房地产公司的财务分析–以W公司为例

　　摘要：

随着社会经济的快速发展，房地产行业的发展犹如雨后春笋般迅猛，逐渐成为国民经济的支柱，但在其迅速发展的过程中房地产行业的问题和弊端也在逐渐凸显出来，并日益成为社会关注的焦点。为了维护国家和社会的稳定，国家采取了一系列措施对出现的问题进行宏观调控，虽有一定成效但没有从根本上解决问题。通过对房地产企业的财务分析，可以为利益相关者提供真实有效的依据，从而帮助利益相关者做出正确的相关决策。

本文选取我国房地产行业中最具有代表性的企业W公司为案例，对W公司的财务报表进行分析，并利用相关的财务会计知识发现W公司财务报表中各项财务指标反映的具体问题，结合当前的社会经济发展状况对存在的问题给予合理化的建议。

　　 关键词：房地产行业财务分析财务指标

　　第一章绪论

　　1.1研究背景及研究意义

1.1.1研究背景

自1978年我国实行住房制度和土地制度改革，我国房地产行业的发展速度突飞猛进，从原来的寥寥无几有到现今的如火如荼，其发展历程可谓是日新月异、蒸蒸日上。从改革开放到现如今，我国的房地产行业在不断的引进外资，与国同行业合资和开发公司合作的基础上厚积薄发，最终实现了房地产行业步步高升、繁荣兴盛的发展局面。由于房地产行业就像强有力的纤夫拉动着中国国民经济这一艘大船，极大地促进了国家经济的发展，因此，房地产行业顺理成章的成为了我国国民经济的支柱产业。而房地产行业在自身快速发展的同时也促进了其他关联产业的发展，例如建筑、纺织、家具、装饰、家电、钢铁等产业。这从另一个方面表明了我国经济的内需在很大程度上是由房地产企业带动的。在国民经济发展的过程中房地产行业所带来的经济利益是不可估量的，它为我国经济的发展做出了重大的贡献。目前，我国房地产住宅商品房的销售面积同比增长22.4%。其销售额同比增长5.6%，这更加坚定了房地产行业在我国国民经济中的主体性地位。

发展是一把双刃剑，尤其是房地产企业快速发展所带来的经济利益的同时也在暗自酝酿着巨大的苦果。如果忽视房地产企业在发展过程中产生的一些问题，那么在未来这些问题不仅会影响到我国国民经济的健康发展，还会动摇我国经济的根本。近些年来随着土价过高而导致的房价持续上涨、房地产市场供求性失衡、土地市场的不规范行为、房地产投资过热等问题的日益凸显，将我国的房地产推上风口浪尖的危险境地。房地产行业因此成为社会各界和舆论媒体的焦点，而人民群众也在推波助澜，对房地产市场中存在的不合理现象进行反映。在这样严峻的形势下，为了使我国的国民经济能够得到持续向前、长足稳定的发展，也为了和谐社会主义的建设和发展，弘扬社会价值观，更为了房地产企业继续发挥其在经济方面的推动力作用，我国XX暂时退出了“守夜人”的角色，发挥“有形的手”的作用，对房地产企业采取了一系列的宏观调控政策。这些政策措施的颁布与执行在一定程度上对房地产的负面影响起到了抑制作用，但却治标不治本，使房地产市场在表面上看起来发展良好，实际上却是暗潮汹涌。房地产市场仍然存在着在一二线城市房价寸土如金，投资者对房地产投资蜂拥而至的不良现象。房地产市场的紊乱局面仍是制约我国国民经济健康发展、影响我国居民生活水平的一大社会问题[1]。经济基础决定上层建筑，上层建筑反作用于经济基础。房地产行业作为国家的支柱性产业，国家在认可其经济地位的同时，说明了国家不会任由房地产行业朝不良的方向发展下去，对房地产进行调控和规范是势在必行的。

