房地产税作为地方税主体税种的可行性和现实阻力

　　[摘要]

全面“营改增”后，地方XX缺乏主体税种，迫切需要替代的可持续税源。房地产税具有成为地方税主体税种的天然优势，在实际生活中，理想中的地方税主体税种跟房产税之间仍然存在着较大的差异。而这种差异不仅是目前改革房地产税制度需要解决的难题，还是房地产税改革的动力。该篇论文主要是针对其为地方税主体税种的必要性进行论述，从房地产的税源充足、征管便利以及沪渝房地产税试点经验借鉴分析了房地产税作为地方税主体税种的可行性，研究了房地产税作为主体税种的现实阻力，并以此提出一些政策建议。

　　[关键词]房地产税；地方税；主体税种

　　一引言

在2018年，我国全国人大常委会召开了会议，在此次会议中，提出要将房地产税法列入预备审议项目之中，这项决策说明了房地产税法将会正式启动，不会再拖延下去。2016年，我国在全面进行“营改增”之后，XX对主体税种存在一定的需求，需要可持续的税源。房地产税税源充足，便于征管，可以减少对土地出让金的依赖，且上海、重庆的试点有经验可循，因此，房地产税相对而言更能作为地方税的主体税种。不过在现实生活中，要想让房地产税成为主体税种，有一定的现实阻力，原因是房地产税的征税范围难以界定，计税依据较为复杂，且房地产税管理制度不完善，地方XX也消极应对。因此，深化我国房地产税制改革，建立起地方税主体税种，需要寻求破解现实阻力的途径与方法。

　　二房地产税作为地方税主体税种的必要性

2016年5月1日，我国全面实施“营改增”，这标志着我国税收事业进入了一个新的阶段，将营业税改为增值税，营业税为地方税，而增值税是一种共享税种，这就导致大部分税收都被中央拿走了，进而使得一些地方XX的财政经济更加紧张，虽然说地方税的种类以及数量比较多，但是其收入比较少，根本无法代替营业税。营改增之后，地方税体系就丧失了其主体税种，当地XX的收入也在不断地下降。

　　（一）地方税体系设置不合理且缺乏主体税种

传统的“地方八税”[注：地方八税包括了土地增值税、资源税、城建税、契税、城镇土地使用税、房产税、耕地占用税和印花税。

]税源潜力尚未被充分发掘。在1994年，我国对税制进行了改革，建立起以营业税以及所得税为主体的流转税体系。不过在2002年，受到了所得税分享体制的影响，除此之外，自从2016年的“营改增”实行之后，共享税的地位不断地上升，成为了主体税种，现在地方税体系只包含了一些小税种，降低了地方税的功能。加之房地产税对税收收入有着一定的促进作用，想要完善地方税的建设还需要一段的时间。首先，我国在征收资源税时，经历了很长一段时间，在其过程中收费的名目比较多，出现了“轻税重费”的现象，不同地区的差异也比较大。资源税费制度不合理也扭曲要素价格，干扰了市场机制作用。其次，我国现行环境保护税由排污费改征而来，不过只是在利用过去的制度，并没有根据税费的差异来制定制度，对制度的跟进程度也不够，出现了“形式法定”的现象。不仅如此，在征收城镇土地的使用税以及房产税时，其房产价值就包括了相应的税费，但还是对房产价值进行征税，这就导致产生了重复征税的现象。

　　（二）地方财力不足以满足XX公共服务的需求

在1994年，国家对分税制度进行了改革，让地方XX掌握一些小税种的税收征管权，不过从整体上而言，其税收还是集中在中央，地方XX不能以当地的经济情况为依据来设置新的税种，所以导致地方XX的收入不太乐观，降低了收入的积极性。地方XX的正常运行在很大程度上是需要依靠中央的，地方XX的事权在不断地增大，财权随着层次的上升而逐渐提高。在2016年，实行了“营改增”，虽然在调节了增值税的分享比例，提高了地方XX分享的增值税税收收入，即使这样，仍然不能够补偿营改增所带来的损失，地方XX的收入在不断地减少，但是其所对应的事权却没有减少，变相地增加了地方XX的财政支出，加剧了财权与事权的失衡。以2018年的数据为例，据2019年1月23日财政部发布，2018年地方一般公共预算本级收入97905亿元，在国家的预算收入中所占的比例为53.39%，在2018年，一般公共预算支出额与预算收入额分别为188198亿元，94099亿元，其所占据的比重分别为85.2%，52.02％，资金的需求量较大，所以需要上级XX的帮助。

