摘要：随着我国房地产企业之间的竞争日益激烈以及房地产调控政策的陆续出台，房地产业的发展面临着更加复杂的局面，越来越多的大型房地产企业已经开始对自身的发展战略进行调整，寻求新的发展机会，制定更加有效的战略管理计划成为新一轮竞争的开始。
保利房地产(集团)股份有限公司（以下简称保利地产）作为一家大型国有控股房地产企业，自1992年成立以来，紧紧抓住各种发展机遇，实现了企业的迅速扩张，已经步入国内行业前列，但随着公司经营规模的扩大以及业务范围的拓宽对企业的管理能力提出了新的要求。随着形势的发展变化，新形势下的保利房地产必须充分重视战略管理对企业发展的重要性，做好新一轮的战略管理工作规划，在有效提升抵御政策以及市场风险的能力抓住发展的新机会，不断提升自身的竞争力和吸引力，才能够在竞争的大潮当中获得一席之地，从而促进企业自身的全面发展。
本文首先对战略管理的相关理论进行了阐述，主要分为四个部分，第一部分是绪论；第二部分保利地产公司环境分析；第三部分保利地产公司发展战略选择；第四部分重点写了保利地产公司发展战略实施。
关键词：保利地；战略管理；发展策略
1.绪论
1.1选题背景
我国经济社会发展取得了举世瞩目的成绩，房地产作为我国国民经济发展的重要性因素，也从无到有，再到发展壮大。就社会性而言，房地产是人类赖以生存和发展的必需品，它既是生产活动中最基本的生产要素，又是社会活动中最基本的生活资料。房产已经成为城市居民家庭财产中最重要的一部分，不仅仅是一种商品，也是一种资产，甚至成为了人们投资、投机的主要对象。房地产市场的发展变化不仅影响着金融业的稳定发展，而且也影响着社会的和谐与稳定，而且对整个国民经济的健康运行造成一定程度的影响。
从长期发展来看，随着我国房地产市场的逐步规范、行业集中度的逐渐提高及行业外大型企业大举介入房地产业，行业的竞争也日趋激烈；同时房地产行业牵涉到多方利益，敏感而突出，政策调控较为密集。尤其是近几年以来，针对房地产市场存在投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象，国家进行了一系列的宏观调控，主要运用信贷政策、税收政策以及产业政策等手段进行严厉地打击。房地产投资增长以及房价上涨速度过快的势头初步得到抑制。面对外部风险的不断增大，越来越多的房地产企业开始通过系统分析市场需求、竞争环境以及自身能力,寻找新的发展机会，制定企业的发展战略并付诸实施。由此可见，房地产企业制定更加有效的战略管理获得新一轮的竞争优势。
1.2选题意义
保利地产作为一家大型国有控股房地产上市企业自1992年成立起来，充分利用资本市场的巨大优势，全力抓住市场上存在的各种发展机遇，实现了企业的迅速扩张，已经进入国内的行业前列，但随着公司经营规模的扩大以及业务范围的拓宽会对自身的管理能力提出了更高的要求。在新的发展形势之下，保利房地产必须充分重视战略管理的研究，做好战略管理的规划性工作，在有效提升抵御政策以及市场风险的能力的同时抓住市场新机遇，不断提高自身竞争力，才能够在竞争日益激烈的房地产市场健康地发展。选择制定好保利地产的发展战略，并保障其有效实施是一个值得认真研究的课题。
2.保利地产公司环境分析
2.1公司发展简史
一直以来，保利房地产制定了“坚持以经济效益为中心，以房地产为主业，开发中小型房地产项目”的发展规划，保利房地产以市场作为导向、务实创新、规范经营、追求卓越，积极探索适应市场需求的产品和服务，大力实施品牌战略，从而实现公司的健康发展，最终实现股东利益最大化。保利房地产在发展的整个过程之中，将培养雷厉风行、令行禁止的作风以及严明的组织纪律作为整个工作队伍文化建设的重要内容，公司全体上下形成一种高效、和谐、简单的良好工作氛围。保利房地产在此基础上提出运用优秀的企业文化吸引人才,用完善的管理方式留住人才，这也使得整个企业可以充分运用强大的凝聚力从而形成高效的执行能力。
