房地产上市公司盈利能力分析及对策研究——以碧桂园为例

我国经济近几年正在以不可思的速度飞速发展，如此快速的发展不仅仅给我国经济带来了机遇，而且带来了不小的挑战。最近几年，房地产行业，对于各行各业的投资者来说是非常具有吸引力的行业，故此投资者对其会更加重视。很多的投资者和学者才采用了多种方式对房地产上市公司的盈利能力进行全面研究,怎样选择合适的指标和方法，如何更加准确地得出各大公司盈利能力的结果是十分重要的因此人们不断地研究。房地产行业有自己行业的特性，最主要的特点便是它的位置固定且无法移动性，所以房地产也叫做不动产。任何公司想要得到更好的发展，就必须要有强有力的竞争对手，才可以使得公司在同行业中获得更好的生存机会，也为公司增添活力。公司的核心竞争力一般可以四个方面先出来，即盈利能力、成长能力、经营能力、偿债能力。而这四个内容中，可以说明公司获取利润的盈利能力是最重要的组成部分。通过分析其盈利能力，是的行政管理部门更加方便的行使管理权了，可以更加直观地查看各企业的发展情况，可以使更多的投资人的所有者权益得到保障，为更多的房地产企业职工的劳动者权益得到一份保障，帮助债权人权衡投入资金的安全性。

一、盈利能力分析

　（一）盈利能力的内涵

获得预期的利润是每一家企业最基本的目的，也是企业可以实现生活和发展的根本保障，所以说盈利能力是每一家企业和投资人最重视的内容，盈利能力代表着企业利用资金实现的增值能力，它一般情况下，可以通过也收益数额来体现出来。盈利是企业通过使用多种经济资源来获得利润的能力，是公司内各个部门所表现出来的生产经营成果的水平，是生产能力、管理能力还有创新能力以及回避风险能力的全面体现。正常来说，利润的多少并不可以完全代表盈利能力的好坏。由于利润额大小不仅是由企业的经营能力来决定，还需要结合生活经营规模，经济资源占有量，投入资本还有产品本身价值等多个因素共同决定。规模不一样的公司或者同一家公司在不同的发展时期，仅从利润额的角度，是无法评断出一个公司盈利能力的。所以说在对上市公司盈利能力进行分析的时候，要从生产经营方面对公司的盈利能力进行判定，还要从收入、利润和投入产出等方面研究。这不仅仅需要研究人员获取企业的年报进行分析，还需要对整个行业进行了解从而得出本企业对于整个行业来说盈利能力如何。

　　（二）盈利能力分析的方法

盈利稳定性分析主要是在分析所有企业利润总利润的百分比的基础上，根据不同企业利润结构的情况，实现企业收益的稳定性。在中国，利润分为原材料销售利润，其他企业利润，企业利润等。如果盈利能力较高，而且总利润占较高份额，稳定利润的订单将会更高。如果其主要活动保持稳定，其盈利能力将保持稳定，无论公司的目标如何。因此，主要活动的利润份额分析应侧重于收入的稳定性分析，分析应侧重于收入的影响。公司整体的盈利能力才是最重要的。

二、房地产上市公司盈利能力影响因素

　　（一）公司规模对盈利能力的影响

在实际生活中，任何一家公司的盈利能力会受到诸多影响。这些影响因素大体上可以分为内部因素和外界因素。而内部管理因素则指的是企业的财务控制能力、风险处置能力多个方面。而外部因素是客观存在的，并无法以公司的意愿发生转移，比如说经济因素和法律因素等环境因素，所以说公司只能够通过内部因素的改善来和外部环境相匹配，从而使得公司可以通过外部环境，增强公司的竞争力。将公司的内部资源进行优化配置，改进公司现有的内部环境，从而使得公司盈利水平得到不小的提高。

