房地产公司财务风险控制研究

摘要：随着国民经济的稳步增长和人民日益增长的物质需求，房地产业得到了快速发展，尤其是近些年来发展速度与规模远超其他行业。房地产行业有两个较为突出的特点：盈利能力强、投资风险高。因此，财务风险也是企业高层管理者特别关注的问题。为了落实xxxx习xxx关于调控房地产市场的意见，一些个热点城市已经开始限制商业、销售、价格、购买和贷款，以遏制各种投机性购买和房地产投机行为。在整个大背景下，本文主要就房地产企业如何有效避免积压、加速资金回笼，以及如何在项目投融资过程和管理方向上控制或降低财务风险进行了论述，并提出了一些符合我国国情的房地产企业在财务风险控制方面应该采取的措施。

关键词：房地产业；财务风险；财务风险控制

引言

房地产业作为我国市场经济体系中的重要支柱，其本身对于资金需求要求甚高，但反观其内生融资就较差强人意，主要依赖于周期性强的外生融资，与宏观经济发展趋势密切相关。现如今XX打击炒房行为的力度很大。我国房地产业面临巨大的库存压力，在寸土寸金的今天行业竞争愈演愈烈，大多数房地产公司都是夹缝中求生存。在这种情况下，因其特点，在项目投融资、运营和资本开发定位阶段带来的财务风险，就会暴露出来。这些问题严重影响房地产业的进一步发展。财务风险控制已经成为房地产企业的一个的重要问题。因此，怎么样加强财务风险控制迫在眉睫。

1房地产公司财务风险控制概述

1.1财务风险概述

1.1.1财务风险定义

广义和狭义上所说的财务风险是不一样的，狭义上只表达出不确定损失的风险，而广义还包含了不确定收益，广义的概念是企业由于无法预料的内界或者外界的原因引起的损失风险。在多元化商业模式的今天，竞争的激烈体现在各行各业中，竞争性在收益较高的房地产市场中尤其显著。由于有部分事件是不可预期和无法避免的，所以不能做到完全为企业规避财务风险，但这并不代表风险不能被控制、防范，很多企业正是因为前期管理人员有采取相应的措施，规避了风险，使得公司面临的财务风险降到了最低。

1.1.2财务风险类型

根据资本流动的阶段性，财务风险可以分为投资、融资、收益分配和营运资本四种方向

投资风险是由公司发起投资所带来的风险。这里说的投资是指证券投资和直接投资。中国当局有相关规定，公司总股本的四分之一归为直接投资，用于购买发行债券和股票的通常是证券投资。

融资风险是由市场环境决定的，是企业经过某种渠道进行融资的风险，房地产公司经常使用债务融资，那么他们面临的财务风险就因为融资方式不同，财务风险程度也不同。

收益分配风险，收益分配风险主要指收益方因利润分配不均，或者分配不合理，不能满足所有受益者的要求，因此而产生的风险。它主要体现在销售过程中的操作、以及分配时候的支付和流动资金预付环节中的资金来源。

营运资金风险，是指企业在经营过程中由于资本不足或管理不善等因素可能面临的风险。

1.2财务风险控制概述

1.2.1财务风险控制定义

风险控制是对风险提出相对应的建议或者解决方案。企业财务风险控制是指企业在财务管理的过程中，遵循有关要求，对财务风险运用特定的手段来识别和计量后，再做出采取何种措施的决策，以减少风险的发生，把财务风险降低至可接受水平，与此同时减少不必要的损失，助力企业实现长远意义上的发展。企业在经营生产的每一步，都将会面临一定的财务风险，按照事件随时间变化规律，需要在事前、事中、事后这三个阶段实行财务风险控制。

事前阶段，必须提前做好各种经济活动的准备，了解掌握最新政策和市场变化，不断更新观念，收集各种与财务活动有关的信息，做好项目可行性研究、预算和投资回报计算，为了保证没有错误的决策，必须进行预警，防止风险的发生。

事中阶段，它以准确、完整的统计数据和高效的信息处理系统，全面监督整个系统在企业经营活动中的运行。在此控制下，计划与实际情况相比较，严格按照预算执行，加强监督，及时调整。对于已经暴露的风险损失，在损失停止时应重新采取相应措施。

