房地产行业内部审计研究–以中粮地产为例

摘要

如今，随着中国经济的快速发展，房地产业对居民生活的影响越来越大。由于房地产项目涉及的金额巨大，工序繁琐冗杂，还存在许多不确定的因素。因此房地产行业的内部审计将成为行业内部的首要工作，解决内部审计存在的问题，建设合理的审计机构，强化内部审计的重要性刻不容缓。

本文将以内部审计的理论为基础，以中粮地产有限公司为例，对房地产行业的内部审计可能存在的问题进行探讨。将就可能出现的问题以及如何解决问题的两个方面开展研究。根据相关的研究结果发现审计体系不健全、有局限性和隐蔽性都对内部审计有着不可忽视的影响。

本文意在为发现房地产行业内部可能存在的问题提供部分依据，为建立良好的审计环境和提高审计人员水平做保障，从而使相关审计工作人员能够进行完善的审计工作。

关键词：房地产行业；内部审计；中粮地产

第一章绪论

1.1研究背景

房地产行业的内部审计在房地产行业的发展过程中有着不可忽视的作用。但根据现有的数据，中国房地产业的内部审计存在着一些问题，因此，完善行业内部的审计迫在眉睫。作为国民经济的重要产业之一，它对居民生活质量的提高、人民消费水平的提高等方面都起到了至关重要的作用。在国民经济的大环境下，房地产行业有着主导其他领域，稳固经济基础的重要任务，这就间接的导致了它对其他行业的发展也产生了影响。目前来看，一些大规模的房地产企业已经逐渐被重视、降低中国购房杠杆率、住房商品去金融化的问题正在被深入的探讨。作为监管房地产经济的基本工具之一，房地产业内部审计研究的理论与实践具有着深远的意义。针对现如今房地产行业内部审计的种种问题，我们不得不重视对审计风险的宏观控制以及对内部审计风险的定位与认知，并合理的改善内部审计的方法，再根据相关的外部审计机构提供的审计资料以及审计报表再进行自我改进，认真了解相关的XX审计政策，把可避免的审计问题降到最低，发挥企业自身的审计职能与外部审计相互结合，尽可能的为企业赢得更大的利润，创下良好的销量与口碑。

1.2研究意义

现如今，我国对房地产行业内部审计的研究发现并不多见，从现有资料来看，房地产的企业管理与财政管理研究才是学者热议的话题，因此本文将着重强调房地产内部审计的重要性，同时发掘出其中可能存在的问题并积极改正。在我国，企业和XX应该加强对房地产行业的建设，并及时规避项目审计的风险，发现审计风险要素，通过内部审计为企业做出相关的企业规划和方针。如果企业在项目建设上的没有进行资金合理使用而且监督施工过程中存在不合法行为，那么内部审计就能在提高审计质量和解决审计腐败问题方面发挥了积极作用。就当下而言，房地产行业的发展趋势越来越好，企业之间的市场竞争也愈来愈激烈，企业的内部审计已经不能满足企业的审计需求，因此通过外部审计的审计意见已经被格外重视起来了。该文章将根据瑞华会计师事务所对中粮地产股份有限公司制定的审计报表为基础，对相关审计意见与审计事项进行说明，从全面的角度对中粮地产股份有限公司进行审计，来让企业正确的履行经济职责，提高审计人员素质，完善企业自身发展的审计制度，认清当下的审计环境，让审计人员仔细查找企业内部可能存在的风险，并设计相关的规避方法，建立良好的审计机制。

1.3研究思路

本文将根据内部审计的相关理论全面剖析中粮地产有限公司的审计现状，通过审计报表进一步了解公司可能出现的一些问题，基于这些问题，我们将提出相应的对策，完善企业审计制度。我们要根据房地产行业内部审计的特点与外部审计相互结合，分析中粮地产股份有限公司的现有的审计情况。根据以上步骤再对企业的收入确认以及相关的审计应对事项进行阐述，从审计体系、内部审计的局限性、隐蔽性、独立性差等特点对相关的审计问题展开研究。再结合选择良好的审计机构以及执行审计规范标准的前提下，对整个房地产行业普遍存在的问题进行揭露。以中粮地产有限公司的问题反馈为基础建立整个行业下的良好审计体系，结合实际对相关机构提出建议。

