城市历史街区保护中房地产项目开发的可行性研究——以苏州为例

　　【摘要】

城市是人类文明的载体，而历史文化街区则是城市文明的重要体现，是古代人民留给我们的宝贵的精神财富，它不但可以真实地反映城市的历史格局、文化形态、民俗风情、建筑艺术，更是当今我们研究城市发展历史的“活体标本”，可以说它是一个丰富的艺术宝库，涵盖了人类物质和精神文明的方方面面。在历经了大拆大建的城市建设风潮之后，城市的面貌焕然一新，但是，城市却丧失了其文化特色，变成了一个无法认祖归宗的流浪儿：城市历史文化街区的保护迫在眉睫。但是，城市是人类生活的重要场所，是人类的干扰作用下形成的产物，城市历史街区不但要保护，更需要不断地改造更新，才能使历史文化街区长久的保存下去。房地产开发作为城市更新的重要手段，是城市历史风貌和形态的最大的影响因素，尤其是在历史文化街区地段，决定着历史文化街区的存亡。本文以历史文化街区的保护中，房地产开发项目的可行性为研究主题，探讨影响房地产开发的制约因素以及其对历史文化街区保护的影响，并且以苏州地区的平江历史街区、山塘历史街区、桃花坞历史街区和桐芳园历史街区等历史文化街区为例，研究其房地产开发现状情况以及产生的影响，最后得出房地产开发项目可行性的研究结论。

　　【关键词】历史文化街区；苏州；房地产开发；可行性研究

　　第一章绪论

　　1.1可行性研究的概念、方法与内容

1.1.1可行性研究概念

可行性研究是建立在预测的基础上，以项目建设投资的效果为前提，从项目的技术、经济和管理方面综合考虑并进行分析研究，对效果进行预测，并且对预备方案进行论证优化，以便合理的配置使用资源，达到最佳的经济效益和社会效益而采取的一系列措施。对项目进行可行性研究，不但可以预测项目是否可行以便进行及时检验和评测，更可以优化项目从建设到运营的各个阶段，为后期的实际操作打下坚实的基础，起到未雨绸缪的作用，同时也是合理利用资源，减少浪费支出、降低投资风险的有效手段。

1.1.2可行性研究的方法

项目的可行性研究是一个连续的过程，包括问题的提出、制定目标、拟定方案、分析评价，最后从多种可行性的方案中选出一种比较理想的最佳方案，供投资者决策使用。一般的程序主要包括以下五个方面：

（1）明确项目的论证范围和投资决策目标。

（2）收集基础资料并深入分析，进行实地调查、技术研究和经济研究，包括政策准入、需求、价格、市场机会、原材料、工艺技术等。

（3）拟定多种可行的能够相互替代的实施方案，进行优选。

（4）分析比较方案在技术上、经济上的优缺点，通过各种经济指标进行分析计算，并且对不确定性和敏感性因素分析，根据评价结果选择一个最优方案。

（5）优化方案后进行全面的详细的论证。

以上程序是项目可行性研究的一般程序方法，但并不是唯一的，在实际中会根据相应的情况进行重点调整。

根据本次论文选题的特点，本次可行性研究的重点内容为基础资料的搜集与分析方面，包括历史文化街区的保护政策指引，保护规划中关于房地产开发项目的相关条件研究，市场的预测分析、工艺技术等研究，为后期的项目决策提供指导依据。

1.1.3可行性研究的内容

可行性研究的基本内容一般可以概括为三大部分：市场调查和预测研究，这是可行性研究的先决条件和前提，决定了投资建设的必要性和项目能否成立；物质技术方案和建设条件，从资源投入、厂址、技术、设备和生产组织等问题入手，这是可行性研究的技术基础，决定了建设项目在技术上的可行性；对经济效果的分析和评价，论证项目在经济上的“合理性”，它是决策项目应否投资的关键，也是项目可行性分析的核心内容。可行性研究就是从以上三个方面对建设项目进行优化研究，为项目的投资决策提供科学的依据。

