总体来看，数值都低于行业平均水平，说明A公司在“去杠杆”方面起到了行业表率作用。因此，A公司的长期偿债能力较强，且一直保持稳定。

总体来看，供给侧改革后A公司的短期偿债能力不断提升，且发展势头超过了行业平均水平，而长期偿债能力变化情况不稳定，变化幅度极小，表明A公司在“去库存”方面做得不错，但在“去杠杆”方面仍然有待提升，综合来讲，供给侧改革对A公司的偿债能力有积极的影响。

（2）营运能力分析

表4.4存货情况分析

图4-5存货与预收账款变化趋势图

如表4.4和图4-5，可以看到A公司的存货净额逐年上升，增长速度呈坡谷状，2016年存货增长速度只有5.22%，且低于预收账款的增长速度，可能与当年市场需求减缓，A公司加紧去库存有关。2017年存货增长率飙升至44.75%，预收账款也呈同比例增长，增长幅度相近，所以可以认为该存货增加是属于良性存货增加，是A公司通过改善供给质量而刺激新的市场需求所产生的正常现象。2018年存货增长率再次回落，相应的预收账款增长率也有一定的下降，表明A公司去库存有效，同时也推动了消费需求。

表4.5A公司改革前后营运能力相关指标对比

图4-6A公司供给侧改革前后营运能力分析

如表4.5和图4-6，2013-2015年A公司的存货周转率基本没有变化，2016年上升至0.37，达到近六年最高水平，这可能与供给侧改革元年相关政策的实施有关，2017年又下降了0.1,2018年从0.27又回升至0.29。从趋势图和数据可以看出，供给侧改革后存货周转率的变化波动较改革前大，但是都高于行业均值，说明A公司在房地产行业的“去库存”作战中取得的成绩还算优异。总资产周转率的变化趋势与存货周转率基本一致，也在2016年达到最高水平，并且A公司的总资产周转率远高于行业平均水平，可以看出该企业的资产周转效率一直很强，在供给侧改革元年营运能力得到很大的提升。如表4.4，2017年A公司存货金额为4390.4亿元，较2016年底增长44.5%，同时，公司拓展项目，容积率面积和总成本分别增长88%和128%，可以理解A公司在2017年扩张生产规模，导致存货周转率和总资产周转率出现下降的情况。

总体来讲，这两项财务指标行业平均值在2016年和2018年上升，说明整个行业的去库存工作取得了一定成效。2017年，A公司受到当年库存和在建项目增加的影响，数据呈下降趋势，但综合来看，A公司的经营能力还算良好。

（3）盈利能力分析

表4.6A公司改革前后盈利能力相关指标对比

图4-7A公司供给侧改革前后盈利能力分析

根据表4.6和图4-7可以看到，2013-2015年A公司的资产报酬率、净资产收益率和营业净利率呈上升或不变状态，说明A公司自身的业务实力非常雄厚，受市场环境的影响较小。2016年房地产行业利润率下滑，多数房企收入增加利润却止步不前,因此，A公司的三个财务指标都呈下降趋势。2017年资产报酬率和净资产收益率两个指标持续下降，可以看出A公司的资产获利能力不断减弱，营业净利率增长0.02，幅度较小，综合表4.2，2017年总资产规模在扩张，而利润增长的幅度相对来说比较小。2018年资产报酬率和营业净利率保持不变，但净资产收益率上升了一个百分点，且高于行业平均水平，表明当年A公司的盈利能力有所提升。

经营中，成本费用伴随着销售规模不断增长，有时增长幅度甚至超过销售收入，导致利润不变或者下滑。

表4.7销售情况分析 单位：亿万元

图4-8销售收入与销售成本变化趋势图

分析表4.7和图4-8，销售收入与销售成本的变化趋势一样，但增长速度稍有不同，2014年和2015年销售收入增长率大于销售成本增长率，毛利率较上年出现上涨，2016年各种限购政策的出台导致销售费用增加，销售成本增速远高于销售收入增速，所以毛利率下降了4.6个百分点，综合图4-7看，2016年的净资产收益率下降，可能是因为A公司业务规模持续增长，但不同城市区域分化加剧，造成投资收益率下降，股东投资回报减少。

