摘 要
雅居乐集团成立于1985年，于2005年在香港联合交易所主板上市。它是中国房地产行业中极具影响力的企业，研究它的营运能力，有利于了解它的财务状况和运营效率。一个企业的营运能力可反映出整个行业的运营水平，分析雅居乐集团的营运能力有助于了解中国房地产的现状。从年报得知，雅居乐集团不仅涉足在物业管理、酒店运营，在环境保护、医疗、教育方面也有不凡成就，从它涉及的业务入手，使我们了解到在现今土地资源少、社会经济不景气的大环境下，我国房地产企业是如何通过转变业务重心来使企业可持续发展，而不是靠单一的房地产业务扩大经营规模。
营运能力是与偿债能力、盈利能力和发展能力一同反映企业的财务状况四大能力之一。而在房地产行业中营运能力的分析涉及到应收账款、存货、流动资产、固定资产和总资产几个方面数据的影响，通过了解我国学者对这些数据的研究，就雅居乐集团的实际情况进行分析，了解其每一项资产的周转时间和周转额的贡献率，判断其营运能力，总结存在的问题，提出解决方案，发现现阶段对企业营运能力研究的不足，总结结论提出建议。
本文通过采用理论与实际结合的形式，对研究对象的营运能力指标进行分析。先对营运能力的相关概念进行概况，然后简单地概况了研究对象的基本情况，收集研究对象的数据进行整理和计算后结合概念进行分析评价，发现研究对象在运营管理中存在问题，提出有效建议，本文通过分析，希望能对我国房地产行业的营运能力分析提供帮助。
关键词：房地产企业 营运能力 存货 资产
１ 绪论
1.1研究背景
我国房地产市场从市场化以来一直处于快速发展阶段，大量资金涌入房地产行业，使房地产市场容量达到甚至超过饱和状态，高库存使市场呈现出供大于求的状况。与此同时，我国房地产市场还出现房价高的情况，二者皆给房地产企业发展带来了新的难题。另外XX对房地产行业的调控也不容忽视，
XX曾在2018年３月的两会工作报告里指出要明确房子的居住属性，加大力度限制“炒房”这种阻碍市场发展的行为，运用金融杠杆来加强对“炒房”腥味的监督，除此之外，对房地产税制做出调整、对“炒房”行为频繁的地方实行限购政策，在XX的宏观调控下，房地产企业将面临巨大的挑战。本文以雅居乐集团为研究对象，旨在通过对其经营状况的研究，发现其存在问题，结合现阶段行业现状，提出解决问题的办法。
1.２研究目的与意义
本文以雅居乐集团近五年的财务报表作为分析依据，通过对营运能力分析的学习和研究，客观真实地分析雅居乐集团的营运能力，了解我国房地产企业的经营状况。通过与我国房地产企业的各项营运能力指标对比，分析雅居乐集团在经营过程中存在的问题以及产生问题的原因，找出对策和解决办法并提出建议和相应的决策办法，同时为外部投资者和房地产企业报表使用者评估公司提供有效的分析方法。有助于我国房地产企业更好地运营，从而有利于推动我国房地产营运能力分析的研究，为企业的决策提供更准确的数据和依据。
在借鉴国内外理论的前提下，通过对雅居乐集团营运能力的分析以及我国房地产企业经营现状的研究，有助于巩固房地产企业营运能力分析方面的研究基础。并结合目前时代背景、经济发展状况以及国家政策来分析地房地产企业经营的存在问题，可以弥补我国房地产企业营运能力分析方面的不足，为今后专家学者对营运能力的研究提供参考和建议。
2 营运能力的基本概述
2.1营运能力的概念
运用自身所有资产和所有资源来取得收益的能力被称为营运能力，同时营运能力又被称为一家公司对自身经营活动的管理能力。［］
笔者通过查阅资料，发现在企业的财务报表分析中，营运能力与偿债能力、盈利能力和发展能力一同被称为四大能力。企业的高层可以通过对这四种能力的分析结果来评价企业的经营现状，从而对做出决策。通过了解我国学者对营运能力的研究发现，营运能力是企业对自身所有资源的配置能力和通过整合、利用这些资源所产生的效益的能力。它不仅能体现企业的营运效果，还能反映公司运营效率的高低。就我国企业目前的实际情况而言，对其营运能力的研究等同于对其自身资产的利用程度以及通过利用资产所获取利润的分析，通过分析可了解到企业每一项资产从货币变成商品再变成货币所需要的时间和每一项资产在一定的变现时间内给企业带来的收益。根据企业资产周转一次所带来收益的多少，判断企业能否实现增值的目标，以及现阶段的资产周转速度对企业的影响。
