新收入准则对房地产企业的影响研究——以万科集团为例

[摘要] 在社会经济迅速发展的背景之下，越来越多的新型业务开始进入市场，企业的收入结算方式也呈现出多样化的特点，传统的收入准则难以合理的进行收入确认和计量。为了更好的解决问题，我国充分的结合国际的会计准则中收入准则的特点，对国内的收入准则进行调整和完善，并在2017年对原有的收入准则进行了调整和优化，即最新颁布的《企业会计准则第14号——收入》，让我国会计准则向国际准则看齐。在完善补充原本收入准则后，构建了统一的收入确认模型，有效的解决了在传统收入确认标准当中存在的确认标准模糊的问题，使得不同行业、经济体和交易方式的收入确认能够进行有效的对比。本文主要通过房地产企业的角度，介绍了新收入准则发生的背景以及新收入准则的变化内容。同时，结合万科集团的具体案例,从盈利能力、营运能力、和偿债能力三个方面的财务指标说明新收入准则的应用对房地产企业产生的影响，并给出三点关于应用新收入准则的注意事项。

[关键词] 新收入准则 房地产企业 万科集团 影响 注意事项

引言

在2006年二月，就企业会计准则指导意见财政部先后出台了《企业会计准则第15号——建造合同》（以下简称“旧收入准则”）和《企业会计准则第14号——收入》。在准则中，明文指出了企业收入计量和确认的相关信息披露要求。但是在当前市场经济迅速发展的过程当中，交易结算方式呈现出多样化的特点，并且交易内容也越来越复杂，这就导致在对企业的收入进行确认和计量的过程当中存在着较多的问题和缺陷，尤其是在房地产企业中较为明显。从我国国民经济发展看，房地产行业是其重要支力。所以从整体上来看，其盈利能力是巨大的。然而房地产企业在收入确认时点中存在一个问题：在旧的收入准则中，房地产企业需要根据“风险与报酬转移模型”来确认收入，其收入确认集中在一个点上，就会导致在每个资产负债表日的收入波动较大。针对房地产企业收入确认，新收入准则给出了详明的时点划分。因此，在开展收入确认工作时，房地产企业只需遵守时间要求。这就分散了收入确认时间，降低资产负债表日的收入波动。因此，只有对房地产公司收入确认、计量和信息披露的处理进一步规范，才能真实、可靠、准确地反映房地产公司的盈利能力。鉴于此，对现行收入相关准则健全补充势在必行，它具有较强的现实意义。

一、新收入准则的主要变化

（一）统一收入确认模型

在旧准则中，对收入做出了明确的划分，把收入细化为建造合同收入、让渡资产使用收入、销售商品收入、提供劳务收入等。其中在旧准则当中，将销售收入准则和建造合同准则划分开来，但是实务中却没有对它们进行非常明确的划分。因此会导致如果两类合同的交易相似,却选择了不同的收入确认方式，那么它们对于企业来说产生的经济利益也不相同。

从财政部于2017年七月出台的收入准则看，其中对建造合同准则和销售收入准则并未明确归类，只是在收入确认模型中添加这些准则。就客户合同所生成的收入，以合同收入确认原则为依据，进一步规范管理。与此同时，打破服务和商品之间的壁垒，消除了在旧收入准则下同类交易不同收入确认方式的不一致。

（二）收入确认条件

旧收入准则中第四条规定，销售商品收入同时满足以下四个条件，就能予以确人收入。新收入准则第五条规定，当企业与客户之间的合同同时满足以下五个条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入。

表1-1新旧准则关于收入确认条件的对比表

最大的转变就在于对“风险报酬转移”取缔“控制权转移”的必备因素重点说明，也就是调整收入确认时点。基于旧准则，报酬和转移销售商品风险是其界定收入确认时点的两大依据，体现了谨慎性原则。站在销售方角度，应对对方有没有真正承担销售商品的报酬和风险考量，如果不是，就难以对收入确认。转让商品所有权实物或凭证，或者购买方签字确认，即风险报酬的转移形式。

