我国房地产统一登记制度研究

　　房地产登记制度中的房地产登记，在我国学术界里众说纷纭，它有着各种不同的表述方式，概括起来主要有以下三种说法：1、房地产登记指由当事人向我国专门的机关申请将房产权变动的事实记录在我国设计的专门簿册上的行为。这一说法并没有完全概括该行为的范围，房地产登记的范围不仅仅是房地产权属登记的内容，还包括房屋的租赁、抵押、典当等行为在房地产制度上设立的其他权利与负担情况的纪录。

　　2、房地产登记是指由经权利人向我国专职部门申请，将申请人的房地产相关事项记载在房地产登记簿的事实和行为。但该说法表达得并不够完善，没有将我国机关记载的具体事项进行明确的登记。

　　3、房地产登记是我国房地产法律制度的重要组成部分，其指对我国土地和地上建筑物的所有权、设定的建筑物他项权利等按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度，这种表达方式说明了我国房地产登记制度的登记范围以及具体事项，该房地产登记制度定义比较科学全面。

　　房地产登记制度具备以下几种特点：第一，实质审查性。在房地产登记过程中，登记机关首先要对申请者的形式要件进行审查，其次审查其申请登记的权利的权源证明是否有效，并进行实地勘验。如《城市房屋权属登记管理办法》第27条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”

　　第二，登记的公开性。房地产登记资料的开放能使普通人民群众通过查阅XX的登记资料，可以了解我国房地产的基本情况，从而决定是否进行相关的法律行为，同时还可以使用资料进行学术研究。登记的内容向全社会公开，登记者登记完成后，登记的部门也必须向社会公布登记的事实。

　　第三，登记的区域性。房地产登记行为在法律上属于不动产登记；在登记的管理上为地域管辖，即由房地产所在地的房地产登记管理机关办理当地房地产权利的登记。

　　第四，登记的设权性。登记房地产制度的一个重要目的在于合法地赋予房地产变动的事实权利，登记具有创建合法权利的效用。

　　第五，登记的强制性。在我国，土地是国家所有，人民只有土地的使用权；同时土地在发展中起着举足轻重的作用，其属于国家的不可再生资源。在我国，所有拥有或使用土地及其以上的建筑物的单位和个人都必须依法进行房地产登记。

　　房地产登记过程具有阶段性、衔接性和连续性这三个特性。首先我们从阶段性进行解释，房地产登记分阶段进行，登记者必须先完成第一阶段的工作，才能进行下一阶段的工作。只有严格的按登记发规定的程序来办理房地产登记，才能保证房地产登记工作准确地、有序地进行阶段间的监督与检查，进而提高房地产登记工作质量和效率，减少失误。房地产登记需要进行以下的法律程序：

　　1．登记申请

　　（1）登记申请人资格

　　需要进行房地产登记的当事人首先向房产所在地的房产和土地登记机关提出申请，登记机关依照相关的职权对房地产归属进行登记。在进行房地产登记的过程中，申请的事由不同，提起申请的具体当事人也可以不相同。登记申请一般由二者共同提出，特殊情况下也可以由权利人或义务人单独提出。下列情况中，登记可由权利人单独申请：⑴房屋所有权总登记、新建房屋取得所有权的第一次登记；⑵因继承或遗赠取得房屋所有权的转移登记；⑶经人民法院判决或拍卖而变更房屋所有权的登记（应持有人民法院签发的“协助执行通知书”）；⑷按照规定可以由权利人单独申请的更正、变更和注销登记。除继承、遗赠以外的房屋所有权转移登记和房屋他项权利设定登记，均应由权利人、义务人会同申请。如房屋为共有，则由共有人共同申请。无民事行为能力或限制民事行为能力的权利人，应由其法定代理人代为申请。如出现权利人不能亲自办理转移登记手续的情况，权利人应出具委托书，委托代理人代为申请办理转移登记。委托书应经公证处公证或开据所在单位证明。华侨和外籍人如要申请继承在华遗产的，均须向居住国的公证机关申请公证，证明申请人的职业、住址和他与在华关系人的亲属关系。该公证书须经居住国外交部指定的办理认证的官方机构和我国驻该国使、领馆认证。私有房地产申请登记，应使用户籍姓名（申请收件时，应出示身份证）。法人申请登记应写明单位全称。

