天津市利泰房地产开发经营公司融资策略研究

　　摘要

房地产作为国家支柱产业，不仅仅影响着国民经济的发展情况，还对GDP的增减情况有着巨大的影响。房地产开发项目建设所需资金量大，需要企业有完善的融资规划，是典型的资金密集型产业，同时，也吸引了众多投资者来进行投资。房地产行业的发展既受自己资金量是否充足影响，也受到国家的宏观调控影响。近几年国家加强了对房地产的整治，使房地产行业的融资环境日益紧张，而天津利泰陷入了融资困境，在优胜劣汰的竞争中，处于不利的地位，影响自身的发展。

本文以上述事实为背景，通过对房地产项目融资的基本概念、融资方式和融资基本理论进行相关论述。简述了天津利泰的发展现状、主要成就。针对天津利泰融资没有规划、过于依赖银行贷款、工程期限与建设市场不匹配商业信誉比较低、自身管理层次，管理结构不完善等问题进行分析，并指明存在的原因，对于以上的问题，本人进一步剖析，主要是受国家政策影响导致融资渠道少外源融资困难。再此基础上提出一步提出了天津利泰的融资策略，指明在融资中要符合合法性，规模适度，经济成本的原则和实施融资方案应注意的问题，最后结合天津利泰实际情况提出了要进行明确内部基数、积极向外的融资策略，运用使用权租后转租等模式，并结合项目非可售的特点有针对性提出了实施设备融资租赁这个新构想。通过以上的措施与建议，期望能够帮助该天津利泰解决融资的难点问题。

　　关键词：利泰房地产开发经营天津利泰融资模式融资策略

　　一、融资策略相关理论

　　（一）融资的含义

1.融资的概念

融资，是指资金的融通，是企业依据当前自身的经营状况、财务状况以及资金需求等，通过对当下进行分析和决策，制定合理的融资战略，采用一定的方法和渠道，向投资者或债权人募集资金，满足公司资金需求的一种业务活动[1]。为了实现既定的融资计划或是战略目标，企业要先对宏观经济政策导向和企业目前运营情况有深刻的理解，对所需融资的规模、融资的结构等进行合理布局，这就是融资策略，企业融资策略的基本形式主要有融资规模、融资结构、融资渠道、融资方式等，融资策略不仅要满足企业能长时间经营，不断发展自身规模和努力增强自身的实力的同时，还要能控制风险，保障高效稳定的融资效率[2]。

2.融资方式

筹集资金有许多种方法，最经常使用的方法是融资，债务融资、权益融资和混合型融资是最主要的三种。如表1所示是关于三种主要的融资方式优缺点的对比分析。

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表1.融资方式及优缺点

　　（二）融资的相关理论

1、MM理论

①MM理论分为两部分，第一个定理认为如果企业风险相同，那么企业价值与企业的资本结构无关，第二个定理只是在第一个定理的基础上加了一个假设前提，就是无所得税的情况下，企业风险相同，那么企业价值与企业的资本结构无关。[3]②修正的MM理论（米勒模型）阐述了虽然在理想状态下的ＭＭ理论具有极强的逻辑性，但是在实际生活中这种理论却难以生存，因此在企业资本结构与市场价值之间还是具备相关性的[4]。此后，学者们放宽了MM理论所假定的条件范围，将企业和个人所得税纳入其中，米勒模型具有相当大的影响[5]。除了放宽免税假设外，米勒模型还包括了MM理论中的所有其他假设。米勒模型认为，在考虑企业税收因素后，使用债务的企业在市场上具有绝对优势，当债务增加时，企业将增加企业的内部价值。当企业负债率达到100%时，企业价值最高。

2、新优序融资理论

新优序融资理论：新优序融资理论认为，企业在选择融资时，一般可以从两个方面获得资金，一个是内部融资，另一个是外部融资。企业融资时，为了降低企业融资成本必将首选内源融资。内源融资其成本低，资金来源比较简单。在外源融资中，企业往往采用债务融资[6]。