基于新收入准则，劳务的控制权转移或销售商品是其界定收入确认时点的两大依据，体现了相关性原则。新准则改用合同角度，明确合同双方权利义务，不对提供劳务、商品销售和建造合同分类。以企业所签履行合同中所提义务，把商品服务的“控制权转移”作为收入确认时间。换位购买方角度，对商品的使用及利益获取进行斟酌。假设是，则确认收入。收入确认依据具体情况对时段和时点分期完成确认。意思是，在既定时段内，履约义务有没有达到履行条件，假设是，在对收入确认时则要从时段出发，否则通过时点确认收入。

（三）多重交易安排合同的会计处理

对于含有若干个交易存在的合同，这类合同有大同小异之处。所谓多重交易，即某一笔交易同时关联若干个交易对象。而这些被关联交易对象与对象之间，不排除存在捆绑关系的可能性。对此，可以把其看做是机器销售赠送安装服务或者筷子和碗配到售卖。在旧收入准则下仅仅提供了非常有限的指引。因此即使面对同一交易，但因为企业不同其做出的会计处理也有所出入，同时在处理类似的交易时所做出的会计处理也会存在着一定的差距。

针对多个交易同时存在的合同会计处理，而新收入准则为其指出了明确方向，即五步法：在合同日当天企业必须评估合同、对合同中提及的履约义务逐一甄别、确认交易收入、以合同中所提的各个服务或商品的单独售价向履约义务中平均摊开，并且做好收入确认工作。其中，履约义务理论渗透到新收入准则中。同时，进一步明确了合同各项履约义务对交易价格均摊的操作步骤。总之，在超过一个的履约义务存在于同一合同中时，一旦合同生效，就要严格遵守既定比例，在各项履约义务中分摊交易价格。

二、新收入准则下万科集团的收入概况

（一）万科集团概况

在上世纪八十年代中期，万科企业股份有限公司创办，它以专业住宅开发为主营业务，是我国为数不多的大型规模企业之一。万科集团早在1989年就把股份化改造工作落实完成，对外吸纳到资金两千八百万元人民币。在1991年时，万科把企业二次在深圳证券交易所上市。在1988年时，万科正式向房地产行业进军。在1922年时，其对外宣布并明确大众住宅开发为企业着力点。直至2015年，万科世博馆在意大利米兰世博会崭露头角。《财富》“世界500强”企业排行榜在2016年七月中旬生成结果，自从2015年创下辉煌营收战绩后，万科便顺利踏足2016年财富五百强榜单，位列356位。在2017年时，万科的排名上升近五十名，现居第307位。2018年提出的“收敛聚焦”，其中包括“发展不好的业务就停掉”。2019年，万科以生活服务商和城乡建设为起点，全力开拓业务。截止面前，万科业务已遍布二十五个地区城市。同时，把今后发展的聚焦点锁定在长江三角洲、珠江三角洲和环渤海湾区域，以其他重点城市发展为辅。一直以来，公司凭着自身不懈的创新实践，勇往直前。整合自身现有专业开发优势，对住宅品牌打造，让投资者对其眼前一亮，且发展充满信心。

（二）新收入准则下万科集团的收入概况

经过查阅万科集团2016年至2020年年度报告，其中万科的业务收入可以分为主营业务收入与其他业务收入，主营业务又可具体分为房地产和物业服务。

需要注意的是，万科集团在2018-2020年的收入采用新收入准则进行核算的，2016-2017年的收入是采用旧收入准则进行核算的。采用不同的标准可能会对数据的可比性产生一定的影响，但是对于判断近五年来各项收入的走势和收入占比而言不会产生较大影响。

表2-1 2016年-2020年万科的收入情况 单位：亿元

资料来源：根据万科2016-2020年年度报告中相关数据整理

由表2-1可以看出，从2018年实施新收入准则后的两年里万科的收入总额有比较大的波动。其中，相较于2018年度，万科的收入总额在2019年和2020年呈现快速增长模式，尤其在2019年其收入增长率达到最大为23.59%。此增长在销售上由最直接的体现：2019年时万科共对外达成6308.4亿元销售额，其累计卖出 4112.2万平方米，超越恒大全年销售数据。

