房地产上市公司财务分析——以绿地控股为例

摘 要：最近几年社会经济的不断向前发展，房地产行业也呈现出一片欣欣向荣的发展态势，逐渐在国民经济中占据更高的地位，且越来越重视企业的经济效益与财务状况，财务分析在企业发展过程中的作用也越来越明显。财务分析即利用相关财务指标对企业资金情况和生产经营情况进行分析，并评估其经营绩效。本文以绿地控股为例，从上市公司的角度考虑，将相关的理论介绍到应用的现状分析。首先介绍了财务报表的含义、用途，接着将财务报表分析所使的用方法引出来，本文利用比率分析方法、比较分析法对绿地控股的财务报表进行分析，最后根据数据分析得出了相应的结论，并对绿地控股存在的问题提出了合理的解决措施。

　关键词；房地产行业；绿地控股；财务分析

　　1绪论

1.1研究背景

衣食住行是民生之本，本文简要阐述“住”这一方面。这几年我国经济发展的相当不错，房地产业也随之发展起来，人们的居住水平也得到了提高。随着国家优惠政策的颁布,房地产行业被扶持发展，所占的市场份额不断提高，得到了来自各个行业的大量投资支持，逐渐形成了产业链，提高了国内经济的水平。随着学区房的出现，房地产行业的发展更上一层楼，但是房地产行业发展速度过快，一些弊端随之显现出来。房地产业作为热门产业，本应该有着较高利润收入，但是由于一些企业忽视了财务报表所起到的重要作用，导致产生存货周转率过低、应收账款周转率低、负债比例过高等现象。为了房地产企业更好更快的发展，国家也不断出台相关政策来对其发展进行规范，解决房地产企业存在的问题。如今，随着国家加强了对房地产行业的宏观调控，并为房地产开发提供了更开放的政策环境，加大了资金和补贴的力度。在这样的背景下，分析企业财务状况，掌握其发展情况，对于行业的整体发展都是十分重要的。

绿地控股经过多年的发展已经在国内市场中占据了一定的份额，并逐渐向国家市场拓展。绿地控股集团上市于2015年，常年被《财富》评为世界500强企业，根据2020《财富》的排名，在国内500强企业中，绿地居于21名；在2019达沃斯论坛上公布的世界最具价值500品牌榜中，居于165名，并且绿地控股在我国房地产行业排名靠前，在国际上也拥有很强的行业优势。本文对绿地控股的财务状况进行分析，目的是让企业外部的人们了解到这家具有代表性企业的经营现状，从而对我国房地产企业的经营情况进行分析和评价，为后期研究与使用者提供参考价值。

1.2研究意义

（1）理论意义

本研究阐述了财务分析的有关内容与分析方法，基于绿地控股的运营成果与财务状况，提出了较为完善的财务分析体系，并证明了企业发展与财务分析之间具有的重要关系，使大家对财务分析理论有着更深入的认识，可以更透彻的理解绿地控股的财务状况，发现其中存在的问题。

（2）现实意义

财务分析对于企业的财务报表使用者和外部投资者做出重要决策具有重要意义，经济发展越来越好，上市公司也变多了，企业股东与管理人员可利用财务分析结果，掌握公司目前的运营情况。近年来，出现了大量的财务xx现象，严重打击了投资者的投资信心，因此通过分析企业财务报表，能够了解更为真实、有价值的财务信息。绿地控股在国内房地产行业长期居于领先地位，通过分析该企业的财务报表，进一步了解其运营状况，并分析相关财务指标，发现其运营过程中的问题及导致问题的原因，有利于投资者作出更科学的投资决策，并且对于其他房地产企业具有参考和借鉴价值。

　　2 财务分析相关理论

2.1财务分析的概念

财务分析产生阶段，主要用于银行判断办理银行贷款的企业是否能承担债务，银行以企业偿债能力为标准决定对其的贷款额度，降低银行的财务风险。

财务分析发展阶段，由外部向内部分析体系逐渐发展，外部分析体系特别包含利润、盈利能力等的分析。由于企业的不断发展，为抢占更多的市场份额，包含企业偿债能力与盈利能力分析在内的内部分析体系显得尤为重要。内部分析涉及的资料即包含了企业对外界公布的报表信息，又包含了内部信息，管理人员可通过内部分析结果探索管理决策和运营绩效的关系，进而对经营管理体系作出不断地优化，最终促进经营绩效的提升。