　　（2）申请房屋登记应提交的文件；

　　申请房屋登记应提交的文件包括登记申请表、登记原因证明文件、已登记房产的《房屋所有权证书》、《房屋他项权证书》，以及其他要求提交的证书和证明资料。房地产登记申请书应使用登记机关统一制定的表格，逐条逐项如实填写，并由申请人加盖印章或手印。登记原因证明文件就是法律规范确认的能够引起房屋产权的取得、设定、变更的法律事实的原始凭证。其他应提交的证明、证件，如落实私有房产政策发还产权证明、法人及其代表资格证明、批准用地证明、上级主管机关证明、协议书、上级主管机关批文、委托书、放弃遗产证明等。

　　（3）登记申请书应记载事项；

　　登记申请书是房地产登记的主要书表，登录房地产权利状态及房屋状况。申请人必须按照房产的真实情况认真填写，不能有半点虚假和疏漏差错，必须用钢笔或者毛笔，字迹清晰并由申请人加盖印章或手印。其应记载以下事项：

　　第一,权利人的基本信息，包括姓名、性别、年龄、职业、住址。房产的共有人、代表人、代理人以及房屋所有权转移登记和房屋他项权利设定登记的义务人，亦应一并记载。

　　第二,房屋标示。房屋产权关系的客体是指定的房屋。每一宗房产都有它不同的位置和环境，结构、面积、质量、用途和价值，不能互相代替。房屋标示必须要准确无误的载明坐落、房地号、层次、结构、建筑面积、四至墙界。异产毗邻房屋，还须载明墙体的产权归属。

　　第三,登记原因及发生日期。房产发生转移、变更或是涂销的原因及发生的日期。他项权利设定登记则应载明名称、发生日期、权利存续期限、契载权利价值等。

　　第四,其他应当记载事项。其他人对本宗房产享有的特殊权益和主要房产继受者作出义务的事项均须如实记载。如典权、抵押权、合墙、借墙、通行等均应具实记载。享有国家或企业单位补贴购建的房屋，应当注明补贴的单位名称和补贴的比例及金额

　　（4）登记申请的期限

　　总登记的申请期限按照当地总登记时机关公告的期限申请。一个地区总登记申请收件的时间一般不得少于两个月。新建、转移、变更、涂销及房屋他项权利设定等动态登记。

　　（5）登记规费

　　申请房产登记期间要按规定交纳登记费、书证费。房产分割或部分转让、变更需要重新测绘的还要交纳复丈费。收费标准按市、县物价部门核定的收费标准执行。房产权利灭失申请涂销登记，免收登记费。逾期登记视逾期登记时间长短，加收登记费。

　　2．受理登记

　　登记人员首先审查申请人是否提交了完备的文件，申请文件不符合规定的，不予受理；申请文件符合规定的才能受理，并办理登记收件。接受产权人的申请，办理收件手续才是正式开始房产登记。这过程要求做到：申请登记有依据；申请书的填写真实无误，内容完整；证件手续齐全、交接手续清楚。收件工作要为以后审查工作的顺利进行制造条件。其内容和方法是：1、验证。检查验证，查阅总登记薄、产籍档案资料，判断是否可以办理收件；2、填写登记申请；3、收件。点收证件，开给“收件收据”，将所收证件装袋，并做好消号工作；4、计收登记费和应交纳的契税，分别开给收款收据。

　　3．登记机关审查

　　房屋产权的审查与确认是指有管辖权的房屋产权登记的申报及其提交的证明、房屋产权归属和产权状况的证件进行审查，并确认是否受理其申请和是否准予登记及发放房屋所有权证的工作过程审查确认房屋产权归属是房产登记的核心。在接到申请之后，房地产登记机关必须审查申请人提供的资料、登记手续等登记的形式要件以及对取得的方式、他项权利设定等项目是否完备，确认无误后，由登记机关将房地产权变动事项记入登记簿，并校对完毕，签署登记机关印章和日期后完成登记。法律要求申请人提供可以公开的有证明力的资料以保护善意第三人的利益。在房产转移、变更或他项权利设定登记中，应注意查明该宗房屋有无产权异议或限制登记上无记载。在产权异议或限制撤消之前，不得申请新的登记。经审查后区别情况，按如下方式办理：所有权取得方式和他项权利的设定符合法律规定，证件、手续完备，没有产权和界线纠纷的，可以确定登记；产权来源正当，没有纠纷，但登记手续尚有欠缺或证件不齐的，应通知申请人在规定期限内补正后再审批；产权根据不足或存在产权纠纷的，就驳回登记申请，在登记申请书上加盖“驳回登记申请”的字戳，并注明驳回理由。驳回登记申请的案件，在驳回原因排除后，重新申请登记时，应另行办理收件手续。

