基于因子分析法和聚类分析法的房地产对浙江地区经济发展影响

　　摘要：如今，我国的经济发展速度越来越快，由于房地产业是我国经济发展的重要组成部分，在我国的经济发展中起着无可代替的作用。本文首先阐述了房地产的定义，法律层面将房地产的概念规定成了财产权利，它主要由房产、经济利益与其拥有的权利组成。然后进一步分析了可能对房地产经济发展造成影响的因素。如居民家庭消费性支出（元/人），服务业（第三产业）占比，等诸多因素。但在这些因素中并不是所有的因素都是对房地产经济有巨大影响的。进而利用因子分析法分析各个相关因素对房地产经济的影响，解释他们的内在关联程度，分析出与房地产经济相互影响的因素。之后再利用聚类分析法，分析浙江衢州各个地区的房地产经济发展水品，深入对房地产业的认识，找出房地产经济对我国经济成长的影响，才可以将房地产业带来的经济效益发挥到最大，促进我国浙江地区经济迅速发展。

　　关键词：房地产业；因子分析；聚类分析；经济发展

　　房地产业是国民经济新的增长点并且是一项极其重要产业，所要应对的机遇和挑战也是前所未有的。其一，我国房地产市场的主要消费者在于个体。在房地产市场中，消费者需求和供求关系在持续更替，这也加剧了国内房地产市场竞争关系，由“暴利”逐步转变为“微利”。另外，海外资本和开发商在中国成功进入世贸组织后，投入中国房地产业的成本大幅下降，这也使得大批国外开发商涌入中国房地产市场，拥有全球竞争格局的中国房地产市场由此形成。

　　海外开发商具备丰富的专业化运营经验，经济实力强，管理能力高，市场竞争力普遍要强于国内。国外大型房地产企业在我国加入世贸后，大规模进入国内市场，国内房地产企业所要面对的竞争压力是从未遇到过的。在资金、技术、管理等方面，外资企业所具备的优势较为突出。房地产企业务必加强对企业的管理力度，具备市场危机意识，将高技术、高质量、高效率、低消耗、低成本等特点集于企业核心竞争力，从而获得更强的市场竞争力。对未来房地产发展方向进行深入考究，促进我国房地产行业能够良性发展下去。

　　此外，社会经济日益进步，着眼于经济发展的动态部分，房地产经济受到社会间的广泛关注。1997年前房地产的不断上升增长率，导致亚洲金融危 机爆发，使得房价不断上涨，最后以至于超过了原有的实际价值。因此，高空置率和大幅降价的性质无疑已经显现出来。

　　当所有人都一致认为房地产价格将继续上涨时，亚洲金融危机悄然而至，在爆发危机之后，房地产增长率在两年之间急剧下跌。近几年，随着国民经济的日益发展和进步，国民经济与房地产的良性关联也使房地产业能够迅猛发展。对于城市经济而言，房地产是其支柱性行业，推动当地所产生的经济效益是难以衡量的。对发展房地产过程中所带来经济收益进行分析，客观认识到房地产经济在经济发展中的作用，将其应用于发展和建设经济体制当中，促进经济能够稳定、健康、可持续的发展，已达到加快城市建设步伐的目的。

　　2。1。1房地产的定义

　　房产和地产统称为房地产。其定义是指在土地、建筑物上无法分割的部分及其附加的各项权益。在经济学上根据其性质有固定性和不可移动性，又被叫做不动产。房产是指如住房、办公、科教文化卫生用地等土地上的各种房屋；地产是指如土地、建筑物、房地合一，位于土地及其上下空间各种类型的基本设施。

　　房地产也可以在法律角度上定义为财产权利，其中涵盖了经济利益、房地产实体以及所附带的全部权益。

　　本文中所引入的是财产权力的概念。

　　2。1。2房地产的地位

　　房地产业在国民经济体系中具备基础性、主导性、支柱性等有关特性。

　　其基础性具体表现在以下两个层面：其一，生产资料的性质由开发房地产业过程中，各种生产经营所需用地所反映。其二，房地产业的发展使得人们物质生活得以保障。这两个属性在社会生产和再生产环节中反映十分明显。

　　房地产业具备主导作用。在社会经济活动如社会生产和再生产、文化、教育、科学、卫生等，房地产作为其空间条件和物质载体，房地产对国民经济及其相关产业和部门直接产生影响。必须要以发展房地产为基础，才能开展各种经济活动。

