摘要
房地产行业为我国国民经济的发展做出了重要贡献，是国民经济中及其重要的组成部分，因此地产行业的过大幅度波动必然会导致国民经济发展失衡，影响社会的稳定。融资需求量大、开发周期长和政策导向性强等这些独属于房地产行业的特点，既充分展示了其作为密集型资金产业的典型性和独特性，但也同时隐含其所承担的财务风险会相较于一般产业的高。近几年，房地产行业的发展十分迅猛，甚至过度，为了抑制这一势头，国家采取了一系列相关措施，其中包括制定控房价、限贷、限售、限购等等的相关房产业限制条文的发布，又如加强对地产行业的金融管理控制力度和逐步收紧其融资渠道等等，故而房地产企业应充分意识到自身所面临的是前所未有的销售与资金两端的双重严重挤压，这意味着运营风险的进一步增加。所以房地产企业应敲响经营警钟，深刻理解对财务风险识别与其防范措施实施研究的具体现实意义。本文谨以保利房地产集团的产业经营作为分析案例，基于其财务状况与现金流量作出相应的风险识别，并根据其所存在的问题提出最优的解决方案，从而促进其经济持续健康发展。
本文一共分为五章：
第一章详细介绍全文基础理论的概念比如：现金流量和财务风险的定义。
第二章详细的阐述保利房地产集团的历史背景，以及分析保利房地产集团的财务状况和财务报表披露存在的问题。
第三章针对保利房地产集团财务状况存在的问题，用现金流量的三个活动指标进行风险识别。
第四章针对基于现金流量的保利房地产集团风险识别存在的问题提出风险防范措施。
第五章总结保利房地产在现金流量风险识别和防范当中提出内外部的监控措施。
关键词：财务风险；保利地产；风险识别；风险控制
引言
房地产行业对我国的经济发展起着至关重要的作用。房地产业的稳健发展不仅可以促进经济增长，改善产业格局，还可以提高人民的生活水平等；同样的，若该行业出现任何不稳定现象，如投资、运营等方面的失控，都会对我国国民经济发展、社会稳定产生严重影响。据相关统计，十年前，房地产业对我国地方GDP的贡献率仅为5%，而如今已经上涨到了接近10%，这正是房地产业对国民经济发展的重要性的表现。许多专家也曾表示，在未来的国民经济发展过程中，房地产行业可能会继续发挥着重要作用，因为到目前为止，无论是XX的宏观调控，还是国家的经济转型，都还没有发现一个新的突破口。由于资金、建设周期、投资回收期、XX管控等不稳定因素，房地产业的生产经营活动可能也会面临很大的风险。
一、相关理论基础
（一）现金流量的定义
在现代财务学中有一个概念——现金流量，它是指在一定时间内，特定的生产经营等活动会产生一定现金的流入和流出以及地板，企业将这些按现金方式计算出来的结果。RD的总体情况是指，一定时间内，企业现金流入和流出及现金等价物的数量。企业的现金流入包括售卖产品、提供服务、售卖固定资产、回收资金、贷款等；而企业的现金流出则与之对应，是指购买产品、接受服务、建设固定资产、投资成本、偿还贷款等。现金流量是评判企业生产经营状况的重要标准。
现金流量是指因为贸易或其他因素引起的现金流入和流出数量。现金流入为现金的收入，现金流入是提前进行增长；现金流出指的是企业应用时支付的现金额。净现金流量是现金流入和流出之间的差值。流入量可能小于或大于流出数量，净现金流量可能为正或负。根据业务本质，可将一定时间内造成的现金流量分为三类：生产经营活动产生的现金量、投资活动产生的现金量和融资活动产生的现金量。
（二）财务风险的定义
对“财务风险”的定义有狭义和广义之分。狭义的财务风险也被称为融资风险，它仅仅是由背负债务引起的，没有背负债务，也就不存在财务风险。广义的财务风险，是指在各种生产经营活动中，由于企业内外环境中各种不可控的因素，使企业的真实收益未达到预期目标而遭受经济损失的一种可能性。这说明财务风险是一个非常完整的概念。企业的金融活动发生在生产经营的整个过程。可能出现筹集资金、长期和短期建设、收益分配等风险。本文结合我国房地产开发企业的发展现状。其财务风险体现在财务活动的各个方面，包括筹集资金的风险、投资的风险、汇率风险、运营风险、库管风险、流动性风险等等。我国房地产开发企业的财务风险，在某种程度上，是以现金方式集中表现在日常生产经营活动中的各种风险。因此，本文从广义上对财务风险进行了定义。