总之，在供给侧改革的背景下，A公司很快找到了战略目标，适应改革，2017年后企业的盈利能力不断提升。

（4）发展能力分析

表4.8A公司改革前后发展能力相关指标对比

图4-9发展能力相关指标对比趋势

从表4.8中数据和图4-9中趋势来看，A公司的净利润增长率在2015年跌至0.18，2016年又降至最低0.01，2017年开始回升，至2018年升至高点0.33。2014年行业净利润出现大幅下跌，而A公司依然维持0.2的增长率，表明A公司的经营能力比较强，2016年A公司的净利润增长率在行业普遍上涨的背景下出现大幅度下跌，可能与当年企业扩张经营规模，成本费用上升有关。2017年开始，XX通过宏观调控地价及降低各种税费等措施，促进房市的利润增长，A公司抓住机遇，实现净利润的高速增长。营业利润变化情况与净利润基本一致。

2015年A公司营业收入增长率降至0.13,2016年实现翻倍增长，可能由于企业的去库存措施增加了销售额，而同年营业利润增长率只有0.02，这可能与企业的经营成本过高有关。2017年A公司的营业收入较上年下跌，增长率出现负值，而此时营业利润却上升至0.1，表明A公司在降成本工作上有所成效，发展前景值得期待。2018年A公司的营业利润增长率和营业收入增长率两个指标的变化趋势与行业趋同，都出现了大幅增长的现象。

综上所述，2016年供给侧改革实施后，各项数据均出现回落，2017年又有所好转，表明A公司在供给侧改革后发展能力迅速恢复，以适应改革政策，找准战略方向。

4.3.3A公司供给侧改革前后财务绩效总体评价

总体而言，供给侧改革实施后，A公司的财务绩效出现好转，具体可以表现在以下几个方面：

（1）偿债能力有所提升。供给侧改革后，企业的流动比率、速动比率出现上升趋势，且逐渐超越行业平均水平。在“去库存”相关措施的实施下，库存房数量减少,存货售出回款增加，企业资金的流动性变强，短期偿债能力得到提升。改革前后A公司的资产负债率相对较稳定，且都低于行业平均水平，表明企业的财务结构相对合理，财务风险不高，长期偿债能力变化不大。综合来讲，A公司改革后的偿债能力相对于改革前有所提升。

（2）营运能力逐渐变强。改革后，A公司的存货周转率和总资产周转率的变化波动较改革前大，但两个指标逐渐高于改革前，且高于行业均值，说明A公司在房地产行业的“去库存”作战中取得的成绩还算优异，公司销售能力增强，资金回笼速度增快，闲置资金得到利用，资产利用效率提升。因此，在供给侧改革的推进下，A公司的营运能力相对于改革前逐渐增强。

（3）盈利能力不断提升。在供给侧改革中，A公司抓住“降本”的关键任务,发挥降本优势，提高企业的毛利率。虽然前期困难重重，但随着改革不断深化、国家对地价的调控，A公司的利润逐渐提升，改革后，企业的资产报酬率、净资产收益率和营业净利率都呈上升趋势，并且领先行业平均水平，为其他企业在“降成本”任务上做出了表率，也促进了企业盈利能力的提升。

（4）发展前景逐渐变好。改革前A公司的净利润增长率、营业利润增长率和营业收入增长率三个财务指标数值不大，并呈下降趋势，在“去库存”、“降成本”政策的推行下，三个指标不断攀升，表明A公司在供给侧改革后，销售模式逐渐完善，收益日渐增强，企业向利好方向发展，发展能力较改革前明显好转。

