房地产公司财务风险与防范分析—以碧桂园为例

摘要

近年以来，由于经济的不断增长、城市化进程的高速发展、居民收入的上涨和消费结构的升级带来的有效市场需求，我国房地产的开发投资和销售情况呈持续上涨趋势。然而，通过2016年公布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告》来看，房地产行业在所有非金融类上市公司行业中排名最后，这说明房地产行业本身就隐藏着巨大的财务风险。碧桂园在我国综合性房地产开发企业中处于领先地位，在2017年全国房地产企业排名中跻身三强，2016年全年实现销售金额3088.4亿元，销售面积3747万平方米，分别同比增长了120%和74%。但国际评级机构标准普尔却因碧桂园“利润率和财务杠杆恶化”对其下调了评级，这说明随着碧桂园销售额高速增长，其财务风险日益凸显。

本文选择碧桂园作为研究对象。首先，本文界定了财务风险的概念和分类，并且阐述了各项相关理论作为研究的理论指导。然后，本文结合碧桂园2015-2017年的相关财务数据和实际经营情况，从筹资、投资和营运三个角度识别风险和进行原因分析。最后，根据风险识别结果，本文从筹资、投资和营运三个方面提出了碧桂园控制财务风险的措施，以期帮助企业降低财务风险，提高财务风险防控能力。

关键词：碧桂园 财务风险 防范措施

前言

房地产业在国民经济中发挥着基础性和先导性的作用，是我国经济的重要增长点，其发展情况会在很大程度上影响产业的协调发展，对包括提升就业和推进城市建设等方面具有不可忽视的意义。房地产业拥有庞大的产业链，且与各产业之间关联度较高，这就意味着房地产业拥有巨大的影响力，该行业的投入和产值的增长会较容易带动多个上下游产业的发展，比如钢铁、建材、交通、汽车、家电等。它不仅影响着产业结构的调整，而且关系到国民经济和生活的各个方面，对我国经济具有举足轻重的作用。

近年来我国房地产的开发投资和销售持续增长，同时投资额和销售额占据国内生产总值的比例不断攀升，房地产业对国民经济的支持作用越来越明显，这主要得益于经济和城市化进程的高速发展、居民收入水平的提高以及消费结构的升级带来的市场需求。但是远超前于社会有效需求和国民经济发展水平的非理性投资风起，造成投资结构失衡，不只是房地产业因此遭受重大不利影响，金融市场吸收了大量社会资金，也会因此波及整个社会的经济运行。虽然近两年政策松动，市场逐步回暖，大多数房地产企业业绩颇丰，但其背后隐藏的行业困境却不容忽视。首先，三四线城市库存积压、降价难销，房地产企业利润下滑，盈利能力持续减弱；其次，尽管政策环境相对宽松，资金密集型的行业特点使得部分房企负债率高企，且在短期内难以解决；另外，前几年寻求海外融资的内房股，现在却因人民币汇率波动而面临巨额汇兑损失。如果房地产行业长久累积的财务风险由于得不到合理的疏导和控制而爆发，企业经营的各个环节将会失控，甚至危及社会经济的稳定。因此，如何对房地产企业的财务风险进行准确识别、科学评价和合理控制就成为刻不容缓的现实问题。

1 财务风险相关概念及理论概述

1.1 财务风险的界定

财务风险是存在于企业中的一种无法彻底消除的经济现象，一定程度上反映了企业的经营业绩状况。若企业经营状况恶化，则直接经济后果就是财务危机。目前关于财务风险的定义，理论界主要存在两种观点，即狭义和广义之分。

狭义的财务风险从筹资角度出发，主要指偿债风险，即在负债融资行为的前提下，由于企业财务结构不合理和未来收益不确定等因素导致的无法兑付负债的债务违约风险。举债融资会给企业带来财务杠杆效应，以债权人的资金进行投资为股东赚取收益，但需付出一定代价即利息。若企业的财务结构中债务占较大比重，则还款付息压力较大。由于企业未来收益是不确定的，所以债权人的资金将会负担部分风险，如果企业盈利水平较高，使得总资产利润率水平高于借贷利率水平，则财务杠杆对公司经营发挥了正面作用。

