上海市房地产价格波动成因调查分析——以黄浦区卢湾板块为例

摘要

房地产市场价格的波动一直是全民关注的重大社会问题，不仅关系到我国房地产市场的平稳健康可持续发展，更与人民群众的根本利益息息相关。本文针对目前房价居高不下的现状，分析了什么是导致房价过高的原因，并对怎样协调房价的平稳，维持我们赖以生存的这个经济社会的安定，保持金融行业的平稳发展，调整经济结构缩小普通百姓的收入差等方面进行了论述，提出了控制房价在合理范围内的对策和方法。同时，对我国城市商品住宅价格一直不断的上涨这种不健康的现状进行了深入分析。站在XX角度、房地产商的角度、普通大众消费者角度这三个不同的角度分析“房价高,住房难”，具体的分析房价上涨过快的原因，并通过这三个不同角度进行分析和思考，对于减少投机作用等，对应提出对策,从而将房价调控在一个合理范围之内，对于未来加强我国房地产市场的宏观调控，构建房地产市场健康发展的长效机制具有十分重要的意义。

关键词：房价；持续增长；对策

一、绪论

（一）研究背景

近年来，随着房地产市场的持续快速发展，房价不断的上涨，导致了我国住房供求关系失衡，部分城市房价的连续快速攀升，“房价高、住房难”已成为一个不能避免的问题。为了社会的健康发展,有需求的人能住上平价房，要抑制房价的快速上涨，过高的房价可能会激化社会矛盾激化，还有可能引起利益冲突,应该及时得到解决。

商品住宅用地的供给减少和人口多，所以说住房是人们的刚性需求，是房价迅速上升的因素，在抑制房价的措施方面，可以增加城市及附近的住房供给，对于房价上涨是否合理的判断，我们要准确而且客观的面对不断上升的房价。我们的XX不要太过直接的参与到调节房价的上涨幅度的快慢中去，而是从侧面科学的运用经济、法律、行政的手段去让房地产市场行为变得规范而且有一定的秩序，让市场变得井井有条。通过提高商品房市场供给的竞争性，减少因需求增加而引起的房价快速上升,这是一个需要我们更加深入的去研究探讨并解决的问题。[1]

房价高涨已经超过了大众的经济能力，对于我们这样的普通大众来说高涨的商品房价与较低的居民收入形不相匹配，很多人根本买不起房，这样的状况给投资改善和提高居民生活水平带来了很大困难。房价过高，远超百姓的经济能力，这是事实，房地产业“泡沫”的确是实实在在存在的。让房价回归合理的范围内，让楼市健康发展，经济保持平衡的发展，最主要便是了解导致房价过高的原因，然后想办法防止泡沫的出现。我们知道房价过高、土地和已经建成的库存量大导致很多已经建成的新房卖不掉成为空房，楼房空置率过高也是房价过高的原因。若要分析房价到底因何变得如此之高，就需要理清供求两方面的关系。一般来讲，房价过高的原因可能是需求过剩，供给不足，人们想要购房的数量每年都不断案的有所增加，导致供不应求。然而房屋的库存量巨大，不能用供给不足来解释。为了更加深入探讨上述的问题，分别从房地产的供给、需求这两个角度，对房地产价格过高的影响因素分别加分析，综合了解房价过高的原因。[2]

（二）研究的目的和意义

本文对商品房、商品房价格的定义和概念进行分析。接着，对于影响商品房价格因素不断上涨的原因的进行分析，并依据一定的科学理论基础研究依据。本文通过对上海黄浦区卢湾板块商品房价格过高原因作为案例进行分析，对于经济活动中导致房地产开发商对房价定的过高的行为进行分析。[3]

影响房价飞一般上涨的因素有商品房供给、政策等方面因素共同的影响。通过对研究房价过高的原因，对调控房价在合理的范围内有一定的帮助。最后通过对商品房价格相关影响因素进行了仔细分析，然后分步找出导致我国商品房价格过高的各种原因，并对各种对商品房价格的有影响的因素进行透彻的解读。这对于XX促进房地产市场健康发展，对于房地产行业发展调控在合理范围内具有重要的意义。[5]