3、代理成本理论

詹森和麦克林提出了代理成本理论。代理成本理论认为，当企业所有权与控制权分离时，由于信息不对称，会有经营者为了自身利益而牺牲资产所有者的利益，也会有代理成本，代理费用是指：（1）委托人对代理人的监督费用（2）代理人对委托人的担保费用（3）因委托人的行为造成损失的费用[7]。对于房地产企业来说，想要获得更多的投资，就必须要让出一部分的利益给融资机构，有时甚至需要将自己的部分权益让给融资方，以此来维系之间的融资关系。在这种代理成本过程中，对于房地产企业来说，其付出一定的融资成本是获得融资的必要前提，也是实现代理效益的重要基础。

4、项目融资理论

实际上，项目融资是专门为一些需要较大金额的特定项目提出的理论。该项目成立了一家公司来保证项目的能独立且不受别的影响，然后以项目公司的名义进行对外融资。该项目融资模式在我国大型基础设施项目和房地产开发项目中得到广泛应用[8]。与其他融资渠道相比，项目融资具有一些交叉性和异同性：一是总行将相应的法律事务分配给项目公司，通过划分小企业单位承担责任，在一定程度上避免了总行可能承担的连带风险。二是项目融资在实践中的具体融资方式与总行融资方式基本相同，因为从公司法的角度来看，项目公司与总行具有相同的法律地位；三是项目公司经营规模相对较小，加上项目公司与总公司关系密切或远隔千里，对金融机构的信用状况产生了一定的怀疑，其融资效果将受到影响。但对于总公司来说，项目融资是一种非常普遍的融资方式。对于项目公司来说，主要是如何发挥和利用总部的资源，借助其影响力获得金融机构的信用。[9]。

　　（三）房地产融资含义与方式

1.房地产项目融资的含义

房地产项目融资是指房地产开发企业作为资金需求者或资金筹集者，为保证房地产开发项目的顺利进行，将资金融入房地产开发项目的活动。房地产项目融资是社会融资体系的组成部分之一[10]。与其他融资活动一样，房地产项目融资也包括两个方面：融资和资金供应。房地产开发公司应确保其中一个房地产项目的顺利发展，并产生必要的经济效益。通过设立项目经营部或项目经营公司，可以利用自身资产作为融资的基本保证，开展融资活动。房地产项目融资的实质是充分发挥房地产的性能，为房地产投资提供资金，以实现快速发展的目标，提高投资效率。一方面，房地产项目融资是房地产及其收益权；另一方面，房地产项目融资帮助房地产开发商筹集远远超出自身信用能力的项目资金，这在传统融资条件下是无法实现的；另一方面，房地产项目融资满足房地产企业的需求从多资本到更灵活的融资模式。资金供应商获得资金的需求也为金融市场提供了满足特殊要求的融资平台。

2.房地产融资的方式

图1：房地产融资方式

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如图1所示房地产项目融资形式基本上可分为以下两类：分别为内源性融资和外源性融资两类。

（1）内源性融资主要包括房地产企业的留存收益、固定资产折旧和资产处置，通过股东转借取得的债务性融资，通过房地产企业商品房预售取得的资金，通过集团担保以内部企业融资获得的资金等[11]。在发达国家，内源融资是企业资金的重要来源。内源融资会受公司盈利能力影响，限制融资规模，不适宜进行大规模的融资。

（2）外部融资是指房地产企业通过吸收其他经济主体的资金，将投资转化为自有资金的过程，随着金融市场的发展、技术的快速进步6和生产规模的逐步扩大，当企业仅依靠内生融资难以满足金融需求时，外源融资已成为房地产企业获得资金的重要途径[12]。产品支付方式是一种无追索权或有限追索权的融资方式，可以代表一个组织（如单位出资住房）用于房地产业务的开发。这种模式的主要特点是：首先，房地产项目本身作为产品在售卖后就可以成为还本付息的来源；其次，由于在项目建设中通过融资就已将产品销售，节省了销售费用；另外，由于房地产项目的不可移动性，在保质保量的前提下，贷款人对项目公司要求提供的担保相对要求也就较低。

