房地产类上市公司产业转型方向的探索-以中迪投资股份有限公司为例

　　摘要

自从2016年以来，我国针对房地产行业出台了一系列的调控政策，随着调控政策不断升级转型契机凸显，谋求产业转型成为房企的共同选择。房企凭借产品技术、运营模式、专业管理能力等品牌资源优势及合作对产业链进行开发来实现转型升级。在政策和市场的双重因素催化下，住宅销售“一枝独秀”的格局逐渐被打破[1]。从目前房企产业转型的布局来看，向产业链延伸出来的长租公寓、特色小镇、养老地产、教育医疗和文化旅游等成为上市房企转型的选择方向，据相关统计，国内百强上市房企中已有一半以上房企在战略发展上选择进行产业转型。基于以上，本文将以中迪投资股份有限公司为研究对象，探究和分析房地产产业转型的方向，该企业转型面临的机遇和挑战。从理论基础、影响因素以及实践意义等方面入手，找到符合该公司以及现阶段房产类上市公司的转型方向。具体分为以下几个步骤：

首先，对房地产现状和房地产类上市公司现状进行概述；其次，对北京中迪投资股份有限公司发展的现状进行分析，得出房地产类上市公司的现状；然后，概述产业转型的必要性；之后，基于房地产类上市公司转型方向的探索，结合SWOT分析该公司的转型可行性，提出具有针对性的转型建议。最后，总结文章所得。

　　关键词：房地产；产业转型；方向选择

　　引言

随着我国房地产行业的发展，加之产业周期的影响使房地产企业面临困境，房地产迎来行业的拐点。通过2020年一季度上市房企的财务报表来看，销售业绩排名前20的房地产企业中实现业绩同比增长的只有6家，但是这20家房企的平均销售额较上年同期也下降了15.37%，根据统计来看其余上市房企均出现不同程度的业绩下滑。房贷新政 自9月30日出台之后，2019年11月底开始至今年3月1日央行实行宏观调控先后两次降息，以期让资金流入市场，随后在二套房首付款比例上，住建部和银监会等部门宣布同步下调；营业税上，个人出售普通住宅免征年限延长。基于以上的一系列刺激房产市场的调控，反馈依然不乐观，房产市场即使反弹也依然低于预期。从去年开始我国房地产市场的发展一直处在不稳定的状态，虽然一线房企保持了一定的业绩量，但对未来的长期可持续成长需要深思。显然在市场如此低迷的情况下，产业转型成为多数上市房企的下一步发展策略。根据万科披露材料来看，万科今年的投资布局重点放在医疗、养老等领域。纵观上市房企转型，产业地产是各上市房企转型的首选。无论转型到哪一板块都和房企原本的产业模式是不同的。后续的运营都是一个重要的思考问题，否则实际效益可能会令人担忧。

　　1房地产类上市公司产业转型背景

　　1.1房地产行业现状

近年来，我国房产经历了从“黄金”到“白银”的转变，房产市场也从增量市场转为存量市场，短期库存、中期库存、房企存货等指标均反映行业库存量创新高；同时还存在库存城市间结构分布不均，人口净流入地、产业聚集地的城市库存低，人口流出地、缺乏产业支撑的城市库存高[2]；过高的库存挤压加之“去库存”的政策出台，使得房企不得不以放弃利润为代价，采取以价换量策略；同时销售回款放缓，房企就要通过再融资的方式来支撑企业的下一步运营，但是在17年开始行业资金趋紧，使得房企融资受限。

综合以上来看，随着上市房企业绩增速的放缓必然牵连利润率也开始下降，这时再进行简单的规模扩张已经不符合行业和时代发展的需求。在房地产市场减速发展的白银时代，为保未来的发展上市房企必须改变粗放的经营模式，“产业转型”已经成为上市房企继续运营的首选。向其产业链横向或纵向发展，例如向上游布局金融业，探索地产+金融业务双向发展之道，中迪投资在近年来深耕地产领域的同时，向金融领域拓展，已实现“地产+金融”的双业务同步发展的模式。向房地产下游拓展相关的配套服务，例如由开发商向运营商的转变；此外，医疗大健康、养老地产等近年来的新兴领域也纷纷成为上市房企进行产业转型的布局方向。