广义的财务风险指由于经济环境的复杂多变和众多难以控制的因素，企业最终经营收益和预期收益发生偏差，从而使企业利益相关者遭受损失或获得更大收益的可能性。这一概念强调财务风险存在于企业发展的每一个环节，包括筹集资金、长短期投资、资金回收和利润分配等，并不局限于企业负债所引起的风险，而是考虑各个流程的因素从整体上影响企业的发展状况。此外，广义的财务风险所指的不确定性是损失及盈利的不确定性，在此类财务风险的定义之下，风险既意味着威胁，同时也代表着机会。

本文倾向于广义的财务风险概念。因为资金在企业的运营过程中涉及了每一过程，相应地将财务风险的定义范围扩展，有助于我们从更开阔的角度研究财务运作中的风险问题，也为实务中建立一个系统的分析框架提供了帮助。但是关于不确定性则采用狭义的概念，即仅指发生损失的不确定性，这有利于后文研究分析的进行。

1.2 财务风险的分类

1.2.1 筹资风险

筹资活动是一个企业资本循环的开始，主要目的是为了维持正常经营或者提升企业规模，为之后资金的使用、收回和分配环节提供了基础。企业的筹资来源可以划分成两种，第一种是债务性筹资，第二种是权益性筹资。对于债务性筹资，企业为获取大量的初始资金开展经营活动或投资活动而借入资金，一定会因此负担按期还本付息的偿还风险，因此，在这类情况下筹资风险主要体现为企业是否能够按时按量地偿还本息。如果企业盈利水平较高，使得资金利润率水平大于借贷利率水平，则借入资金产生了较好的经济效益；如果企业盈利水平较低，从而导致还本付息出现困难，则筹资风险因此产生。此外，企业所负担风险的大小也因多种因素的不同而有所差异，主要包括负债方式、负债期限还有资金的使用方式等等。对于权益性筹资，所有者的投入是企业自有资金，不需要偿还本金和支付利息。在这种情况下，筹资风险仅表现在资金的使用效果之上，具体来说，当筹入资金无法得到很好的利用，不能满足股东的投资回报期望，则投资者将会不看好企业的未来发展而抛售股票，导致股价下跌，使得后续筹资更加困难，资金成本上升。

1.2.2 投资风险

企业的投资风险在投资活动中产生，是指由于外部经济环境中的不可控因素，如市场需求的变化，以及投资决策失误或投资过程管理失当等原因而造成的实际收益偏离预期收益的风险。在投资过程中，投资风险始终存在，并由于外界环境的变化而随投资进程的推进而不断发生变化。直接投资的风险具体可以表现为该投资项目发生亏损或盈利水平低于资金成本水平的可能性等等。间接投资又称为证券投资，是将现金、实物、无形资产等投向股票、债券等金融资产，以期获取股利或利息收入的投资。一般来说，对外投资中股权投资的风险高于债权投资，对外投资的风险高于对内投资，收益则反之。

1.2.3 营运风险

营运风险是指因资金不能满足于企业正常运营等原因给企业带来经济损失的可能性。营运风险包含一系列具体的风险，主要体现在现金、存货还有应收账款的周转等方面。

与存货相关的营运风险主要指存货变现风险，是指由于市场环境变动而导致产品滞销的可能性。存货销售受阻既导致由于市场需求变化带来的存货减值风险和毁损风险，还因为保管费用的增加而占用一部分营运资金，这意味着存货变现能力的低下会侵蚀企业利润。

与应收账款有关的风险即因为产品或服务赊销带来的应收账款变现的成本增加的可能性，主要表现为应收账款收回时间与金额的不确定性。时间方面的不确定，是指客户未在既定的期限内付清所欠款项的风险。应收账款不能及时收回会导致现金循环中结算资金到货币资金的环节出现中断，这样会导致投入下一个生产阶段的资金暂时不足，影响正常生产经营。金额方面的不确定，即应收账款难以收回从而成为坏账的风险。如果应收账款形成坏账，则将导致再生产资金长期缺乏，企业难以持续经营。