通过对营运能力各个指标的分析，判断各个指标对企业带来的影响，但计算营运能力各项指标的一些数据与计算偿债能力和盈利能力相同，因此营运能力与二者有着非常的大了联系。同时研究学者普遍认为营运能力市财务分析中的重中之重。
2.２营运能力的特点
笔者在对关于营运能力分析资料的查找中发现其存在四个主要特征。第一个特征：作为营运能力分析的重要因素——流动资产，其投资回收期相对较短，但是其自身具有极强的流动性和波动性，使不同时期计算出的流动资产周转率变化较大，对营运能力的评价产生影响。第二个特征：影响营运能力的另外一个因素——流动负债，以其自身快速融资和借入资金门槛低的特点给企业带来隐藏风险。其中隐藏风险指的是企业决策时没有考虑流动资产的情况下，增加超过自身能承受的流动负债而造成信誉的损失。第三个特征：企业的流动资产除了来自于企业的营业收入外还有一大部分通过流动负债融资获得，而在股东投入的股本和长期负债融资得来的资金也有一部分作为流动资产融资的来源。第四个特征：在企业日常的财务核算中，企业只通过流动资产于流动负债的差额对其偿债能力进行评价，缺乏对流动资产和流动负债二者关系的研究。［］
2.３营运能力分析的指标
2.3.1流动资产营运能力
一个企业流动资产营运能力的好坏，往往需要根据应收账款周转率、存货周转率和流动资产周转率这几个指标的高低来判断。
1、应收账款周转率
在企业的经营过程中，通过发生业务应该向客户收取而有因其他原因还没有收取的款项称为应收账款。在企业流动资产中，它的重要性与存货相媲美，与存货一样，它的地位举足轻重。在企业的经营活动中，应收账款若能及时收回，那么企业资金的利用效率有较大的提升。[]
赊销收入的净额和应收账款平均余额的比率被称为应收账款周转率。周转率越大，说明赊销收入远大于应收账款平均余额，那么周转的速度就越快。周转速度的快慢能反映管理层对企业管理的效果。通过查阅有关该研究的资料发现，其表现形式有周转次数和周转天数的两种形式。
一笔应收账款转化为现金所用到的天数通常称为应收账款周转天数，在其他学者研究种也被叫做平均应收账款回收期或者是平均收现期。它以时间的长短作为衡量标准来判断其周转速度。而应收账款周转次数同样作为应收账款周转率的表现形式，是以在特定的时期内，其变换为现金的次数。
计算公式：
应收账款周转天数=360天/应收账款周转次数
=（应收账款平均余额*360天）/赊销收入净额 式２-1
应收账款周转次数=赊销收入净额/应收账款平均余额 式２-２
其中：
赊销收入净额=销售收入-现销收入-（销售退回+销售折让+销售折扣）
式２-３
应收账款平均余额=（期初应收账款+期末应收账款）/2 式２-４
通过式２-1、式２-２、式２-３和式２-４可发现，其周转次数越快，则说明其发生坏账的风险越低，同时也从侧面反映该企业的客户信誉较高，质量较好，管理者对应收账款的利用效率越高。与应收账款周转次数不同，应收账款周转天数以时间作为衡量标准，回收资金用时越短，那么说明其周转越快，利用效率越高。在实际生活当中运用应收账款周转率计算公式时，若有一家企业它的应收账款周转率越高，则说明它的分子越大，代入公式可发现，在销售收入增长幅度远大于赊销收入净额时，其周转率越高，发生坏账的机会大幅度减少，企业的损失也会随之减少。若一家企业的应收账款周转率减少，则应收账款平均余额变大，期末应收款增加，说明在此期间企业的赊销收入增大，这很有可能是企业催收欠款能力下降或者是债务人对欠款的偿还能力下降而导致拖欠欠款，随之发生坏账的机会也会大幅度提升，从而影响了企业流动资产的流动，降低企业的短期偿债能力。但应收账款周转率过高的企业反而不适合扩大销售规模来提高产品占有率，该比率过越，说明企业的流动资产占总资产比例越高，若突然发生大批坏账，资金链断裂，企业没有足够的固定资产或固定资产变现速度过慢不足以及时填补资金缺口，则容易导致企业破产。因此，控制好企业的应收账款周转率，能使企业节省成本，减少损失。