目前，财务分析逐渐适用于更多的领域，对企业的重要性不断提高，财务分析完善阶段的有关理论与方法也越来越完善，根据企业的财务指标和财务报表，分析企业的经营能力、获利能力、偿债能力等，掌握企业目前的发展状况，并预测未来的发展趋势。

上市公司即通过xxx和有关部门审批，可在证交所中上市，公开发行股票并进行交易的股份有限公司。股份有限公司要满足证交所中股票上市的要求，在通过证交所审核后，才可以将股票上市并进行交易，股份有限公司包含了上市公司。对于股票市场而言，决定股票价格的最关键因素就是发行股票企业的生产运营情况，对上市公司运营情况分析可利用财务报表。

杜邦分析法对企业财务状况的分析是基于净资产收益率、权益乘数、资产净利率、资产周转率、销售净利率等指标的关系来实现的，是对股东收益水平与企业获利能力的评价。该方法主要从财务层面对企业绩效进行评估，通过逐步分解净资产收益率，将其转化为各种财务比率的乘积形式，能够更准确地企业的运营绩效。

　　图1杜邦分析模型图

　　2.2财务分析的方法

由于财务分析的相关理论基础不断完善，并提出了很多有效的分析方法，分析工具也不断创新，本研究分析企业财务状况的过程中主要采用了文献分析法、案例分析法和比较分析法，并得出了具有价值的财务分析结论，为企业内外部财务报告数据使用者提供理论指导。

（1）文献研究法

笔者广泛收集了与财务分析相关的资料文献，梳理与总结我国目前在财务分析方面的研究进展和有关理论方法，并基于目前的财务分析状况提出了存在的不足之处以及相应的解决办法，这是后文理论研究的重要基础所在。

（2）案例分析法

本研究以为绿地控股集团为例，收集了其2015年至2019年的有关财务数据信息，通过多种财务分析方法对其展开深入分析，将理论应用于实际分析过程，对于其他房地产企业具有较高的参考价值。

（3）比较分析法

本研究基于绿地控股2015年至2019年的财务数据，分析了对企业经营能力、偿债能力、获利能力和发展能力具有影响力的指标，并结合其他企业的实际案例进行了合理的对比分析，提出了其具有的优势与不足，并为其制定了合理的未来发展规划。

　　3绿地控股集团概况及财务分析

3.1公司简介

1992年绿地控股集团有限公司成立，并在上海证券交易所上市,它是改革开放后房地产行业的代表性企业之一。房地产销售是该企业的主营业务，其他业务在品牌、创新和开发规模等方面在业内同样较为突出，尤其是产业园区、会展中心、特色小镇、大型城市综合体等领域拥有十分不错的表现，在一定程度上推动了国内房地产行业和城乡建设的发展与进步。绿地控股的房地产业务范围已经涵盖了29个省市的130余个城市，承担了30幢左右的超高层城市地标建筑建设，如紫峰大厦——江苏最高的高楼绿地，武汉绿地中心先已完成封顶；投资建设了12个大规模的城市会展场馆，总面积约250万㎡，并且和诸多的国际著名会展企业保持了良好的合作关系。

绿地控股上市以来坚持主动承担社会责任，在发展的同时积极参与公益事业。投资约4亿人民币在上海建设了一批城市公共绿地，在公益和慈善等项目中的捐款资金超过了2.3亿人民币。绿地控股被授予了全国文明单位、中华慈善奖、全国五一劳动奖状等诸多奖项。“绿地”商标也是我国工商行政管理总局认定的“中国驰名商标”。

3.2绿地控股财务指标分析

3.2.1偿债能力分析

表1绿地控股2015 年-2019 年偿债能力指标

数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得

企业短期偿债水平可通过速动比率与流动比率来评价，长期偿债水平可通过利息保障倍数、权益比率、资产负债率进行评价。

（1）短期偿债能力分析

企业通过流动资金对流动负债进行偿还即为流动比率，该指标并非越大越好。根据表1，绿地控股的流动比率逐年降低，由此可知其短期偿债能力有所下滑，理论上，流动比率在1.5~2.0之间较为科学，而该企业2015 年至2019 年的流动比率均低于这一范围，最高仅1.34，证明其短期偿债能力在逐渐下降。