　　产业链完整，联系大，驱动力强等是支柱性产业——房地产业所具备的特点，同时也促进了其他产业经济的稳步增长。这也彰显了房地产行业的在国民经济中的地位

　　简而言之，只有深刻认识并牢牢把握房地产业客观存在的特点，在国民经济的体系中确立房地产业其重要地位。一般来说，在国民经济中，房地产业处于地位是极其关键的。房地产业的地位也使得它能够促进城市建设、经济稳步增长、居住生活水平日益提高等。通常来讲，房地产业与国民经济二者之间的辩证关系是相互协调、相互促进的。除此之外对于整个国民经济产业系统而言，房地产业在其中发挥着极为关键的作用。不仅如此，房地产业所具备的相关性也是十分密切的。以国民经济的大致环境为前提，在一定程度上推动或者制约了房地产业的发展。此外，对于房地产而言，是国民经济的一个新型经济增长点和关键行业，国民经济的增长也受到其发展规模和速度的直接影响。合理协调二者之间的关联，一方面是健康发展房地产业的重要一环，另一方面也是对国民经济总体平衡和结构平衡宏观调控的重难点。

　　在国民经济中，房地产业拥有极其重要的地位和作用，推动国民经济发展过程中，房地产业是主要因素之一。

　　第一，房地产业是我国开展各种社会经济活动的基础，它维护了我国经济的正常发展。房地产为我国各个产业组织提供了生产空间和运营空间，他已经成为了我国建立各个产业部门的必要因素。在房地产业的支持下，我国公民素质得以提升、社会快速发展，并且城市建设逐渐走向现代化。以上情况都可以明显的看出房地产使我国经济发展的基本要素。

　　第二，由于房地产业的产业运营覆盖范围广，产业链长，和我国各个产业都有联系，所以对于我国有关产业都有之间或者间接地影响。并且在我国各个经济部门中，房地产业的影响力与感应力都是比较高的。本文对发达国家的统计资料进行查询，得出房地产业的生产数额只要上升1个百分点，与其有联系的产业的生产数额就会上升1。5-2个百分点。并且房地产业在我国每多生产1亿人民币的居所，其相关产业对其的投资就会上升1。479亿人民币，并且也会联动60余个相关产业的发展。

　　另外，对于房产、居民区产业的投入还会推动钢铁、化工等产业的迅速发展，比重大概为1:6。

　　房地产业是我国新兴产生的产业，由于其产业链长、覆盖面广的特点，在房地产业发展的同时也能同时拉动相关产业的成长进步，它深深影响着我国经济的发展，它对我国经济产业发展的各方面都有着不可磨灭的作用，并且推进着我国产业结构的完善。并且在我国房地产业中，居民住宅房地产业对于我国经济发展壮大也起到了很大的推进作用。

　　房地产行业有共性和提属性这两种性质，并且体现在下面5个方面：

　　（1）其基础性强。由于房产业是我国经济发展的支柱，它有两种性质，主要表现在房地产建设过程中需要的生活和生产资料中。前者主要是给住宅建立基本的居住环境；后者主要是给生产、办公等社会活动提供场地的支持，以上都可以看出房地产是我国的基础产业，并且在我国各个经济活动中都有涉及，这些原因都让房地产业变成了我国经济发展不可缺少的行业。

　　（2）明显的先导性。由于社会进行商品生产时第一步就需要进行场地的建设，因此房地产业是所有企业运作的基础和第一步，这就是先导性的集中体现，也是城市进行建设开发的基本定律，这也促进了城市规划建立的发展。房地产的先导性可以推进我国和房地产业有关联的行业的成长，并且带动我国社会经济的成长。

　　（3）关联性强。在房地产业的各个生产运营过程中，其行业的各个原因相互作用，形成了房地产业产业链长、覆盖面的属性，所以房地产业的发展可以联动与其50余个相关产业的发展。

　　（4）持久性长。由于房地产业使我国国民经济发展的基础支柱行业，因此房地产在我国国民经济中位置是持久不变的，并且房地产和我国日常生产运作息息相关且不可或缺不可代替，并且随着我国经济发展和转变而不断提升，而不会下降。

　　（5）差异性强。房地产业的发展在时间与空间上的差异导致了其在市场供给价格上的不同，它主要展现在房地产产业性质的不同和各个地区房价的不同，因此造成了房地产的经济发展状态在各个地区的不同。

　　2。3。1房地产经济的现状

　　我国人民都非常了解房地产业是我国发展的重要基础产业，同时也是一项巨大的民生项目，由于居所是人民日常生活的物质基础和保护，并且随着我国经济的不断发展，居所和住宅也变成了市场上交易的商品，它带动着我国经济的发展，可是同时也增加了国民生活的经济压力。因此，房地产发展也是一把双刃剑，本文通过以下几个方面进行分析：

　　（1）房地产的投资现状

　　现今，我国市场中逐渐开始把房地产业当成商品进行开发和投资，并且这个形式在不断地上升，房地产投资占我国投资总额的一半以上。并且其中主要投资来源都是社会人民，下部分是国际企业进行的投资，并且民间资本投资占了75%，并且投资趋势从2004年到2010年在稳定的上升，一直到2010年XX介入进行了宏观的调整控制，房地产投资趋势才开始平缓的下降，并且房地产投资开始向民房居所转移。

