北京兴晨基业房地产公司盈利能力分析

摘 要

近年来，我国对于房地产行业的宏观调控日益加强，行业内部市场竞争相当激烈，使得房地产企业必须以更加严谨的态度去评估企业内部的财务状况，不断的寻找提高经营利润的方法。而如何提高利润和如何评估财务状况得先从分析房地产行业的现状开始，结合部分指标，以及具体的企业，分析企业盈利能力的影响因素，以及管理存在的各种环境问题。再对提出的问题做假设性的建议和措施，为房地产企业的生存和发展提供有效的参考价值。通过查阅和研究大量相关的国内外参考文献，文章全面了解了房地产企业盈利能力的相关理论，再利用价值链理论、可持续发展理论、关键成功因素理论，通过对部分企业净资产收益率、销售净利率、总资产利润率的数据分析，总结其中存在的现象，针对上述三个指标对应的具体问题，提出发展主营业务，维持财务杠杆，增强对期间费用的管控等具体的解决措施，最后结合具体的企业加以分析。以此来探求房地产企业盈利能力愈加稳定的意义，能够为以后同方向的研究提供新的参考价值。

关键词：房地产企业；盈利能力；资金运转

第1章 绪论

1.1　研究背景

近年来，尤其2020年COVID-19的出现，这对房地产企业盈利能力造成了一定的浮动影响。与此同时由于国家对房地产行业的宏观调控举措，加上还有行业内部市场的竞争，导致不仅仅房价不断上涨，地价也在上涨，房地产企业的投资成本同时也会增加很多。房地产企业始终都具备较长期持续经营的特点，周期性很强。每次遇到经济不稳定的情况都会产出现大批次的破产倒闭情况。总之，目前房地产企业的盈利能力依旧是面临着较大压力。尽管短期内由于我们前期低成本的土地资源储备和收并购红利，行业对于整个系统部分的利润率尚且保持在一个历史以来的较高水准。从长远来看，随着行业内竞争形势的加剧和集中度的提高，中小型房地产企业，尤其是前100名房地产企业以外的中小型房企的销售和运营管理需要的控制成本也将显著增加，因此有必要提高精细化运营的管理水平。

1.2　研究目的和意义

1.2.1　研究目的

由于房地产企业市场经济形势的复杂和多变，企业经营环境的变化也层出不穷，这对企业盈利能力发展提出了更高要求。很多房地产企业追求大范围多项目的投资，而忽略了部分项目受环境影响无法及时回笼资金的情形。因此，我们要研究房地产企业发展如何提高企业自身的盈利能力，只有这样，企业才能朝着更好的方向发展，帮助部分企业减少破产的风险，更进一步优化企业的盈利能力。

1.2.2　研究意义

本文分为现实意义和理论意义两种，它们共同组成研究意义。笔者在下文详述：

理论意义。在既定时间段内，企业整合现有社会经济信息资源，对利润获得的能力，即盈利能力。企业上下全体部门生产经营活动在此均能得到映射。盈利能力的研究能够丰富企业对于价值链理论的应用和理解，能够更加有效的进行内部管理的精准定位。同时文章对于盈利能力的分析能够促进企业对可持续发展理论的应用和重视，也能够延伸企业对于关键成功因素理论的理解和思考，为盈利能力的发展提供更多的可能性。（2）现实意义。文章以研究我国房地产企业的盈利能力可能出现的问题为主要目的，结合房地产企业的发展特点和细致的财务核算特征，以及市场所处于的国际环境和国内环境，针对目前房地产市场的现状和已经提出的思考，进行分析研究，并提出必要的解决措施，实现探求房地产企业盈利能力愈加稳定的意义。能够为以后同方面的研究提供新的参考方向和参考意义。

1.3　国内外研究现状

1.3.1　国外研究现状

Xiangyuan Zhang（2019）在《Evaluation of Profitability of Listed Real Estate Enterprises》中表示，在剖析盈利能力后，可以把企业管理过程中存在的种种不足切实找出来。企业偿债能力受盈利能力强弱所作用，它是企业获利能力高低的表现，在提升自我盈利能力时，企业也要考虑到其他能力的共同进步，从而提升公司的整体业绩[1]。

Xinni Wang，Fengzhi Wu（2020）在《Performance Evaluation of Listed Real Estate

Companies in China Based on Factor Analysis》中指出，房地产上市公司需要根据自身发展情况确定合适的财务杠杆。在保证发展规模和盈利能力的情况下，可以适当增加债务资本金。在财务风险较大的情况下，应适当降低财务杠杆[2]。

Jiachen Cheng，Yuchong Wang，An Xu et al（2023）在《The COVID-19 Effect on Chinese Real Estate Market》中指出，病毒“挤压”了房地产开发商的现金流，使中国的国内生产总值下降了6-7%。由于病毒迫使人们停止购买和其他社会活动，房屋数量急剧增加。COVID-19的爆发或许可以解释12月至3月之间交易数量突然减少的原因。中国房地产市场在1月份变得最糟糕，房地产销售出现了多次下降。后来，XX采取了反病毒干预措施来控制病毒的传播，使更多的社会活动，特别是房地产购买，恢复到原来的水平[3]。

Cheung Ka Shing，Yiu Chung Yim，Xiong Chuyi（2023）在《Housing Market in the Time of Pandemic: A Price Gradient Analysis from the COVID-19 Epicentre in China》中指出，考虑到武汉市2019年1月至2020年7月，武汉市9个区62个地区的微水平住房成交数据，大流行爆发后房价同比分别下降4.8%和5.0%-7.0%。此次疫情对震中地区房价的影响同比显著降低5.0%-7.0%。虽然限购后全市房价出现反弹，但从震中到城市外围的房价梯度趋于平缓[4]。

1.3.2　国内研究现状

刘霞（2019）在《浅析房地产财务管理中存在的主要问题及对策》中指出，房地产行业受宏观政策影响较大，难以准确的把握市场走向，导致预算的事中控制不理想[5]。

濮飞（2019）在《房地产行业的发展前景及展望》中指出，XXXxxxx以来，我国的经济发展不断转型和升级，国家宏观调控政策的变动会直接冲击到房地产行业，房地产市场正在持续完善[6]。