1.3 风险管理过程

面对日益复杂多变的经济环境，现代企业在经营管理过程中的风险无处不在，因此如何将风险可能造成的不利影响降至最低十分重要。

从目标管理的角度来说，在风险来临之前，主要是尽可能地降低风险发生的几率：当损失发生时，主要是控制当前形势，防止事故进一步扩大：损失发生后，则需要尽力修复，并吸取经验教训，加强风险防控措施就风险管理的过程而言。

首先，风险管理必须识别风险。风险识别即事先运用各种方法辨别可能会对企业产生负面影响的风险。企业面临的风险是各种各样的，包含动态和静态风险，外部和内部风险，当前和潜在风险，只有从无比复杂的经济环境中感知到企业面对的主要风险，才可以基于以上风险开始着手分析，寻找导致风险事故发生的原因。分析风险，即探讨造成风险发生的不同原因，这是识别风险过程的要点，以此为妥善处理风险打下基础。

其次，风险管理要进行风险评价。风险评价是指基于风险识别，综合考虑各种因素，得出企业风险产生的概率和可能造成的损失严重程度，并划分企业风险所处的等级，由此决定是否需要采取控制措施。风险识别是风险评价的基础，只有充分了解企业当前面对的不同风险和引起风险的原因，才可能对其做出较为准确的评价。

最后，风险管理要进行风险控制。风险控制即企业经营者通过运用一定措施，降低风险事件发生的可能性，或缩小风险事件真正产生时带来的损失。对于控制风险存在四种方式，分别为：回避风险、转移风险、保留风险以及控制损失。

企业在运行过程中，风险是会随着经济环境而不断变化的，因此，风险管理是一个动态的过程，必须时刻关注企业发展形势，以便及时了解客观存在的风险和风险因素变化情况，做出科学合理的风险评价并有针对性地对风险实施有效控制。

2 碧桂园财务风险的识别与分析

2.1 碧桂园集团简介

碧桂园控股有限公司，于1992年创建于广东顺德，2007年在香港联交所主板上市，是我国著名的综合性集团公司，主营业务为房地产，此外还涉及物业管理、酒店开发以及教育等行业。

碧挂园的业务战略主推多元化业务组合，主要业务为住宅开发，此外在物业管理、建筑、教育等领域也有所涉及，并通过五星级酒店、社区配套基础设施以及学校等提高产品价值。碧桂园实行高度的纵向一体化，在房地产开发的几乎所有环节都分布业务，获取价值链上每一环节的利润，以达成低成本下的快速开发。

在主营业务房地产板块中，碧桂园是中国推动新型城镇化的先驱，拥有独特的市场定位，避免一二线城市的竞争，项目的选址大多数都是位于具备发展潜力的地区，主要面向大城市郊区以及三四线城市的主体客户群，践行纵向一体化发展战略，开发包括设计、建筑以及物业等在内的多种产品。碧桂园构建的家园模式住宅产品，涵盖高质量的房屋、完善的社区基础设施、舒适的小区环境、优质的物业服务以及学校等，收到市场广大客户的欢迎。

2.2碧桂园财务状况分析

由表2.1可知，随着近几年房地产行业的飞速发展，碧桂园房产销售面积不断上升，在2017年又迎来了74.04%的增幅，高达3747万平方米。和销售面积的增长趋势相似，碧桂园销售额的增长幅度在2017年达到120.35%，销售额在2017年首次突破3000亿，销售收入也在近年来实现较为稳定的增长。

表2.1 碧桂园2015-2017主要财务指标

虽然从销售面积、销售额和销售收入来看，碧桂园发展趋势良好，但就盈利能力方面却不尽然。碧挂园的净利润自2015年稳步提升，但在2016年却遭遇下滑，2017年才回升至136.6亿元，销售净利率更是自2015年的12.55%下降至2017年的8.92%。由此可见，碧桂园的盈利能力虽在2017年有所回暖，但在近几年总体上呈下降趋势。近年来，碧桂园的资产规模增长迅速，且在2017年增幅较前两年有较大提升，总资产增长率达63.44%。同时，负债规模也持续上升，从2015年的2055.9亿元至2017年的5099.6亿元，增长逾2倍。资产负债率总体上呈上升态势，并于2017年创下新高，增至86.2%，说明企业的偿债风险不断加大。

