房地产动摇对经济增长的影响

　　摘要：

自1998年以来，我国的房地产市场可谓是生机勃勃，一片繁荣，并且房价还居高不下，上涨的速度还很大。根据国际经验，显示经济是否景气的先行指数就是房价，如果一个国家的经济不景气，那么这个国家的房价就会首先呈现出跌落的现象。在世界上的大多数国家受到金融海啸的冲击的情况下，我国的经济也受到了一定的冲击，这一点体现在了我国一线城市的房地产市场上，出现了房价上涨的幅度回落的现象。本文从消费、金融以及就业等几方面来探讨和分析房地产动摇对我国经济增长的影响。

　　关键词：房地产市场经济增长影响

　　1引言

自1998年以来，随着我国取消住房实物分配制度的步伐，[1]随着相应按揭政策的实施，房地产市场化得到了推行，因此，我国房地产市场迎来了繁荣发展的时期，一举成为国民经济的支柱产业之一。相应的数据就是在2000年时全年就完成了约4900亿元的投资，在2011年达到了历史上的最大值，全年共完成了61740亿元的投资，相比2000年增长了大约12倍，每年平均增长27.5%，和同期的固定资产的平均增长速度相比，其相对要快近2个百分点，当时全国GDP的年均增速是9.96%，这些数据都说明了房地产投资成为了经济增长的重要力量。

所有的事物都存在一定的规律，当然房地产市场也不例外。根据国际统计，在世界上的所有国家都普遍存在着房地产市场的周期起落规律，这也包括我国。根据我国对房地产进行投资的变化情况，从改革开放算起，我国的房地产市场已经经历了三个周期：1978至1991年是第一个周期，在这个周期内中国房地产事业经历了从无到有，逐渐得到发展；1992年至1997年是第二个周期，这个周期是房地产市场过热和调整的阶段；1998年至今是第三个周期，也可以说是进入新一轮的房地产周期，在这个周期内，国家进行了住房制度的改革，各商业银行也开设了相应的住房抵押及贷款业务，这些对于房地产业来说都是有利条件，在这些条件的推动下，其呈现出了繁荣发展的景象。因为房地产市场存在周期性的波动，所以在房地产发展过程中，要注意避免房地产过热现象的产生，尤其是产生泡沫，这些都会影响我国经济的可持续增长。从我国房地产的发展周期和发展历程来看，在第二周期就曾经出现过房地产过热甚至有些地方出现了泡沫的现象，这对于下一轮的房地产周期来说应该引以为鉴。所以，充分认识房地产市场的周期波动，对于国家经济发展来说是及其必要和重要的。

　　2房地产的动摇通过三个途径影响经济的增长

GDP是指全国的经济增长水平的，在以往的GDP增长中，其中大约11%的增长来自房地产市场。从整体来看，房地产业不同于其他行业，具有自身的独特性，它关系到很多产业，并且房地产市场对于经济发展速度的影响恐怕会远远地超出人们的想象，不管是在我们实际的消费中，还是在我们的预测消费中，它所带来的负面影响是不容忽视的。

　　2.1通过消费水平产生影响

房地产市场主要通过以下两个效应来影响消费，这两个效应分别是分配效应和财富效应，下面就具体介绍一下这两个效应。

（1）分配效应。在这新一轮的房地产周期中，一些对实物资产以及金融资产进行保有的机构，在它们个别经济主体、经济部门之间引起了相当大的变化，截止到2007年的年末，各商业银行全部贷款的18.2%均为房地产的贷款，在个别地区和城市，这个比例甚至会高达30%以上。房价的上涨取决于两个方面，一个来自于家庭的净财富，其借款的能力和支出的水平推动着经济的发展，特别是个别地区财政收入的30%甚至50%以上都来自于房地产市场。另一个是因为房地产业牵涉到了很多行业，建筑、建材、家具、装修等等行业都通过房地产的投资获得了自身的迅速发展，也因此创造和很多与房地产有关的就业机会和岗位，进而推动了人民的收入和消费水平得到了上升。因此，房地产业的泡沫一旦出现破裂，就会使得房地产和其相关的产业的发展势头减弱，还会引起家庭降低对住宅的投资以及放低对耐用消费品的支出，进而使得国家的宏观经济的发展受到影响。

（2）财富效应。在2007年统计的福布斯富豪榜上，37.6%的富豪是依靠房地产，即199位中就有75位将房地产作为其的主营产业。对资产价值进行评估，其额度上涨幅度很大，造成泡沫也在增大，使得家庭和企业的支出都增加，这也造成财政税收和支出增加，有效地刺激了需求，但这个刺激是过度的，这也使得经济呈现出一片生机勃勃的景象。这种繁荣麻痹了金融部门，影响了金融部门对未来经济的预测，使得预测更为乐观，于是便采取了积极借贷以资金更好地融通的措施，这些造成了实体经济和金融形成了一种近似螺旋的关系，相互促进，相互推动，很快推向了顶峰，使得泡沫经济很快地形成。

　　2.2通过投资和就业产生影响

投资会随着房地产价格的波动而变化，上涨的房地产价格就会使一些私人的住宅投资受到刺激而增加其在此的投资，从而有效地促进了房地产业的发展，加大了相关产业部门的就业需求，增加了很多就业机会，从而使得经济的增长速度和人们的收入水平明显得到提高。

