高房价下的房地产发展趋势研究

　　摘要：

随着现代中国人生活水平的不断提高，现代人越来越注重衣食住行的质量和品位。可是随着近年来中国房地产行业的不断发展以及大中小城市房价的不断飙涨，国人越来越关心衣食住行中“住”这个话题，房地产行业是我国国民经济发展的支柱产业，房子成为越来越多的人关注话题，房价的上涨也始终牵动着老百姓的心弦。本文从我国房地产发展存在的问题出发，提出了解决我国房地产发展问题的对策，并分析了高房价下我国房地产的发展趋势。

　　关键词：高房价；房地产；研究

　　一、引言

房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。一方面，个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧，使全行业从“暴利时代”迅速转入“微利时代”，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范；另一方面，中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展。深入分析今后房地产发展趋势，探讨一条符合我国实际的房地产发展的良性发展之路，具有重大意义。

龙胜平的《房地产金融与投资》主要介绍房地产金融改革的步伐。房地产金融市场是房地产资金循环的中枢，是筹集运用和分配房地产资金的载体。作为用资巨大的房地产业而言，资金无疑是血液，是房地产稳健发展的第一推动力。为了刺激当前已入谷底的房地产进入稳健发展的新周期，金融机构与房地产开发商要紧密合作，开展各种较为灵活的房地产金融业务，为房地产业注入新的血液，新动能。另外，金融业在为房地产业注入良性资金的同时，也将获得发展的新领域和找到新的增长点。

杜辉、宋容肖的《辩证看待房地产的冷与热》提出要协调好房地产业发展和国民经济发展的关系，房地产业的发展离不开国民经济其他部门为之提供产品、市场和服务。房地产业应该在国民经济其他部门的协调运作中求得稳健增长。所以，在政策取向上，不应过分强调房地产业在整个国民经济发展中的超前性，而应着眼于房地产在整个国民经济发展中的协调性。

　　二、房地产概述

　　（一）房地产的定义

房地产是房产和地产的合称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

　　（二）房地产的分类

由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。对于土地和房屋可以按以下方法分类：

1、按土地用途分类

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为以下九类：

一是居住用地；

二是公用设施用地（含商业用地等）；

三是工业用地；

四是仓储用地；

五是对外交通用地；

六是道路广场用地；

七是市政公用设施用地；

八是绿化用地；

九是特殊用地。

如果按照按房屋的用途分类

按照房屋的使用功能可以分成下列几类：

一是居住用途的房屋。

二是工业用途的房屋。

三是商业用途的房屋。

四是文体娱乐设施。

五是XX和公用设施。

六是多功能建筑（综合楼宇，又叫城市综合体）。

　　（三）房地产的特性

1、位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

3、房地产的高质耐久性；

4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

　　（四）房地产涵盖领域

中国房地产领域涵盖很广，既有工业地产，又有商业地产；既有教育地产，又有旅游地产；既有文化地产，又有科技地产。因此，单讲住宅地产占地是有限的，它还不及到处修百里地铁、千里高铁、万里高速公路和百万里乡村公路的交通地产所占用地的十分之一。

　　三、我国房地产发展存在的问题

　　（一）房地产开发的利润与质量不成正比

房地产市场的利润一直是一个受到极大关注的问题，虽然一些业内人士指出房地产行业并不如外界想象的那个具有超高利润，但作为一个新兴行业，其几年间的急剧发展壮大，其利润空间可想而知。而根据08年的ST幸福公布的2008年年报显示房地产普遍净利润不低于15%，可见这一行业的高利润。而与此同时，当前一些地区房地产市场不同程度地存在中介混乱、商品房销售欺诈、物业管理服务质量差等问题，与其所收到的高回报不成正比。