　　4．缮证发证

　　（1）缮证配图

　　经过登记机构审查批准确认登记的申请就进入缮证发证阶段。缮证权证应满足以下六个条件：

　　第一，应先检查登记申请书，只有经批准确定登记的，才可以缮证登记。申请书填写完整无误，否则退回更正后再缮证。

　　第二，房屋所有权证、房屋共有权保持证、房屋他项权证应由市、县统一编号。

　　第三，缮证一律用钢笔黑墨水填写，字迹端正，不得涂改，某些项目要以使用橡皮字印，但不能超格。

　　第四，权证应配制房地产平面图，反映房屋产权界限和用地情况。

　　第五，凡应在权证附记栏记载的事项，必须填写清楚，不能省略。

　　第六，缮证、配图完应经校对，登记申请书、权证（包括附图）、权证存根的记载一致，经校对无误后才能送印。

　　5.发证

　　房地产产权证制作完毕后，产权人即可携带登记收件收据、图章到登记机构领证。发证时应收回“登记收件收据”，并随手加盖“权证发讫”字戳。发证人员在发证时要注意核对权证、收件收据、图章姓名是否一致；应交税费是否交清；对应由登记机关收回归档的登记申请书、上手《房屋所有权证》、登记原因证明、收件收据、证件存根等一一清点装袋，准备归档。

　　此外，还须归档进行产籍异动整理和编造《房地产总登记薄》。《房地产总登记薄》是在房地产总登记结束后，根据登记结果按行政区辖编造的，反映全区每宗房产情况和权利状态，以供办理动态登记查阅使用。总登记薄应及时予以记载或办理变更产权异议、限制登记申请或经产权转移变更登记等情况。《房地产总登记薄》内容简要体积小，可以放置于办理登记收件的办公室文件橱内。申请登记收件时，收件人员只要查阅总登记薄就可知道该宗房产的情况和权利状态，随即判断是否可收件，以免查档的麻烦，减少当事人等候办理的时间。

　　《物权法》和《不动产登记暂行条例》的颁布完善了房地产登记制度，为房地产交易市场创造一个有序安全的环境，但是在某些方面仍然存在一些问题。

　　虽然《不动产登记暂行条例》明确指出由国土资源部门进行指导并监督国家层面和省级层面上的不动产登记工作，但是针对市、县不动产的登记工作，则规定应该交于县人民XX确定具体部门负责，这样就很难实现机构的上下统一。个别地方的国土部门在设立不动产登记机构这方面的积极性还不够高，片面认为目前不动产各个部门的管理职能和登记职能没有明确划分的情况下对各部门进行协调的难度和责任较大，工作开展起来比较困难，再加上国土资源管理本身工作任务繁杂，因此其更倾向于将不动产登记机构直接隶属地方XX，再由国土部门指导。除此之外，将市和县级层面不动产登记机构设置在国土资源主管部门，同样具有较高难度。

　　我国的不动产包括林木和房屋、土地等，它们分别由不同的行政机关进行登记管理(在多数状况下，我国的登记机关具有管理上述不动产的权利)。例如《土地登记办法》第三、四条分别对土地登记、房屋登记的主管机关进行了规定，即土地登记应向行政部门进行申请提交，房屋登记应向建设部门进行申请提交。除此之外，房地产登记需要申请人支付一定的登记费用，缴纳费用作为XX的收入。《物权法》明确强调“不动产登记需由当地登记机构进行办理，由国家进行统一登记。可是，此规定在现阶段还没有得到有效落实，国家还未确定不动产的统一登记机构。

