1导论
1.1选题背景和意义
随着全球经济的发展，成本计量方式也经历了市场的新考验。而历史成本作为非常重要的会计计量属性，其局限性越来越明显。与此同时，更符合现代会计信息质量的概念——公允价值应运而生，并随着新的市场经济条件而不断发展。
我国市场经济的飞速发展，房地产行业一路蓬勃发展，房地产价格也呈现爆炸性增长。“买房”和“供房”已成为当代年轻人生活的重要主题之一。房地产价格不仅与人们的生活密切相关，而且在地方财政收入、人口流动方面也发挥着重要的作用。但是近几年来，房地产价格指数式增长使得房地产账面价值与市场价值之间如隔天堑。如果仍然使用传统的成本模型来衡量房地产，便不能合理地反映公司的财务状况和经营成果。
由于公允价值计量模式不仅可以提升企业投资性房地产的账面价值、提高企业的利润，还使企业的会计信息真更为真实、可靠。照理来说，上市公司将更倾向于使用公允价值计量，但实际上，使用公允价值模式去计量投资性房地产的公司在持有投资性房地产的公司总数中所占的比例保持在3％左右，大大低于预期。
而社会各界应用公允价值计量的热点正在于如何确定资产的公允价值。要获得可靠的资产公允价值，首要的市场条件就是必须拥有一个完善而成熟的要素市场。但是，我国市场经济体制的初步形成阶段仍然存在很多问题，使我们无法获得许多会计因素的市场价值，并且公允价值计量相关数据资料也不容易获得。
但是，公允价值计量模型的推广毕竟是大势所趋，因此，如何进行其应用推广已成为亟待解决的问题。所以，研究公允价值计量模型在投资房地产中的应用具有现实意义。
1.2国内外文献综述
1.2.1国外研究现状
1.2.1.1研究公允价值及其计量
公允价值这一概念在二十世纪中期的X就已出现，西方的学者对公允价值的研究开始较早。Barth（1994）发现公允价值计量与股价相关性更强。
Richard,Harris(2000)指出公允价值、历史成本两者之间的矛盾在于选择哪一天的市场为确定依据。历史成本基于资产取得和负债发生时的市场价格。而公允价值不断变动，它发生在成交日，并取决于目标资产交易日的交易价格。
Benston(2001)撰写了《Fair-value accounting:A cautionary tale from Enron》，在文中他认为公允价值计量是在安然事件中最重要的启示。他认为公允价值在粉饰报告中发挥了重要作用。安然事件让全球会计界瞩目，也是公允价值计量研究的一个转折点。
Herrmann，Saudagaran,Thomas(2002)研究了公允价值的相关性和可靠性，他们从房地产、工厂和设备等角度进行探讨，认为采用公允价值计量能提供更可靠相关的会计信息。
Dechow,Myers(2010)分析了公允价值计量，并认为其可以为公司的盈余管理注入新的血液。他指出，采用公允价值计量后，还应遵循公司的管理方法，相辅相成，为公司带来最大的利益。
1.2.1.2研究投资性房地产采用公允价值计量模式
Danbolt，Rees（2008）参考了英国房地产业和投资基金业，比较其历史成本与公允价值，房地产业和投资基金业的多数资产与市场价格是一致的的。最终结论表明，公允价值收益与具相关性。
A.Quagli，Avallone（2010）参考了欧洲不同国家的76家上市房地产公司，以研究投资性房地产计量模式的各个方面。研究的具体结果表明，由于市场与房地产公司之间的信息不对称，管理机会主义、代理成本等都在选择投资房地产计量模式时施加影响，而大型房地产公司因为需要收益波动小，所以更喜欢成本模式。
Takashi Yamamoto（2014）研究了独立评估师的作用，其以英国和日本公司的投资性房地产为例，当投资性房地产的可变现价值较大时，公司更倾向于使用外部独立评估师来确定其公允价值。
1.2.2国内研究现状
1.2.2.1研究公允价值及其计量
随着经济全球化的发展，会计准则基本都向国际趋同方向完善，为了跟上全球化的趋势，我国已经开始探索公允价值计量属性，国内一大批知名学者深入研究了对公允价值的应用，并基本支持其在我国会计中的使用。这里仅列出了一些代表性文献：
葛家澍(2001)在《关于会计计量的新属性——公允价值》中指出：一项资产或负债的公允价值说的是：“在自愿交易的双方之间，他们所进行的现行交易，在交易中所达成的资产购置、销售或负债清算的金额。”如果某项资产或负债并没有由市场直接决定的市场价格，而却有协议注明的，或可以预期其未来现金流入的，就可以用现值技术去获取公允价值。
夏鹏，夏存海（2007）比较了国内外公允价值的应用，得出公允价值计量模式被用次数、重要地位比其他计量模式优先级高，而我国会计准则则是以成本法为首选。