　　1.2可行性研究的起源及主要理论

1.2.1可行性研究的起源

可行性研究方法诞生于X。在20世纪30年代，X采用可行性研究的研究田纳西流域的发开是否成功，事实证明为研究这一重大工程开创的可行性研究方法取得了巨大的成功。第二次世界大战以后，可行性研究的方法被广泛应用于西方工业发达国家的科学技术和经济建设领域。改革开放以后，我国引进外国的可行性研究的概念和方法，并培养了一批骨干，对一些重大的建设项目，如宝钢、石油化工引进装置、核电站、山西煤炭开发等项目进行投资决策分析。国家计委于1983年颁布了《关于建设项目可行性研究的管理试行办法》将可行性研究工作纳入到基本建设的工作程序之列。1987年，国家计委颁布了《建设项目经济评价方法与参数》并且于1992年对其进行版本的更新，系统第阐述了可行性研究的理论方法与内容。这一科学的预测方法，为我国的投资项目的正确决策提供了可靠的依据。

1.2.2可行性研究的主要理论

（1）消费者剩余

“消费者剩余”是法国工程师让尔·杜比在1844年发表《公共工程效用的评价》一文中提出的，而正式概念是由马歇尔提出，成为“费用—效益”分析的基础，构成可行性研究的雏形。

（2）L—M法

L—M法是1968年牛津大学著名福利经济学家I•利特尔和经济数学家J·米尔理斯联合为经济合作和发展组织编写的《发展中国家工业项目分析手册》中提出。此后，财务分析和经济分析这两种方法被世界银行和联合工业发展组织运用于贷款项目的评价中。

（3）传统法

传统法也被称为UNIDO法，是1972年联合国工业发展组织委托伦敦经济学教授P·达斯戈普塔和哈佛大学教授S·玛尔果林等编写了《项目评价准则》一书中所使用的项目评价方法，这种方法被称为最理想的项目评价方法，其与L—M法代表了项目评价中的两种处理方法。

　　1.3本文研究的内容、方法、意义和目的

1.3.1本文研究的内容

根据本论文选题的特殊性，本文论证的核心点选择为第一个方面。由于历史文化街区的保护与房地产项目开发的特殊性，相关政策的准入条件和基于对历史文化街区的保护，房地产项目的预测研究将成为建设是否成立的决定性因素。因此，本文在对新旧城区的房地产开发的比较分析的基础上，研究苏州历史文化街区的保护现状和市场分析预测，并分析其不利影响和有利因素，来探讨房地产开发项目在历史文化街区建设的可行性。

1.3.2本文研究的方法

(1)文献研究法

历史文化街区需要保护，同时也需要不断地更新发展，我国的历史文化街区众多，在保护的发展建设方面不乏成熟的理论及模式，都可供研究和借鉴。本人通过对大量文献资料的阅读与研究，为本文的基础理论打下强有力的基础。通过对相关的理论和实践内容的研究分析，最终确定研究的内容与方法。

（2）归纳总结法

通过对平江历史街区、山塘历史街区、桃花坞历史街区、桐芳园历史街区房地产开发现状的分析，找出其存在的不足问题，并结合实际提出自己的观点和拟解决的问题，总结归纳出历史文化街区保护中房地产开发项目的制约因素。

（3）系统整合法

可行性研究是是一个综合性、系统性的过程，房地产开发项目流程复杂，内容繁琐，它涉及到规划学、建筑学、园林景观、园艺、生态学、社会学、地理学和经济学等众多学科，因而需要将相关学科的知识体系进行综合的研究与系统的梳理整合。

（4）实例分析法

将平江历史街区、山塘历史街区、桃花坞历史街区、桐芳园历史街区房地产开发实际情况作为研究的实例，进行深入法的分析论证，凸显本文论证观点，丰富论证的依据，同时也使本论文的课题研究更加“接地气”。

