香港房地产的发展问题及解决措施研究

　　摘要：

房价不断上涨，引起人们的广泛关注。伴随香港房地产业迅速的发展，房地产业已构成香港经济的支柱产业之一,并且还带动了金融、建筑、同行业发展、百货业务、酒店及服务业等服务相关行业的发展。房地产业的发展已成为居民、XX、房地产开发商共同关注的问题。房地产业是一个具有综合性和关联性的产业，控制着香港经济的命脉。但是,房地产业在迅速发展的同时,也存在着许多的问题急需解决,因此,对香港房地产市场的现状进行分析是十分必要.本文通过运用经济学等知识,对香港房地产发展进行了探究。本文主要对香港一手房市场、二手房市场和租赁市场的现状深入探究，本文在分析香港房地产现状的基础上，对香港房地产未来发展趋势做出了预测，针对其存在的问题提出。同时结合前人研究与个别地区房地产发展的一些经验借鉴，然后本文将房地产业的发展措施简单陈述。围绕着公屋租价，供需结构和利润空间和一手房价格对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的观点并提出对策建议。

　　关键词：香港房地产业；价格；发展趋势；供给结构；利润空间

　　第一章绪论

　　1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

近几年来香港房地产祸不单行，经济处于衰退时间，2019年的中美贸易争拗持续，从2019年二月到六月九日开始出现接连不断的示威活动，近两个月社会气氛转趋紧张，为楼市增添低沉因素。然而2020年的新冠肺炎疫情将香港经济打入低谷，楼市不能幸免，构成了强制的压制，市场的宏观调控对香港的房地产事业也开始出现阻碍。随着2020年2月上旬及3月疫情全球扩散，以零售数据显示本地经济大幅倒退，未来一两个月楼价指数跌幅可能再扩大，前景并不乐观。

香港XX出台了一系列的房产政策来调教香港房地产价格回归合理的价位，防止香港房地产出现泡沫危机抑制投机现象再次出现也解决经济发展状况调控升级目的是要让房地产市场回归平静。让买房买房的人取得互利共赢的场面。但2017年XX不断为楼市加政策，多次调低按揭的可借贷成数，变相提高市民的入市门槛，同时，持续供应不足令楼价拾级而上，双重压力下，除非业主能支付多一至两成首期来抵消房债的威力，否则只能借入高成数按揭，遂令高成数按揭需求应运而生。发展商为促销楼盘不断设法降低买家上车门坎，由旗下财务公司提供更高按揭成数，但是也是增加银行负担。

房地产企业的特殊性所暴露出来的各种问题，房地产企业怎样继续发展，如何克服所带来的不利影响，如何控制和防范。这些问题都需要深入的探讨，研究和分析。以探究香港房地产市场为例,来预测2020年的发展趋势，研究香港房地产业未来的发展情况。

1.1.2研究意义

能更好地了解中国香港房地产的现状和预测未来的发展方向，了解现状，对投资有更好的策划，也能更好认识香港房地产。近年来，香港实施战略解决房地产的相关问题。本文在分析房地产现状的基础上，从房地产存在问题、经营模式以及对房地产的政策等方面提出了初步的建议。

　　1.2研究现状

1.2.1国内研究

郭媛萍、马文军(2003)认为，中国房地产发展是符合国民经济发展要求的，是由供需拉动产生[1]。陈浮（1998）、王万力（2011）和高帅（2014）等认为住房产品的特殊属性决定了住房产品的供应要显著晚于需求发生，存在着显著的时间滞后性，再考虑到住房产品的空间固定性和流动性差等特点，因此房地产市场供需关系长期是非均衡的，王万力（2011）研究发现投资性需求的产生更多依赖于公共政策对其的管制程度，自主性需求受政策影响[1-4]。还有况伟大(2010）研究-特别强调了因素对房地产市场非均衡度以及对住房价格持续升高的正向影响，恰恰是因为因素的存在强化了住房产品的投资属性，推高了长期需求曲线，并由此加速推高了市场价格[5]。优客创始人毛大庆表示房屋租赁市场有前景，租赁市场的巨大潜力正被各路资本所看重；叶剑平和李嘉(2015)提出，加强制度建构，规范市场运行，由XX提供必要服务和管理是完善住房租赁市场、优化住房市场结构的必然选择[4-6]。