1.4研究方法

本文将以中粮地产有限公司的审计报表为例，根据提供的相关财务与审计数据展开研究，整合影响中粮地产内部审计的重要因素，对这些要素进行重点分析，最后把问题产生的原因和反馈进行整合，警示其他企业的审计人员，对相关的审计问题进行重视。由于文章借鉴了相关内部审计、审计风险以及房地产行业的相关文献的经验，还归纳了有关的著作、论文、新闻的相关信息，给书写提供了充足的理论依据，明确了研究内容，对系统的进行研究提供了有力保障，能够更加充分、合理地分析行业内部审计存在的问题并提出合理的方案。文章将以理论联系实际为前提，针对中粮地产有限公司的内部审计问题，对内部审计可能出现的疏忽与外部审计提出的建议整合起来进行研究，结合企业自身的发展状况，在一定的理论基础下，提出合理把控审计风险的意见，能在一定的条件下为XX制定相关的政策提出依据，尽可能的引领房地产行业的发展。

第二章房地产行业内部审计研究理论概述

2.1内部审计的概念

内部审计与外部审计不同，它是由企业内部的审计人员开展的审计相关工作的统称。意在为企业的财务管理工作有效的进行打下良好的基础。良好的企业内部审计有助于增加价值，并让企业进行合理有效的组织经营。完善的企业审计制度是内外部审计的结合体，它能提高审计的效率，缩短审计人员不必要得到工作量。在我国，内部审计是企业经营活动的主要任务，也是企业制定相关政策方针的主要依据。内部审计只在本企业履行审计的监督职责，不监管企业的业务管理活动，在使用审计职责的过程中，其他部门无权干涉。但是，内部审计机构只是审计部门的负责人，其独立性低于外部审计，因此其出具的审计报告仅仅在企业内部有效，无法获得外部审计机构的认同。

企业在不断的发展过程中，有关内部审计的概念也被逐渐完善，审计的内容也越来越符合标准，审计人员的工作能力也有了很大的进步。随着公司认识到内部审计的重要性，内部审计的理论体系已经成熟。现如今，企业经营活动的合理性等相关性质能够及时的监督企业的财务情况，也能够提高企业的经营管理能力，完成企业财务的财务目标。这种现象的产生，代表着现在我国的内部审计体系在不断的向前发展，现在的内部审计已不再受到其他不必要的因素影响，而是能通过企业对自身财务收入状况进行独立审计，避免不合法的违规操作。

目前来看，原有的内部审计的概念都不能满足现有的审计需求，将原有的内部审计职能转向新型的内部审计职能就显得格外重要。如今的内部审计概念应该以服务咨询为宗旨进行描述，让企业能干净利落的完成既定的增值目标，从而实现企业经济利益最大化的终极目标。许多专家更热衷于探索内部审计的相关理论与房地产行业内部审计研究的发展趋势。但房地产行业与其他领域不同，无论是资金规模的大小还是审计程序的步骤都区别于其他行业，因此对房地产行业内部审计的概念确认也都大相径庭。

2.2房地产行业审计的特点

房地产行业作为一种固定开发成本大、资金回报周期长的特殊行业，因为隶属于企业的子公司一般较多且管理链一般较长，因此，企业的内部审计机构为了能够更好地管理公司就建立了完善彻底的内部审计机构，并在此过程中将审计人员下放至子公司开展审计工作进而将其相互对比，再针对不同的问题向上级审计部门请示进行改正。而且房地产内部审计是具有特殊性以及专业性较强的特点，这就导致了审计工序十分复杂。内部审计应结合良好的专业审计知识和丰富的审计经验，站在宏观的角度，以发展的眼光对待审计问题，合理利用审计规则，在审计规范下，完成合理的审计工作。

在一些房地产公司中可能会因为旗下的子公司距离总部过远而存在无法立即反馈审计过程中出现的问题，这样的特点极大的影响了审计工作的透明性，容易引发一些特殊的审计腐败情况，从而导致企业更加不容易在审计过程中及时发现问题，造成不良的后果。因此像房地产行业这种地域分布规模大的特殊行业一定要结合自身的特点，加大对审计工作的监管力度，对必要的审计信息及时公布，避免在管理上因为审计信息不能尽快流通而发生不必要的经济损失。