　　二、天津市利泰房地产开发经营公司融资现状

　　（一）天津市利泰房地产开发经营公司简介

天津利泰是一家具备三级资质的公司（下文简称天津利泰），于1997年3月27日在天津工商局登记注册，该公司注册资本1600万元，目前团队人数有41人，主要经营房地产开发、商品房销售、租货建筑安装工程施工设计装饰维修及建筑材料销售，天津利泰秉承着科学发展、强企增效的发展思路，将“做人、做事、做企业”的经营理念贯彻到底，天津利泰经过了十几年的发展和积累，拥有了优良的资本结构。在天津高新区的高速发展下，开发了许多大型项目，随着滨海新区的开放建设，天津利泰迎来了新的发展机遇，天津利泰“工程进程快、完成质量高、设计新颖、资金充足”的建设宗旨获得了一小部分开发项目。滨海新区建设的整个个区域道路宽阔畅通、绿化迂回环绕、监控布点到位、照明新颖别致，一流的软硬件环境吸引了大批国际、国内知名企业入驻，为高新区招商工作提供了强有力的保障。天津利泰近几年先后积极参与了静海合作项目、大港经济基地建设、宁河现代产业区等项目的前期工作。同时为不断拓展企业经营领域累计获取了《工程招标代理机构资格证书》、《天津市建设工程项目管理资格认定书》、《建筑业企业房屋建筑工程施工总承包三级》、《建筑业企业市政公用工程施工总承包三级》四项企业资质。

天津利泰正处于发展阶段，房地产行业的特点就是资金的需求量极大。因此在快速发展的同时融资规模也在不断增大，研究融资策略可以为企业带来更多资金的流入来支撑企业项目，为企业带来更多的利润。

　　（二）天津市利泰房地产公司融资现状

天津利泰于1997年成立有10家独立单位，主要业务包括房地产开发、特种钢材、建材及物业管理等领域。天津利泰设有股东会、董事会、监事会，全面指导天津利泰的发展，对重大问题做出决策。天津利泰聘任有总经理和副总经理，天津利泰在2013-2018年五年间，流动资产增加35%，天津利泰的动性越差，导致变现期限越长的，增速越高，流动资产结构在逐年恶化；但是票据资产却增加了350%，这一现象表面天津利泰流动性下降的同时，速动资产的结构也在向着长周期变化。集团2013-2018年五年内，天津利泰投资净现金流量不是很高，主要是因为天津利泰自成立以来，一直处于发展期，集团买土地、建厂房、购买设备等投入一直在持续；资金周转不畅，集团投资所需资金主要来源于筹资活动，集团筹资净现金流五年合计2000万元，但是2014年筹资额下降，主要是因为2014年业务发展速度下降甚至进入停滞。五年内，长期借款一直在减少，而短期借款迅速增长，集团五年投资的资金绝大部分主要依赖借款，共增加借贷1000万元，且增加的借贷全部为短期借款，典型的以短配长，负债结构较为不合理。

天津利泰的融资需求如今发生了根本的转变，由过去的以借款融入资金以供建设与开发之需，变为要对外贷款融出资金满足对外投资和发展的需要。按近期主要投资项目，天津利泰需要融资的主要项目包括：（1）资金充足情况下稳定开发当下项目，保证天津利泰在今后一段时间内有可靠的收益，静海项目的前期建设资金约需1亿元；（2）为了天津利泰能获得更大的利润，在股东单位资金支持的情况下，天津利泰投资的滨海新区建设，并参与其中部分建设工程的分项，建设投资需由天津利泰出借资金3亿元，借款周期需2-3年。面对这些新的项目，天津利泰要在保证房地产后续开发项目进度不受影响的情况下，为解决这近4亿元的投资与贷款需要完全依赖于天津利泰开发销售资金的回笼是不够的，制定合理融资策略，采取必要的融资手段是非常必要的。