　　（2）房地产的开发现状

　　通过对房地产组织的数据查找得出，我国房地产有两个明显的特性。第一，土地开发数量多、面积大，降低了土地的堆积，但是完工数量非常少。并且国家XX开始对房地产业进行调控，让各大房地产商开始开发建设堆积的土地，但是各个房地产商利用减缓工程速度来维护自己的盈利，从而造成了各个房地产开发速度慢的现象。第二，房屋拆迁难，我国土地情况非常糟糕。并且由于目前对各个房地产商不利的消息挥之而来，只能让国家进行政策的介入，从而对拆迁过程进行控制和科学的进行。可是，即使是这样，我国土地的利用依旧不在可控范围内，由于XX也有自己的利益以及各个房地产公司的主观想法的共同影响，控制土地的违法使用情况还在频频出现。

　　（3）房地产的销售状态

　　2。3。2房地产经济周期的阶段性及其特点

　　（1）发展周期的阶段性

　　我国房地产业的成长可以被划分成四个时段，分别为繁荣、衰退、萧条和复苏时段。

　　繁荣时段第一个时段，它的特点有：房地产销售数量不断增长，住宅呈现求过于供的情况；这一阶段房价不断飙升，让房地产公司的盈利状况非常可观；房地产企业对于房地产的投资不断上升，并且过度开发用地和土地规划不当等问题造成了房地产业的衰退。

　　衰退时段为第二阶段，其特点有：房地产市场占比开始下降，销售数量降低、房价下降、房地产企业的盈利也相应的降低，我国国民对于房地产的投资也停止了上升的趋势；对于楼盘开发也开始降低，市场上的下楼盘逐渐消失。

　　萧条时段为第三时间段，其特点有：市场上对于房地产的需求瞬间减少，发生了市场供给高于市场需求的情况，导致房价降到了成本一下的情况，市场房产投资开始反向增长，达到了房产最低值，并且房地产公司面临了巨大的损失，房地产市场在经历了这个时段后开始上升。

　　复苏阶段为第四时间段，它的特点有：市场上房地产销量开始上升，房地产需求开始增多，房价上涨，房产商的盈利也相应的上升，市场上对于房产的投资也越来越多。

　　（2）房地产业发展周期性波动的特点

　　由于房地产行业是我国国民经济发展的支柱，因此它的发展周期情况也基本一直，它的特性有以下几点：

　　（1）在房地产先导性和基础性的情况下，房地产经济发展趋势的上升时间总是先于国民经济的发展趋势。它的主要表现有房产在市场的供给开始上升，提升了投资人民进行房产投资的自信，从而让房产的市场投资上升

　　（2）房产经济周期的衰退时段也由于房地产先导性和基础性地提点比国民经济的衰退要早。主要展现在供过于求和投资数量降低。

　　（3）房地产的经济周期中最长的时间段为萧条时期。

　　（4）房地产经济周期的上升下降趋势非常明显。

　　（5）房地产经济在不同地区有着很大的差异。

　　2。3。3房地产泡沫

　　（1）房地产泡沫定义

　　泡沫经济主要为市场商品进行销售时，其价格开始猛烈增长，并且上涨到了比该省价格还要高的程度，让国民无法接受和承担。然后经过了这一时段后又开始有规律的降低，最终恢复到人民可以承担和接受的价格，就像泡沫一样。在这个情况在房地产行业发生时，就被称之为房地产泡沫经济。

　　（2）房地产泡沫的产生

　　因为房地产业近期为推动我国经济发展做出了巨大的贡献，因此我国XX给房地产业提供了策略和经济上帮助，这让房地产业的发展越来越迅速，并且成为了我国经济发展的基础和重要部分。可是房地产的发展逐渐走向了混乱，泡沫经济层出不穷，并且在发展中出现了很多的问题。主要的问题有下面四个方便：

　　（1）国民需求上升导致房价上升迅速。由于我国人口数量多以及城镇化建设的不断推进，我国人民对于住宅的需求不断上升，最终形成了供求不均的现象，房产市场上对与房产的开发跟不上人们需求的增长，并且开发展对于自身利益不断抬高房价，导致了房产价格已经高于省内价格，最终造成了泡沫房地产。

　　（2）土地资源不足并且不断上升导致了住宅价格也不段升高。由于城市土地是有限的，在房地产行业的利润极高的特性下，更多的企业运用资产进行土地的竞争，并且竞争力非常高，最终造成土地价格飙升，加上房地产商无穷尽的提升住宅价格，让我国居民无法承担购房的负担。