1.2.2国外研究

DiPasquale和Wheeton(1992a,1992b)创新性地构造了“四象限模型”来刻画住房买卖市场与住房租赁市场的相互关系，很好地解释了住房价格受到租金的制约，同时影响住房增量，进而影响住房存量，最后又影响租金的这种特殊动态运行机制[7]。很多学者如King（1980）、Goodman（1988）对住房市场的这种租买选择机制进行了一系列的研究，发展了相关理论并描绘出了这种动态运行机制的影响因素及特点[8]。

　　1.3课题研究方法和内容

1.3.1研究方法

本文通过比较分析法、举例分析法、资料收集法相结合的研究方式来开展此次的研究内容。

比较分析法，本文通过比较世界各国发展房地产建设的政策和方法以及国内其他城市的发展情况和成果，结合香港自身的发展情况和经济结构，提出适合香港房地产发展的道路。

资料收集法，本文通过收集国内和香港发展房地产的研究状况和成果，借助其成功的经验，为香港房地产提供参考。

举例分析法，本文通过举例外国案例的情况分析香港房地产业发展现状和借鉴国外经验来发展房地产行业。

1.3.2研究内容

本论文分为四个部分，具体内容安排如下：

第一章，绪论。主要叙述了本文的研究背景以及意义，阐述了发展房地产的意义；通过对国外以及国内研究讨论房地产发展的现状，分析香港发展趋势。

第二章，主要对香港房地产企业在一、二手房市场及租赁市场发展现状及存在的问题进行分析，具体分析其存在问题的地方。

第三章，为促进香港房地产发展而借鉴国外的建议。

第四章，为结论部分，对本文的研究策略建议进行归纳。

　　第二章香港房地产发展现状及存在问题

房地产市场仍然是供不应求，为什么会有这现象？原因就在于两个方面，一个是对房子的需求，另一个是预期的心理作用。房屋的需求弹性极小，价格上涨，人们没有替代品来替代也不可能不住房子，因此不论是任何人在面对房子涨价的情况下，预期房子的价格会上涨。在这种心理的驱动下，他们想办法的筹集资金来购买房子，从而带动了房子价格的进一步上涨。

　　2.1香港房地产的发展现状

一手房市场，二手房市场和租赁市场三足鼎立支撑着香港房地产经济。其中一手房不断的开发新增，二手房在解决城市平抑新房价格上涨，调控房地产市场的规模起着重要作用。目前租赁市场仍然处于自发状态。只通过二手房市场提供给租赁市场的住房供给，导致住房租赁市场存在大量的供需不等的问题。租赁市场的巨大潜力正被各路资本所看重，有更大的发展空间。

2.1.1一手房市场

一手房市场是指交易一手房交易市场。一手房市场的规模前景不断增加。“2018年6月一手市场开发7个新盘交易3363套的房产，不过在行情转暖的情况下，发展商将减慢推盘步伐。286平方英尺的房屋卖到1千多万港元，打破该地区的价格纪录，而且新鸿基将要出售的36间住宅的价格平均提高了10%。[12]”即使一手房市场价格普遍升高，但是交易量随之价格高而增加。一手房的前景还是很受重视。

2.1.2二手房市场

二手房市场是已购买的房屋再次交易的市场。手房市场行业整体呈现上升趋势，市场有回暖现象。“由印花税的税率的提高，香港住宅二手市场的成交量下降。二手市场住宅交易量从4527跌倒3097。上有政策下有对策。然而开发商在不影响利润的情况下都给买家印花税现金回扣促销手段，减轻了买家的高额印花税负担，提高二手市场的交易量。二手市场的数据显示香港十大屋苑2018年交易量比十年前记录还低，二手房交易量为2053套，2020年3月底香港十大蓝筹屋苑成交15笔房屋，连续7周的成交量不超过三位数。[12]”XX新实行的政策限制虽然影响楼房活动，但是未阻止公民入市，业主因经济力回软而入市，加上近期未有新盘上市，市场急聚二手市场，故二手市场成交的回落幅度未算太大。2018年，XX因房价持续上升而颁布一手房空税法压制了房价，促进了二手市场发展，从而导致二手房价也稳定上升。二手房市场交易跌宕起伏，但总体趋势是上升。