2、存货周转率 在企业的经营活动中，拥有且准备出售的商品或者产成品、在生产过程中还未完工的在产品、在生产或提供劳务时损耗的物资等都被称作为存货。存货周转率作为判断存货管理能力和企业销售能了的综合指标，它能进一步对流动在周转率进行解释说明。[3]而在这一领域研究中，经常有人用存货周转次数和存货周转天数来反映其速度。
计算公式：
存货周转次数=营业成本/存货平均余额 式２-５
存货周转天数=360天/存货周转次数=存货平均余额*360天/营业成本
式２-６
其中
存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）/2 式２-７
一般情况下，管理者用存货在一段时间里周转的次数来检测存货周转的快慢，周转次数越多速度越快，反之周转次数越少速度越慢。在现实生活中，企业存货周转率低，说明企业的生产管理存在问题，有可能是市场对产品需求下降或产品市场占有率低而管理层没有及时调整企业生产节奏，导致库存积压。虽然存货周转率越高，说明存货周转越快，但是在企业的实际运营当中，如果存货周转次数过高，有可能是营业成本过大，若此时在市场上有同类型产品以较低的成本与之竞争，那很有可能该企业的产品会面临被市场淘汰的挑战。因此，将存货周转率控制在合理的范围，并结合其他指标进行综合分析，能够深度探究企业存在的问题，为未来发展进行合理规划。
3、流动资产周转率 公司在一个营业周期内能够转化为现金的资产通常被称为流动资产。在一个营业周期里面，其资金的形态与生产销售过程紧密结合，资金会按顺序改变其形态，从资金从货币的形式投入生产经营过程中，转换为生产所需的物资，通过加工或生产商品，资金再转换为成品的形式，最后商品通过销售，资金又从商品的形式最后转变为最初的货币形式。而流动资产周转率则是通过营业收入和流动资产平均余额的对比所确定的比率。[3]企业管理者通过运用计算得出的周转次数来分析其周转的快慢，并根据该指标做出决策。
计算公式：
流动资产周转次数=营业收入/流动资产平均余额 式２-８
其中
流动资产平均余额=（流动资产期初余额+流动资产期末余额）/2 式２-９
通过式２-８和式２-９可看出，在一定时期内，流动资产周转率用来判断流动资产周转快慢的情况，通过前文的公式可推导出，周转率越高，周转速度越快。反之其周转率越低，
周转速度越慢。流动资产周转过慢还会影响企业短期负债的偿还，企业为了不影响信誉会将一些短期投资但还没收到回报的资金用来偿还负债，从而削弱了盈利能力。营运收入由主营业务收入和其他业务收入相加而得，因此存在营业收入增长并不能说明主营业务也在增长的情况，考虑到其他业务的因素，主营业务收入也有可能呈现出负增长的状态，此时该指标反映出来的数据并不足以说明该企业营运能力的强弱，故企业只有在主营业务收入的增幅大于流动资产的增幅的范围内，该指标才能实现良性变动。分析该指标能反映企业内部管理的问题，能帮助企业找出对策提升企业的营运能力，还能够扩大销售规模，增加流动资产运用的效率。
2.3.2 固定资产营运能力
通常情况下企业使用年限大于一年且具备标准价值并因企业生产经营活动所需要用的资产叫固定资产。固定资产包括用来进行企业经营活动的房屋、厂房、设备、运输工具以及其他在企业发生生产经营活动中所用到的设备、工具等。
固定资产的划分通常以生产、使用途径和取得的方式作为依据被分为不同类型的固定资产。以生产这一依据为例，对其划分为生产和非生产用固定资产。对固定资产划分为租出和未使用固定资产的 依据则是其使用途径。以取得方式为依据就会被划分为融资租赁和接受捐赠的固定资产。