审计工作的复杂性是因为在房地产开发的过程中，施工单位众多，购置材料成本巨大导致的，审计人员在审计过程中必须要充分的考虑到这些要素，因为项目施工大多都是外包工程，企业可能对施工单位没有进行过多的了解，这会对审计风险造成影响，而且众多的施工单位牵扯到的审计事项也更多，更冗杂。在审计过程中，审计人员要全面了解被审计项目的全部内容，同时针对不同的项目采用不同的审计方式，化繁为简地进行审计工作。就如同对招标合同的审计工作，审计人员要将工程造价、工程预算等合同中的重要指标进行逐一分析，找到最合适的施工单位，因为这些都关系到了企业的经济利润。

2.3房地产行业内部审计的价值

房地产行业内部审计的价值既有显性也有隐性。其中显性表现在于企业通过实施内部审计加强对项目开发的监督、运营以及工作人员的工作规范性。通过内部审计能让经营者更加深刻地了解生产经营过程与企业管理的特点。并通过合理、系统的书面报告（审计报表）的形式揭露出错误的财务数据，查缺补漏，减少不必要的运营成本。其次，内部审计又将审计机制体系进行了完善，让审计人员认清了审计的职能，具体掌握了可能存在的风险，提高审计报告的质量，实施廉洁的企业制度，避免金融腐败问题。最终根据XX的相关审计政策全面带领企业全面创新，禁止审计腐败出现，提高企业在大众心中的地位，让企业走向可持续发展的道路。

隐性价值则表现在企业内部审计可能存在一些监管的价值，当企业进行内部审计工作时，由于有外部审计机构也进行审计工作，这就对经营管理者起到了一定的限制作用，让这些管理者在约束下制定企业制度，这样就营造了良好的工作秩序，还能提高员工生产力与公司价值。内部审计也可以提高员工的专业水平。作为财务工作的重点，审计工作牵扯到企业的重要资料数据，因此内部审计工作人员都必须是财务工作者中的精英，这样才能够保证审计工作能够从更加科学、合理的角度去看问题，为企业管理者提供便利，引领企业更好地发展。

第三章房地产行业内部审计存在的主要问题

3.1审计工作不够被重视

房地产行业内部审计的不被企业所重视可能主要是由于行业内固有的资本体系所导致的。但就在当下，不仅对房产的销售是企业工作的重点，对房地产项目进行良好的施工也是企业的主要工作之一。甚至房地产企业之间的为了吸引顾客，都接二连三提供给顾客优惠福利，甚至有的企业为了能够在新市场占有一席之地，压低市场平均价格，粗制滥造的赶工程，通过恶性不良竞争拉拢客户，导致旗下的房产销售率和退房率都极高。所以我们得着重加深对房地产行业内部审计的重视，不管怎么说内部审计一直都能或多或少的帮助企业对可能犯下的错误进行提前的预防。然而作为一种监督职责与警示工作人员的机构，它是不能像销售部门一样为企业获取收入与利润，也不能像生产经营部门为企业制造可出售的商品，所以一般来说内部审计工作人员在公司并没有很大的感召力与影响力。根据中国目前整体的房地产业体系来看，企业的各级领导好像还没有通晓内部审计到底对企业良好的生产经营管理有着多么深刻的影响。只是浅显的认为审计部门只是负责监督企业的相关财务状况，及时的针对企业现有的财务状况进行核实，避免较大的利润损失。而且审计部门通常没有明确的工作指标。综上所述内部审计被企业渐渐忽视对内部审计工作的进行有着极大的阻碍。