1.3.3本文研究的目的

本文通过对历史文化街区保护规划的分析，研究房地产开发项目的可行性，并且选取影响项目建设的典型关键性因素进行研究，总结出适应历史文化街区保护范围内的房地产开发项目，为历史文化街区保护范围内的房地产开发决策提供有力的证据，同时也为历史文化街区保护规划的制定提供可参考的范例。

1.3.4本文研究的意义

历史文化街区的保护是我国文化建设的重要组成部分，文化遗产也是独特的文化存在形式，它具有不可逆转、不可再生的特性，更是人类不可抛弃的灵魂载体。对历史文化街区保护中的房地产开发项目的可行性的研究，不但可以完善历史文化街区保护机制，保护祖先的智慧文明结晶，传承和发扬传统的艺术文化，促进历史文化街区的长久发展，再者也能更好的发挥经济带动作用，让历史文化街区在原地“活”起来。本文以苏州地区作为研究实例，对历史文化街区的保护和房地产开发建设都具有现实的指导意义。

　　第二章历史文化街区与房地产开发

　　2.1相关理论研究

2.1.1历史文化街区

（1）历史文化街区的概念

历史文化街区的概念来自于《文物保护法中》中“历史地段”。作为历史文化名城的重要组成部分，是历史文化、形态、艺术、人文随着时间的积淀的结晶。历史文化街区通常指那些经历岁月的洗礼而得以存留下来的那些具有丰富的文物遗产、历史建筑集中成片区、能够较完整和较真实地反映城市的历史格局和人文历史风貌并具有一定的规模的区域地段。历史文化街区的评定必须满足以下三个条件：历史风貌保存完整；构成历史风貌的历史建筑和历史环境要素基本上是历史存留的原物；具有一定的规模，规模太小则无法体现风貌的特点；④历史文化街区核心保护范围内文物古迹、历史建筑和一般传统风貌建筑的用地面积达到建筑总用地的60%以上。遗存真实性、风貌完整性和生活延续性是历史文化街区的可观、可感的真实的存在，这也是历史文化街区的可视性的特点。

（2）历史文化街区保护的发展

保护历史文化街区，也就是保护城市的历史文化的延续发展，保护城市的特色、风貌、历史格局，保护祖先的智慧发扬和继承，继古延今。一栋单独的历史建筑，无法构成一个文物保护单位，但是很多的历史建筑聚集在一起，就是城市历史形态的真实反映。

第二次世界大战以后，经济的快速发展导致大批的人口涌入城市，城市人口的急速膨胀也加快了城市的建设，大规模的住宅建筑如雨后春笋般被快速的建造起来。在上世纪末，城市建设普遍采用大拆大建的手法，拆掉过去的老建筑，建成宽宽的柏油马路，现代化的高楼大厦，城市面貌焕然一新，但是却完全抛弃脱离了其原有的特色与形态，再加上盲目的抄袭发达国家的成熟案例，导致城市建设千篇一律的雷同，毫无特色可言。这种做法无疑是饮鸩止渴，割掉了民族的历史文化联系，新的城市也更像是一个无家可归的流浪儿，不知道归属在哪里。后来人们慢慢意识到历史文化街区保护的重要性，开始制定一系列的措施来保护城市的“精神血液”。

1830年，法国成立了历史建筑专项研究机构，并且还设立了历史古迹总监的职位。在1837年，法国成立了直接受内政部管理的历史古迹管理委员会，旨在对法国境内的历史古迹情况进行普查。著名的作家维克多・雨果曾在《对破坏者的斗争》中号召通过立法的方式阻止某些唯利是图的人对历史古迹的破坏。1840年，法国的第一部文化遗产保护法梅里美《历史性建筑法案》颁布，而1913年颁布的《历史古迹法》具有特殊的意义，它建立了一项紧急保护机制，使得遗产保护的行径有了法律依据，在其后续的一系列的补充性的法律法规的文件中，保护的范围也不断地扩大，从原始的一栋楼一座城堡，扩大到其周围的环境景观，包含广场等，同时鼓励广大民众的积极参与和监督。这些都为历史文化街区的立法保护和发展提供了理论支持。