速动比率同样并非越高越好，理论上，该指标接近1较为科学。根据表1，绿地控股2015 年至2019 年的速动比率均未达到这一标准，不过和流动比率的下降趋势不同，速动比率表现为逐年增长，根据房地产行业的特点，该企业是具有较高的存价值的，因此即使其速动比率处于偏低水平，不过仍然可以接受，并有逐年增长的趋势，证明其未来的控股偿债水平是具有很大的提升潜力的。

总的来说，绿地控股的短期偿债能力处于中下水平，这值得企业引起重视。不过根据房地产行业的特斯安以及企业近年来的速动比率变化趋势，其短期偿债水平表现出了良好的发展潜力，因此，企业管理人员应不断促进偿债能力的提高，争取尽快提升自身偿债水平。

（2）长期偿债能力分析

企业的长期债务的清偿时间通常不低于1年，分析企业长期偿债能力，不仅可以对整体偿债水平作出合理的评估，还能了解其财务风险状况。利息保障倍数、权益比率、资产负债率是主要的长期偿债能力评价指标。

因存在财务杠杆，股东们通常期望企业可以更多的进行举债经营，并进行更大规模的生产，不过举债规模越大，企业需要承担的财务风险越高。长期偿债能力可通过资产负债率进行评估，根据表1，绿地控股2015 年至2019 年的资产负债率始终保持在一个稳定水平，在 0.8 附近小幅度的波动，理论而言，房地产企业的资产负债率接近0.7 较为科学，该指标越高，表示偿债能力越弱，财务风险就越高。该企业近几年的资产负债率均超过了0.7，且有逐年增长的趋势，由此可知绿地控股面临着较高的财务风险，需对资产结构作出及时、科学地调整。

企业举债能力可通过权益比率进行分析，二者具有正相关关系，根据表1，绿地控股2015 年至2019 年的权益比率在逐年降低，由此可知其财务风险处于较高的水平，管理人员应引起足够的重视，并对融资计划作出科学地调整，降低财务风险。

长期偿债能力还可通过利息保障倍数来分析，该指标可说明的是企业在利息偿还方面的能力。理论认为，利息保障倍数应不低于1，否则就会波及到股东的利益，股东同样可通过该指标对企业举债决策的合理性进行判断。根据表1，绿地控股在2015 年至2019 年的利息保障倍数表现为先上升后下降，2017年达到最高值为71.72，随后出现了下降，由此可知，绿地控股的偿债水平在2017年后有所降低，在一定程度上限制了绿地控股的发展速度。

3.2.2营运能力分析

表2营运能力指标数据表

数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得

应收账款周转率是对企业进行财务分析的重要指标，其能够有效的衡量企业对于账款的回收情况。具体而言，应收账款周转率与收回账款速度成正相关关系。通常而言，这一比例越低，公司收回账款速度越慢，企业会承担更大的坏账风险，需要支出更多的管理费用。应收账款周转率不断走低，表明当前企业管理存在一定的问题，资产流动速度不能够符合市场发展的要求。根据表2数据，在近五年时间里企业的这一指标呈现不断下滑趋势，在一定程度上反映出公司对于应收账款的管理水平不高，使得公司面临较大的风险。作为公司管理者必须采取针对性的措施加强对于公司应收账款的管理。

通过进一步对表2数据分析可知，公司的流动资产主要是指公司当前的存货，这就使得流动资产周转率和存货周转率这两个指标的变化趋势基本相同。流动资产周转率的影响因素主要与市场大环境有关，其会随着市场行情回暖而呈现下降趋势。这些指标也能在一定程度上对公司的财务的管理状况进行衡量，周转率较高表明当前公司对于市场的把握程度较低，盈利水平较低。因此，公司管理者需要采取有针对性的措施加强管理。

在绿地控股企业都要固定资产分析中，有表2可知，其近五年的固定资产周转率呈现下降趋势。固定资产周转的是反应企业对固定资产利用能力的财务指标。固定资产周转率的现象表明绿地控股企业的运营能力出现下滑，公司在固定资产的结构构成以及对资产的使用上都存在一定的问题。企业管理者需要有针对性地从投资和资产构成的角度出发，探求企业固定资产利用效率的方式和途径，切实改善公司目前的现状。

总资产周转率是对企业经营者财务管理综合水平和能力的衡量，二者成正相关关系。根据表2中数据可知，企业的总资产周转率呈上升趋势。表明当前企业的资产的经营管理处在一个稳定状态。企业的管理者应该更加重视对资产利用效率的提升通过有效的管理方式和手段，探索销售的新方式新策略，充分发挥市场的作用，不断提升企业的盈利水平。