李英，邹燕（2012）通过问卷调查，主要关注了上市公司公允价值的使用情况以及管理人员对实施公允价值模式的看法，发现有93％的人认为公允价值具有更强的决策有用性，但是，大多数人仍然认为，由于成本高昂，我国仍不能大范围采用公允价值计量。而且，调查结果表明，我国使用公允价值计量的企业依旧很少。
吴保忠，刘文慧（2015）通过比较IFRS 13和CAS 39的结构、公允价值的定义、确定方法以及具体应用，两位学者提出，在我国有效推广公允价值计量的重要因素是：实现准则国际化发展，包括优化公允价值准则的结构、建立统一的公允价值框架、扩大公允价值的适用范围、完善我国的市场经济体制等。
1.2.2.2研究投资性房地产采用公允价值计量模式
周丽萍，蔡慧（2015）对“公允价值模式——最大化投资性房地产效用的基本前提”进行探讨，从企业获取充足有效信息、市场经济较高水平发展、优质外部环境建设、社会人才供给充足等方面展开基础条件的论述。两位学者指出，上述条件基本上达到困难重重。这是使公允价值计量模式难以实践的真正原因，还会造成额外成本。
刘晏辰（2015）根据2007年至2013年的统计，大概有54家公司使用公允价值模式来计量投资房地产。从行业角度来看，制造业、房地产业企业的数量最多。这两个行业各有16家公司，其次是金融行业的7家，批发和零售公司有6个，其他行业公司一两个。
杨建红（2016）所提供的数据表明，我国的投资房地产市场是比较活跃的。然而，通过研究和调查，我们发现位于北京、上海、广州等大城市的上市公司里，只有不到4％的公司使用公允价值模式，而更令人让人惊讶的是，位于中心地带的陆家嘴等企业，其仍使用成本模式进行会计处理。
吴晔，沈薇（2018）认为，就优势而言，公允价值具有及时性和相关性，可以反映出公司资产的真实价值，并且还美化了财务指标，符合决策有用性。但是，就不足之处而言，由于中国市场经济仍不成熟，房地产市场不稳定，将影响公允价值，进而影响公司的利润水平，甚至影响股票波动。由于目前尚无完善外部计量环境，因而公司需要改进自身的评估技术或者聘请专业评估机构，但是对于公司而言，获得公允价值的成本费用将大大增加。
1.2.3文献评述
综观国内外文献后，我发现总体上西方对公允价值理论和实际操作的研究相对成熟，公允价值在投资性房地产中的应用越来越普遍，实际的操作标准更完善些。尽管关于该研究在我国起步较晚，但通过学者们的努力已经取得了重大成就。总的来说，学者们已经证明了使用公允价值计量投资性房地产能真实地反映资产价值，但与此同时，投资性房地产的公允价值不易获得，并且审计成本很高。该模式所具有的弊端，使得一旦企业将计量模式的转换用于利润操纵以及错误的会计处理，便会给监管机构、投资者等造成麻烦。目前，我们需要了解投性资房地产公允价值应用发展，全面了解其优势和劣势，了解企业转换计量方法的动机，公允价值在变更过程中对企业的财务影响，针对出现的问题向制定机构、企业、会计师等提出了相应的建议，以加强公允价值计量的推广并促进房地产市场的稳定发展。
1.3论文的结构及主要内容
本文主要有五大部分:
一、绪论：这一部分简单介绍了选题背景、研究动因以及国内外关于投资性房地产中公允价值计量模式理论研究和本文结构、研究方法。公允价值计量在投资性房地产中应用分析现状。
二、理论研究：围绕“公允价值”和“投资性房地产”两个概念，明确其定义、特征等，为接下的分析奠定理论基础。
三、应用现状：此部分对我国上市公司的投资性房地产公允价值计量模式的应用现状和应用困境进行分析。
四、案例分析：针对上市公司希努尔男装股份有限公司，从其变更过程入手，探讨其变更原因、影响、以及后续过程中应注意的问题。
五、对策建议：从希努尔公司出现的问题，有针对性地从准则制定机构、监管机构、本公司等方面提出建议。
1.4论文的研究方法
本文主要采用理论与实证研究相结合、案例分析法以及文献综述法，对我国目前上市公司公允价值计量在投资性房地产中的应用现状进行分析研究，并针对希努尔公司变更过程、原因、影响以及出现的问题等进行分析，最后对其对策进行论述。
2公允价值及投资性房地产相关理论研究
2.1公允价值的定义、特征和优劣性
2.1.1公允价值的定义
公允价值的概念在国际上是具有较高的认可度的，大多数国家通常使用国际会计委员会的定义：资产和负债，在计量日发生的有序交易中，计量方式都是按照市场里参与者出售资产所能收到的或者转移负债所需支付的价格来进行计量。在我国新颁布的会计准则中，“公允价值”的定义是：在公允价值计量中，资产和负债按照在公平交易中，根据熟悉情况的交易双自愿进行的资产交换或债务清算的金额计量。