　　1.2中迪投资简介及发展现状

中迪投资主要业务以房地产综合开发为主，近年来经过产业结构的调整，在深耕地产业务的同时，形成了“地产+金融”的良性运转模式，同时向现代快餐连锁经营方向布局，在北京已有布局多家餐饮公司，公司意在形成具有稳定盈利能力的主营业务体系。中迪投资自上市以来完成了川渝地区多块土地的一级整理并成功上市，为中迪投资自己及中迪集团创造了可观的利润回报。在土地一级整理的基础上，公司积极向二级开发领域拓展，以期实现公司地产业务一级整理和二级开发的联动，搭建起符合中迪投资自身发展特色的房地产综合开发体系。

2020年第一季度中迪投资业绩报告显示仍处于低谷期，财报如下：

图1.1中迪投资2020年第一季度财报

2020年第一季度根据中迪投资披露年报显示营收1,495.86万元、营业利润-1,893.40万元、利润总额-1,895.23万元，归母公司净利润-1,753.25万元，可以看到以上利润指标均为负，说明中迪投资的经营状况不乐观；中迪投资经营活动产生的现金流量净额发生额-6,278.83万元；再看公司投资活动产生的现金流量净额发生额-11,065.94万元，导致现金流为负的原因是公司支付汇日央扩项目收购款，众所周知，现金流是企业经营的血液，一旦现金流不充足时预示公司将存在潜在资金危机；由于现金流吃紧公司为继续运营必然会通过融资渠道来补充现金流，

中迪投资筹额7,319.81万元，较上年同期增加251.88%，筹资来源是公司向银行借款以及信托融资。

通过以上财报信息可以看出公司的资产负债结构是不平衡的，资产主要来源于已完工待销售的房子存货，过长的资金回收期使企业的现金流明显恶化，本身作为负债高的房产企业就需要进行再融资，但是由于存货周转速度相对较慢，营运能力开始削弱，这对公司未来的中长期融资保障是不利的。在土地开发整理方面，由于近年来土地资源稀缺，拿地成本较高，再继续走拿地、开发、销售这样的运行模式，对公司来说是举步维艰，所以我认为对于中迪投资这样体量的上市公司如果想进行更好的发展是需要进行产业转型来谋发展的。

　　1.3房地产类上市公司发展现状

1.3.1行业集中度进一步增强，并购整合趋势明显

从上市房地产企业2018年披露的年度财务报告来看，销售额达到千亿的企业仅仅30家，超过了2016年和2017年的总和，这代表着房地产行业集中度进一步加剧，呈现出强者恒强的趋势。我国前四大房企恒大、碧桂园、万科、绿地的销售金额占比从之前的6.93%上升到了2018年的14.17%。在行业集中度加强的背景下一些中小房企的发展可以说是举步维艰，在“因城施策”等政策出台后，中小上市房企的市场份额进一步被挤压，从2019年我国500强上市房企的业绩显示，销售额小且呈现负增长的房企已经超过了10%。大型房企万科在2018年年报的《致股东》信中更是明确表示——行业集中度上升，已经不再是趋势，而是事实[3]。

1.3.2纷纷多元化转型发展

随着房地产行业增速放缓，面对激烈的市场竞争，国内大型房企积极开展多元化布局，且为配合其多元化战略布局的脚步，更是掀起了一股去“地产化”的潮流。2018年我国TOP30上市房企中发布多元化发展战略的占比高达70%，TOP100房企中97%都已经选择布局多元化业务；根据国家数据中心发布的房企投资额度显数据示，我国上市房企在2018年的多元化投资就已经接近千亿元，相比之前的投资额已经翻了好几倍。国内大型一线大型房企纷纷向机器人、新能源、医疗、文化旅游等文化与科技产业进行布局转型，并作为未来的主要经营业务和业绩的重要增长点。例如万科在业务布局上，教育、物流、物业方面甚至冰雪等小众领域都有发力；碧桂园在机器人产业和乡村振兴领域，恒大在新能源汽车领域，中国金茂在城市运营方面，越秀地产在养老项目上均有布局[4]。