在国家政策的调控和规范之下，房地产市场将会朝成熟化、规范化的方向发展，逐渐形成一个有序的市场，而这也表明了房地产市场将迎来一个新的时代。XXX的到来要求房地产开发商更加注重渠道融资和品牌知名度来提高自身竞争力和扩大市场份额。在现如今房地产企业角逐激烈的情况下，要想扩大市场份额，抢占房地产市场制高点最切实可行的办法就是提高房地产企业的品牌知名度，增强企业在社会上的影响力。此外，房地产同行业之间两两合作，共同打造帝国企业也不失为一个长远有效的办法。。随着房地产在新一轮的发展中出现的合资、兼并、重组等活动，财务报表分析正变得越来越重要[2]。

1.1.2研究意义

（1）理论意义。过去学者在研究房地产企业财务报表分析时大都从财务报表的相关指标，分析方法等方面进行研究，通过综合分析发现财务报告中存在的问题以及提出解决问题的办法。但在分析方法及指标上存在局限性，在分析的过程中也较少结合公司中的实际数据进行分析。本文介绍了财务报表分析的相关理论，以W房地产公司为例，结合相关的实际数据对W公司的财务指标进行分析，发现W公司财务方面存在的问题并对这些问题提出相关的应对措施和建议。

（2）现实意义。首先，房地产企业作为我国支柱性产业，对房地产财务报告的研究也具有重大的现实意义。对热衷于房地产企业投资的投资者来说，财务报告就是一个不会说谎的证据，对财务报告进行分析和研究，投资者可以从中提取有效的信息，从有效的信息中了解到公司真实的发展状况，为投资做出正确合理的决策。其次，股票市场上的虚假信息过多，很容易蒙蔽投资者的双眼，这时财务分析就显得至关重要，投资者可以依据财务分析的结果，把虚假信息从中剔除，从而找到具有投资价值的股票，对其进行投资获利。最后，财务分析能够为公司治理提出指导性建议，及时发现公司在运营过程中存在的问题，适时调整相关的经营决策，更好的提高公司治理水平。

　　1.2研究对象

本文以W房地产公司为研究对象，在基于分析该公司资产盈利、偿债、运营成长能力的基础上，通过相关的财务指标对W房地产公司的财务进行分析研究，从中发现财务方面的问题与不足，并提出相应的解决措施弥补财务方面存在的不足，使得W公司在解决问题的基础上，提高企业自身竞争力，获得长远稳定的发展。

　　1.3研究思路及方法

(1)研究思路。本文的研究在运用相关理论知识的基础上，对实际案例进行分析。大体思路是首先针对客观事物存在的问题进行提问，其次通过对文献的阅览与查询来了解相关知识领域的代表人物对该问题的研究。最后，在掌握相关理论概念的基础上通过财务报表对W公司的财务状况进行分析，得出结论与建议，并就局限与不足进行了说明。

（2）研究方法。一是文献研究。阅读和搜索大量国内外文献、书籍资料，对国内外相关领域的研究成果进行了解。二是总结归纳法。运用W房地产上市公司的财务指标对其财务进行分析，总结归纳出财务方面存在的问题并提出应对措施，使论文的研究更具有针对性。