　　房地产的权属登记类型包括总登记、初始登记、经常登记、他项权利登记、设定登记、变更登记、注销登记、更名登记、涂销登记、更正登记、嘱托登记、预告登记、补给登记、异议登记和暂时登记等类型。权属登记的类型由登记的目的决定，以上登记类型在功能上之间是互相依托，相互补充的关系，它们的具体形式拥有一定的内在逻辑性，其功能设置是有规可循的，其登记类型构成房地产权属登记制度的整体。从登记的目的和实践需要这个角度，可知目前我国的房地产登记制度不能适应现市场条件下的现实需要，我国应对此进行修改，订正其落后性。

　　关于房屋登记类型，《城镇房屋所有权登记暂行办法》和《城市房屋产权产籍管理暂行办法》这两项办法规定的房屋产权登记类型，包括初始登记（又称静态登记）和房屋产权变更过程的登记（称动态登记）两大类型，而动态登记的具体形式有新建登记、移转登记、变更登记、消灭登记、他项权利登记以及特殊情况下的延期登记(延期登记的期限不得超过一年)。

　　关于土地登记的类型，《土地登记规则》中分初始登记和变更土地登记两大类型，变更土地登记还包括他项权利移转登记、土地抵押权登记、注销土地登记和更正登记这四个类型。在土地的登记制度实行的过程中，存在着《土地登记规则》以初始登记来代替土地总登记，使得XX和大众难以获得特定区域土地权属的全方面资料。(在这里，总登记又称静态标示登记或换证登记，指的登证机关在在审查公告后一定期间内对其行政管辖区域内所有土地的权属状态所进行的登记。总登记一般为土地权属的第一次登记，在这种特定情况下，总登记与初始登记重合；但是，总登记和初始登记概念的内涵和外延不同：总登记不是一个经常性的行为，是一个阶段性的行为，是总结性的工作，所以在这时总登记是非初始登记。因此，登记法规应设置并完善土地总登记形式。土地总登记、土地处始登记和房屋所有权的初始登记、房屋权变更的过程这四个登记类型，共同构成房地产权属总登记这个体系。

　　在登记申请者的房地产权利变更的情况下，即使登记资料的记录与实质的不动产权属不相符，应对信赖该记载资料的善意第三人给以财产保护。这就是所谓的公信力。应用托仑斯登记制中，权利事实一经机关单位登记在案，即具有不可推翻的效力，因受他人欺诈或因划界错误而受到财产损失之人，可对房地产权利有恢复的请求权；但对于有偿的取得房地产所有的善意第三人，则不能向仲裁机关请求恢复其权利，起诉者只能对有过失或违法犯罪的人请求赔偿损害，如应赔偿起诉人缺席时(如死亡、不在或破产时)，才得以向房地产登记机关请求损失赔偿。房地产登记属于房地产权属变动的成立要件还是对抗要件，研究该领域的学者们之间存在着极大的分歧。从保护双方的交易安全的角度，应采纳对抗要素这个观点。

　　在进行不动产登记的过程中，登记制度的公信力在很大程度上决定和保护了信息交易的安全。我国目前施行的关于不动产登记方面的法律法规中还比较缺乏不动产登记制度公信力方面的法规。具体表现为两点：第一，没有关于推定权利正当性的制度；第二，信赖登记制度缺乏明确的规定来确保买受人可以安全交易。像这样缺乏公信力的不动产登记制度会在很大程度上影响那些从事不动产登记信息交易的人员。

　　法律制度不健全是房地产权属统一登记制度推进的最大障碍，以健全的法律法规为依据的房地产权属登记制度，可使国家出台的系列房地产调控措施更有效。通过对房地产权属登记相关法律法规的建设，可进一步明确房地产登记的权利、责任，规范登记操作过程。

　　虽然《不动产登记暂行条例》2015年3月1日开始正式实施，但xxxx只以行政法规的形式确定了不动产统一登记的宏观框架，尤其是关于预告登记、异议登记、注销登记等具体登记规则在暂行条例中几乎没有涉及，大量具体操作方面的规范仍没有统一且明确规定。相关部门应在国土资源部主导下的不动产统一登记实施过程中，总结经验与不足，进一步补充完善相关法律法规，条件成熟时制定《不动产统一登记法》，使房地产权属登记在实质上有法可依。

　　多头管理、分级登记的现状导致房地产权属登记过程中的一系列问题；因此十分必要设置统一的产权登记机构。将分散在多部门的房地产权属登记职责整合由一个部门承担，建立一个直线型的独立不动产登记机构关系。统一的产权登记机构职能必须明确，需整合之前各分级登记机构的全部职能，做到协调统一。