二、保利房地产集团财务风险现状
（一）保利房地产集团简介
保利地产（集团）有限公司成立于1992年，总部设在广州，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业。自成立以来，保利地产的发展大致可分为五个过程。第一为基础阶段：广州保利房地产开发有限公司于1992年9月成立，保利南方集团有限公司全额投资。第二为形成阶段。1992年至2002年，保利慢慢确定其“走精品之路的房地产开发”的理念和“精品房地产、文化房地产”的市场定位。第三是整扩阶段：2002年9月以来，建立了“立足广州，布局全国”的战略转型。在武汉、广州、沈阳、北京、深圳、上海等重点城市建立了多家分公司。2006年7月，在上海证券交易所，公司股票上市。2009年，公司获得房地产上市公司中综合价值冠军。2012年12月，保利地产董事长宋光菊发布消息，保利地产销售总额已超越1000亿元。保利地产成为中国第二家年销售总额超过1000亿元的房地产公司。保利地产自2006年在A股市场上市以来，已由开始的30亿元和100亿元人民币的销售总额达到了市值近乎1000亿元人民币的企业，年复合增长率超越60%。2012年12月，保利地产宣布当年保利地产合同总额超过1000亿元。总资本从2006年165亿元到去年11月2460亿元，净资本从2016年的36.4亿元到502亿元，6年内，保利地产做到了15次发展奇迹。公司的主要业务是房地产开发、销售、租赁和物业管理。
（二）保利房地产集团财务状况
图1-1主要展示了保利地产集团包括组织结构的基本情况。而本节将主要是介绍保利地产集团近几年的基本财务状况。表1-1为保利地产集团资产负债表的摘要。依据表1-1得出，自2013年开始，保利地产集团流动资产在总资产中的占比持续下降，而与之相对的非流动资产占总资产的比例则持续上升。根据保利地产集团的资产负债表，存货是主要的流动资产，投资性房地产是主要的非流动资产。
表1-12013-2017年保利房地产集团资产负债概要单位：百万元
表1-2为保利地产集团2013-2017年5年的收入和利润。从表1-2的数据可以看出，保利地产集团的收入在2013年至2017年期间有所增加，但在2017年明显下降。虽然保利地产集团的收入在业内处于较高的水平，但保利地产集团2017年的收入却出现了明显的下降，这应该会引起企业管理者和投资者的注意。一般来说，收入对于企业的发展是非常重要的，因为保利地产集团收回资金最重要的方式就是依靠收入。
总之,保利地产集团能保持收入增长和利润和净资产下降在低迷的市场,这表明,保利地产集团的财务状况总体来说是好的,但也能发现一些问题,比如2017年的收入明显低于前一年。这些无法逃避的问题导致了保利房地产集团面临的财务风险，所以保利地产企业应该重视这些问题所带来的隐患。
三、基于现金流量的保利房地产集团财务风险识别
（一）现金流量的经营活动财务风险识别
1.营运能力分析
正常情况下，房地产行业中，保利地产集团所面临的经营风险主要包括工程建设可能带来的风险和项目开发带来的风险。保利地产集团的这些房地产风险显然无法定量分析，但在保利地产集团的正常运营中不可避免。理论上，可以通过观察保利地产集团的运营情况来分析其运营能力，如表2-1所示。
表2-1保利房地产集团2013-2017营运能力情况
表2-1为保利地产集团近6年库存周转率明细。直观地看，保利地产集团的库存周转率在2013至2017年间一直上涨，但整体水平依旧不高。查阅完数据后，发现XX的去库存政策受到了许多企业的响应。上述的数据说明，保利地产集团2013-2017年的营业额保持在一定水平。持续下滑，在很大程度上，从2013年的43.85倍到15年的38.03倍，数据波动表明保利地产集团应收账款管理能力不强，保利地产集团可能有较多的坏账，经营能力不强。