（三）研究商品房房价过高的进展

1.中国相关研究进展

由于我国的特殊情况和背景结合了当下房价过高的这个热点问题进行研究。总的来说，通过对于银行信贷中国、特殊经济环境人口过多、收入差距大以及土地供给不平衡等方面选取部分因素进行很深入的研究和分析，我国也有很多学者做过研究，查阅资料下列学者对我国房价过高做了相关研究：

崔光灿在2009年对我国1995-2006年之间31省市的数据进行了有效的分析，分析发现房地产价格受利率和通货膨胀率的影响比较大。

叶阿忠，杜青川，郑万吉，林章秀(2011 )将全国31省市截面数据分四项和两个时间段分别进行分析，通过常识及蒜泥研究分析摘到影响房价的根源是普通大众对住房的需求状况。

项卫星，李宏瑾，白大范(2007)通过对X、日木以及东南亚国家和地区20世纪80勺三代以来房地产泡沫的考察，指出银行信贷过度扩张足可以造成房地产泡沫的重要原因。[6]

2.国外相关研究进展

在西方经济理论中，商品房在不同的时期拥有不同的价格，什么时段对应什么价格呢，对商品房价格过高的影响因素的研究抑制没有断过，需求和供给是脱离不了关系的，这两个方面要我们着手去研究。房价要均衡受什么制约呢，我们需要了解其发生影响的机制，了解房高的原因。

对住宅价格的研究时Nellis, Longbottom ( 1981 )对英国的数据进行了分析，试图找出英国商品住宅价格的决定因素。他们这两位学者根据供给需求相等的原理，将住宅需求定义为人口、抵押贷款存量、平均商品住宅价格、个人收入、消费品价格，以及抵押贷款利率的函数，将供给定义为住宅价格和住宅存量的函数，推导出商品住宅价格的函数。通过计量分析得到的结果显示，收入、抵押贷款利率以及抵押贷款存量对商品住宅价格的影响都比较显著。[7]

二、上海黄浦区卢湾板块商品房与商品房价格的现状

（一）上海黄浦区卢湾板块商品房现状

1998年我国实施了住房改革，在1998年之前，市场还不能对房价有任何的影响，那时候的房屋还不完全具备一定的商品属性，在1998年之后，房屋不能进行分配了，可以通过买卖获得房屋进行使用。至此XX开始用市场化的手段来管理房地产行业，使得房屋具备了商品属性。但同时房屋也是不动产的一部分，它具有自己独特的社会属性，如地域性、稀缺性、政策性、多样性等。

由于房屋是不能进行移动的，在一个区域内不能变到其他区域，房屋是固定性，从房屋开始建造，然后投入使用被买卖都是在同一个区域内，就是说收到了地域的限制，地域对房屋价格的影响也比较大。主要表现在不同区域的房地产发展规律不一致。如同一个城市的不同区房价不同，一个城市的市区和郊区的房价不同，不同的县城的房价也存在差异等等。[10]

土地是一种稀缺的的资源，由于土地自有的价值导致房屋具有价值，人们都有对住房的需求，当房屋的供给不足时，房屋价格肯低昂会有所上涨。

我国的经济能过快速的上涨，房地产是导致这种现象产生的支柱。由于土地的稀缺性，XX也直接参与到土地资源的分配中来。[11]同时房地产直接关系到百姓生存和生活，房地产产业健康发展与否牵扯到社会的各个方面，所以XX通过出台相应的政策法规来规范管理房地产产业是必不可少的措施。

伴随着人们的生活水平的提高和物质水平的提高，房屋不仅仅能满足消费者最基本的住房需求，同时还要兼顾外观设计、基础配套、教育指标等其他需求，这也使得商品房的价格构成变得更加复杂，增加其影响因素。本文主要分析上海黄浦区卢湾板块的房价受什么影响的，通过查阅资料了解到2010-2020房价的变化情况如下表。