袁方（2019）在《试论我国房地产经济可持续发展的措施》中认为，房地产市场经济的发展有利于拉动当地经济水平，为地方性XX谋求充裕资金，进而在项目投资活动开展时，让其在资金上没有后顾之忧[7]。

解尊松（2019）在《我国房地产经济管理中存在的问题与对策》中表示，XX应对房地产经济管理的制度缺失加强关注。在我国房地产市场的蓬勃发展下，传统财务管理已跟不上房地产企业市场竞争步伐[8]。

薛叶振（2020）在《国内房地产上市企业融资结构问题与对策研究》中指出，房地产行业由于其所建造的房屋规模通常较大，且房地产的开发周期较长，单个项目所需启动资金数额高昂，且施工周期长。所以，对外部资金科学协调是房地产企业必须做到的。当然，这也是房地产企业对自身盈利能力和管理效率增强的最佳选择[9]。

唐敏（2020）在《基于财务视角的房地产行业上市公司盈利能力研究》中指出，随着公司规模的逐步扩大，上市公司在对自身盈利能力提高的同时要着手对公司核心领域建设。从宏观视角出发，对公司做好发展蓝图，以正确的管理方式做好多方面的综合决策，优化资本结构，提升公司价值[10]。

陆佳琦（2020）在《房地产行业盈利能力分析》中提到，在房地产行业中，土地也被看作是存货之一，其变现能力较低。企业的存货周转率会被过多闲置土地所拖后腿，而企业盈利能力又与存货周转率高低密切相关[11]。

1.4　研究内容与研究方法

1.4.1　研究内容

本论文细化为五个大模块：

绪论是第一模块。主要对论文撰写的研究目的、研究背景和研究意义阐述，进一步了解房地产企业盈利能力的国内外研究具体情况，对研究方法和研究内容明晰。

相关理论概述是第二模块。主要对房地产企业的性质和相关理论概述，从盈利能力理论和作用因素出发，对可持续发展、价值链和关键成功因素归纳整理。

当前房地产企业盈利能力的现状及显现不足为第三模块，对房地产企业盈利能力具体情况说明，找出现存的种种问题。

第四部分是提高房地产企业盈利能力的对策。通过对净资产收益率、销售净利率和总资产利润率三个指标的分析，提出能够有利于上述指标稳定的建议。

第五部分是北京兴晨基业房地产公司盈利能力分析。介绍了北京兴晨基业房地产公司的基本概况，以及盈利能力方面存在的问题，并提出对应的解决措施。

1.4.2　研究方法

在研究过程中，本论文综合应用案例分析法、文献分析法和定性分析法。

（1）文献分析法。通过阅读总结与本课题有关的专业文献资料，根据房地产企业的目前研究现状，对相关企业和实习单位的盈利能力现状进行分析研究。在分析和研讨文献资料后，总结出文章写作所需要的论据，并在此基础上对相关企业盈利能力问题以及实习单位盈利能力问题进行后续分析。

（2）案例分析法。通过对实习单位盈利能力涉及的部分财务指标进行分析，找出问题和管理的薄弱环节，提出解决问题从而增强盈利能力的建议。

（3）定性分析法。根据主观判断来研究盈利能力出现的问题以及目前房地产企业盈利能力发展现状和趋势，并对可参考的资料进行总结和概括，归纳出现的问题以及形成的原因并提出解决措施，如加强股东资本控制等。

第2章　相关理论概述

2.1 房地产企业概念及特征

2.1.1　房地产企业的概念

房地产企业把房地产的运营、开发、服务和管理等活动作为主营业务，它不管是核算还是经营，都具备较强的独立性，把盈利作为经营战略目标。房地产即建筑物、土地或在建筑物和土地上附属难以剥离的主体及各种相关附加权益。因为自身的不能移动性和固定性，被经济学界定为不动产。

2.1.2　房地产企业的特征

房地产企业自带以下表征：

（1）业务形态的服务性。从形态看，房地产中介咨询、房地产开发、物业管理均可以看作是房地产企业的形态，主要对客户开放专业服务。房地产开发企业营业内容较为广泛，如拆迁、土地出让转让、征地、房屋开发、土地开发等。而在这些工作开展时，协调、谈判、筹划等劳务及法律事务服务项目是无可避免需要对接的。因此，物业管理企业和房地产中介企业服务特性极为凸显。

（2）经营对象的固定性。实际物体的流动性质并不存在于不动产身上，也就是说房地产企业所出售的房屋难以移动，房地产服务建立在固定房地产项目之上。因此，其市场竞争范畴不大，当地市场是主要的聚焦点。从房地产企业经营绩效看，其浮动走向和供求关系是其上升的踏板。

（3）人才和资金的密集性。在对项目经营时，房地产开发企业必须对与建筑安装相关的技术知识做到熟悉，具备项目管理、市场调研、各专业领域协调等技能。鉴于此，房地产开发要把各类专业人员的力量积极调动起来。就像一般消费者，假设没有在房地产行业任职过，那么就这些专业性知识其掌握需要耗时较长。同时，在具体的交易活动中，向专业人士求助是必然的。

2.2 盈利能力的概念及影响因素

2.2.1 盈利能力的概念

以一定期限为单位，企业收益水平的高低及具体数额即盈利能力的体现。盈利能力，把其解读为在既定时期，公司的获利能力。而利润率和盈利能力呈正比。在经营者看来，研究盈利能力有利于找出经营管理工作开展中的不足。所以，研究公司利润率等同于研究公司盈利能力。

2.2.2盈利能力的影响因素

盈利能力受如下因素作用，产生浮动：

（1）资本效益和资本结构。在盈利能力发展过程中，资本结构是至关重要的存在。企业盈利能力受到自身负债作用。在借款利息率低于资产报酬率时，企业负债经营有利于企业获利能力的进一步增强。反之，则会成为获利能力提高的绊脚石。资本运转效率的高低一方面会对企业盈利能力直接作用，另一方面与企业营运能力发展存在千丝万缕的关联性。