　　2产业转型必要性

　　2.1上市房企外部环境分析

2.1.1政策调控

在XXX19大报告中，我国中共中央xxxx、xxxx、中央军委xxxxxxx强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，这预示着房地产行业的发展到了标志性的转折点，在政策出台的背后是房地产市场的转变和民心所向，房地产的投资属性会得到有效抑制，一定程度上也缓解了消费者投机现象，加速回归到居住的功能性属性和社会保障属性。

2.1.2土地成本攀升

传统的房企特点是重资产经营模式，这迫使房企必须有土地储备。近年来，土地招拍挂市场出让价格持续走高、房企拿地成本不断提升[5]。根据2019年1月-10月全国房地产业土地成交价款统计图显示2019年来我国土地成交价格呈上升趋势，土地成本的不断攀升，已经影响到了企业的盈利状况。

图2.12019年1-10月全国房地产业土地成交价款统计

2.1.3融资难且贵，负债高难以继

房地产行业特点决定了其投资回收期比较长，虽然现在一些上市房企已经在压缩资金的回收期，但是重资产经营模式的房企自有资金无法供应企业的发展，向外部进行大额的融资借贷不可避免，利用杠杆进行负债融资是房企常用的融资策略，上市房企的平均负债比例基本都保持在70%—80%。在现如今各种政策的调控与市场的走向使上市房企的融资渠道都大幅收紧。融资难与融资贵并存，融资的成本、偿债的压力，都成为了上市房企的潜在风险。

2.1.4同质化竞争严重

2018年之后上市房企业绩增速变缓，绝大部分房企的经营模就是拿地、开发、建设到销售的一条龙经营模式，市场的逐步发展使上市房企的这一系列经营模式陷入到了同质化的困境。近些年由于市场变化和资源的稀缺，企业间的竞争激烈导致兼并是常态，行业集中严重，房企如果不创新模式就会面临利润困境，不改变路径就有被兼并的风险[6]。

　　2.2上市房企内部环境分析

2.2.1经营模式

近年来，随着地价的持续走高，房企的销售乏力、房地产库存长期存在，加上外部融资困难和愈来愈高的负债率，使房企不能再依靠“买地卖房”的经营模式了。在房地产发展的黄金时期，市场向好，投资者手里的钱都敢拿出来进行投资，上市房企能依靠“高杠杆高负债”来融资发展，此举确实让一些上市房企的规模实现了扩张。但现如今市场走低，市场上可以融到的钱有限，但房企的需求不减，这就造成了资金的供给与需求的不平衡，当资金供不应求时融资成本必然上升、由于市场上资金有限融资规模也受限、一些政策的陆续出台使融资渠道收紧、加之近年来房产行业处在低谷，销售业绩放款资金回收期加长，使回款难度加大、还有到期偿还债务的压力等一些列情况使企业的经营压力达到巅峰，上述重资产的开发经营模式在重重压力下值得企业思考是否要从重资产改到轻资产的经营模式。为优化财务结构，与之相对应的高回报、低风险、低投入的“轻资产模式”使资金持有者与土地持有者合作开发[7]。以我国上市房企巨头万科为例，万科走的轻资产模式就是通过输出万科的管理模式和品牌，从而获得品牌和管理的利润回报，这就是典型的轻资产模式。

2.2.2开发成本高

土地是房企进行开发的第一步，土地成本也是开发成本中占比最大的部分，我国的土地供应受到XX监管，城市虽然有土地。但是可供开发的土地有限，然而随着城市的经济发展时人口不断流入，对房子的需求日益增长，开发商自然随着加大开发，但是可用地有限，当土地供不应求时地价不可避免地走向高位，这会导致房企的开发成本越来越高，利润空间自然随之收窄。

2.2.3产业周期

从总体上来看，我国房地产经济周期的波动形态是循环的，根据产业周期不同的波动阶段对应形成了房地产行业发展的巅峰与谷底。在扩张到收缩的过程中，房地产经纪波动回到达一个最高值，这个值被称作为波峰，反之，当房地产经纪波动由最高点到最低点的过程中，会达到一个最低值，这个值被称作波谷[8]。具体情况见下图2.2。