关于历史文化街区的立法保护，最早的是1962法国年颁布的《马尔罗法》。此部法律首次将遗产保护对象扩大到城市的整个街区。我国的历史文化街区的保护工作开始于1986年，xxxx公布了第二批历史文化名城，并规定“对文物古迹比较集中或能较完整地体现出某一历史时期的传统风貌和民族地方特色的街区、建筑群、小镇、村落等，也应予以保护，各省、自治区、直辖市人民XX核定公布为当地各级历史文化保护区”。2002年颁布的《文物保护法》界定了历史文化街区、历史文化村镇的名称。2008年的《历史文化名城、名镇、名村保护条例》提出了历史文化街区的相关概念，并且提出了保护方法和机制。

从历史文化街区保护发展的历程来看，其保护的制度越来越完善，这为我国的历史文化街区的保护工作提供了良好的政策环境和法律基础。但是，在一轮又一轮的城市建设浪潮之后，我们能见到的真实的历史文化街区又有多少呢？新的时期，历史文化街区的保护工作境况仍然窘迫。

2.1.2房地产开发

（1）房地产开发的相关概念研究

房地产开发是城市建设的先锋，在城市发展的各个阶段都发挥着举足轻重的作用。房地产开发是在城市规划设计指导原则的前提下，为了实现城市规划和城市建设的土地开发和房屋建设的活动，其中包含城市新区的开发和旧城区的改造。新区开发一般是把农业用地或者其他非城市建设用地改造为适合人类工作、居住、生活的城市用地；而旧区改造是对城市用地的性质的改变，拆除原来的建筑物，并且对土地进行重新改造，进行新的建筑物建设。房地产开发的房屋开发，不仅仅指住宅开发，它还包含了生产与经营性建筑物、生产生活服务性建筑物和城市其他基础设施的开发。房地产开发除了土地开发和房屋开发之外，还包含了其经营活动，因此不同类型的房地产开发活动对城市建设和居民生活的影响是不同的。

（2）房地产开发对城市形态的影响

房地产开发本身是出于商业的目的，经济利益是其追求的核心。目前多数的房地产开发商一味的追求经济利益，建设出大片的高密度、高容积率的居住区，就像漫天繁星一样，缺乏街心绿地，一栋栋高楼大厦拔地而起，遮住了人们的视线，破坏了天际线和城市的原有的形态格局，虽然人们的生活购物更加便利了，但是人性化的可供人们欣赏的空间却逐渐的消逝，在这样的城市里，除了匆匆忙忙的人流，便没有可以装饰眼球的物质，人们缺乏精神上的归属和慰藉。房地产开发活动，用地可谓是“无孔不入”，每一寸土地都希望能产生出巨大的经济利益。在城市的旧区改造中，“打擦边球”的现象屡见不鲜，忽略了旧城文化遗产的保护和文化的传承发展，新建的城市与旧城城市形态截然不同，同时在规划时也不注重对自然生态的保护，使得发地产开发成为城市的一种遗憾。

　　2.2房地产开发定位分析

2.2.1新城区房地产开发定位

新城区是XX新规划的产物，具有较好的发展前景。新区的文化底蕴浅薄，一般不涉及到文物遗产的保护问题，可以说它是一个朝阳发展区域，代表着一个城市崭新的活力的一面，是一个城市新的形象展示窗口，往往代表着城市的物质、经济、科技、素质和品味，而文化的因素相对于老城区老说较为薄弱一些，在对建筑高度、色彩、形态、容积率、绿地率等的控制不会太严格。在房地产开发的前期阶段，主要的就是做好周边的环境、需求状况、价格因素、消费人群档次、建筑设计的美观、经济适用和基础设施配套等相关情况，可以相关的法律法规条件宽松。新区的房地产项目的开发，其核心问题就是符合周边人群的需求，做好市场定位和核心吸引物的开发，克服劣势即可。

