房地产电子商务风险控制研究

摘要

房地产电子商务是房地产行业充分发挥电子商务的优势在互联网上来进行综合性销售，房地产企业借助数字化信息技术手段来解决潜在客户的购买需求，依消费者的习性和喜好供给个性化的产品与服务，尽量便捷、迅速地成交且将该产物即时交付给客户。尽管房地产电子商务可以带给人们很多的好处，然而它也存在很多的交易风险。本文将房地产电子商务风险分为交易前风险、交易中风险、交易后风险这三部分来进行分析，然后分别给出了控制交易前风险、交易中风险、交易后风险的详细措施，目的是降低顾客遭受房地产电子商务交易的风险。

关键词：房地产电子商务；交易风险；风险控制

一、绪论

（一）研究背景及意义

1.研究背景

房地产电子商务是房地产企业成分发挥电子商务的优势在互联网上进行全面的营销，目的是为了增加房地产的销售，这样房地产交易的效率随之也就提高了。同时房地产电子商务使房地产交易不用像线下交易那么耗时、耗力，所有的流程只需要通过鼠标轻轻一点即可完成。房地产电子商务可以用于很多环节比如房地产的售卖、房地产的经纪业务以及房地产的物业处理等方面，所以，房地产行业在电子商务运用的需求上，也是需要运用电子商务的[1]。一方面是大多数人想买房子，希望改善他们的生活环境；另一方面是房地产有大量没人购买的房子，这白白损失国家的社会财富；如果使用网络技术，能刺激公众的置备欲望，辅助他们购买适合的屋子，那对社会、对人民、对自己来说都是特别好的大事。

2．研究意义

在2010年左右，我国房地产价格不断上涨。针对这一现状，国家采取了土地、税收、金融等多种手段，使房地产墟市不在是求过于供。所以通过房地产电子商务这个销售市场能有效增加房地产商品的供给。但房地产电子商务不是万无一失的，它也存在一些我们无法预知的风险。本文提出了一系列管制房地产电子商务风险的法子。处理了房地产电子商务中存在的风险，一方面促使顾客能大胆、放心的进行交易；另一方面也刺激了房地产电子商务市场的崛起。

（二）研究内容及方法

1．研究内容

（1）本文通过对房地产电子商务交易的风险要素进行研究，将风险要素归类为买卖前、买卖中、买卖后的风险。

（2）本文根据我国房地产电子商务的现状及交易存在的风险然后给出了对应的一系列降低房地产电子商务的措施以避免人们遭受房产电商的风险。

2．研究方法

（1）本文通过市场调查的方法对我国房地产电子商务进行调查得出消费者普遍担心交易风险。

（2）本文对于交易后的满意度评价采用马尔科夫法进行分析然后总结出了避免客户遭受风险的方法。

三、我国房地产电子商务现状及交易风险

（一）房地产电子商务现状

搜房网对网购者做过市场调查，调查体现大部分网友对网购都不生疏，96%的网友都网购过。虽然网购已经被广大用户所接受，但说到像网上购物一样来买房子，45%的受访者表示无法接受，32%的网友表示接受，23%的网友说不懂网上买房，没法说。

图1网购经历调查图2网上买房调查

问道在网上买房和在网上购置其余商品的区分是什么；61%的网友认为“实物与广告不相匹配，没有真实感”，15%的网友认为“网上购房支付的金额太大，担忧支出安全”[2]。12%的用户认为与销售人员缺乏互动，12%的用户认为交易时间过长，担心变化。

图3网上买房和其他商品区别调查

当询问“您身旁有没有人经过电子商务方式顺利买房”的时候，29%的网友说自己身旁早已有人经过电商顺利买房，71%的网友称身旁尚未有电商买房的成功案例。尽管仅占三成，但这也表示房地产电商已被墟市所认同。

图4是否有人通过电商买房调查

当被问道你认为房地产电子商务以后的发展前景会是怎样一个状况时？44%的接受访问的人认为非常不错，是一个新出现的事物，而且房地产电子商务是未来的一种发展走势，46%的接受访问的人认为目前房地产电子商务并不完善和健全只是处于发展的最初阶段，难以表态，10%的接受采访的人认为房地产电子商务只是空想，无法成为真正的电商。

图5房地产电商未来前景调查

来自房地产商的数据显示，到2015年底，房地产电子商务网络——易购网超过6000套住房交易通过网络交易，注册用户的网络已达12万人，网络房源成交金金额合计52亿元【2】。