2.1.2公允价值的特征
（1）公允性
公允价值计量可以提高交易的透明度和公开度。交易双方可以在相对平等和熟悉的信息条件下进行自愿交易，并且交易双方均熟悉交易过程和交易对象的价格，另外这是自愿行为，不存在强迫，这也是公允价值最基本的特征。
（2）相关性
如果企业处于价格波动频繁的环境中，则历史成本计量无法衡量企业的无形资产的经济效益，如品牌建设，知识产权，商誉和人力资源等，继而将导致企业整体资产状况被低估。
而在此环境中，转换为公允价值模式则有利于适应经济发展水平、提高公司报表质量，因而是大势所趋。公允价值随资产的变化而变化，与实际价值更加一致，因此采用公允价值计量的会计数据会更具有相关性。
（3）及时性
在前面对相关性特征的描述中，我们可以看到，历史成本法是通过资产收购时的数据来衡量的。它不能随市场环境的变化而改变，也不能随时反映资产的价值，并且不断变化，不可能为用户提供更多有用的信息和做出更科学的判断。公允价值与市场环境高度相关，可以比较准确反映每个时间点的资产的真实价值，因此对时间更加敏感。
（4）广泛性
公允价值具有广泛性的特征，指的是包括资产和负债在内的公允价值计量对象的广泛性。随着企业并购、外国投资、股票发行以及非货币资产交换和清算等新业务的出现，对会计信息的全面性和质量的要求越来越高，而不仅仅是反映了资产的账面价值。在这一点上，为了使财务信息的相关性和可比性提高，我们需要一种合理的计量方法，因此我国对会计计量方法和理论进行了完善，可以弥补以前成本法的缺陷，公允价值计量方法也就在相关资产和负债中应用了。
2.1.3公允价值的优势与劣势
公允价值在所有会计计量属性中都是别具一格的，例如，它与历史成本非常不同，因为它不计量“过去发生的交易或事件”，而是计量“虚构的交易”。因此，实质上，公允价值是虚拟交易价格，即基于市场输入变量为参照的估计价格。
从市场角度来看，中国的会计准则将公允价值的使用分为三个层次：第一层次是在活跃市场中有相同资产或负债的市场信息时，采用该信息来作为估计的公允价值；第二个层次是在活跃市场中不存在相同但存在相似的资产或负债报价，将该相似报价用于估计公允价值，但相同和相似之间的差异应进行调整；第三层级是指无法估计第一层级和第二层级的情况时，则采用估值技术方法估计其公允价值，其中包括市场法、收益法和成本法等。
从公允价值的定义和应用的角度来看，公允价值计量具有两个明显的优势：
首先，从静态会计计量向动态会计计量的转变是从引入公允价值计量开始的。与历史成本的静态计量不同，公允价值计量模式认为资产或负债的价值不是永远恒定的，而是随着时间和外部环境的变化而变化。
其次，从会计目标的角度引入公允价值计量概念是更加强调决策有用观的，它可以大大提高了会计信息的相关性。随着社会经济的不断发展，大量的股份制公司应运而生，许多公司的所有权都已经分散到许多为投资者的出现的小股东手中，根据财务报表中反映的会计信息就是他们判断是否进行投资的基础，因而此时的会计信息质量就尤为重要。
当然，公允价值计量也有其不足之处，主要包括：首先，由于公允价值的确认是一种虚拟的价格，因此具有一定的主观性。这时，历史成本计量的优势就显现出来了,它的数据都是在实际交易的基础上获得的，具有客观性、稳定性和可验证性。与公允价值相比，更易得到高度的担保。其次，公允价值计量实际操作非常困难。许多会计要素没有活跃的市场，也无法找到类似资产的公允价值作为参考，因此很难找到合适的市场价格作为参考。第三是采用公允价值计量，当市场价格上下波动时，会导致财务报表中的某些项目发生波动。
2.2投资性房地产的定义和公允价值计量模式
2.2.1投资性房地产的定义
根据我国发布的有关文件《企业会计准则第3号-投资性房地产》，明确规定了投资性房地产的定义，经济实体持有房屋的目的适用于资本增值或通过房屋出租等经济活动获取租金，存在一或两种房地产持有方式的是投资性房地产。具体类型为：已出租的建筑物，正在出租的土地使用权以及持有并准备在升值后转让的土地使用权。
2.2.1投资性房地产的公允价值计量模式
从实际计量模式的使用状况角度来看，投资性房地产在初始计量时一般采用成本法计量。在随后的计量阶段，可以扩展延伸成本法，也可以使用新的公允价值模式进行计量。一旦确定后续的投资性房地产计量模式就不能随意更改，而只有在有确凿证据表明其公允价值能够持续且可靠地获得时，才能使用公允价值模型。
