丹东市房地产行业发展现状分析

　　摘要

随着我国经济的发展房地产行业已经成为当代经济的支柱产业。房地产行业的蓬勃发展为社会提供了大量的优质住房,极大的改善了人们的生活质量,为人们安居乐业打下了良好的基础。同时，房地产行业早与人们的生活紧密联系在一起，不管是作为投资者还是买房老百姓都时刻关注着房地产行业的发展趋势。

由于房地产行业利润较大，各大企业纷纷加入到这个行列当中，为了占据市场使用各种手段，导致房地产市场发展不平衡。房地产行业激烈的竞争让房地产行业面临着一系列的问题与挑战。

这两年丹东市房地产行业政策相对宽松，基础设施改善力度大。随着人民经济条件越来越好生活质量不断提高，现在的居住环境已经不能满足大部分消费者，由此带动了丹东人民的购房需求。

通过进入丹东大麦房地产经纪有限公司学习房地产行业相关业务，了解到目前丹东市房地产行业发展的现状以及问题。本文从丹东市房地产行业发展现状入手进行分析,从而对丹东市房地产行业健康发展所面临的房地产中介缺乏专业人才、融资渠道较为单一及对银行贷款依赖过重、市场供需结构不合理等问题进行深入的探究，面对这些问题提出相应的对策，希望对丹东市房地产行业的健康发展有实质性帮助。

　　关键词：房地产；现状；问题；政策

　　引言

1978年以前，国内几乎没有大型的房地产企业买地进行全面的开发建设。老百姓的住房基本上都是家里上一辈保留下来的老房子或者是单位分发的统一员工住房。直到我国改革开放战略的实施，房地产行业才开始慢慢步入正轨。

近年来丹东市房地产行业的快速发展离不开建立新鸭绿江大桥的关系，此前丹东对朝贸易进出口额占全国对朝贸易进出口额的7成。新鸭绿江大桥的建设在将来会促进丹东经济的发展，从而获得各界人士的关注迅速成为社会的热点问题。丹东市房地产行业不仅直接关系到百姓民生,也是丹东市经济领域的重要一环。

丹东市房地产行业的健康发展为社会带来了很多有利的影响。比如说，丹东市房地产行业的健全发展促进开发商开发各种高品质高端住宅，为人民提供大量的优质住房选择、提高周边居住环境；也带动了相关产业发展为社会提供更多就业机会，增加人民收入缓解生活的负担与压力；也涌现出新材料、装饰装修等新兴产业，促进社会经济的发展。丹东市房地产行业的发展前景十分光明。

同时丹东市房地产行业背后的问题往往会被其发展的光环所掩盖掉，该行业隐藏在背后的问题才是值得大家去关注与解决的。例如,房地产中介缺乏高素质专业人员、房企融资渠道单一加大企业资金短缺风险、市场供需结构不合理等问题。

面对这些问题丹东市房地产行业今后一段时期的调整措施是：培训行业高素质专业人才，以保证老百姓能及时、准确接收到房地产信息;拓宽房地产企业融资渠道、开创多元化金融产品，使房地产开发企业减轻对银行贷款的依赖；完善市场供需结构，尽可能全方位满足人民住房需求，使住房需求与房源库存供需结构合理健康的发展。丹东房地产市场的逐步完善与规范，可以提升丹东经济的发展水平，从而使整个丹东市房地产行业稳定发展。

除了上述说到的丹东房地产行业带来的有利影响以及发展中产生的问题，其实社会的稳定也对其有一定的影响，当然这些影响也不仅限于经济、和政治方面。如果社会发展不稳定自然丹东房地产行业发展也不会顺畅，这对房地产行业的长久发展是不利的。从而我们要时刻发现丹东市房地产行业发展的每个阶段遇到的问题，及时对这些问题采取有效的解决措施。我们要本着客观事实的态度了解丹东市房地产行业发展的现状，认真地了解其背后问题的严重性，共同推动丹东市房地产行业的健康发展。房地产行业的健康发展，需要我们观察局势及时转变传统的观念，共同推动房地产行业更好地前进，掀开新的篇章。