　　三房地产税作为地方税主体税种的可行性

可以从不同的角度来看待，例如从公共服务供给情况的角度，税制优化的角度等等，房地产税改革是十分必要的，同样也十分紧迫。房产地税的税源比较充裕、便于征管，且能减少对土地出让金的依赖，沪渝两地的试点有经验可循，是成为地方XX主要收入来源的潜在税种。

　　（一）房地产税税源充足

1.可为地方XX提供公共服务筹集必需的资金

在大部分地区，所征收的房产税基本上是用来建设当地的基本公共服务。在西方，许多发达国家开设了许多不同名称的税收，不过其所具备的特点都有着相似性，税收是地方XX资金来源的核心。例如在近些年X的房产税收入已占地方XX收入的50%以上。所征收的房产税跟公共服务相结合，对一些税收较高的地区，当地的居民所享受的公共服务也就越高，例如社区的环境发生改变，学区的教学质量也会提高。

从我国部分城市来看，例如北京，上海等地区的基本公共服务已经达到了发达国家的水平，不过全国的基本公共服务分布不够均匀，中西部相对而言，其公共服务仍然比较落后。这种差异会让地区的居民变得不满，由于一些居民没有为公共服务作出贡献。房地产税是公共服务支出的责任。许多基础公共设施健身比较好的地区会变得资本化，进而让当地的房产地市场价值得到提高，最终导致房地产税的税基增加。XX为居民提供公共服务，公共服务会使得当地社区的房价增加，而税基的增加就会导致房地产税收入的提高。

2.具有可持续的税源基础

表3-1

人类生存发展的基本条件就是房地产，其是人类进行一系列的经济活动的载体，对其的需求量较大。对住房制度进行改革，加快经济的发展，提高居民的生活质量，这在一定程度上对房地产行业起着促进的作用。受我国城市化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿来看，房地产的刚性需求很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度不减。房地产的现实需求仍处于一个可观的空间，我国房地产市场在未来一段时间仍处于增长状态。如表3-1所示，2014-2018年我国商品房销售面积和销售额逐年增长，这就为房地产税的征收提供了庞大而可持续的税源基础。

　　（二）房地产税便于征管

1.税基稳定

由于房产不易移动的特性，房产税具有非流动性、不可隐匿的特征。全面“营改增”后，地方税主体税种缺失，征税对象具有非流动性的税种是地方XX的理想财源，可以给地方带来稳定的财政收入。

2.纳税人税负不易转嫁

税负是不可以进行转嫁的，因为房地产税其是一种直接税，纳税人为房产的所有人，也可以说房地产税就是个人所得税，因为其是根据纳税人的收入来进行征税，而且可以采取代扣代缴的模式。然而房地产税就是单纯对纳税人所拥有的房产进行征税,也不能选择代扣代缴，从纳税人的角度房地产税也便于征管。

　　（三）房地产税可减少地方XX对土地出让金的依赖

目前,地方XX的财政收入最主要的来源就是土地出让金，甚至出现过度依赖土地财政的现象。但是我国的土地资源十分匮乏，能够被开发利用的土地资源比较少，这也就意味着地方XX的财政收入将会面临危机。房地产税有着持续性的特点，跟土地出让金存在着一定的差异，房地产税能够提高地方财政的财政收入，同样财政收入能够让地方XX的行为变得理性。除此之外，我们要以长远的目光看待问题，需要对土地的储备以及供应做好规划。收入的可预期能够促使XX支出安排，在进行支出时，需要做到合理科学，为经济的发展发挥积极的作用。

　　（四）上海、重庆房产税试点有经验可循

在2011年1月,xxxx对房地产税进行改革，其试点的城市分别是上海以跟重庆，前者房地产税的征收对象是“市籍新购第二套及以上，非市籍新购第一套及以上”，在满足税率的条件下，高价的房地产，其所对应的税率就更高；而后者房地产税的征收对象为“个人独栋商品房（存量)、新购高档住房、三无人员新购首套房”，同样，可以由税率反映出房地产所存在的差异。由上文可得知，在上海，房地产市场比较理性，对住房结构也有着相应的调整。而重庆的调控会抑制当地住宅的需求量，需要对住房的结构进行调整。