首先是公司规模对其盈利能力的影响，它可以表现为劳动力和生产资料在企业内部的集中程度，从而体现出公司的生产经营水平。所以说所有构成公司规模的内容都可以当成区分公司规模的指标，比如说公司所具有固定资产原值、公司的工作人员数量、销售金额、利润额等多项要素。由于固定成本不变，我们可以判定公司的盈利能力从某种程度上来说是和公司的规模呈现正相关的。当然了关于会影响房地产上市公司盈利能力的因素我们仅是以公司规模为例进行了说明，其他的因素盈利能力也是由较大的影响的。

　　（二）公司盈利模式对盈利能力的影响

公司的盈利模式是从公司获利的方式。这主要是一种商业模式，公司有机地整各方面资源，为自己创造价值。当公司找到其最适合企业的商业模式的时候，这个企业不久就可以获得收益，也可以在很大程度上提升其核心竞争力。表面上，它可以看出，企业对业务范围选择的选择但这并不代表企业的盈利模式，因此，为了理解企业盈利的基本原理，探索企业利润的潜在潜力，财务人员必须了解企业的运营模式。这不仅可以轻松分析行业特征或业务范围，还可以对企业的获利模式进行深入分析。

影响这些房地产公司盈利能力的因素受各种因素的影响，主要是由两部分原因引起的。外部的原因主要是全世界的经济形势，整体经济发展水平好坏。每个国家或各个地区，各个行业的发展水平，产品所处的市场环境，产品的竞争力大小。每个公司所处的外部环境难以改变，只能用公司内部的不断改变去努力适应外部环境的变化。

由于内部原因可以通过调整公司内部的管理来提高公司的盈利能力，因此它是一个可以控制的因素。

　　（三）房地产上市公司盈利能力现状

1.房地产上市公司盈利能力整体发展趋势

过去的二十年间，房地产行业依靠土地升值以及房价暴力型增长作为主要盈利方式。现如今国家不断地出台调控政策，进行宏观政策调控是的房地产行业不断降温，回归到房地产本身供居住的产品特性上，这也意味着房地产行业开始迈向实质意义的企业竞争时期。房地产企业的盈利能力也将随着企业激烈的竞争不断发生变化。为了更好的研究房地产上市公司的盈利能力，本文搜集了一部分具有代表性的房地产上市企业2014-2018年的相关数据，相关指标计算如表1。

表1房地产上市公司2014年-2018年盈利能力指标平均值

数据显示2014年——2018年房地产上市企业盈利能力中的销售净利率、净资产收益率、资产报酬率各项指标的波动幅度都比较大，因为2016到2017年房价呈现一个大幅攀升的过程，促进了房地产的投资，从而使得房地产行业的整体盈利能力大幅提升。但是从2018年开始，由于受到国家调控政策的影响，房地产市场交易冷清，股市也持续低迷，各项指标开始回落，甚至低于上涨之前的盈利水平。

2.万科、保利地产盈利能力分析

表2 万科2014年-2018年盈利能力指标

表3 保利地产2014年-2018年盈利能力指标

万科和保利两家地产公司，是在国内具有代表性的两家房地产公司，所以本文选取这两家房地产公司的盈利能力分析与碧桂园进行对比。

万科一直是业内利润稳健增长的代表，其注重专业化的住宅开发，整体盈利能力较强。如表2所示，目前万科逐渐放慢了地产扩张速度，相对保守的经营策略使得万科的竞争优势不如之前。此外，加上受到宏观经济环境的影响，使得企业营业利润增长速度逐渐放缓，可以看出2018年较2017年营业利润率仅提升了0.46%，整体盈利能力趋于平稳。

保利地产一直保持着较高的增长速度，企业秉承低利润扩张模式。在表2与表三的对比中不难看出，保利的营业利润率比万科低将近10%左右，其运用商用与住宅结合的综合盈利方式，体现出低利润率、高负债的盈利特征，盈利能力虽然较弱但是成长能力一直比较强。