就近三年的财务数据可见，碧桂园的企业规模越来越大，房产销售额也连年增加，但在日益增长的销售背后是负债和偿还风险的不断累积，且企业盈利能力也不断下降，种种数据表明，碧桂园在凭借庞大的销售额跻身国内房地产企业前三甲的同时，蕴含了较大的财务风险。

2.3 碧桂园筹资风险识别与分析

近些年来，随着国民经济以及社会大众对商品房热情的不断增长，我国房地产业的发展步伐越来越快，房地产行业具有明显的资金投入较高、回笼较慢等特征，大部分企业较难独立完成项目运作，自筹资金比重小，必然依赖外界金融机构或投资者的支持，所以在大部分项目的开发工作上，其资金中有很大部分属于外来资本，因此，筹资方式的不同会给筹资风险带来直接影响。

表2.2 碧挂园2015-2017年筹资活动现金流量表 （单位：万元）

由碧桂园近几年的筹资活动现金流量表可知,通过借款获得的现金是其筹资的要渠道，占筹资活动现金总流入的比例在在2017年上升至86.18%，相应地，权益筹资占筹资现金总流入的比例下降到仅4.48%。在筹资活动现金流出中，绝大部分现金用于偿还债务，近两年由于购买少数股东权益、回购股份等，筹资活动现金流出中用于尝还债务的部分有所下降，但仍保持较高比重，在2017年有83.27%用于偿还债务。通过分拆取得借款收到的现金，近3年碧挂园借款的来源逐渐多元化,在以往仅通过银行或其他金融机构这一单一来源取得借款，近几年除了优先股之外，碧桂园还发行一般债券和可转换债券以筹措资金。从银行及其他方式取得的借款所占债务性融资的比重在2017年下降至56.13%，但仍过半，发行优先股取得现金的比重每年逐渐下降，至2017年仅占10.22%，发行其他债券取得现金的比重相比2015年有一定增长。具体的筹资风险问题如下：筹资渠道单一；负债规模和结构不合理。

2.3.1 筹资渠道单一

由表2.2碧桂园2015至2017年筹资活动现金流量表可知，碧桂园筹资活动收到的现金绝大部分来自借款，2015至2017年借款收到的现金占筹资活动现金总流入的比例分别为79.12%、69.97%和86.18%。在借款中，有超过半数的资金来自银行或其他借款，虽然近几年碧桂因采取了发行优先票据和债券的方式取得借款，但就目前来说，从银行等金融机构取得借款仍占较大比重。同时，筹资活动现金总流出中2015至2017年分别有91.52%、84.83%和83.27%的资金用于偿还债务，存在借新债还旧债的问题。不难看出，碧挂园筹集资金时没有充分利用发行股份、融资租赁等其它筹资渠道，资金来源较为单一。对银行等其他借款的过度依赖会增加企业的资金成本，尤其是银行贷款政策易受国家宏观经济政策的影响，债券筹资也易受市场利率波动的影响。如果自由流动资金仍不足以偿还，将面临不能按时还本付息的风险。因此，碧桂园应寻求更多的筹资方式，降低对银行贷款的依赖。