在日常经营活动中，把企业的销售收入净额和固定资产平均净值作对比被称为固定资产周转率。[]一家企业固定资产周转的快慢可以通过计算其周转率来判断。
计算公式
固定资产周转率=营业收入/固定资产平均净值 式２-１０
其中
固定资产平均净值=（固定资产期初净值+固定资产期末净值）/2 式２-１１
若企业管理需要固定资产在企业生产中充分发挥作用，那么企业固定资产的结构须处于合理的状态。在现实生活中，
若其固定资产的周转速度越快，则其周转率会越高，固定资产的利用程度较高，展现出管理者极高的管理水平。反过来说，如果其周转速度越慢，则其周转率会越低，那么企业的营业收入也会相对较低。但也有可能是当期大量地买入固定资产导致其周转率偏低。如果一家企业的固定资产周转率长期偏低则说明其营运能力较差。但是在实际评价固定周转率时，归档资产平均净值受固定资产计提折旧和购买重置固定资产等因素影响，导致某一时期的固定资产周转率偏高或者偏低，因此在分析企业的固定资产营运能力时需要考虑多方的因素才能得出客观的结论。
2.3.3 总资产营运能力
企业投入自身生产经营的所有资产后收获全部产出的能力被称为总资产营运能力。企业管理人员通过投入成本和产出高低来判断总资产的利用程度，判断导致营运能力改变的因素，找出管理中存在的问题。
总资产周转率是企业的营业收入和总资产平均额的比值。在以往的研究中，企业通过它的高低找出如何提高利用资产效率的方法，以最低的成本获取更多的利益。[]
计算公式
总资产周转率=营业收入/资产平均总额 式２-１２
其中
资产平均总额=（期初资产总额+期末资产总额）/2 式２-１３
根据式２-１２和式２-１３笔者发现，
营业收入与总资产平均额对总资产周转率有着重大影响，在资产平均总额不变的情况下，其营业收入越高，说明企业资产周转速度越快，获取利润的能力越强。因此提升总资产周转率能够增强企业的盈利能力和提高企业经营效率。
３ 雅居乐集团的营运能力分析
3.1 雅居乐集团的简介
雅居乐集团是我国房地产市场领航企业之一，该企业于1985年成立 ，为了扩大经营规模，于2005年在香港联合交易所上市。其总部位于香港，旗下项目分布在全国26个城市及地区。
雅居乐集团一直以远见、心建、共建未来为核心，建立其自身的企业文化，
在企业内部，高层不仅时刻关系员工的生活，还向员工提供多种发展机会；而对于企业外部，重视客户的需求，力求做到客户在购买或者使用过程中，能得到舒适的服务体验；用心打造精品建筑，致力走到国际建筑领域的前沿。
雅居乐集团不仅涉足在物业管理、酒店运营，在环境保护、医疗、教育方面也有不凡成就。
不仅如此，国内外市场对雅居乐集团多有赞誉，在我国房地产上市公司的排名和亚太区上市公司排名均位于前列。其销售业绩在业内也得到广泛好评，如2004年，旗下位于广州的楼盘取得亮眼的销售成绩，不仅广佛两地的多个楼盘成绩喜人，位于海南的“清水湾”更是创造出业界销售神话，这些突出的表现有赖于科学的管理。
3.2 雅居乐集团的营运能力分析
3.3.1 雅居乐集团的流动资产营运能力分析
笔者提取了雅居乐集团在2013-2017年连续5年的应收账款数据和销售收入数据作对比，得出了以下结论：
图３-1 ２０１３－２０１７年雅居乐集团应收账款与销售收入对比图（单位：万元）［］
图3-1通过对数据进行整理筛选能看出，雅居乐集团的应收账款从2013年至2016年呈现下降趋势，从499，984.8万元下降至360,116.7万元，下降了27.97%，可以看出在2013至2016年间雅居乐集团在减低应收账款，回笼资金，扩大土地储备，为下一阶段的战略发展做准备。而2017年的应收账款又上升至665,731.6万元，对比2016年增加了84.87%，从数据中可以发现，雅居乐集团在2017年又进行了大量的投资。此外，雅居乐集团的销售收入从2013年至2017年持续增长从3,543,640.4万元增长至5,160,705.9万元，增长了45.63%，销售收入的平缓增长使企业有足够的信心进行规模扩张。