　　三、天津市利泰房地产开发经营公司融资策略存在的问题及原因分析

　　（一）天津市利泰房地产公司融资策略存在的问题

1．没有明确的融资规划

天津利泰由于刚开始不是大型房地产企业，没有成立专门融资部门，仅招聘了银行主管一人来负责该部门的的所有工作，这一点的缺陷在集团设立之初并不能显现出来，但是随着天津利泰融资需求不断增大，融资业务逐渐增多，天津利泰整体的发展与战略规划的调整，仅靠一人是不能满足日益增加及多种变化的融资需求。而且天津利泰的融资策略和融资思路并不完善，融资工作缺乏完整的计划性。天津利泰对自身的资金需求、融资状况及未来的融资方式等没有做全面的分析与研究，也没有从战略的、长期的角度来思考融资规划的问题。融资规划缺乏完善，融资工作充满了可变性和随意性。也从未对如何做融资规划、规划应该注重哪些方面、融资工作制度的完善性、融资是否需要加入具体指标来促进目标达成，从未考虑融资渠道、融资方式、融资的期限结构等问题

2．过于依赖银行贷款，获取资金的来源匮乏

天津利泰作为一家中小企业，经营规模比较小，天津利泰的后续融资除成立初期股东投入的资本和留存利润外，其他资金主要来自房地产开发贷款，还有一小部分来自商业银行。天津利泰的这种融资方式非常依赖银行贷款。根据最新监管要求，要是想开发一个新项目必须现有资金达到30%，才能申请贷款。在这种监管下，天津利泰的银行贷款融资难以进一步扩大，我国的信用评价体系正在逐步完善。天津利泰的资信等级不高，导致投资人仍不能放心的进行投资，天津利泰从事的行业风险高，企业信誉低，使得天津利泰不能通过信用从金融机构获得资金。谈判能力不强，天津利泰内部管理不够规范，信息透明度差，不利于外部投资者对天津利泰进行了解和接洽。

3．工程期限与融资时长不匹配

房地产行业是市场经济的重要组成部分，我国XX虽然制定了一系列的政策和规章制度对其进行扶持和帮助，但是仍然未彻底解决小企业存在的融资问题。国家需要对风险进行控制，银行对房地产行业提供的贷款期限就会比较短，而天津利泰自身资金有限，对于一个项目要进行分期开发，这个项目完工的时长就会比银行要求还款时间长，再加上会遇到不可抗拒的因素，例如：天津雾霾严重，要求房地产施工减少污染。最后，企业经常做不到回收售房款后再进行偿还贷款。这种不匹配造成了短期资本压力，还违背了企业的资金计划。企业必须在项目完工之前备足资金偿还贷款，降低资本使用效率，提高融资成本。

4．商业信用融资乏力

天津利泰去年的营业收入超过8000万元，资产负债率为25%。过去，天津利泰的规模很小。它是靠自身资本积累发展起来的，对商业信用评级的重视不够。为了规避风险，银行信贷往往不情愿向信用等级较低的企业发放贷款。其次，天津利泰虽然有一些固定资产投资，如工程设备，由于无法对无形资产进行全方位估价，银行更喜欢企业进行实物抵押，这使得天津利泰难以进行贷款抵押。由于制度原因，大型企业和国家企业会享受银行各种贷款优惠，而向天津利泰提供贷款存在许多障碍。例如，对天津利泰的信用等级要求高，环节众多，同一笔大数额贷款与小额需求审批流程相同。天津利泰因规模小而抵御市场风险。民营企业实力差、风险高、坏账无法核销。

5．天津利泰治理结构不完善，财务制度不健全

天津利泰起初的主要目标是企业能生存下来。没有完整的董事会，企业由一人把持，企业的核心员工以亲戚、同事、朋友为主，往往一个人身兼数职，工作职能划分的并不明确，突出表现为善于资本运作的融投资高层次人才、工程建设和企业管理领域的专业人才紧缺，不适应天津利泰发展需要。在天津利泰的早期，这种制度可以节省管理成本，提高团队稳定性，提高工作效率。然而，天津利泰的快速发展导致了整体规模的扩大，现有的治理要求已不能满足现状。现阶段，天津利泰没有取得相关财务高级职称的人才，缺乏管理财务知识，相关财务管理制度不完善。天津利泰曾因财务人员疏忽未缴纳个人所得税而受到处罚，并补缴滞纳金。商务谈判经验不足，与投资者谈判无法取得有利条款和充足好处，储备用地不足，不能支撑企业未来的发展和进步。房地产价格上涨，XX审批力度加大的趋势明显。天津理泰对外拓展的难度将大大增加。