2.盈利能力分析
表2-2保利房地产集团盈利能力情况
表2-2描述了保利地产的盈利能力。根据对保利地产集团2013-2017年净资产收益率的总体了解，从表2-2可以看出，保利地产集团净资产收益率在过去五年内先是迅速下降，后又缓慢上升，说明保利地产集团对投资者的回报程度也开始减弱，然后加强。保利地产集团五年来，总资产净利率平均大约为4%，总体看来水平较低。表明该集团在总资产利润创造的能力方面较低。
3.发展能力分析
在运营过程中纯现金流量的增加程度可以用来体现保利地产集团运营过程的可持续发展能力。通过分析不同报告期的数据，可以了解保利地产集团的增值能力。对于保利地产集团而言，在融资过程中我净现金流量的增长情况来体现出企业融资能力，我们可以得出该企业是不是能够获得更长远的资本的结论。
表2-3保利房地产集团2013-2017年发展能力情况
表2-3描述保利地产集团的发展能力。由表2-3可以看出，该企业在运营过程中净现金流量增长程度不稳定，最低水平是2013年的付415.36％，一年后增长到7.22%。经营中净现金流量的大幅波动将使保利地产集团面临经营风险。在相同的情况下，融资活动中净现金流量的增长率波动较大，融资将会增加。2017年净现金流增速最低，为-694.96%，2014年最高，为59.05%。数据显示，保利地产集团2014年获取现金的主要渠道是借款，这说明保利地产集团资金严重短缺。毫无疑问，这将限制保利地产集团未来的发展。然后，2015年、2016年、2017年筹资活动现金流增速为负。保利地产集团融资形势的变化将使保利地产集团面临更大的风险。
（二）现金流量的投资活动财务风险识别
在开发过程中，房地产公司存在着很多不确定的方面，导致交易都达不到预期的预想。由此便会对整体公司的获益和偿还债务的水平产生很大影响，这就是所谓的投资风险。本节从2013到2017年保利房地产集团的投资收益状况来进行，对该集团的投资风险做出全方面的了解，详细情况可以见表3-1。
表3-1保利房地产集团2013-2017各年度投资及其收益情况表
根据表3-1，我们可以得出结论，近五年来，在保利房地产集团投资状况中，该企业的长期股权投资额呈现增加的趋势。这就说明保利房地产集团很看重投资活动，但是通过和该集团年报合作来看，我们可以发现，保利房地产集团的长期投资状况不稳定，经常发生变化，不断的进行增加和减少资产，由于如此频繁的变动，所以才会导致集团投资风险。从表3-1我们可以看出，企业的投资收入也变动较大，而且没有一点儿规律。最低的时候是在2013年的63505万元，一年中变化较大，在2014年变成了115279万元，这些具体的数值就说明保利房地产集团在投资的情况中变化频繁，内含着较大的风险。
（三）现金流量的筹资活动财务风险识别
保利地产集团在房地产行业中属于资本密集型的行业。只依靠内部的集合资金，根本就不能满足需要，必须从外部来获取大量的资本。融资活动对于该集团来讲非常重要，在正常的经营活动中占有重要地位，使用各种各样的融资方式，对于保利地产集团的风险会产生很大的影响。在资本结构和融资规模问题方面有不合理的情况，将会是保利地产集团陷入风险之中。我们可以通过考察现金流量的财务指标来反映出以上所有问题。可以从短期偿债水平和长期的偿债水平两方面来对融资风险作出分析考察。
1.短期偿债能力
表3-2Poly房地产集团2013-2017年短期偿债能力统计分析