综上分析，A公司作为行业内较大的上市房企，受供给侧改革的影响，偿债、营运、盈利和发展能力四个方面较改革前都有了一定改观。但同时也存在一些问题与不足：

（1）A公司的短期偿债能力虽然明显提升，但流动比率、速动比率与合理值相比仍有较大差距，企业容易出现资金流动性问题，影响企业财务安全。此外，供给侧改革前后A公司的资产负债率虽然一直较稳定，但也变相表明企业在“去杠杆”相关措施上实施力度不够大，去杠杆成效不明显，企业需要及时调整融资方案，降低杠杆率。

（2）供给侧改革实施后，A公司营运能力的稳定性较改革前差。存货周转率与总资产周转率两个指标在改革元年大幅增长后，又迅猛下跌，虽然最终出现回升现象，但数值大致与改革前持平，表明A公司没能巩固改革成果，相关措施有待完善。

（3）供给侧改革前后，A公司的盈利能力变化不够明显，相关指标起伏幅度较小，说明改革的有些措施成效甚微，企业应该继续狠抓“降成本”政策，努力降低经营成本，提高营业利润。

（4）净利润增长率、营业利润增长率和营业收入增长率在改革后出现明显提升，但与行业平均水平的差距依然较大，可见，A公司的发展能力在房地产行业中处于中后位置。企业需要不断深化“三去一降一补”五项任务，不断巩固已有成果，完善现有措施，缩小与整个行业发展的差距。

　　第5章房地产行业在供给侧改革中存在的问题及对策

　　5.1房地产行业在供给侧改革过程中的问题

通过对于前文内容的分析可以看出，房地产行业在供给侧改革过程中存在以下问题：

5.1.1去库存不彻底，区域差距大

“去库存”政策的有效落实，影响房地产企业的偿债、营运、盈利与发展能力的提升。通过分析房地产行业以及A公司在供给侧改革前后的财务绩效，可以看出供给侧改革元年企业的流动比率、速动比率、存货周转率等明显上升，之后就出现上下波动的情况，表明“去库存”政策的落实虽然有成效，但是成果难以维持，没有相关完善措施巩固胜利成果，还会继续出现库存过剩的状态。

观察上文表格中的方差数值，可以发现行业内企业发展情况差距较大，部分房企去库存工作落实结果较好，而其他企业践行较晚，实施效果较差，所以行业内供给侧改革的进度不一致，造成了行业总体改革成果不稳定。

此外，前文在分析房地产行业供给侧改革成效时，强调三四线城市库存量过高，商品房供过于求，去库存难度较大，而一二线城市发展较快，商品房需求大，供不应求，库存房数量较少。供需关系的不同，导致了“去库存”存在区域差距，从而影响行业整体改革效果。

5.1.2降成本效果不明显，利润难涨

“降成本”政策是继“去库存”之后开展的重点任务，实施力度影响企业的盈利和发展能力。上文有关供给侧改革前后财务绩效的分析透露出房地产行业的经营成本依然居高难下，供给侧改革后虽然XX加强地价的管控，企业重视经营成本的控制，但是由于房地产企业成本管理方式缺乏创新，“降成本”政策缺少成熟有效的措施，成本在下跌后又出现上升趋势。纵使行业销售额逐年上涨，由于经营成本的过高，房企利润难以增长。

营业净利率和营业收入增长率等财务指标在改革后虽出现上升趋势，但幅度较小，表明“降成本”政策的实施力度不够大，成效不明显，企业的利润难以持续上涨，而房地产企业的利润影响企业的财务绩效水平，更影响整个市场的蓬勃发展。