　　1.4国内外研究现状

从国内研究现状看，国家在50年代实行计划经济的背景下，为了能够更好的控制经济活动的生产和发展，检测各行各业进度完成的情况，财务报告分析才出现在人们的视野里，并逐渐的得到发展和完善。随着1978年改革开放政策的实施，我国以公有制经济为主体，多种所有制经济共同发展的社会主义经济体制在之后得到不断的发展和完善，财务报告分析也在经济发展的过程中应用领域不断的得到扩展，在日常经济活动中财务分析报告频繁的被人们使用，其在经济中的地位也越来越得到重视。张新民[3]认为要透过表面看本质，通过对财务报表的各个相关项目指标及数据分析，判断企业在发展过程中经济质量状况的优劣。张新民由此也成为了企业财务质量分析理论的创始人。樊行建[4]在对财务报表进行分析的过程中没有脱离实际的经济活动，使两者很好的进行了结合，这对财务分析来说是一个很好的借鉴。樊行建因此也为科学的财务分析体系的建设与发展做出了重大贡献。侯春慧[5]对房地产在投资方面的财务分析做出了具体的阐述，并给出了相应的研究方法。王文平[6]认为不能忽视上层建筑对经济基础的反作用，在良好的政治环境中，房地产企业的发展会更加蓬勃，但在不良的发展环境中一定会对房地产企业产生负面影响。由于房地产企业的经济地位已被国家认可，所以在分析房地产企业时要结合当时的社会政治背景。李心合和蔡蕾[7]从各个不同的角度，在考虑了不同因素的情况下对企业的财务进行分析。陈晓红[8]认为一套完整科学的财务分析体系能够对企业的经营管理层和其他相关使用者起到很大的帮助，不仅能够为企业带来巨大的经济利益，而且还能够实现企业的长远发展。各个专家学者从不同的角度对财务报告分析理论进行了探讨，但是却脱离了实际的案例，即使跟实际案例进行了结合但却不够完整。因此，我们在借鉴国外相关理论知识的基础上还要考虑到在现实生活中的实际案例，从而更好的对企业的财务进行分析，发现在企业经营过程中存在的问题，使企业管理层做出相应的决策，使投资者更好的选择投资方向[9]。

从国外研究现状看，财务报表分析应在公司商务活动的背景下进行，且分析的内容始终与公司的活动紧密相连，这是X南加州大学马歇尔商学院教授K.R.Subramanyam（K.R.苏布拉马尼亚姆）一惯坚持的理念[10]。X纽约大学的Le.Bernstein（贝恩斯汀教授）认为，财务分析通过对公司现在、过去的财务状况和经营成果进行评价，从而对公司未来的经营状况进行合理的预测[11]。《财务报表分析》的作者Gilman（吉尔曼）认为由于财务报表和财务比率的关系难以明确，所以财务分析不能完全依靠比率分析[12]。会计分析是通过会计数据来揭示其内含的意义，同时以会计分析为基础的财务分析是一种更为广泛的全面分析，这些理论思想在LeopoldABernstein（伯恩斯汀）和JohnJ.Wild（怀德）合著的《财务报表分析-理论、应用与注释》[13]和ClydeP.Stickney

（斯迪肯）的代表作《财务报表分析-一种战略展望》[14]都有阐述。各个专家学者的著作大大丰富了财务分析的内容。

　　第二章财务分析相关概述

　　2.1财务分析的含义

财务分析是以会计核算和报表资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析方法和技术，对企业等经济组织过去和现在有关筹资、投资、经营等活动的盈利、营运、偿债和成长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。

　　2.2财务分析的目的

财务分析的目的是通过对财务报表的分析，为财务报表相关使用者做出的相关决策提供可靠的依据。财务分析的主体不尽相同，主要有经营者、投资者、债权人、XX部门等。它们所关注的利益点也是所不同，因此不同的利益主体进行财务分析的目的也是不同的。

　　2.3财务分析的主要内容

（1）营运能力分析。公司拥有或控制资产的目的是为了有效的使用，公司生产经营能力的大小与公司资产的多少密切相关，而资产运转效率与经营管理水平也密切相关。资产营运能力主要反映在资产的周转次数上，资产运转效率越快，说明经营管理水平越高。企业营运能力分析就是通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行分析和计算，评价企业的营运能力，从而为提高企业的经济效益指明方向。

（2）盈利能力分析。盈利能力就是公司赚取利润的能力。无论财务报表使用者的主体是债权人、经营者还是投资者，他们都一致的关注公司的盈利能力。盈利能力强说明公司的竞争力强，其发展前景良好。对盈利能力的分析一般要着眼于长期稳定性分析，排除各种非正常、偶然、特殊的情况的影响，因为特殊个别的情况不能说明公司真正的盈利能力[15]。