2.2.2旧城区房地产开发定位

旧城区的房地产开发项目较新区的复杂。旧城区的土地属于国有土地，一般经过长时间的发展建设，周边的设施条件相对成熟，而地价也较高。在旧城区的开发建设中，拆迁补偿、移民安置是一个不容忽视的问题，这些都与群众的切实利益息息相关，这就增加了征地的难度，暴力拆迁、钉子户、打砸抢、停水停电等与房地产开发商征地过程中与住户发生矛盾的现象屡见不鲜，甚至造成重大的人身伤亡和恶劣的社会影响。另外，旧城区已经过一定的时间的积淀，城市形态和物质文化已逐渐形成，此外，旧城区的居民多为本地的老、幼年龄阶段，思想观念和生活能力都不如青年人，因此在开发过程中仍然需要以区域内部的居民生活为主体，遵循其原有的文化物质和生活习惯，否则就会造成居民的不适应。旧城区改造的目的是为了提高居民的生活水平，改善居民的生活条件，同时提升城市的形象和经济建设进度。因此，旧城的房地产开发需要在原来的基础上进行适当的改造与更新，在达到预期效果的同时，尽量节约利用资源，减少资金投入。旧城区相对于新城区的建设来说，制约性的因素更多，比如建筑高度、容积率、绿地率、建筑密度、建筑布局和建筑设计、拆迁补偿等都有明确的规定，这就为旧城区的房地产开发增加了更大的难度。

因此旧城区的房地产开发项目更需建立一系列更加完善的相关的法律法规，来保障不同阶层人群的利益，保护城市的文化、物质、机理不被破坏，保护文化的发展和延续。

2.2.3历史文化街区的房地产开发定位分析

2008年制定的《历史文化名城、名镇、名村保护条例》不但界定了历史文化街区的概念，更是历史文化街区保护的最有效的法律依据。对于历史文化街区范围内的建设活动也做了相应的规定。

首先，历史文化街区核心保护范围内的历史建筑应当保持其原有的高度、体量、外观形象和色彩等；再者，应对核心保护范围内的建筑物、构筑物根据不同的情况采取相应的措施，实行分类保护；第三，核心保护范围内，不得进行新建、扩建活动，除了必要性的基础设施和公共服务设施。第四，核心保护范围内，拆除历史建筑以外的建筑物、构筑物或者其他设施的，应当经城市、县人民XX城乡规划主管部门会同同级文物主管部门批准。第五，历史文化街区建设控制地带内的新建建筑物、构筑物，应当符合保护规划确定的建设控制要求。

从以上《历史文化名城、名镇、名村保护条例》对历史文化街区保护要求可以看出，历史文化街区核心保护范围内的新建、扩建、拆除、保护等活动都必须要有严格的条件限制，在规划和XX审核程序上也相当的麻烦，再者受历史文化街区保护规划的制约，从事房地产开发项目的难度非常大，大拆大建根本不可能。

《中华人民共和国文物保护法》第十八条明确规定了，可以在文物保护单位的周围划出一定的建设控制地带，并予以公布，其内的建设工程，不得破坏文物保护单位的历史风貌，工程设计的方案也应当根据文物保护单位的级别，经相应的文物行政部门同意后，报城乡规划建设部门批准。建设控制地带是对文物保护对象的一个缓冲，是为了保持其原有的风貌、形态不被破坏。建设控制地带划定之后，一般会根据文物保护对象的风貌来协调建设控制地带内部建设对象的性质，比如建筑的高度、形式、层高、色彩、体量、街巷的形态、环境、绿化和基础服务设施等的建设和规划设计都有明确的规定。规划是工程设计得指导依据，规划范围内的任何的工程建设设计都必须遵守。