事后阶段，企业从不同角度对风险进行分析和评估，并根据实际经济活动的相关统计数据找出风险产生的原因。造成损失的，必须采取其他措施做出补救，总结经验，防止相似风险再次发生。

1.2.2财务风险控制基本原则

企业在实施财务风险控制时，要遵循以下七个基本原则。

制衡性原则。不同部门之间的权责分配要符合内控的基本原则，明确部门和岗位之间的权责细分，并且做到相互制衡相互监督。

全面性原则。财务风险控制应该囊括各种经营管理活动、所有员工、管理层和企业所有人，并在控制过程中渗入进各个阶段。

成本效益原则。保证内控有效的基础上，用更少的成本达成更高效的风险控制目标，在成本和效益两者之间相互制约。

重要性原则。在综合考虑各方面因素的基础上，把重点集中优先处理，对高风险环节采取更严格的管控方式，尽量避免出现重大缺陷。

有效性原则。企业员工在工作中发现问题要及时上报纠正，为确保和维护风控措施的有效实施，必须落实到每一个员工。

针对性原则。企业按照经营范围、规模、特点、风险状况和环境;随着商业环境的不断变化和管理水平的提高，有针对性地提出控制方法并及时更新。

合法性原则。财务风险控制应当遵守有关法律、法规，自觉接受XX部门的监督。

1.3房地产财务风险控制概述

1.3.1房地产企业财务风险特点

房地产行业作为典型的资金密集型行业。从资金的来源上来看，财务风险主要可以划分为资金回笼风险、投资风险以及筹资风险三类

资金回笼风险，因素和自身销售失误，当房地产开发产品达到预期的可销售状态时，销售状况低迷，回款愈发缓慢，导致企业自身的资产负债过高，资金回收需求不能同步满足，企业陷入财务困境风险，即资金回笼风险。

投资分析。房地产的开发周期间隔较长，在此期间会有很多不确定的因素出现，这些不确定因素严重影响了投资项目的成败，也对企业的经济效益起着非常重要的作用。由于这些不确定性因素的存在和不可预料性，房地产项目无法实现预期效益。因此，会制约企业盈利偿债能力的风险就是投资风险。

筹资风险。银行资本是我国房地产也资金的重要支柱。但是很多房地产企业都会忽视由于银行的高负债带来的高成本，从而盲目进行大规模融资，导致企业融资风险增加。

1.3.2房地产企业财务风险识别方法

房地产公司识别财务风险的方法有很多种，但在实际工作中，通常会用到以下几种方法：风险专家列举法、分析分解法、失误树分析方法、资产状况分析法。

失误树分析法。它是指在损失发生的前面，通过图表来表示各种错误的情况，或者对这些错误造成的事故进行深入的分析，之后看哪些现有的问题最可能存在风险，造成损失。

资产状况分析法。即根据企业的资产负债表和损益表、财产目录等相关财务信息，经由风险管理人员的实际调研取得一定数据，来对企业的现有的财务状况分析识别，找出潜在的财务风险。

分析分解法。指将一件复杂的事情拆分为许多简单明了的小事情，将一个大系统拆开，分解找出其具体的组件，然后分析可能存在的的风险。

风险专家列举法。有专门的风险管理人员将企业所面临的风险一个个罗列出来，然后按不同的标准分门别类。做这些工作的员工或专家应该涵盖尽可能广泛的领域，并有相关领域的代表性。一般的分类标准包括:直接或间接、财务或非财务、政治或经济等。

2案例房地产企业财务风险控制现状

2.1雅居乐地产控股有限公司简介

雅居乐地产控股有限公司（股份代号：3383）是中国最具规模的房地产开发商之一，起家于广东省中山市三乡镇，最早是经营一家小型家私厂，1992年开始涉足房地产业，在2005年，公司发展前景一片光明，终于在香港联合交易所主板上市。雅居乐以房地产的开发经营为主，同时将行业延伸到物业管理、酒店经营、商用物业等多个专项领域，其品牌知名度享誉全国。后成获纳入恒生综合指数、恒生综合市值指数、恒生中国内地100及摩根士丹利资本国际中国指数成份股的中国房地产企业。