公允价值计量模型不需要折旧和摊销，报告中显示的投资性房地产公允价值中显示的账面价值用作调整基础，原账面价值与公允价值之间的差额是要计入当期损益的。根据企业投资性房地产会计准则的要求，实施计量模式的前提是：第一，投资性房地产必须处在活跃的交易市场中，这意味着投资性房地产是可以在房地产交易市场中进行直接交易的，投资性房地产所在的城市便是地产所在地，如果房地产位于大中城市，则需要精确房地产所在的城区。活跃的交易市场具有以下特征：要拥有同质性的交易对象，随时可以找到愿意交易的买卖双方，相关信息能够公布。第二，企业可以在房地产交易市场中可以获得同类型或类似房地产的市场价格，还包括可以获得其他房地的相关信息，从而更合理地估算投资性房地产。同类或类似的房产，包括建筑物或土地使用权等。其中，建筑物是指相同的性质，相同的位置，相同或相似的建筑物结构，相同或相似的新旧程度；而土地使用权说的是处在同一位置、或者相近位置、可使用的状态相同或相似的土地。
3公允价值计量在投资性房地产中应用分析
3.1投资性房地产公允价值计量模式应用现状分析
大多数会计学者和专家预测，在这两种计量模型之间进行选择时，大多数公司会更倾向于公允价值计量模型。但是事实与学者和专家的期望并不一致。通过对2007-2016年公司年度报告的整理，整理的结果表明，随着我国相关公允价值计量标准新规定的制定和广泛推广，相关制度和规则的变更并未引起采用公允价值计量的投资性房地产公司的数量增加，虽然每年的公司数量都在上升，但是增长率却非常低，每年只是零星地增长，大多数公司仍然使用成本模型。图3-1显示了2007年至2016年采用公允价值模型的企业数量的变化趋势。
3-1采用公允价值计量模式的企业数量
根据2007年至2016年年报的统计数据，在过去十年中，中国整体上市公司选择的公允价值计量模式在投资房地产公司中所占的比例较小，并且大多数上市公司都不接受。该模式的应用。如表3-1所示。
从图3.1和表3.1的统计数据可以看出，对于后续的投资性房地产计量来说，我国大多数企业还是使用成本法进行计算。从总体趋势来看，实施公允价值计量模式的公司数量呈上升趋势，但速度非常慢，所占比例很小。从这一现象可以看出，许多公司对公允价值模式的应用前景和相关认知不足，认为公允价值计量的经济前景并不乐观。这是由于我国会计准则对公允价值计量的某些限制条件造成的，如，准则规定，采用公允价值模式不能切换回成本模式，和公允价值模式的计量成本较高等因素。
3.2投资性房地产公允价值计量模式应用困境分析
3.2.1严格的条件要求
尽管中国是全球经济中最大的经济体之一，但新兴市场尚待发展成熟，因此不具备一定程度的市场活跃度。在准则制定过程中，为了避免利用公允价值进行财务舞弊等事件，准则提出了更严格的限制：首先，企业所拥有的投资性房地产其所在地的房地产市场要具备一定活跃程度，确保部分房地产可以高质量、高速度地交易和流通；其次，在这种活跃的市场中可以获得类似情况的房地产其相关的市场信息，从而可以保证投资性房地产的公允价值可靠、有效、真实且公平。所谓“相似房地产”，是指房地产地理位置应相近，房地产的可用条件包括折旧和结构类型要相似。但是，考虑到我国目前的市场状况，符合上述标准的房地产市场是非常有限的。
3.2.2后续计量模式的限制
根据现行会计准则，一家公司一旦选择后续的投资性房地产计量模式，便不能随意变更。特别是，那些开始使用公允价值计量的公司以后将无法转换为成本模式计量。投资性房地产从成本模式到以公允价值计量模式的变化，必须作为会计政策的变化处理，账面价值和转化后的公允价值之间的差额，要及时调整期初留存收益与未分配利润。
换句话说，如果企业决定使用公允价值计量投资房地产，则它将不能转换为成本模式。这样，由于政策的限制，企业调整投资性房地产价值的能力也将受到限制，导致控制利润能力降低，最终阻碍了公司的盈余管理。许多公司希望保留这种选择权，然后在需要时变更为公允价值模式计量投资房地产，即使公允价值可以更真实地反映其投资性房地产的价值。
3.2.3税收政策的不确定性
企业投资性房地产的后续计量方式从成本法变更为公允价值计量，其差额计入期初留存收益，因而不影响所得税金额。根据我国现行税法中有关公允价值模式的规定和说明，已实施公允价值模式的公司不再需要计提折旧和摊销。采用成本模型时，投资性房地产的计提折旧与利润会计科目之间存在一种抵扣关系，但在应用公允价值计量模式的情况下，这种抵扣关系被废除，使企业损失了纳税抵扣优势，也增加了企业的负担。
3.2.4影响净资产收益率