另外，为深入贯彻公司的核心价值观，公司制定了《员工奖惩制度》等制度，防止以及惩罚违反公司政策和行为规范的行为。
保利房地产将诚信原则贯彻到市场竞争当中，高层管理人员要做好表率，从而能够对公司的价值观念进行全面落实。
2.2公司内部坏境分析
2.2.1管理体制
保利地产目前采用的是总部——子公司的两级管理架构和分级决策与垂直管理并行的扁平化管理架构，所有权和管理权集中、管理层次较少，结构呈现出扁平化的特征，其优势在于能够集中调动公司的优质资源，一旦房地产市场发生变化就能做出快速地反应。企业在对子公司进行管理的过程中详细的生产经营决策、子公司的发展和对市场变化的反应,都交由子公司独立负责，实现了将过去总部负责的成本、工程等具体项目管理职能逐步下放给子公司，将打造更为高效的组织平台，将能更有效地实现资金、人力资源的利用及周转。
2.2.2治理结构
目前的机构设置是强矩阵式组织结构,形成了以地产开发为核心业务,营销策划、置换服务、工程监理为辅助业务的专业化地产集团架构。这种多项目管理模式,我们称之为“矩阵”式管理,即总部职能部门经过有效调整后加强了专业分工,并且明确了各部门的职责,界定工作流程,简而言之,是一种“专家型”的部门,主要起到总调度和出谋划策的作用,其组织结构图见图所示。各项目经理则作为对项目运作统筹的负责人,全身心投入到项目中,并与总部职能部门进行衔接。集团总部除放手发挥每个项目部的作用外,高层管理更多的是思考制定企业的战略规划。
2.3公司外部环境分析
2.3.1社会文化环境
随着经济快速发展，城市建设成绩显著，在发展中XX高度重视住房保障和房地产业发展，不断加大住房保障工作力度，强化房地产市场管理，推进房地产业平稳健康发展，住房保障水平和居民居住水平迅速提高，生活水平的逐步提高也正潜移默化的影响人民住房消费观念的转变，对住房的要求也必将从原本满足居住条件向居住品质转变，从而也要求房地产企业不断的推陈出新，提升住宅品质的同时，要不断的完善配套性和功能性才能满足消费者的需求。
1.住宅潜在需求依旧旺盛。
我国城市化进程还处于高速发展时期，小城镇建设从外延扩张向内涵提升，农村人口大量涌入城市，加之我国传统文化对自有住房的重视以及社会发展所带来的家庭小型化快速发展的趋势，当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求。特别是那些与大城市距离比较近的小城镇，房地产业发展空间会很大。
随着城市居民收入水平和消费能力的逐步提高,普通居民对改善居住环境的需要日益迫切，现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。另一方面，新富阶层比例将不断加大，以及大量闲置资金的避险渠道的缩小，高端住宅将一跃而成为众多房产巨头抢滩登陆的新目标。这类产品将是城市消费之中最具消费潜力的重要组成部分，房产巨头正是看好其未来中长期的投资价值，与此同时，目前的高端市场已经从最初单纯的高昂价格，逐渐发展成为品质、服务、配套、阶层、价格全面提高的市场。
2.商用物业投资潜力巨大。
自2008年9月金融危机全面爆发后，在全国范围内对基础设施投资的效率将大大提高，中国城市化进程明显加快，尤其是不断对城市轨道以及高铁的建设进行完善，而此次规划中最显著的莫过于城市规划区范围的扩大，新的区域必定需要相配套的生活设施，其对一个城市发展的影响可谓弥足深远，这也将成为商用物业供给增加的重要因素之一。从房地产角度出发，现如今中国强调要加快转变经济发展方式，加快发展现代服务业，加快发展创新性产业，对房地产来说，最直接的就是人们的需求逐渐由原本较为单一直接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变。
3.房地产市场投机炒作的客观存在。