3.2审计体系不够健全

虽然房地产行业有着企业自己特定的审计体系机构，但是从宏观的角度来看这样的审计体系还都存在着或多或少的问题。正如公司在建造房屋时，相关的合同是否已经进行完全合理的签署、对应的相关证明是否符合相关要求的标准、是否有可能存在重大的错报漏报情况的问题，企业可能没有把这些重要事项作为进行审计工作的重点而进行全面系统的了解。从另一方面来看，企业并没有一个固定的限制要求针对对哪些项目实施定期或不定期的检查工作。这些问题都对审计体系的健全性有着不可估量的影响。就像因为一旦没有严格的审计标准体系，审计人员就无法根据具体的房地产开发项目作出相应的审计工作。而且如果没有具体的审计责任体系制度，一旦发生由于审计错误而导致的企业经济利益损失，企业无法根据审计工作内容对具体的工作人员进行问责。另外如果企业发生了以往未发生的工作事项需要审计工作人员进行审计，如果因为没有完善合理的审计体系，可能会造成审计工作人员无法进行针对性的工作，而根据自己的主观意识把这个项目看作普通的财务资料来进行处理，这就可能会导致审计工作人员无法从长远的角度去看待这类问题的本质，审计不能完全规避这种财务风险。

3.3内部审计的独立性较差

当企业出现一些财务风险问题时，有时审计人员会对这些财务问题进行遮掩，从而可能会导致企业没有及时发现问题而造成经济上的利益流失。根据各个企业的规律来看从事内部审计工作的人员在从事审计工作之前大多数都在进行相关财务工作，可能审计人员与财务人员比较相互熟知。而一旦财务人员与审计人员想要共同欺瞒一些财务上的风险，公司领导是无法立即察觉到问题的。此外，内部审计人员对本单位的内部控制有直接的利害关系，内部审计人员在进行内部审计的过程中都会被企业领导的决策有着或多或少的影响，这就会存在内部审计机构的审计人员没有绝对的权力，无法彻底的解决财务问题。从某种程度上来讲内部审计则会完全受到公司领导决策的影响，一旦与上级的利益发生冲突内部审计可能要进行让步。一旦企业决定为了获取其不正当的好处时而坚持不采取审计人员正确的审计对策，会禁止依法执行职务的内部审计人员为了企业大规模利益而放弃对该问题的审计工作，这会对企业造成极大的不良影响。另外，值得注意的是，审计部门作为财务部门的一部分，财务部门的领导有可能对审计工作进行干预，说到底还是受到一些制约。这些都对审计工作的独立性有着很大的影响。

3.4内部审计有一定的局限性

从某些角度来看，审计局限性也是审计问题的一种，但还有其他因素导致内部审计受到限制。因为房地产行业目前还没有设立完善的内部审计制度，导致了内部审计工作在遇到问题时没有相应的业务流程作为遵循依据，从而造成了进行审计工作的过程中有很大的局限性，审计工作的效果可能会差强人意。从现有的经验来看房地产行业主要是对公司的财务事项以及财务问题进行审计。一般来说审计工作者可能对企业的生产经营工作没有进行细致地了解，往往只通过核对公司的业务凭证以及相关文件来进行审查而忽略了其他重要数据。工作人员可能会为了审计报表能更好的完成而去敷衍实际的审计工作。而且审计人员进行实际的审计工作过程当中，往往是将对账面上进行的财务审计与实际对项目房产建造的审计是通常进行拆分处理的。尽管从理论上来说这两种性质的审计是不具有共同的特点的，但从实际的审计工作来看必须兼顾两者，把两者合二为一看待，从凭证中反思实际工程建造出现的问题，再通过实际工程建造对财务数据可能发生的错误进行提前预防。另外，由于审计工作人员水平的参差不齐，可能有一些内部审计人员职能进行基础的财务工作，而无法根据审计工作对公司的生产经营管理提出宝贵的意见。总之，这可能是导致内部审计受到限制具的因素。

第四章中粮地产内部审计的基本情况

4.1公司基本情况

4.1.1公司的由来

中国粮油食品进出口（集团）有限公司简称中粮房地产有限公司。前身是深圳市宝恒（集团）股份有限公司，该公司的历史可以追溯到20世纪80年代的宝安县城建指挥部，在成立“指挥部”后又改制为宝安县县城建设发展公司。20世纪90年代，它在深圳市委、市XX的同意下正式上市，并重组为股份有限公司。首次发行面值一元的股票两万股，在深圳证券交易所正式发布。2006年4月，深圳宝恒（集团）有限公司正式更名为中粮房地产有限公司，公司股票名称也发生了变化。