投资性房地产计量模式变更为公允价值模式后将使净利润和所有者权益的波动幅度增大，与企业有关的某些经营比率也会受到极大影响。使用新会计制度时，投资性房地产的公允价值和投资性房地产的账面价值之间的差额应计入资本公积，即原增值额应计入利润，因此公司的净资产和总资产将相应增加，公司的ROE（净资产收益率）也将下降，ROE的增长速率也将下降。但是，在当前市场中，企业的ROE是一个证明企业的实力和考核管理者管理能力的重要标准。
3.2.5对房地产后续增值空间的顾虑
随着房地产市场的发展，在前两年房价的井喷式上涨之后，现在基本上以缓慢的速度增长，甚至于北京在内的几个城市的房价都有下跌现象，因而我国的房地产价格上涨空间较小。但根据会计准则，采用公允价值计量模式后，是不能将其转换为成本模式的。随着我国房价管控趋势日益严格，投资性房地产增值空间也遭到压缩，公允价值计量模式带来的损益变动的不确定性将越来越严重，因此企业为了避免这种不确定性，大都会选择成本模式。
3.2.6不符合成本效益原则
一般而言，采用成本模式计量投资性房地产都是选择历史成本。因为无论是初始成本还是后续折旧及摊销，历史成本都很容易获得。而且从税法的角度来看，历史成本也更合适，这与企业的成本效益是相吻合的。但是，如果使用公允价值计量模式，则不仅在每个会计期末要估计公司投资性房地产的公允价值，还要把当期公允价值上涨或降低的情况在审计报告中进行详细真实而有效地披露。为了完全完成该项目，公司还需要聘请第三方评估机构来进行评估工作，这不利于公司进行成本控制。因此，由于企业的成本效益，管理层人员可能不愿意切换计量模式。
4案例分析
4.1希努尔集团基本情况介绍
希努尔男装股份有限公司与1993年创立，占地面积达到120万平方米，是一家以服装制造销售为主的大型企业集团，2010年10月在深交所成功上市。希努尔主要经营高中档西服等制造；服装设计；销售本公司制造的产品；以特许经营方式从事商业活动；自有房屋租赁；开发文化旅游项目等业务。
公司自成立以来，以总部所在地——山东为本部，连续扩张终端销售网络，并划分出了以山东、河北、河南、山西、江苏、陕西为中心的一级市场圈，在上述六个省县级以上城市，大多数商业中心都拥有西努尔男装销售点。同时公司拥有35条衣物生产流水线，是国内规模最大的男装生产基地。生产和销售规模上的优势说明其房地产资源丰富，同时公司获得显著的规模经济效益。
2017年，希努尔积极实施战略升级和业务转型，开拓文化旅游业务作为他新的利润增长点。服装业务方面，宏观经济增速放缓，终端消费低迷，消费需求未有明显回暖，传统男装行业基本延续之前疲软态势。面对不利环境，公司通过开拓团购市场、对外出租及出售自有商铺等措施使公司保持盈利。文旅业务方面，希努尔开发全域旅游、开发主题旅游小镇，布局旅游全产业链。文化旅游项目全面开发现已是希努尔的重要经营点。
在公司简介中值得注意的是，希努尔集团所处行业并不是房地产，投资性房地产也不是其主要业务，但由于它属于线下服装售卖企业，因此有商铺。西方国家对营运资金管理的研究早于我国，其可以结合自己企业实际情况制定恰当的策略，使得企业更具有竞争力。西方国家已经不仅仅是关注企业内部，而是内外相结合，注重资金结构的合理性。而我国仍旧处于传统阶段，只注重企业内部管理，尚未形成成熟的理论。多数企业采用西方先进的管理模式，没能将西方管理模式与企业实际情况相结合，出现了诸如营运资金不足、运营效率低下和管理落后等问题，造成企业营运资金不协调，结构不合理。
4.2希努尔集团投资性房地产计量模式变更分析
自2018年3月以来，希努尔先后部署了香格里拉杜克宗，西安芷阳花巷和诸城恐龙大世界等文化旅游项目，上述的文化和旅游城镇都在受欢迎的旅游区。为了更公正客观地体现公司投资性房地产的真实价值，提高公司财务信息的精确度，公司管理层决定将投资性房地产的后续计量从成本法改为公允价值法。希努尔于2018年8月14日召开了第四届董事会第十次会议，审议通过了《关于变更投资性房地产会计政策的议案》，独立董事发表了同意的独立意见，公司自2018年7月1日起执行该政策，并追溯调整2017年度及2018年上半年的合并财务报表，并且直接导致归属于母公司所有者的净利润增加342.5万元。
希努尔集团的投资性房地产在2014年是0.71亿元，占总资产比重2.64%，到了2018年末则是14.8亿，占总资产比重44.58%，账面价值增幅达到20倍，占总资产比重增幅超过16倍。表4-1给出了2014年至2018年希努尔公司投资性房地产拥有情况。
自2018年会计政策变更以来，希努尔投资性房地产的账面价值大幅提升，因此可以基本判断为使用公允价值计量模式有利于增加投资性房地产的账面价值，从而扩大公司资产规模。图4-1显示了公司投资房地产账面价值的变化。
图4-1显示了公司投资房地产账面价值的变化