作为房地产投资的一种特殊情形，房地产投机主要是为了赚取短期赚取房屋买卖差价进行套利。房地产投机的适度存在有利于房地产市场的发展，也有利于保持房地产市场的适度活跃。房地产行业转入低迷时期，投机者通过购买房地产进而导致房地产市场需求的购买力增加；一旦房地产市场迎来高潮时，投机者通过卖出房地产而增加供给，这也在一定程度上充分发挥出稳定市场的作用。房地产的过度投机行为也会对房地产市场的价格稳定会产生消极影响，并且在一定程度上影响人们对未来价格的预测。但是从总体上进行分析的话，在社会主义市场经济体制的大背景下，房地产投机必然存在，对房地产市场的健康发展起到一定积极作用，其负面影响是市场经济中难以避免的成本和代价，这些代价的产生既是社会主义市场经济发展过程中难以避免的问题。
2.3.2技术环境
1.融资创新。
长期以来，我国传统的房地产企业主要是通过银行贷款来筹集资金，这种单一的发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。房地产业作为国民经济的重要产业，是典型的资本密集型产业，高度依赖于金融市场，资金是房地产开发企业的血脉，高效统一的资金管理是生命线，房地产金融业也已成为最受关注的问题，房地产金融创新实践之路将成为今后相当长时期内房地产行业的主旋律。房地产信托投资基金、房地产私募融资、住房抵押贷款证券化、商用房地产抵押贷款证券化等各种形式将成为我国未来几年房地产金融创新的着力点。房地产企业应该紧紧抓住这个机会，与金融机构要加强协作配合，探索出新的融资渠道，才能真正减少对银行贷款的依赖，从而降低各种可能存在的经营风险。
2.开发模式创新。
市场的不断发展对房地产开发商提出更高的要求，未来房地产开发商比拼的是综合实力，开发商在开发模式方面呈现出多元化的发展趋势。比如一些大区域的发展，引入实力开发商进行产业发展定位、城市规划设计、土地一级开发，甚至后期的土地运营策略制定，开发商的市场经验能够极大地避免传统省份分割的行政限制、与产业结构布局的协调以及利用的可持续性等制约性因素的影响，可以大幅度地降低操作难度，从而实现土地价值最大化。
3.建筑节能与建筑高科技。
节能与高科技是未来住宅新趋势。建筑节能是以节能为目标的，从当前与建筑节能与建筑高科技相关行业成熟度和技术发展趋势来看，我国的住宅高科技和节能并未普及，而推广节能住宅是一个循序渐进的过程，不可能一蹴而就。国内外建筑节能与建筑高科技的发展历程和经验表明，高新技术的应用不仅大幅度改善舒适性，并且全面提升了便利性，与此同时也大大降低住宅的日常维护以及相关性的开支，并且延长了整个房屋的使用寿命，从而成为住宅市场的前景以及发展方向。
随着我国国民经济的不断增强，消费者的消费能力不断提升，对住房居住品质的要求也一再提高，目前住宅产品的竞争进入一个新的活跃期，已经从规划设计、外观、内装沿着综合节能型、智能化的方向发展。
3.保利地产公司发展战略选择
3.1SO战略（发展型战略）
依托保利集团的强大的背景优势逐渐凸显出来，强大的背景无疑是有利于公司未来的发展的。保利房地产将会继续巩固和扩大在已进入城市的土地储备、市场份额以及品牌影响力；多层次拓宽融资渠道，以广州、北京、上海、成渝、武汉作为主要的发展方向，逐渐向二三线城市渗透，寻找新的利润增长点，从而保持企业可持续增长。
3.2WO战略（扭转型战略）
保利房地产应该规范管理,提高企业的整体水平、推进企业现代化制度的建设、加强专业人才队伍尤其是要引进一些高层次人才引进，不断对产品技术进行创新，提高服务品质，充分发挥资源组合的优势，进一步扩大企业规模以及市场份额。
3.3ST战略（多种经营型战略）
保利房地产面对强大对手,将受到严峻的考验和挑战，应该结合区域市场的特点，做出灵活的反应，不断对产品结构进行调整，不断寻找新的开发模式以及经营方式，可以考虑采用多种方式，比如合作开发、商业代建等对市场上存在的各种风险进行防范。
3.4WT战略（防御型战略）