（3）偿债能力分析。偿债能力的分析主要是通过研究财务报表中的各项目，分析企业的资产结构，以确认公司是否存在财务风险，偿还各项债务的能力是强还是弱。因此公司必须拥有足够的偿债能力，来维持良好的财务状况。

（4）成长能力分析。成长能力分析是对企业扩展经营能力的分析。成长能力强的企业能够为公司创造更多的社会财富，为投资者带来更大的价值。对企业成长能力的分析，能够对企业的发展趋势和经济状况做出预测，从而为利益相关者提供可靠的信息。

　　第三章W公司财务现状分析

　　3.1W公司企业简介

W房地产公司成立于1980年10月，从开始建立到至今，W房地产公司占据了中国房地产市场的半壁江山，毫无疑问的成为了房地产行业中的佼佼者。经过三十多年的实践累积，W房地产公司一直致力于核心业务的发展，成为了国内最大的住宅开发企业，其经营范围遍布全国。无论是经济发达的北上广深还是经济欠缺的中西部地区，都能看见W房地产公司的品牌标志。W公司在2017年跻身《福布斯财富榜》世界500强，并取得105名的辉煌成绩。2018年W公司在坚持健康科学发展的基础上，引领行业向节能减排方向前进，持续推进绿色建筑及住宅产业化，建设XXX住宅。W公司在发展日益强大的同时也不忘回报社会，自2005年11月，W公司启动“爱在春天里”的项目，动用六百万资金来帮助父母在外务工的留守儿童、子女不在身旁的孤寡老人等，给予他们精神和物质上的帮助。由此W公司的社会影响力不断增大，品牌知名度不断得到提高，在这大好形势下W公司继续领跑中国房地产市场[16]。

　　3.2对W公司的财务分析

3.2.1W公司的资产盈利能力分析

盈利能力是公司赚取利润的能力。对于利益相关者来说，房地产企业的盈利能力是他们一致关注的要点。盈利能力好说明企业的发展前景好，在未来能够创造更多的价值，下面是W公司的盈利能力分析。

表3-1W公司2010-2016盈利能力指标表（%）

由表一可知，W公司主营业务利润率从2010年的29.61%，下降到2016年的20.27%，下降了9.34%，趋势较大。这是因为W公司的主营业务是单纯的住宅开发，而这一主营业务带给W公司的利润越来越少，说明W公司现行盈利模式中，利润点偏于单一，需要适当扩张开发新的利润点。

净资产收益率呈波动式增长，说明股东投入资本后获取的收益基本保持不变，W公司盈利能力比较稳定且有所提高。这是因为W公司实现盈利增长的主要手段是提高销售收入、加快资产周转率，这与W公司的发展战略密切相符。

W公司的销售净利率呈现持续下降的趋势，这是由于原材料价格和人力成本的上涨引起了房地产成本上升，另外中央和地方宏观调控政策的也对其产生了不可忽视的影响，从而导致W公司主营业务获利能力下降。而从2015年起销售净利润渐渐回升，这说明W公司在扩大销售收入的同时，也在控制间接成本的增长[17]。

3.2.2W公司的偿债能力分析

偿债能力又分为短期偿债能力和长期偿债能力。

短期偿债能力主要是用来衡量一家企业流动资产变现能力的[18]。而短期偿债能力又包括流动比率、速动比率、现金比率。流动比率是指流动资产总额和流动负债总额之比，用来衡量在短期债务偿还日期到期以前，流动资产通过流转变为现金来偿还到期负债的能力。流动比率越高说明流动资产的周转速度越快，其变现的能力也越强，偿还短期债务的能力也越强。当流动资产总额是流动负债总额的一半时，即处于流动比率的合理区间200%，这意味着在流动资产有一半不能及时变现的情况下，依然有一半的资产可以偿还流动负债。在表2中观察到W公司2010年的流动比率明显高于其他年度，由此可知该年度流动资产变现能力较强，是流动负债偿还保障能力最强的年度。同时该年度也是房地产发展的较好时期。流动比率在2010年度之后出现了不同程度的下降，2013到2016年之间流动比率逐渐呈下降趋势，这是由于企业存货在流动资产中所占的比率较大，库存房周转时间过长使资金回收难度增大，从而导致资产的流动性下降，到期流动债务的偿还能力有所减弱。