从以上数据和市场考察，得出以下观点：

（1）目前绝大多数的顾客都已经知道房地产电子商务的存在并对其有一定的了解，开始接受房地产电子商务这种新出现的网购模式。

（2）大部分顾客都认为利用房地产电子商务进行交易存在一些无法避免风险从而担心交易中支付的安全性。

（3）通过市场调查消费者对房产电商未来发展前景的看法得出将近一半的消费者认为房产电商是一种趋势，对其持有积极乐观的态度。

（二）房地产电子商务风险分析

虽然房地产电子商务通过网络随时随地可以进行交易但是其也受到相关部门的约束比如：XX、金融机构等。由于该交易跨越时空在虚拟的网络里进行操作，所以使进行此交易的俩方都面临着一定的风险。

1.经营环境风险

（1）软硬件环境：房地产电子商务是利用计算机进行交易，所以进行交易的计算机硬件和软件是否安全将直接影响房地产电子商务交易是否安全。

（2）XX的监管：房地产项目不论是在线上还是线下交易，其在销售的时候必须有“五证”，它是由我国XX部门印制并相应的颁发并且该房产项目要受到XX有关部门的监督和管理。要想进入房产进行交易，那么“五证”是必不可少的，它是线上交易一个至关重要的依据。

（3）金融机构的支持与参与：购买房屋和购买其他商品最大的不同之处在于他的支付金额是相当巨大的，这就要求房地产的供应商一定要有银行账户且需要该账户受到银行的监管。这样一来顾客支付的款项就相对有保证。

2.营销方式风险

（1）官方网站：指房地产企业在自己的官方网站发布一些房地产项目消息。

（2）房屋交易平台：房地产供应商将其属下的房产项目房子的图片及关于房屋的介绍在该平台上进行展示以供顾客快捷的了解房屋。

（3）专场推介会：帮助房地产企业推广其产品、特色和政策，促进交流，促进双方互利合作的形式推广。

3.房地产产品引入风险

（1）房地产区位及价格：区位便是指房子坐落的方向以及该房子与其他房子或事物之间的距离；价格是指土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制[3]。

（3）房地产小区配套：指小区的道路、健身器材、休息基地等一系列设施。

（4）小区的绿地面积率：绿地面积与住宅面积之比。

4.投标过程风险

（1）房地产电子商务交易的方便及快捷性：客户看中自己想要购买的房子时按房地产电子商务的交易流程来支付款项的方便和安全性。

（2）房地产电子商务交易成功后的方便及快捷性：客户成功购房后接下来的方便及快捷和安全性。

5.交易后评价风险

（1）买方对本次交易的评价风险：指房地产电子商务成功交易后买方对本次交易做出的一个评价。

(2）卖方对本次交易的评价风险：指房地产电子商务成功交易后卖方对本次交易做出的一个评价。

三、房地产电子商务风险控制措施

（一）交易前的风险管控

1.经营环境的风险规避

（1）重视计算机软硬环境的安全。交易双方主要是通过计算机软件来交流，所以计算机软件要求可以及时更新且有正版的防毒杀毒软件等,以便顺利实现交易。

（2）XX监管必须严格而全面。虽然房地产电子商务交易可以随时随地在网络上进行但是交易的房屋从最初的买地皮到最终的房屋建成并出售这一系列环节都要有XX相关监管部门的允许并时刻受到它们的监督和管理。所以，房地产电子商务交易的每一个环节都为消费者的决策提供了一定的保障使消费者在这一环节不会受到欺骗。

（3）金融机构监督务必积极、客观。如今，银行运行体系不完善，盲的寻找市场份额、贷款规模，疏忽了对贷款客户的资格审查和调查，如果没有看清房地产项目存在的隐形风险，使得大量资金卷入房地产项目的银行账户，从而增加了房地产项目市场存在的风险。房地产交易数额非常巨大，对消费者来说，交易金额的安全性是影响顾客抉择重要的因素。所以我们对于客户付款这一环节会介入一个第三方来减少交易的风险。其中对于按揭买房的客户，交易是必须经过第三方即银行来完成。第三方机构必须公平、公正、不偏不倚，保证买卖双方交易金额的安全性。

2.营销方式的风险躲避

上述提到的三种营销方式无一不是为了提高房产电商的成交效率。这就要求我们消费者在买房的时候做到如下几点：①尽可能多的去看和去比较。大量的去查阅和浏览，比较不同项目的宣传资料和信息，总结出在城市的不同区域范围内的合理价格，仔细分析所要购买房屋的优点和缺点所在。②多听取别人的意见。自己在浏览房地产电子商务网站时有什么不懂的通过客服窗口迅速与客服沟通交流，询问具体情况。除此之外还可以询问身边对购买房子了解的比较多的朋友，看看他们给出的建议。③理性选择。在全面了解各方面信息的基础上，根据自己的爱好和经济能力，全面分析所要购买房产的利弊，然后在理性的去购买。④对于房地产企业宣传时使用的单页以及其他方面的东西要及时保存起来以免以后用到的时候一时找不到。