4.3希努尔集团投资性房地产采用公允价值计量的动因分析
4.3.1资产转型的需求
2010上市后，希努尔公司经历了短暂的辉煌时期，2011达到了盈利巅峰，实现净利润近2亿元。然而，随后在全球经济不景气、中国经济转型以及消费变革的背景下，中国服装行业的整体增速放缓，加上人工成本的增加，希努尔的毛利率一路下滑，并且利润持续下降，等到2016年主营业务已亏损6412万元。
连续四年主营业务亏损后，希努尔面临着巨大的考验，希努尔在2014年以简明的方式开辟了新的利润来源：出售或出租自有商铺以获取收入，并通过非经常收益来弥补主营业务收入上的惨淡。自2014年以来，希努尔开始尝试出租自己的商铺，并将对外出租的商店从固定资产列示为投资性房地产。从财务数据上可以看出，自2014年以来，希努尔固定资产和在建工程科目余额持续下降。同时，投资性房地产科目余额从2013之前的零在2017年增加到7.29亿元，免除资产计提折旧和摊销。通过将成本计量模式变更为公允价值计量模式，有利于提高投资性房地产的账面价值，而公允价值变动的收益则可以增加企业的利润。这些结果有利于将亏损转化为利润，有利于企业的可持续发展。所以说资产转型导致的账面升值也是投资性房地产计量模式发生变化的原因之一。
4.3.2盈余管理的需求
企业通常使用盈余管理来最大化自己的利益。由于将公允价值计量模式应用于投资性房地产存在困难，且管理成本较高，因此许多公司仍用成本模式进行计量。但是，公允价值模式还具有成本模式没有的优点。它将市场的变化准确反映在公司的利润表中，公允价值变动收益将增加公司的当期利润。目前，中国的房地产市场发展前景良好，许多企业正在探索投资房地产计量模式的转变，使其能够满足盈余管理的需求。
希努尔从2011年巅峰过后，经营持续低迷，甚至在2014年出现巨额亏损，亏损的原因是毛利率的下降以及居高不下的费用开支。为了扭亏为盈，希努尔采取了一系列手段。包括：加强新产品开发以提高毛利润水平，搬迁生产线以降低生产成本，改变业务模式以减少财务费用以及租赁非经常性资产等措施。其中，租赁非经常性资产效果显著，马上增加了当年利润。但行业持续低落，靠收租金、卖店铺即使能让公司不被ST，但也不是维持经营的长远打算。为了更好地盈余管理，2018年希努尔采取公允价值计量投资性房地产后，希努尔当年公允价值变动收益比上年增加13064万元，达到15390万元。追溯之后，此次变更直接调增2017年净利润2,192.70万元，调增2018年1-6月净利润342.58万元，达到了盈余管理的目的。
4.3.3融资需求
希努尔的归母扣非净利润连续四年为负，在2017年达到-2574.72万元。为了扭亏为盈，该公司采取措施加快新产品的开发，并大举进军文旅行业。新产品的研发和新行业的投资将不可避免地需要大量资金。而银行等金融机构仍然是希努尔的最主要的融资渠道，在当前中国房地产环境下，房地产投资于文化旅游事业前景可观且政策支持。此时，使用公允价值作为计量模式对增加公司投资性房地产的账面价值的具有很大作用，还进一步增加了公司总资产，降低了资产负债率；并且还有助于提高公司的报告利润和美化公司的形象。
希努尔2018年在短期借款、长期借款、一年内到期的流动负债比2017年增加约7,600万元，增幅为100％，资产负债率也由2017年的12.82%增加到了2018年的25.27%，增加了12.45%。表4-2列出了2016年至2018年的具体数据。
从表4-2可以看出，希努尔集团的资产负债率在2018年直线上升。希努尔集团的核心业务连年亏损，还要开展新业务。从银行借款是希努尔的主要融资方式，由于银行的放贷条件严格，并考虑了资产负债率等多项指标，因此资产负债率也是影响其融资的重要标准。希努尔通过变更投资性房地产后续计量模式，使得投资性房地产账面价值增加，继而增加了公司的资产总额，从而美化了财务报表和公司的业绩，可以借到更多的资金，并达到融资目标。
4.4希努尔集团采用投资性房地产公允价值计量模式后的财务影响分析
4.4.1改善资产结构
在2013年之前，希努尔是没有投资性房地产的。直到2014年租赁、售卖店铺，采用成本模式去计量投资性房地产，房地产投资规模为1710万元。2018年，希努尔进行了对投资房地产的后续计量模式的变更，并追溯调整了2017年的财务数据。调整后，投资性房地产规模达到14864万元，是2017年的两倍，追溯调整利润1525.28万元。希努尔的投资性房地产账面价值因此次变更而大幅增长。根据前面的分析，由于过去几年中国房地产行业发展态势仍然良好，因此，希努尔在改变计量模式后，优化了公司财务报表数据，投资性房地产增加扩大了希努尔的资产规模，对吸引投资和向银行借款都有积极的影响。但是，从长远来看，国家宏观调控的实施和房地产市场的不稳定也会对企业的发展产生不利影响。同时，公允价值的变动也可能导致希努尔投资性房地产账面价值的损失，进而使其的总资产遭受损失。