速动比率是指流动资产减去存货中变现能力较差的部分、待摊费用、预付账款、一年内到期的非流动资产之后的余额与流动负债之比。速动比率的指标小于1说明企业偿还到期债务的能力较弱，速动比率的指标大于1说明企业的现金和应收账款占用较多，这会增加企业的机会成本。2010年W公司的速动比率达到0.56%，但到2011年其速动比率出现大幅下降，财务风险上升，偿债风险下降。2010年至2013年其速动比率波动下降，这是由于在此期间国家宏观调控推出了经济适用房和限购政策，因此这对W公司的销售出现了不同程度的影响。而在2013-2016年W公司的速动比率有所上升，可能是由于存货规模增大而在流动资产中被排除了。从整体来看，W公司的偿债能力还是比较弱的，速动比率的合理区间是1，而W公司2010-2016年的速动比率都明显的小于1且差距甚大，因此W公司的偿债能力还需要提高。

现金比率的合理区间应当在20%左右，2011年、2012年、2014年该指标都接近于20%，说明这些年现金资产得到了合理有效的利用。而2010年该指标接近与30%，说明企业现金类资产利用效率低下，但从另一方面来说企业现金类资产的回收能力强，对流动负债的偿还能力增强。2013年、2015年、2016年，W公司的现金比率接近于10%，说明W公司对现金类资产的利用率加大，现金持有的下降也相应的减少了机会成本。2015年由于三四线城市需求量下降导致存货库存增加，存货变现周期长，现金比率下降，说明目前制约W公司短期偿债能力的主要因素是存货的变现能力。

表3-2W公司2010-2016短期偿债指标表（%）

长期偿债能力指标主要包括资产负债率、产权比率、利息支付倍数等指标。资产负债率就是全部负债总额除以全部资产总额的百分比。产权比率就是负债总额除以所有者权益总额的百分比，能够较好的反映股东权益对债权人资本的保障能力。利息支付倍数是息税前净利润与债务利息的比率。

表3-3W公司2010-2016长期偿债指标表（%）

企业的资产负债率应该保持在50%-59%左右，2015和2016年W公司的资产率分别高达78.79、80.54，这说明企业的杠杆负债经营较为严重。产权比率在120%左右才是合理区间，该指标2010-2012年处于大幅上涨阶段，2012-2015年波动回落，2015-2016年又迅速回升，W公司的产权比率一直处于高位，说明其自有资产在总资本中的比重较低，属于高高风险、高报酬的资本结构。W公司的利息支付倍数总体呈上升趋势，且在2014年及以后年份的比值较高，说明其长期偿债能力较强[19]。

3.2.3W公司公司的营运能力分析

营运能力的指标包括：总资产报酬率、存货周转率、应收账款周转率和利息保障倍数等。

表3-4W公司2010-2016营运能力指标表（%）

由表可知，W公司总资产报酬率处于较高水平，说明W公司的营运能力相对较强，但总体较弱。但从2010年到2016年总资产报酬率呈波动式下降，主因是国家宏观政策调控的影响以及三四线城市需求减少，从而导致总资产报酬率下降。存货周转率呈逐年上升的趋势，这与W公司不急于增加囤地有关。W公司应收账款周转率逐年上升，到2016年应收账款周转率高达104.88，几乎是2010年的两倍，说明W公司在此期间对应收账款和存货进行了重点的管控，实施了更为高效而又根本的管理机制。存货周转率和应收账款周转率都在原值的基础上增加了一倍左右，这从另一个方面说明了存货对W公司的营运能力有一定的影响[13]。W公司利息保障倍数从2010年到2015年呈波动上升趋势，但在2016年出现急剧下降的现象，这说明2010-2015年W公司支付债务利息的能力不断增强，但在2016年相对减弱，总体来看W公司偿还利息的能力相对较好。