（2）国家政策。国家政策是企业发展的导向，尤其是税收政策。在企业发展中，税收政策影响深重。企业若是积极响应税收政策，则税收优惠就会向其靠拢，对企业可持续发展有好处；企业若是与税收政策反其道而行之，则必须支付高昂税收，不是一个明智的发展方向。

（3）企业规模。随着企业规模的扩大，其评级也会递增。如此的话，在向金融机构发出贷款申请时，则会容易许多。当企业发展为大型规模时，就有实力对若干个项目同步推进，成功把投资风险分散，提高投资收益，做到集约化生产，为自身节约较多土地成本和生产成本。鉴于此，企业盈利能力的增强可想而知。

2.3 盈利能力分析的目的及衡量指标

2.3.1 盈利能力分析的目的

盈利能力的分析目的有两点，具体如下：

（1）企业的经营水平从盈利能力中得到切实体现。在企业看来，经营活动的开展就是为获利而服务，通过开展经营活动确保企业长期处于稳定状态下。所以，盈利能力研究由此变得重要。和盈利能力弱的企业相比，盈利能力强的企业生命力更加旺盛，其发展前景不可估量。

（2）企业经营中显露的不足通过盈利能力表现。盈利能力高低是衡量企业经营情况的标杆。在研究盈利能力后，能够切实找出经营中存在的种种不足，对症下药制定改善策略，推动企业收益更上一层楼。

2.3.2 盈利能力的衡量指标

文章中引用了三个盈利能力的衡量指标，在下文详述：

（1）净资产收益率。在既定时期内，平均净资产和净利润所比得出数值，即企业自有资产的收益水平。一般来说，净资产收益率数值、自有资金收益水平和运营效益三方呈正比关系，它们发展越好，对债权人和投资人来说是最有利的。

（2）总资产利润率。企业资产平均总额和利润总额所比得出数值，即企业资产综合利用成效，它还是企业以所有者权益总额和债权人权益总额为基础所呈现出的盈利水平。从宏观视角看，它是对企业获利能力评估的尺子，客观反映资产利用成效。

（3）销售净利率。在既定时期内，企业销售收入和净利润所比的得出数值即企业在那一时期的收入获取能力。要想使销售利润率提高，企业可以从价格上调、销量提高及成本缩减等方面着手。

2.4 盈利能力的基础理论

2.4.1 价值链理论

在上世纪八十年代中期时，价值链理论由X哈佛大学商学院教授迈克尔·波特发表。价值链研究至此之后，展开相关工作。他提出，价值链即企业所开展的各种价值创造活动的重组，关注价值链中各项活动的分工协作。1993年，桑克和戈文德拉贾延申了价值链的理解，即从原料采购到成品销售一系列经营的活动认定为价值链，其中涵盖与企业生产行为相关的活动。

通过管理价值链工作的开展，企业可以进一步增强自身竞争力，带动获利能力提高。同时，价值链就是为企业竞争优势发展而服务。对价值链加大控制力度，串联整个价值链，确保企业竞争优势长存。

在文章中，价值链理论将结合房地产行业的发展状况，进而分析通过何种方法能够保证企业的各项管理科学的进行。通过分析企业追求利润最大化和管理科学化的目的，联系行业所处的市场背景，提出相应的须要面对的阻碍，以及须要做出的对策。从企业盈利能力方面来分析，为了提高企业的盈利能力该如何做出一条适合于房地产企业发展的价值链条，使得企业可以参考于此而能够更加精准的做出改善措施。

2.4.2 可持续发展理论

可持续发展理论的发表经历了很漫长的历史过程。1987年，由挪威首相布伦特兰在一篇报告中提出。随着社会环境的变化，企业面对日渐严峻的市场和经济环境就必须做出选择，企业的发展不仅要注重环境资源上的可持续利用，企业自身经济的发展甚至经营管理结构也要可持续的进行。

企业要进行可持续发展的改革创新，必须拥有自身的核心竞争力。当企业的核心竞争力具备一定雏形时，再结合对自然环境资源的可持续利用，不仅为人类和自然的共同发展做出贡献，也能够保持自身经济效益的持续增长，为了达成这个目标，企业须要准备长远的目标和持续的创新学习能力。

所以，在房地产企业看来，对房地产经营发展现状探究，找出其中不足针对性制定改善措施，是走上可持续发展之路的保证。在国民经济中，房地产经济占据着较大的比重。在风险到来时，要第一时间做出应对，避免价格起伏过大，整个市场动荡[12]。

文章提出的对策不仅要结合价值链理论，还要结合可持续发展理论。在发展过程中，房地产企业要始终明确长远发展的战略方针，不能只看重当下蝇头小利。对于XX的调控和监管，要积极效应，步伐紧跟，对自身盈利模式持续完善优化，让价值链上的多方利益主体需求被充分满足均衡，从而获得更强的盈利能力。

2.4.3 关键成功因素理论

在上世纪七十年代末期，学者约翰点明只有个别领域中显现出企业的关键成功因素。而在这些因素被满足的前提下，企业竞争力会得到前所未有的增强。反之，企业则无法达到既定目标。在上世纪八十年代中期时，学者休斯顿等人表示，管理成功因素其本质是管理方法中的一种。在对因素做好确认和探究工作后，企业着手展开控制，为企业目标的顺利实现保驾护航。就眼下，在信息系统外的多个项目、行业和组织中，关键成功因素被广泛应用。笔者在对关键成功因素探究后，把其表征归纳为四点。其一，受产品生命周期变化影响；其二，受时间迁徙影响；其三，受产业、市场等研究对象变化影响；其四，受今后发展走向影响。

在研究房地产盈利能力时，本文把关键成功因素放在企业能力和资源整合的交融位置，明确强调企业要对其学习掌握。在研究房地产行业关键成功因素时，无可避免受到企业外部环境、行业特点、产业生命周期、产业结构等层面作用，对其作用要做到把握得当，可以在很大程度上提升房地产企业盈利能力。出于房地产行业特点的制约，企业多半会把业务外包。因此，如何对外部资源综合应用是房地产企业最关键的成功要素，那么如何加强企业业务的管理就是必要的。