图３-２ ２０１３－２０１７年雅居乐集团应收账款周转率折线图
笔者通过计算得出雅居乐集团2013－2017年的应收账款周转率，将数据整理绘制出图3－2，从图中可以看出雅居乐集团近五年的应收账款周转率
变化比较大，从笔者绘制的折线图中可看出其近五年的变化情况为先降后升再降，其中2014年的应收账款周转率为7.48，是近五年的低谷且与上一年相比下降了26.81个百分点。而2016年的应收账款周转率为12.53，是近五年的峰值，通过和2014年的应收账款周转率相比，其上升了67.51%。2017年则有所下降，下降至10.06，与2016年相比下降了19.71%。应收账款周转率重复反映了该企业应收账款周转速度快慢的情况，通过折线图可发现2016年的应收账款周转率是近五年的最高的，说明该年的应收账款周转速度较快，发生坏账的几率相对较小，说明2016年雅居乐集团的偿债能力在这五年之中是最强的。结合图3-1分析可知，雅居乐集团在2013至2017年的销售收入逐年递增，说明应收账款周转率变化主要体现在应收账款的变化上，由图可知应收账款周转率波动不大，雅居乐集团的偿债能力变化不大。
除应收账款和销售收入外，笔者还对雅居乐集团的存货与销售成本的数据进行分析，得出的结论如下：
图３-３ ２０１３－２０１７年雅居乐集团存货与销售成本对比图（单位：万元）［6］
从图3－3中可以看出，在2013年至2017年期间，雅居乐集团存货呈现出先增长后下降再增长的趋势，
在2013年期间，雅居乐集团的存货为4,656,452.4万元。经过一年的经营，其存货增加到了6,665,635.7万元，与2013年相比增长了43.15个百分点。但经过两年增长后该集团的存货在2015年开始下降，下降为6,141,230.2万元，到了2016年其存货进一步下降，跌至5,068,282.4万元，同比下降了17.47%。到了2017年存货又有所回升至5,690,610万元。
反观销售成本则呈现出先上升后下降了趋势，2013-2016年期间处于上升阶段，在2013年雅居乐集团的销售成本为2,282,168万元，一年后涨至2,588,677.5万元，随着原材料的上涨，其销售成本也同样上涨，2015年上涨至3,219,100.5万元，2016年成本更是涨至峰值为3,431,316.8万元，销售成本在此期间增长了50.35%。到了2017年销售成本有所下降，降至3,091,958.1万元，较去年下降了9.89%。
图３-４ ２０１３－２０１７年雅居乐集团存货周转率折线图
从图3－4可以看出，2013-2017年雅居乐集团的存货周转率呈现出先下降后上升再下降的趋势且数据波动幅度不大，存货周转率的峰值出现在2016年为0.61，结合图3－3分析可知，2013-2017年的销售成本虽然存在波动，但是总体呈现出缓慢增长的趋势，预计未来在各类成本在不断增长的状态下，销售成本仍然呈现出缓慢波动性增长的状态。在销售成本不断上升的情况下，雅居乐集团在2014-2016年期间去化库存，减少存货，提升存货流动性，但2017年受国家政策影响，存货有所上升，总体来说，雅居乐集团的存货周转速度较快，在实际运营中能有效控制成本。
除了对应收账款周转率和存货周转率研究外，笔者还对雅居乐集团的流动资产周转率进行研究，以下为雅居乐集团2013-2017年营业收入和流动资产池的数据：
图３-５ ２０１３－２０１７年雅居乐集团营业收入与流动资产对比图（单位：万元）［6］
从图3－5中可看出，雅居乐集团的营业收入一直呈现出平稳增长的状态，而流动资产在2013-2016年的波荡较小，但2017年流动资产的增长较快，同比增长17.16%。
图３-６ ２０１３－２０１７年雅居乐集团流动资产周转率折线图