3.2.4W公司公司的成长能力分析

表3-5W公司的成长能力指标表（%）

由表可知W公司主营业务总体呈下降趋势，2010-2012年W公司的主营业务呈现增长趋势，其主要原因是W公司一直专注专业化住宅产品和其快速销售的策略使其竞争力和成长能力都较强，从而使主营业务收入增多。2012-2014年W公司的主营业务增长率呈现下降趋势，且在2014年急剧下降，其主要原因是国家宏观调控政策的影响。而在2015年主营业务增长率出现反弹，其主要原因是W公司不仅专注于住宅产品领域，而且加大了非住宅产品领域的投资，发展城市配套服务，主营业务收入有所提高。

由表观察可得W公司净利润增长率总体呈现下降趋势，2010-2014年净利润增长率处于下降状态，2015年有所反弹，2016年又急剧下降，这表明虽然W公司的净利润逐处于年增长的态势，但增长幅度却处于下降的形势，说明了W公司的发展能力持续性不足。2015年净利润增长率出现反弹是因为W公司在2014年提出的“城市配套商”概念，在2015年获得了显著的成果。

W公司净资产增长率在20%左右上下波动，结合净利润增长率的变化趋势，发现两者的变化趋势并不协调，说明W公司资本扩张的速度较弱，发展能力不足，公司需要通过各种方式来使资本的规模得到扩张，开发更多的投资项目来获取收益。

W公司的预收账款增长率在2010年最高，但在2012-2016年预收账款增长率呈现波动增长的趋势且明显低于2010年的增长。这说明2010年W公司发展态势好且国家没有过多的干预。但2010年之后房地产企业的火热形势引起了国家的关注并对其进行了宏观调控，所以W公司的预收账款增长率明显下降。而在2016年有所上升，表明了W公司较强的销售能力使公司的盈利有所保障。

　　第四章W公司财务方面存在的问题

　　4.1盈利模式单一，资产变现周期长

W公司在盈利能力方面存在盈利利润点单一、流动资产变现周期长、存货库存多且占比量大等问题。有表可知W公司主营业务利润率和增长率处于下降趋势，说明以主营业务为主的经济效益严重不足，W公司一直专注于住宅开发，主营业务中房地产住宅开发的业务占总业务的94%，所以房地产开发带来的利润占W公司利润的绝大多数，但是这种盈利模式很容易受外部宏观环境的影响，市场和国家政策的改变随时会对W公司的经营造成冲击。其次，W公司主营业务利润率的降低也说明了房地产单一的住宅开发能够带来的利润和价值的创造越来少。而在W公司的总资产中，流动资产占总资产的绝大多数，而流动资产中存货又占了绝大部分，因此，存货变现周期变长直接影响了流动资产变现周期，W公司的存货周转形势严峻，如果不采取措施进行控制将会对W公司自身的发展产生重大影响。由于W公司的存货在资产总额中的比重较大，因此过多的存货则会影响公司资金的流动速度。W公司在一二线（北上广深）和部分经济发达的地区房地产产品的销售比较客观，这些地区的大量需求使房地产的库存在很大程度上有所降低，但是在三四线城市以及经济不发达的地区，W公司也投入了大量的资金。由于三四线经济发展缓慢，经济实力落后以及房地产竞争对手多，楼市库存量较大，致使W公司的库存压力大。