1.征税对象的合理确定

重庆房产税改革是偏重于存量和增量的高档房，而上海方案是针对新增房地产，对于个人拥有的房屋存量不加以考虑。我们可以通过重庆改革的模式看出，当地XX所实行房产税征收的对象主要是居住在别墅的富人，简单来说就是向富人征收奢侈税，然而给群众没有造成任何影响，重庆的XX可以将房地产税收收入用于建设公共服务措施，给予社会一定的福利。除此之外，对富人进行征税，对他们的影响并不是很大，不会抑制其消费行为，甚至起到了相反的作用，让富人们容易产生一种荣誉感，他们认为这个可以体现出他们的身份，所以我们也把重庆征收的房产税说成“豪宅税”，其对群众的影响不大，但是可以为社会增加福利，提高整个重庆市的福利水平。

然而，在上海模式中，主要是扩大住房面积，进而控制土地的开发，限制房地产行业在上海市的扩张，不过这对一些二手房所造成的影响不是很大，使上海房地产市场回归居住理性，故而上海所推出的房产税又被称为是“增量税”。上海市是大都市，如果增加其住房面积，那么就会使得城市的人口密度，除此之外，城市也会变得十分拥挤，因此，调控房地产税在一定程度上能够避免此类现象的出现。

2.税率的差异化设计

沪渝的《暂行办法》是以单位交易的价格为依据，根据价格的不同，所缴纳的个人房地产税税率都存在一定的差异。上海市的适用税率依据市场交易单价不同,分为基本税率和优惠税率两个级次:基本税率是0.6%；相比上一年而言，每平方米所缴纳的税款是平均售价的两倍，(含2倍)的，适用优惠税率0.4%。重庆市一方面依据楼盘档次不同适用不同税率,即独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，其税率是0.5%;3倍(含3倍)至4倍的与4倍(含4倍)以上的税率分别为1%，1.2%。另一方面为“三无”人员规定了专门的适用税率，即在一些外地人员，在重庆没有户籍，也没有工作，更没有企业，他们所购买的第一套普通住房的税率为0.5%。上海经济发达，房价水平高，而重庆内部发展不一，整体房价水平不高。差异化的税率设计对于两地的实际情况而言是适合而公平的。

　　四房地产税作为地方税主体税种的现实阻力

我国现在的分税制财政体制受到多方面因素的影响，房地产税跟地方的主体税种的要求存在一定的差异。从辩证的角度上来看，在现实生活中，房地产税跟地方的主体税的差距较大，这是要解决的一大难题，除此之外，这也是推动房地产税改革的动力。

　　（一）房地产税计税依据的复杂性

1.现行计税模式的不足

我国现行的计税模式有两种，分别是从房价原值的余值计征与从房租计征。前者的计税依据是纳税人所购买房屋的原始价值，这种方式不能体现出房价的动态变化，其只是一种历史价值，不能够体现房价在最近的几十年里疯狂的上涨的情况，所以说这种模式十分不合理，造成了不公平的现象，也就是房地产升值，税收减少，房地产减值，税收增加得现象，当然也违背了课税的原则。

对于后者的计税模式，其相对于从房价原值的余值计征模式而言，具有一定的优点，其更具有灵活性，弹性较大，我国的市场监管制度还存在一定的缺陷，目前市场上存在阴阳合同，这给市场监管带来了一定的压力，导致为房租征税不方便。除此之外，对于房屋出租这一现象也需要进行征税，也就是缴纳个人所得税，城市维护建设税以及教育费附加等等，不过在进行征税时会给当地居民增加一定的经济负担，这也不符合量能课税原则的要求。

随着房价的快速增长，按照现行的计算方法，即从房价的原值计征，显然是不可取的。怎样才能解决评估所产生的问题，目前还没有明确的解决方案。我国的国土局设有自己独立的评估机构，且各个部门的评判标准都不一样，这也就意味着评判的结果也会有一定的差距，然而我国的税务部门却没有属于自己的独立评估机构。

2.各环节重复征税

据表4-1，我国对房地产的开发也收取了许多费用，将近十种，其主要是在开发，流通环节。在房地产流通环节中，其征收的税收跟持有环节的差距比较大，房地产所持有的成本比较低，而房地产市场比较繁荣，这就会导致投资者会借机囤房，在流转环节的税转移给购买者，当处于旺盛的季节时，抬高房价，让购买者的经济压力增大。