本文通过在丹东大麦房地产经纪有限公司进行业务学习，对丹东市房地产行业发展进行探究，分析不足之处从而找到解决的对策，希望对丹东市房地产行业健康发展有重要的现实意义。

　　1丹东市房地产行业发展现状

　　1.1丹东城市概况

丹东是一个以商贸、工业、港口、旅游为主体的沿海开放城市，海岸线长126公里，总面积15222平方公里，总户籍人口244.47万，其中主城区人口82万人口。丹东是亚洲唯一同时拥有边境口岸、机场、高铁、河港、海港、高速公路的城市。丹东距离平壤220公里，中间只隔了一个鸭绿江大桥。丹东是中国对朝贸易最大的口岸城市。

　　1.2丹东市房地产行业现状

1.2.1房价走势情况

为满足对朝贸易的规模，从丹东新区浪头到朝鲜新义州建了一座新鸭绿江大桥。社会各界人士认为此桥的修建在将来会促进丹东经济的快速发展。2018年五一小长假前后各大楼盘里看房的人开始人满为患，丹东市的房价也如雨后春笋一般一路直涨。即使在7月下旬之后房价没有上升的趋势，但是房价也一直居高不下。如图1.1所示。

图1.1丹东房价均价走势

数据来源：丹东房价行情网站

丹东市房地产行业的快速发展成为投资者关注的焦点，在丹东各大楼盘出现一批炒房团。这些炒房团大都来自南方，通常十几个人组团过来。基本上炒房团里的一个人买其余的人就会跟着一起买，差不多都是买一栋楼很少有买几套的。炒房团里的领头人说：“掌握大量的房源，自然也就能控制房价的走势了。”其实只要房价涨了，剩下的外地投资者及本地投资者也会跟着买。等到房价开始上涨时机成熟，炒房团就会卖掉手里的房源以此获得暴利。经过炒房团这一系列的折腾，丹东2019年的房价依然也没有让投资者失望。对比2018年7月之后的房价，2019年5月的房价又上涨了一些。如图1.2所示。

图1.2丹东房价走势

数据来源：丹东房价行情网站

1.2.2产品、客户概况

产品概况：沿着江边的楼盘大部分是以高层为主的江景房。开发区的沿江区域大都是三层为主的商铺。城中的楼盘大多以七层的老楼房居多，也有少部分的高层。城东区域的楼盘多数为高层的回迁楼。新城区除了沿江的高层江景房，大多都是洋房、别墅[1]。

客户概况：丹东本地的高端客户大多分布在沿江区域；沿江区域也有少部分的省内投资客户，以及在丹东做生意的朝鲜人和韩国人。城中区域客户群体主要是以丹东本地户口的工人阶级居多，有少部分投资客户买些老楼用来出租。城东区域的客户群体除了丹东本地的回迁户之外、再就是外地户口但在丹东工作的居多。新城区的客户群体大多为本地的投资客户、以及南方的投资客户。

　　1.3丹东大麦房地产经纪有限公司现状

1.3.1丹东大麦房地产经纪有限公司概况

丹东大麦经纪有限公司在2018年成立，其涉及二手房、新房、房产评估等房产业务，全方位的满足客户对居住的需求而提供多元化的专业服务。丹东大麦房地产经纪有限公司是以高服务品质为理念。公司为了提升自身的口碑效应及高质量的服务水平，挑选出行业内高素质专业人才，为客户提供最具全面性和真实性的房地产市场信息。与此同时，相继的推出了网络VR看房、智能推荐房源等行业内领先业务。