二手房价创新高。2020年3月CCL报124.00点，打破2013年3月的高位点。自XX连续加大房地产投资促进楼市发展，从而导致豪宅楼价上升，推动二手房租成功突破。2017年发展商采用多种优惠方式吸客，吸引大量客户。二手房是存量，不易受到调控政策、土地供应的影响，而与城市发展的经济产业、人口相关。香港的低利率更是促进二手房的销售量增加。

2.1.3租赁市场

房屋租赁是指房东将房屋租给其他人的交易市场。写字楼租金受挫，租赁价格增幅下降。比如“新地持有的旺角MOKO新世纪广场第2座20楼全层企图尺租45元放租过了一年都未能租出，新地意向尺租下降至35元放租。MOKO新世纪广场第2座20楼全层之前由一外资工程公司租客承租，2019年初已完约交付，新地曾以意向尺租45元放租，该单位为19楼（高层）一篮子单位，总面积约3062方尺，以尺租约45元租出。[12]”不少租客担心因为行情影响了收入而交不起租金，因此租赁市场交易价格大多是下降。业主如果选择不减租的，租户可能会退租，在经济衰落时期下再找下一个租客承租单位，并不简单，没有收入造成损失；选择减租的，其中一间减租，其他租户统一会减租，房主的利益损失惨重。

租赁市场不规范，这也给了很多开发商机会。面对上涨的房租，租房客有想以租房来赚钱的意识和投机者买卖房屋赚钱。随着租金上涨，想分一杯羹的二房东也随之出现。通过房地产中介人需要支付中介费来抽成。360行行行出状元。同时开发商会尝试通过租房来赚钱。

　　2.2香港房地产的问题分析

2.2.1香港公屋的租价速增长

香港公屋是XX建公共房屋，公民需付租金居住的房屋。香港公屋的租价高令人惊骇。如位于香港新界的大埔公屋20万元/平方米的价格，创下全港公屋租价新高纪录。跟上海地区中价格高的房子相比，真是大同小异。上海的外环较新的小区每平方米均价大约在5万。如果在同等面积的情况下，大约租一套香港的公屋可以在上海外环买4套房了。

公屋价格再创新高是因为私宅价格不断攀升。从楼房供应角度上看，小面积的房子供应也越来越少，在楼市刚性需求强劲带动下，部分市民只好去出租公屋。然出租价格情况总体呈上升态势。2019年商品房出租量增长2.1%，比前年同期上升1.02%。（如下表）

　香港房地产的发展问题及解决措施研究

　　过去10年公屋价格情况体呈上升趋势。房地产开发投资增长。房地产年增加额也随之大幅上涨，反映出居民租房压力增加，市场经济也随之活跃。

从这些数据看出，从房租价格上涨来看，说明香港公屋价格涨幅过快。香港公屋吸引了需求者，其相应的需求也随之增加。同时中低收入家庭的置业需要满足不了公屋价格从而令人对公屋价格高涨感到畏惧。

2.2.2不同房型供给结构不合理

房地产开发结构存在大面积开发豪宅导致小型房供不应求趋势明显。应结构失衡的矛盾也很突出。香港商品住宅大概有三类，如是XX扶持低收入者建造的公屋;第二类是中小户型商品房;三是别墅豪房。其中豪宅供应面积达到一半多，远远超出正常的市场供应结构比例。豪宅供应过多，价格增长过快，带动整体市场房价快速上扬。现香港工薪阶层仅占六成，而香港房地产市场公屋的主要出租以企事业单位职工及公务员为主，占三成左右，一间公屋的面积为30～40㎡之间，一个人平均住房面积只有7.1平方米。而目前在售二类房型在40～70m2之间，豪房型都在130m2以上。建造房产的结构比例不公。低价位房供不应求，使房价上涨急速，普通居民住房消费能力降低，销售量少了，增加了开发商的风险，资金链断裂使经济发展不稳定。