2.3.2 负债规模和结构不合理

表2.3 碧桂园2015-2017年负债及资产负债率

资产负债率指负债与资产之比，代表了企业的总资产中有多少是由债权人提供，反映了企业的资本结构，能够体现企业的长期偿债能力。房地产企业作为资金密集型企业，前期投资额较大，筹资方式的选择很大程度上决定了企业后续财务风险的高低，因此，把握好负债和权益资本的比例十分重要。一般来说，资产负债率保持在50%比较合理，也就是资产与负债的比例为1:1。对于一般企业，若负债率超过70%，则说明公司在经营和现金流方面出现问题，靠举债维持经营。而房地产企业具有前期资金需求量大的特点，资产负债率在60%至70%之间较为正常，超过80%的负债比例属于明显过高，企业的经营将面临一定风险。由上表可知，2015年至2017年，碧桂园的负债总额不断上涨，近3年全部超过70%，且呈总体上升趋势，在2017年资产负债率迅速上升并超过80%，达到86.2%，这说明碧桂园的资产负债率明显偏高，负债筹资比重过大，资本结构不合理，长期偿债能力不足。适度负债可以使得财务杠杆对企业发挥正面作用，但负债超过一定限度时，部分财务杠杆利益将被债务成本抵消，这意味着更大的财务风险。

2.4 碧桂园投资风险识别与分析

投资风险即由于投资回报的可变性，企业可能面临预期收益减少或者投入资金损失的风险。房地产开发企业投入资金量较大、回收期较长，并且如果技资活动与企业的总体战略不匹配，或在授权审批环节缺乏严密监督而出现失误等，则都可能导致预期收益无法实现。此外，房地产企业还会面临国家政策的变动所造成的风险。这些众多的不确定性将很可能削弱企业的盈利能力和偿债能力，从而带来财务风险。

根据碧挂园2015-2017年的投资活动现金流量表可知，其最近3年的投资活动现金流量净额全部为负数，且总体呈下降趋势，下降幅度近两年明显增大，2017年下降比例甚至超过200%，达到204.6亿元。2016年和2017年碧桂园投资活动现金流量净额的减少主要原因在于投资所支付的现金增长较多，这主要是对外金融资产的投资，分别增长到26.4亿和138亿元。对内投资即购建固定资产、无形资产和其他长期资产所引起的现金流出近年来开始大幅下降，但在2017年又有所回升，总体来说，2016年和2017年的该项现金流出数远少于前两年，这说明近两年碧桂园的投资更多地向金融资产倾斜。但具体分析这个项目，可以发现其中由于购置土地使用权的现金流出在2015-2017年分别为33745万、7480万、54502万元，2017年该项目现金流出显著增长超过6倍，这与碧桂园在2017年大量收购土地资源扩大投资规模的做法一致。由此看来，碧桂园的投资虽然在固定资产、无形资产等对内投资方面和金融资产等对外投资方面的比重有所变动，但一直推行积极扩张的发展模式。

表2.4 碧桂园2015-2017年投资活动现金流量表（单位：万元）

2.4.1 盈利能力不足

通过下表2.5可知，碧桂园营业收入逐年上升，增长幅度虽然在2015年和2016年出现下跌，但2017年又有所回升至35.21%。净利润是反映企业经营成果的指标，根据以上数据，碧桂园净利润在近3年中波动幅度较大，2016年经历大幅下滑，下降幅度达8.48%，但在2017年又以较大涨幅快速上升，可以看出碧桂园在近几年获利能力大幅下降，2017年才有所改善。营业利润率是营业利润与营业收入之比，体现了企业正常经营以获利的能力。由上表可知，碧桂园的营业利润率即使在2017年有少许增长，但总体上呈不断下降趋势，该指标反映出的企业盈利能力逐渐降低。与营业利润率相似，碧桂园的毛利率和销售净利率不断下跌，2017年有轻微回升，但总体上是下降的，可以看出，碧桂园的投入通过加工转换为产出时的增值能力减弱，销售收入的收益率也下跌。由于碧桂园近两年开始回归二线，土地、人力等各方面成本逐年上升，伴随着庞大的负债规模，不断下降的毛利率及销售净利率显现出了经营方面的压力。总资产收益率用于评价企业全部资产的获利能力，体现了资产的使用效果。碧桂园2015-2017年总资产收益率逐年下降，说明企业的投入产出水平降低，企业盈利的稳定性和持久性减弱，一定程度上对企业的竞争实力造成影响。

因此，碧桂园在最近3年营业收入大幅上涨，净利润在2017年快速回升，但就其他指标看来，在3年中的盈利能力呈总体下降趋势，盈利能力的不足将会带来偿债能力的欠缺，增大企业财务风险。