　　（3）金融业对于房地产业的支持过多。很多银行等金融业也由于房地产的高利润收入对房地产业也进行了大量的投资，这更加提高了房地产在市场上的竞争力，房地产企业为了得到盈利开展了各种各样的投资活动，从而推进了泡沫经济的发生。

　　（4）XX对于房地产业的投资升高。由于房地产投资的盈利非常的高，所以引来了大量的投资人员对其进行投资，其中也不乏有XX的参与，XX不仅对房地产业有经济上的支持，还有政策上的协助，这些因素都是造成房地产业管理杂乱的原因，最终在成泡沫房地产的产生。

　　2。3。4房地产经济的发展趋势

　　经过国家的统一调控以及房地产市场自身的不断调整，房地产经济的发展形势呈现出日益成熟、稳定的特点，下面对房地产经济日后的发展趋势做出预测：

　　房地产业在市场中占据着重要地位，但也面临着各种各样的问题，比如发展速度过于迅速，房价暴涨等等一系列的问题，房地产经济的发展一直受到国家的高度关注，XX不得不采取政策进行干预，以保证房地产经济能够维持在一种稳定的状态下。经济发展的必然规律与XX推出的部分不科学政策都有可能给房地产业的发展带来风险，与此同时，XX也在不断地改进措施，有了XX的强有力支撑，就可以有效规避风险，指引房地产经济有目标、有方向的发展。

　　存在于房地产市场的泡沫现象会得到改善。国家对房地产经济进行宏观调控，并颁布了一系列政策阻挠各地方XX与房地产商之间的利益合作，这使得地产开发商不得不放弃原来的投资目标，这样一来就能实现从根本上解决问题，从而改善这一现状。房产商转换投资方向，给相关产业也带来了机遇，给市场经济注入了新的活力。同时，房价也会相应的下调到人们能接受的价位，这可以在很大程度上缓解购房的经济压力。

　　这些年来，浙江在经济上取得了巨大成就，房地产业作为国民经济的重要支撑更是以飞快的速度向前发展，房地产市场的前景一片良好。

　　首先，浙江不断加大在房地产上的投资力度，无论是投入的资金占到GDP总值的比例，还是投资的总额都处于一种逐年上升的状态。其次，改革开放的大力发展，加快了城镇化建设的步伐，人民的收入水平、生活质量、消费能力都得到了全面提升，房地产的崛起是顺应当代社会需求的必然结果。浙江地区中有越来越多的投资商都把目光聚焦在房地产业上，高楼大厦拔地而起，房地产市场呈现出一派欣欣向荣的景象。具体表现出如下几个方面的形势：

　　①房地产业投资总额逐年增加，投资规模不断扩大。2006年起，国家出台了许多政策为房地产业保驾护航，浙江的房地产市场开始变得活跃起来，2017年，全省上下吸引了一大批投资商发展房地产业，投资规模也得到持续扩大。截至2018年，浙江的房地产投资始终维持在较高的状态，并且有继续增加的趋势。

　　②一项新的工程投入建设也会带动周边产业的的发展，因此在无形中就扩大了房地产的开发规模，为浙江地区的投资建设打好坚实的基础。

　　③浙江衢州的楼盘四起，施工面积不断扩大，这虽然在一定程度带来了库存上的压力，好在其所带来的风险在人们能接受的范围之内。况且，随着外来城市人口的流入以及高铁的全面投入，社会对房地产业的需求还会增加。

　　④销售状态良好，房屋空置率有所降低。经过对浙江房地产业的市场情况进行考察，发现在最近几年有关浙江的房地产投资、开发建设的工程、社会的需求量等方面都处于一种持续增长的状态，这也就意味着浙江房地产业的未来发展前景比较乐观。

　　发展前景分析：浙江的房地产业外受XX的施压，内受行业间日益加剧的竞争压力，即使这样，浙江的房地产业还有一定的进步空间，接下来就围绕市场需求与国家的政策支持来展开进一步的探究。

　　一方面是房地产市场需求。浙江最近几年在经济上取得了较大的突破，这吸引了许多外来企业、投资商的目光，随着城市化建设的不断推进，浙江也成为了外来人口的聚集地，这自然会对增大住房的需求量。所以浙江地区要加大房地产投资力度，扩大住房建筑面积规模，才能够缓解住房压力，顺应社会的发展趋势。

　　另一方面是国家在政策上的支持。2012年国家正式发表了2号文件，这为浙江建设民胜工程提供了政策上的支持，同时也是房地产业的良好机遇。浙江地区可以在此基础上大力建设民生工程，实现产业的转型升级，完善交通设施配置，推动房地产业的可持续发展。

　　房地产市场的结构与布局必须要顺应城市的经济发展形势，房地产市场与城市经济是一种相辅相成的关系，房地产市场要符合城市经济的发展要求，才能取得可持续的发展，二者之间要互相协调，共同发展，房地产业的健康发展有助于建立起科学完整的城市经济发展体系，从而推动城市经济的发展。