4.1.2公司的经营范围和产品服务

公司旗下的经营范围是建筑技术业务咨询、房地产项目开发、进出口商品贸易活动，物资供应销售产业，国内商业活动等，主要的经营业务是物业租赁服务，商品房开发服务以及来料加工业，作为一家大型的集团公司，中粮地产有着粮油食品加工的产业链，在粮食油、罐头、啤酒等居民生活用品等方面有着良好的口碑。例如“福临门”油业，著名的“梅林”罐头，这些老百姓津津乐道的商品都是中粮集团的代表作。正是因为中粮集团这样进行多远化，系统化的经营，才能将一个普通的房地产开发公司不断的壮大，更全面的向诸多的领域稳定发展。在房地产领域中，中粮地产成功开发了沈阳鹏利广场等项目，因为这些项目都是以服务客户为宗旨，全心全意为居民着想的理念为老百姓打造优雅舒适的住房环境，因此受到业内一致的好评，被居民广泛认可。

4.2中粮地产内部审计的基本内容

4.2.1资产类科目

审计人员在审计财务报表中的资产类科目时，要着重审查以下几项有可能影响审计工作的重点要素。例如像：存货，长期股权投资，投资房地产，固定资产科目。但对于其他相关科目也要进行检测，只是侧重的程度有所不同。

存货是企业将要在日常生产经营活动中想要通过销售出去并且在销售之前被企业拥有其所有权的商品，其有两种不同的计价方法。当公司有新库存时，需要使用实际成本法进行衡量。对于那些适用于资本化规定的告贷以及必要开支，则需要把这些项目设备的开发费用作为开发成本计量。等到项目建设完成且在符合相关标准的要求检验合格以后，将项目所产生的产品变更为开发产品。而当企业将存货转移或售出时，则需要按照个别计价法进行核算。与开发产品类似的营业成本则是等到项目产品出售时再进行结转操作。

对于中粮地产股份有限公司的长期股权投资仅仅核算已对公司进行投资的企业掌握的长期股权投资或者对公司决策投资有着极大引导作用的长期股权投资。而那些没有发挥决定性作用的长期股权投资则不能作为其核算范围内，而是按照与存货处理相同的方法将其归入当期损益当中去。长期股权投资在同一控制下以该年度下的财务报表中的具体账面价值作为最原始的企业投资资本。作为企业的原始投资资本，它是企业在经营过程中所产生的费用以及相关债务存在的差值，财务人员应该对这项差值进行适当的调整相关资本公积操作。当资本公积不足以进行抵消时，则财务人员需要调整相应的留存收益。

4.2.2负债类科目

负债类科目我们先对应付职工薪酬科目进行审计，一般来说，企业员工的五险一金除了养老保险和失业保险之外都应将作为企业的应付职工薪酬处理。我们可以先审计企业是否针对企业所有工作人员在依照合法的劳动合同为公司提供服务的时间里，公司是否将给予工作人员的相应的劳务报酬作为企业的负债处理，而对于这些负债，有没有把它们计入相对应的期间损益中或者结转到资产成本当中去。而且在把企业资产产品或其他的非货币性福利发放给员工时，则应该按照公允价值进行计量；等到有员工准备离职时，根据拟定好的离职协议上的离职福利要求，把企业给予员工的工资薪酬以及离职福利一同纳入本年度相应的当期损益进行处理，这些要点也应该进行重点审计。

在审计企业的递延所地税负债时，应要注意不作为企业合并、也不涉及到企业的经济利益且在亏损过程中进行抵扣而产生的负债的暂时性差异，不可以作为相应的递延所得税负债科目。那么还有哪些情况也不能够认作是递延所得税负债呢？通常来讲，对于一些附属公司的与投资有关的应纳税暂时性差异，如果没有在相应的时间进行暂时性差异的处理与掌握，那么这种差异在以后会计年度将不会被转回，也不可以作为递延所得税负债处理。基本上来说，除了以上的相关情况，其他的应纳税暂时性差异是可以作为递延所得税负债进行处理的。