表2.5 碧桂园2015-2017年盈利水平情况

2.4.2 房地产行业政策风险

房地产行业关系到国民吃穿住用行中的“住”这一环，是我国最大的内需，也是我国经济的重要支柱。房地产行业的特点决定了XX高度重视房地产的健康稳定发展，所以该行业是国家宏观调控的重点对象。面对由于供需失衡导致的房价过快上涨情况，近年来我国出台了一系列的调控政策，主要为限购、限贷、限价、限售。首次采用限售手段，并且不断拓展实施范围。截至2017年底，全国已有30多个城市实行限售。与此同时，政策利率提高，导致房贷利率也出现上涨，货币供应增速放慢以及房贷明显收紧，紧缩的货币政策很大程度上约束了投机需求。这一系列的房地产调控政策主要是为了控制需求，稳定房价，这对房地产企业无疑是一个较大的威胁，所以伴随着对房地产的宏观调控，碧桂园面临着一定的政策风险。

2.5 碧桂园营运风险识别与分析

企业的营运资金直接关系到企业经营过程中的资金循环。对于房地产企业来说，营运风险主要是指销售环节和收款环节的风险，即在销售环节能否顺利售出开发出的商品，在收款环节能否按时足额地收回应收款项。如果在这两个环节出现问题，则会导致企业资金运动循环受阻，甚至引起资金链的断裂，使企业面临巨大的财务风险。

2.5.1 存货管理效率不高

表2.6 碧桂园2012-2016年存货周转情况

根据以上数据，碧桂园的存货除了在2016年有所下跌之外，在最近3年总体上大幅上升。对存货周转率的正确把控，可以使得企业在维持正常经营的情况下，资金使用率得以提升，短期偿债能力得以加强。此外，碧桂园的存货周转率总体呈下跌趋势，从2015年的0.64到2017年的0.61，这意味着企业的存货顺利销售从而转为应收账款或者变现的速度持续放缓，存货的流动性变弱，存货占用的资金水平逐渐升高，导致可以用于其他经营活动的营运资金减少，影响企业的持续发展。不断下降的存货周转率带来存货贬值和存货占用资金水平较高的风险，表明企业存货管理的效率逐渐降低，降低了企业的营运能力。

2.5.2 应收账款回笼缓慢

应收账款周转率代表了企业自赊销起直到收回货款的时间。碧桂园的应收账款周转率近年来连年下跌，说明企业收回应收账款所需要的时间起来越长，但2017年应收账款周转率有所回升，表明其应收账款的变现能力有所上升。经营活动产生的现金流量净额2017年之前全部为负数，特别在2016年经历大幅下降，其中一个主要原因即为这一年应收账款大幅增长，经营活动产生的现金流入减少。盈余现金保障倍数是经营现金流量净额与净利润的比值，从收付实现制的角度，体现了净收益有多少是以现金呈现的，反映了企业的实际收益状况。这项指标与净收益对现金的贡献程度呈正向变动关系，利润的可靠性较高，具有一定的派现能力。与经营活动现金流量净额相同，该指标从2015年至2016年都为负数且总体上不断下降，但在2017年大幅回升，说明碧桂园在2015年至2016年现金收益对实现的净利润的支持较少，且呈下降趋势，但2017年现金回款能力以较大幅度增长。

总体来说，碧桂园在2015年至2016年的应收账款回收能力持续减弱，但在2017年出现提升。就应收账款周转率来说，虽然在2017年增长，但自2015年以来总体上还是下降的，由此看来，碧桂园应收账款变现能力还有待增强，以提升企业的资金利用率。

