上海房地产的现状调研以及发展趋势

　　摘要：

近年来，随着房地产在我国国民经济中支柱产业地位的确定，房地产的健康发展对我国国民经济的影响日益显著。而上海作为我国经济发展中心之一，房地产的实际发展虽然持续有效，但也存在着许多的问题。发展不平衡、绩效不高、结构不合理等问题一一存在。认识这些问题把握发展趋向并未房地产的持续健康稳定发展提出宝贵的建议对上海经济的发展有着至关重要的意义。同时，住房是民生之本，是关系国计民生的大事，房地差的发展对于政治稳定和国泰民安都有着不容忽视的重要意义。

　　关键词：上海房地产；现状分析；优化对策；发展趋势

　　一、引言

房产建筑作为城市实体硬件的主要组成部分，其发展空间直接决定于所在城市发展的潜力与空间。而上海作为未来的国际大都市，国际经济、贸易、金融等中心发展中心。不仅是我国经济发展中心之一，也是外商最看好的投资场所和居民消费增长迅速的城市，无论是旧城的改造、城市的扩建、新城的建设以及郊县的开发等各个方面都有着巨大的发展空间，这就在宏观环境上为上海房地产经济的发展提供了根本性条件。房地产经济的长期看好，并不意味其在发展中能够一帆风顺。为了上海房地产经济快速平稳发展，为上海的国际都市的强大提供有利的硬件支援。对于上海房产经济发展现状以及存在的问题进行探讨研究并且对发展趋势的把握，以及对于进一步的发展提出相应的对策和建议有着十分重要的现实意义。上海的整体发展有赖于持续、稳定、健康发展的房地产经济支持，只有这样，房地产经济的发展才能同广大人民消费水平的提高一级全面建设小康社会保持一致。

　　二、上海房地产市场结构分析

市场结构是指厂商之间市场关系的表现和形式，主要包括买卖双方之间在交易、利益之间的存在的关系。上海的房地产市场有着十分明显的结构特征：

（一）集中度分析。市场集中度是指各行业中若干最大的企业产销量占行业总产销量的百分比，是刻画产业市场结构形状和大企业市场控制力的一个概念。一般来说，行业集中度反映着市场的垄断程度和市场权力。调查研究表明上海房地产行业还没有形成规模效应，更谈不上垄断。企业数量众多、集中度低，这种市场结构不利于产业的运行与竞争。意大利经济学者帕累托80/20规律中指出：一个成熟、理性、规范的产业，20%的企业占领80%的市场份额形成形成有序竞争局面，促进良心的循环与发展。像一些发达国家都能达到，而上海却远远低于这个比例。

（二）经济规模分析。所谓经济规模是指生产产量增加导致企业成本的递减和收益的增加，一般表现为“长期平均成本下降”，即长期平均成本曲线呈下降趋势，下降的最低点就是莱昂斯的企业生产最小有效规模效应了。但规模和收益并不是呈正比的。也有企业规模过大导致平均成本高、经营效率下降，变成“超大规模不经济”。在我国宏观调控政策下，上海房地产发展态势逐渐健康化，但是还远远无法实现规模经济发展的需求。上文中提到集中度较低，虽然施工面积、竣工面积和销售额都比较大，但是基数也大，远远达不到要求。而且过多的施工、稀缺的资源的浪费都阻碍了房地产未来的良性发展之路。

（三）产品差异化分析。所谓产品的差异化是指同类产品生产中，不同产商提供的产品所具有的不同。差异化的目的是为了降低产品的价格敏感性，使客户在进行购买时减少对价格因素的考虑。实现这一目的的手段是使得该产品的非价格产出特征与其他产品有所差别。形成差别的因素很多，差异类型也很多样。上海的房产差异化也比较明显，差异化主要表现在产品本身与产品的服务质量上。上海的房地产开发数量大，质量更是良莠不齐。上海的房产在差异化上存在着很大的问题。企业产品尤其是商品房的户型设计以及装修等都有很大程度的类似，差异化并不明显。有些房子的销售更是因为价格或者位置的优势处在“皇帝的女儿不愁嫁”的状态中，产品自身的优势以及服务质量体现在上海市的房产中并不十分明显。产品的差异化程度较低，为未来的发展提供了很大的发展空间。