2.5 本章小结

通过对房地产企业概念及特征的总结归纳，以及对盈利能力概念的基本了解，结合分析房地产企业盈利能力的基础理论，例如价值链理论、可持续发展理论、关键成功因素理论等。为研究房地产企业盈利能力体现的问题打好了坚实的理论基础，更有利于对问题加以合理科学的分析，并提出合理的有效的解决措施。

第3章 房地产企业盈利能力的现状及存在的问题

3.1 房地产企业盈利能力的现状

3.1.1　房地产企业的发展趋势

我国房地产市场规模位于世界之首，随着城镇化的不断推进，房地产业发展变得更加迅猛。房地产业的发展可以促进建筑行业的发展，改善城市面貌，引导消费等，这些影响都能够促进国民经济的发展。当前，我国房地产业逐渐暴露出许多问题，比如部分城市房价居高不下，房价上涨速度快，住房的保障制度落后等。同时，房地产开发模式也出现问题，资源浪费现象严重，因而房地产经济的发展已成为社会关注的焦点之一。

表3-1 百强企业及综合实力top10企业2018-2020年市场份额

数据来源：2023中国房地产百强企业研究报告

通过表3-1可知，房地产百强企业的市场份额有一定的增幅，且行业集中度与日俱增。在2020年时，百强企业的销售总额同比上浮12.8个百分点，累计109771亿元；销售面积同比上浮11.6个百分点，累计79634万m²；市场份额上浮2.3个百分点，现在为63.2%。就整个房地产行业市场看，综合实力入驻前十，企业市场份额上浮0.9个百分点，现为27.5%

表3-2 百强企业不同阵营2020年销售额及其增长率均值情况

数据来源：2023中国房地产百强企业研究报告

通过表3-2可知，百强企业的项目已拓展到了各个地区，可以使市场起伏引发的风险有效分散，让2020年销售额增长率均值维持在12.4%。这一数值，对比全国增速，要超出3.7个百分点。11-30企业及31-50企业竞争已争得面红耳赤，在销售业务中得到了集中映射，而前者销售额增长率均值为13.7%，高于全国增速5.0%。后者销售额增长率均值为13.0%，高于全国增速4.3%。

表3-3 百强企业2018-2020年营业收入与净利润均值变化情况

数据来源：2023中国房地产百强企业研究报告

通过表3-3可知，在2020年整年中，百强企业营业收入均值同比上浮18.3个百分点，累计596.9亿元。对比2019年，增速下滑2.8%；净利润均值同比上浮9.8个百分点，累计71.5亿元。对比2019年，增速下滑4.4%。在新冠肺炎疫情的冲击下，百强企业净利润率均值同比降低0.7个百分点，现为11.2%；净资产收益率均值同比降低1.0%，现为14.4%。

3.1.2　房地产企业的经营现状

回顾房地产行业发展史，在地方XX对投资资金存在需求时，地产行业汇聚了大量企业资金，造成实业经济被挤压。再加上通货膨胀驱动，房价直线上升，高昂的利益诱惑促使社会流动资金也涌向房地产业。

房产是真实的劳动加资源消耗，产品也是真实用以买卖的房屋，目的是满足基本的居住需求。买房的主要价格主要归结于土地。XX出于财政需求，将保障性住房转变为商品房的情况屡见不鲜，对于商品房市场来说是一次重创。然而，立足于需求，居民的需求还是难以从商品房数量上得到满足。一二线城市在土地供应方面严加控制，导致居住需求难以满足，但三四线城市由于XX财政需求，会适当放宽。虽然通过房地产来发展不是最好的方式，但其对经济发展的支撑作用不能轻视，消费者通过房地产给国家提供发展的资金，同时也享受到了生活水平的提高。目前，房地产行业质量呈现标准化趋势，除了要解决资金问题外，房地产企业根本上要解决产品的质量问题。

3.1.3　房地产企业的盈利状况

表3-4 百强代表企业2019、2020年各等级城市销售额分布

数据来源：2023中国房地产百强企业研究报告

如表3-4所示，通过对房地产百强代表企业重点项目销售现状分析可知，和2019年相比，一线城市销售额占比浮动1个百分点，当前是15.3%，三四线城市销售额占比浮动0.8%至41.6%。

多个城市在2020年增加了优质的地块，营造了较为融洽的货币环境，百强企业手中现有高价地数量有所提升。在2020年，全国共有314宗高价地交易成功。其中，百强企业就占据了49%，累计154宗。从其成交金额看，所占总金额比重为52.7%，成功突破三千亿元大关。未来随着行业盈利空间的下行，企业投资拿地也将变得更加谨慎。

表3-5 101-200强代表企业2018-2020年净利率均值

数据来源：2023中国房地产200强企业研究报告

如表3-5所示，近年来土地成本高涨，企业的盈利空间受到挤压。2020年，101-200强企业净利润率均值为9.1%，较上年下降0.4%。受疫情影响，房企销售费用略有增加，同时这些企业为了加速去库存而采取多项促销策略来降价促量，更进一步挤压了企业的利润空间。

虽然行业利润率的下行压力激增，然而还是有众多企业为了自身盈利质量的稳定，选择采取多元化业务延伸、产品溢价提高、利润规模外拓、同区域多盘联动开发等方式。立足于产品，对品牌溢价优势加强、带动产品品质提升，使盈利水平稳定的有力支点。第二，在同一区域或城市中，区域深耕型企业在开发时可以选择多盘联动模式，把多项目间的协同效用最大限度发挥出来，进而成功对企业成本缩减。第三，以地产主业为中心，对企业多元化业务外拓，寻求新的利润点。

虽然新冠肺炎疫情在2020年时席卷全国，但是我国房地产市场依旧迎难而上，把商品房销售额再创新高。处于这一形势下，中国房地产企业对热点区域不断挖掘，并对营销力度积极加大，在向市场发展看齐的同时精准把握主流需求，最终让其全年业绩增速稳超全国2.9个百分点，市场份额现为9.2%。通过这一业绩数据，不难看出企业综合运营管理能力的进步。第一，企业盈利在多元化业务延伸、增值服务新增、同区域多盘联动开发等方式辅助下达到预期效果；第二，多元化方式有利于高质量土地资源的吸纳，为下一步发展储备了充足的资源，为未来的发展提供了更广阔的空间。