我国的历史文化街区保护工作，通常会划定建设控制地带，保护范围内的建设活动也必须遵守规划中的相关规定。因此，历史文化街区保护中的房地产开发项目的建设也必须遵循，在规划设计的时候对历史文化街区的形态、风貌、文化等进行充分的研究，并融入工程设计当中，才能文物行政部门的审批。

　　2.3不同地段房地产开发项目的比较分析

通过对不同地段的房地产开发建设项目的研究，可以得出以下的结论：不同地段进行房地产开发建设可行性的关键制约因素不同，新城区相对来说制约因素较少，审批程序较为简单，同时项目也基本不存在不同阶层的利益矛盾冲突，同时在工程设计和风貌方面的自由发挥空间较大，容易形成核心的吸引产物；影响旧城区房地产开发项目的可行性的关键因素在于安置拆迁问题中不同阶层利益矛盾的协调，同时，旧城区也应当考虑到对缘由物质文化形态的继承和发扬，改造与更新相互协调，同时要合理的按需规划配置相应的基础服务设施，以提高居民生活为主；历史文化街区的保护规划较为严格，相关的XX部门也高度重视文化遗产的保护，这无疑挡住了某些想“钻空子”的开发单位的去路，也严肃了文化遗产保护工作的严肃性。在历史文化街区的核心保护范围内，房地产开发活动进行的难度相当大，或者说可能性几乎为零；但是在建设控制地带的范围内进行房地产开发建设活动，难度相对要小一些，但是制约性的因素以及审批程序也相对于新城区和旧城区来说麻烦很多，因此必须要充分的了解相关的法律法规，并按照规章要求进行建设活动的规划、设计和审批，才能提高其可行性。

　　第三章苏州历史街区中的房地产开发现状

　　3.1苏州历史文化街区概况

3.1.1苏州概况

苏州是我国首批24个历史文化名城之一，古有姑苏、东吴、平江等名称，现被誉为“人间天堂”，素来以山水秀丽、园林典雅而闻名天下。苏州是我国重要的风景旅游城市，也是长三角重要的经济中心。拥有34处之多的国家重点文物保护单位，昆曲、虞山派古琴艺术、宋锦和缂丝中国蚕桑丝织技艺等被列入非物质文化遗产之列，境内有苏杭大运河苏州段，平江路、山塘街、东北街历史街区和周庄、甪直等古镇，旅游景点星罗棋布，文化底蕴源远流长。

3.1.2苏州历史文化街区

历史文化街区是历史文化名城的重要组成部分。苏州历史文化底蕴深厚，历史文化名镇也不在少数，而历史文化街区更多。苏州主要的历史文化街区有平江、拙政园、怡园、阊门和山塘等历史文化街区。这些历史文化街区，都是苏州文化的核心区域，能够较好的反应苏州的城市格局、建筑风貌，以及原汁原味的姑苏市井生活情境和传统文化脉络，它们对于苏州市的文化、经济、旅游的发展起着重要的作用，同时也是城市发展的黄金地段，但是城市建设活动的严格限制，使历史文化街区似乎失去了活力，因此，我们需要在对其充分研究的基础上，用其自身的“血液”激活其本身，这才是历史文化街区保护的实质。

为了论文的研究需要，本文以平江历史街区、山塘历史街区、桃花坞历史街区历史街区作为文章的研究对象。

表3-1苏州典型历史文化街区形态研究

从以上表格可以得知，苏州市历史文化街区以保护为目的的综合整治工程开展的如火如荼，这对历史文化街区的保护有利也有弊。在平江、山塘和桃花坞历史街区中的整治改造过程当中，平江和山塘历史文化街区较好的保留了历史街区的原汁原味的生活文化形态和文化遗产，收到居民以及社会各界学者的好评，平江历史文化街区的整治规划也形成了一批经典的遗产保护修复案例。但是，在桃花坞的整治改造过程中，拆除了4200多户民居，大部分的古建筑被拆除，消灭35000只马桶，庞大的街区也只是保留了432处文化遗存，受到业内人士的广泛争议。

