房地产上市公司盈利能力分析——以上海市为例

我国的发地产市场发展起步较晚，但是发展非常迅速。近些年来，我国的房价不断攀升，XX开始加强宏观调控政策，防止房地产经济泡沫的产生。房地产企业的发展对整个市场的发展起到至关重要的作用，因此对房地产企业的盈利能力分析十分必要。通过分析入驻上海市的三家企业：万科、绿地集团、保利地产的财务报表，分析各个盈利指标，可以发现目前房地产企业存在的问题，提出适当的建议可以帮助房地产企业提高盈利能力，使房地产市场健康稳步的发展下去。

　　一、盈利能力理论基础

　　（一）盈利能力指标的相关概念

盈利能力是指的是企业取得利润的能力。它通常表现为企业在一段时间内的收入水平，它是投资者获得投资回报的重要资金来源。盈利能力既能够反映公司的经营成果，使投资者做出正确的判断，也能够提高员工集体福利。

上市公司的财务分析是为了给投资者，经营者和其他组织或个人，了解公司的日常经营情况，做出正确的决策，并提供准确的信息或证据。通常，要了解一家公司的经营状况，一般分析这四个方面，即公司的盈利能力，增长能力，偿债能力与经营效率能力。在四个方面之中，盈利能力是比较重要的指标。

　　（二）盈利能力相关指标

表1 评价企业盈利能力的相关指标

　　（三）盈利能力影响因素

要分析房地产企业的盈利水平，就需要分析影响盈利水平的因素有哪些，许多因素都会对企业的盈利能力产生影响，具体可以分为从两个角度出发，分为内因和外因。外因包括经济环境，政策环境，市场发展阶段等。由于外部因素是公司自己无法改变的，因此企业需要从自身的内部条件出发，合理使用公司的资产，提升自己的盈利水平。

　　二、当前我国房地产市场发展现状

　　（一）供需结构存在矛盾

由于土地稀缺，大多数城市土地被用于城市化，使得本来有限的土地更加稀缺。一些开发商为了能在大城市取得更多利润，更专注于城市郊区的房地产开发。加上XX出台了适当的房地产经济调控政策，税收强度也有所增加，最终导致房地产建设成本上升。当房价上涨的时候，也发生了一些不合理的事件。比如房地产供需结构不合理。高端商品房的供应量大于需求量，单一市场普通市民的经济适用房和经济适用房的供应明显不足。这种供求矛盾给人们的生活带来了很大的压力，与此同时，这种不平衡的现象也不利于提高人们的生活水平，使真正有购房需求的人被拒绝，阻碍了社会的稳定发展。

（二）房价增长速度过快

近年来，房价大幅上涨，房价自然不会快速下跌。能够拥有住房是中国的传统文化，居民对住房有强烈的消费驱动力。随着国民经济的发展，国民收入水平大大提高，居民购房的能力也相应提高。有些人已经看到房地产行业的广阔前景，他们对投资具有敏锐的嗅觉，一些不合理的投机行为也导致近年来房价不断上涨。另一方面，房地产开发商为了追求更多的利润，他们更愿意开发高端的商品房，所以即使这几年我国房地产行业的投资在增加，但实际上，市场中满足中低收入人群的商品房却在减少，而中低收入人群的基数又比高收入人群大，使得大多数人希望有刚需的住房的愿望难以实现。

　（三）房地产调控持续增强

2017年，房地产行业进入了历史上最严格的监管期，限制购买，限制贷款的传统的监管政策继续加强，限售、限签等新政策也不断出台。商品房销售增长率逐月下降，房价受到抑制，市场逐渐回归理性。与此同时，房地产行业的紧缩的监管政策，使资金比较紧张，政策多管齐下。

　　（四）金融信贷体系问题

我国目前的金融信贷体系发展并不完善，房地产金融产品只是重点关注在房地产金融业务的一级市场，二级市场的金融产品相对比较稀缺，比如房地产投资基金和个人住房抵押的证券等方面的产品还在初级发展的研究阶段，和实际市场还有较大距离。