保利房地产集团短期偿债风险的代表性财务指标是流动性比率和速动比率。保利房地产集团基于现金流的这两种财务风险识别反映了保利房地产集团在短时间内变现流动资产和快速资产的能力。本文计算保利地产集团近五年的两个指标，如表3-2所示。由表3-2可以看出，保利地产集团五年的流量没有明显的规律性。从数据上看，在该行业中，同期的平均水平呈现稳定的上升趋势。普遍来说，1作为流动性比率的最低标准，2则为最佳水平。以上情况，我们可以得出，保利地产集团的短期偿债水平不高。在2015年为1.73，流动比率出现最低的状况。为了解决短期偿债风险最快速、最方便的方式便是出售业务和引入投资者。因为该行业与其他行业不同，所以保利地产集团的流动资本，特别是存货，流动性周期比较长，因此更为准确的来描述短期偿债水平，可以使用速动比率这一因素。普遍来说，如果企业存在短期偿债风险的时候，该企业的速动比率降为1。如表3-2所示，保利地产集团2017年5年速动比率仅为0.57，我们可以得出结论，保利地产集团短期偿债风险呈现出较高的水平。
表3-3保利房地产集团2013-2017年现金流量比率统计表
商业活动的资本需求是保利地产集团的主要债务来源。一般来说，公司的主要债务应当由经营活动产生的现金流量净额弥补。然而，对于保利地产集团而言，缓解债务偿还压力的主要途径是通过股权融资，这是一种病态的发展模式，不能保证保利地产集团的长期发展。因此，可以选择现金流比率来分析保利地产集团的短期偿债能力，如表3-3所示。表3-3分析表明，保利地产集团半年现金流量率为负，说明保利地产集团经营活动净现金流量过小，短期债务难以偿还。保利地产集团短期债务偿还方式不合理，需要追加资金。
2.长期偿债能力
房地产行业受宏观环境的影响较大，具有其他行业所没有的特点:需要投入大量资金，资金周转速度非常慢。保利房地产集团净资产负债比例过高，将面临长期融资问题。现金总额与负债的比率可以用来衡量企业通过其日常经营活动所产生的现金净流量来偿还长期负债的能力。保利地产集团长期偿债能力财务指标列于表3-4。
表3-4Poly房地产集团2013至2017年有关长期偿债能力的统计分析
一般来说，将会出现长期融资的各种问题。为了测量企业在他的日常经营过程当中所出现的现金净流量来进行偿还长期的债务水平可以采用现金总额和负债的比率这一因素。但是当保利地产集团的纯资产负债比率过于低的话，就表明保利地产集团债务财务的调节能力不够。针对债权人来讲，净负债率可能会达到无限低。通过分析2013到2017年，保利地产集团的净资产负债率，我们可以得出结论:保利地产集团负债成本太高，存在着较高的长期偿债风险。在半年里，该集团的现金负债总值为负值，表明企业经营活动产生的现金流量净额不足以清偿长期债务，还需要通过其他渠道筹集资金。如果保利地产集团融资不利，将面临现金链断裂，从而陷入财务风险。
综上所述，就经营风险而言，应收账款周转率总体呈大幅下降趋势。存货周转率总体水平低，经营能力不强。保利集团在过去五年中，因为所有者的权益引起的收入下降后上升，这就说明该集团对于投资者也是呈现先下降后上升的趋势。在五年内，保利地产集团总共资产的全部净利率大约平均为4%，总体较低。表明保利地产集团总体获益的创造水平呈现出低的水平。变化比较明显的是在经营活动和融资活动中的纯现金流量增加比率，且呈上升和下降趋势。面对如此多样的融资情况，保利地产集团会面临着更大的运营风险。从投资风险这一角度来看，保利地产集团的长期以来，股权投资状况波动较大，资产增加或者减少变化较大。因为这种频繁变化的投资形式，才会造成保利地产集团的投资风险过于不稳。从融资风险这一角度来看，保利地产集团流动比率较低、库存流动性较差且流动比率较低，导致短期偿债能力不足。短期借款能力指标-现金流量比率和长期偿债能力指标衡量-现金负债较上半年为负，也表明企业经营活动现金流量不足以同时满足短期和长期债务，需要依靠其他方式融资，缓解了企业面临的压力。e还款形式非常不得体，保利地产集团的财务风险将会由于融资不足出现资本现金分裂的情况。
四、基于现金流量的保利房地产集团财务风险防范
（一）基于现金流量的经营活动财务风险防范