三、碧桂园集团盈利能力分析

　　（一）碧桂园集团简介

碧桂园集团就是指碧桂园控股有限公司，2017年碧桂园成功的在香港联交所主板上市。在2016年1月份的时候，就被评选为“2015年度最具投资潜力港股上市公司”。2017年11月13日，它在印尼推出了当地第一个房地产项目，即SKY HOUSE BSD。到了2018年10月11日，碧桂园列入了排在第430位的全球最佳雇主名单。在2019年1月29日的时候，碧桂园集团和中国铁塔股份有限公司签订了协议，双方共同合作，深度融合，共同成就“数字地产、智慧地产”。

　（二）碧桂园盈利能力分析

1.营业利润率

营业利润率指的是营业投入资金和营业收入所形成的比率。营业利润率是对组织经营成果进行了评定，可以显示出组织经理人员处于计算营业成本的条件下，组织机构依赖经营从而获取的收益水平。营业利润率的数值越大，就说明了通过经营活动所取得的收益也就越多，组织的盈利能力就越高。反而言之，营业利润率低的话就表示组织通过投资等多种渠道所获取的不具备长远性的收益就越多，盈利能力是和营业利润率成正相关的。2014年-2018年碧桂园营业利润率见表4。

表42014年-2018年碧桂园公司营业利润率统计

我们根据表4的数据就可以看得出来，自从2014年开始，碧桂园公司的营业利润率是开始逐渐下降的。之所以会出现这种情况，主要是因为公司在对商业模式进行优化整合，逐渐转化为多元化的结构，并开始了新型资产的运营。同时这两年，也是房地产行业房价疯涨的两年，但是相应的原材料成本也有一定程度的上升，使得公司的产品成本有比较高。这些因素共同导致了碧桂园集团在2014-2018年中营业利润率总体呈现下降趋势。

2.成本费用利润率

成本费用利润率指的是公司在一定的期间之内用利润总额除以营业成本费用总额所得到的数值。成本费用利润率是对企业所消耗的每一块钱成本或费用所带来的经营成果进行的说明。成本费用利润率可以表现出一个公司所进行的生产经营活动消耗的成本给公司带来的利润。并可以说明公司所具有的对成本的控制水平。成本费用利润率指标比较高的话，就可以说明公司的经济效益和盈利能力比较高，同样的产品在同样的条件下，通过加大对区域内部控制力度，就可以为公司减少成本费用，为公司减少开支，就可以帮助获得更多的经济效益，进而提高公司的盈利能力。碧桂园公司的成本费用利润率情况见表5。

表5碧桂园公司的成本费用利润率情况

根据表5就可以看出，碧桂园在2017与2018两年时间里成本费用总额增长迅速，两年时间增长10384亿，平均每年增长5000亿左右，本2015与2016两年时间成本费用利润率不断下降，但是随后两年成本费用利润率又开始逐渐提升，这就是因为原材料成本的上涨所造成的。并且在2018年，碧桂园的成本费用利润率上涨1.12%，主要是因为公司和其他单位合并，导致了成本的增加，这也就说明了碧桂园公司的生产经营过程当中，还需要加大对成本和销售费用的控制力度。

3.总资产净利率

总资产净利率指的是公司在一定时间之内，息税前利润（EBIT）和平均资产总额所形成的比率。它本质上是对公司全部资产所获取的收益的能力进行评价的指标。一般而言，总资产净利率数值越大，就代表着公司全部资产所获取的收益就越高。反之，总资产净利率数值越小，就说明了公司获取收益的水平较比较差。2014年2018年碧桂园总资产净利率见表6。

表62014年-2018年碧桂园公司总资产净利率统计

我们从表6中就可以得知，碧桂园公司在2015年的时候，它的总资产净利率相对于2014年，有了明显降低，在而2016年相对于2015年有呈现了小幅度的上升。但是在2017年和2018年又呈现出了一定的下降变化。碧桂园会出现这种情况，主要是因为在2017年的时候，资产有了一定程度的增长，但是它的净利润却下跌了。而到了2018年的时候，资产下跌的幅度要比利润下降的幅度小，所以说总资产净利润率依然下滑。