1.3.2经纪人收益分配模式

丹东大麦房地产经纪有限公司在针对经纪人收益方面考虑到新加入的经纪人保障基本的生活方面，以及考虑到老员工对工作的积极性，重新制定了关于经纪人的收益分配模式[2]。新的收益分配模式是将自己得到的独家房源录入到公司内部系统。此房如果被同平台的经纪人卖掉也会分到相应的分配比例，分配比例会按照经纪人维护的不同程度进行分配。等到合同签约成功，公司系统会自动分配相应比例，将其划分到经纪人系统账户中。

公司设立了经理、组长、人事、普通经纪人四个级别。依据级别不同,房地产经纪人的提成比例也会不同。经纪人的收益分配模式是：保底工资+绩效提成+红包。其中,保底工资是除了保障新入职的经纪人每月的基本生活，同时也为一些老员工在没有开单的情况下提供保障。绩效提成是分为两部分的：一部分是开单业绩按照自身级别比例提成,另一部分是根据经纪人每月综合表现及业务完成度来分配。红包就是每月经纪人会订立自己的业绩目标，当月完成业绩目标的会得到不同数额的红包奖励，以此来激励员工的工作积极性。

　　2丹东市房地产行业发展存在的问题

　　2.1房地产中介缺乏专业人才

丹东市房地产行业的快速发展某种程度上是离不开房地产中介的。早期的丹东房地产中介机构投入成本很少，对于员工的专业度也没有过多的要求，基本上一两个人也可以成立一间房地产中介机构。时至今日就造成房地产中介机构人员混杂的现象。如今丹东市面上已经有正规大公司管理规模的房地产中介，但是大部分都是个人开的小型房地产中介机构[3]。对于这类机构也没有明确的严格管理制度，这种小型的房地产中介机构为了生存往往会向市场里散布虚假消息。虽然这跟房地产中介本身的管理制度有关，但是与缺乏高素质专业从业人员也有很大的关系。

如果从业人员不够专业就不能及时收集房地产市场的信息加以汇总分析，也不能及时向购房者传达准确的房地产信息。这些从业人员发布在现代化多渠道的房地产信息网络上的信息同样也不准确。从业人员往往为了业绩和考核常常会提高二手房的价格，这会让大部分市民误以为房价又涨了。这就造成市面上卖房者纷纷提高房价，买房者就会觉得二手房已经这么贵了不如买新房。同样开发商看到二手房的房价被抬高，自然也会提高新房的价格，这样演变的最坏结果就是丹东市房地产行业出现“有价无市”的现象。

现在丹东房地产中介都是在网络上作业，大部分购房者会在网络上选择了解房地产市场的信息。从业人员的专业知识储备低就会导致不能准确的表达专业术语以及回答购房者的问题，缺乏高素质培养的人员更会借着在网络上谁也见不到谁的心理口出恶语。这样购房者会觉得网上信息不靠谱、房地产业水深等带来一系列负面的反馈。这就不利于丹东市房地产行业在网络信息中的发展。大部分房地产中介缺乏高素质专业人才,从而也导致了其业务范围小，小到只能做简单的租赁、售房这样的委托管理,这已经不能满足当下快速发展的房地产行业对房地产中介的要求[4]。

　　2.2融资渠道较为单一，对银行贷款依赖过重

金融保障体系是房地产行业自身稳定发展的重要部分之一。丹东市的开发企业大部分是本地的中小型企业，企业自身的融资渠道和能力就很薄弱，许多企业出现了融资困难、投资风险大等一系列的问题[5]。丹东市房地产的开发商企业主要以银行贷款为主要融资渠道，例如上市委托融资、海外委托融资、债券委托融资等都受限于现在的国家金融监管政策。这种情况下除了向银行贷款其余的融资渠道均难以实现自身的作用，从而使丹东房地产开发商过重的依赖于银行贷款。这也就说明了房地产开发项目从前期竞拍土地、楼盘的建设、整个项目人员的工资、期房的预售、到后期整个项目建造完成结算都是要依靠银行贷款为其提供资金[6]。丹东目前的开发企业特点就是固定资产占有量非常大,能够直接使用的资金不够多。丹东房地产企业想要开展业务,大量的依赖自身的资金,会出现严重的资金缺口,导致房地产企业业务难以开展。