1.在中介方面，虚假信息的大量存在，房屋的非法转让，合同欺诈以及近年来频频被曝光的房屋“缩水”这一系列的问题，都在很大程度上严重的损害了购房者的利益；

2．物业管理上，收费的不合理现象很普遍，最常见的问题莫过于高额的收费，低廉的服务，这种现象也同样让消费者很是不满；

3.我国房地产目前开发商较多，但让消费者信得过的品牌缺少之又少，房地产的过热导致部分房地产商盲目的追求利益，而对于自身品牌的建立往往不够重视，品牌建设亟待加强。

　　（二）供需结构性矛盾突出

房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。

自2003年以来我国房地产确立为支柱产业，中国房地产进入了市场调控与住房保障制度建立的新阶段，XX控制房价行动就此启动，稳定房价工作已经得到高度重视。在建立住房保障制度方面，确定了加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场的方针政策。自2005年以来，国家增加了开发中低价位、中小户型商品房以及经济适用房、两限房、廉租房等土地的供给，商品房开发结构得到了较大调整。但是，长期以来我国房地产市场结构仍然严重失衡，这也是导致过去的一段时间里房价大大超出中低收入者支付水平的重要原因。我国房地产产品结构大概分为两类：住宅类与非住宅类。其中住宅类中包括了别墅及高级公寓、普通商品房、经济适用房、廉租房四种梯度类型；非住宅类中包括了办公楼与商业营业用房。从住宅类的内部结构来看，突出表现为低投入、低价位的中小户型住房供应总量不足，而高投入、高价位、大户型的豪华型住宅、别墅、酒店式公寓比重过高，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等XX调控房源应占总房源的30%~35%比较合理。此外，住宅与非住宅的比例也不合理。空置商品房中，中高档住宅和写字楼占80%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。从我国实际需要看，我国家大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不断积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，有的城市出现经济适用房供求紧张。许多房地产开发企业缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。

　　（三）房地产市场“有效竞争”缺乏

房地产市场具有竞争的不充分性，学界正在争论我国房地产市场是“垄断竞争”还是“寡头竞争”是，竞争的不充分性却普遍受到接受，姚玲珍（2008）认为房地产市场竞争不充分的原因包括：1.房地产产品差别比较大。2.房地产市场信息不对称比较严重。3.较高的进入障碍。4.房地产供给缺乏弹性等原因。承认房地产市场的竞争不充分性并找到其原因的目的在于：在尊重房地产市场发展的客观规律及客观条件的基础上形成“既有利于公平竞争，又能充分利用规模经济”的“有效竞争”格局。

房地产市场的竞争环境对房地产业的健康发展十分重要，目前，我国的房地产业竞争存在诸多问题，其中包括：

1、产市场集中度低，房地产地区集中度高

据统计，1999年底，我国共有房地产企业25762家，2007年达到62518家企业平均开发面积为4409.3平方米，仅一栋楼的水平。房市集中度低既增加了宏观调控的难度也不利于规模经济的利用，阻碍了服务水平的提高。

目前，我国70%以上的房地产投资集中在东部地区，其中50%集中在北京、上海、浙江、广东、江苏5个省份，房地产地区集中度相当高，促使东部地区房地产投资过热，而中西部地区却缺乏足够的建设资金，不利于房地产业的健康发展。

2、地产市场品牌效益不高

按照帕累托80/20市场规律：一个成熟理性规范的产业，20%的企业将占领该产业80%的份额，形成有序竞争的局面，出城良性的循环和发展，而我国的房地产市场远没有达到这个水平。中国房地产TOP10研究组于2004年11月发布中国房地产品牌价值研究成果显示：“我国房地产品牌价值差异较大，行业领导品牌凸显；房地产品牌扩张日益加速，品牌发展呈多元态势；房地产的品牌影响力度不及其他行业的品牌，品牌建设和竞争意识有待加强”[中国指数研究院，中国房地产TOP10研究组.

中国房地产品牌价值研究：理论与实践[R].北京：经济管理出版社，2006.]

