1引言
近两年的房地产投资一直保持着强劲的增长趋势，且国内房地产开发投资和行业发展步调是一致的。纵观近几年的房地产数据，住宅的商品属性已逐渐被还原出来，随着群众对住宅房的需求以及居民在住宅房上的消费金额的加大让房地产的零售销售成为了房地产销售的主要潮流。因此房地产应当及时改革房地产营销管理策略，提高自身销售质量。
2房地产营销中存在的问题
从我国房地产管理现状来看，房地产营销管理上还存在很多问题。这类问题主要可以概述为以下几个方面：
2.1行业内部交易不规范，市场纠纷多
从国内各城市房地产营销情况来看，很多城市都没有建立完善和规范的房产交易一级市场，就更不用说有助于住房流动和消费者买卖的二级市场。在房产营销中房产商既是开发商也是供应商，这导致很多商品房在交易时出现交易行为不规范、操作透明度不高的情况。
2.2房地产产品积压量大，大量商品房空置
随着近几年整体经验和XX政策的推动，全国的房地产都出现了良性发展的趋势。但是在看到这样可喜的改变的同时我们也不得不认识到目前房地产商品房积压严重，这一点从目前各地大量闲置的商品房上即可看出。
2.3房地产提供的商品无法满足消费者的全满需求
目前房地产形势一片大好，很多房地产企业都加快了成长步伐，为了提高自身的信誉度，打造属于自己的房地产品牌，很多当地产商都开始注重市场和消费者的需求。但是若深入分析房地产发展的现状，房地产商仍然没有全面满足消费者对住房的需求。这是因为消费者对住房的需求已经走出了最初级极端，精神上的满足才是消费者的真正愿望。另一方面，初步成长的房地产企业缺乏足够的文化积淀，这就直接与人们要求高文化含量的住房标准形成了矛盾。
2.4房价居高不下
目前，国内房地产价格仍然居高不下，甚至有着越来越高的趋势，这种高价格的住房让很多消费者对自己喜爱的住房只能“望洋兴叹”了。出现这种高价住房的原因有很多方面，主要是因为房地产开发成本高；少数房地产商唯利是图；房屋价格呈低开高走的趋势；按揭购房直接导致房价飙升。
3加强房地产市场营销的策略分析
为了解决房地产市场营销中存在的问题，笔者以为房地产销售部门可以从以下几个部门制定策略。
3.1实施品牌战略，扩大房地产企业的规模
随着国内房地产竞争的日趋激烈，各房地产企业要想生存下去就应该提供一流的产品和服务，通过树立自己的品牌来获得最后的成功。在保证产品质量和服务的基础上，企业还应当结合自身文化打造属于企业的品牌，从而利用品牌效应来开拓企业的市场，提高企业的竞争能力。而要想实施品牌战略，企业应做好售前、售后服务，售前服务质量关系到开发物业能够顺利售出；售后服务则可以树立房地产企业的品牌文化。因此做好售前、售后文化一方面可以满足顾客对商品的需求另一方面也可以建立固定的客户源从而实现企业的品牌战略的目标。
3.2洞悉房地产市场
房地产营销并不是房地产企业一个企业的事，房地产还应当加强房地产市场营销管理的引导功能，通过及时的市场调查和营销环境分析来制定合理的营销策略。且房地产市场营销的服务对象主要就是针对广大群众，因此房地产还要针对自己的客户群进行基础的市场调查，以确保自身的产品能够同时满足市场和客户的需求。
在进行市场调查要有针对性，一般的房地产市场调查主要包括：宏观环境调查；客户和消费行为调查市场营销的4P调查；市场需求调查；房地产行情的调查。在进行市场调查之后，房地产企业还要进行认真的市场营销环境分析，常用的市场营销方式主要包括对宏观环境和微观环境进行分析两种，结合不同的环境形势可以采用不同的环境分析。
3.3优化房地产组织结构、加强市场营销管理
为保证市场营销管理理念能够在房地产公司内部得以贯彻施行，房地产企业还要在自身结构组织上进行适当调整。例如设立独立的营销部门以方便深入了解不同客户的购房需求；或者让市场营销部门参与新商品房的开发，因为销售部门的职员最了解消费者的对住房的需求，这样可以保证新上市的商品房能够更满足市场和消费者的需求。另外控制也是市场营销管理的重要组成部分，加强对房地产企业的营销控制可以及时发现营销中的问题并进行解决，也可以对营销人员进行管理，从而对营销人员起到监督作用。
4结语
房地产的各个环节包括土地取得、建筑规划房、承包兴建、市政配套、房屋营销都需要大量的资金投入。要想保证房地产企业对资金的有效回收，企业就应当在保证产品质量和服务质量的基础上加强营销管理，通过完善自身营销建设来增大产品的销售量，从而实现资金的有效回收。
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