3.2.3盈利能力分析

盈利能力是指公司获得收益的能力，公司能否盈利对于公司未来的发展具有重要的影响，关乎公司管理者、股东、公司员工的切身利益，加强对企业盈利能力的管理，有助于帮助管理者更好地发现在管理过程中存在的问题，对于企业的长期发展具有重要意义，本文对浙江绿地控股集团的分析中主要基于总资产报酬率、净利润率、营业利润率、毛利率四个指标。

表3盈利能力指标分析表

数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得

企业在定期内获得的报酬总额与资产平均综合的比率称之为总资产报酬率。其能够对企业整体的资产获利能力进行衡量，能够确实反映企业当前对资产的使用情况，根据上表数据可知，2019-2015年来公司的总资产报酬率处于稳定状态，具体数值为1.35%、1.21%、1.14%、1.08%、1.24%，整体呈现上升趋势。这在一定程度上反映公司当前对资金的利用程度较好，公司近年来收入出现明显增幅，公司对资金的控制和使用取得了比较不错的成绩。

表3可以看出2015-2019年净利润率分别为3.32%、2.92%、3.12%、3.27%、3.45%，先下降后上升，整体呈上升趋势。由于前期集团扩张，对于土地开发的需求量大，导致主营业务成本大、利润低，公司盈利能力下降，后期集团发展稳定，且与多个地区XX达成了战略合作，因而土地提前锁定，并且价格相对较低，对外投资小、成本降低、利润上涨，公司盈利能力明显上升。

营业利润营业利润率，是反映企业的经营活动对企业利润贡献的大贡献的指标。在房地产行业中这一指标越高，表明销售额对公司利润的贡献值越大。这能够在一定程度上反映出企业当前管理者的管理水平。通过数据可知，企业2015年到2019年营业利润率分别为4.91%、6.20%、6.81%、7.08%、7.40%，企业的利润率水平呈上升趋势，主要是因为企业营业收入和营业成本增幅放缓，总体来看，企业的营业利润率还是比较稳定。

表3显示毛利率整体呈上涨趋势，相较于其他行业，房地产行业中的毛利率十分具有代表性，近年来经济快速发展、人民币贬值、房价攀升，而建房周期又长，导致房子一直处于增值状态，毛利率自然逐年增长，加强了企业的盈利能力，有利于企业的资金快速回流，推动企业的长期发展。

3.3.4发展能力分析

表4发展能力指标数据表

数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得

从图以看出，受国家对房地产行业的强调控影响，绿地集团的主营业务收入增长率在2015年，出现了负数但是从2015年开始，绿地集团借壳上市后，主营业务收入增长率开始出现增长的趋势，在2017年，以17.4％的主营业务收入增长率位居行业先水平。在2015年之后，绿地集团的净资产增长率处于较高水平，甚至该现象从2015年绿地集团整体上市后开始有所加剧，今后仍需继续加强对净资产方面的管控。

企业的整体上市，对于像绿地集团这样在A股市场上属于规模最大的房企来说，面临的是国家对房地产行业的强调控的压力，绿地集团在2015年整体上市后总资产逐渐趋于平稳，但是在成长能力方面仍待加强，绿地集团在今后的日常经营管理当中，应更加注重对成长能力，特别是总资产增长率方面的提高。

通过对绿地集团的成长能力指标的分析结果能够发现，在近五年当中，分析公司的营业务收入增长率、净资产增长率及总资产增长率发现，其都出现提高趋势。净利润增长率虽在2018年有所下滑，但是总体上呈上升走势，这可能与绿地集团发展战略的转型有关，集团应提高警惕。综合以上分析，绿地集团的各项指标显了集团强大的成长能力，在提升集团竞争发展能力以及成长空间上凸显其超前性，集团的未来发展值得期待。

3.3绿地控股财务报表分析

3.3.1资产负债表分析

表5 2015-2019年资产负债表（单位：万元）

数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得

货币资金、流动资产、非流动资产从2015年到2019年呈上升趋势，说明企业的规模不断扩大，经营范围也随之增加，企业发展较好，但从表中可以看出，流动资产在总资产中占据的比例较高，这增加了公司资金管理难度，账款回收存在困难，势必会导致公司的存货周转率降低。