2.2.3房地产价格虚高且上涨急剧

高房价，是香港房地产业无法逃脱的问题。从2003年及此后一直到现在，香港楼市价格持续走强。比如“2018年，港岛、九龙的私人房屋均价飙升至19.45万港元/平方米、17.57万港元/平方米，但香港家庭年收入中位数只有32.76万港元。[12]”

对于低收入公民，即使普通家庭全年不花的工资在香港买不起几平方米。这个价格只是均价还不是最贵的豪宅区。

对于投机居民，目的借机囤房来投机赚钱，举例投机者从银行的贷款，他们只需要付出两成的首付，再把房子转手一卖，平白无故地，就能拿到一大笔钱。不乏有些聪明人，炒房的趋势逐渐形成，而且势不可挡，房价也随之增加。房价周而复始地炒作，形成泡沫又碎裂，再到下一个泡沫的形成，已经是世界性的难题了。

对于房地产商来说房地产商承受不住价格走低的趋势。房地产开发商是房地产业的运营者，土地资源相对成本攀升，银行贷款难度增大，加上宏观调控后房地产业利润收缩。因香港土地市场相对冷清，地价增幅起伏不大，香港XX对融监管资宽松，再加上人民币持续贬值，内地房地产开发商纷纷便将眼光投向香港住宅市场。从而提高房地产价格。行情好的时候有两种方法把价格推上去，要不就是捂盘惜售，等待房价涨到更高的价位，再拿出来卖掉。要不就是自我炒作。由于房地产商的房子供不应求，如果继续卖给客户是要吃亏的。如果卖给自己，不过就是左手倒右手，即一间房子来回地卖给自己，多卖几次价格就提上来。假如有一套房子想要卖到2千块钱，但是市场价格却只有1500块钱，什么做呢？若把房子卖给员工Ａ，价格是1500块。然后Ａ员工再卖给Ｂ员工，双方协商价格为1600块。Ｂ再卖给Ｃ以此类推。如此，房地产商自己炒作，不仅可以控制库存，还能直接把房价往高了炒，想炒多高就炒多高！不仅可以把买卖房子的价格提高，还能还银行贷款增加自己的信用值和虚增评估价格，又能从银行贷到更多钱款来投资其他项目管理。

人口的急剧增长和流动人口量造成住房需求的增加引发房价上升的原因。流动人口如内地的富豪去香港投资房地产或买房，从而提高房地产房价。但香港总面积1078平方公里，但开发利用的土地率还不到三成。人口数量达到70万左右。

2.2.4房地产利润空间持续下降

房地产业利润空间萎缩。经过香港XX宏观调控，地产行业并不是暴利行业，总体上房地产的大部分产业利润是呈现负债，即房地产商的投资额不大，大多数项目是银行贷款。在利润不高、成本日益增高的情况下，房地产商承受不起的是房地产价格的下跌。虽然龙头开发商由于竞争和市场占有率提升，但房地产利润增速的下降。房地产开发投资资金大，回报的周期长，房地产商投入风险增加。一旦房屋数量积压，资金短缺使工程烂尾甚至破产。

　　第三章国外房地产业发展的经验借鉴

　　3.1X

公寓REITs产品发展促进住房租赁市场发展。公寓REITs产品是证券化融资基金。XXX宏观调控和政策控制房地产经济发展。随着美联储提高联邦基金利率，XX打击X人的购房意愿。国XX加紧移民政策会影响移民在X租房、购房的需求，造成房价下降。X的租赁市场比较成熟，其公寓REITs产品的发展不仅在长期收益租金收入，还实现了制度和金融上的创新，改善了传统手段，更多有利市场化调控，促进住房租赁市场发展。因此，借鉴X发展公寓REITs的经验，对香港房地产的价格可以起到压制。