图2.2房地产周期性波动在各个阶段中的表现示意图

由上图2.2可知，房地产行业在各个阶段的特征与经济周期波动都存在相似性，但同时也均具备自身特性。以上图2.2为例，A—B—C为房地产出现危机的衰弱阶段，收缩趋势进一步加紧，此时的周期性波动会导致房地产行业泡沫的出现。到了B—C—D阶段的房地产行业开始萧条，多出现在房地产经纪急剧减退的软弱阶段之后，我国房地产正处于这个阶段，并与金融周期的萧条期高度重合，如果不调整战略或进行产业转型，大部分房企都不会挺过复苏期的到来。

综上所述房企利润率被压缩，转型成为浪潮，随着房企拿地、销售等经营成本的上升已经开始拉低房企的毛利率，近一年来上市房企的毛利率呈持续下滑趋势。对于大部分房企来说，其资金实力、管理能力、项目资源较大房企劣势明显[9]。房地产市场低迷会给上市房企的经营带来潜在风险，有可能会使中小房企的业绩下滑加速，为保公司的上市发展，谋求更大的成长空间和利润空间，产业转型成为许多上市房企共同的选择。

　　3产业赋能选择转型方向

　　3.1上市房企转型的优选方向—养老地产

3.1.1选择转型的原因

（1）市场需求大

近年来国家提倡少生优生出台了计划生育等相关政策，这些政策的实施必然导致我国老龄化人口的比例在未来二十年会持续上涨，而当前我国已经初步迈入老龄化社会。自2018年以来，据统计我国超过60岁的老年人口比例逐年增加，我国老年人口占总人口的比例在2019年已经接近20%，老年人口数量增至近2.5亿，预计到2050年我国老年人口将达到4.3亿人。在老龄人口的快速增长下，由于家庭结构的改变，子女在外就业，空巢、独居老人的数量在不断增加，老年人的慢性病患病率在逐渐升高，而这些老人的养老问题就成为其子女以及社会关注的焦点[10]。由于上述养老方式的改变，使市场上的养老产品和相关服务的需求增加。巨大的市场需求，相对应的是空白的市场供给，吸引了不少房企选择转型到养老地产。

（2）市场供给不足

随着我国社会进入人口老龄化阶段，针对这一现象国家出台了一些养老产业相关的政策来加以扶持发展，这政策扶持下养老地产成为当下炙手可热的产业，也吸引着医疗、餐饮、保险等各类投资方前来投资，将资金注入这一新兴市场。由于我国刚进入人口老龄化阶段，养老相关的产业发展并不完善，养老地产更是处于初期阶段。根据人口老龄化多的地域及经济发展水平的综合考量，我国目前主要把养老地产布局在经济发展水平较高的城市和地区，据统计东部沿海地区成为布局的首选，除此之外北京和一些新一线城市天津等河北等地区养老地产的发展也颇具一定规模。而中西部地区养老地产分布较少,但也有个别城市例如武汉、重庆的发展规模较突出[11]。由于养老市场的供给严重不足，但老年人口却在逐年增加，据统计我国老年人口数量在2019年就已经接近2.5亿人，而目前的养老床位的供给尚不足800万张，这两份数据代表着一千个老年人当中只有30个老年人拥有床位。上述巨大的市场空白，养老地产成为上市房企进行产业转型的首选。

　　3.2上市房企转型优势

3.2.1政策优势

自十三五以来，我国XX针对人口老龄化这一局面相继出台了一些支持养老地产的政策，来扶持养老产业，从资金、土地等多方面支持，具体主要包括：进一步推进养老制度的改革完善；针对养老市场相关人才的稀缺要加大资金投入来培养；根据国家未来十五年关于健康中国的规划建设，特别强调要推进老年医疗卫生服务体系的建设和完善；而在税收等其他方面也在给予同步支持发展致力于创造中国特色的养老品牌，不可否认的说，国家针对养老产业出台的一系列扶持政策是养老地产吸引上市房企进行产业转型的重要原因。