表2-1 2010-2020上海黄浦区卢湾区房价

（二）上海商品房价格的理论因素

1.马克思价格理论

我们平时所说的商品的价格是其本身由商品的价值决定的，他们之间存在一定的关系。生产该商品的价格所需要的社会必要劳动力所决定的，所以一些简单的商品经济活动，不管价值是怎么任意的变化波动的，价格都随着其价值上下波动，有很大的相关性。商品房也具有商品这样的一般属性，也有这样的规律，即商品房的价格是基于其价值所。

2.供求价格理论

在西方经济学中的供求价格理论中，一切价格的变动，都会使需求和供给达到一个平衡点，同时商品的需求和供给不断地发生变动不管是上升还是下降，但到最会达平衡点商品目前价格。结合商品房近年来不断的上涨一直没有下降的趋势的这种情况，房价可能不会低于房价本来就具有的价值。影响商品房的价格因素主要是需求和供给。本文就从这两点为切入点，来探究商品房价格高的主要因素。[12]

三、上海黄浦区卢湾板块房价持续飙升的影响因素分析

（一）供给因素

1.土地出让金

我国公有制的土地制度，即土地归国家所有。[13]开发商只有通过出让的形式来获得土地的使用权，这造成土地这一资源的提供方是XX垄断的，政策的调控对房地产价格具有很强的作用，越来越多的土地被开发，土地资源变得稀缺，从而土地的价格逐年攀升，房地产商想要开发土地，就要用更加多的钱和资金投入进去，土地价格下不去的话，房屋的价格成本也下不去，也增加了商品房的价格成本。根据上海统计年鉴的数据整理得到，2009至2020年上海国有土地使用权出让情况如下:

表3-1 2003-2014年上海国有土地使用权的出让情况

2.建设成本

建设成本是指在房屋建设过程中所涉及的各项活动费用的总和，主要由材料和人工构成，随着经济的发展，技术也变得更加的好，总是在不断地进步中，社会也在发展，不断地向前进步发展，工人的费用也相应的有所提升，同时又由于建筑上游原材料因为供求关系其价格不断上涨，从而推高了商品房的建造成本。加之消费者对商品房的需求多样性的发展，对建筑材料品的最求提高，这也加大了其建设成本。通过房地产开发企业竣工房屋造价可以从侧面反映商品房的建设成本。由中经网的数据整理得:

表3-4 2012-2020年房地产开发企业竣工房屋造价

3.开发商的市场垄断力

开发商的市场垄断能力是指开发商对整个房地产市场的控制力度，当市面上仅有少数的开发商，则开发商对商品房市场的控制能力形成垄断，开发商增多从而对其议价能力很高，抬高房价获取高额利润。[15]这容易形成卖方市场造成市场中参与的开发商对其市场的控能力较弱，形成竞争市场，从而会通过降低利润降低价格的形式来更多的吸引消费者。根据以上释义可以得出开发商的市场垄断能力为:k＝商品房本年销售面积/房地产商企业数量(简化赫氏指数)。既可以通过计算每个房地产企业所销售的商品房面积来衡量这个市场的开发商垄断能力。[16]

表 3-7 2012-2020年开发商市场垄断能力表

（二）影响商品房价格的需求因素

商品房的需求因素，主要来源于消费者方面，指宏观上的因经济发展水平而导致的收入问题和整体消费者的数量多少。以及微观上的消费者的消费能力，消费欲望等。这些都会影响房地产行业的需求量，从而对价格产生影响。[20]

1.居民收入水平

近年来我国经济取得了较好较快的发展，上海市居民的收入水平持续提高，人民的生活也得到了翻天覆地的改善。随着收入的增加，恩格尔系数会降低，用于购买非生存性的物品占消费总支出的比例就会越来越高。从消费者的角度看，对住房的需求主要分为三类，刚性需求、改善型需求、投机性需求。当居民的收入提高会使得原来没有购买力的低收入家庭的需求转变有效需求，而高收入家庭会加大他们的投机性需求，从而进一步抬高价。家庭，他们的边际消费倾向最大，当收入提高时影响最为显著的是中等收入会使得他们对住房的需求增大。