（四）市场壁垒分析。进入壁垒，是指进入厂商必须承担而在位厂商不必承担的成本，它是不完全竞争市场存在的成本，它是不完全竞争市场存在的根本条件。市场壁垒的存在对于市场的竞争有着积极有利的影响。而上海房地产的进入壁垒只有产品差别优势和资本要求。首先，产品差别在前文中我们已经分析了，通过品牌构建的产品差别优势却没有能够形成真正的市场进入壁垒，不能有效构筑起消费者的选择偏好。其次，房地产行业是一个资金密集型产业，它的顺利发展需要主体有一定的资金实力，没有强大的资金作为后盾，一个开发项目是很难运行的。但从实际情况看，由于高利润的吸引行业壁垒并未形成。上海的房地产市场上仍然存在着一些实力弱、效益低下的企业参加这个行业的竞争，导致社会资源的分散利用，这样既造成了严重的浪费，不利于上海房地产企业整体的可持续发展。

　　三、上海房地产市场中存在的问题

上海房产经济发展中存在的问题：上海房地产发展的总体态势是好的，在上海GDP中的比重不断增大，现在已经占到6.9%，已经成为推动上海经济发展的六大支柱产业之一。但是上海房地产经济发展中也存在着一些不容忽视的问题，只要有以下几个方面：

（一）商品房价格偏高。根据世界银行的研究发现，发达国家的房价与收入比一般在1.8：1——5.5:1之间，发展中国家则一般在4:1——6:1之间。因此，在通常情况下，当房价与收入比在3:1——6:1之间时，居民对市场上的商品住宅普遍具有支付能力。而我国房价房价收入比却在7.9:1，上海则到了9.2:1.房价收入比偏高，表明目前上海住宅价格大大高出城镇居民消费承受能力，并且已经成为阻碍城镇居民潜在住宅消费需求转化现实需求的重要因素。

（二）上海的经济适用房没有真正发挥作用。经济适用房的内涵是XX为解决大多数城镇中低收入者住房问题而实施的一项德政、民心工程。而在上海的实施过程中却出现了偏差。住宅标准越来越高，建设豪华，界定模糊，房型大，对购房对象界定也不清楚。在这些原因之下，购买经济适用房的不再是中低收入者，真正的经济适用房少，而且真正能够为中低收入者提供住宅之便的经济适用房更是不足。

（三）上海房地产开发商的利润过高。当前我国商品住宅投资的利润率在20%—30%，远远大于国际上房地产开发商6%—10%的一般利润率水平，也远远高于我国其他行业5%—10%的利润率水平。房地产投资开发利润率过高，使得大量资金涌入房地产开发领域，哄抬房价的因素也随之出现。

（四）房地产泡沫已显端倪。房地产业余其他产业的一大不同点便是产品用途多样化。房产既可以做家庭消费又可以用于投资，还可以用于投机。不同用途导致了不同的后果。尤其是房产投机为了在短期内获取暴利，短期炒作之后极容易引起需求及价格的大幅波动，也极容易引起房地产泡沫。尤其是近年来外地与境外人士购房者的介入，使上海住宅的供求格局发生了变化，房价攀升速度加快，并带来了房价的大幅波动，为房地产经济的健康发展带来不利影响，并且出现泡沫端倪。

　　四、上海房地产市场管理方式

上文中，我们提到了上海房地产市场中存在的发展不平衡的问题，这些问题的存在既有在面对快速发展的市场、XX调控经验不足，调控能力有待提高的因素，也与市场的自我调节、自我完善机制并未建立健全有着密切联系。为了保证上海市房地产管理市场的稳定发展，必须从宏观调控、市场管理等多方面进行管理。

（一）利用金融政策，维持房地产市场的稳定发展。外部因素是调控房地产市场的重要手段，金融政策的介入，可以很好地调整上海市房地产市场的发展步伐。从资金的来源上看，房地产的投资资金主要来自贷款、外资、预付款和银行按揭。当前，房地产市场需求下降，需求量的下降必然带来预付款与按揭的减少。同时，银行对房地产行业的波动性开始有所顾虑，使其进一步减缩了对房地产市场的贷款，以规避市场衰退带来的风险。从源头上抑制了房地产市场的盲目发展。为了规避房地产市场上可能出现的动荡不安，一方面，XX部门和银行机构可以出台一系列有利于房地产企业增强信心的政策，适当放宽房地产建设项目资金比例的规定；另一方面，房地产开发企业也要将自身发展目标和开发战略在这个大局中加以调整，应该更加注重开发产品的品质，提供差异化产品，增强房产的性价比，以在市场竞争正占据优势地位，加快资金回笼速度。

（二）利用税收杠杆进行合理调节。健全和完善的房地产税收机制能够在经济波动中发挥财政政策的自动稳定作用。在房产过热时，完善税收政策的调节效果是显而易见的。但是，在税收杠杆的使用时要注意对以往实施的政策效果进行验证和数据分析，同时也要对政策实施以后可能出现的实施效果就需要进行验证和数据的分析之后在进行真正的执行。同时要分析房价上涨的实际原因，考虑买方市场和卖方市场双方的考量。XX在实行税收杠杆时要细化贷款政策，对不同的购房者进行区别对待，比如首次置业者和二次置业者，要鼓励并帮助首次置业者购房，同时，在目前的发展情形下，应当降低对房屋对房屋流通的税收，提高对闲置房屋的税收，从而通过税收盘活住房，降低购房者的成本，促进住房的实际利用率。