通过碧桂园和万科、保利进行盈利能力三个指标的对比，万科和保利相对于碧桂园而言，它在三个指标上并不是总是保持着增长的趋势，甚至有部分时间段，它的营业利润率和成本费用利润率开始下降，这就意味着相对于其他两家房地产上市公司而言，它并不是从整体上呈现出上升。而碧桂园之所以会出现这种情况，主要是受到了它的股权结构和成本控制方面的影响。具体分析如下。

四、碧桂园集团存在的问题及解决方法

　　（一）盈利能力分析发现的问题

1.股权结构不合理

碧桂园和万科还有保利相比，碧桂园的股权结构并不合理。股份过度集中根据表7发现其中必胜有限公司占43.6431%，三大主要股东共占将近66%。碧桂园集团并应积极寻求其他公司支持，发展潜在可以流通的大股东。主要股东占比见表7

表7碧桂园主要股东

2.企业市场定位的不完善

市场定位的主要目标就是为了能对公司和同行业之间的不同有一个区分作用，为公司提高辨识度。碧桂园公司为了确定自己的目标消费群体，杜绝公司陷入无差异的市场竞争中，就必须对自己的目标市场细分，确定公司的独特市场定位。要想完成市场定位，就必须对所处的行业有一定深入认识。碧桂园公司所建设的房地产项目大多数是以高档小区为主，并且近些年来，随着原材料成本的增加，使得公司所开发的项目成本不断提高。造成了公司的效益有所下降。

为了缓解这种情况，碧桂园公司实施了减少建设项目的策略，这就会影响到公司盈利能力。而在物业服务方面，碧桂园也出现了亏算状况，为公司减少了净利润的数值。截止到目前为止，碧桂园公司还没有对自己的高档住宅小区的市场进行再详细的划分，这就制约了产品的销售情况。降低了公司的竞争力，使得公司的利润水平有所降低。高档住宅小区为了增加市场占有率，就需要对现有的市场进行再详细的区分。随着居民生活水平的不断提高，可支配的资金不断增加，消费者对于产品的内在更加重视。所以说碧桂园必须要加快改善公司市场定位不完善的局面，因为这会给公司在进行产品市场上，无法提高市场占有率。同时公司并没有建立健全的管理制度，面对风险时，它的抵抗能力不足，如果面对大的竞争力，将会直接影响到公司的盈利能力。

3.成本控制不当

现在中国房地产市场发展形势依然比较严峻，碧桂园公司面对着恶劣的市场环境。市场销售途径和原材料采购的问题依然没有得到有效解决，亟待公司进行改善，从而使得公司进来适应公司的发展。从而完成项目投产高效。随着原材料价值的上涨，这使得公司不得不面对挑战。同时我国从原本的劳动力过剩逐渐变成了劳动力稀缺。最近几年，物价水平的增长，导致了原材料价值的增加，员工的薪酬也需要随着增长。所以说公司的生产成本费用也随着上升。市场经济的萧条促使众多房地产公司开启了价格战。他们更多通过减少成本的经营方法来获得市场占有率。但是长时间如此的话，将会对消费市场带来消极影响，导致消费市场更加的低迷，降低消费者的热情，导致整个行业处于崩溃的边缘。碧桂园的成本状况可谓是节节攀高，根据作者对碧桂园对外公布的财务报表进行统计得出以下数据情况，其中仅销售成本一项16年较15增长近300亿而18年较17年增长近1100亿元，碧桂园集团近几年主要成本数据情况见表8。

表8 碧桂园集团近几年的成本状况

我们可以从表8看出来碧桂园的各项成本都在逐年递增，尤其是销售成本由15年的903亿增长到18年的2766亿元差了将近1900亿，其增长速度是惊人的，因此我们应该深究增长原因。以此来更好地控制成本提高盈利能力。