　　三、上海市房地产上市公司盈利能力评价分析

本文以上海市的5家上市公司的财务报表数据为依据，对浦东金桥、张江高科、上海临港、上海发展、陆家嘴这5家的经营范围做了简单的介绍。见表2。

对五家企业2015-2017年的财务报表进行分析，通过建立图表，从横向和纵向两个角度来分析五家公司的盈利能力，主要分析资本经营盈利能力、资产经营盈利能力、商品经营能力这三个方面。

表2 五家公司经营业务介绍

　　（一）五家公司资本经营盈利能力分析

1.五家净资产收益率对比图

　　图1 五家公司净资产收益率变化情况

　　从图中可以看出，这三年上海临港和张江高科的净资产收益率发展趋势一致：呈先上升后下降的趋势。相比之下，上实发展的净资产收益率呈现下降后上升的趋势，而浦东金桥和陆家嘴呈逐年上升的趋势，陆家嘴的净资产收益率普遍高于其他几家，主要是因为陆家嘴发展处于成熟期，实力雄厚。

2.五家公司资本经营盈利能力分析表

分别以浦东金桥、张江高科、上海临港、上海发展、陆家嘴2016 年的相关指标为基期，以五家公司2017年的相关指标为报告期，用因素分析法进行计算分析。见表2：

表 2 五家公司资本经营盈利能力分析相关指标

a.浦东金桥资本经营盈利能力分析：

基期 2016 年：

F0=A0×B0×C0=41.91%×0.08×1.79=6%

报告期 2017 年：F1=A1×B0×C0=43.8%×0.08×1.79=6.27%

F2=A1×B1×C0=43.8%×0.09×1.79=7.07%

F3=A1×B1×C1=43.8%×0.09×1.98=7.8%

A变动F的影响为F1-F0=6.27%-6%=0.27%；

B的影响为F2-F1=7.07%-6.27%=-0.8%

C的影为F3-F2=7.8%-7.07%=0.73%。

通过计算分析，可以得出，2017年浦东金桥公司的净资产收益率比2016年有所上升，各因素影响合计数为0.27%-0.8%+0.73%=0.2%，其中最重要的不利因素是总资产周转次数 （B）的 降低 ，使净资产收益率降低了0.8%，浦东金桥的销售净利率与权益乘数的上升，使得浦东金桥的净资产收益率分别增加了0.27%和0.73%，因此浦东金桥净资产收益率的提高主要是因为这两者产生了较大的影响。

b. 张江高科资本经营盈利能力因素分析:

根据因素分析法同理计算可得：A的影响为-1.6%；B的影响为-0.4%；C的影响为0.42%。通过分析计算结果可以发现，2017年张江高科得净资产收益率比2016年有所下降，各因素影响合计数为-1.6%-0.4%+0.42%=-1.58%，张江高科净资产收益率的下降主要是因为销售净利率的影响，使它下降了1.6%。

c. 上海临港资本经营盈利能力因素分析：

根据因素分析法同理可得：A的影响为-0.97%；B的影响为-1.61%；C的影响为-1.28%。通过分析计算结果可以得出，2017年保利的净资产收益率也有所下降，各因素影响合计数为-0.97%-1.61%-1.28%=-3.86%，我们可以发现，上海临港净资产收益率主要三者共同因素变动影响。结合分析上海临港的财务报表数据，得出上海临港的盈利增长主要依靠提高销售收入和通过贷款来扩张公司的规模。

d. 上实发展资本经营盈利能力因素分析:

根据因素分析法同理计算可得：A的影响为0.79%；B的影响为-0.4%；C的影响为0。通过分析计算结果可以发现，2017年张江高科得净资产收益率比2016年有所上升，各因素影响合计数为0.79%-0.4%+0=0.39%，权益乘数没有变化，张江高科的销售净利率使得净资产收益率增加了0.79%，总资产周转率使得净资产周转率下降0.4 %，说明张江高科应该要提高资产周转速度。

e.陆家嘴资本经营盈利能力因素分析：

根据因素分析法同理可得：A的影响为9.55%；B的影响为-9.99%；C的影响为-0.99%。通过分析计算结果可以得出，2017年陆家嘴的净资产收益率也有所下降，各因素影响合计数为9.55%-9.99%-0.99%=-1.43%，其中，变化最大的是销售净利率和总资产周转率。销售净利率使得净资产收益率提高了9.55%，但是，总资产周转率使得净资产周转率下降了9.99%。如果陆家嘴在保持高净资产收益率的同时，可以提高资产的周转速度，减少周转周期，那么净资产收益率还可以得到较大的提高。

　　（二）五家公司资产经营盈利能力分析

1.总资产收益率对比图

　　图2 五家公司总资产报酬率对比图

　　从图中可以看出，三年中，上实发展的总资产报酬率普遍较低，浦东金桥和上实发展相对较高，是因为两者来规模相对更大，且有逐年上升的趋势，而上海临港和张家高科的总资产报酬率有所下降，需要提高总资产报酬率。

2.五家公司资产经营盈利能力因素分析表

表3 五家公司资产经营盈利能力相关指标

浦东金桥经营盈利能力因素分析：分析对象=5.17%-4.77%=0.4%

根据计算：

A变动的影响为=（0.08-0.09）*48.58%=-0.49%

B变动的影响为=(58.32%-48.58%)*0.09=0.88%

由此我们可以发现，浦东金桥2017年全部资产报酬率比2016年上升了0.4%，销售息税前利润率的提高使得总资产报酬率提高了0.88%；而总资产周转率使总资产报酬率降低了0.49%。总资产周转率的下降，表明浦东金桥对其总资产的有效利用率相对较低，这意味着浦东金桥在运营中占用了大量资金，其资金成本显著增加，直接影响了浦东金桥的获利能力。由此可见，浦东金桥要提高总资产周转率。

b.张江高科经营盈利能力因素分析：

同理计算出：A变动的影响为-1.7%，B变动的影响为0.25%。分析结果表明，张江高科因为总资产周转率降低了1.7%，销售息税前利润率的提高了0.25%。由此可见，张江高科也需要提高总资产周转率。

c. 上海临港经营盈利能力因素分析：

根据数据分析得出:A变动的影响为-0.08%，B变动的影响为-0.4%。分析结果表明，上海临港2017年全部资产报酬率比2016年下降了0.48%，是总资产周转率和销售息税前利润率共同降低的结果。其中，B的影响较大，应该减低成本，提高安全边际率。

d.上实发展经营盈利能力因素分析：

同理计算出：A变动的影响为-0.12%，B变动的影响为0.81%。分析结果表明，上实发展的总资产报酬率得到了小幅提高，是因为销售息税前利润率的提高了0.81%，而总资产周转率降低了0.12%，下降幅度不大。

e.陆家嘴经营盈利能力因素分析：

同理计算出：A变动的影响为-2.29%，B变动的影响为2.33%。分析结果表明，陆家嘴因为总资产周转率降低了2.29%，销售息税前利润率的提高了2.33%，两者共同的作用使得总资产报酬率得到小幅的提高。由此可见，陆家嘴也需要提高总资产周转率。

　　（三）五家公司商品经营盈利能力分析

1.主营业务利润率

　　图3 五家公司主营业务利润率对比分析图

　　这三年中，浦东金桥和张江高科的主营业务利润率呈逐年上升的趋势，浦东金桥的主营业务利润率一直保持着较高的水平，公司的业绩得到了较快的增长，对应的成本费用率也相对较高。上海临港，陆家嘴，上实发展三家整体发展相对比较平稳，变化不是特别显著。另外，上实发展的主营业务利润率明显都低于其他几家，主要是因为上实发展盈利能力相对另外几家较低。