4.4.2增加净利润
当投资性房地产采用成本模式时，就要计提折旧或摊销，这会导致费用增加和利润减少。但是，如果使用公允价值作为计量模式，则可以避免资产的折旧或摊销，并且公允价值大于账面价值的部分将计入公允价值变动收益中，继而直接增加利润。
2018年希努尔变更会计政策，根据会计准则，需要对2017年的会计数据进行追溯调整。2017年原公允价值变动收益为0元，调整后的公允价值变动收益为1539.04万元，此次追溯调整直接导致净利润调增2535.28万元，可见投资性房地产后续计量模式的转变对希努尔的利润影响相当大。2017年和2018年公允价值变动以及利润情况如表4-2所示。
4.4.3增加所得税费用
根据税法的要求，投资性房地产可以在税前扣除按照实际成本确定账面价值时应计提的折旧和摊销额。而会计准则的要求是，将公允价值的变动计入当期损益，且不计提折旧或摊销，因此税盾的作用相对较小。但是，会计准则要求的投资性房地产的公允价值变动不包含在应纳所得税中。只有在最终结算资产时，结算价值减去其历史成本后的费用才算入清算期间。
希努尔于2018年通过了将计量投资性房地产的成本模式变更为公允价值模式，这一会计政策转变对2017年度该公司所得税费用的影响金额为768.2万元，对2018年度所得税费用的影响金额是2611.39万元，其金额都非常高，可见希努尔变更模式后的确增加了企业税收压力。
从长远来看，由于无需计提折旧和公允价值变动收益的增加，因此公司的税负将会增加。由于不需要折旧，因而无法享受税前扣除的政策，而公允价值变动收益的增加将带动企业利润的增加，相应的企业所得税也将增加。如果希努尔处置该资产，其增值部分的收益也将增加该公司的应纳税所得额。因此，希努尔要认识到，采用公允价值模型不会给公司带来实际的现金收入，只增加了账面利润，还会增加公司的税费，相反，成本模式则不会有这种后果。
4.4.4提高盈利能力
本节分析了每股收益（EPS）和净资产收益率（ROE）指标的变化，进一步分析了希努尔在更改会计政策后的获利能力和投资的收益能力。EPS即每股收益，是指税后利润与总股本之比，代表普通股股东每股将面对的公司损益水平。企业的经营成果可以反映在每股收益中。净资产收益率（ROE）是反映股东权益水平的指标，通常用于衡量公司使用自有资本的效率。一定限度内，ROE越高，投资带来的回报便越高。希努尔2016年至2018年EPS和ROE的变化如图4-3所示。
图4-3希努尔2016年至2018年EPS和ROE的变化
从图4-3中可以看出，希努尔的EPS和ROE基本上变化趋势一致。在希努尔于2018年更改为公允价值模式后，该公司的EPS和ROE都有了大幅增长。可以看出，当我国房地产业的发展趋势良好时，通过公允价值模式对投资性房地产进行计量的公司可以提高公司的盈利指标与收益能力。
4.5努尔集团采用投资性房地产公允价值计量模式需注意的问题
4.5.1公允价值计量成本高
从前面的描述可以看出，公允价值计量模型也有很多缺点，包括公司的计量成本提高。我国大部分地区的公司难以自行从房地产市场获取更多交易信息，并且自我评估过程较难。公司只能获得一些与其持有的房地产类似的交易信息，再根据各种因素来调整获取的交易信息，例如：房地产所处的区域，房屋的方向，房屋的新旧程度以及房屋的交易时间等。
从希努尔的披露可以看出，该公司专门聘请中兴华事务所对投资性房地产的价值进行评估，并对其房地产交易进行了调查。这样，企业以无形的方式增加了评估费。如果将来每年采用此方法，则后续成本也将会增加。并且每年还要对其进行披露，也增加了会计人员工作量和披露成本。
4.5.2利润波动大
通过改变计量模型，希努尔实现了扭亏为盈，增加了公允价值变动收益，从而使企业利润大幅增加。因此，采用公允价值计量模式对希努尔具有积极意义。但是，在前面的分析中，我们还可以看到，希努尔在后续运行中极易受到市场影响。由于XX对房地产市场的宏观调控以及房地产市场的不稳定发展，公允价值的变化已变得难以预测。而且，公允价值变动频繁，投资者也会质疑公司，影响公司在投资者和债权人心中的形象。作为一家正在转型到文旅行业的上市公司，希努尔的发展依赖于其自身的形象以及投资者和债权人的信任，因此，更要重视这个问题。从内部角度看，利润波动也可能引起股东不满并影响绩效考核。