根据我国的相关的统计数据，发现目前将近400万个直接就业机会来源于房地产业，这其中涵盖了在进行房地产运作过程从一开始到最后销售所需要的人员，比如在规划时所需的规划人员和设计人员、在建设时所需要的建筑工人、[2]建筑材料的提供商和运输人员、房地产的销售者等等，这也能帮助大学生就业，有效地缓解社会压力，也可以为农民工带来机会，增加他们的收入，改善他们的生活。目前，我国的农民工数额巨大，已经达到了1.5亿，这些农民工的一半人员通过各种方式为房地产业做贡献。房地产的动摇，特别是在我国的一些大城市，这种波动会使得工作岗位的数量大幅度地减少。由于房地产行业与很多行业相关联，所以它的动摇就会影响到相关行业的发展。房地产市场的降温，使得新房的购买量快速下降，同时减少了对现房的装修，还使得对家用电器及其设备的购买量下降，降低了耐用消费品的支出。并且建筑行业属于劳动密集程度较高的行业，相同的资本所吸引的劳动力的比较多，所以形成的房地产经济泡沫一旦破裂，就会使大量的农民工失业，可能还会使部分在职员工下岗，对社会的稳定不利。

　　2.3通过金融产生影响

根据经验判断，房地产价格下降的趋势是必然的。我们通过经济学的相关原理，可以得知世界上的产品的价格都会遵循一个先上升再下降（或者先下降再上升）的过程，也就是任何一种产品的价格不会是永久地持续地上涨，这个道理同样适用于房地产业。在一个时间段内，资产的收益=资产的利用收益+资产的预期收益。通过这个公式，我们可以得到，当我们对房产价格的预期上涨时，那么公式右边资产的价格就会出现持续的上涨，但是在实际中，可能由于某种原因，使得对资产的预期下降甚至是负值，这样就会使呈现上涨的资产价格出现下跌的现象。

在房地产的交易过程中，会存在这么一种情况，那就是卖方使用自己所有的资产进行投资，而买方使用的是自己所拥有的现金，实际上这种情况是一种零和游戏，即一方投机的收益来自于另一方投机的损失，这样计算两者的净损失为零。这种房地产泡沫经济对于整个宏观经济来说，产生的影响是中性的。若在这种交易中参与信用度，也就是在交易中启用来自银行的借贷资金，在这种情形下，这种交易就会给银行带来极其恶劣的影响。

房地产市场中，房价的过度上涨，增加了货币的流动性。虚拟资产的隐含收益率随着其名义价值的升高而逐渐上升，然而货币的收益相对来说就比较低，但货币的流动性却呈现出偏好还有所上升的情形，也就是说利率在一个短期内不发生变化时，居民和社会机构都愿意将更多的现金持在自己的手中，这样就使得M0的增长相对来说就太快。与此同时，储蓄的机会成本随着过快上涨的房价而加大，于是替代效应就出现在了货币和资产之间，使得M2的增长回落。

房地产经济的泡沫也会影响信贷。自1998年以来，各项有利房地产政策的实施，使得个人住房抵押贷款成为推动房地产迅速发展的重要力量，也成为各银行开展和扩大住房信贷规模的重要手段。然而，通过对近几年房地产信贷的统计，发现其增长的速度过快。

膨胀的房地产价格，使得金融体系信贷的规模进一步得到快速扩张，从而将贷款的资产逐渐地向房地产业集中，这种局面更大了暴露了银行等金融机构对房地产业的风险。

尽管在现在为止，各银行的优势资产还是针对房地产进行的贷款，特别是个人的住房贷款。但与此同时，有一点是不容我们忽视的，那就是个人购房不仅仅只是为了满足自住的需求，还有很多是为了满足投资的需求。根据国家建设部进行的一次调查，我们进行了统计计算，发现在购房中，存在着28.4%的购房者会在短期内将房子转出，23.8%的购房者是将房子用来出租，然而剩下的却是将房子空着以待涨价收益。人们对未来收入的预期和对其他经济来源的预期都会影响投资的需求，因此说投资需求的风险比较大。

除此之外，相关的研究还表明，基本上所有银行的破产都是源于房地产市场泡沫的破裂，因此，房地产经济威胁着金融经济的稳定，尤其是如果一个国家的金融体系自身比较脆弱时，或者是对金融体系没有进行审慎地监管时，那么这样情形下，房地产的泡沫破裂带来的危害就会更大。所以，金融信贷机构应该保持审慎，防止发生金融资产质量恶化的现象。

　　3结论

通过以上的分析，我们发现房地产的动摇对于经济的增长会有很大的影响。因此，我们应该将房地产业存在的风险有效地化解，维护金融体系的稳定，使经济稳定持续增长，于是，我们应该从两方面做起：一是保障性住房建设的规模进一步加大：二是找出银行业自身存在的问题，并采取有力的措施进行解决。若这两方面能够做好，房地产的动摇幅度就会减小，风险性就会降低，国家的经济就会获得持续增长。

　　参考文献

[1]王重润，崔寅生．房地产投资挤出效应及其对经济增长的影响[J]．经济观察，2012．

[2]周春宇．房地产波动对经济增长的影响[J]．金融与经济，2010,08．