从图3-6中可得知，在2013-2017年这段期间，雅居乐集团的流动资产周转率在0.05徘徊，从图中可以看出雅居乐集团的流动资产周转率较低，在实际运营过程中，需要用于周转的资金较多，雅居乐集团应该加强内部管理，降低产品的成本、利用闲置资金进行短期投资获取收益用以提升流动资产的使用效率。
3.3.2 雅居乐集团的固定资产营运能力分析
通过从雅居乐集团披露2013-2017年的年报中提取的固定资产和营业收入数据加以对比，得出以下结论：
图３-７ ２０１３－２０１７年雅居乐集团固定资产与营业收入对比图（单位：万元）［6］
从图3－7可以看出，雅居乐集团在2013-2017年间，营业收入每年逐步递增，呈现出平稳的上升趋势， 而固定资产的变化情况与营业收入有所不同，固定资产先从2013年的3,255,020.3万元下降为2015年的2,719,408.8万元，与2013年的数据相比，2015年的固定资产下降了16.45%，但在2016年固定资产又呈现出上升的趋势，上升至2017年5,071,398.8万元，较2015年上升了86.48%，由此可见，雅居乐集团在2015-2017年间增大了对固定资产的投入。
图３-８ ２０１３－２０１７年雅居乐集团固定资产周转率折线图
通过图3－8发现，雅居乐集团的固定资产周转率的变化大致呈抛物线状，大致维持在1.32水平，反映出雅居乐集团对固定资产的利用率较高，固定资产的管理能力非常强。通过合理的手段对固定资产进行管理使其结构须处于合理的状态，同时雅居乐集团有意将主营业务的重心从房地产开发业务转向物业管理和酒店这种可持续发展的业务中来，通过增加其自身的固定资产，为今后的规模扩张，业务的横向发展提供足够条件。
3.3.3 雅居乐集团的总资产营运能力分析
在前文中说到，总资产周转率是分析企业营运能力的关键因素之一，
因此笔者也将雅居乐集团2013-2017年的总资产数据进行收集、整理和分析，结论如下：
图３-９ ２０１３－２０１７年雅居乐集团总资产与营业收入对比图（单位：万元）［6］
从图3－9中可观察出，雅居乐集团2013-2017年的总资产呈现出先增长后下降再增长的状态。而近五年的总资产峰值出现在2017年为16,335,766.6万元，较上一年增长了24.01%，而营业收入则呈现出平缓增长的状态。
图３-１０ ２０１３－２０１７年雅居乐集团总资产周转率折线图[3]
从图3－10可以看出，雅居乐集团2013-2017年的总资产周转率维持在0.35水平，只在2014年和2016年出现了小幅度的下降和上升，总体呈现波动性上升，预计未来五年也会维持波动性上升。总资产周转率持续上升说明了雅居乐集团在不断地优化总资产周转率、提升资产利用率和加强企业资产管理，增强企业的盈利能力，提高经营效率。
４ 雅居乐集团营运能力存在的问题
通过前文的分析得知，雅居乐集团近五年的经营状况总体良好。但是作为我国房地产行业的领先企业，雅居乐集团的经营管理对同行业的其他企业具有参考作用。根据第三章对雅居乐集团的流动资产、固定资产和总资产营运能力的分析，发现其在实际经营生产过程中存在以下几点问题。
4.1流动资产周转速度过低，偿债能力较弱
4.1.1 企业的库存积压严重
笔者在前文中分析了雅居乐集团2013-2017年的存货和销售成本变化情况，从图3-3和图3-4来看存货周转的速度并没有像销售收入的快速增长一样加快，而是呈现出的波动性增长，说明存货周转速度慢，在2014年和2015年受国家政策和市场环境影响，存货存在积压严重的现象，虽然2016年集团在积极的去库存，但是日益增长的销售成本，使得存货周转的速度仍维持平均水平且2017年楼价下降，消费者大部分持观望态度，存货数量再次上升，降低了雅居乐集团的短期偿债能力，变相削弱了雅居乐集团的盈利能力，与此同时，XX有意提高房屋预售的限制条件，这与库存积压有着重大关系，也是今后在考虑如何解决企业库存积压问题的重要参考因素之一。［］
4.1.2 流动资产周转率过低