保利房地产不仅内部存在劣势，而且外部面临强大威胁，因此企业应采用防御型战略,进行业务调整,设法避开威胁和消除劣势。保利房地产应减慢拓展速度，对经济趋势持谨慎乐观态度，采取稳健持续的经营策略从而能够提高利润水平，参与保障房建设从中获得稳定的现金流；加强资金管理,做好资金风险控制，才能促使企业经济效益稳步提高。
对企业内外部环境因素的综合评价结果进行分析的话，从总体上进行分析的话，保利房地产处于这样一个状况，也就是说机会大于威胁、内部优势大于劣势，所以应充分发挥企业的内部优势可以考虑利用外部机会的SO战略。但是与此同时，我们应该注意到，环境评价的评分结果均为略高于平均水平，面对复杂多变的市场环境所造成的威胁以及明显存在的内部劣势，保利房地产发展战略也要结合WO以及ST战略中积极性的一面，不断加强企业内部建设从而提升企业在市场上的综合竞争力，不断加快产品结构的调整，寻找新的盈利机会。
保利房地产继续定位成长，坚持“做大才能做强、做强才能做优”的理念，坚定不移地以科学发展观为指导，从而实现企业的快速发展，企业规模加速扩张，不断扩大资产规模以及提升在市场上的占有率，成为房地产行业中首屈一指的品牌企业。
4.公司发展战略实施
4.1公司组织与战略体系
面对国家对楼市调控政策的频频出台和房产行业趋向成熟化的发展，保利房地产应充分发挥出自身的种种优势，一如既往地以持续性快速增长作为重要发展目标，加大房地产业务投入；继续以现有中心城市全面辐射周边经济发达二、三线城市，进一步完善在全国范围内的战略布局；以住宅开发为主，高度关注行业新生增长点，引领行业的健康发展；并将滚动性开发收入与物业经营性收入,资产经营与资本运营结合起来、加大投资力度,扩大经营规模，不断提高产品素质、提高管理水平、提高开发效率，推进区域布局、产品结构、经营模式和融资渠道的“四个拓宽”，实现公司快速、平稳、可持续发展。
4.2经营计划
树立全面、协调、可持续的发展观，坚持市场导向，抢占机会发挥优势，把劣势转化为优势，最大限度地发挥各项资源的优势，不断开拓创新。努力增强企业竞争实力，5年内引导企业做大做强，成为具有以消费者需求管理以及产业链资源集成为核心竞争力的房地产开发、经营和服务的产业集团。也就是要在观念上不断创新，积极引进和吸收国内外先进的管理经验，以诚信服务、品牌开拓市场、创新扩大优势，全面提升经营规模效益；增强竞争意识、市场意识和创新意识，提高产品的附加值，着力抓好重大项目投资建设并从可持续发展的角度发展规模，积极延伸产业链条；敢于突破，不断创新管理思路，向管理要效益、用科学促发展，进一步提升公司制度化、规范化、精细化水平，合理分配、平衡运行实现效益最大化，从而促进企业的健康发展。
4.3市场营销
应该在互惠互利、友好合作的基础上与客户建立起良好的关系，突出特色服务，将企业文化凝结在企业品牌和企业形象的塑造中。营销的目的在于深刻地认识和了解顾客，从而使产品适合顾客的需要，全心致力于与客户成为具有共同价值利益的合作伙伴，公司的客户服务目标应是为客户提供灵活的、优质以及全方位的服务，做到公司与客户双赢。建立健全客户服务体系，为客户服务提供方便快捷的全程服务，尽可能简化中间环节。
房地产企业的项目能否成功很大程度上取决于目标市场选择是否正确、公司的市场把握能力如何，其实也就是产品的差异化。房地产企业有效的市场细分能够帮助企业把有限的人、财、力等资源投入到风险相对小、竞争相对弱的细分目标市场，从而提高项目成功的可能性。而当向客户提供的楼盘在产品上没有显著差别的时候，企业赖以生存和发展的关键要素在于服务数量、质量的增加与提高，即服务的差异化。因此，保利房地产在发展的过程中应注重向客户提供差异化的服务。
4.4客户服务