　　从总量均衡与布局均衡两个方面着手，探究浙江房地产对浙江地区经济发展的影响。想要实现总体上的均衡，就要经过合理的空间布局对结构进行调整。围绕两个中心展开具体的分析，一个是房地产在规模上的投资与建设以及增长的速度，另一个则是房价问题。对房地产的结构、空间布局进行深层次的研究，进一步掌握其在城市经济以及房价发挥的作用。

　　3。2。1房地产投资与浙江城市经济

　　浙江作为我国中部地区的大省份，在近几年来经济上取得了巨大的突破，同时也受到了国家的大力支持，因此吸引了一大批外来投资商的目光，这对于浙江来说无疑是可遇不可求的机遇。

　　在浙江统计局提供的数据中可以发现，浙江的GDP在2004到2009年一直以13%的比率保持增长。浙江经济的发展形势也始终维持在一种迅速、稳定的状态，浙江的经济发展主要依靠固定资产投资，其中房地产投资占据着重要的地位。浙江房地产经济在2004到2008年期间，投资总额实现了74。85亿元到170。11亿元的飞涨，原来只占到固定资产投资25。4%的比例，到2008年却增长至28。3%。而且，浙江GDP的增长在很大程度上依靠房地产业的投资贡献，贡献率也呈现出持续增长的趋势。

　　截至到今年，浙江本地以及吸引的外来投资大大推动了房地产业的蓬勃发展，像花果园、中天会展城等一些大规模楼盘足足有22个，除此之外，截至目前为止，我国一共有10座建设面积超过100万平方米的巨型楼盘，其中有4座来自于浙江。

　　综上所述，房地产业正在以一种前所未有的速度发展，加快了浙江经济发展以及城市化建设的步伐。

　　3。2。2房地产住宅价格与浙江城市经济

　　房地产的价格与浙江城市经济息息相关，在市场经济中发挥着极大的作用。就以浙江地区为例，浙江的商品房销售价格在2003年是1704元/平方米，10年后上涨到了4577元/平方米，涨幅高达167%。根据上述数据显示，浙江在这十年期间的房价逐年增加，其实商品房价格的上涨与国民的经济水平提升是基本同步的。在收入方面，浙江地区的人民收入在2003到2012年期间，实现了由7985元到16279元的上升，涨幅为102%，如果把4577元/平方米定为房价，居民一年可支配收入的倍率是9。4。倍率一旦超过10，就说明浙江居民的收入难以支付高昂的商品房价格，也就是说住房价格与居民收入是不协调的。根据浙江地区十年期间房地产住宅价格来看，该地区居民的购房经济压力逐渐增加，但总体上保持在健康发展的范围之内。

　　自2009年起，浙江地区的住宅房的平均价格每平凡米在1200元到4800元之间，房地产经济恢复发展，销售出的住房面积有486。41万平方米，打破了2007年435。11万平方米的成交记录。到2015年3月为止，浙江的住宅房价平均为6182元/㎡，在最近几年期间，浙江地区取得的住房成交面积有200-350万平方米，还有正在处于建设期的面积有300-400万方，预计投资建设的有350-500万方。

　　根据上述情况，我们可以发现，浙江地区房价的连年增长并没有影响到市场的健康发展，反而呈现出一种蓬勃发展的形势，而且房地产经济的发展也带动了城市经济的大幅度发展，为城市化建设做出了极大贡献。就以目前形势来看，浙江地区的房价在短期内还会维持在一个相对合理、稳定的状态，房地产的销售量也具有一定的保障，房地产的住宅价格将继续作用于城市经济发展。

　　3。2。3房地产业空间布局与浙江城市经济

　　构成一个完整的房地产市场结构，其中的产品结构与空间布局都不可或缺。楼盘处于不同的地段，那么它的价格必然会有差异，而且差距还很大。合理地进行空间布局以及选择建设区域中至关重要，想要追求房地产业在总量与结构上的均衡发展，就要顺应城市经济发展的要求。

　　在《浙江市城市总体规划（2009-2020年）》中制定了浙江开展城市建设的相关目标策略以及对空间布局的统筹规划：将城区作为中心区，围绕中心点进行东南西北四个方位的全面拓展，着手于将空间布局设置为“一城三带、山水林城”的，要让浙江地区的山水闻名，而且还要在市区与郊区合理建设类似于中天世纪新城等的大规模楼盘。

　　根据浙江的所有大型、小型楼盘布局，可以看出浙江房地产分布表现出辐射式发展的特点，这与浙江定制的空间战略目标是相符合的，如此进行空间布局，有助于展开由中心向郊区的拓展工作，浙江房地产经济也呈现出了辐射式发展的特点，在中心城市的经济带动下，一些周边地区的经济也得到了相应的发展，推动了城镇化建设，城市的公共设施以及绿化设施都得到了完善，所有科学合理的房地产分布结构都最终会成为推动浙江地区城市经济发展的核心力量。