2.人口数量

我国的特殊国情决定，房屋成为了人们生活的必需品。也就是说人口数量的多少会直接影响商品房的需求量大小，人口越是集聚的地方，对房屋的需求量就会越大，上海是全国常住人口最多的大型城市，2020年10月统计常住人口为2423.78万人，这里的人口不仅仅是本地居民的常驻人口，还包括外来务工人员，这部分人员由于在工作的城市没有居住的地方，对房屋的需求比较大，也加大了对租房的需求，也就促使了部分消费者的投机性需求。

3.贷款利率因素

贷款利率会影响消费者的购买力，当贷款利率上升时，消费者支付的利息就会增加，会减少消费者的购买能力，从而减少消费者的需求量。相反当贷款利下降，贷款难度降低，会刺激消费者的购买欲望，增加其购买力，从而使消费者的需求量上升。同时贷款利率也会影响到房地产开发商，开发商的投资非常依赖于银行贷款，当贷款利率上升时，会加大开发商的融资难度，也就会影响开发商的投资额度，从而影响供应量以及房价。[23]

表3-17 2019资金来源表

4.预期期望

按照一般商品市场规律，当价格越高时，需求量会越少。[24]但是近年来商品房市场中出现了，需求和价格同时上涨的情况，这是因为商品房具有投资性这一特点造成的，因为价格上涨过程中，消费者的预期期望会认为房价还会继续上涨，激发了消费者的投资性需求，推动了需求曲线的上移，增加了消费者购买欲望。而消费者对未来的期望是基于目前对当前济情况的感觉，即当前的经济形势良好，消费者会对未来做出乐观的判断，相信房价继续上涨，也会促使消费者投资房地产。

5.房屋租赁价格

房屋租赁价格对商品房房价的影响主要来源于两个方面，如果租房子的价格消费者会有对房价上涨的恐惧心理，可能会刺激消费者对于购房的需求欲望。如果对房屋总的需求量一定，出租房价格上涨，会挤出部分出租房需求从而转为商品房的需求。[25]同时当房屋租赁价格上涨时，会加大投资者对商品房的投资需求。结合以上两点，房屋租赁价格会影响商品房价格。[26]

（三）其他因素

1.汇率

汇率主要指的是一个国家的货币和其他国家的货币进行交换生产的。短期来看，汇率由需求和供给所决定。在长期中，主要因素相对价格水平、关税和限额都有影响，本国商品相对于外国民币升值时，国内的出口企业利润就将下降，例如近年来的东部沿海中小型出口企业经营越来越不景气，同时加上国内经济的结构性调整，导致越来越多的企业家转变了他们的投资方向，而房地产行业的高速增长，所以这加大了他们对房地产这一行业的投资热情。其次，随着人民币的升值，会吸引大量的外资，越来越多的分外资进入了房地产行业，导致房价上涨。[29]

2.区域位置

李嘉诚有个投资名言，就是地段是决定商品房价值的唯一因素。说明区域位置对房价有着至关重要的影响。从整个中国房地产市场来看，东部区域的房价明显高于中西部，特别是沿海城市，房价都基本超过全国平均水平。再以上海为例，在2005年中，上海的平均房价还没有过万。2020年上海的平均房价达到5万之多，地理位置良好的区域平均价格已经达到十几万一平。[30]

3.城市化率

城市化的进程必然伴随着房地产的发展。如X等发达国家中的大型城市中，即使经历2008年的金融危机，但是这个国家的房价也没有受到很大的影响，保持着一个良好的发展。如果一个城市要发展要扩大，就需要利用土地，但土地是有限的，这样的话就使得土地资源变得非常稀缺。随着社会的发展，有些人进城打工，小孩上学等问题，有大量的人口开始往城市迁移，人口密度随之扩大，在供给减少，需求增多的双重作用条件下，商品房的价格会自然而然的上升。[31]人口越来越多，使得需求旺盛，供给减少，从而推高了房价。