碧桂园公司在对成本控制方面存在着问题。首先是它的原材料采购渠道比较单一，对于采购成本控制的力度比较薄弱。同时公司又实施的减少建设项目的策略，这在无形中就给碧桂园公司增加了采购成本。而且碧桂园采取途径单一会给公司加大经营风险。这就需要公司采取有效的措施减少生产成本。碧桂园公司在对原材料进行保存的时候，成本控制力度比较小，这也会加大其成本费用。因为碧桂园公司在实施房地产建设的时候，需要的原材料种类和数量比较多，因为公司所制定的存储保管制度有缺陷，同时原材料的种类和数量过多，而公司在存储保管上并没有进行明确分工，这也会给公司的保管环节加大成本，同时公司在保管环节中，记录不详细，不精准，给公司管理上带来了麻烦，严重影响了碧桂园公司的成本控制。除此之外，碧桂园公司在个别环节所需要的成本超出预算太多，促销费用、媒体费用门店费用还有员工薪酬等多项成本费用，都包含在销售环节中的成本费用，现在随着物价的上涨，员工薪酬也在不断上调，促进费用不断增加，导致了碧桂园在销售阶段所支出的成本费用比重不断加大，制约了公司成本控制的开展。

（二）提升碧桂园集团盈利能力的方法

1.改善公司治理结构

（1）优化控股结构，提高公司竞争力。根据中国上市公司股权结构的特点，碧桂园应减少已发行股票，并积极寻找潜在的流通股股东，以支持公司的发展。对于中国的上市公司，有必要保持一定的库存集中度，提高客户代理监管的效率，降低代理商的成本。

（2）形成公司的权利结构以进行制衡。选择“xxx”和“总经理”部门以及同步模式下房地产上市公司的选择应根据公司的实际情况制定，还需要考虑人员和公司的“人格”。在目前中国市场监管不健全的情况下，第二服务部门的推广可以在一定程度上保证董事长和总经理之间的平衡，有助于公司治理。

（3）探索新的激励方式。例如，为房地产上市公司的高级管理人员实施“上市薪酬+股票期权”制度。年薪是与绩效挂钩的管理层收益补偿，但与之前的业绩有关，期权股票的股票收购权明确定义（如当前业绩），期权的行权期限到期。你。然后更好地防止短期行为风险。

2.明确市场定位

碧桂园集团要想提高自己的盈利能力，增强公司的盈利水平。就需要确定自己公司的市场定位，并且这个市场定位要根据自己公司的实际情况来确定。碧桂园可以通过树立良好的企业形象，引起消费者的注意，从而增加产品销量。而公司要想树立起公司形象，就需要对于公司的所有产品进行全面分析，找好公司的市场定位，生产有自己公司特色的产品。塑造公司的良好形象。从而加大对消费者的吸引力，为公司构建一个稳定的消费者群体。通过对消费者黏性的运用，提高他们的忠诚度，进而达到提高自己公司的盈利能力目的。华而不实的广告虽然可以扩大公司的知名大，但是却无法帮助公司塑造良好的企业形象。公司还需要将自己的企业文化和核心价值观在消费者心理牢牢扎根，才可以增加消费者对公司的认可度。这么做的话，既可以实现宣传公司形象的目的，也可以减少公司成本支出。

碧桂园公司要想确定自己市场定位，可以从以下几点入手。第一点是生产优质产品。碧桂园公司是建筑公司的一员，所以它必须在打造项目的时候，要时刻提醒自己，使用合格原材料，这样才可以为消费者提供优秀的产品。在建设过程中，每一个环节都要保证质量。做到让消费者放心。其次是公司产品要制定出合理的定价，而不要漫天要价。公司所建设的项目所处的区域不同，它的价格也有一定的差异，公司要根基所处的区域制定合宜的定价策略。同时公司也不要刻意为了增加销量而使用低价策略，这样会影响到公司在客户心目中的形象。最后则是碧桂园公司要提高自己的社会形象。碧桂园公司作为一家上市公司，要认真履行自己的社会责任，从而提高自己的社会形象。让自己公司形象更加深入人心。公司经营要严格遵守国家相关的法律法规，依法开展经营业务，依法纳税，为社会提供就业岗位。带动当地的经济发展。积极开展扶贫工作，帮助社会弱势群体。并且在履行社会责任的时候，要实现公司经济效益和社会效益双方共同赢取胜利的局面。公司可以在以上几个方面营造公司形象，为公司带来积极影响，进而提高公司的竞争力。