对于企业来说，优质的客户服务是最好的品牌，企业也需要通过客户服务来对品牌价值进行不断地提上。我国房地产行业未来的发展方向将会是以“客户作为中心”，客户资源已经成为企业的一项最宝贵资源，保利房地产应该坚持“让客户满意，出满意客户”的服务观，通过客户满意度管理提高客户忠诚度。在客户服务方面，保利房地产应通过客户关系发展关系原则、全员服务原则、阶段责任原则、首问负责原则四大原则，在企业内部深入贯彻企业的服务理念，
提高顾客对保利房地产品牌的满意度和忠诚度，在客户心目中确立诚信服务的品牌形象，并且让广大客户充分体会到保利房地产品牌的人文主义关怀。
4.5财务管理
财务管理作为保利房地产企业管理的核心内容，实行以财务管理为核心的企业管理体系是非常重要的。进一步规范财务工作流程,从制度上完善中心的财务管理工作，各级子公司要配备独立的财务人员,建立独立的会计核算体系以及财务管理制度，在管控范围上全面覆盖,横向要将各类经济业务活动全部纳入财务集约化范畴。通过财务手段实现集团总部对集团的管控,以实现资源的整合,更好地防范风险,发挥集团整体效益。
4.6人力资源管理
对企业来说，最宝贵的资源是人才，保利房地产要始终坚持“以人为本”的人才战略，秉承“企业即人、企业为人、企业靠人”的人才观。要不断充实人才,不断进行人才结构的调整，建立先进的人力资源管理框架体系，为公司未来可持续发展奠定坚实的基础。
4.6.1重视年轻人才的培养
吸收知名院校的毕业生人才是最具成长性的基础性人才储备，保利房地产应该制定有针对性的优秀青年人才引进储备计划，建立积极的人才培养机制，启动人才培养计划，主要内容涵盖四大版块，即实习计划、校园招聘、荣誉评选以及培训计划，建立四项主题系列活动，主要包括“成长基地”、“和你成长”、“成长之星”、“烽火相传”，将企业关怀融汇于年轻员工成长的各个方面。
4.6.2加强高层次人才引进
高层次人才引进是保利房地产最薄弱的一个环节，再加上愈演愈烈的人才争夺战使得人才流失的风险大幅度上升。随着公司规模的扩大、经营产品的种类增多以及市场形势的不断变化，高层次的管理人才与专业技术人员将成为房地产企业的关键人才。国企要更新用人观念，企业内部的培训中心已不能满足企业跨越式发展的需要，应大胆采用包括依靠猎头公司等方式猎取企业内部所需各类高级人才，为企业发展注入新鲜血液，建立起推动职业经理人制度。
4.6.3完善激励手段
从吸引人才、留住人才出发，要充分发挥职务晋升的激励作用，除此之外，还需要对现有的薪酬体系不断设计以及优化调整，实施股权激励计划或引入股权激励计划，员工的工资收入与其业绩、贡献挂钩，做到人的能力类别、大小与岗位的要求匹配。另一方面，应该积极探索建立多元化的精神激励内容，通过实施荣耀激励、福利激励、活动激励、领导行为激励以及个性化培养激励，提高员工企业归属感，不仅仅通过增加待遇的方式留住人才，做到靠事业留人，靠感情留人，靠企业文化留人。在企业内部培养互相尊重、互相激励的和谐工作氛围。
结论
随着房地产行业的竞争日益激烈以及调控政策的频繁出台，房地产企业更是面临着巨大的不确定性以及风险。但房地产调控的根本目的是推动行业稳定健康发展，房地产调控的目的不仅是为了保持房地产市场的平稳较快发展，更重要的也是为了保持经济的可持续发展。新形势下的保利房地产应勇与面对市场上存在的各种挑战、善于抓住新的发展契机，坚定不移地以发展为主题，坚持“三个为主，三个结合”的总体发展战略，通过强化企业内部控制、加强品牌建设、完善人力资源管理以及开拓新的领域等多种措施，保障发展型战略的顺利实施，实现“再造一个保利房地产”的宏伟目标。
保利房地产只要能够抓住历史发展的新机遇，富有竞争性框架理念，勇于实践与时俱进,善于创新思路，并能根据不断变化的环境对现行战略进行调整，形成一套完整的企业发展战略规划，就能够充分认识到其中的动态变化，化劣势为优势、变威胁为机会，展现出可观的韧性和弹性以及从逆境中快速恢复的能力，从而保证公司始终沿着正确的方向前进，在竞争中取胜而立于不败之地。
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