2.2房地产企业财务风险控制现状

雅居乐地产控股公司在企业的总体战略目标中，建立了较为全面的风险管理体系。在财务风险控制方面，建立了主要的风险监测预警机制和科学的监测指标方法，能够及时分析风险变化趋势，动态调整管理策略。实施重大风险动态管理和有效控制。同时，识别和梳理业务流程中可能出现的风险点，制定具体的内部控制措施，涵盖各个环节。定期对风险管理进行自查、自我评价，及时发现缺陷并进行整改。充分发挥网络信息平台的优势，逐步实现重大风险的预警和监控。

根据雅居乐房地产控股有限公司的经营和财务状况看，房地产企业的财务风险主要集中在投融资活动、营运资金控制活动、收益分配和经营活动几个方面。

2.2.1投融资活动

雅居乐地产控股有限公司的相关投资制度由发展计划部制定。之后公司按照制度统一管理。各级子公司的房地产项目与股权投资、委托理财和风险投资，最终需要经母公司股东会和董事会按照各自层级权限进行审批，以便加深集团母公司对各级子公司的监管力度。

在融资活动方面，公司按照企业制定的计划成本，结合资金的实际使用，推行不同的控制措施。计划财务部这时就需要收集公司资金的实际情况，拟定初始融资草案，必须符合公司的业务发展战略。该草案需介绍筹集资金的具体情况，包括筹集资金的形式、数额、期限、用途和利率。然后组织相关专家会议，进一步论证该融资方案的可行性，对方案所面临的风险进行综合评估。

可行性论证的融资方案，先提交让集体决策批准，审批的人员不能是编制方案的人员。最后，总经理批准后，由公司的财务总监敲定最终的融资方案，并上报XX主管部门审核批准。经批准严格按照批准的融资方案编写更加详细的融资计划。而后开展筹集资金的工作。这里还需要注意保持良好的信用记录，密切跟踪和管理资金，把握贷款资金的流向。集资工作结束之后进行客观、科学的评价。集资工作与工作人员的绩效挂钩，责任落实到具体部门和人员。

2.2.2营运资金控制活动

资金营运是维系公司正常经营的保证。出于对公司资金的安全考虑，雅居乐需要监控每个项目阶段的资本运营。因此，资本运营过程中的风险状况需要准确无误，以便做出有针对性的工作来降低风险。为了保证资金运营的安全完整和有效，雅居乐公司的计划和财务部，联合开发了全新的基金管理系统来降低资本风险。在对于资金支付的审批授权方面，公司在备用金、银行存款、库存现金、银行票据等资金的记账对账、收付审核、银行托管、账户管理、票据印鉴管理等方面都采用了较为合理的控制措施。

2.2.3收益分配活动

收入分配关系到企业的生存和发展。如果一个企业获得利润，就会把利润分成两类。一部分将分配给投资者，以增加他们的热情，另一部分就将作为储备资产，为企业的继续经营做铺垫。这两者之间的平衡问题，就成了风险控制的杠杆，如果公司保留了太多的资本，就会打击投资者的信心。而如果把更多的资金分配给投资者，公司就会剩下太少的资本，使得公司本身面临一些风险。

2.2.4经营活动

房地产的运营是一个动态的过程。土地征收、建设、租赁和出售过程中存在一定的风险。这里面的项目活动非常复杂。除了发展，我们还需要建设相关的公共设施和基础设施。此外，房地产开发产品的单位价值太高，债务管理程度高，投资额大，建设周期又较长，不确定因素太多。一旦出现一个环节的问题，很容易让企业陷入困境。

2.3案例房地产企业在财务风险控制上存在的问题及分析

中国房地产业的真正发展到现在只有20年左右。根据雅居乐控股公司目前的财务风险控制情况，揭示出房地产行业在财务风险控制方面存在一定的问题。2.3.1风险管理制度不完善

没有设立专门的风险管理部门，雅居乐也没有考虑在系统设计中设立专门的风险管理组织或部门。风险管理体系落实不到位，主要体现在缺乏专门的监管人员，员工的态度和执行力无法落实到人。激励约束体系也不完善。企业应有公平、公正、公开的激励措施，在灵活、有针对性的基础上严格按照标准执行。

2.3.2资本控制结构不合理

企业筹资时应充分考虑资本结构的变化。房地产企业通常使用高财务杠杆进行业务发展。此外，融资过程主要依靠银行贷款来增加融资的现金流量，所筹集的资金也主要用于偿还债务和增加公司资本周转的负担。房地产企业资本结构不合理，负债率高，偿债压力大，最终会导致财务风险增加。