（三）改革并完善土地供应机制。在房地产市场中，要保证房地产市场的平稳发展，最有效的方法之一是土地供给的计划性，同时合理控制土地交易价格的增长幅度。对于土地的调控，应该按照控制增量，力求平衡，盘活存量的要求，合理规划土地的供给量，优化土地的供给结构，严格土地招标制度，保持适度的房地产投资规模。主要要从如下几个方面入手，首先应当积极盘活存量建设用地，加大闲置土地的清理力度。其次，要加大XX对房地产开发中闲置土地的处理力度。通过对闲置土地的合理处理，加快房地产开发进度，增加适销对路的商品房的有效供给能力。另外，要加快地价监测系统的建设。对市场价格进行监测吧，为XX决策提供准确信息，为市场提供合理的价格导向。再次，改变房地产市场土地供应结构。XX应把土地收入的相当部分拿来做经济适用房与廉租房的投入或补贴，以缓解住宅供求关系紧张问题，特别是为广大中低收入群体提供住房保障。

（四）加快建立健全房产供给体系。继续加强住宅建设，特别是加强对经济适用房的管理和建设，搞好普通商品房建设并且完善廉租房住房制度。合理控制商业营业用房建设，特鄙视对于高档写字楼、别墅和高档公寓的建设。搞活住宅二级市场，规范并且发展房屋租赁市场和市场服务，调整并优化房产企业的组织结构：首先，加大经济适用房的建设力度，并且保证经济适用房真正做到“济贫”。其次，要大力发展中低档普通商品房，同时还要逐步调整普通商品房与中低收入家庭消费水平的平衡点。另外，完善廉租房的供应体系，进一步扩大廉租房的社会保障面。同时还应当适度发展高档商品房并控制非住宅类用房的建设。

（五）严格控制个人贷款不良记录，规范房地产交易市场。近年来金融危机和次贷危机的爆发，带动了全球性的金融动荡。虽然我国银行没有类似于X次贷类型的金融产品。但是也提醒着我们要做好和个人住房贷款的房贷和不良率的监控。掌控个人贷款客户的信用度与对个人贷款不良率的监控加强。另外，还要规范房地产交易行为，消除信息的不对称性，使得整体房地产市场真正公开，公正、公平，让购房者能够在透明的交易环境中进行房产交易，减少人为推动房价上涨的因素。从政策、法规上确认虚假诈骗行为，对于房产市场上的不良不利行为进行量化管理，加强对房产投机的管理，保证来自人为价格攀升的管理。

（六）完善房地产市场预警系统

对于市场的把握离不开建立健全房地产市场信息监控和预警体系。准确及时的证据采集以及全面的分析，为各级XX在市场监测时能够从最客观、全面的方向出发，为市场的调控提供合理的科学依据。主要应当做好以下两项工作：首先，强化数据的采集，和已采集资源的整合。在开发项目预售许可前，要依托房地产开发管理业务系统，进行统一的信息平台构建，准确合理的采集信息，同时还要加强对于所采集信息进行积极的整合。其次，要加强信息分析，完善信息的及时发布。信息的采集是为政策法规的制定发布提供依据和为消费者提供透明的信息状况。因此信息采集之后应当做好信息的分析并且及时做好信息的发布。

　　五、优化上海市房地产市场结构的建议

市场结构是否合理有效是决定能否产生规范的市场行为与良好的经济绩效的基础性因素。要想保持市场持续、健康、稳定的发展，优化市场结构是必然的选择。针对上文中提到的上海市房地产市场目前的现状，主要有如下几点建议：

（一）发展房地产集团，支持并购与重组。面对着目前上海市房地产市场的分散和凌乱现状，产业的重组势在必行。而发展产业联合是一个必然的选择，产业的强强联合可以促进企业内部和外部同时得到良性发展，使企业发挥更多的综合优势，通过联合与兼并和收购来实现产业的并购与重组。首先，房地产企业通过兼并与收购扩大自身规模，可以提高企业自身控制成本、价格和资金筹措的综合能力，同时可以降低产品的生产和销售成本，迅速扩大市场份额，形成更加有利的竞争地位。其次，房地产通过并购战略的实施，使企业能够迅速完成自己的筹集，扩大新市场的运筹。上文中，我们提到企业集中度问题，与20/80理论。显然房地产行业的整合与重组有利于这一理论在上海房地产行业的应用于发展，有利于提高房地产市场的集中度，增强良性有利竞争机制的形成。