我们可以通过观察经营活动，直接看到保利地产集团的盈利水平和未来发展水平，保利地产集团现金主要来自于经营活动，可以更加直接的看出该集团的”造血能力”。由此，普遍来讲，企业在经营活动中的现金流动率和该企业的竞争能力有重大关系。在经营活动中的现金流动比率，也可以看出该集团的财务在灵活方面所表现出来的能力。而财务灵活能力对于保利地产集团的资本风险防范方面会产生很大的影响。对于保利地产集团来讲，整体库存的存储量和产品销售情况也会对企业活动的现金流动率产生较大的影响。因此，对于商业活动，保利地产集团主要从以下两个方面防范财务风险:第一，由于保利地产集团的库存存储量较大，所以应该尽快销售产品。对于那些还没有进行的项目营销部门必须做好先前的准备工作。现如今房地产行业主要采用的是预售的方式。有一个较好的营销计划可以是预售总量增加。市场部门也可以根据考察市场、行业和该企业自身的发展情况，要采用SWOT分析方法，寻求保利地产集团商品在市场中的广告观念和卖点。如果能够准确的对产品进行定价和定位，这将对于营销部门进行销售考量和创新发展产生积极的影响。保利地产集团可以从部门、区域和个人三方面将销售总额分割，为了提高个人的营销主动性对他们进行物质方面的奖励。针对已经做完的项目，必须对剩余的，没有卖出的商品进行整体的考虑，对产品的价格和地位作出新的判断，从而做出对于该产品的需求和消费的能力进行进一步的理解，由此便可以推动商品的销售。另一方面，应该减少对于土地的存储。保利地产集团在这一领域投入了大量资金，但增速放缓并不意味着它不保留土地。保利地产集团在购买土地时，在充分考虑了像供求关系、投资习惯等当地实际状况以后再据此来决定土地的储备量。综上所述，必须在合理分析整体的财政情况之后，才能够确定土地的储备量。最后来讲，存货的利率转换和土地的储备量关系密切。保利地产集团如果想提高收入转化水平，就必须要减少对土地的储备量。
（二）基于现金流量的投资活动财务风险防范
保利地产集团整个实业投资项目中各个环节都得到了严格地实施，其中包括了可行性的研究、项目实施状况与现场的监测检查。在决策的全程中想要把决策失误所带来的损失降到最低，就要求决策者能严格按照预过程执行，得以保证决策科学性。首先，需要把握好投资方向，确定方向。保利地产集团在选择投资行业时，应将行业门槛不高、不存在垄断情况、发展势头乐观的行业作为首选，这就要求保利，识别大量的另类投资行业，获得足够多的有关信息，这样才能将符合条件的行业甄选出来。若想要有效规避风险，保利地产集团就要对自身的情况和市场的需求有充分的了解，才能准确预测集团进入行业以后的可能出现的情况，包括客户群体、供求、利润高低等。其次，结合现金流的情况与投资的决策。投资项目是否带来了可观的利益是衡量投资项目是否成功的唯一标准，账面和现金流能反映出项目的收入。因为固定资产的投资需求量大、并且持续时间长，所以现金流于账面所反应的收入对固定资产的投资极为重要，现金流的收入对集团投资来说意义非凡。所以对投资资产进行决策时还要考虑现金流的问题。
对于资本投资，正常情况下，在投资完地产投资后还有多余的现金流，保利地产集团还可以进行资本投资。保利地产集团若想规避产业投资带来的风险可以从以下几个方面入手：一方面，要分析投资环境。对利率、行业、通货膨胀进行分析。因为保利地产集团属于资本市场范畴，所以分析和预测利率是不可避免的。若利率上涨，股市就会出现供过于求。倘若通胀上涨，购买股票应该成为保利地产集团的选择。明确集团所投资的企业在行业中处于什么地位，是保利地产集团在做出投资决策时必须考虑的事情。另一方面，巧妙通过投资组合来减少风险。通过选择一个关联性不大的投资组合建立投资组合，从而实现投资的多元化，是很好的方法。
（三）基于现金流量的筹资活动财务风险防范
在实践中，保利地产集团主要从三个方面防范债务融资带来的财务风险：