总负债逐年增高，从2015年的52860313.15万元增涨到2019年的101431422.89万元，流动负债比率相对较高，对企业的债务偿还能力提出考验，企业负债偿还能力降低会增加企业资金运营管理的风险，这表明企业存在明显的财务杠杆情况。

股东权益包含实收资本、未分配利润、所有者权益，这些数据从2015年到2019年逐年增加（实收资本保持不变），但占比不高于负债，反映出公司的经营风险较低，股东权益比率越低，则负债比率高，公司筹资成本越少，经营越大。

3.3.2利润表分析

表6 2015-2019年度利润表（单位：万元）

数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得

根据标准数据可知，公司近年来的营业收入不断增加，其增长幅度在2018年和2019年较大。收入的提高是与当前的房地产环境有重要关系。从2015年开始，公司的营业收入就出现提升，原因是因为在该时间内，房地产行业市场环境较好，房价上涨迅速，销售量不断提升，营业业绩提升。良好的市场环境使得公司近年来的营业成本不断提升，在良好市场环境的推升下，大量的新建项目不断出现，这些因素共同的促进了企业营业成本的提升，利润总额还是保持每年递增的趋势。由此不难发现，绿地控股公司的营业能力处于一个稳步提升的状态，表明公司近年来在各项的管理过程中取得了良好的效果。企业营业收入和营业利润的增加，使得企业的年度利润总额提升幅度较大，净利润也是稳中有升。

上表可以看出，从2015-2019年，绿地集团的营业利润总额以及净利润均保持着一致的增长势，其获利能力不断，绿地集团净利润的上主要功于营业利润的大幅增长，就整体而言，绿地集团由地产主业所产生的营业利润的增量对集团整体营业利润的贡献最大。首先针对营业利润，如表5所示，在2015-2019年，绿地集团的营业利润分别为1018471.18万元、1532875.18万元、1976245.34万元、2468008.34万元、3166100.53万元，表明企业的管理者采取了有效的措施促进了公司的平稳发展，企业管理水平处于较高状态，能够保证企业始终处于良好的盈利状态。同时需要关注的是，营业收入不是营业利润增长的唯一因素影响因素，企业的其他各项费用都需要进行严格的控制才能共同的促进最后营业。例如，税金附加、公允价值变动收益、投资等，都会对于营业利润产生影响，除了营业利润对利润总额有着拉动作用之外，营业外收支的变动对营业利润也起着重要的影响作用。

3.3.3现金流量表分析

表7 2015-2019年度现金流量表（单位：万元）

数据来源：整理巨潮资讯绿地控股年报获得

由表7可知，在2015年公司的经营活动现金流量净额处于负增长状态，为-2423923.72万元，经营水平不高。但是在今后几年，公司的经营活动现金流量额出现大幅提升，在2018年以421724278万元一跃成为行业领先水平。究其原因，由于集团购入商品、接受劳务所支付的现金减少了，且房地产开发项目的周期较长，导致销售利润周转速度较慢，但是从2017年开始，集团的销售回款大量增加，资金逐渐回笼。随着经营活动现金流量净额的增长，绿地集团近几年大量房款资金的回笼以及企业拓展的全球多元化经营项目已逐渐进入佳境，企业的经营活动现金流量净额持续稳健上升。

总体而言，企业整体运营管理处于稳定状态，公司的各项投资、融资以及经营活动都稳步发展，现金流量处于可控状态。唯独存在的问题是公司当前资金回收速度偏慢，需要公司的管理者重点关注，通过有效的方式合理规避风险，提升公司的现金流量管理水平，促进公司的稳步发展。

3.4 绿地控股与同行业的对比分析

表8 基于杜邦分析法下绿地控股与同行业上市公司的对比分析表

数据来源：财报说、新京报

在房地产行业来看，以绿地控股2019年的财务指标为例进行分析，其中总资产周转率、权益乘数为例，这些数据的指标都在行业均值之上，但是净资产收益率、销售净利率相对较低，在行业均值之下，说明绿地控股集团资金运营和管理模式方面可能存在弊端。