4.2.3收入确认

与传统的收入确认不同的是，房地产行业一般通过房屋的销售来获得收入，房地产企业必须将已经彻底完工的项目产品进行全方面的检验合格后，并与购置的客户达成合法的协议，等到商品已经可以作为交付使用的资产时，买卖双方必须按照规定签署合法的销售合同，等到房屋购置方出具相对应的支付凭证后，企业在相应的时间向购置房产的客户进行布告，在双方确认合同无需再进行更改后且明确了双方的责任时即可确认为收入。另外房地产销售金额一般较大、单笔销售价格较高，因此，房屋销售的所有金额来源都有可能极大的影响着财务报表中的收入事项。不仅如此，随着社会的发展，人们的生活水平不断提高，对住房舒适度的追求也逐渐增强。在如此大的购房浪潮下，众多销售收入中的每一项财务数据都将有可能直接影响到企业的发展，所以这些数据都是相关审计工作人员审计收入事项的重中之重。

除了一般的商品房销售的收入可以被确认，一些隶属于企业老城改造区的回迁楼房，以及部分在项目开发阶段与相关企业达成约定留置的房产都在收入范围内。值得注意的是，一般来说作为出售自用的房产并不能进行有关的收入确认，而是将房产作为企业的固定资产处理。根据《企业会计准则——收入》（1）企业已将货物所有权的主要风险和报酬转移给买方。（2）公司不保留通常与所有权相关的继续管理权，也不控制已经售出的商品。（3）与交易相关的经济利益可以流入企业。（4）可以可靠地计量相关收入和成本。对收入的确认基本上是公司的最大收入。一旦收入确认存在问题那么可能会对企业造成极大的不良影响。尤其是对项目建设期长的房产更是要格外的注意，一旦可以收入确认，立刻与相关工作人员取得联系，及时开展收入确认工作，不能滞后的进行。最后一定要在房产完全竣工且被检验合格后，并签订了相关的合同与产权转移手续，才能最终进行收入确认工作。

4.3审计应对事项

关键的审计事项主要针对收入的确认与存货可变现净值的评估两部分，关于收入的审计应对主要考虑根据中粮地产股份有限公司在该年度经过相关工作人员确认的合理的房地产项目销售收入，经过重重筛选选择合适的目标对象，对购置房产需要的所有手续合同进行严格细致地检查，才能够进行将房地产销售收入正式纳入公司收入的工作。另外，工作人员应该及时地进行收入确认工作，一般在完成编制资产负债表前负责开展。还有就是要在合适的情况下对与收入确认紧密联系的重要的房地产行业内部审计进行检查，检查其是否具有可行性。审计人员在面对不同的审计风险要素时，要在保证合理的确认收入的前提下，针对对应的迷惑事项进行分析与区别，然后再做出相对应的确认收入的审计决策，这不仅在极大程度地保证了收入确认的可行性，同时还能下意识地降低审计风险，尤其是对那些值得注意的关键审计事项，审计人员会更准确地进行识别。

关于存货可变现净值的评估的审计事项，相关审计工作人员应该要根据房地产建筑所在地对房地产开发的相关政策规定，对已经展开销售的房地产项目进行综合分析解剖，再根据对存货可变现净值评估进行相关的了解，对重要的评估项目进行重点审查，向企业的年度销售目标，预算收入款项，在城市里具体的成交资料，其他项目的产值，以及同行业其他公司在该地段的销售情况与该项目的销售量的比较，这些都需要审计工作人员的重视。不但如此，还包括财务人员对评估的预算数据是否与审计人员所得到的数据相同，如果存在着较大的争议，也可认作是财务风险。并且审计人员应该注意一定要对企业所有的在日常活动中持有并准备出售的商品进行严格的审查，了解存货的客观资料，做好相应的审计应对。

针对固定资产科目，我们主要研究房地产行业中重要的装修费用。那么固定资产的装修费用是如何计算的呢？首先一定要与固定资产的特征完全相同，那么就可以作为固定资产进行处理。其次假设对固定资产进行的装修的费用对增加固定资产的使用年限有作用，或者能对产品品质有着飞速提升的效果，也能把对应的装修项目计入固定资产的账面价值中。综合以上的两点，把被替换的没有实际意义的企业账面价值进行结转，但要保证相应的金额要在可回收金额的数值之下才可以。而在企业的财务报表中我们也可以清晰的看到企业也设有了“固定资产装修费用”这项二级科目进行核算，而且在相应的要求下对一些应计提折旧的项目再进行折旧。等到企业再次发生装修费用时，如果该科目仍有余额，则将余额一次性转移到营业外支出科目处理。