在我进入丹东大麦房地产经纪有限公司就遇到过一个案例。那就是丹东新区的“温州城”楼盘。“温州城”这个楼盘当初在建设的时候，宣扬自己的园区是按照西湖美景一比一还原的。可是就在项目还没有完工的情况下第一任老板就出现了跑路的现象。原因:第一，当初新区的楼盘预售情况不容乐观，再加上该楼盘没有位于新区的主要位置以及当时园区的设计与广告宣传大不相同。此前选择新区的购房者，自然不会考虑到那里。这样一来，“温州城”的预售大不理想，这样回笼资金的速度就变缓慢。第二，开发商在开发整体项目时会产生购置工地材料的建材成本和工人们建楼的施工成本、开发企业构成的企业管理人员及各部门下属产生的人员成本、财务成本、以及前期预售产品产生的广告成本。但当时回笼的资金数额远不及这些成本，当项目想再继续进行下去会向银行贷款。银行对项目进行放贷也会考虑到这个项目前期的售房情况。该楼盘的前期预售不理想，银行自然不会再向其放贷。最后项目只能停工，面对资金的短缺老板便跑路了。只剩下荒废的工地，“温州城”便成为尾楼。后来，由第二任老板接手。即使后来新区开始回暖，开始迎接新的热潮。别的楼盘都在借此机会大幅上涨房价，准备大干一场迎接新的商机。“温州城”却选择用大量的优惠政策，如“低首付”吸引购房者。“温州城”房价虽说比之前上调一些，但相比新区的其余楼盘房价还是低许多。对于这种小型房地产企业而言,自身的可用资金很少,一旦将大量的资金直接投入到项目建设中,房地产企业自身的资金就会出现短缺的情况。这时面对单一的融资渠道也会让这类小型的企业难上加难。

在丹东这种城市中小型开发企业占了绝大部分，绝大部分的房地产企业依靠自身的资金显然是不可行的,只能选择大型的商业银行来完成融资。由于开发商自身的资金需求量极大,所以往往不是密切合作的商业银行也不愿意为房地产企业完成融资。房地产开发企业经常是找合作过的银行进行融资，几乎形成了合作的模式[7]。

　　2.3房地产市场供需结构不合理

当前，丹东市民购房需求仍然旺盛，但全市普通商品住宅供给不足、供给质量不高的问题突出，导致丹东市房地产市场供需失衡。这种供需上的不平衡使很多人购房难,住房难,房地产企业之间的竞争也越来越趋向于白热化[8]。

丹东市房地产经济虽然在当下经历了大的发展，但是市场供需不平衡的现象也是十分严重的。丹东房地产市场中像洋房、别墅这类房源供应量远高于其目前的需求量，普通商品住宅的供给量少。购房者面对供给量少的普通商品住宅，无法选到合适的户型，所以少部分购房者为了能买到心仪的房子只能买高价位的洋房，也就出现了购房者购买压力过大的现象[9]。这使得民众对丹东市房地产行业的认可度降低。

当前丹东新区建设的楼盘大都以高端的洋房为主,这些洋房的价格大多超出了购房者的经济能力，所以就造成了普通商品住宅这样中端房源供给量不足[10]。之前说过丹东目前的市场是购房者以换新居为主，对回迁房、公租房的需求少；同理也造成像这种回迁房、公租房这类房源库存量变多。市场发展的不健全导致普通商品住宅房价大幅度上涨。市场更出现买不起房的人群，只能住在廉价的公租屋和环境差的回迁房。