（二）大力支持房地产企业品牌化建设，合力开展产品差别化竞争。当今社会，人们越来越重视品牌化，品牌已经成为企业的无形资产，它不仅提升着企业形象同时也会为企业获得许多额外收益。如今，房地产市场良莠不齐，各种房地产信息如潮水般翻涌。房地产品牌的建立势必能够为盲目选择的消费者提供一个良好的选择空间。品牌的构建过程中，不仅要注重各个相关企业的强强联合、良好的媒介宣传之外，还要从根本上注重产品自身差异化的构建。品牌的个性特色，看准市场空缺与需求，准确把握消费者心理，只有从市场出发，从消费者出发，想消费者所想，急市场所急，供现实所需才能在市场中立于不败之地。强化品牌意识、提升品牌形象，增加品牌知名度是竞争中十分重要的筹码。因此，开发商和投资商一定要注重产品自身的创新，使其形成独特、新颖而且能尽可能多的满足消费者需求的产品。如上文提到的加强对房产的差异化建设，具体到房地产开发本身，应该注重塑造品牌的综合品质，不仅加强工程质量的把握，这是品牌构造的基础，还要注重房型的合理设计，这是房产品牌提高的含金量所在以及功能的合理化分配，这是房产品牌构建的科技含量。这是从产品特征维度方面进行品牌建设。另外，上文中也提到过两个维度之间共同的重要作用。因此，在注重产品特征维度的加强的同时也要顾及到服务支持维度的把握。当今的房产市场上，房产本身的差异化并不是十分明显，可替代性也比较强，服务质量在很多时候开始成为消费者考虑的一个十分重要的因素。加强售前、售中以及售后的服务，强化服务质量是品牌构建中一个不可或缺的因素。差异化战略能够不断扩大市场份额，淘汰弱小企业，不断优化市场结构同时促进整个上海房产市场的良性竞争与发展。

（三）提高壁垒尽量避免过度竞争。进入壁垒偏低势必导致竞争的过度化，不仅造成资源的浪费也不利于房地产市场长期有序的发展。因此提高房地产进入门槛，加强XX对房地产行业的宏观调控，对于新注册的开发企业进行严格审查，适当提高注册资金。同时加强对已注册企业的监管和把握，在资金规模、技术实力、抗风险能力和从业者素质等各个方面实行准入控制和已入调节。上海市房地产市场发展不平衡，房地产企业良莠不齐，提高准入壁垒的同时加强对已经加入的企业进行优化管理和适时淘汰和管理是避免过度竞争形成健康合理有序房产市场的不二选择。

　　六、结语

上海市作为我国经济发展中心，同时作为国际大都市，它的房产市场平稳持续健康发展关系到整个上海市经济发展。本文主要针对上海房产市场结构进行了细致分析，探讨了上海房产市场中存在的问题和房地产管理模式。同时，提出了对上海市房产市场优化发展建议。随着房地产在国民经济中支柱产业地位的确定，房地产业的健康发展对国民经济的影响日益显著。但是，通过我们对上海市房地产市场的调研和分析发现上海市房地产市场明显存在着发展不平衡的问题。只有通过问题寻找优化方案，对房产市场的不断优化调整才能进一步促进上海市房地产市场的稳定发展并且为经济整体发展提供良好的基础和组成部分。

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[6]熊世伟.创新上海市城市空间发展模式的新思考[J]现代经济探讨2006（4）

　　感谢词

时光匆匆如流水，转眼便是大学毕业时节，春梦秋云，聚散真容易。离校日期已日趋临近，毕业论文的的完成也随之进入了尾声。从开始进入课题到论文的顺利完成，一直都离不开老师、同学、朋友给我热情的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意！

成为这么多老师的学生，是我的幸运。教师如父母，传我知识，更教我做人。大恩不言谢，一日为师，终生报恩。

感谢我的室友们，从遥远的家来到这个陌生的城市里，是你们和我共同维系着彼此之间姐妹般的感情，维系着寝室那份家的融洽。

曾经以为，离开学校的时候不会难过，毕竟，这已不是第一次离开校园。可在写下这篇致谢词的时候，眷恋和惆怅还是涌上心头。这四年，在我的生命历程中无疑是美丽的，它是我一辈子享受不尽的财富。

四年，充实快乐。感谢给予我帮助的老师，感谢我的同学，感谢我的室友，是你们，让我觉得生活如此美好。

谨以此文，献给我敬爱的老师，挚爱的朋友，亲爱的室友。