　　（二）天津市利泰房地产开发经营公司融资问题的成因

天津利泰主要面临没有多种融资模式、企业内部无法提供充足资金和外源融资困难等问题，造成这些问题的原因是多方面的。

1．直接融资门植高，受政策影响大

近十年来，中国房地产市场发展迅速，天津利泰能成立并迅速发展起来。这一过程离不开金融业特别是银行信贷的大力支持。然而，在银行信贷的帮助下，天津利泰扩张的风险增大。同时，资金流向房地产业，使市场升温。市场需求正逐步由消费导向向投机导向转变，导致房价大幅上涨。高房价带来了许多社会矛盾。因此，近年来XX控制进入该行业的企业数量。一方面，提高银行贷款的利率，使企业无法的低成本进行融资，；前几年，国家要求新的房地产信托同时要满足“四证”的要求，自有资金和开发企业的比例超过35%，必须具备二级以上开发资质，才能不加区别地为银行打开房地产信托的大门[13]。加上房地产经营本身的不连续性，使得天津立泰难以保持业绩的稳定性和可持续性，难以满足上市融资条件。我国上市房地产开发企业大多是大型企业。监管部门有时直接通过资本市场限制房地产企业融资。这相当于直接关闭天津利泰进入资本市场的大门。

2．融资方式少，融资渠道窄

天津利泰的融资方式仅有股东借款方式和担保贷款融资，这两种方式是天津利泰主要的融资来源。根据企业融资理论，内源性融资是天津利泰的内部资本流动。最大的优点是几乎没有融资成本，融资成本大大降低。此外，这样不仅降低了天津利泰的融资风险，而且增加了天津利泰的现金流，这也是天津利泰的首选融资模式。

天津利泰产生融资渠道单一问题的主要原因有几点：一是外部融资的可能性很小，在天津利泰无法与拥有一级资质的企业相比，天津利泰既无可抵押资产，又无明确的还款来源。从外部融资的可能性几乎为零；二是融资的需求额度较大，能满足其融资需求的机构很少；三是融资风险巨大，天津利泰虽然拥有实力但愿意为其融资单位很少；四是不稳定因素较大，天津利泰内部具有着很大的不稳定因素，对天津利泰正常发展影响较大。这些政治因素和经济因素造成了天津利泰融资渠道的单一，内部融资是其必然的选择。融资方式非常单一，融资来源太过于集中，对天津利泰来说，目前的融资结构很难满足其资金的需求以及长期发展的要求。

3．外源融资困难

天津利泰主营业务是房地产项目，根据营业收入在2亿以下和1000万元以上的为中型企业的标准，天津利泰也只能称为中型房地产企业。天津利泰上市融资是不现实的，在信托融资和企业债券融资这方面，天津利泰实力不强，实现起来也比较困难。由于房地产这一行业，利润高风险也很大，像天津利泰自有资本少，经营风险高而抗风险能力又比较低。中国企业贷款的主要方式是向银行申请贷款。这种方式风险低、成本低，但银行贷款也存在一些弊端。例如，大多数申请者是大型国有企业，申请要求更为严格。天津利泰虽然近些年发展不错，但由于其规模不大，缺乏可抵押的固定资产使其正好与银行的稳健性要求相违背。因此天津利泰很难通过传统的外源融资方式进行融资。

　　四、天津市利泰公司项目融资策略与建议

　　（一）融资选择的原则

项目融资涉及融资的渠道，方式，时机，成本与风险多个方面，天津利泰在考虑进行融资时必须结合企业实际，明确项目资金需求，分析可行性，把握好时机，争取把握住融资最佳效益。

1.融资合法性原则

作为房地产企业，天津利泰在选择融资渠道时，必须符合国家的制度，法律尤其在金融方面要考虑金融环境。在我国经济金融体系发展的过程中，各种融资渠道相继出现，合规与不合规的融资方式同时存在，天津利泰在选择融资渠道时必须关注其合法性，满足政策要求，选择依规合理的融资方式。