无论从房地产市场的快速发展来看，还是从房地产品的需求角的来看，房地产业都将进入品牌竞争时代，只有打造优秀的品牌，才能使企业加强与消费者的联系从而扩大市场占有率，才能产生巨大的社会价值及现实的经济价值，使稀缺的土地资源、有效的资金、匮乏的高素质人力资源形成整合效益。

3、房地产业的“垄断性市场结构”

王阿忠（2007）认为：“中国住宅用地由供给XX完全垄断，市场的进出壁垒等原因呈现寡占型市场结构”[王阿忠.中国住宅市场的价格博弈与XX规制研究[M].

北京：中国社会科学出版社，2007.]。的确，XX完全垄断用地市场虽然有利于城市的科学规划，但也会导致一些地方XX利用土地使用权的出卖来增加财政收入，而市场进出机制客观上为“地王”的出现创造了条件，增加了开发成本，也不利于一些优秀企业整合土地资源。垄断性市场结构在一定程度上阻碍了“有效竞争”的形成。

4、正当竞争手段涌现

近来，小产权房不断涌现，其背后隐藏着：住房保障制度不完善，市场秩序不规范，土地出让不合理等问题。虽然XX多次宣布小产权房为违法违规建筑，但其消极影响依然很大，处理好小产权房的问题对打造良好竞争环境也十分重要。

　　四、解决我国房地产发展问题的对策

　　（一）促进房市“有效竞争”的形成

房市有效竞争的形成主要依靠于市场手段。从房地产业发展集中度的角度看，过多开发商用机市场的状况有赖于市场的调整，依靠价格、供求、竞争机制强制淘汰落后的开发商。从房地产业发展的地区集中度来看，随着东部地区的不断开发完善，其开发成本会不断上升，开发利润也会不断下降，而中西部地区随着经济的发展，基础设施的完善，金融环境的改善，房地产开发的价值会有所提升，成为投资的热土。从房市品牌竞争的角度看，长期的发展会提升市场的竞争意识，优秀品牌会不断出现，进而服务及管理水平会不断提高。

房市有效竞争的形成也依赖着XX的宏观调控，要求XX完善市场准入制度，土地供给制度，要求XX进一步加大力气促进中西部发展，要求进一步完善相关法律，加大执法力度，规范市场竞争。

　　（二）完善住房保障体系

我国的住房保障体系与市场经济发展不相称。该建一个什么体系、该怎么建我们都知道，但我们的现状就像一栋大楼，已经画好图纸、挖好地基而且封顶了，就是迟迟不通水电、不安门窗，人住不进去。

住房保障体系可以说涵盖了大多数人，如公积金，它是政策强制性的，且不收所得税，具有互助性、优惠利率等特点。现在的问题是，首先我们要扩大公积金的覆盖面，仅有1.5亿人还不够；其次，提高它的互助性。我们的公积金存额是一个巨大的数目，但是水库满了，需要水的地方却浇不到。对于那些有需要的人，应给予更大的政策倾斜，使他们用得上公积金；再次，探索由公积金向住房储蓄银行方向发展，前者的数额要受限制，后者则鼓励存款，而且这些存款只能用于住房，从长远的发展来看更适合我们的国情。

经济适用房制度是个需要完善和发展的制度。它是给低收入群体的，即困难群体，而不能给富人。现在存在着一个资源被滥用的问题。我们房子的使用期是70年，实际上一个家庭真正困难的时候可能只有3、5年，而当他脱困后还占用这个资源，显然是不合理的。今后要大力发展租赁型经济适用房，扩大廉租房的适用范围，对于部分产权房，可分别买卖出售，建造与老百姓不同支付能力相对应的房子。

　　（三）加强XX宏观调控

第一，降低房地产税费。XX要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。

第二，完善房地产市场法规。当前我国的一些与房地产有关的法律法规还没有得到很好的完善，从而使得房地产市场缺乏公平的竞争和良好的市场环境，若要为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。必须完善现行的法律法规。