3.2　房地产企业盈利能力存在的问题

3.2.1　净资产收益率不稳定

表3-6 房地产企业净资产相关数据

数据来源：Wind

在对上市公司盈利能力评估时，净资产收益率是其重要指标。该指标越高，则代表投资收益越多；反之，越低则代表所有者权益的获利能力弱化。如表3-6所示，2020年中期，房地产企业净资产收益率均值为3.1%，同比下降1.6%，大部分企业的净资产收益率都有所回落。

企业总资产报酬率对净资产收益率在一定程度上有所作用，当资本构成和负债利息率处于稳定状态下，总资产报酬率和净资产收益率呈正比。基于一定资本结构下，因为负债利息率起伏导致负债利息率比总资产报酬率低时，则对于净资产收益率来说是有利的。反之，在负债利息率比总资产报酬率高时，对于净资产收益率来说作用是消极的。在负债利息率比总资产报酬率低时，则应该对所有者权益和负债比率适当上调，进而使整个净资产收益率提升；反之，净资产收益率会下跌。

在2020年时，上市房地产企业净资产同比上浮15.5个百分点，基本与总资产增速持平。在疫情的冲击下，房企销售业绩普遍不理想，企业利润和销售均减少也不在少数。2020年年中，房地产上市公司净资产规模达到62531.1亿元，增速比2019年下降2.6%，企业负债规模有所提高。受到“三道红线”作用，房地产企业全力实施降负债，然而负债水平依旧纹丝不动。在2020年时，房地产企业净负债率均值比2019年下跌9.6%，现为94.6%；资产负债率均值比2019年下跌0.7%，现为78.7%。

3.2.2　销售净利率较低

表3-7 房地产企业净利率相关数据

数据来源：Wind

企业销售收入和净利润相比所得数值，即销售净利率。它的作用是对企业在既定时期内的获利能力表现。有时企业追求高利润，对财务费用。销售费用和管理费用持续加大，然而企业的净利润却始终得不到相对上浮，甚至负增长被引发。

如表3-7所示，2020年销售净利率达到10.7%，同比下降了2.4%。而销售净利率降低主要由以下原因导致：第一，因为最近几年土地市场发展较好，房企整体拿地的价格暴涨，高土地成本项目处于结转期间。第二，因为“房住不炒”的政策落实，行业利润空间被大幅缩减，自2018年来总体呈下降趋势。三是受疫情影响，部分房企2020年第一季度盈利水平有所下降。当国家坚持“三稳”底线思维时，行业利润率下行趋势仍将延续。

房地产企业2020年的现金短债比均值为1.7%，相比往年提升0.2%。同时企业通过对现金流加强管控，为资金安全增添了保障。2020年，房地产企业现金流量净额均值比2019年上浮4.1亿元，现为45.7亿元。在2020年时，因为房地产企业在资金流转上采取了购房尾款ABS，该占比上浮2.3个百分点。我国商品房销售规模平稳走上坡路，这意味着企业营收增速变慢。总的来说，营业收入均值在这一年中同比增加2.1个百分点，累计28.9亿元，增速较2019年下降2.4%。

3.2.3　总资产利润率下滑

表3-8 房地产企业总资产利润率相关数据

数据来源：Wind

通常来说，房地产行业资产负债率高属于常态。尽管在对盈利能力评估时，权益净利率是其重要指标之一，然而在实际的计算中并没有对净利润生成考量。参考房地产企业权益低于债务表征，房地产企业评估盈利能力不能把权益净利率作为唯一标准，还应关注总资产获取利润的能力[13]。

企业在盈利活动中是否能够灵活配置资金通过总资产利润率体现，在企业资产负债现状探析中多被应用。然而，企业获利能力并不受其评估或决定。还应着手衡量企业营运情况，利用财务杠杆、经营杠杆等。企业资产综合利用效果集中在它身上映射，它还能够把企业利用所有者权益总额和债权人权益总额整合获利的能力呈现出来。

根据图3-8可知，房地产企业代理销售额在2020年时同比增速为5.7%，其均值在2391.3亿元。处于城市分化格局下，房地产企业竭力对现有市场份额维护，并积极探求其他城市群契机，致力于延伸业务范畴，促进代理销售额上升。市场份额为14%，较2019年下降0.2%，受疫情影响，线下营销阻力加大。房地产企业总资产利润率在2020年时和2019年相比减少0.99%，其均值1.84%；成本费用利润率于2019年相比减少1.81%，均值18%。

3.3　本章小结

本章通过分析介绍房地产企业的发展趋势、经营现状、以及部分企业的盈利状况，表明房地产企业盈利能力现如今的状况，为后面的数据指标分析提供了强有力的基础。再通过对净资产收益率、销售净利率和总资产利润率的分析，列举了部分房地产企业，分析近年来的趋势发展，提出出现的问题，便于下面提出对应的对策。

第4章　提高房地产企业盈利能力的对策

4.1　提高净资产收益率

4.1.1　大力发展企业主营业务

处于当前市场竞争下，企业要想把自身主营业务收入提升起来，必须对销售规模持续外拓。一般来说，主营业务收入总额的稳定性较强，且在企业营业收入总额中所占比例较大。在X著名的《财富》杂志对“世界500强”企业评选时，把营业收入总额作为主要指标。年营业收入总额超过108亿美元，是上榜世界五百强的硬性标准。毫无疑问，在企业中，主营业务收入至关重要。

通常情况下，企业的主营业务收入增加与生产经营规模拓展相辅相成。立足于经济一体化进程下，各大企业为了抢占更多市场份额，从中赚取更多利润，一般会借助资本运作的手段，达到生产经营规模拓展的目的，让自身经济效益达到预期。