3.加强成本管理

碧桂园公司在开展生产经营活动中，所涉及到的成本控制主要指公司对购货渠道、销售费用等环节的成本费用的控制。在采购过程中对成本实施控制，需要公司采购部门负责人在他的权责范围之内，对于公司整体的采购环节制作出科学计划，房地产在建设过程中所实施的成本费用控制，则是需要物资部门的负责人主管，实现公司生产力最大化。提高产出效率。促使公司完成投入和产出的效率最大化。对于碧桂园来说，在销售环节，所实施的成本控制，则是影响其盈利能力的最大因素。也是致使公司出现亏损情况的最大成因之一。碧桂园公司所涉及到的销售成本费用表比较高，当原材料价格不断增加的情况下，对他的生产成本严格把控，具体来说可以参考以下的建议：

第一点建立成本管理系统，成本管理系统最主要的作用就是帮助公司实现效益最大化，这个系统要符合公司的发展情况，并且明确规定公司部门的具体责任。

第二点则是提高公司房地产建设的技术水平和合格率，公司所建设的项目要根据市场的变化而对其所要建设的房屋类型进行不同的设置。同时诶了减少在建设过程中的损耗，公司要经常对技术人员加强学习，促使他们充分利用物资，减少浪费。

第三点则是对于公司固有的设备，要定期维护，让设备的使用情况保持最佳装了，通过增加设备使用年限，才提高设备的使用率。

第四点则是加强对营销成本的控制。由于碧桂园公司主要是以高档小区为主要建设项目，所以在选择开发地区的时候，要联系当地居民的生活水平。对于具有潜力的地区要加大投资力度，对于那些相对消费能力不是很高的地区要减少营销成本的投入。从而实现公司的营销成本可以实现投资效益最优化，进而提高公司的盈利能力。

五、总结

通过以我们对我国房地产公司的简略了解，我们可以感觉得到我国的房地产行业整体上还是处于上升阶段，就是过程有点曲折。现在，我国多个地区都存在着成品房大量积压的现象。严重打击了很多投资者的投资热情。然而房地产和社会稳定有着密切关联，它承担着经济发展的重要责任。房地产发展讲究是“稳”。要采用长远的发展经营模式，采用因地制宜的策略。让房地产上市共识逐渐发展成社会中的中坚力量。通过分析可以发现，我国大型房地产上市公司在盈利能力上，还是有不错的发展的。虽然说投资者的热情有所下降，影响到了他们的盈利能力，但是和其他同行业相对，碧桂园公司等大型的房地产上市公司所创造出了超过了同行业平均水平的盈利能力的收益。大多数的房地产公司都处在了平均水平上，这就需要这些企业进行改变，从挑战之中寻找到合适的发展机遇，从而推动我国的房地产行业的稳定发展。对于那些盈利能力比较差的房地产公司，就需要对自己选择的经营方式进行更改。改善在盈利方式中的不足，至少要保障公司不至于继续亏损。所以说分析我们所选定的指标还是非常有用的，确保他们的呈现良好的发展趋势是非常有必要的，当然了在重视盈利能力的同时，还要加强对成长能力、偿债能力和经营能力的评价，确保这些指标可以共同增长，促进公司全面提升。以促使我国的经济更加健康稳定的发展。

房地产上市公司盈利能力分析及对策研究——以碧桂园为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年12月13日

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