　　整体上看，房地产经济对浙江地区的城市经济带来了以下几个方面的积极影响：加快了城市经济发展的速度；完善产业结构，推进经济产业的转型升级；推动了浙江地区生态文明、绿色环境建设。

　　事物的发展都具有两面性，因此有了发展也会有一定的问题出现，我们只有直面问题，正确看待问题，解决发展和问题之间的矛盾，才能促进经济的持续健康稳定上升。浙江房地产迅速发展的基础上也出现了许多矛盾，这些矛盾分别是：

　　第一，房价的波动和消费水平的矛盾。随着经济的迅速稳定发展，房价也在不断地上升，经济的迅速发展促进了GDP的提高，人均收入也逐渐增加，人均可支配的收入在可以接受房价上升的范围内。然而，因为贫富差距以及大多数的资金仍在较少数人的手中掌握着这种社会现象的存在，以及工薪并不能满足人们需求，导致一大部分人仍然没有房住。

　　第二，城市的规划建设和房地产开发之间的矛盾。现如今，城市的规划建设在逐渐加大，居民增多对住房的需求也开始增加，因此需要不断去开发房地产市场，由于利益关系的存在，使得房地产市场的开发和城市的规划建设之间产生了较大的矛盾。

　　第三，XX和房地产商间监管的矛盾。房地产的监管问题上存在着两个方面的问题，导致了很大的弊端，首先是XX机构对房地产的监管机制不够完善，其次是房地产自身管理机制存在着问题。我们需要全面了解这些问题，并且针对这些问题提供解决方案，处理好这些问题，使得房地产持续健康稳定发展，与此同时，还要处理好城市经济发展中各种与之相关的问题。

　　房地产业是浙江城市经济发展不可缺少的组成成分，也是其经济发展的重要支柱，从长远来看，房地产业有着可持续发展的有利条件，其能为城市发展带来的经济效益是不容小觑的，因此，规划引导浙江的房地产业走持续健康稳定发展之路是十分必要的。所以，应该从浙江房地产业如今发展的实际情况着手，并且结合考虑浙江目前城市经济发展的情况以及未来要达到的目标，制定并实施有利于浙江房地产业以及城市经济发展的有效可行的举措。

　　正确规划城市建设用地，合理利用资源，尽量减少资源浪费问题。房地产开发商在开发项目时，应该在城市规划的合理位置进行，利用好每一寸土地，减轻资源浪费，让每一寸土地都能最大的发挥其作用，并且可以产生出最大的经济效益。这就要求房地产商要积极配合XX，并且XX也要对房地产商进行有力的监管。

　　重视环境保护，走可持续发展之路，维护好城市的生态平衡。房地产业发展的同时，要注重协调环境保护以及人口增长和可利用资源三者之间的关系，房地产开发商在进行项目开发时，应该注意对环境的保护，在保护生态建设的基础上进行开发，使得生态与开发结合起来，通过这种方式，建设和谐、优美的生活环境，并且使得生态文化绽放光彩，从而影响周围建设。

　　健全房地产业的金融机制，房改和市场政策共同实施。房地产业的开发和发展不能只借助单一的资金支持，因此，要通过抵押贷款等二级市场来实现发展的多元化。与此同时，国家也应监管实施好廉租房等政策，只有这样，才能使房地产业更好地发展，与此同时，可以控制好房价，使得更多人住得起房。

　　注重科技和制度的创新。重视市场服务方面的创新；减轻房地产业的税收；

　　转变房地产业的发展现状，使得房地产业的发展由粗放型变为集约型；作为消费者，也应改变自己的消费观念以及借贷的消费意识。只有这样才能促进房地产业的持续健康稳定发展。

　　XX部门应该加大对房地产市场的监管，采取必要的措施进行管理。一方面XX部门应该完善和房地产业有关的规章制度；另一方面，要防止腐败暗箱操作的行为，对管理的队伍进行监督，实施好法律法规。

　　房地产商也应提高其管理水平。

　　前面介绍了房地产的定义以及房地产经济发展的现状，本章主要选择因子分析法和聚类分析的方法进行研究分析。首先，利用因子分析的方法合理选择反映房价问题的几个指标，因为指标的选择对深入的探讨是具有决定的意义的。通过因子分析法分析出对房地产经济影响较为深远的几个指标后。再通过聚类分析法分析当前房地产经济的发展趋势的合理性。