在这三个环节中，也有重复征税的现象。一是房产税和城镇土地使用税有重复性，征收土地使用税跟房地产税原本是对地产以及房产征税，现在所征收的房地产的税基包含了建筑价值与地产价值。其次就是重复征收了印花税，除此之外，也重复征收了契税，但这两个都是对契约进行征税。如果税种比较多，那么会导致征管的成本增加，进而增加了居民的负担。

表4-1房地产税按房地产的三个环节划分

　　（二）房地产税征税范围的复杂性

1.房产种类繁多

我国房产的范围较广，种类比较多，有商品房、回迁房、廉租房以及经济适用房等等。房地产税的课税对象很难确定，因为房产的产权种类太过复杂。除此之外，我国在加快农村的城市化进程，这就导致城市跟农村的界限不会特别明显，越来越难以区分，农村所经营的房产也在不断地增加，事实上，农村所经营的房地产跟城市所经营的房地产差距不大，所以说现在面临着是否应该在农村也征收房地产税的问题。

2.不同产权的相同房屋购买价格可能差距较大

房屋的产权形式各不相同，也就是指房屋的面积，所处的地段环境，房屋的户型，形式不同，其所对应的购买的价格也会有所不同。特别是一些以福利的形式分配住房，如果对一些员工进行征税，那么会导致纳税人的经济负担较大，因为其收入偏低，征收房地产税会增加其压力，甚至会出现无法承担税负的现象。除此之外，法律也不认可对中大面积的房屋进行征税。

　　（三）房地产税的管理制度不完善

对房屋进行征税是建立在有着房地产产权登记的制度上进行的，通过这种制度对房屋开设征房地产税，不过我国现在的登记制度还存在一定的问题，不够完善，有许多要改的地方。许多用于在登记房地产时，其信息只有房屋的面积，房屋的地址以及用户的姓名等，在信息方面不够完善，对房地产的价值，使用年限等一些重要的信息没有登记，进而导致对监控房地产的税源的作用不大。

1.农村地区登记制度落后

在农村地区，特别是那些经济比较落后的地区，其不动产交易的数量比较少，除此之外，当地的经济发展也比较缓慢，所以说不能全面的推行国家的政策，在农村地区，其执行范围也减少了，力度也不够，没有不动产交易的平台。

2.不同部门间的冲突

当前我国不动产登记是由两个部门重叠负责，分别是房产跟土地机关，其机动性不够，除此之外，还会因为利益关系发生冲突，这就给不动产登记工作完成造成了困扰，不能让其有序的进行，不仅如此，还可能会提高登记的成本，增加机关部门的费用。

3.地区间信息无法共享

倘若想要拥有一套完善的房地产税制体系，那么就需要健全房产信息登记制度，不过在我国建立房产制度的数量不多，只是少部分地区建立了。想要推动不动产登记工作，面临着许多方面的问题，主要是因为法律法规不够完善，XX部门的协调不到位，地方XX与地方各部门不够配合，其基础建设也不够齐全，登记工作人员的意识薄弱，其职业责任也不够，各个方面都没有到位。正是因为这些，给这项工作带来了许多困扰。

　　（四）地方XX消极应对房地产税

在1994年，对分税制进行了改革，转移支付是平衡中央与地方XX的重要工具，除此之外，其也是我国中央地府与地方XX财政支出的主要资金来源。而大规模和多样化的转移支付却是会降低地方财政的努力，建设基本公共服务所面临的主要问题是因为地方XX的资金不足，在当今社会，我国地方XX的财力不足，其财政缺口达到了30%，所以地方XX需要中央XX的支持。

房产地税跟土地出让金在一定程度上有着相似性，例如在支出功能方面以及对物业费的收入方面上，倘若将这些收入与房地产税想结合，那么会导致财政预算体制改变，甚至会导致私营经济的运营模式的出现。

房地产税也带来了一定的问题，例如在房地产交易与持有环节，会出现重复征税的现象，导致群体的收入不高，相比房产升值而言，其速度难以跟上，除此之外，居民的税收承担能力也是有限的。