从前文中提到，雅居乐集团2013-2017年的流动资产周转率普遍维持在0.05，集团的营业收入远远小于流动资产，研究学者普遍认为2是最合理的最低流动比率，在集团流动资产收益率远低于合理水平，流动资产占比又较大的情况下笔者认为雅居乐集团的存货周转速度慢，是导致其自身的短期偿债能变弱的重要原因且该原因会阻碍企业未来的发展。［］
4.2 固定资产占比过大
前文提到，固定资产周转率普遍维持在1.32的水平，但国内研究学者一般认为0.5是最合理的固定资产周转率，对于这种高于平均水平的情况，笔者认为，雅居乐集团作为房地产企业，需要增加土地储备这无可厚非，但在2013-2017年期间固定资产的增长速度与营业收入有持平的趋势，说明企业在增加固定资产的速度快于营业收入的增长速度，使企业的流动资产占比减少，降低了企业的短期偿债能力，企业应在扩大经营规模，为项目进行土地储备的同时考虑到自身财务状况，根据固定资产占比过高，但其利用率并不高的情况下，企业经营会出现“钙化”现象，导致企业资产变现难，降低企业的抗风险能力，同时使企业经营僵化，雅居乐集团作为房地产企业在业务范围单一和经营受市场和政策影响较大的情况下，企业经营僵化无疑会给企业带来巨大挑战，不仅如此，大规模投资固定资产容易给企业带来资金链断裂的风险。
4.3企业的资金管理体系混乱
从前文的分析可以发现，雅居乐集团的总资产周转率在2014-2016年期间出现了大幅度的上升，而在此期间其营业收入增长平缓无多大变化，固定资产先减少后增加，总体趋势相对平缓，说明企业在2014-2016期间报废了大量固定资产，同时又购入了一定固定资产。在这种情况下企业的资产利用效率并没有得到提高。过多资金用于买卖固定资产，会给企业带来巨大压力，导致项目的资金周转紧张，更甚者会引起资金链断裂的风险。
此外资金管理的监控力度也是雅居乐集团的问题之一，近期雅居乐集团旗下的多地的物业管理公司均出现亏损，除了营业成本升高外，笔者认为企业对资金管理的监控力度不足也是导致亏损的原因之一，资金的使用计划并没有符合实际情况，缺乏有效的约束机制。
５ 提升雅居乐集团营运能力的建议
5.1 企业应积极拓宽融资的渠道
根据前文分析来看，该行业的企业资金来源单一，大多数资金来源于外部银行贷款，少部分属于社会游资，不仅如此，中国人民银行还对买卖住宅贷款进一步限制，出台对住宅开发和按揭贷款限制性的规定，同时为减少企业之间“抢地皮”的现象实施了土地招投标政策。以上种种现象均说明现阶段我国房地产企业的融资方法少，就目前形势来看，通过银行来进行融资的方法会随着门槛加高变得越来越难，因此，拥有雄厚的资本实力会使房地产企业在未来的竞争中拔得头筹，故寻找新的融资途径迫在眉睫。笔者认为，房地产企业要实施融资战略,建立多层次的融资渠道，如开发民间融资渠道、资产重组对资源进行整合，壮大自身的资金实力，为下一次机遇的到来提前作在准备。
房地产企业应借助资本市场或以兼并发展前景较好的中小企业的形式来实现规模效益，又或者采取土地转让、项目收购等方式进行资源整合，扩大企业规模。除此之外，房地产信托融资也是重要的融资渠道之一。房地产信托是为了帮助想进入不动产市场但资本不足够的一般投资人降低准入门槛，使他们也能加入市场，在市场内通过交易、租赁和增值等活动获得收益。[]房地产信托的融资形式能够帮助企业节约费用和运营成本，而且房地产信托的供给方式灵活，能够根据企业自身的需求进行个性化设计，相较于银行贷款门槛更低，融资效率更高。
5.2 加强对存货的管理，优化资产结构
前文中分析了雅居乐集团受国家宏观调控和全球经济大环境的影响，使存货积压较大，造成了流动资产的周转速度变慢，降低企业的短期偿债能力。针对这种情况，笔者认为企业应该从人员和制度两方面入手。
在人员方面，企业应加强自身文化建设，多对员工进行教育，带动员工树立存货管理责任意识，使全体员工都参与到存货管理中来，加强企业内部的资源整合，全面提升企业的营运能力。