房地产企业要以集团重点自研项目作为根本，结合企业所处当地市场政策，定期进行问题梳理。联系企业自身发展的现状，将主要的管理力度和结构放到带来最大利润的业务项目上，无论是开发项目还是代理销售项目，都需要着重的发展其中一项成为房地产企业的立足优势，努力打造成标杆性示范项目，委派专业的管理人才进行指导。这样就能够有效的回笼资金，稳定部分资金收支，提高企业的盈利能力。

4.1.2　维持较稳定和安全的财务杠杆

财务杠杆，即因为优先股股利和固定债务利息的存在，造成息税前利润变动幅度小于普通股每股利润变动幅度的情况。财务杠杆系数越大，则息税前利润率和权益资本收益率相对上浮。假设息税前利润率跌落，权益利润率跌落速度会比之更快。在全部资金中，负债占据较大比重。因此，其支付利息和额外收益呈正比。假设负债利息率大于投资利润率，则所有者会面临高额损失。

我国房地产公司的资金来源有一个重要的渠道是债务融资，而现实中高财务杠杆的现象十分普遍，这是由现实中的贷款相关规定以及房地产行业高回报性决定的[14]。

传统的银行表内融资等渠道在融资时必须达到相关要求，所以在前端融资中并不适用。而合作开发模式的应用无疑是最佳选择，可以对拿地成本均衡分散。不仅如此，基于“同股同权”上，多方合作入股的方式有利于企业对投资风险均衡，缓解资金压力。譬如，地方名企和品牌房企的强强联手，品牌房企占据运营能力、品牌和融资渠道等优势，而地方名企在当地用户根基深切知名度高，二者能够互相弥补。在部分大型房企看来，业务延展的红利在日益弱化，而采取小股操盘等合作模式还可以以低成本投入换取高收益。

就融资策略的选择上，企业应倾向于资本结构弹性的深化。譬如股权出让、引进风险投资、发行债券融资、产权交易、合资合作经营等手段。现阶段，企业应促使财务杠杆发挥正效应，借助期权性质的融资工具，如可转换债券。在企业发展稳定时，转换价格低于市场价格，投资者普遍会把手中的债权全部折合为股权。如此的话，在资本结构中，债务资本占比会降低，企业财务风险被有效抑制，进一步促使企业在有潜力的投资项目上注资，收获理想投资回报率，引领企业向可持续发展道路前进。

4.2　提高销售净利率

4.2.1　增强对期间费用的管控

期间费用，笔者把其解读为在日常活动开展中，无法在某个特定成本核算对象中直接归属，只能在生成时在当期损益列入的各种费用。企业应把预算管理工作落实到位，构建费用制度。在具体的管理费用控制工作开展中，首先应做好预算，其次根据预算控制支出。对此，管理费用预算表是必不可少的。在对费用限额确定时应以项目分部门为依据，把控制支出和审批工作交由各个部门。

房地产企业应从自身出发，全面的分析自身财务工作所存在的问题，并通过有效的手段来加以面对，这样才能不断提高管理的水平。对于国有房企而言，在企业集团化模式下，构建资金管理平台，提升项目成本预算的质量，加强财务工作人员的风险防范意识及专业技术能力，可以有效提高企业财务管理的质量[15]。

企业应把财务管理放在重要位置，强化管理者个人素养。在财务管理全流程中，企业应指派专业会计人员负责，使其保持独立性，对会计人员操作规章明确制定，严禁领导从中作乱，为企业财务管理工作的有序推进提供保障。除此之外，还要对费用核算进行加强，把费用控制质量进一步强化。坚守管理费用计提原则，设定要求标准，掐断错记乱记的源头。

4.2.2　加强成本管理

成本管理，实际上就是在生产经营工作中，企业围绕各项成本展开的分析、控制、核算和决策等行为的统称。成本管理建立在成本预测工作之上，企业还要针对某一时期的成本目标确定，对以成本目标为导向的各种计划选评，做出最适用的成本决策。接着，以成本决策所提内容为依据，对计划制定，把成本审核监督工作做到位。着手对各项工作制度和成本核算制度完善优化，确定成本核算方法，对产品成本做到无误计算。把成本分析和考核工作统筹协调好，对各部门的成本管理业绩客观评估，对成本管理措施优化调整，促使企业的成本管理水平大幅增强。针对成本分析工作的开展，应以一定时期为单位，深挖成本因何浮动，对症下药缩减成本。在市场经济进程中，制度和文化是企业运营的根本。制度若是不存在，企业成本管理运行就得不到规范，其成本控制质量只能顺其自然。

对房地产企业来说，重要的是改变营销观念，降低营销费用。大部分房地产企业离不开营销的业务，甚至占据主要的成本支出，所以要及时的控制销售成本，在营销手段的选择上，企业应从自我财务情况出发，把销售成本控制和销售成效提高一把抓，而不能片面只关注其中一方面。除此之外，企业应对资金合理配置应用，避免不必要的费用花销。企业还应着手对理财机制构建，全面审视资金链，把投资、筹资的相关准备做到位，让企业保持良好发展。

4.3　提高总资产利润率

4.3.1　提升项目综合毛利率

对于盈利能力的体现，毛利率作为直观。当然，它会受到行业发展、时代背景和XX调控等多方因素的作用，这一理解从其宏观视角出发；在比较成本和收入的结构性增值空间上，毛利率会受到效用、经济策略与支持因素的限制，这一理解从微观视角出发。房地产所建造的高档商品房项目主要面向高层次、高收入的社会阶层，这部分群体消费能力强，对居住环境、生活品质要求颇高。并且，高档次的房地产不管是盈利能力、价位还是毛利率都较为可观；反观普通住宅，主要面向大众群体，这部分消费者追求性价比和实用性，消费能力有限，房价只能设定为适中，毛利率和收益均平平。最后，经济适用房、安居工程等项目主要面向XX保障性安置对象和低收入者，这部分群体消费能力偏低，只能满足基本的生活起居，房地产公司在这类房子上利润微薄，是这三种中最低的。