　　（五）房地产税在不同纳税人之间征收难度不同

1.公众对于缴纳房地产税的能力不同

在2018年，根据我国统计局的数据来看，我国的居民收入的基尼系数为0.474，相对全球而言，我国已经高于全球的平均水平，全球平均水平为0.44，虽然在最近地里面，其系数总体上下降了。在当今社会，我国更加需要对财富以及收入进行调整，因为财富的形式种类繁多，例如金融资产，知识产权，艺术品等一些有形或者无形的财富所占据的比重较大，而房产价值只是占据了一小部门。所以说调节收入分配不能够通过改变房屋课税，除此之外，有许多居民都是通过贷款来购买房屋，对于这些人，其往往是没有能力缴纳税款的，缴纳税款实际上是依靠拥有者的工资进行缴纳，从某种程度上来讲，是提高了个人所得税，退休的人员也没有缴纳税款的能力，需要对房产的税基进行评估，这就会导致时间上有所耗费，房屋的价值在不同的地方，不同的地段以及不同的楼层也会有所不同，不能够对其进行一个准确的定义，这就导致舞弊的可能性增大。

2.不同层次的公众认识和接受程度不同

房地产税跟各个用户家庭的利益都有关系，所以对于未来对税种进行改革还需要公众的认可。在实际情况中，难以对房地产的课税进行定义，对其功能也难以定位，学术界对物业税进行了探讨研究，不过没能够普及公众，对公众解释的力度也不够，这就导致房产税受到了外界许多争议。不同层次和不同的受教育水平也会造成公众的认识和接受程度不同，因此部分公众可能会对房地产税的征收产生误解从而有厌烦情绪，而拥有房地产的家庭数量众多，这部分不理解的公众数量也可能极为庞大，如何疏导和让公众接受也是XX开征房地产税所需要做的事。

　　五房地产税作为地方税主体税种的建议

如何让房产税真正发挥作用，成为地方XX稳定的税收入来源，需要走出一条适合我国的房产税改革道路。

　　（一）以市场评估值为计税依据是最优选择

目前我国的计税依据主要有两种，分别是房产原值的余值与出租房屋的租金，这两种方法存在一定的缺点，其不足上文已经作出了描述。西方国家的计税依据是对市场进行评估。房地产的价格在不断地上升，其变化速度十分快，在一些房产税制度比较完善的国家，它们基本上是从多个方面对房价进行评估，一般房价是由当地的交通，区位以及环境等因素所共同决定，做到对房屋房价作出合理的评估，为房产税积水提供依据。对房产市场的的计税模式进行评估，这种是我国现阶段最优的选择方案，因为可以通过这种方式确定纳税人的纳税能力，还可以反映出房产税的征收情况。

　　（二）合并交易环节各税种

在世界上对房地产税所征收的对象可以分为房产与土地相结合，房产与土地分开，房产与土地作为一个税种，并设置税收要素加以区分。而在我国目前所实行的方式是房产与土地分开，所以在对其进行征税的过程中会产生多个税种，例如在转移房产时所发生的印花税，土地增值税等等，除此之外在房产保有环节中存在城镇土地使用税，营业税等等，因为税收的种类比较多，这就会导致居民的负担加重，造成征收困难的现象发生，不利于监管。所以在开设征收税种时，要取消不合理的税费，将其合并于房地产税，可以通过这种方式调整居民收入的分配，除此之外，还可以减轻纳税人的负担，让征税的程序变得简单化，进而提高征税的效率。这种方式的改革是符合我国的国情的，我国房产转让的模式是房产土地一体化，倘若只是转让房屋或者土地，那么会导致地课税发生分离的现象。不仅如此，房屋的价值会随着时间的推移而降低，房屋所占据的土地也有所不同，土地所使用的年限不会因为时间而贬值，除此之外，土地会因为时间变得更加缺稀，其土地的使用价值也会变得越来越高，倘若只是征收房地产税，而不征收土地税，那么税基就会变得越来越窄，这降低了税收的稳定性。

　　（三）合理扩大征税范围

合理扩大征税范围要求最大限度地把全部类型的房地产都纳入课税范围,让课税更具有普遍性。简单来说就是看见房产证就对其进行征税，除去一些特例免税政策。税基的范围除去了城市，县城，工矿区等，除此之外，还除去了农村的全部地区，让企业向个人或者家庭迈进，对房地产进行征税，从城市扩展到农村地区。虽然说税基做到了全面覆盖，不过这不能够体现对各个地区进行全面征税，像一些地区其是免税或者具有税收优惠政策，其主要是对居民的利益进行考虑，按照家庭首套住房对其设定免征额。考虑到一些社会上低收入群体，他们都是没有能力去负担税收，还有就是一些农民的自用房等等，对其进行免税，保证他们的生活。不仅如此，一些公益性组织的房产也是可以免税的，因为其不是以盈利为目的，为社会提供公共服务。