同时，显而易见，房地产开发业务一直是万科的收入支力，仅有5%的收入不是源于该业务，其余5.0%来自其他业务。但与2016年97.36%相比，都降低超过1.5个百分点，可见万科近几年对主营业务进行了一定的调整。

三、新收入准则对房地产企业的影响分析——以万科集团为例

（一）盈利能力影响分析

企业获利能力能够在盈利能力上得到集中反映，企业在实际经营和管理过程当中，是以利益最大化为自身的发展目标的。所以，企业通过经营生产获得利润，能够为自身创造较高的收入水平，与此同时，企业的利益相关者也是依靠企业利润来获得收益，所以，盈利能力是能够充分表现，企业管理效能和经营业绩如何的一个相关财务指标，同时也是全面提升职工保障的基础。

表3-1 新旧准则下万科集团财务指标的对比 单位：亿元

资料来源：根据万科2018年年度报告以及同花顺中相关数据整理

毛利率反映的了企业的基本竞争状况和成本控制水平，是企业生存和发展的基本前提。如果毛利率薄弱，代表企业所在行业的竞争程度较高。根据上述表3-1数据具体而言，新收入准则实施后，万科的销售毛利率增长了0.04%。在营业收入和营业成本均有所调减的情况下，反而万科的销售毛利率有所增加。其主要原因是地产项目正式开发前，可以按照实际施工进展进行部分销售收入确认，分散了收入确认的时间；还能够促进房地产开发项目成本投入与收入确认的合理性，同时，在进行计量收入的过程当中，还需要将可变对价和重大融资等相关因素充分考虑在内。总体来看，在应用新收入准则后，万科的盈利能力有所降低，但变动较小。由此可见，万科对于新准则的应用较为保守和谨慎，并未大幅改变企业的盈利能力指标。

企业通过现有资产，对收益的创造能力，被称之为总资产报酬率。它是企业投入产出关系的反映，可以直接映射出企业获利能力的高低。企业的资产盈利能力和总资产报酬率二者处于正相关关系中。由表3-1数据可以看出，万科施行新收入准则前后总资产报酬率增长了0.01%。其变动的主要来自2018年末资产总额的变动，其增长了43.17亿元。主要有两方面原因：一是为了满足新收入准则的要求，针对达到要求的预收款项，万科对其重新划分归类。也就是在合同资产中纳入存货下的“建造合同形成的已完工未结算资产”这一明细项目。并且，把达到要求的预收款项细分为其他流动负债和合同负债。具体而言，在预收款项中，万科把以往收取在房地产销售合同中的预收款项（含税）添设其中。从2018年元旦日当天起，在合同负债中添设不含税预收房款，在其他流动负债中添设税款。其变动情况在2018年年报中有披露。二是来自其他流动资产的变动，即39.23亿元。这块增长主要是合同取得成本里的佣金支出，在后续进行资本化或费用化的处理。

总体来看，在应用新收入准则后，万科的盈利能力有小幅度波动，但影响不大。由此可见，万科对于新准则的应用较为保守和谨慎，并未大幅改变企业的盈利能力指标。

（二）营运能力影响分析

在对能够体现企业资产运营效益和效率的指标展开研究后，着手计算进而得出企业营运能力。这一过程为企业营运能力分析。在此基础上，评价企业营运能力，为企业增强经济效益提供有效的依据。同时也能够为企业管理当局提供有效的经营管理对策和措施，使企业投资者能够做出更加准确的投资决策。

表3-2 新旧准则下万科财务指标对比 单位：亿元

资料来源：根据万科2018年年度报告以及同花顺中相关数据整理

假设总资产产值率只能对生产经营过程中企业的资产利用情况映射，而总资产周转率则是对生产经营过程中企业的资产利用效率体现，用于衡量资产规模和销售水平之间的配比情况。根据表3-2可以看出，在施行新收入准则后，2018年万科集团的总资产周转率仅下滑了0.0009，可以说基本不变。其主要波动是来自于营业收入减少了7.5亿元以及资产总额的增长。