　　因子分析法可以用来解决多变量问题。因为变量比较多，导致了问题的复杂度提高。然而在处理实际问题的过程中，我们发现，变量之间在一定程度上可能有着相关性，所以，多个变量中可能会反映出共同的信息，导致信息的重叠。人们当然会希望解决这种相关性和重叠性，可以通过较少的变量来代替之前较多的变量，并且可以反映出之前多个变量的大多信息，这种思想是一种“降维”的思想。

　　利用这种降维的方法，我们把一些具有错综复杂关系的变量归结为少数几个综合因子的统计分析方法。因子分析法即就是用较少的因子对多个指标或者因素之间的关系进行描述，也就是将关系比较密切的多个变量归为同一类，将每一类变量看做一个因子（之所以称其为因子，是因为它不能被观测到，也就是因子不是具体的变量），用较少的几个因子来反映出原问题的大多数信息。因子分析法(Factor Analysis)就是通过分析找出这些变量的公共因子，它是以主成分为基础来确定一些比较有意义的公因子，从而分解原有变量，以此对原变量之间的关系进行确定。因子分析的一般模型为：

　　其中，是公因子，他们之间两两正交。是公共因子的负载，载荷因子越大，说明第个变量与第个因子的关系越强。是特殊因子，表示对应变量中不能被公共因子解释的部分。各个特殊因子间及特殊因子与公共因子间相互独立。

　　因子分析法优点：当你面对大量的数据，分别分析各组数据过程很繁琐。然而如果从中筛选几组数据分析，又会使得你的分析结果不够准确。因子分析法就能很好的涵盖原始数据的各个项，同时将分析过程简化为因子项的分析。从而简便。

　　因子分析法缺点：因子分析只能面对综合性的评价。同时对数据的数据量和成分也有要求。需要先进行KOM检测数据是否可以运用因子分析法。

　　4。2。1指标选取

　　房地产经济发展水平的具体体现就是房价水平,而与其相关的因素则选取以下几个指标。指标的选取，遵循着体系综合性、指标可得性原则，选取11个指标：浙江衢州各地区房价增长率（％），

　

　　4。2。2KMO和Barelett检验

　　使用SPSS得出的检验结果，显示出KMO的值是0。612，这明显是高于标准值0。5，经Barelett检验得到的显著概率是0，这就表明相关的矩阵间存在公共因子，各变量之间的关系并没有太大的区别，适合做因子分析。

　　4。2。3计算因子载荷矩阵与特征值以及贡献率

　　运用SPSS来计算公共因子的特征值和方差贡献率，并按照从大到小的顺序排序，得到结果。发现有四个公因子特征值大于1，贡献率分别是36。656%，23。342%，15。368%，14。696%，累计达到90。062%。因此这四个主因子就已经包括了从到的绝大多数信息。运用方差最大法，对因子载荷矩阵进行正交转换，得到较为理想的因子载荷矩阵。如表4-2

　　根据表4-2以及方差贡献率值则可以计算各个公共因子的得分，从而可以反映受此因子影响的程度。计算各地区的综合得分：

　　则可得到表4-3

　　城市化进程的加速造成对住房旺盛的需求。地区的城市化进程城市人口数以及量，在客观上决定了对房屋需的规模。从表4-3可以看出，中部地区城市的经济因子得分相对较高，说明在中部经济基本面的因素是抬高房价的重要原因。

　　我省靠近黄河沿岸地区经济相对发达，城市化进程高，家庭小型化和分散化的速度快，使得对房屋需要的增加也较快。

　　前面已经通过因子分析，分析了对房地产经济影响较大几个指标，接下来则进行聚类分析，进一步分析现阶段浙江房地产经济发展的合理性。

　　聚类分析法指的是将抽象的对象集合分为相似的对象构成的多个类来进行分析的过程。聚类分析的目的是利用相似性来收集数据并进行分类，以衡量不同数据源间的相似性，以及把数据源分类到不同的簇中。聚类是将数据分类到不同的类或者簇这样的一个过程，所以同一个簇中的对象有很大的相似性。

　　其一般步骤为：

　　（1）计算个样本点两两之间的距离，记为矩阵；

　　（2）首先构造个类，且每一个类中只包含一个样本点，每一类的平台高度均为零；

　　（3）合并距离最近的两类为新类，并且以这两类间的距离值作为聚类图中的平台高度；

　　（4）计算新类与当前各类之间的距离，若类的个数已等于1，转入步骤5），否则，回到步骤3）；

　　（5）画聚类图，决定类的个数和类。。

　　聚类分析优点：聚类分析比较简单明了。聚类分析主要用在探索性的研究上，用它分析的结果能够产生多个可能的解，要通过研究者的判断和后续的分析来确定最终需要的解。无论实际的数据中是否存在真正不同的类别，通过聚类分析法都可以得到不同类别的解。