这两年丹东市房地产行业突如其来的发展,使发展中有许多的细节因素受到忽视。建造房屋时需要用到大量的土地,因此房地产行业同土地经营之间必然会形成密切的关联[11]。从丹东开发的各大项目来看,丹东房屋需求同土地的供求之间有着很大的矛盾，这也是丹东的房地产市场发展不健全导致的。比如靠近江边这种好的地段开发商往往都是建以洋房、别墅为主的高端住宅。虽说人民的生活质量提高了，但是购房者对这类房源的需求远不及其供应量，最终造成大批洋房、别墅没人购买[12]。

“有买才有卖”这句话就很好地诠释了供需这两个字。假如丹东购房者的购房需求一直保持火热，那么开发商企业自然会大量的投入资金进行新的楼盘开发，进而带动房地产相关的行业发展。同理，如果购房者对购房需求减少了，那么开发商自然不会很快地进行新楼盘的开发，之前建一半的新楼盘也会出现大量的空房[13]。这时的丹东市房地产行业就不景气了，连同房地产行业带动的相关产业也不会好到哪去。所以，影响丹东市房地产行业发展的原因之一就是市场供需结构。

　　3丹东市房地产行业发展的对策

　　3.1培训高素质的房地产中介专业人员

目前丹东市房地产中介想提高服务水平则需要精通房地产知识、房地产行业涉及的相关法律法规的高素质专业人员。在本就缺乏高素质专业人员的社会上，找出大批专业人员是不容易的，况且房地产中介也不能大批裁员有经验的老员工。这时只能采用培训的方式培养出高素质专业人员[14]。培训也是要有考核标准的，而且还要进行定期淘汰制。

培训的内容主要就是进行房地产行业涉及的专业知识，同时将房地产行业涉及的税务、法律法规、市场销售、室内设计也作为辅助培训内容[15]。定期的培训结束后也要进行定期的考核，以便检查人员的培训效果。如果从业人员一直处于散漫的状态为了糊弄工作，针对这类人员就会执行降职或者辞退的方式。这样的做法不仅可以提高从业人员的积极性，也大大提高了人员的专业水平及专业素养。后期面对应聘的人员就要严格把关，除了有经验之外、学历也要有一定的要求；这样以便入职后能够快速地进入培训中，而且也能全方位的学习培训内容，以最快的速度进入到工作岗位中。

丹东市房地产行业的竞争实际上是专业人才的竞争,丹东房地产中介不仅要全面的对从业人员进行培训，其实平时也要督促从业人员多看职工道德手册以及公司的规章制度,这样有利于从业人员形成良好的职业道德。

　　3.2建立多层次的房地产融资体系，开创多样化金融产品

其实目前丹东市房地产开发商融资面临的主要问题就是如何减轻对银行贷款的依赖、避免融资渠道的单一。这时应该建立一个稳健性高、多层次的房地产融资体系，以便满足不同资金实力的企业多样化选择融资渠道[16]。针对房地产企业资金实力的高低，金融机构要设计出不同类型的多样化金融产品，有效减少对商业银行贷款的过度依赖。

我认为可以通过以下两种方式进行融资：一是通过扩大企业权益债务融资规模比例，降低房地产行业整体权益债务风险依存度；二是对资金实力雄厚的大型房地产企业，可以考虑通过发行短期信托债券进行融资。对于中小型房地产企业，可以考虑大力发展房地产企业投资信托债券基金等融资方式[17]。丹东市房地产开发企业发展离不开好的融资体系。

考虑丹东房地产开发企业目前还是离不开银行贷款的实际情况。针对这一情况银行也要完善和调整自己的信贷制度，降低其自身的风险，做好一切风险带来重大损失的准备。丹东市房地产行业的稳定健康发展，才能促进丹东房地产经济以及丹东经济的未来持续稳定发展。

　　3.3优化房地产市场供需结构

从市场供给上来讲，丹东首先要及时公布正确的本地人口及外来人口流动给房地产开发商。房地产开发商也要调动市场部门进行严格的市场调查并且对自己楼盘库存房子进行准确的统计，要建立多方位供给的开发制度，满足大众的多方位居住需求[18]。