2.融资规模适度原则

天津利泰想要进行融资时，要优先考虑融资规模是否符合自身发展，如何适度融资，使得到的融资都能得到最大化的利用，如果融资过多，不仅会增加融资成本还会降低资金使用效果；融资过少，又会影响资金的供应、影响项目开发经营的规模和进度，甚至影响天津利泰自身的经营与运转，天津利泰在确定融资规模时既要考虑项目需求的资金总额度，又要合理安排项目资金投入的时间进度，尽量避免融资的资金不够还要提高资金使用率减少成本。

3.融资成本经济性原则

天津利泰进行融资时，不仅要考虑融资成本，还要考虑融资成本与融资收益的关系。当成本低于收益时，天津利泰会优先选择用最低成本换取最高收益。在比较融资策略时，天津利泰不仅要着眼于成本或收益，还要通过具体的投入产出比，避免融资成本大于融资收益的情况。

4.注重风险管理，保持稳健经营

房地产业具有投资大、开发周期长的特点。一旦市场形势发生变化，天津利泰就几乎没有调整自己的空间。房屋难卖或价格下跌往往给资本链带来巨大压力。目前，天津利泰在保持高资产负债率的同时，保持了较高的增长率。从财务角度看，即使经营杠杆和财务杠杆水平较高，天津利泰的总杠杆，即公司的总风险，也处于较高水平。一个健全的融资策略应该限制增长率，而不是超越自身的财务实力追求非凡的增长，或者增加更多的股权投资者来分担非凡增长过程中的风险。因此，从内部融资的角度来看，天津利泰还应增加股权融资，而不是增加债务资金，以进一步提高财务杠杆。

　　（二）融资策略

融资策略是指企业为了有效地支持经营发展所采用的融资方法，融资策略的选择不仅直接影响企业的获利能力，还影响企业的偿债能力和财务风险[14]。融资策略对天津利泰全局性的经营战略具有支持性，天津利泰的经营战略不能一成不变，要根据环境和经营风险的进行时时预测，以此来对企业的融资战略进行调整

1.增强内源性融资策略

在当前的经济金融环境下，虽然大政策对天津利泰获得资金非常有帮助，但天津利泰必须把内源性融资放在首位，充分发挥留成盈余公积金的积极作用，即使效果缓慢，但其成本很低，基本上没有风险，获得的资金来源非常安全。从另一个角度看，如果天津利泰实行内生融资，就说明天津利泰的实力是不可低估的。内源融资最重要的方式是提高公司的利润留存率，就公司而言，保持成本最低的方法就是资金直接来源于企业内部，没有中间程序，这方式显著降低了天津利泰融资成本。同时，这种内源性融资方式不仅将风险控制在很小的范围内，而且显著提高了企业的信贷实力。

2.扩大银行贷款规模

如果天津利泰想要更好的发展，仅仅靠自己赚钱很难获得足够的资金。国内大多数企业习惯依靠自身的内部力量来支持企业的发展，缺乏通过外部融资缓解融资需求的勇气和远见。

银行贷款是我国各类企业对外融资的首选方式，是最常见、最直接、最实用的融资方式之一。与其他融资方式相比，它具有融资时间长、风险小、安全性高等独特优势，如果天津利泰想从外部筹集资金，商业银行贷款的成本相对较低[11]。此外，如果这种融资方式，还可以进行谈判，如抵押贷款和提高公司的信用度进而贷款，采用偿还旧贷款和新贷款等循环贷款，对天津有更好的帮助。

3.积极稳健开展外部融资

在国家全面推进管理会计体系建设的大背景下，天津利泰应以业务流程处理为基础。以提高工作效率、充分利用资金、降低运营成本为目的，逐步建立财务共享服务中心。目前天津利泰成立有内部结算中心，但离财务共享服务的距离相差甚远，离开始设立结算中心时的设想也相差较远。天津利泰要改进或完善集团结算中心的职能，以结算中心为起点逐步扩大职能，积极推行财务共享服务，加强对天津利泰资金的管控力度，起到其应有的资金统筹作用。