四、对房价快速上涨的政策与建议

（一）抑制当前有效需求是稳定房价的前提

1.做好消费导向 抑制房价过高

我国房价上涨过快，人们有一点购得购买凡房屋用以居住地需要。需要缓解这种购房冲动。“居住必买房”是不科学的,很多人提前提消费,对未来消费的透支极大。扭转房价上涨预期,要正确引导消费导向,合理购买房屋，遵循没有房子我们只有租个小房子，然后随着经济的发展换个大点的，随着家庭需要和本身的经济情况有能力再买房子再买个大房子这才符合客观的变化规律,这样才能减轻购房欲望，理性消费。

2.遏制投机

抑制投机性需求，很多人进行投资买房，炒高房价。遏制投机需求，提高投机的风险、加大投资成本，减少由于投机作用可能获得的受益。投机作用对于房价过高有很大的影响很大，我们不能任由投机作用恣意发展，应该采取措施抑制投机作用，还房价一个合适的价格，让普通大众怒在为此发愁，能够买好房住的上防止，这个愿望还好像也变得难以得到解决，房价高住房难，始终困扰着我们普通购房者。以后可以实名制购房，每个人不能多买房，防止可能出现的投机作用。实行累进首付比例制度,严格房地产开发信贷条件。商业银行不得过渡的发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要严格管理，对于多次购房或多次售房者征收高额房产流转税,减少投机者的利润空间,从而有效地遏制投机性购房。[32]

3.管制外资炒房

提高外资进入房地产的门槛, 严控外资购房，避免外资对房价产生负影响,维护经济安全等。其次,还要将外资房地产开发商的企业和其进行房产开发的过程纳入实质审查管理中，对其大额购房行为实行逐项审批制度。最后,加强外资监控,加大处罚力度,防止外资炒房。

（二）增加有效供给

1.完善社会住房保障体系

多建保障性住房,社会保障性住房满足中低收入群众居住。建立XX主导、政策扶持、价格控制、定向供给。保障性住房建设,严控面积,确保价低。XX指导定价,让群众承受得起,把优惠政策落实。供给上,要建立家庭档案动态调整,确保定向的供给,并建立退出和转让机制,防止漏洞。现阶段,对于那些购房的特困户,执行发放租金补贴解决困难。对那些既非特困户又暂时买不起房的住房消费的“夹心层”,解决临时住房问题。可以授权机构或组织筹措资金开展租赁住房的建设与经营业务。

2.增加用地供给。

增加土地供给在允许的范围内,适当增加一级市场的供给,清理且盘活现有的闲置土地,针对清理出的违法建设用地,对与规划相符的，归入经济适用房和保障性住房的供地范围;经营好土地二级市场，是稳定地价必不可少的。XX当局出台了众多政策,可城市的房价依然上涨极快,主要原因在于开发商囤地现象泛滥。所以说，利用好土地二级市场,增加土地有效供给。对超出动工开发期满一年未动工的土地,征收土地闲置费;两年未动工的,收回土地使用权等措施。[33]

（三）加强和改善对房价的宏观调控

1.严把信贷

房地产作从投资到消费离不开金融的支持。房价上涨与银行的金融支持相关，房价在短期内快速飚升都是银行金融支持的结果。稳定房价该严格把握好信贷,通过政策调节需求,完善信贷制度,应该加大对保障性住房的贷款,使老百姓能买得起房，住得起房。而对投机商人,应缩减贷款,加大信贷利息,很多银行为了追求自身效益,会盲目扩张住房按揭贷款，有可能放大中国按揭贷款风险导致其最后超过市场的承载力。

2.完善法律制度

发现开发商违规行为从严处理。打击圈地、囤地的行为,引导完善竞争机制。落实“实名制”要求;应采取措施防止炒房。土地供应、住宅建设、投资与消费等作出界定管理,保证公民的基本居住权,我么们需要完善法律制度。我们还需要对市场的投资需求和对住房有需求的消费者的需求有清楚的认识，做出相关政策进行规定,促进房地产市场的健康发展;增加房产环节的税收征管,对于有一套住房按现标征税,对有二套以及以上住房的,提高税费。[34]