3.房地产产品引入风险的规避

①房地产商品的引入是客户进行该项交易前必须了解的基本信息和前提条件。房地产的朝向采光、附近的交通便利以及该房产的地段好则房子的价位必定高，反之则低。小区内的公共服务设施越齐全、楼间距大以及小区的花草树木种植的比较多则房子的价位高，反之则低。②消费者可以根据自己的意向购房地理位置来选择几家房价基本接近的小区对其小区内的公共服务设施、绿化率等进行比较、考量选择自己心意的房屋。

（二）交易中风险的规避

交易最关键的方面是招标的安全性和便利性。为了尽量减少交易中的风险，最可靠的方法就是交易的过程按流程来进行并实时公布。

定金就是指客户在交易前对该房产已经有了足够的了解决定购买此房，并愿意支付一定的金额给房产商。具体流程如下图：

图6保证金支付流程

（1）投标人在交纳定金时必须是房产电商网站的VIP，这样将会使双方的交易变得更加安全、有保障。

（2）已经有支付宝账户的投标人直接将定金转账给该房产电商相对应的支付宝账户。该商户确认已经收到款项后将此客户看中的房屋不在面向别人进行销售。此时该客户已经拥有了购买资格。

（3）没有支付宝账户的投标人第一步先用手机号码或邮箱等注册一个支付宝账户，第二步用支付宝余额直接转账或通过绑定的银行卡充值来进行定金的转账支付[4]。

定金成功交纳后进入房产电商交易至关重要的一个流程。客户把剩余的房产金额转账给银行等第三方中介机构，与此同时客户将自己所购买房子的一平米价位以及总平米的价位等一系列信息通过电子商务网站发给第三方中介机构。该中介机构确认款项及客户发的这些信息已收到时，同时给该房产的供应商、房地产管理机构发消息通知该房产已经出售[5]，房地产管理机构确认收到该项消息后将购买房子的合同给客户，客户和房产供应商经过仔细的交流后确认合同的签订内容最后进行签字确认，购房的支付流程完成。

（三）交易后的评价及评价分析

1.马尔科夫模型原理

马尔科夫模型是使用概率建设一种随机型模型。模型为：X(k+1)=X(k)*P，公式中：X(k)指预测对象在t=k时刻的状态量，P表示转移概率矩阵，X(k+1)指预测对象在t=k+1时刻的状态量。由于每次进行交易的状态只和本次交易的状态有关，所以交易的概率和之前交易的状态无关只取决于当前交易的状态。

2.影响交易后评价因素

（1）时间因素：指距客户当前交易越近的的事件对本次交易的评价满意度影响就越大反之则低，即第K+1交易的影响大于K[6]。

（2）交易双方满意度：评价人满意度指的是关于房地产电子商务买卖满意度。自身信用度越高则评价人满意度越高，反之则与之相反。

（3）交易量。成交金额越大满意度越大，成交金额越小，满意度越小。

3.交易后评价实证分析

某房企项目事先估计为100亿元，实际在11年、12年、13年成功交易的价钱是12亿、26亿、29亿元，如下客户的自身信用为0.4、0.5、0.6，那么该交易的满意度评价为65、72、78，即：

2011年11月的综合满意度为：65=3.12

2012年6月的综合满意度为72=9.36

2013年9月的综合满意度为：78=13.572

这表明，其一伴随着时间的递增，离当期交易越近的满意度对最终交易的满意度影响越大；其二网络的信用调查和评估也可以减少恶意诽谤带来的负面影响；其三交易金额占所有交易金额的比值越大的对最终的满意度影响越大。

四、总结与展望

（一）总结

（1）本文首先对我国房产电商的现状及交易的风险进行分析得出了消费者对我国房产电商发展前景持积极乐观的态度以及房产电商目前存在的风险种类，然后给出了一系列控制风险的具体措施。

（2）房地产电子商务买卖后的评价使用了马尔科夫模型，反映出跟着时间的推移，距目前交易越远的历史数据影响越小；对客户自身信用进行调查能够减少因个人恩怨等与实际问题不相符所造成的不切实际的满意度评价；房地产电子商务成交金额所占比值越大则对应的满意度越大。

（二）展望

房产电商是一个新型事物，是一种发展的趋向本文研究需要在以下方面进行改进：

（1）房产电商交易的满意度评价是人们根据自己主观想法给出的数据，所以不科学存在很大的人为因素，从而影响最终的综合满意度

（2）房地产电子商务交易是一个新的话题，存在时间非常短暂，交易的历史数据不完整。满意度评价的数据是基本历史交易，其交易时间越长，数据更准确，反之则不精准。

参考文献

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