过去以往天津利泰融资的渠道相对单一，对外融资相对占比较少，在此次融资中天津利泰要努力开辟对外融资的渠道，发挥外部资金的积极作用。在分析和计算出由天津利泰内部自有资金能使用的最大限度后，就要合理分析向外部融资的可行性和渠道。对外融资需要考虑的因素，一是要合理选择可行的对外融资模式，使融资不至于落空；二是要在充分考虑融资还款能力的基础上，要合理安排融资偿还的时间点，避免一次性集中还款的财务风险；三是要合理搭配融资的方式，以最适宜的融资模式满足不同的资金需求，降低融资成本；四是要合理确定融资的期限，根据项目的建设期限，资金的使用期限，还款的可能期限来确定融资期限，避免盲目融资。

　　（三）实施融资方案应注意的问题

1.选择合适的投资方

融资过程也是双边交易的过程。这种方式依靠引入外资来获得股权资本，并且不需要支付固定的年利息。此外，投资者可能对天津利泰未来发展方向和速度提出质疑影响公司发展速度。因此，在引入外资时，如果金融家急于获得资金并进行交易，很可能会给未来的合作留下隐患。天津利泰在准备引进新资本时，应考察投资者是否渴望快速成功、快速获利，是否对天津利泰施加不当的业绩压力，以实现投资目标。只有选择真正有意愿和实力合作伙伴，才能使天津利泰有更好的发展前景。

2.融资模式的合规性

我国私募股权基金、层间融资等模式的正在快速发展，但相关法律法规不完善，特别是缺乏具体的立法，许多运营层面的实践大多是参照其他法律法规进行的。在这种情况下，天津利泰在融资时必须特别注意法律风险。如果在相关协议中没有充分约定交易的细节，很容易导致利益分配的矛盾，给投融资双方带来不必要的麻烦。最大限度地降低融资的潜在风险，为天津利泰未来的融资和发展服务。

　　（四）融资的模式

1、使用权租后转租

所谓使用权租后转租是将未来一定时期内的物业使用权一次性出租给有资金有意愿为获得未来一定时期内物业出租收益，[13]而又需要有人愿意帮助其经营的业主，待签署出租协议后再帮助其将出租的物业转租给有能力的经营公司或第三方，在转租期间原租赁业主享受固定的收益。天津利泰可以通过使用权租后转租这个桥梁将有资金的组织或个人与有资金需求的公司链接起来。该公司在提前取得未来的租金收益的同时，又通过其他形式将出租的物业转租回来或转租给第三方，同时天津利泰或第三方对原租赁户承诺按期给予一定的租金收益，到期收回出租物业的使用权。这与房地产通常采用的售后返租相比可以最快的回笼资金，来进行下一步融资或者房地产开发。

2、设备融资租赁

设备融资租赁是融融资为一体的新型金融产业。这也是国家鼓励和倡导的一种融资方式。设备融资租赁一般由出租人为承租人购买，再出租给承租人使用，租赁期内，承租人分期向天津利泰支付租金，天津利泰将租赁设备的使用和管理权和义务转让给承租人，即承租人有权使用租赁财产，所有权归出租人所有。租赁期满后，承租人在租赁期满后取得设备所有权[15]。设备的融资租赁具有融资与融资相结合的特点。当出现问题时，天津利泰可以收回并处理租赁货物。因此，企业在融资时对信用和担保的要求不高，非常适合天津利泰的融资。根据项目不同各种设备租赁费用也不同，比如，对大楼的电梯、空调系统采用先安装、先使用、后付款的方式，获得一部分资金后付机会，延缓建设资金的压力。

　　结论

房地产行业已经成为我国重要的支柱行业，但该行业前期投入大，周期长，与其他行业相比需要的资金的额大。本文介绍了房地产项目融资概念，融资理论等要点，以利泰天津利泰为案例进行了分析，提出如何强化天津利泰，积极稳健开展外部融资的措施建议。

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　　致谢

首先，要感谢我的指导教师在我论文写作思路上给予的鼓励和指导以及整个论文写作阶段对我的关心和帮助。对我的论文从选题开始就给予了细心的指导。张老师从开题报告就详细的给我指点该有怎样的思路，如何构思，最后动笔。张老师严谨的治学精神、精益求精的工作作风值得我去学习。

其次，要感谢学校、学院的各级领导和我的同学们在课题研究和行文中对我的帮助和支持，给了我很大的帮助，并且在日常学习中也会为我提出指导意见，衷心祝福我生命中的师长、朋友和亲人一生幸福，平安！