3.加强对房地产市场的监管

当房价上涨时，国家应加强对房地产市场的监管，加强市场监管，加强对价格信息的监测，提高公众房价透明度，完善监管机制，控制房价上涨速度，严格审查开发商提交的项目申请，对于房地产市场准入的严格控制，要避免盲目投机的项目开发商申请行为，对于合格，缺乏房地产开发企业的资质条件，要在一定程度上取消其进入市场的资格，加强XX房地产教师资本管理，XX还需要加强房地产市场价格监测机制，以控制房地产价格过快增长，公开市场房地产价格，增加房地产价格的透明度，也帮助消费者了解房地产价格信息，加强此后房地产企业的道德行为，严厉打击房地产开发商故意囤积房屋，发布虚假房价信息，故意抬高房价等违法行为。在这种严重的情况下，XX要严格依法处理和出版。避免消费者不合理的投资炒作。引导居民合理消费，消除居民盲目购买不合理消费，让居民了解自己的收入水平和消费能力，选择购买或租用高收入居民，严格控制购房人数。

4.实行房地产开发企业银贷信用制度和银行之间资源共享制度

在一定时期内，坚持适度宽松的房地产贷款政策。一方面严格控制房地产商业银行贷款，另一方面也严格控制消费者购房抵押行为。

对于前者，投资开放的房地产必须有相对准确的投资额度，不得不合理或者因种种原因严重超出投资预算，实际投入的比例有待提高。未达到实际投资比例的房地产开发企业不得发行银行房地产开发贷款。

同时，房地产开发企业要加强对贷款资金运作的监督，实施分期监管和银行贷款资金使用管理，建立房地产开发企业银行贷款信用体系和银行资源共享系统。一旦银行发现房地产开发企业贷款的目的发生变化，停止贷款支付就停止银行贷款，并收回已发放的银行贷款。同时，降低房地产开发企业的银行信用等级。

由于银行间资源共享体系的建立，一旦房地产开发企业非法使用银行贷款或降低信用评级，其他银行在了解情况后，对贷款申请采取谨慎的态度。严格的银行信用评级制度迫使房地产开发企业必须高度重视和维护银行信用信誉，更有效地利用银行贷款资金。

对于后者，可以适当减少首次购房首付款，但不得低于房屋总额的30％〜35％。向消费者购买贷款两倍以上，在一定时期内逐步提高首付比例。

同时，为加强对其还款能力的实质性审查，严格的贷款购买比第二套房更重要。

结语

市场的调控政策是指XX针对投资、投机性需求以及商品房开发的调控策略，政策对于抑制房价过高的效果没有我们想象中的那么显著,产生效果也是短暂的。从长期看，随着居民收入水平的不断上涨，我国城市化进程也越来越快,住房需求也快速增长，商品房价将会面临极大的增涨压力，解决房价过高的最基本途径在于改变我国当前商品房的供应结构关系，提高保障性住房的供给量。XX在宏观调控中采取的抑制房价上涨,现有很多的住房政策也无法从根本上解决高房价问题，只是将这些问题推迟。政策调控的重心需要放到商品房供应结构关系上面。从供给的方面来说，我国当前城镇住房供应关系显现出以商品房供给为主导的结构特性，商品房市场自1998年以来逐渐由供大于求逐渐转向为供不应求;城镇住宅建设用地的增加尽管在短期内对商品房价有一定的控制作用，但是其作用并不是十分的明显，而从长期来看，城镇住宅建设用地的供给始终滞后于住房需求的增长；另外，土地供给结构、土地价格以及社会资金流入房地产开发领域等因素都会对商品房价的上涨产生一定的促进作用，尤其是土地供给结构关系，从开发商定价角度来说，开发成本、市场竞争情况、居民购买力、资金链状况等因素都会对开发商定价产生一定的影响，而开发商在确定商品房市场销售价格时考虑的最主要的因素是竞争者平均定价水平、居民购房意愿和购买力，以及资金链状况。另外，XX对房地产价，市场的调控政策还有待加强。

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上海市房地产价格波动成因调查分析——以黄浦区卢湾板块为例

价格 ¥5.50 发布时间 2022年12月10日

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