5.1.3去杠杆速度缓慢，风险大

房地产企业是典型的高杠杆企业，“去杠杆”政策的有力实施有助于提升企业的偿债能力。以A公司为着眼点，纵观整个房地产行业，可以发现资产负债率在供给侧改革前后变化不大，且保持在较高的水平，增加了行业的经营风险。“去杠杆”政策也是在“去库存”之后进行的，旨在保证企业良性的资本结构，降低融资风险，但由于房地产企业对该政策的重视度较小，相关措施实施较晚，去杠杆速度缓慢，行业内普遍企业的杠杆率依然较高。过高的资产负债率影响了企业的偿债能力与发展能力，不利于企业的可持续发展，也为行业的发展带来更大的风险。

　　5.2供给侧改革背景下房地产行业提升财务绩效的对策

5.2.1坚持去库存，加快存货周转

在“供给侧改革”的背景下，目前的趋势仍然是去库存，既要巩固目前的成果，又要不断加快“去库存”政策的全面落实。房企存货的价值较大，且对市场变化反应灵敏，变现能力较慢，影响企业的资金周转，随着购房需求的逐渐减缓，过剩的商品房会打破市场的供需平衡，不利于房地产行业以及整个国民经济的发展。

房地产企业要从三四线城市入手，一方面应该及时跟踪市场需求变化，相应调整资金投入、降低价格，提高待售商品房的销售数量，保证资金的正常周转。以A公司为首的国有房企，更应该带头采取创新的方法完成“去库存”任务，比如向低收入者提供租购并举的方式，以缓解他们的经济压力，或者把一些房产作为公共基地，减少待售房屋的空置率。

另一方面，企业要根据用户需求完成产品开发，满足不同客户对住宅多样性和个性化的要求，同时进行设计创新，根据不同群体合理规划住宅类型和空间，引导潜在客户购房，突破消费心理，不断挖掘新的客户源，刺激新的需求，达到去库存的目的。此外，当下处于信息时代，房地产企业可以借助互联网和大数据，将楼市资源与科技结合，实现资源更加灵活分配。XX作为供给侧改革的提出者，更应该辅助企业不断深化“去库存”的落实，比如降低贷款利率、提高公积金、增加住房补助等方式刺激更多刚性的住房需求，帮助企业完成“去库存”任务，缩小三四线城市与一二线城市供需关系的差距。

5.2.2完善成本管理，提高利润

房地产行业的投入、运营成本高，开发和销售占据了很多资金，很大程度压缩了企业的盈利空间。地价的上涨、经营规模的扩张等，导致了房地产企业的经营成本不断上升，企业的利润停止不前，盈利能力下滑。另外，存货过多占用了大量的资金，回款效率低，增加了不必要的经营成本，影响了企业的资金周转。对任何企业而言，有效的成本管理能够降低运营成本，增加利润，有助于企业长期稳定的发展，房地产企业更应该借助“降成本”政策，降低各种成本费用。房企可以综合运用目标成本法、作业成本法等成本管理方式，针对不同项目进行成本监管，并交叉利用各项目的闲置资源，减少不必要的开支。房地产企业还可以通过创新运营模式，如开发租住、买卖等多种功能于一体的应用软件，帮助企业更有效的降低运营成本，实现更高效的资源利用效率。完美利用闲置的房地产开发周边服务，既能减少营销环节的费用，也能快速掌握市场的需求动向，从而对产品进行升级调整。同时，XX应该及时加强地价的调控，降低房地产开发过程中的各种税费，帮助房地产行业不断降低成本，更加健康稳定的发展。

5.2.3降低杠杆率，防范金融风险

房地产行业是典型的高杠杆企业，降低房地产行业杠杆率是防范金融风险，稳定社会系统的重要途径。房地产行业的资产负债率一直维持在较高水平，大量库存占用了大批资金，增加了企业经营风险，也影响企业的偿债能力。国企承担着降低杠杆率的大部分责任，以A公司为首的房企应该扩宽融资渠道，采取混合融资方式，调整资本结构，例如采用发行新股、员工持股等方式。同时应该加快与金融机构的合作，比如签订债转股协议，帮助公司消化不良资产，以减轻债务负担。此外，房地产企业还可以以短期偿债能力替换长期偿债能力，合理有效的安排资金，从而提高资金的使用效率，保障资金占用率。金融机构还需要加大对房地产企业并购整合等形式的支持力度，促进行业资源整合、并购和上下游行业整合。企业更应该加强对资本结构的监控和管理，稳定“去杠杆”的暂得果实。在企业进行融资决策前，应该结合公司当前实际情况，确定资本结构的变动范围，以此圈定新融资的组合方式，减少下一阶段的经营风险。通过以上实践与监管相结合的方式，能够帮助企业降低资产负债率，提升偿债能力。