2.3.3项目投资和拿地缺乏深入论证和管理

对市场定位模糊是中国房地产企业的通病。公司不完全了解国家和地方XX相关政策的实质，不完全了解项目信息，对于投资的项目没有做深入的调研。导致企业投资项目实际成本会一直增加，若与此同时又高估了在外的融资能力，最终公司资本不能达到变更计划所需的要求，投资项目的实际收益也不能达到要求，增加了财务风险。

2.3.4缺乏科学的预算管理体系对资金的有效管理

雅居乐在每个投资年度开始前或开始时，按照公司的实际情况编写科学合理的综合预算，对控制预算的编制和审批也有相关要求以控制风险。但是，在预算执行过程也有特别多不可控因素:预算执行要求不清楚，没有约束力和刚性，平日里的的工作也没有按照预算计划来严格执行;没有及时做到对预算执行的分析和评价，使得收集到的的财务数据不能及时更新，无法映射出公司的的风险状况，更不能准确预警；预算管理不到位，反馈流程颇杂，执行得不到及时准确的反馈。在此之外，在反馈预算执行过程中发现了问题后，对这些结果无法及时作出具体的改进方法。又因为某些潜在因素降低了资本使用率，一些根本问题无法得到解决，最后没有满足预期的战略需求，增加了财务风险。

2.3.5长远的资金需求存在缺口

在房地产开发项目中，资金需求一直是一个难以解决的问题。在如何考虑长期融资需求和渠道上，如何满足房地产企业的长期发展和规划，就要求企业在解决长期融资问题上有一定的解决能力。

我国房地产企业通过调整资本结构和多元化资本来源，让企业的融资成本和负债率出现下降，从而事项降低财务风险的目的，但这里解决的资金缺口都是短期的。融资评估主要从资本的结构和成本两个方面进行衡量。也就是说，如果企业的借款减少到一定程度，融资的成本控制在比较低的水平线，就表明公司在融资环节做得还不错。然而，在面对融资困难的时候，不能只考虑公司的短期需求，还需着眼于公司长期的发展。怎样获得有效的长期资金支持，找到房地产业发展的突破口，将成为公司发展的必经之路，从长远来看还没有得到根本解决。这在一定程度上遏制了公司的进一步发展的可能，融资问题仍然处于被动地位。

3.房地产企业财务风险控制改进策略

3.1健全财务风险管理制度

3.1.1设立风险管理部，明确部门工作职责

企业可以设立专门的风险管理部门，聘请风险控制专家对日常风险进行管理和控制，及时发现潜在风险点，防止风险给企业生产经营造成损失。风险管理部门人员应充分利用信息数据系统，运用信息手段，认真分析各项目的风险情况，随时监测、预警并制定相应的应对方案。加强对新的风险控制体系的研究，关注业务风险容易发生的地方。其他部门也应积极配合，必要时提供各种文件和资料，提高全体员工的风险意识，共同防范突发事件和风险损失，明确公司的风险控制，员工自身工作有密切关系。

3.1.2加大对制度执行的监督检查力度

公司应该建立健全相关的监督和检查机制，运用科学合理的排查方式，有需要的话，还可以成立专门的监管小组，坚持检查各部门人员的工作状况，加大检查频率，发现是否有作风不正的现象，根据企业的战略目标，每季度和每月检查目标完成情况，重点针对关键环节落实措施，加大监督检查力度，提升风险防控水平。每次检查的结果应全部如实记录，责任追究到具体部门和个人，对不合格人员进行相应处罚。为了优化企业实际资源的配置，提高企业的经营能力和盈利能力，防止财务风险的增加，需要及时找出公司在工作环节中存在的问题，并提出相应的方法来解决问题。优化企业实际资源的最佳配置，提高企业的营运获利能力，阻断财务风险加大。

3.1.3重视人员的考核和激励制度

透明公开的考核和激励措施对调动员工工作的积极性有着很大帮助，增强员工的的责任感和归属感，通过一定阶段的培训学习，加深每位员工的风控意识。公司可以针对不同工种、不同部门的员工推行不同的激励奖励机制，如果该员工对公司有突出贡献，应给予一定的物资或者津贴。还可以安排人力资源部门和后勤工作部，安排员工参加技能技术培训，重要培训他们在某些方面的工作能力，挖掘其潜力，发挥其长处，以助他们更好的提升和成长。