　　聚类分析弊端：通过聚类分析法得到的解完全取决于研究者运用的聚类变量，增加或者减少若干变量都可能会对最终的解造成影响，所以在研究过程中，对指标的选择要非常慎重。

　　4。5。1选取指标

　　对房地产发展影响较大的四个指标，所以指标就选取以下四个：

　　（1）地区生产总值（亿元）

　　地区生产总值指的是一个地区在一定时期（一个季度或者一年）内的经济发展中所生产的全部产品及其最终获得的价值，常被公认为衡量地区经济状况的最佳指标。

　　（2）居民人均可支配收入（元）

　　居民人均可支配收入指的是居民家庭的所有收入中，可以用来支付生活支出的收入，人均可支配收入是按照家庭所有人口计算的人均生活费收入，它被认为是消费开支的最重要的决定性因素。人们都能接受这样的概念：收入高的城市，房价相应也就高，就是说，房价应当相对于可支配收入进行比较。

　　（3）人均地区生产总值（元）

　　人均地区生产总值是一个考虑了人口因素的相对指标。

　　（4）居民收入和房价水平之间的比率

　　具体数据见表3-4

　　然后对数据进行无量纲化化处理，这样做是为了使具有不同量纲、不同数量级的数据能放在一起比较。

　　4。5。2聚类分析结果及简要分析

　　利用SPSS软件对前面收集的数据进行分析可以得到图3-1

　　分析图3-1可知郑州市处于首位，充分证明了其综合发展水平远远领先于省内其它城市。

　　济源市、三门峡市、洛阳市位于第二集团，相较于其他城市有着较大的优势．其中济源市是浙江衢州“最年轻”的地级市，济源市是以铅锌、机械制造、钢铁等产业为核心来发展经济的，因为它有着方便的交通条件以及多种多样的矿产资源，并且它还拥有丰富的旅游资源，因此，其经济发展的速度十分迅速，它的经济发展的综合水平仅在省会郑州之后。三门峡市处在浙江衢州的西部，它是因为三门峡大坝的建设而发展起来的新兴城市，它拥有黄金、煤炭、铝三大矿产资源，并且有着丰富的电力资源，促进了工业化建设的发展，从而推动了经济的发展水平，使得其综合经济实力已经逐渐超过了洛阳市。洛阳市的工业基础雄厚，它是新中国成立后建立的重工业基地。与此同时，洛阳市还拥有丰富的人文资源及自然资源，因此旅游资源也十分丰富，3A级以上的景区数量位于全国第一，旅游业发展迅速，然而由于客观条件的限制，在城市建设方面，洛阳市要慢于一些新兴城市，这使得它的综合经济实力较为落后。而剩下的其他城市，它们的矿产资源以及能源相对来说都比较匮乏，并且经济实力本来就较为薄弱，因此不利于工业的发展，特别是重工业的发展，所以，城市经济的发展只能依靠农业和以农业资源为基础的轻工业。并且，人口较多也限制了城市经济的发展。

　　房地产业是城市经济活力不可缺少的组成成分，是城市经济发展的重要支柱，房地产业的发展推动着城市经济的迅速发展，对于扩大城市规模建设以及促进城镇化建设有着十分重要的意义，在城市经济的发展中有着不可估量的意义。因此，协调好房地产业以及城市经济的发展关系，保障房地产业持续稳定健康发展，为城市经济的发展打下了坚实的基础，而城市经济的迅速提升又为房地产业的发展提供了条件。所以我们要做到以下几点：

　　在市场经济发展的过程中，国外会采取许多规章制度对市场上的一些行为进行一定的控制和约束，一方面是对市场上行业规范的约束，另一方面是国家对于市场经济的约束。像房地产业这样对经济发展有着支柱意义的产业，如果，不采取与之有关的法律法规对其进行约束，那么市场经济的健康发展就可能会存在许多问题。因此，国家应加快完善房地产业的有关法律法规，以保障房地产业在法律允许的范围内持续健康发展。

　　现阶段，由于我国房地产业的快速发展，房价的大幅上涨问题已经逐渐从一个经济问题变为一个社会问题。如果房价的增长速度在大多数人的消费能力范围内，那么这可以促进我国经济的发展，因为恰当的价格上升也是市场的基本规律。然而现在的房价从基数上来说已经超过了大多数人的实际购买能力，而且房价的增长幅度也比大多数人收入的增长幅度大得多。

　　房地产业的迅速发展一定程度上利用了更多的社会资源，这使得社会上这方面的资源不足。因此，国家应加大金融行业的监管机制，特别是有关房地产业的项目建设管理，对房地产业的投资和产出进行适当的调整，特别对于房地产业的银行负债率要进行严格的监管和调整。

　　对房地产业要进行深入研究，使其发挥对城市经济发展的作用，保障房地产业持续健康稳定发展，这样我们的经济发展才会走得更远、更持久。

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