存货周转率，即表示存货在报告期（通常为一年）内的周转次数，既体现企业对存货的去化速度，也体现企业的存货资金占用是否合理。根据上述表3-2分析，万科集团应用新收入准则后，存货周转率下滑了0.0008，也可以说是基本保持不变。主要的波动来源于2018年年末的存货调减了7.62亿以及营业成本调增了6.02亿元。其中，存货金额的变动主要原因是：旧收入准则下的收入确认，万科集团是依据交付房屋时点确认。实际上，这些存货不再具有资产属性，因为按计划出售但未交付的房屋已经为企业带来了经济利益，并且将来将不再能够为公司带来经济利益。这就导致收入确认的延迟，以至于账簿上保留了大量存货金额，从而资产规模整体虚增。

应收账款收款率，可以把企业的应收账款变现效率客观体现。从根本上来看，在企业整体发展和运营看来，应收账款收款率具有重要的影响作用。企业的应收账款周转率和应收账款变现速度呈正比例，此时企业能够在短时间内获得自身的应收账款，使企业能够保持正常运转的状态。根据表3-2 分析，新收入准则实施后，在应收账款不变的情况下，营业收入调减7.5亿元，是导致万科的应收账款周转率有所降低的主要原因。

总的来说，在施行新收入准则后，万科集团的营运能力的有向下波动的趋势，其变动主要是受到营业收入下滑以及旧收入准则下存货虚增的影响。

（三）偿债能力影响分析

企业偿债能力，立足于静止视角看，即企业债务用自身资产偿付的能力；立足于动态视角看，即在生产经营过程中，企业用现有资源获取收益用来对债务偿还的能力。对于企业长期发展和经营来说，企业的现金支付能力和偿债能力至关重要。

表3-3 新旧准则下万科集团财务指标对比 单位：亿元

资料来源：根据万科2018年年度报告以及同花顺中相关数据整理

流动比率是企业流动资产与流动负债的比，一般认为该比例为2：1即流动比率应该保持在2比较适宜。根据表3-3数据可得，万科集团应用新收入准则后的流动比率增加了0.26%。其变动一方面来自于流动资产的增长，增幅为45.26亿元。主要原因是在新收入准则下，在合同资产中纳入“建造合同形成的已完工未结算资产”这一项，从而合同资产项目的大幅增长。另一方面主要变动是来源于流动负债的增长。其主要原因是在新收入准则下，按照重分类标准，凡是达到新收入准则要求的财务报表中的预收款项，把其归属于合同负债中。在万科2018年年报中披露，当年5455.62亿元的预收账款全部被拆分。因此，流动比率有所增幅。然而，不管是否对新收入准则应用，流动比率均未达到2，这代表万科集团短期偿债能力较低。尽管在实施新准则后有所增加，但增幅十分小，意味着万科集团需要时时预防隐性违约风险的爆发。

资产负债率，能够充分的展现出企业的长期偿债能力。企业偿债能力和资产负债率之间处于负相关关系中。在负债过高的影响之下，企业也会背负着较大的债务压力，从而使企业面临着较多的风险问题。因此，需要保持企业的资产负债率在50%左右，与其他行业相比较来看，房地产开发行业自身与其他行业存在较大差异，在项目启动时资金是房地产行业的刚需，而在后期资金回收时间较长，因此作为房地产开发行业，百分之六十到百分之七十区间的资产负债率为最佳。然而，一旦资产负债率大于百分之八十，那么，房地产企业就需要加强对于自身负债情况的分析，积极采取相关策略，把资产负债率抑制到最低，否则就会导致企业面临较大的负债压力，甚至会对企业的发展造成消极影响。从表3-3数据来看，万科集团应用新收入准则后的资产负债率降低0.13%，说明其长期偿债能力有所增强。虽然资产总额与负债总额都有所增长，但资产总额的增长了43.17亿元，大于负债总额的增长16.60亿元。资产负债率因此回跌。其中资产总额增加的原因来自重分类产生合同资产的影响以及合同取得成本所产生的佣金收入。而负债总额的增长主要来自于预收款项的重分类所产生的合同负债。然而，对比同行业均值，万科资产负债率高出许多，这代表该公司的长期偿债能力不是很理想。