首先，我们需要保持合理的债务到期结构。一为使债务到期结构不持续波动，就要以集团的资产结构为依据来调整集团负债的长期与短期比例。其次，以运营过程中的集团资金需求为依据来决定贷款。也就是说，长期借款用于长期项目，而短期借款就用于短期的项目。保利地产集团已是一个发展成熟的房地产上市公司。由于存货周转速度补款，保利地产集团不得经常短期借债而应减少。因此，保利集团在融资时也是一直尝试着使用长期借债的方式。二，保证债务利率结构的科学合理性。从保利地产集团的角度上看，在利率贷款中选择浮动还是固定是不利其自身的。保利地产集团选择其利率贷款的方式应该是考虑集团当下的运营情况，若企业的运营情况不错，能获得足够的净现金流来偿还债务，那就应当选择浮动利率。三，维持债务来源结构的科学合理性。银行贷款、商业信贷、债券发行是保利集团的三大主要自资金来源。不一样的资金融资方式所产生的成本差距很大，带来的风险也不一样。最容易获得商业信用，短期，成本高。银行贷款是购买小型设备的最佳方式。公司债是保利地产集团筹集大量资金的理想选择。每种方法都有其优点。保利地产集团必须确保债务来源的合理结构，并相互合作，防止融资活动带来的财务风险。
五、结论与展望
本文从保利地产集团的财务状况和面对的风险的角度描述并研究分析了其在2013至2017年间的财务报告，初步推断出:
有关销售和采购的风险是保利地产集团在商业活动时要面对的主要财务风险。整体来看，应收账款周转率显著地下降，存货周转率也维持在不高的总体水平，经营能力弱。集团总资产净利率5年来平均约为百分之四，总体水平并不高，这表明保利地产集团拥有不高的总资产的利润创造力;经营融资活动的净现金流增长率不稳定，保利地产集团不简单的融资情况说明集团将会面对到更高的经营风险。保利房地产集团要想改变发展战略，投入精力研发高利益的产品是必须的。保利地产集团也应该减少土地的使用面积，而使土地储备充足。
其次，在投资活动中，有关产业投资和资本投资的风险是保利地产集团主要面对的财务风险。保利地产集团的长期股权投资常有波动。它经常增加或减少资本。就是这种时常波动的投资形式造成了保利地产集团的投资风险。因为我国房地产业厮杀激烈，保利地产集团在近几年为了获得更多的市场，走上了“国际化”的道路。保利地产集团的扩张目标是使其不仅在中国名列前茅，而且在世界上享有良好的声誉。然而，保利地产集团的投资项目，投资领域相对集中，如果存在风险，则会涉及范围较广。同时，保利地产集团过大的对外投资规模可能导致很大的投资风险。对保利地产集团的投资结构进行分析可以发现，其在国内市场上是属于集团的长期股权投资所占比例极大的类型。而外界的因素很容易影响到长期股权投资。企业在长期投资受到不利影响时将会受到致命的打击。保利地产集团一方面要尽量避免投资失误的风险，另一方面要注意防范多元化的金融风险。保利房地产集团为防范资本投资风险，一方面分析资本投资环境，另一方面通过证券投资分散风险。
第三，保利房地产集团在融资活动中，在债权融资、股权融资、利润分配等方面面临着财务风险。宝利房地产集团一直以来都有很高的融资现金流。可以说，近年来，它的企业生存和发展都是靠着筹资得来的现金流，而这种模式是不良的。保利房地产集团流动性比率低、快，存货流动性不好，使集团短期还债的能力欠缺;这半年集团现金流量与现金负债总额的比值(即可反应短期借款的能力)呈现负值，表明了企业需要其他方的帮助才能偿还债务，企业的运营活动净现金流无法偿还完债务。这明显是不科学的还债方式。倘若融资失败，保利地产集团就要面对现金断裂的=风险。保利地产集团通过融资方式来控制在债权、股权融资和利润分配时面临的的风险，从而全面规避融资活动可能的财务风险。债务融资时，要保证维持合理的债务期限、利率、来源结构。股权融资时，保利地产集团要对自身的资金需求、不同融资方式的成本进行分析，确定科学的融资规模，确立集团最佳资本结构。
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致谢
在本文完成之际，谨向我的导师彭铭超老师致以衷心的感谢，本论文是在她的精心指导和关怀下完成的，从论文的选题、方案设计，到论文的撰写和修改，都倾注了彭铭超的心血和汗水，在学习期间，她的言传身教将使我终生受益，她认真严谨的治学态度、豁达宽广的胸怀、平易近人的处事风格是我一生的楷模，值此提交论文之时，在此向彭铭超导师表达衷心的感谢！
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