3.2.2经验及资源优势

养老地产和房地产两者都属于地产产业范畴存在很多相同点，所以上市房企在选择产业转型过程中可以利用部分自身优势进行产业赋能。我国房地产已经历时三十余年的发展，其中经历了十年的黄金发展时期，在这期间大部分上市公司已经形成自己特有的业务体系和流程。良好的口碑为开发商积累了许多客户源，为房地产企业成功转型养老地产奠定了基础[12]。相同地,养老地产与房地产的前期拿地开发建设环节一般无二,有着丰富的经验,要做好后期的售后服务和运营阶段[13]。

中迪投资作为中国房地产百强民营企业是具有代表性的，通过以上简单分析房产类上市公司转型方向的分析。首先优势上，中迪投资有绵石投资土地整理业务为基础并直接受益于绵石投资的房地产整合资源；凭借中迪集团的背景跨区域发展房地产，资产规模庞大，公司经过多年的发展拥有自身稳健的商业经营模式、完善的公司治理结构。公司最大的优势在于其资源优势，由于公司的控股股东中迪产融集团位于四川成都，集团在川渝地区有土地、资金、人脉等丰富的资源。同时公司通过布局“地产+金融”的双业务架构，使公司的发展兼具稳定性和成长性。

　　3.3上市房企转型过程中遇到的挑战

虽然上市房企在选择转型到养老地产时国家政策、相关法律等方面的扶持优势,但是,养老地产行业的发展在我国属于新型产业，仍处于初步探索阶段，上市房企通过产业转型进入养老地产领域必然会遇到一些挑战。首先是土地储备的不足；大部分房产类上市公司仅能满足近两三年的发展需要，地价的持续走高会使后续开发过程中增加土地购置成本。中迪投资在2019年花费6.8亿在四川购买土地进行储备，由于购置土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。中迪投资2019年借助信托模式发展成都项目，成都项目投入资金巨大，开发周期相对较长，申请并购贷及开发贷共计8亿元购入土地以储备，负债比率整体偏高，一定程度上也会降低公司项目的报酬率。

3.3.1养老地产运营经验不足

养老地产和房地产虽然同属于地产产业，但在经营模式上养老地产和传统的房地产存在很大的差异现阶段，房地产企业传统的运营模式并不完全适用于养老地产。虽然一些上市房企在多年的运营中已经积累了许多经验，但是部分中小型房企在传统地产项目中的运作模式本依旧存在不合理之处，如果盲目转型，会给企业的发展带来很大风险。即使是大型成熟房地产企业，在转型养老地产时,也需要合理调整、完善运营模式,并对改良后的运作模式进行检验[14]。针对传统房企的拿地—开发—建设—销售回款这一系列流程，相比之下养老地产到销售阶段才真正开始运营，后期的运营和维护服务阶段才是养老地产的重中之重。如果企业没有摸索出适宜的经营模式，会使项目的发展受到影响，重则导致成本增加，利润减少。

3.3.2相关人才稀缺

进行产业转型相当于进入了一个新的领域，那么新领域的相关人才企业必须有储备。相对于传统的房企人员是不能满足养老服务要求的，养老地产和房地产的前期业务相似所以相关人员是充足的，但后期的运营、护理、服务等环节需要大量这个领域的人才来补足；如今养老机构的护理服务人员大多是文化水平较低的中年妇女，没有进行过专业技术培训，更缺乏相关的技能知识，不能为老年人提供良好的服务与生活，没有足够的后期运作人才,项目也很难成功[15]。

3.3.3盈利困境

养老地产的发展模式没有完全摆脱传统的房地产行业痛点，所需资金量大、资金回收期相对较长等特点养老地产依然存在。养老地产重在养老，所以除前期开发建设外，重点在后期医疗、生活、娱乐、护理设施等方面的投产；后期的装修、医疗器械、保健设施、体检设施、健身器材等是一笔很大开销,后续还有医疗、护理等人员的支出需要维持,资金运营较困难[16]。因为目前我国的养老产业仍处于初级的摸索阶段并没有充足的案例经验可供参考，所以对投资者而言投资风险较大，大多投资方选择保持观望态度，这样一来融资渠道受限。资金来源同传统房地产行业相似，一般由自有资金、杠杆融资和银行贷款三部分组成，对于开发商来说还款压力并没有减小，稍有经营不慎盈利面临困境。