从表8可以看出，绿地控股净资产收益率仅为18.9%，低于万科、恒大和碧桂园，说明绿地控股存在不善于利用闲置资金、对于项目监管及运作监管不力，导致出现绿地控股收益偏低的情况。应该合理使用闲置资金，加速资金链运转，同时也要加强监管力度，推动企业更好更快的发展。绿地控股的销售净利率为3.79%，比其他企业低，说明了绿地控股销售的盈利能力低，可能存在营业成本过高、营业费用繁杂的情况，集团应当及时予以调整，通过提高销量、提高价格、降低营业成本、降低营业费用来改善企业的现状。绿地控股的总资产周转率为39%，较其他企业排名靠前，且高于行业均值，说明公司的销售能力强，资金周转速度快，企业对资金的利用效率不断提高，资产投资的效益好。绿地控股的权益乘数为10.31，而恒大、万科、碧桂园分别为1.18、5.34、2.2，这表明绿地控股较其他三家企业负债多，进而会导致企业财务杠杆率较高、财务风险较大。

　　4绿地控股财务分析评价及建议

4.1绿地控股财务分析结果评价

4.1.1应收账款周转率低

绿地控股应收账款周转率低可能是由于企业为了提高销售额，扩大市场占比份额，企业主动为客户提供分期付款，回款周期长，导致资金被占用，容易造成资金链断裂；还存在客户拖延甚至拒不付款的情况，例如分期付款后，由于各种突发状况，无力支付房贷，导致房贷逾期或欠缴;绿地控股催收账款不力，客户故意推脱还款，应收账款一拖再拖，这一定程度上提高了企业的坏账分险，给企业流动资产的管理带来难度，这会在某种程度上降低公司的债务偿还能力，不利于企业的发展。

4.1.2存货周转率低

存货周转率指标是对企业存货管理水平的衡量，对于企业的发展具有重要意义。一般而言，这一指标越高，意味着公司管理水平越高，公司的资金流动性较好，存货占用率较低，公司账款的回收速度快，变现能力强，资金回流快。

2019年末，绿地控股的存货规模达到了6699.12亿元。按照第三方的统计，2019年，绿地控股的签约销售规模在行业内排到了第六，因此拥有较高的存货规模也算正常。2015-2019年末，绿地控股的存货分别为3970.61亿元、4845.33亿元、5146.83亿元、5954.97亿元和6699.12亿元，在这四年的周期中，增长幅度不超七成相比于同期的一线龙头房企，处于领先水平。因此，在2015年，公司刚刚上市初期，其存货能力在房地产企业中首屈一指，公司的存货规模在行业中处于遥遥领先的地位。但是存货能力对于公司的资金累积、人力资源都提出了更高的要求，房地产行业竞争激烈，且市场呈现饱和状态，过多的存货容易导致产品滞销、占用资金减缓资金回流等现象。

4.1.3负债率高，偿债能力弱

通过分析可以发现，公司当前的资产负债率较高。这在一定程度上反映出企业当前面临的财务风险较大，企业需要及时的应对现金流断裂所能带来的风险。企业的资金更多的来源负债，企业出现资金链断裂的风险提高，严重时甚至能导致企业破产。企业的资产负债率较高，会降低企业的融资能力，企业的偿债能力减弱。

通过绿地控股近五年融资数据可以发现，到2019年其负债余额少于3900亿元。但是剔除出预售长宽后绿地控股企业的，负债率仍处于较高水准，经过分析可知，绿地控股再2019年负债率较高，为82.81%。相较于2015年的85.07%，并没有明显下滑，成为房地产企业中唯一一家，剔除预收账款后资产负债率超过八成的企业。除了负债规模大之外，绿地控股企业的短期负债比也处于较高的水平，2015-2019年末，绿地控股的货币资金分别为438.09亿元、626.83亿元、753.76亿元、810.2亿元和889.02亿元，货币资金的规模远不及短期负债。这些债务负担在一定程度上对公司的资金压力产生了较大的压力，如果得不到充足的资金支持，公司的资金链很有可能断裂，会对开发商和公司产生不可挽回的影响。例如出现烂尾楼等，资金难以回流，偿债能力弱，债务负担过重严重阻碍了绿地控股的发展。同时容易产生连锁反应，与房地产相关的其他行业也会受到冲击，从而导致整个社会经济出现不稳定的现象。

4.2 绿地控股的发展建议

4.2.1应收账款的管理政策

（1）定期核对账目，加强应收账款的回款速度。每月展开一次部门会议，针对应收账款进行核算。明确应收账款的相关客户，联系客户每两个月或一个季度核对一次账目，在考核的过程中也应该加强对公司管理者和高层领导的考核，建设具体的考核指标，从公司平均收款出发，切实提升考核的覆盖程度，保障考核的弹性化程度。