　　4.2偿债能力较弱

W公司在偿债能力方面存在短期偿债能力较弱、长期偿债中资产负债率教高以及偿债比率指标难以反映实际的偿债能力等问题。首先，W公司的流动比率、速动比率、现金比率这三项指标呈现逐年下降的趋势，说明W公司的短期偿债能力有所下降。资产负债率逐年上升且处于较高水平，利息保障倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。这些情况都说明公司的偿债能力在减弱，尤其是短期偿债能力方面。其次，从2010-2016年，W公司的资产负债率一直居高不下，且都保持在70%-80%的区间，在行业中算是处于较高水平了。而在正常情况下，房地产行业的资产负债率应该保持在50%以下。作为资金密集型经济的房地产企业，如果资产负债率较高，说明负债总额在资产总额中的比重较大，很容易导致财务杠杆系数较高，企业所面临的财务风险较大。最后，流动资产越高说明企业流动资产的变现能力越强，就有较强的偿还能力来偿还企业的短期债务。但在实际的情况中W公司拥有很多存货且周转时期较长，很难在短期内或这经营周期内实现变现，因此就会使得相关的财务指标难以合理准确的反映W公司的实际偿还能力。

　　4.3营运能力下降

W公司在营运方面存在营运能力下降的问题。2010年-2016年W公司主营业务的上升有所减缓，资产规模增长小。W公司的存货在总资产中所占的比重逐年增加，导致存货周转率、流动资产周转率逐年下降，总资产报酬率也呈下降趋势，表明W公司销售能力、营运能力的下降以及利润的减少，这将会导致W公司的获利能力下降。

　　4.4成长能力有待提高

房地产市场激烈的竞争，使得W公司成长能力还需提高。在国内房地产行业内部竞争剧烈的背景下，国外的房地产企业也进驻国内市场企图分一杯羹，使国内房地产市场的份额缩减，这对国内的房地产企业无疑造成了巨大的威胁，也在一定程度上阻碍了W公司的成长。

　　第五章对W公司财务问题的改进建议

　　5.1探索新的利润点，加快转型升级

W公司要解决盈利能力方面存在的问题就要采取探索新的利润点、保证稳固的利润源、加快转型升级以及库存方面一增一减等措施。首先，W公司的收入来源主要是依靠自身的房地产开发，但是单一的住宅开发已经不能使企业的经济效益获得长足的发展。W公司要想获得生存和发展就必须转变发展策略，寻求新的利润增长点，不断增大房产的附加值，维持W公司的持续发展。而拥有稳定的利润源，就能制定出客户所需求的创新产品，才能为公司创造价值，所以W公司要使自身能够得到持续的发展必须要保留住原有的客户，对客户的需求进行分析，并根据客户的不同需求提供不同的商品和服务，扩张W公司房产的附加值，增加客户的兴趣度，提升潜在客户的数量。其次，流动资产变现周期变长会影响企业资金链的正常运行，要解决这个问题就必须加快转型升级。当然转型升级是一个长期的过程，在短期内效果不是很显著，但在短期的过程中，W公司可以加大促销力度，使一部分流动资产进行变现。转型升级是使W公司的传统业务转向技术研发，加大对高科技含量的高新技术产业的培育，加大对新型业务的探索与投资，要以客户的需求为出发点不断地从建设开发为主向管理服务为主，培育更多新业务，提升服务能力，从而缩短流动资产的变现周期。最后，由于一二线城市经济实力雄厚，发展速度快，人口增长速度快，外来人口流入量大，所以可以预测在未来一段时间，一二线城市房地产需求量也会不断增多，其价格还有上涨的空间。此时，W公司应该加大对一二线城市的投入力度，加大库存，以此来弥补三四线城市库存过多带来的亏损。相反三四线城市供过于求，需求量小，库存风险大，就减少三四线城市的库存，以促销方式减少库存，因地制宜的选择合适的开发项目，促使其业务向多元化方向转变。