表2.7 碧桂园2015-2017年收款能力情况

3 碧桂园财务风险的防范措施

3.1 筹资风险的防范

3.1.1 拓宽融资来源

碧桂园筹资活动收到的现金有绝大部分来自于借款，而在借款中，有超过半数的资金来自银行或其他借款，这说明碧桂园过度依赖于银行及其他金融机构这一融资途径，这种单一的融资模式不但会给企业带来一定的资金风险，同时也把这种风险转嫁给了银行业。2014年以来，国内陆续放开对公司债、永续债、ABS等渠道的限制，碧桂园也开始尝试更多的融资方式。截至目前，碧挂园融资活动现金流量表中列明的融资来源，包括银行及其他借款、优先票据、公司债、永续债、股份发行、购房尾款资产证券化等。但碧桂园也仅仅对新的融资途径有所涉足，就目前来说，从银行等金融机构取得的借款仍占较大比重。碧挂园应逐步扩大其他融资方式的使用范围，尽力改变从银行及其他金融机构取得借款占主导的现状，以改进企业资本结构，减少资金成本，减少筹资风险。

3.1.2 平衡债务和权益融资

碧桂园近年来发展迅速，筹集了大量的资金，但这些资金大多依赖于负债，债务筹资的比例过高，权益筹资的比例过低。对债务和权益融资方式的选择，其实就是如何解决公司资金来源的问题。为了解决企业融资结构不合理的问题，以及负债融资下高居不下的融资成本和还债风险，碧桂园应根据自身实际情况确定合适的负债比率，在借助负债带来的财务杠杆效益的同时，合理控制偿债风险。当企业债务性融资比例升高，债券代理成本随之升高，股权代理成本随之下降，所以企业融资时需要找到股权与负债的平衡，实现企业总资本成本最小。基于此，碧桂因需要适当提高权益筹资的比重，尤其是提升依据等级筹资理论募集资金的最优选择内部融资的比例，平衡债务和权益融资。为增加内部融资，碧桂因应该设法提高企业的盈利能力，比如明确企业的发展战略，选择相匹配的经营模式，实现企业营业收入和经营利润的长期稳定增长，这样才能保障企业在分配利润后还有充足的留存收益，以不断供给企业下一发展阶段的资金需求，降低资金成本，优化资本结构，实现企业的持续健康发展。

3.1.3 合理安排长短期负债

碧桂园流动负债占负债总额的比重长年超过70%，在2016年甚至接近80%,这样不合理的负债结构让企业面临较大短期偿债压力，资金链不稳定，企业管理者必须注意到负债结构的优化问题。因此，作为项目开发周期较长的房地产企业，碧桂园应结合自身实际的偿债能力情况，合理安排长期债务和短期债务的比例。碧桂园还应考虑债务的偿还时间，避免各项债务偿还时间过于集中而使企业面临资金周转不灵的压力。总之，碧桂园应积极改善企业的负债结构，以降低筹资风险。

3.2 投资风险的防范

3.2.1 采取稳健的投资策略

碧桂园集团规模较大，土地占地面积高，这意味着企业成本也处于很高的水平。在近两年碧桂园一直在疯狂地拿地以扩大规模提升业绩，但在此过程中，碧桂园不仅成本大增，也因冲动拿地而造成了风险。2015年碧桂园与中国金茂联合拿下了丰台区两宗商业金融地块，但事后却后悔并选择返地，原因是此前没有在一线城市做过相关项目，没有把握，所以最终选择退出。这不仅对碧桂园企业品牌和企业信誉造成了一定的负面影响，也给企业经营带来了风险，而且对于合作方原本的项目周期和运营布局也产生了一定影响。因此，碧桂园应实行稳健的投资策略，合理把控投资规模，避免过于激进的投资方式，针对性地降低由于土地储备过多所导致的资金成本，从而减少相应的风险。同时，要对新进入的市场进行详细的调研，对项目进行充分的可行性分析，避免盲目投资及其带来的不必要的损失，这样才可以有效地减少投资风险，稳健地提升企业的盈利能力，推动企业健康成长。