2.成本费用率

　　图4 2015-2017年三公司成本费用利润率对比图

　　浦东金桥成本费用率一直处于高位，且逐年上升，相对于其主营业务利润率也较，而上实发展明显低于另外两家的成本，与之前分析的主营业务利润率较低向对应，在五家公司中处于低位，主要是因为上实发展相对比较成熟，成本的支出相对较少，管理费用也相对比较低。

　　四、上海市房地产企业存在的问题

　　（一）资金周转压力大

上海市房地产企业的最主要融资方式是从商业银行贷款，且银行信贷比例过大。同时，近几年以来，银行在房地产贷款时的要求也逐渐提高。比如，上海市2017年XX针对第二套住房首付费用的政策：对于普通住房，首付需达到50%，非普通住房首付需要达到70%。八月，上海市部分银行也上调贷款基准1.1倍，首套上浮10%，贷款收紧。某种程度上都约束了房地产的发展，加大了房地产行业的开发商资金方面的压力。于是，许多规模比较大的房地产企业会选择通过上市的方式进行融资，但是，目前市场上能够成功上市的房企只是少数。由于全面收紧了融资渠道增，加大了企业贷款的门槛，大大增加了融资的成本和难度，加剧了房企资金周转的压力。

上海监管部门也出台了相应的政策，严禁投资理财的资金进入房地产市场，严格限制房地产企业发行债券进行融资，对竞买主体的交易资金来源设定30天的审查期限，堵死了房地产企业融资拿地之路。

　　（二）企业资本结构不合理

在房地产行业领域当中，房地产企业的资本结构的不合理，房企对的资产负债率过高。2017年浦东金桥，张江高科，上海临港，上海发展，陆家嘴的资产负债率分别为达到55%，54%，48%，43%，70%。陆家嘴虽然实力雄厚，但是高的资产负债率显然不利于公司长久发展，并且上海市房地产企业近几年一直呈现上身的发展态势，如果继续发展下去，会具有较大的经营风险。对于所存在的这一趋势，如果政策一旦调整与改革，很难起到微小的优化作用，极大可能会对房地产企业会造成较大的压力。因此，对于房地产公司的资本结构组成问题，是相关的开发商必须关注的地方，并且需要能够尽快的得到解决。

　　（三）成长能力缺乏稳定性

众多海内外实力雄厚的房地产企业来到上海，压缩了上海市房地产企业的盈利空间，上海不少企业已经多年无法在当地市场上获得土地。部分企业为获得生存空间，只能将目光放在外省市房地产市场，去二三线城市发展。

另外，许多房地产企业都缺乏对其所处的宏观环境的了解，对于当前的市场环境不够敏感。随着以后经济的发展，房地产行业将会不可避免地面临新的挑战，房地产企业必须提高自身的综合能力，提高成长能力，否则就会面临淘汰。

　　（四）成本内部控制不完善

房地产成本控制一般都是事后控制，事前控制和过程中的控制经常会被人们忽视，在管理成本的过程中，并没有那么规范性。房地产公司自身对成本控制的重视程度不够，缺乏对项目开发和运营的全程控制，使许多项目占用了较多的资源，造成了一定的经济损失，消耗了一些可以避免浪费的人力、物力、财力。从长远来看，也不利于房地产企业的发展。

　　五、解决对策

　　（一）针对上海市房企的对策

1.扩大企业规模

由于上海市房地产企业发展的规模有限，对于房企的发展，又需要较多的资金。因此，房地产企业会尝试各种方式去获得资金，但是目前企业普遍融资能力不强，如果尝试股权融资的方式，因为股权融资有一定的门槛，对于目前的绝大多数房企来说难度较大，可行性并不高。因此，许多企业会就将目光投向银行贷款这一方式。目前，银行贷款的难度也越来越大，限制条件比较多，放款速度不够及时等缺点，会耗费较多的时间，而时间这一因素又至关重要，往往企业会因此错过良好的投资机会，面临较大的经营风险，资金链断裂的可能性较大。只有企业自身扩大自己的规模，提高经营能力，才能够增强融资能力，优化资本结构。