　　3.2苏州历史文化街区房地产开发现状分析

3.2.1房地产开发规划业态的选择

苏州历史文化底蕴深厚，古镇与文化遗产众多，再加上其特殊的地理位置和气候条件，成为我国的“人间天堂”，旅游业发展所必需的两大资源——自然资源和人文资源丰富，因此苏州是我国的重要的自然风景旅游城市。当今，旅游业跃升至第三产业的龙头产业，发展势头凶猛。苏州也以此为契机，不断提升历史文化街区的旅游环境和服务水平。平江历史文化街区内城墙、河道、桥梁、民居、街巷、牌坊等文化遗产众多，也是平江历史文化街区改造提升重点保护的对象，它们都是平江历史文化街区历史的真实缩影。平江历史街区改造的重点是提升居民的生活水平，对建筑的维修、给水、排水、道路整改等基础设施的建设为主，大部分建筑都能达到修旧如旧的目的，一则可提高当地居民的居住环境质量，二则也为外地的游客创造一个良好的旅游环境。山塘历史街区的综合整治工程，充分考虑到利用现状的文化文化背景、遗产、遗存等，在修复、恢复、改善的基础上，重点发展旅游、休闲产业，展现原汁原味的、鲜活的吴地风情民俗，使其充分发挥经济效益。桃花坞历史街区拥有众多的文物古迹、名人故居和丰富的非物质文化遗产，经历了宋、元、明、清不同朝代的发展，积淀了丰富的历史文化，在2010年底启动的桃花坞历史文化片区综合整治保护利用工程中，充分利用遗留下来的文化遗产，重点打造唐寅故居遗址，将文化内涵的挖掘充分融入到片区改造当中，集唐寅文化展示、非物质文化遗产展示和商业配套服务三个部分，原红木雕刻厂老厂房也华丽变身，成为诗画主题的精品酒店，服务来唐寅地块观光游览的客人。可见，历史文化街区的房地产开发项目，大多是基础公用设施、公共服务设施的建设，主要是为文化建设、旅游发展和服务、居民生活改善为主。

3.2.2房地产开发模式分析

苏州历史文化街区，文化遗产的保护始终是发展的第一位，也是保证历史文化街区可持续发展的关键，甚至会关系到历史文化街区的生命活力。苏州历史文化街区，综合整合走“文化+旅游”的发展模式，以地域特有的文化底蕴、遗产资源、风景资源为主体，围绕旅游发展，充分挖掘文化历史背景，展示原生态的吴地民俗生活。文化是时代的精髓，是景区保持特色的源源不断的鲜活的“血液”。因此，文化不能断。苏州历史文化街区的房地产开发，以文化带动旅游，以旅游带动其他相关的产业的发展。

3.2.3房地产开发存在的现状问题研究

苏州历史文化街区的保护性整治工程，创造了不少经典的遗产保护修复案例，成为我国其它地区遗产保护修复争相效仿学习的典范。但是，仍然存在着很多的问题有待改进。首先，历史文化街区房地产开发工作应把保护放在利益之上，不能只看到当前的利益，而破坏了那些具有历史价值的古代建筑，历史文化街区也是一个有生命的生命体，如果把古建筑全部拆掉而改头换面成为新建的仿古建筑，那也只能算得上是新建建筑，缺乏了其原有的环境、文化底蕴，也就是“历史灵魂”。其次，房地产开发项目应是一个统一的整体，涉及到前期的策划、评估、工程设计、施工再到后期的经营活动，他们是一个有机的整体，脱离任何一个环节，都是一个失败的开发项目。第三，历史文化街区保护中房地产开发项目必须建立在保护性规划的前提下，要建立一个完善的遗产评测和保护机制，根据不同的情况采取不同的保护措施。第四，房地产开发项目需要保护的不仅仅是单体建筑或者建筑群本身，它还包含其所处的地域文化、城市形态、街巷肌理、生活环境以及相关的非物质文化遗产。因此，房地产开发项目，保护是第一。