3.3.4市场定位不清晰

由于养老地产的开发支出金额较大，回收期长开发商在定价使不得不通过高收费来维持项目的持续运行。因为我国养老地产的费用相对较高，所以其对应的受众群体只有中高收入的家庭能支付的起相对高额的养老费用，对中低收入老年群体来说难以支付；而我国老年人收入水平普遍位于中低收入水平,养老地产没有针对中低收入群体制定适合的消费模式,没有全面满足老年人的需求,导致养老地产无法覆盖至全部老年市场,且市场定位过于狭窄[17]。

　　3.4上市房企转型的建议

3.4.1提高经营管理能力

养老地产和房地产在经营上还是存在较大差异，重在养老地产开发商要提高经营管理能力，需要一支专业性强、综合能力水平高的运作团队来配合；要求专业运营管理团队不但要掌握相关专业知识,还要对可能出现的风险进行预测分析并做好解决方案，密切关注政策、市场的发展动态并及时做出调整[18]。同时对行业内相关案例进行收集整理，学习相关的经验，取其精华；对项目资源进行整合分配，专业的运营管理团队和养老服务机构可以进行合作，运营团队针对项目给养老机构提出方案，养老服务机构根据方案具体实施，并定时给运营团队反馈,双方互相互补完善。

3.4.2整合产业链引进人才

目前养老地产项目产业链相对比传统房地产的产业链要长而且养老地产涉及流程多，整条产业链想要顺利运行必须引进相关人才。主要大量引进医疗护理、养老服务方面人才，由于养老地产的前景越来越好,很多企业开始进军养老地产,本就短缺的人才愈发紧张,尽可能挑选经验丰富、能力较强的专业人才,进行综合素质考核,确保人才质量，并为专业人才提供良好的保障、工作环境、合理的空间和尊重,以免人才的流失[19]。根据不同职位员工制定管理计划,定期为专业人才进行培训,不断更新知识理念,提高服务质量,使企业更好更快的发展[20]。

3.4.3改进弊端推动养老产业良性发展

养老地产投资金额大且投资回收周期长是产业一最大弊端，开发商可以参考房地产业传统的融资模式方面，在资金、客户、运营方面为养老地产提供支持，与保险、信托等金融公司合作，意在通过优势互补来减少经验不足带来的潜在风险，这有利于推动项目良性发展。在盈利模上，销售、租赁和会员制是我国养老地产的主要盈利模式，开发商在出售、租赁房产的同时累积资源来拓展相关业务，例如向外界开放医疗护理、居家服务等养老服务吸引消费群体，推动产业发展。

3.4.4明确市场定位

由于养老地产在产品设计服务方面还不完导致善养老地产市场定位不清晰；例如个人那句市场需求对不同层次的老年人提供不同的方案。一般身体强健的年龄相对较小老年人不需要过多的护理服务可能倾向于购买房产，所以针对这类老年人主要以出售房产为主；身体素质较差的高龄老人,主要以租赁为主，提供医疗服务和专业护理，目前市场更多的是健康老人的产品服务,应增加老年人医疗、护理专业服务[21]。

　　结论

通过以上分析，房地产行业的发展面临着严峻形势，产业亟需转型升级，通过分析，我认为利用产业赋能和劣势风险分析，养老地产是当前上市房企产业转型升级的首选方向。但是传统上市房企在转型过程中要在经营模式、观念、发展方向上都做出改变，也要同时在科技水平、管理水平、决策能力等方面实现突破和创新，产业转型的选择要综合考量产业布局规划、产业链拓展和经营模式改革三方面，上市房企想要产业转型不能盲目进入新领域，建议通过优劣势分析以及相关案例的总结由此获取相关资源，来扶持体系内新业务成长。养老地产的经营发展要综合探索、汲取相关经验，不要盲目进入。在项目上要结合老年人的收入水平和消费观念及养老需求进行理智的分析并做出相应的策略方案，才能促使养老地产的良性发展，这样才能向养老领域转型成功。