2.优化企业资本结构

目前，绝大多是的上海市房地产上市公司资产负债率普遍过高，企业自身拥有的资金不多，企业的发展过度依赖银行，运用了较大的杠杆，是一种畸形的融资方式。这种模式存在较大的问题，一旦双方中有一方面临了风险，对房企和金融机构都会产生严重的影响，因此提出以下建议：

一方面，房企可以通过股权融资，来提高直接融资比例，和许多企业发行债券一样，公司股权融资一样也会面临一些约束条件，比如对公司有持续三年保持盈利的要求。尽管如此，对于实力雄厚的上市公司，股权融资仍然是一种比较方便的方式。

第二个方面，房地产投资信托基金是通过向公众公开募集资金，吸引社会中的闲散资金，交给专业人士进行经营投资，并将吸收到的资金投资到房地产公司中，来解决房企融资困难的问题。这种方式可以拓宽外部融资渠道，使其获得较高的收益，将社会上闲置的资金通过高效管理的方式，将资金投入到需求比较大的房地产企业中，使得资金能够得到有效的利用，也解决了房企融资难的问题。

在我国，资本市场发展存在缺陷，资金的使用效率不高。房地产公司对资金的需求量较大，银行贷款难度较大，使得企业较难发展。同时居民们也没有足够的专业知识，无法将手中的资金发挥价值，资金闲置率较高。房地产投资信托基金可以归集社会上这些资金，进行价值投资，也能够降低企业的融资风险，优化了房企的资本结构。另外，它也为房企提供了稳定的资金来源，减少资金链断裂带来的风险。

房地产投资信托基金也具有有监督作用。因为投资者众多，虽然他们的出资比例不高，无法决定公司的重大事项，但是投资者也会密切关注公司的经营状况，来判断自己是否做出投资这一决定。许多房地产企业为了获得更多的资金，也会努力经营。因此，从另一种角度来说，这也激励着房地产企业向着积极健康的方向发展。

3.加强开发成本的内部控制

对于未来的房地产开发，有必要建立可靠的事前控制，建立一个相对合理的开发成本，提前制定预算，在开发过程中结合事前的预算进行对比分析，判断在实际开发过程中是否有过多的成本的支出，并且提前制定不同情况下对应的不同方案，在开发的过程中需要详细控制项目的每个阶段，以免造成资金的浪费。

房地产成本控制工作也可以专门成立一个部门，独立负责成本控制的工作，对成本的开发进行严格的监管，建立相对完善的监管体系。对成本控制人员的行为也应该加以监管，明确规范相关工作人员的行为，建立相应的激励或者惩罚制度。对于一些在工作中犯了错误的员工，需要施加一定的处罚，保证成本控制工作进展顺利。

4.实现多元化融资渠道

一方面，我国可以借鉴国外经验，拓宽融资渠道。我国目前资本市场的发展并不完善，相对于外国而言，他们的制度要完善许多，资本市场更加成熟，融资渠道广阔，比如X就可以通过退休金，保险，信托等方式进行融资，资金来源的形式多样。

我国房地产企业负债比例一般为三分之二以上，相对于X而言，高达了三倍多，这样的负债比例并不利于企业的长远发展。根据目前的数据来看，我国房地产企业的资金一般主要来自定金、预收款、和银行贷款。另外，购房者一般很少全款买房，大部分人会使用杠杆，按揭贷款买房。此时，大多数房企按揭销售的资金一般也是来自于银行贷款，那么通过银行来融资的比例又会更高。这样的融资结构比例，使企业过度依赖于银行贷款，过于“畸形”的融资方式和比例，会使企业面临巨大的风险。就目前来看，X多样化的融资渠道，对我国房企具有借鉴意义。