　　《不动产登记暂行条例》第一章第六条规定“xxxx国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。”2014年11月，原“中国土地矿产法律事务中心”更名为“国土资源部不动产登记中心”，专门负责不动产统一登记工作。我国已为统一的产权登记设置专门机构，但在制度执行之初，存在各种权利整合不到位、管理不协调XX需加大力度推进产权统一登记制度的实施。

　　不动产统一登记的关键作用之一是解决登记过程繁琐、登记效率低下的问题。如果统一登记并没有使房产部门办事效率提高，并且做到保护财产安全、防范法律风险，那么现在就讨论统一登记所进行的意义不大。设置统一的房地产权属登记程序，简化明晰产权登记流程，有效降低公民进行产权登记的交易成本，是产权登记制度改革亟待解决的一个重要问题。

　　在今后的房地产登记工作中，有关部门工作人员需要积极转变观念，不能因为有登记发证制度的存在就轻视登记工作，要将管理职能转变为一种新的权利，主动向申请登记的群众提供咨询服务，将过去被动的服务方式转变为主动服务，进而根据登记类型向其提供资料清单、设置咨询电话以及安排专门的业务咨询台，并向其提供一次性告知单，以减少申请人来回奔波的时间与成本。同时，相关部门也可以在房地产交易过程中引入律师代理制度，以此使律师能够成为房地产买卖双方的实质性法律见证人。通过这种形式，一方面有效减少人力、物力的基础上，另一方面避免交易过程中法律漏洞的出现。

　　实现房地产权属信息的整合与统一是降低公民信息成本和交易负担的有效方法，也是减少行政诉讼的必要手段。建立全国联网的不动产登记信息平台，需有关部门加大技朮投入，解决信息系统技朮难题，使之前登记于不同部门的信息尽快整合。这一举措可使公民在跨区域经济交流中更便捷地确定可能进行交易的不动产信息，降低交易风险与交易成本。

　　统一的信息共享也使XX的不动产调控政策效果显著，有利于加强反腐倡廉工作。香港关于房地产登记制度有很多方面值得内地借鉴，例如香港有多种查询渠道，有柜位查册及自助查册、通过网上综合注册资讯系统查册、特别查册等，只要当事人有查询的意愿，然后交纳规定的费用，就能够按照查阅程序查册。内地房地产登记制度是房地产物权设立的要件。所以，笔者认为，应当允许除了当事人之外的第三人查询登记信息。另外，查询登记信息除了确定所有权的归属之外，还应明确房地产是否有物权负担。善意第三人想要有效的维护自己的权益，可以通过多种查询渠道明确房地产的权利状况。

　　随着我国房地产市场的变动与发展，我国也可以针对性的引入房地产登记代理人制度。对于登记代理人来说，可以比喻为连接民间与XX之间的一个桥梁，通过代理人所具有的税务以及不动产法务知识使之能够在房地产交易过程中起到一个中介的作用，并根据其所具备的专业知识、对于我国现今房地产市场的了解使其能够更为全面、科学的提出相关登记意见、判断当地未来房地产市场走向。通过房地产行政主管机关和代理人的合作，对于我国房地产市场未来的发展以及事务管理都具有比较积极的意义。

　　随着我国市场经济的快速发展，房地产市场将更加繁荣，在人们生活中占据更重要的位置，所以房地产登记也会越来越重要。只有尽快建立和完善我国的房地产登记制度，才能更好的规范房地产市场使之平稳有序的发展，在维护房地产交易秩序和保护房地产交易安全方面发挥应有的作用。本文应用分析的办法，对房地产登记制度的概念进行了界定，简单地介绍了房地产登记制度的基本特征和程序。通过对房地产登记制度的研究和探讨，针对房地产登记制度方面存在的不足之处，依据我国房地产登记制度的具体实际情况提出了一些完善我国的房地产登记制度的对策建议。

　　因为笔者水平有限，只能对房地产登记制度进行粗浅的研究，期待下一步深入研究房地产登记制度存在的一些深层次问题。我国房地产权属登记制度的改革和完善之路任重而道远，还需要各界学者和相关部门一同努力，深化房地产权属登记制度的改革。