所以企业应该对自身开发的项目进行针对性的宣传和营销。将高档的商品房介绍给购买能力强，追求居住品质、居住环境和投资价值的群体，将普通住宅介绍给追求生活便捷，注重住宅实用性和性价比的群体。房企要将自身开发或者代理的项目，整理总结，针对性的宣传给有需求的消费者。除在营销上进行调整外，也可以根据企业自身的实际情况扩大开发规模，以满足更多的消费者。还要积极的更新科学技术，在科技快速发展的现在，要满足消费者现代的需求，采用先进的科学技术，提供科学的，更有利于居住的住宅，不近提高了产品的质量，也能够打造自身的品牌。

4.3.2　合理调整资产负债结构

资产负债结构管理，顾名思义即协调、组织和控制流动性存在差异的负债、资产和资产负债三者的相互比例关系。资产负债结构管理，涉及到资产结构、负债结构和资产负债对应结构。其中，商业银行资产使用的组成及相互约束、关联的比例关系，即资产结构。在确保各种资产无亏损的情况下，银行对其短期变现的流动性管理，被称之为是资产结构管理；商业银行负债来源的组成及相互约束、关联的比例关系，即负债结构。在确保各项负债可以以低成本应用，银行进而换取所需负债的流动性管理，称之为负债结构管理。简单来说，就是管理流动性存在差异的负债。在管理时，必须从负债期限、价格、种类和数量等方面合理组合，让比例关系始终处于科学状态下。和负债结构对比，资产结构管理就其资产内部结构科学也是硬性要求，要求在对资产投向结构、期限结构、种类和价格结构完善后，增强资产的流动性。

企业的经营发展过程中，当债务资本高昂时，企业应选择提前清偿或收兑长期债务，对主权资本额募集；当债务资本低廉时，企业应选择对负债筹资规模拓展的方式来使负债筹资占比扩大。当主权资本高昂时，企业应选择负债额增加及减资的方式对资本结构优化。当主权资本低廉时，企业应对主权资本积极募集，对投资加大力度，让主权资本占比增加。

4.4　本章小结

本章通过对上一章提出的存在的问题，进行了相应对策的列举。针对净资产收益率，要抓住企业的主营业务和财务杠杆的重要性分析，针对销售净利率盯住期间费用和成本的有效控制，针对总资产利润率把握综合毛利率和资产负债结构的合理调整。有效的提出相应的对策和建议。

第5章　北京兴晨基业房地产公司盈利能力分析

5.1　公司概况

5.1.1　公司基本情况

北京兴晨基业房地产有限公司成立于2019年09月18日。公司类型属于有限责任公司（自然人独资），由“易安家地产”更名而来，该公司规模之大横跨河北、南京、北京和上海等地区城市。公司主营业务有地产地理、地产开发与投资管理、地产信息咨询、企业策划与咨询等等，是一家为前百强房地产开发商提供全产业链增值服务的专业综合服务商。

从最初成立到现在，公司始终坚持客户为第一，诚信经营原则，强调团队作战，实现共赢理念，严格遵守高效、创新、精进、协作和专业等原则，以专业创新，为服务群体创造更大的价值。

5.1.2　公司经营项目情况

北京兴晨基业房地产有限公司自营开发项目主要是孔雀城系列项目，该项目在上海、北京等地同时推进。就拿北京的孔雀城项目来说，其地处客厅湖和八达岭长城之间，被称作为八达岭孔雀城，沿着连绵不绝的山脉对小镇建造。在看小镇所选的地理位置，其是国际中大名赫赫的葡萄种植“黄金地带”，位于北纬40°。并且，与X的加州、法国的波尔多齐名。该区域把葡萄作为重点终止果蔬，其种植面积有足足十余万亩。不仅如此，该项目附近还有多处风景名胜旅游景区，如水关长城、官厅湖、八达岭长城、野鸭湖、八达岭野生动物园、龙庆峡等大小共八十五处，且仅需三十分钟左右车程即可前往，素来有“世界山居度假小镇”的美称。

在兴晨基业房地产公司和京御房地产开发有限公司的强强联手下，八达岭孔雀城得以建设完成。该集团除了这一城池的建设外，潮白河孔雀城、永定河孔雀城、威海孔雀城、大运河孔雀城也都出自它手。就最近的三年看，孔雀城品牌一直蝉联京郊市场销售和开发前列，孕育了“京郊产品小镇连锁品牌”。该公司也承接了销售的代理中介服务，除了参与开发的孔雀城项目以外还与各大楼盘合作销售，京北恒大文化旅游城、恒大山水城、碧桂园官亭湖、南京碧桂园等。

5.2　北京兴晨基业盈利能力方面存在的问题

5.2.1　股东投入资本利用不合理

在兴晨基业公司实习过程中，一旦发现新的项目，领导会为了拉近与项目的距离而另外租设新的办公室，而房地产行业新入职员工流动率很大，导致人力成本利用也不合理，基本上所有的花销都属于股东的基本投入。在代理营销项目时，新入职员工的不稳定性，和租设办公室的临时性，都无法保证长期的利润收入。除去线下的人力成本外，公司设有线上的端口来访，而由于不具备完善的培养新人的体系，加上人员的巨大流动率，这方面的投入很大，回报却很小。

5.2.2　销量不稳定成本控制混乱

由于项目所在地区都处于北京、上海等一线城市，房市价格普遍持高，疫情较缓和之下的状态显然并没有脱离新冠疫情的影响，人们的购房欲望虽然热烈，但是项目的成交期变得很漫长，步骤也变得复杂。而同时代理售房的机构也很多，激烈的竞争形式不自觉的形成。由于新员工的状态还在适应期，加上培训的操之过急，体系的不完善，所以销售人员带来的成交量也是不稳定的，结合消费者群体的不同层次，间接导致消费者的流失率也很大，做的营销活动产生的效果不会很理想，所以在目前经营发展状况中，普遍缺乏一定的规章和控制。