4.4审计流程

作为审计工作的重要组成部分，审计流程不仅是审计工作的风向标，更是审计人员在工作时的重要遵循，因此公司的内部审计流程应被额外的关注。经过对公司内部具体的审计流程研究发现，中粮地产虽然有着一套属于自己的详细审计流程说明，然而这套审计流程却并没有以全面的角度对工作的具体要求以及任务等方面进行解释。就像公司在对房地产开发项目审计的情况下，并没有彻底的将协议与契约、条款进行区分，而是混为一谈统一当做合同处理，在事后也没有全面的进行了解调查，导致流程混乱，对审计工作的进行十分不利。另外，企业在实际审计时往往是按照制定审计方案，实施方案，反馈与分析方案的流程来进行的。然而由于工作的千变万化，之前制定的审计流程可能未必适用于当下，因此可能大多数审计人员无法彻底的依照审计流程的规定执行，他们可能会依照以往的职业习惯或者工作经历凭借着自我的主观意识来判断审计流程是否合理与内部审计的风险是否已经控制。不仅如此，仅对审计的流程来说，在我国的众多房地产公司中，好像都没有对内部审计有着足够深刻的认知与理解，往往只停留在初步的了解，这就引发了我国房地产行业内部审计停滞不前的问题，使得审计工作往往都局限于财务阶段，以至于有的公司只是走走流程仅仅基于企业账面价值上的审计，而忽略了重要的对企业内部的管理、预算、决策的监管。因此中粮地产应该重视对审计流程的建设，而且要全力监管审计人员，确保审计人员完全彻底地遵照审计流程去执行，不被其他的无关因素影响，实现企业审计的最终目的。

4.5审计人员配置

内部审计人员作为审计工作的执行者，他们的工作态度直接影响到审计工作的结果。然而我们却发现中粮地产的内部审计组织结构体系并不是很完整，人员分工也不是很完善，企业没有一系列相关的奖罚考核制度，这样就会导致审计分工不明确、责任分配不清晰的问题的发生。而且一般从事审计工作的起点都比较低,对工作人员的业务技术水平要求不高，部门内部可能存在着一些从其他部门借调过来的人员，然而这么多的原本没有从事过审计工作的人员进行审计工作时是会有很大的困难的。尽管有的房地产公司设立了相关的审计培训化的机构，但是往往由于审计工作人员的工作日程安排的紧凑而无法全面系统的学习，导致了审计工作效率低下。另外企业内部审计部门的地位不被重视，也间接使得审计人员的薪资待遇一般较低，也无法调动审计工作人员工作的主动性，审计工作一旦是被动的进行就会多多少少的存在些许的问题。因此不管怎么说，企业都必须要有一个合理的审计人员配置，才能保证审计工作能够合理有序的进行下去。

4.6中粮地产内部审计可能存在的问题

针对以上的审计的基本情况我们可以发现，中粮地产的审计可能会在审计财务资料方面以及自身的审计体系上存在着问题。就像企业在进行对房屋建造的过程当中，相关合同的重要审计事项是否已经完全合理的审计、对应的审计流程是否符合相关要求的标准、是否有可能存在重大的错报漏报情况的问题，企业可能没有把这些重要事项作为进行审计工作的重点而进行全面系统的了解。从另一方面来看，企业并没有一个固定的限制要求针对对哪些项目实施定期或不定期的检查工作，既缺少一个完善的审计流程，这些问题都对审计工作的有效性有着不可估量的影响，因为一旦没有严格标准的审计流程，审计人员就无法根据具体的房地产开发项目作出相应的审计工作。而且如果没有具体的审计人员分配制度，一旦发生由于审计错误而导致的企业经济利益损失，企业无法根据审计工作内容对具体的工作人员进行问责。另外如果企业发生了以往未发生的工作事项需要审计工作人员进行审计，如果因为没有完善合理的审计体系，可能会造成审计工作人员无法进行针对性的工作，而根据自己的主观意识把这个项目看作普通的财务资料来进行处理，这就可能会导致审计工作人员无法从长远的角度去看待这类问题的本质，审计工作就无法彻底的规避这类财务风险。