　　五、高房价下房地产发展趋势

　　（一）低碳房地产迅速推行

近几年来，我国《民用建筑节能条例》、《可再生能源法》、《可再生能源发展规划》等相关法律法规陆续施行，除此之外，XX还先后批准发布了《公共建筑节能设计标准》、《民用建筑节能条例(草案)》、《建筑节能工程施工质量验收规范》、《绿色建筑评价技术细则(试行)》等数十项重要的行业标准与国家标准，这些标准的不断发布，为低碳房地产在中国的大力推行提供了具体的施行标准，有利于低碳房地产发展的正规化与标准化，为我国节能减排目标的顺利实现奠定了基础，从目前状况看，由于我国XX积极推行低碳房地产等标准，低碳房地产目前在现在推行过程中迅速发展。现在我国已经开始了对绿色住宅体系的研究，在研究过程中不断提出一些新的概念，例如“环保建筑”、“生态建筑”、“低能耗建筑”、“健康住宅”、“资源循环型建筑”等，近几年的形式表明节能减排已成为房地产业发展的风向标。在这种大环境下，一些房地产企业已经在新开发项目社区雨水收集系统、太阳能系统、恒温恒湿技术、产业化集成、原生态社区绿化等方面进行着一系列的探索、创新与改进，这对于低碳房地产的发展提供了机遇。

　　（二）房地产与资本市场的联系更加紧密

由于房地产是一个资金需求量较大的行业，房地产资本程度决定着房地产市场的稳定性，因此房地产市场需要更多的资本融入，但是过去的十几年，由于国家政策的不完善以及房地产的特殊性，使得过去的房地产行业资金急剧缺乏。这其中还有另一个原因那就是，许多的金融行业没有与房地产机构达成协作，使得他们难以与其合作，从而房地产资本脱节。当前随着中国房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与中国房地产市场的紧密接触，将会把中国房地产市场带入资本经营的时代。

　　（三）设计上将有更多新突破

随着时代的进步和发展，许多的楼盘地产开始尝试与时代相一致的房产设计，更多的加入中国的传统风格，但是这不是简单的复古，是加入现代生活理念，采用最新的工艺材料和技术。前中式建筑有一定的弊端：首先，住宅在功能要求上和现代人生活方式上有较大的矛盾；其次，技术手段落后，结构形式、理性能、建筑材料和施工工艺上均有先天不足；最后，传统建筑以低层为主，现代住宅为多层甚至是高层。因此，传统中式建筑不能简单地套用在现代建筑中，需要革新。用需求的全开敞住宅，以及向不同客户提供的细分产品，如丁克家庭。

　　（四）房企产品结构也在开始变化，逐渐转向保障性住房

“利润微薄”一直是先前许多房企放弃保障房的原因之一。不过，在资金链紧绷的状态下，保障房项目成为今日新宠。近日，河北省住房和城乡建设厅与北京万科企业有限公司在北京签订《河北省保障性住房建设战略合作协议框架协议》。北京万科将与河北省廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六市保障性住房项目开发建设进行合作。合作开发建设保障性住房，包括开发建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，规模预计为6000-8000套。

　　（五）房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势

随着我国XX对房价的及时调控，以及一些调控政策的持续出台，及时化解了我国当前房地产泡沫的风险，推动了房产市场的健康发展，实现了房产市场的平稳过渡。预计房价在未来10年会有一个价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度则取决于市场和政策的组合作用。

　　六、小结

从我国房价的构成和房地产的供求关系看，房价在“十二五”期问和未来十年总体上呈现稳中有降的态势。国家出台的一系列调控目标和政策措施，矛头直指房价，使得房地产行业面临着巨大的压力。高融资成本摊薄了利润，融资渠道的紧缩，预收款监管在考量房企的自有资金实力，加息、限购和提高首付款比例带来的销售的萎缩，房企一方面战略调整和经营结构调整，一方面顺应政策要求，将房价控制在一个合理的区间，快速销售，加快回流资金，实现资金的良性循环同时国家加大经济保障房的建设力度。我们期望中国的房地产行业能在一个良性循环的环境下健康稳重的发展，为国民经济做出应有的贡献。未来中国的房地产将向低碳环保、新型材料、保障性住房、设计上实现突破从而实现房地产市场的健康发展。

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