　　第四章影响历史街区房地产开发项目可行性因素分析

　　4.1主要可行性影响因素

按照传统的建设项目的可行性研究方法并结合历史文化街区的特殊性，笔者对一系列的影响因素进行分析，得出影响历史文化街区房地产开发项目可行性因素有很多，有主观因素也有客观因素。主观因素多与房地产开发单位自身的条件有关，比如经验、实力、资金筹措、人脉关系、科学技术水平、决策能力、纠纷协调能力等等，客观因素多与外界的因素有关，比如项目地域、项目性质、开发规模、项目的盈利能力、上级规划、政策准入条件、优惠支持政策、XX态度、XX干预、民众配合、项目策划等等。其中，政策条件是一切活动开始的先决条件，技术是保证，盈利能力是房地产开发项目的结果。但是，可持续发展是保持长期盈利的决定性因素。按照因素的决定作用的大小，我们挑选出10个影响较大的因素进行调查分析，包括房地产开发商的实力、技术水平、矛盾协调、项目盈利能力、上级规划、政策、可持续发展、XX干预、项目性质、项目决策。通过对100份调查结果（包含多选）的分析，得出以下数据：

　　4.2可行性影响因素分析

从以上的表中，我们可以看出，历史文化街区保护中房地产开发项目可行性影响的关键因素是历史文化街区的可持续发展的问题，18.62%的人比较关心历史文化街区的可持续发展，13.84%的人认为政策条件也是主要的决定因素，再者13.13%的人认为，历史文化街区的保护规划会对房地产开发项目产生重要的影响，而开发商的实力和XX干预也是不容忽略的重要问题，支持者分别为10.26%和10.02%，其次影响力由大到小依次为项目盈利能力占9.31%，项目决策占7.64%，项目性质占7.16%，开发商的技术水平和矛盾协调分别占5.73%和4.30%。由此可见，在历史文化街区保护中房地产开发项目必须要重视历史文化街区的可持续发展，不能做饮鸩止渴的事情，要充分利用现有的历史文化资源，充分挖掘地域文化特色，坚持保护为主、改造为辅的原则，做到修旧如旧，真实地展现传承历史文化街区的空间形态、肌理、文化、生活和文化遗产，只有做到这些，才能传承历史文化街区的“精、气、神”，才能使历史文化街区永葆活力，保证房地产开发项目的成功。

　　第五章研究结论

历史文化街区的保护是我国当前文化建设的重要工作，它不仅仅承载着一个城市的历史文化脉络，更是城市的“灵魂归宿”。大部分的历史文化街区经过一代代岁月的洗礼，大都呈现出破旧的面貌，要想将这些“蒙了土的金子”重新焕发光彩，便少不了房地产开发建设活动的参与。但是，历史文化街区是一个特殊的历史地段，它的保护比更新更重要。在历史文化街区保护中，影响房地产开发项目可行性的因素众多，但是最主要的是要遵循保护和可持续发展的原则，在此原则下进行有机的更新，才能提高其可行性。

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　　致谢

本文能够顺利完成离不开导师的耐心指导和谆谆教诲。在大学期间，导师向我孜孜不倦的传授知识，无私奉献，品质高贵。导师德高望重，学术严谨，为人正直，关爱学生，每次在我遇到困难时总会给予关怀与帮助，让我产生新的灵感与思想，受益终身。这些年来，导师无论是从学术上还是生活上都极其关心我，让我倍受感动。在此，我深深向导师致敬，感激导师的教诲与关爱。

另外，本文在写作过程中，由于才疏学浅，资料不全面，论文难免有不足之处，恳求各位有学之士提出批评和指正，不胜感激。

最后，感谢所有帮助过我的老师、朋友和亲人；感谢那些和我一起度过美好大学时光的同学。