本文理论上利用房地产的自身产业进行赋能，为房企转型提供了转型方向并分析出优劣势以及相应转型建议，为房地产类上市公司预进行产业转型的上市公司提供的一些建议和参考。

　　参考文献

[1]杨旭波,房产经济存在的问题及相关策略研究[J].环球市场，2017(9)：11

[2]薛艳玲.房产经济存在的问题及相关策略研究[J].现代经济信息，2016(28)：87

[3]张瑞俏，谷文强.经济新常态下的中国房地产发展趋势分析[J].江西建材，2016(12)

[4]张雅静,轻资产运营模式在我国房地产企业转型中的应用研究[D].哈尔滨.东北农业大学,2017

[5]肖遥,房地产业集中度加速提升房企转型开拓发展新空间[N].中国建设报,2019-01-08

[6]张婵毅,上海KL房地产有限公司发展战略研究[D].上海外国语大学，2018

[7]中国研究指数院.寒冬之中显峥嵘—解读2018年房企销售排行榜[N].中国房地产，2019-02-15

[8]王业强，王蕾.XXX房企发展面临四维转型[N].经济参考报，2019-04-03

[9]邢大柱,房地产公司发展战略研究[D].吉林大学，2015

[10]张福君,浅析商品房地产经济周期性波动[J].商场现代化，2016(05)：194

[11]吕淑琪,中国养老地产发展模式研究[D].长江大学，2017(05)

[12]张丹丹,我国养老地产项目的融资模式研究[D].西南交通大学，2016(09)

[13]许娜,商业养老地产投资风险评价研究[D].西华大学，2017(04)

[14]曾静芬,基于改进的SWOT对房地产企业的竞争战略研究[D].重庆交通大学，2016.19

[15]吕文丰,万科地产的竞争战略研究[D].山东大学，2018

[16]Hamilton，C.Whiteman.TheSpecificationTestforSpeculativeBubbles[J].CuarterlyJournalofEconomics，2017，8：32-34

[17]许庆瑞.企业经营战略[M].上海：上海人民出版社，2015：9-10

[18]庄严,青岛A房地产公司中小户型住宅开发战略研究[D].南京理工大学，2017

[19]胡建浩，陆雄文.企业经营战略管理[M].北京：复旦大学出版社，2015

[20]迈克尔·波特,陈小悦译,竞争战略[M].华夏出版社，2015

[21]BrunsmanB，DeVoreS，HoustonA，Thecorporatestrategyfunction：improvingitsvalueandeffectiveness[J].Journalofbusinessstrategy，2016，32(5)：43-50

　　致谢

大学生活犹如白驹过隙一晃而逝，我四年的大学生活也至谢幕时刻，让我倍感怀念，四年来我的老师、同学给予我的陪伴与帮助至今历历在目。

首先我诚挚地感谢我的论文指导老师，在论文撰写过程中，老师用渊博的学识、广阔的视野，对论文进行指导，为本文的撰写提供了许多宝贵的意见，正是指导老师在百忙之中多次审阅论文，本文才得以成型；同时对其他给我提供过帮助的老师们表示感谢，让我在四年学业生涯中受益匪浅。其次感谢我的同学对我四年来的关心和帮助，使我不断历练成长；求学四年同时感谢我的母校对我四年的培育。感谢我实习期间遇到的领导同事对我耐心的指导和帮助，这些知识与经验会为我今后的工作奠定良好的基础。祝大家前程似锦！

最后感谢我的父母，他们是我身后的依靠，为我顺利的完成多年学业提供了巨大的支持。养育之恩，无以回报。在未来的日子里，我会更加努力学习和工作，不辜负父母和大家对我的期望，怀着感恩之心去迎接未来，前路也一定充满无限可能。

庚子年春，疫情肆虐神州大地，感谢强大的祖国成为我们每一个人坚强的后盾，感谢这次疫情中最美的“逆行者”，正因为有你们，我才可以安心在家中完成我的毕业设计。凌冬已过，皓月长明，疫情终时，惟愿山河无恙，人间皆安。感激之情，溢于言表言辞有尽，凡此种种，铭记于心。