（2）在考核过程中要明确责任划分，对应收账款管理部门的责任要进行细化，加强对相关工作人员的管理培训，切实完善备用金建设、审批等相关管理制度，坚持谁审批谁负责的原则，要严格落实每一笔账款使用的相关责任人，加强管理和监督，业务办理人员对经手的业务要负责到底，保障资金回笼。

（3）执行奖惩制度，对于规定时间内收回货款做出奖励制度，在工作期间造成坏账过多的予以惩罚。严格执行奖惩制度，逐步建立健全应收账款管理制度，对相关人员的权力和责任进行划分明确。第一，要从制度上对于业务的负责人进行责任划分，建立终身负责制，保障销售人员对办理的业务进行负责。在人事管理中要制定严格的人员离岗、调岗等管理流程和手续，确保应收账款的负责始终明确。第二，公司对于销售人员的保障要建立弹性机制，主要应收账款的回收要建立时间限制。例如，应收账款的期限超过两年，那么企业需要委派专人负责，借助法律等手段进行账款的追还。从制度上确立销售人员与应收账款的联系，账款回收与销售人员的收入进行结合，提升销售人员的工作主动性，最大程度地避免坏账的发生。

4.2.2存货周转管理政策

（1）存货周转率下降在一定程度上表明企业当前的销售能力不足。因此，企业要有针对性的进行改进，通过加强培训、运营确实提升销售水平，这有助于提升存货周转率，提高公司对于财务资金的管理水平。同时公司要与时俱进，吸引顾客、增加销量、减少库存。要注重产品的多元化，不仅立足于房地产业，更要涉足其他领域。公司要进行产品创新，满足顾客的个性化要求，要立足于产品质量，通过更好的产品来提升公司的销售水平提高存货周转率。提升资金的管理水平。

（2）企业存货数量较大，公司必须从现状出发，通过建立新的销售渠道缓解公司当前的存货压力，加快资金回收，这有助于为公司后续的发展提供资金保障。在销售的过程中，公司要加强对销售策略和方式的转变，结合实际市场环境采用丰富的营销方式和手段。通过有针对性的促销活动，提升销售销量，缓解公司存货压力，提升公司的市场站位，促进公司的稳步发展。

4.2.3有效降低成本，降低负债风险

（1）绿地控股房地产行业发展迅猛，为了保持在行业内的主导地位，绿地控股不断进行业务扩张、扩大自身的发展规模来占据市场份额，这会导致绿地控股的业务成本增加，且房地产项目周期性强，需要大量的资金供给，后期的维护也消耗十分多的资源，造成了经济压力，会导致负债情况的出现。负债越多，企业的风险越大，为了合理地规避财务风险，降低负债率，就必须实施以下方法：一是对于公司负责的结构和规模进行优化控制；二是提升土地投资和利用的质量；三是制定符合实际的生产供应方案；四是优化现金管理，加快资金回收速度；五是积极推动已建成项目的交付；六是提升企业的综合资产水平。

（2）制定预算管理制度，强制压低绿地控股的业务成本。绿地控股管理层必须重视预算管理制度，维护和推进预算管理制度的实施，通过预算管控可以合理使用闲置资源，提高资源利用率，以预算来控制成本，减免了资金浪费现象的发生。从公司的财务风险出发，发挥预算在资金管理、风险控制中的作用，立足增收节支、降本增效等具体的预算管理工作，根据公司的实际情况，切实发挥预算的作用和功效，控制公司成本处于合理范围，提高绿地控股的成本管控能力，降低营运成本与负债风险，为企业带来更多的利润。

结论

通过分析表明，虽然绿地控股集团是房地产行业的龙头企业，具有一定的竞争力和优势，但是随着经济的发展和XX政策对房地产行业的大力支持，该行业呈现饱和状态，绿地控股集团拓展了新的业务、跨度到新的行业领域，但主营业务仍是房地产业。为了提高绿地控股集团的偿债能力和营运能力，可以从去除存货量、减轻负债压力、健全应收账款管理政策等方面入手，同时积极响应现有的XX政策要求，因材施教，寻找适合绿地控股发展的道路，推动绿地控股更好更快的发展。同时也希望通过对绿地控股的案例研究，为相关行业的其他上市公司提供参考价值。

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房地产上市公司财务分析——以绿地控股为例

价格 ¥5.50 发布时间 2022年11月3日

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