　　3.2日本

日本XX实行宏观调控政策，压制大众对房地产的价格的炒作。日本XX大力普及房地产风险教育，教育指出房地产是高档消费品，投资有风险需谨慎，房价也不可能只涨不跌。XX普及民众告诫公民购置任何风险品，不仅是可以享受价格上涨时的利润权力，同时也要承担价格下跌时的风险和损失。而对于那些已经或可能蒙受损失惨重的投资房地产者，日本XX对其疏导并补贴他们少部分损失，从而日本公民就不会去炒房来提高房地产的价格。

　　3.3英国

以住房补助和对自有住房的支持为主，推动居民买房解决公屋高租价的问题。英国XX开始从对公共住房计划的投资转向以住房补助和对自有住房的支持为主，推动居民买房逐渐达到供需平衡。随着欧元发展，欧元汇率的下跌在一定程度上拉动英国购房热潮也为当地的房地产产业增加升值。高低搭配的梯级住房保障体系。英国房产市场优惠政策扶持当地居民刺激房地产发展。最低收入者首先是通过租住公屋解决住房问题，收入提高后，再购买居屋退还公屋从而保障人人有所栖居。假如购买英国房产价格不高于60万的，在5年内即可享受40%的无息贷款优惠。然后可以运用英国出租HMO–就是房东把房子的几间卧室分租给好几个人合租，这样房东可以赚多点又可以抵抗风险的能力相对比较高，实现双赢局面。

　　3.4新加坡

新加坡实现了平均分配保障房产合理结构。为了保障多数人有房可住，新加坡XX合理分配土地和住房，采用类似于平均分配的方式来降低房产的需求。新加坡推出新政如调高卖方印花税和下降房贷上限等措施减少交易，有效的抑制了住宅价格上涨。新加坡组屋制度有值得学习的地方：一是对公营房屋实行优惠的土地和金融等政策，二是按居民收入阶级分房。新加坡XX灵活运用土地供应调控手段，增加土地有效供给量和灵活调整公营房屋比例，完善房地产体系。

　　第四章香港房地产市场健康发展的策略

　　4.1增加房地产的供给数量

一方面要加大房地产土地利用效率，不仅要使用荒废的土地来大量开发公屋改善公屋的需求量，还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。另一方面要鼓励开发商建造小型房屋以低价交易，保证大多数居民能够住得起房屋，更好地解决中低收入阶层的住房问题。

采取扩张性的平价增加土地供给的措施，而不是控制土地的使用率来抑制房子价格上涨，这种措施会加强公众对房子需求上升，从而推动房价急剧上涨，如果XX采用严加控制土地供给使用率的方法，那么由于生产要素成本紧紧收缩，可能导致投资降低从而引发经济衰弱，这种杀敌一千自损八百不可行的。就如建国初期上海抑制米价上涨一样，XX大量平价出售建房用地，减弱公众对房价上涨的预期，大家不会抢购，对房子需求的非理性降低了，房价将会平复下来。但是为什么XX在这个问题上实行缓慢呢？原因在于高房价带来高地价，高地价给XX带来了巨额收入，而土地使用面积有限的，那么维持高房价就是这种行为的经济结果了。

　　4.2.调整房地产供给结构

房地产商应适应市场变化，针对各层阶级的人士需求以建设中小型房屋为主，辅之建设豪宅，加大中小户型商品房供应量满足不同层次消费者购房需求。同时香港XX应灵活地处理土地供应问题，利用资源来大量建造公屋，使公屋更顺利运营。要改变XX建设的住房结构比例，进一步增加可支付住房的供应模式，实现多元化的选择住房模式。。XX应改变以往非租即售鼓励发展各种形式的住房产权鼓励房地产商开发与XX相协调相结合的房屋机制。