在制度方面，企业应完善自身的存货管理制度。目前我国以房屋预售的形式来获取融资。房屋预售是指企业将正在建设中的房屋预先出售给投资者，以获得房屋预售款来进行下一轮项目建设的前期准备。[]房屋对于房地产企业来说就是存货，前文分析中说到雅居乐集团的存货周转速度较慢，加上XX有意对预售的限制条件加强，因此拥有一个完善的存货管理制度，提升存货周转率，对企业来说十分重要。企业应明确各个岗位的责任，加强对各个岗位考核，此外制定销售计划，加大力度去库存，就目前房地产行业形势而言，未来几年楼市在XX的宏观调控下很有可能仍处于低谷期，企业可加快去库存力度，回笼资金，用于酒店以及物业管理方面的业务，同时加大土地储备，为下一轮的楼市高峰作充分准备。
5.3 企业应建立并完善预算管理体系，加强资金管理
通过前文的分析可得知，雅居乐集团的流动资产周转速度较低，制约了企业资金的运用，造成这个问题的主要原因是雅居乐集团的固定资产占比过高和流动资产周转率低。
因此笔者认为加强对现金的管理，优化现金的收支管理制度和存货管理的制度能，能确保资金安全，避免资金流失。不仅如此，优化企业的营运资金预算管理体系也同样不容忽视，加强对项目成本预算和项目现金流预算的监督，对其进行严格控制，能减少资金损失，清晰资金流向，保证企业的财务管理能在透明、健康的环境下发展和运营。［］同时针对财务人员的管理，企业应采取更有竞争力的薪酬制度和优厚的福利待遇来提高财务人员的工作积极性，加强对财务人员的培训，提升财务人员的业务能力。
针对固定资产占比过高的问题，企业可以采取出售固定资产、横向拓展业务，增加固定资产的利用率等方式，提高流动资产周转率，强化企业的营运能力。［］其中，出售固定资产能减少固定资产在总资产中的比例，而通过拓展酒店、度假村和物业管理等业务，能使企业扩大经营规模，增加收入来源，同时也提升了企业短期偿债能力，多元化的经营能降低市场波动对企业带来的各种风险，加速资金回笼，也为前文提到拓宽企业融资渠道的问题减轻压力。［］
6 结论
在经济全球化的过程中，企业的经营管理模式随着市场的变化而变化，传统的管理模式已不适用于现在的企业，因此，对企业进行研究并反映出企业的真实经营状况，对真实的经营状况进行分析，找出提升企业营运能力的有效途径是对企业的发展有着重大意义。
营运能力是企业财务管理研究中非常重要的一部分，
营运能力是用来评价一个企业是否充分利用自身资产来获取利润的能力。在评价企业营运能力时，对企业资金的结构和总量进行分析，保证企业的资金分布平衡，维持企业正常的经营活动。
本文通过对营运能力的概念简述，收集雅居乐集团2013-2017年财务报表的数据，对其营运能力进行分析，发现雅居乐集团存在流动资产周转速度低、固定资产占比大和企业的资金管理体系混乱的三大问题，针对问题提出了三点建设性的建议，分别是积极拓宽融资的渠道、加强存货管理，优化资产结构和完善预算管理体系，加强资金管理。希望这几点建议能为今后企业营运能力的相关研究带来参考。
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致 谢
时间犹如白驹过隙，一眨眼两年的本科生活就要过去了。在湖北商贸学院的两年本科生活里，我学会了如何学习、如何生活和如何成长。在刚入学的时候，我怀着对知识的渴望和对前路未知的忐忑进入校园，认识了老师和同学们，在他们的帮助下，我逐渐放下心中的忐忑，投身到财务管理的学习中去。在学习的过程中，我的论文指导老师给予我极大的帮助，在老师的指导下，我学习了许多与财务相关的专业理论知识和论文的研究方法，正因熟悉这些理论知识和研究方法，使我在论文撰写时少走一些弯路，同时这也对我今后的生活学习有着巨大帮助。
非常感谢这两年来老师和同学对我的帮助，因为有你们在身边鼓励我，支持我，使我的校园生活充满爱的力量。毕业在即，我将怀着感恩的心，带着老师和同学的支持与鼓励，走向社会，开启新的生活。
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