4.5.3影响企业股利分配政策
增加了投资房地产的账面价值虽然有利于美化报表，但实际上并不是希努尔的实际现金流入。希努尔没有获得这部分收益，而只是提高了盈利能力。但是，一旦公司利润增加到一定程度，就必须向股东分配股息，继而减少公司的现金流量；但是，如果不分红，可能会导致股东之间的不满，这将使公司进退维谷。因此，希努尔在改变投资房地产的后续计量模式后，需要关注股利分配政策带来的问题。
4.5.4税收压力增大
从上述会计政策变更影响分析，可以看出希努尔的净利润显著增加，并直接导致企业所得税的增加，即增加了公司税收。从长远来看，随着中国房地产业的不断发展，投资性房地产的公允价值很可能会继续上升，公允价值变动损益直接计入利润，进而增加税收。而如果希努尔要处置这部分资产，则投资房地产增值部分对应增加的净利润则需要缴纳企业所得税，因此也无意中增加了企业所得税。从对希努尔的所得税费用的分析可以看出，在变更会计政策后，对所得税费用的金额产生重大影响。这些都表明希努尔采用公允价值计量方法，将导致税收压力加大。
5完善投资性房地产公允价值计量模式的建议
5.1完善公允价值计量准则
XX应建立和完善公允价值计量规则，并采取相应的激励措施。目前，我国现行的许多会计准则都不利于公允价值模型的大规模应用。会计准则制定机构应继续完善公允价值计量标准，使公允价值模式更适合我国企业的发展状况。标准制定机构可以与其他XX部门和一些代表性企业一起探讨，以研讨会或问卷调查的形式，更深入地了解现阶段公允价值计量标准的不足之处，询问他们有哪些建设性的建议可供参考，并建立长效机制来帮助公司及时解决使用过程中的问题，做到及时反馈和修改。
5.2加强对评估机构评估过程的监管
对于选用专业评估机构进行评估的企业，由于公允价值的计量直接与到公司自身的利益和财务报表的美观有关，进而影响投资者对企业整体的看法。因此，如果评估机构的监督不严格，则评估机构很可能会根据企业的意愿评估公允价值。企业披露的财务信息的真实性不能得到保证，不仅影响投资者判断，而且对市场环境产生恶劣影响。
监管部门应加强这些机构对评估过程以及评估结果的监督，特别是对某些违反法律、规章制度的行为，应加大处罚力度，并通过互联网进行公布，对其他潜在犯罪行为也是一个警告。另外，监管部门还应重视企业负责人、财务人员的职业道德建设，定期举办职业道德讲座等。
5.3降低公允价值计量后续成本
当企业采用公允价值计量模型时，通常需要对其公允价值进行评估。在单独评估公允价值时，公司在收集信息上就会花费大量资源和资金，并且还需要花费额外的时间、人力和财力来从中提取有用的信息。除此之外，需要建立相关模型，这也要不菲的成本。像希努尔就聘请了专业的评估机构来评估其公允价值。这就要求公司在年度报告中披露其公允价值变动原、评估过程以及变动依据，这必将会增加后续成本。所以，企业可以聘请专业的评估师，或者建立与公允价值相关的信息收集渠道，与其他公司共同建立房地产信息共享机制，互通有无，以此降低评估成本。
5.4降低市场变动风险
公允价值模式的优点之一是，它与房地产的发展趋势同步变化，反映的是投资性房地产的市场价值，但这也可能成为其缺点。如果房地产业发展不好，将不可避免地影响公司的资产和利润。为了最小化其不利影响，公司首先必须了解市场趋势。企业财务负责人应定期关注国内外市场情况，分析市场波动的原因和程度，以及波动对企业的影响，并建立预警机制。同时，企业应提高应对公允价值变动不利影响的能力，例如通过增强主营业务的稳定性以及增加产品的多样性等手段。公司实力越强，市场波动的负面影响则越小。所以，希努尔也应通过降低市场变动风险，实现稳定利润的目标，同时注意股利分配政策的相应改变，激励股东，继而拥有正好的发展机会。
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致谢
在疫情期间完成这篇论文，也是一次特别的体验。开学后，与我一起走过四年的同学们照常聚在一起，谈论着自己假期的经历，和写论文方面的心得，互通有无，最终完成了此次论文。就是这群朋友，也是我大学四年最大的宝藏，大家一起历经风雨，各自盛开，成为了我记忆中最美的风景。
同时，我也要感谢我的导师xxx教授，不辞辛苦地指导我们选题，帮助我们修改论文结构，一直到定稿都提了许多建设性意见。不仅完成了论文，更让我对相关领域了解很多。
良师益友让一切值得！今后，我也会在会计道路上坚持走下去，永远保持学习的热情！
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