引言：
收益性房地产常用的三种估价方法为成本法、市场比较法和收益还原法，其中以收益还原法的理论基础最为充分，但使用收益还原法进行房地产价格评估时，纯收益和还原利率等因素的确定又是一个复杂而且在业界又颇有争议的问题。在对这一课题的研究中我们根据我国房地产市场的实际运作情况对影响收益成本法的各种因素逐一进行了分析，对这一方法的在房地产估价中的具体应用实践进行了深入而细致的探讨。
1、收益性房地产估价概述
1．1房地产估价的概念
房地产估价是指专业的估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
1．2房地产估价包括的内容
（1）专业估价人员
是指具有房地产估价师资格的人员。
（2）估价的目的
对具体估价项目的估价结果的期望用途。
（3）估价原则
①合法原则；②最高最佳使用原则：③替代原则：④估价时点原则：⑤公平原则：
（4）估价程序
获取业务、拟定方案、收集资料、实地勘察、选定方法估算、确定结果、撰写报告
（5）估价方法：市场比较法、成本法、收益还原法、假设开发法、长期趋势法
（6）影响房地产价格的因素：环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际环境等
（7）估价时点：评估价值对应的日期，公历的年月日
2、收益性房地产常用的估价方法
2．1成本法
这是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为依据，再加上一定利润和应纳税金来确定房地产价格的评估方法。也就是以评估对象的重置成本或重建成本为依据的估价方法。
成本法的基本公式为：房地产价格=土地价格+房屋建造费+正常利润一应提折旧。这种方法的理论基础是生产费用价值论。由于房地产可能是新开发的，也可能是旧有房地产，因此其公式也有差别，新建房地产价格=土地购置费+建筑物建造费+正常利税；而旧有房地产价格=旧有房地产重新建造完全价值一折旧。运用成本法时，要把握好两项，一是房地产的各项建造费用必须是合理的和必要的，不能以个别企业的实际耗费为依据，而应采用社会一般耗费水平。二是价格应当为估价期日的建造成本，这一建造成本又分为以新材料、新技术建造的与旧有建筑具有相同效用的重置成本和以原始材料、原工艺技术、原来式样新建的与原房地产完全相同的重建成本。
2．2市场比较法
这是一种根据市场上交易的类似房地产价格的测算待估房地产价格的方法。市场比较法的基本原理是替代原理,即具有相同效用的商品应具有相同的价格。在求取一宗待估房地产的价格时，市场比较法是将待估房地产与在近期内已经发生交易的房地产进行比较对照，通过修正已知的价格求取待估房地产最有可能实现的价格。其中类似房地产是指其所在地区的区域特征、房屋结构等影响房地产价格的因素和条件都相同或相近。
市场比较法的操作最重要的是选择具有尽可能大可比性的交易实例。首先必须通过多种途径收集尽可能多的交易实例，准确掌握交易实例的具体情况，在此基础上从中选择在区位、结构、用途、交易日期等方面具有可比性的实例作为参照对象，其次是根据影响房地产价格因素的比较，对参照实例的价格进行修正。这些因素修正主要包括：房地产交易情况修正、交易日期修正，最后根据公式：房地产价格=实例价格x交易情况修正系数x交易期日修正系数x区域因素修正系数x个别因素修正系数，来计算房地产最有可能实现的价格。
2．3收益还原法
这是一种运用适当还原利率，将房地产在未来若干年内所能带来的纯收益折算为现值的估价方法，基本思想是：房地产的价值就是它在未来若干年内能给其所有者带来的纯收益的价值。运用这种方法估算房地产价格的主要依据是房地产每年所能带来的纯收益和投资的收益率即还原利率，这一方法在国外被广泛地运用于收益性房地产的评估中，我们将在下一节中对此方法的具体应用实践进行分析。
3、收益还原法在房地产估价中的具体应用
3．1房地产相关总收益的确定
房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在当前状况下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前在运用收益法对房地产进行估价时，普遍采用客观总收益来作为房地产的总收益，客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在收益。
3．2利息和折旧不应当作为总费用扣除
会计学传统理论上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但结合实际情况进行分析这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资房地产，是因为房地产带来的投资收益要大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资房地产或者放弃银行的存款利息来投资于房地产。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。
对于在很多运用收益法进行房地产估价的财务报告中均把折旧费当作费用扣除，经过实践分析这也是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此认为如果把房地产作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：
净现金流入量=资本产出+资本回收
在这个公式中：资本产出就是投资房地产的时间价值的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧部分。
3．3成本收益法运用中应考虑的税费项目
成本收益法在评估过程中所指的税费项目是指房地产在运营过程中所须缴纳的项目。具体来说有以下几种情况：
（1）对于单纯的土地租赁。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。
（2）对于出租性、经营性房地产。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。
（3）对于生产性房地产企业。应考虑城镇土地使用税、印花税及房产税等。
3．4总费用中的维修费求取方法及测算途径
房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用：
（1）日常性小维修发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×（1-R）/N（C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限）
（2）大维修费用发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。
3．5建在划拨土地上的出租性房地产，土地收益部分应作为总费用扣除
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条的规定：以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。
3．6资本化率的确定方法
在运用收益法进行房地产估价时确定资本化率通常采用以下几种方法误差相对较小：
（1）行业基准收益率加物价指数调整法，以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n则：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P；财务净现值R：折现率令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率），当FIRR>RC（行业基准收益率）时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；当FIRR<RC时，FNPV<0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=（1+RC）/（1+f）-1。
（2）安全利率加上风险调整值法，运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。
（3）收益风险倍数法，这种方法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a.同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r×[1-1/（1+r）n]P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r.
3．7房地产收益年限的确定
对房地产收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。
（1）当土地为出让方式时，土地可使用年限=土地在估价时点的剩余年限=土地使用权到期时间–估价时点的建筑物可使用年限=建筑物在估价时点的剩余经济耐用年限；对于评估对象为土地的情况，则土地可使用年限为该评估对象的有收益的年限；对于评估对象为建筑物或房地合一情况的，求取它的收益年限是通过土地可使用年限与建筑物可使用年限比较来确定的，即根据孰短原则来求取该评估对象的收益年限。
（2）当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况，这时应设定在估价时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。
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