从市场需求上来讲，丹东房地产市场需求大范围下包括以下人群:到了要结婚年龄准备婚房的人群、随着生活水平提高而要改善居住环境的人群、为了下一代学习氛围好准备学区房的人群、农村人口进城购房人群，公租房和回迁户想要面积大的商品房的人群。要对这些不同需求的人群合理的规划并尽可能的满足其住房需求；同时还要合理的规划各大区域的周边配套设施，以免个别区域发展快使房价上涨[19]。

我认为，第一需要解决商业用地库存问题，做好商业用地的一系列的规划，企业做好土地开发、产业孵化、商住复合体房地产项目的开发的市场需求定位，进行更好的布局分析。土地是丹东房地产行业发展的极为重要的条件，需要在更为严格的环境之下进行土地工作的管理，预先进行规划和开发设计工作，使得土地审核、审批流程更加完善；第二做好丹东房地产市场信息披露工作，将房地产市场信息进一步公开化和开放化，进一步监管房地产工作的行为。例如，通过监管工作的进行提升了房地产市场信息的透明化和公开化的程度，保证市场在社会和公众的监督下进行工作，为购房人群提供更为完善和高质量的房地产信息。在此过程中，XX还需要向大众公布住房建设情况，严格进行融资工作，从而为后续发展奠定基础[20]。

　　结论

通过以上对丹东市房地产行业发展现状、问题、解决对策的分析，总结以下几点：

第一，丹东新鸭绿江大桥的建设引来社会各界的关注，社会各界人士分析此桥的建设将扩大丹东对朝贸易的规模，丹东的经济也会得到快速的发展。这时外地大量的炒房团涌入丹东，掌握大量房源意图炒起丹东的房价；但是面对此类现象XX必然会出台限购政策。丹东市房地产行业的发展带动其他行业的发展，提高了丹东的就业率、增加人民收入保障人民的生活水平质量。通过在丹东大麦房地产经纪有限公司的学习，也了解到房地产中介虽是房地产行业里重要的环节，但其因缺乏高素质专业人员也造成了人民对房地产行业产生不好的印象。希望房地产中介机构在人员培训上以及招人的门槛能有所提高。

第二，丹东市房地产开发商企业应该积极寻找适合自己的融资体系，开创多层次的融资体系，不能只依赖于银行贷款。往往单一的融资渠道不仅加大了自身的风险，而且银行也会受到相应程度的损失，影响双方的日后合作。丹东市房地产开发企业要在各种融资平台上选择最佳的融资方式，顺利融资，将融资所得的资金稳扎稳打，才能促使丹东市房地产企业在社会主义市场竞争激烈的当下处于不败之地，始终实现丹东市房地产行业的可持续发展。

第三，丹东市购房需求和房源供给出现严重不平衡。丹东大部分购房者需求还是以普通商品住宅为主的，但是各大开发商却只关注于高端洋房住宅的供给。这就造成了购房者生活压力增大、甚至有些人买不起房只能住在环境差的公租屋里。往往各大楼盘也就出现大量没人住的高端住宅，丹东房地产市场必然受到影响。人民消费结构的改变使人们对于购房的需求加大，为房地产市场库存供给迎来了巨大的挑战。为了应对这场挑战，我们一定要完善市场供需结构，更好的保障丹东人民的美好生活。

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　　致谢

在这次毕业设计中，感谢在指导教师李萍老师悉心的指导下完成。在我写论文初期不知道怎么写的情况下，老师对我进行了不厌其烦地的指导与帮助，为我指点迷津，帮助我开拓研究思路。在这里我还要感谢丹东大麦房地产经纪有限公司给我这次学习的机会。初期有很多地方都不懂，但是同事们还是很热心的帮助我，并且会很关心你在团队里的感觉，让你觉得这个团队很团结、积极向上。