另一方面，我国也要完善债券市场。发行债券的形式和股权融资相比，房地产公司发行公司债券的手续更简单，成功的概率相对较高，对于企业的规模的要求没有股权融资那么严格，门槛相对更低。相比于银行贷款，债券发行的成本相对较低，而取得的资金规模更大，通过银行贷款的方式很难取得债券等量的资金。所以有效的债券融资，对于优化企业的资本结构具有较大的作用。房地产公司也可以通过发行债券来进行中长期的融资，能够解决企业长期融资难的问题，提供了比较稳定的现金流，减少融资的压力，降低了企业对银行贷款的依赖，对资本结构起到了巨大的作用。

尽管发行债券具有比较多的优点，但是我国目前的债券市场发展并不完善。我国信用制度发展不完善，没有发达国家那样健全，市场信息不够对称，因此国家会对债券的发行进行一些约束，来保护投资者的利益。所以，具有发行债券资格的公司相对较少，另外，房企在市场中融到资金并不能够完全按照公司的意愿进行使用，资金的使用方向会受到束缚，所以很多企业并不愿意通过发行债券来融资。

尽管发行公司债券具有较大的难度，但是发行公司债券一旦成功，优点会远远大于缺点。而且，在未来随着经济的发展，我国的信用制度会越来越完善，信息不对称问题也会随着时间的推移慢慢得到解决。

　　（二）规范房地产市场发展的对策

1.建立科学的管理机制

XX部门可以通过运用大数据的方式，搜集更多的信息，建立房地产信息系统。实时掌握房地产市场的情况，着重关注房屋的空置率。必要的情况下，可以设立一个部门，专门定期对数据进行分析总结，及时向社会公众公开，使人们能及时准确的判断房地产的风险情况，对自己的投资行为作出合理的判断。如果初期已经察觉到一定的风险时，就应该更加密切关注。XX也可以通过独立的窗口或者建立一个网络平台，向居民提供咨询服务、风险提示等，防止房地产泡沫的出现，降低风险的波及面。

2.加强房地产信贷管理

建立完善的公司信用制度，充分发挥社会信用评级机构的作用，对于主动参与社会信用制度建设的企业采取一定的激励措施，激发大家的积极性，达到事半功倍的效果。当市场发展到一定的成熟阶段，可以争取减少XX部门的干预。像发达国家学习，每个企业的信用记录都能够查询到，环环相扣。对于有过失信的企业也应该严厉惩罚，从源头切断企业失信的想法。让专业的信用评估独立客观地资信评估，使评估更具有科学性，这样信用制度才具有权威性。

3.健全房地产法律体系

想要房地产行业能够长久稳定的发展下去，健全的发地产法律体系使必不可少的。因此需要XX加快与房地产相关的法律的制订。比如，目前市场中仍然有无担保能力的机构进行置业，XX需要出台相关的房地产担保法律，完善担保制度。对于市场中出现的炒房投机行为，也可以通过建立《房产税》来规范。

　　六、研究结论

通过上述的上海市房地产市场几家主要的上市公司的近几年盈利指标的变化，我们可以看出来，在一片房地产业过热的浪潮中，上海市房地产业的上市公司仍然存在很多问题：企业融资模式单一，资金周转速度慢，内部控制不完善等问题。

因此我国房地产业应当优化企业内部资本结构，提升企业的成长性，加强开发成本的内部控制，实现多元化融资。房地产企业应当在以下几个方面下功夫：突破传统融资方式束缚，放弃由银行贷款的单一融资结构，尝试房地产基金信托等新型融资手段，实现银行贷款、债券融资、信托投资多元并举；合理利用资源，充分发掘各种潜力，增强公司的盈利能力，为我国经济发展做出更多的贡献。同时，XX也需要建立科学的管理机制，加强房地产信贷管理，健全房地产法律体系，为房地产市场的发展创造良好的环境。

房地产上市公司盈利能力分析——以上海市为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年12月13日

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