5.2.3　投入产出占比不均

近年来代理销售方面的成交量虽然较为稳定，但对比成本控制不当导致的影响，便造成投入与产出的占比不均。就兴晨基业自营的孔雀城项目来说，由于项目追求环境完美，所以地理位置偏向于郊区，导致其价格也是比较受消费者青睐。但就是地理位置距离多数消费者工作地点较远，自营项目也存在很大的直接营销障碍，反而得通过与消费者沟通过很多项目后，可能根据消费者自身的资金情况，才考虑到孔雀城的项目上。所以自营项目营销的不稳定，加之新冠疫情后消费者资金存储也存在很大的困难，导致公司的投入和产出难以达到平衡状态。

5.3　北京兴晨基业盈利能力存在问题的对策

5.3.1　加强股东资本的控制

针对上述问题，公司应该合理的调配股东资本的支出，完善公司内部的管理系统，例如培训，销售，运营等。公司应关注行业内的科技进步，保证项目质量的前提下，采用同等价值但价格更为低廉的新型材料，从而提高资金的利用效率。其次，公司应迎合大众需求，开发建设以科技创新，生态自然为主体的楼盘项目，吸引高端的消费群体，能够有效的促进资金的流转，从而间接增强了股东资本的控制。

5.3.2　稳定销量控制成本

公司应加强对于代理销售项目和自营项目的管控，对于销售人员进行严格的培训，完善公司线上线下营销的系统，精准控制各项费用，保证公司盈利水平。

公司经营初期，项目本身存在固定性，在前期参与开发项目时，应在质量不受影响的基础上，对成本制度严格推进。在规划和实施过程中，对成本目标和规划明晰，对审计实时跟进预测，在出现不符时第一时间完善。

除此以外，在做项目宣传时，首先清楚自身的项目优势和定位，才能够精准的吸引消费者。在获取利润的过程中，既能够保证项目的质量，也能够提供专业的咨询服务，以此来稳定公司自身的市场定位，以及在消费者心中的信任感。

5.3.3　合理控制投入产出比

换位房地产企业看，资金链是其核心所在。企业盈利模式成功与否均取决于资金运作效率，而通过合理的控制投入产出比能够有效的提升资金运作效率。在巧用负债时，企业也应酌情对资金补充，让二者处于均衡状态。针对负债资金，企业应把其在周转速度快、高收益的投资项目中投入，在投资风险降低的同时确保负债资金流通无阻。对财务管理制度着手构建，从企业自身出发，科学设定各个环节上限资金量。在即将触顶时，发出警报。这时，企业应采取相关措施控制如对融资渠道外拓、对支付账款顺延等。作为房地产企业，不能盲目对土地储备规模外拓，还应学会对土地资源的资金占用量灵活把握，使企业稳步前进。并且，就现金回收时间，企业应适当缩短。在合法合规的情况下，对现金提前收获途径摸索，以便更好的追回债款。

5.4　本章小结

通过举例实际的中小房地产企业兴晨基业房地产有限公司，说明内部存在的问题，对应上文总体的问题，指出一个具体的企业会具备的问题，以及针对具体企业，具体问题，如何做出有利有效的对策和解决建议。首先指出该企业存在的问题，股东投入资本利用不合理，销量不稳定成本控制混乱，投入产出占比不均。相应提出加强股东资本控制，稳定销量，控制投入产出比的解决办法。

结 论

文章对最近几年房地产企业盈利能力情况、经营过程中出现的不足及改善策略深度研究，并整合价值链理论、可持续发展理论和关键成功因素理论以及我国当前时代背景，通过具体的企业案例分析提出了针对性的解决方案，具体结论如下：

（1）在具体的经营活动中，企业应向我国国情看齐，随后考量自身经营现状，对主营业务进一步加强，在市场中找准自身定位，适应市场需求，力求全面、灵活的对企业进行管理。

（2）在市场竞争如此剧烈的情况下，要优先维持安全的财务杠杆系数，聘请专业的会计人员，完善企业的财务管理系统，增强对期间费用的管控，加强成本管理。企业变得专业，发展才能得到保障。

（3）合理的应对行业内的经济变化，资金的利用要紧跟经济趋势的脚步，合理的制定资金的利用计划，才能促进企业盈利能力的提升。

文章虽然为企业的发展方向提供了整体的思考，针对具体的企业给出了具体的解决办法，但提出的建议以及分析的过程还是比较笼统，这其中存在很多的现实因素，也说明了这次研究分析的不足。毕竟现存的企业都具备自身独特的特点，所以无法以偏概全，再加上数据材料的来源受限，无法说明这是全部房地产企业的整体趋势，只能说明大致的方向和建议。这是文章的不足之处，也是我今后继续努力学习的方向。

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[15]张洪芝，国有房地产企业财务管理存在的问题及对策[J].现代商业，2019，（31）：73-74

致　谢

论文编撰即将结束，首先要感谢指导老师的耐心指导和教诲，促使我不断完善改正论文写作中出现的问题和不足。感谢同学们给予我的帮助和建议，让我能够拥有志同道合的朋友们。感谢四年来的各科老师的指导照顾，以及导员的关心关爱。作为来自省外的孩子，我感受到了学校的温暖，老师的热忱，以及同学们的热情。至今，我也记得所有人同我发生的点滴青春，那将是我无法忘却的记忆，将是我宝贵的财富，也将让我更加的努力，不负众望的更好的生活。

这一次的论文写作也是自己第一次的写作，感谢我的指导老师，细心的指教，从论文开题到编写，到初稿，到答辩。这个过程中老师给了很多中肯的建议，我都认真的听和改。在这个过程中，我也积极的向老师提问我不知道我迷惑的问题，老师都很耐心的给我讲解。正是老师这样的心态，反而让我更加的自信，愿意去做的更好。

最后感谢我的家人，妈妈，舅舅，奶奶。拥有他们，我才拥有今天，拥有独立思考的命运，拥有喜怒哀乐的权利。拥有他们，我才感受到了家庭的重要，明白了家庭的稳定。我愿意付出一切，担起责任，照顾家人。在这里衷心的感谢，也祝福我的家人，身体健康，万事如意。我将铭记这一切，这是我走过世界的经历，无法抹去的经历，是只属于我的经历。我将带着这份过去的成绩单，继续勇敢的走下去。

北京兴晨基业房地产公司盈利能力分析

价格 ¥9.90 发布时间 2022年11月20日

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