　　4.3抑制房地产价格上涨

加大土地供应是抑制房价上涨的办法。对房地产价格由土地价格、销售价格、融资成本和建设成本组成。土地成本占比1/3，直接影响房地产价格。XX应提高土地使用率缩短土地从生地变熟地的进程从而控制土地成本。将土地供给与房价上涨挂钩，对市场的土地供给起到了预警作用，通过影响预期，起到了减弱投资者投机需求的作用。因为投资和投机者不会去冒着房价下跌的风险去炒作，市场上涨预期就不易被激发。

　　4.4促进房地产经济转型，增加利润收益

房地产经济要长久发展，不能只依靠房地产经济，需要各行业协调发展互立共赢，实现当地经济结构平衡。要具备直接投资促进科技产业发展及经济增长的能力，主导产业发展的能力和把经济转向科技方面，毕竟香港房地产经济大多数都是集中在金融、房地产等行业等，由于土地有限，大多数房地产行业已经饱和无法对经济提供有效的期望。XX应将房地产经济重视杠杆作用，使房地产经济在快速发展的过程中逐渐转型，实现多方位的发展。同时需要树立可持续发展的理念，进行长远规划，与XX的各项政策相互结合，助推房地产经济快速有效的转型。房地产市场如果要健康发展,房地产开发商就必须摆脱银行贷款依赖自己资金或者不动产的资产,通过建全合理的房地产投融资体制来完成房地产商们的角色转换。

预测短期内香港楼价不会明显的下跌，长期价格可能维持稳定甚至是上升，原因是当前的香港社会难以承受楼价快速下滑带来的不良影响。市场经济还是会慢慢复苏，成交量层面也会逐渐增加。与2003年SARS之后有点类似，房地产市场迅速回温，而且XX可能也会出台一些如降息、降准等的刺激性政策，促进房地产市场的发展。

　　参考文献：

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[3]王万力.非均衡理论下住宅市场供求机制研究［M］.上海：上海财经大学出版社，2011

[4]高帅，张红.北京市商品住房市场供求状态的非均衡分析［J］.管理科学与工程，2014（3）：116-126.

[5]况伟大.预期、投机与中国城市房价波动［J］.经济研究，2010（9）：67-78.

[6]叶剑平、李嘉，2015，《完善租赁市场：住房市场结构优化的必然选择》，《贵州社会科学》第3期。

[7]DiPasquale，1992a&Wheeton，1992b，Fourquadrantrule，Vol.14,No.2.1992

[8]KingM.,1980,“AnEconometricModelofTenureChoiceandDemandforHousingasaJointDecision”,JournalofPublicEconomics,Vol.14,No.2.

[9]《中国房地产金融》杂志简介．中国房地产研究会，中国房地产业协会官方［J］，中房网，2014-11-21

[10]《资本一周(香港)/CapitalWeekly》杂志，［J］中国香港，2016-3-5期

[11]KatherineRyder.中国富人冲向新加坡房地产市场[Z].财富中文网，2010-12-15.

[12]香港2018-2019年度报告期刊，2018-2019

　　致谢

四年的大学生活即将结束感谢各位老师和同学的帮助下。在论文的写作过程中遇到了无数的困难和障碍，在老师的帮助下度过了感谢所有在毕业设计中曾经帮助过我的良师益友和同学，以及在设计中被我引用或参考的论著的作者。如果没有这些学者的研究成果的启发和帮助，我将无法完成本篇论文的最终写作，同时也提供一些素材和文献来帮助我写作。

金无足赤，人无完人。由于我的学术水平有限，所写论文难免有不足之处，恳请各位老师指点迷津。感谢我的论文导师陈玉娇老师。您是如此的治学严谨，学识渊博，视野广阔，思想深刻，让我的论文更加的严谨。感谢我的辅导员王世宇老师，从上大学以来，一丝不苟的学术精神和严谨的工作作风营造学习气氛，更在思想、生活上给予了不少的帮助。感谢实习老师褚霞老师，让我在实习期学习一些对就业有帮助的经验。

感谢父母养育之恩，无法回报，你们永远健康快乐将永远是我最大的心愿！毕竟，从开始进入课题到最终论文得以完成，都是父母提供无拘无束的环境让我无忧无虑的写作。