5.2.4行业结构转型，多元化发展

单一的生产经营模式限制了企业的发展，供给侧改革就是强调企业要改善供给结构，提高产品质量，所以类似于房地产这种单一经营模式的行业应该进行行业结构转型，扩展业务，实现多元化发展。A公司作为行业典范，践行“以不动产投资开发为主轴，以综合服务与不动产金融为两翼”的发展模式。万科、碧桂园等房地产巨头也加入各种创新元素，比如万科发力城市配套服务商，融创闯入文化产业，泰禾建起电影院，万达正在开建医院，碧桂园涉足机器人产业和现代农业……大型房地产企业应该带动其他中小型企业创新经营模式，实现全行业的多元化发展，以保证房地产行业的可持续发展。

　　结论与展望

1、结论

随着市场环境千变万化，企业需要与时俱进地发展，供给侧结构性改革是根据我国国情提出的一项重大发展战略。上文分析了房地产行业与案例公司一一A公司在供给侧改革前后的财务绩效，发现供给侧改革对房地产企业财务绩效的影响体现在“三去一降一补”五项任务的实施力度上。因此，本章总结房地产行业以及A公司在供给侧改革过程中的问题，并针对这些问题提出提升财务绩效的对策，从而为行业内其他企业提供借鉴。研究结果如下：

（1）从盈利能力维度、营运能力维度、偿债能力维度、发展能力维度四个维度，应收账款周转率/总资产周转率/流动比率/速动比率等12个财务指标构建财务绩效评价体系，选择2014-2018年22家房地产企业进行房地产行业去杠杆前后财务绩效对比，分析房地产行业在供给侧改革前后的财务绩效变化情况，发现去杠杆对房地产行业的发展能力有一定的积极影响，但发展能力的增强与去杠杆并不是绝对的关系，经济环境，XX政策以及企业自身的战略规划对发展能力的影响更加多

（2）选取A公司作为案例公司，剖析该企业从2013年到2018年六年间具体的财务绩效变化趋势，发现供给侧改革实施后，A公司的财务绩效出现好转，A公司的营运能力，偿债能力，企业的资产报酬率、净资产收益率和营业净利率都呈上升趋势，并且领先行业平均水平相对于改革前有所提升，发展能力较改革前明显好转

（3）供给侧改革实施后，A公司的短期偿债能力虽然明显提升，但流动比率、速动比率与合理值相比仍有较大差距，企业容易出现资金流动性问题，影响企业财务安全、营运能力的稳定性较改革前差，A公司的盈利能力变化不够明显，净利润增长率、营业利润增长率和营业收入增长率在改革后出现明显提升，但与行业平均水平的差距依然较大。

（4）结合房地产行业的财务分析以及A公司的财务绩效对比分析，发现房地产行业在供给侧改革过程中存在以下问题：去库存不彻底，区域差距大；降成本效果不明显，利润难；去杠杆速度缓慢，风险大，建议坚持去库存，加快存货周转；完善成本管理，提高利润；降低杠杆率，防范金融风险。

2、展望

有关财务绩效的研究，本文仅仅选择了偿债、营运、盈利和发展四个方面相关财务指标，存在局限性，并且本文无法彻底排除其他宏观政策因素对研究结果的影响。望以后的研究能运用不同财务绩效研究方法，综合非财务指标系统分析供给侧改革的影响。

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