总的来说，在施行新收入准则后，万科的偿债能力有所提升，但整体没有产生大的变动，还是存在一定的财务风险。

四、房地产企业应用新收入准则应注意的问题

（一）重分类的调整

在首次实施新收入准则衔接的过程中，企业应重分类调整原“预收账款”和“存货”科目的金额。原预收账款中符合重分类条件的不含增值税合同责任定义的部分调整为“合同负债”；原存货金额中符合重分类条件的调整为“合同资产”。在重分类调整上万科集团相对来说比较谨慎，对企业当年的整体影响比较小。因此，企业在重新分类之前，首先要分析往来项目是否符合经济业务的本质，不要盲目地重新分类，否则会得不偿失。

（二）盈余管理空间加大

新的收入准则可以遏制不良的盈余管理行为，但随着盈余管理手段的不断完善，新收入准则的约束水平将会降低。新的收入准则规定，企业收入确认可以在一定时点或者一定期间内进行。因此，企业可以根据自身需要自由选择收入确认方式，这也是企业盈余管理的温床。为了扭亏为盈或基于其他动机，房地产企业很可能会选择较为有利的收入确认时间。

（三）提高信息披露质量

对于中小股东来说，一般会深入研究公司所披露信息，进而对公司财务状况和实际经营状况客观评估。公司的信息披露完整性和有效性会对中小股东的利益产生最为直接的影响作用。同时，中小股东在对企业信息披露进行监督的过程当中，也能够间接监督企业的行为。所以通过信息披露这一方式，能够有效的保证中小股东的利益。对此，就需要针对企业信息披露制定一个更加完善和有效的披露制度，加强公众对于资本市场的信心，促进企业的长远稳定发展。新收入准则对信息披露提出了更具体的要求，规定资本市场在新准则实施年度对有关执行新准则的影响提供清晰、详细的信息披露，以便能够直观地看到相关财务报表每个项目的影响的性质和程度。帮助报表使用者更好的理解新准则下公司相关列报的变化。

结论

在新收入准则发布之后，对传统的收入确认理念进行了深化和调整，明确了收入确认的相关标准和规范。与旧准则相比较来看，新收入准则有效的弥补了旧准则在实务解决过程当中所存在的边缘化的问题，并且针对多重安排的合同，或者是复杂、特殊的交易，也提供了相应的指引规范和标准。基于新收入准则，不再有建造合同、销售商品等差异之别，而是采用了一个统一的模型，该模型能够用于解决行业内关于收入确认的各项问题，有效的提升了企业收入确认的准确性和有效性。这个模型就是“五步法模型”，针对评估收入确认点，以控制权转移为依据。

本文选取在2018年施行新收入准则的万科集团为案例，通过分析得出，在新收入准则的应用下，万科的盈利能力和偿债能力这两个个方面相关指标都有所涨幅；而在营运能力一方面有向下波动的趋势。但整体来说，应用新收入准则使得万科集团整体朝着一个比较积极的方向发展。

由于新收入准则实施时间较短，使得数据范围所涵盖的年份有限，并且本文仅以万科集团为研究对象有一定的局限性，并不能完全分析出准则实施所带来的全面影响。新收入准则确实有效弥补了旧准则存在的不足，但这并不意味着新的准则就是完美无缺的。从更长远的角度来看，应用新收入准则的过程中可能会暴露出其它需要改进的地方。但尽管如此本文对新收入准则对上市公司的影响做了大致的总结，希望对相关企业能产生一定的帮助,关于新收入准则带来的影响仍需随着实施的深入继续进行研究。

新收入准则对房地产企业的影响研究—以万科集团为例

价格 ¥5.50 发布时间 2022年11月22日

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