3.2.2 进一步优化整体布局

按照市场风险来看，投资重心和大量库存集中于三四线城市的碧桂园还需要注意进一步优化整体布局。一方面，三四线城市的产品溢价空间有限。三四线楼市目前的成交主要由刚需、改善和拆迁置业组成，同时面临人口流出或人口流入少、老龄化等问题，后续销售将难以维持高点。随着各地去库存压力减轻，即使伴有政策支持，前期市场购买力已经得到有效释放后，后期市场需求也将出现难以避免的下降。另一方面，伴随着国家新型城镇化进程，碧桂园也不能完全放弃三四线城市。新型城镇化和去库存的利好政策将有利于库存销售和现金流快速回笼。目前，碧桂园已逐渐从三四线城市和郊区大盘为重心向一二线城市拓展，领域渐次由远郊到近郊，再到城区发展。所以，碧桂园应适当改变三四线城市为主要投资领域的策略，尽力平衡布局，在三四线城市这样的核心区域，集中精力为消费者提供改善型的住房，避免同质化竞争，同时在一二线城市周边的卫星城市开发项目以支持业绩，在一二线城市城区为消费者提供小户型这样的主流产品。

3.3 营运风险的防范

3.3.1 利用互联网思维做营销，减少库存

碧桂园在销售环节的营运风险主要表现为存货变现能力下降，因此如何顺利售出开发商品，减少存货就一定程度上决定了企业的营运风险，而将所开发的商品顺利售出则取决于灵活有效的营销方式。互联网思维对于房地产企业而言，是营销模式的创新，尤其在传统的房地产营销方式越来越受限的当下，利用互联网思维进行推进房地产的销售可以拓展市场，扩大销售。

目前碧桂园涉足的互联网营销方式有微信营销，即将旗下所有项目均开通官方微信，还有将售楼部直接搬上淘宝、京东，为旗下多个城市的项目开设网店，开拓电商渠道。不可否认，朋友圈极速的传播速度和电商平台的销售方式很大程度上突破了传统媒介的宣传效果，但这实质上是将原来放置于传统媒介，如报纸、电视的营销内容机械地搬到互联网平台上来，却未触及互联网营销的核心互动和沟通。因此，碧桂园应该抓住互联网营销的核心，搭建诸如第二方项目点评模式的平台，评论者可以邀请专业人士，也可以是所有人，以共享信息和获得信息反馈。也可以构建社区管理平台，物业公司可以在这个平台上发布各项通知，小区业主也可以在此提出管理意见和建议，双向沟通，这有助于小区管理进一步规范化。

3.3.2 健全客户信用管理体系，加快资金回笼

碧桂园应收账款回收能力在2016年虽有所回升，但近3年来总体下滑，这主要是因为随着企业的销售规模不断扩大，对应收账款的管理却未跟上步伐。客户资源是房地产企业的重要资源，而客户信用水平的高低直接影响了企业应收账款的回，因而碧桂园一定要建立一套健全的客户信用管理体系，对客户的信用资质进行准确评估。碧桂园可以通过与客户沟通，与银行等金融机构合作，区分中小客户及大客户，建立客户数据库，包括客户的职业、收入、品德、资产和担保等方面的信息，最终确定信用等级，也就是评价客户的信用标准。然后在此基础上制定合理的信用政策，并与销售政策紧密挂钩，以尽快收回房款，提高资金周转速度。

总结

本文将碧挂园作为研究对象，在对财务风险的概念成因和财务风险控制的有关文献进行梳理之后，展开了对碧桂园财务风险评价与控制的研究。首先，本文对财务风险的概念和分类进行了界定，并且阐述了风险理论作为后续研究的理论基础。然后，本文根据碧挂园近三年的发展情况和财务数据分析其财务现状，并从筹资、投资和营运三个层面识别碧挂园的财务风险，并分析背后的原因。最后，考虑财务风险识别的结果，本文从筹资风险识别与分析、投资风险识别与分析和营运风险识别与分析三个方面有针对性地提出财务风险的控制建议，以帮助其提高财务风险防范和应对能力。

以上是本文的研究成果，但由于时间局限和个人能力的问题，本文还存在一些不足，比如本文所用数据全部来自企业财务报表，鉴于财务报表数据可能存在被操纵的风险，所以利用这些数据可能会有信息失真的问题，造成研究结果与实际情况不符。本文对碧桂园内部财务风险的评价方法缺乏了解，相关资料的获取存在困难，所以在研究中难免会出现偏差，希望在以后的学习工作中能够加以改善。

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房地产公司财务风险与防范分析—以碧桂园为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年12月2日

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