对员工的考核应有明确、规范、客观的考核标准，因为不同部门的工作性质不同，所以考核标准应具有一定的灵活性和针对性，并严格按照相关标准进行考核。为保证职业晋升的公平性，企业应避亲避嫌，实行回避制度，通过竞争上岗，特别是财务部门，以防止资金外流。企业重视人员考核和激励制度的最终目的是使员工在工作中发展公司的财务风险控制，有一种与自身工作质量密切相关的意识，相互合作，共同防范和控制财务风险。

3.2注重投融资业务流程中的风险控制

制定合理可行的投融资方案，最大限度地降低企业的综合资本成本，实现企业利益最大化，将财务风险控制在适当可接受的水平内。最优选的投融资策略，就是用最低的融资成本来达到最佳的投融资效果。要实现有效的风险控制，必须科学地分析投融资业务流程，具体从以下五个关键环节进行:决策预算、设计方案、流程审批、评估和实施控制。

3.3重视拿地落地项目的可行性研究

由于房地产行业项目的建设周期长，建设过程中也存在太多的不确定因素，如果一开始就没做好投资项目的可行性研究，那么建成过程中的预算、计量评价就会暴露出较大的误差，导致后续的相关项目难以继续开展，使企业面临一定的财务风险。因此，投资房地产项目首先要高度重视可行性研究，对项目的可行性进行全面调查。

3.4加强对预算执行和成本费用风险控制

加强对预算执行和评估风险的控制。建立科学完善的指标评价体系，根据实际运行情况设定合理的目标值;规范考核程序和监督机制，确保考核依据的准确性和考核过程的公平性;将考核结果与部门员工的绩效挂钩，吸取经验教训，以提高今后的预算管理水平，提高控制成本和费用的能力。

成本会计部门将对特定的个人承担责任。在不相容的岗位分离情况下，需要明确每个员工的岗位职责和范围，防止成本控制环境下的欺诈行为。根据预算，亚索将实施该项目的成本，并安排专门的员工负责密切监测成本动态。针对企业的日常工作所需的成本费用，还需核查明确资金流向，确保这些记录在张的费用有效利用，并能给企业带来收益。控制成本费用的支出，将成本费用尽量压低到可接受的最佳范围内，以避免财务风险。

3.5建立完善的财务风险预警体系

财务风险预警体系不仅能够预防和提醒可能发生的财务风险，还能抑制一些已经存在的财务风险继续加大。同时，因为财务风险的预警体系会频繁的收集一些企业相关的数据和信息，这些数据信息也可以为公司领导的决策提供一定的参考方向。

财务风险预警体系主要有三部分:财务风险相关信息数据的收集、财务风险预警的分析和财务风险的处理。根据企业的盈利偿债、经营增长和财务柔性五个指标尽可能完整地找出企业实际存在的风险，然后进行预警。其中，财务风险的处理是预警系统的关键。房地产企业需要从预警分析中得出结论，制定科学有效的应对计划，提出风控解决对策，来有效地降低财务风险的发生的可能性，避免一定的损失。而财务风险的处理通常可以实施应急计划、采取补救措施并提出改进方法。在遇到财务风险时就需要启动应急预案，防止采薇舞风险的逐渐增加扩散。有些风险已经发生不可避免，这时就需要采取合理的补救措施，争取把损失降到最低。如果预警体系发现了公司财务风险控制的薄弱环节，就需要改进措施来预防同样的事情再次发生。

4.结论

本文结合财务风险和风险管理的相关理论知识，为后面研究我国房地产企业财务风险铺垫基础。在此之后，通过分析我国房地产企业财务风险管理现状，简要地说明了房地产企业在财务风险管理中可能存在的问题。接着在财务风险与控制基本理论的支持下，结合我国当前房地产行业的特点，根据房地产企业的实际财务和经营情况，提出一些当前房地产企业的财务风险解决建议和方法。其次，收集公司相关的财务数据，评估和识别财务风险，找出因其风险增加的原因，并从投融资活动、营运资金控制活动、收入分配和经营活动等方面提出相应的改进措施，以加强房地产企业的财务风险控制。

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