　　5.2控制资产负率，减少库存

W公司可以采取提高企业的短期偿债能力、将资产负债率控制在合理的区间以及去除流动资产中无法变现的部分等措施来解决偿债能力方面存在的问题。要提高企业的短期偿债能力就要加大销售力度，提高销售额，使流动资产和速动资产中的存货实现快速的变现。存货数量的减少可以增加企业的资金，从而加快资金的周转速度，提高企业的短期偿债能力。资产负债率较高，其偿债能力就会相应的减弱，W公司应减少负债额度，调整企业的资产结构，将资产负债率调整到合理水平。W公司在进行决策新的投资方案时要充分考虑资金的回收期，还要通过各种渠道进行融资，增强企业的偿债能力。流动资产是指在一个会计年度或者在一个经营周期内可以实现变现或清算的资产，而W公司将变现周期较长且销售不畅的存货也划分在资产负债表的流动资产中，并且存货占了流动资产的绝大部分，因此，将缺乏流动性的资产从流动资产、速动资产中去除。此外，实际价值低于账面价值的资产也应在流动资产中去除，以此准确的反映企业实际的偿债能力。

　　5.3剔除流动资产中无法变现的部分

W公司提高自身的营运能力的措施有：加强对总资产的管理能力以及去除流动资产中无法变现的部分。W公司要加强对资产实用的管理，提高资产的利用效率；重视对产品的销售管理。另外还要提升应收账款和流动资产的变现速度，提高资产的管理水平。W公司拥有数量庞大的存货量，这既是一种保障也是一种风险，这时要注重存货的控管，进一步优化存货结构。

　　5.4增加产品附加值，提高竞争力

W公司要想获得成长能力的提高与发展就得提高市场竞争力，扩大市场份额。W应根据公司的经营发展状况和净利润的增长情况，在公司的总资产上要有相应的增加，以保证公司在资本扩张的同时也有足够的资金来维持正常的运营。目前国内房地产市场竞争激烈，同时国家政策在不断的进行宏观调控，房地产市场正面临着巨大的压力，因此W公司要在剧烈的市场竞争中要想获得生存与发展就得不断地扩大市场份额，抢占市场制高点。在业务上进行适当的开拓和创新，改变脱离客户需求的传统的房地产发展模式，要一切以客户的需求为房地产企业开发商品的出发点和落脚点，并不断增加房地产企业产品的附加值来吸引客户的需求，使成长能力获得长足的发展。

　　第六章总结和展望

本文基于财务分析的相关理论以及财务分析指标对W公司的财务进行了分析，发现W公司在财务方面存在的问题：盈利模式中的利润点单一、流动资产变现周期长、存货库存多、资产负债率高、营运能力较弱等，并对这些问题提出了相应的解决措施，希望会对房地产企业日常的财务问题解决与防范有一定的借鉴意义。

本文的不足之处就是由于笔者的理论知识有限，使得本文在有些地方没有深入研究，在进行财务指标分析时，对W公司财务问题发掘的不够全面，解决方法也不够完善。加上财务指标本身的局限性和本人理论知识水平有限，使得分析不够准确。

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　　致谢

通过这几个月来的忙碌和学习，本次毕业论文设计已接近尾声，由于经验的匮乏，难免有许多考虑不周全的地方，在这里衷心感谢指导老师的督促指导，以及一起学习的同学们的支持，让我按时完成了这次毕业论文。

在毕业论文设计过程中，我遇到了许许多多的困难。在此我要感谢我的指导老师张老师给我悉心的帮助和对我耐心而细致的指导，我的毕业论文较为烦琐，但是张老师仍然细心地纠正文中的错误。同时感谢我院、系领导对我们的教导和关注，感谢大学四年传授我们专业知识的所有老师，谢谢你们呕心沥血的教导。还有谢谢我周围的同窗朋友，他们给了我无数的关心和鼓励，也让我的大学生活充满了温暖和欢乐。如果没有他们的帮助，此次毕业论文的完成将变得困难。他们在我设计中给了我许多宝贵的意见和建议。同时也要感谢自己遇到困难的时候没有一蹶不振，取而代之的是找到了最好的方法来解决问题。最后，感谢生我养我的父母。谢谢他们给了我无私的爱，为我求学所付出的巨大牺牲和努力。

王敏

二〇一九年四月三十

房地产公司的财务分析--以W公司为例

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