　　（四）引进差别化税率体系

中央在确定税率时，可以以当地居民的生活水平或者当地发展情况为依据，通过立法的方式来对税率进行确定。除此之外各个地区的发展水平也不太一样，东部地区相对而言比西部地区要发达，其所征收的税率自然而然也就提高了，所以要对居住需求房产以及投机需求房产进行考虑，除此之外，还要对普通的住宅以及高档住房进行区分。

中央会对房产进行宏观调控，对地方XX会给予其灵活性，地区可以根据当地的具体情况来对当地的房产税税率进行确定，这种方式使得税率的设计更加具有弹性。不仅如此，我们可以由上文对上海，重庆的试点看出，我们想要提高税率，需要以发达国家的对房产税的税率进行参考，例如X的房产税税率最低为1.2%，最高的税率为3%，而日本的房产税税率的范围为1.4%-2.1%，而上海、重庆的房地产税税率相对而言是比较低的，其税率最高为1.2%，这只是刚好到达发达国家的最低税率，所以，这显然是不合理的。

　　（五）按纳税能力采取一定的税收优惠

我们可以参考X房地产的税收制度，充分考虑到居民对税收的承受能力，以及对税收的接受程度，照顾比较弱势的群体，考虑到低收入的家庭或者独居的家庭等等，倘若所计算的税率超出了界限，像申报纳税家庭的收入超过了某一个点，那么纳税人可以申请只缴纳限额税款，超出限额的部门可以不用再进行缴纳税款。所以，要解决一些工资水平有限的房主，例如一些退休的老人，还有一些处于基层的公务员等，他们难以承担房地产税的征收。当然，对于一些少数民族地区或者比较贫困边远的地区，其当地人民XX可以向XX进行申请，可以缓征征收房地产税。还有就是对于一些为国家作出杰出贡献的居民个人或者居民家庭，给予他们一定的优惠，在一定程度上对其进行减税。当然，还有一些家庭条件确实比较困难，当地XX可以向市人民XX提出申请，可以对其进行免税或者减税。

　　（六）加强配套设施建设

对税收制度的建设还需要进一步加强，但前提是需要完善立法。简单来说，就是从四个方面进行改进，分别是评估机构、信息公开、不动产登记制度建设以及自行申报制。第一，每个税收部门都需要拥有一个独立的评估机构，主要是用来对国家的税收情况进行评估，并整理出相关的数据。第二，要对税收的信息进行披露，建立信息公开的平台，让税务信息系统联网，便于公众对其进行监督与查阅。其次，要健全不动产的登记制度。让不动产登记体系一体化，让交易，登记信息等一次性完成。最后，可以试着去推行申报制度。加强我国居民的纳税申报意识，让整个申报制度变成一个普法的过程。加强教育，可以采取试点的形式，对一些没有按时缴纳房地产税的家庭，在其卖房时一次性收齐，并收入高额的滞纳金，不然不能将房产进行买卖。

　　结论

综上所述，我国目前的经济发展已经进入了状态，XX的财政收入也比较稳定，并且在日后也会是财政运营的常态。所以，我们要加快税制结构的转型速度，因为要考虑经济的稳定增长情况，其所面临的风险，进行适当的改革会有利于提高人民的生活水平，地方税体系的一个重要组成部分就是房地产税，其是地方税体系的关键环节。我们要积极地推进房地产税的改革，让群众接受并满意此改革，得到纳税人的支持，进而让改革的进程加快，降低风险，防止社会震动以及抵制的现象发生。总而言之，房地产税的改革还任重道远。

　　致谢

历经接近半年的时间终于将这篇论文写完了，从论文的选题、资料的收集到论文的撰写编排过程中遇到了无数的障碍和困难，都得到了许多的热情的帮助。首先，我要感谢的是老师，是他在我论文写作的过程中，抽出自己的时间，给予我宝贵的意见，指出我不足的地方，给我鼓励，让我有了一个明确的方向。感谢我的同学和朋友，由于你们的帮助和支持，是你们给我勇气，在我最迷茫的时候为我指引方向，我才能顺利完成论文的写作。四年的大学生活即将结束，回首走过的岁月，心中倍感充实，青山不改，绿水长流，再次感谢我的指导老师，我的朋友和同学们，未来的日子里，我会更加努力的学习和工作。

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