4.7对中粮地产内部审计的相关建议

无论怎样根据合理的审计意见来进行企业的审计工作，最终都需要企业根据自身的特殊情况来制定属于企业自己的审计方案，相关意见只能作为硬性标准起到一定辅助性的作用。首先房地产行业内部审计要根据企业的自身情况，通过特定的审计周期对相应的审计工作目标进行系统化规范性的审计，在相应的审计期间内进行审计有助于提高审计工作的效率，避免工作人员故意拖沓工作的情况发生。另外审计工作不可以毫无计划的进行，而是结合企业自身的特点并根据企业自用的审计行为规范准则对审计目标进行全面的了解后，再通过制定审计计划来进行审计工作。不仅如此企业还应该根据自身的情况对相同类型的审计项目进行合并处理，避免为了研究相同的问题而浪费时间。在实施特有的审计政策时，内部审计部门建立的审计制度，必需以提高审计质量作为更改审计体系制度为必要条件，并且能保证在今后的审计工作过程中能够做到每一类审计问题都能够被合理的分析与解决，而且对于风险的避免政策一定要能够到被企业所认可。对于这项工作，企业内部审计人员必须结合企业自身的特征严格仔细的全反面考量审计工作中的问题与不合格指标，通过对审计问题的深入的了解及时对项目所存在风险问题进行处理，保证不会再有类似的问题影响企业的经济利益。

另外企业必须要设立一个审计的考核制度，严格审查内部审计工作人员的工作态度，对审计工作人员要做到赏罚分明，对优秀的审计人员提出表彰并严肃处理存在严重问题的审计人员。另外要将进入审计部门的门槛提高，非专业审计人员要想从事企业内部的审计工作应该先进行彻底的理论与实践知识学习，待到彻底了解审计的基本工作内容与职责后，可先从简单基础的审计工作入手进行实习，如果不存在重大错报漏报风险则再经过公司允许就可以从事公司的审计工作。不仅如此，企业内部审计部门的所有工作人员必须定期开展有关审计的学习交流活动，这样不仅有助于审计人员提升自我的业务技能水平，还能在很大的程度上降低审计的风险，能够有效的提高审计效率。另外，公司的企业领导最好适当的提高审计部门的地位，改善一下审计人员的待遇水平，因为作为公司的一部分，审计部门也有着重要的意义，如果审计的地位与水平有了提高，审计工作将会更方便的进行，这对提高审计质量有着极大的帮助。

还有就是中粮地产应该重视对审计流程的建设，而且要全力监管审计人员，确保审计人员完全彻底地遵照审计流程去执行，不被其他的无关因素影响，实现企业审计的最终目的。完善房地产行业的审计流程能都切实有效的方便审计人员进行审计工作，因为它能使得各项审计工作变得有理有据，不会被其他部门或者机构质疑，而且会得到企业的信任，从而达到完善审计工作的最终目的。

第五章关于对房地产行业内部审计的建议

5.1加强对房地产行业审计工作的重视程度

虽然作为进行监督工作的内部审计机构不能像其他生产经营部门一样被企业极为重视，在公司内部也并没有很大影响，而且根据房地产行业的现有审计状况来看，企业的各级领导没有足够认识到内部审计的重要性，但审计工作仍然需要被重视。重视房地产行业内部审计的工作应从企业日常审计、财务工作的角度出发、以能保证审计工作能够彻底有效的执行为依据来执行的。在此基础上，等到企业的内部审计开始被重视时，一定要让企业各级员工严格地执行已经制定好的强化内部审计工作的方针，来增加的内部审计工作的工作效率。不仅如此在加强对内部审计被重视时，企业内部机构可以根据的详细工作流程以及面对相关问题如何解决来制定相关的政策并通过合理的形式表达出来，最好能把加强内部审计重要性的内容编写成一部员工手册，并让内部审计人员全面学习其中的内容，对审计人员的审计工作有着至关重要的作用。从加强内部审计的重要性整个过程开始，企业就要把内部审计作为企业的工作重点之一了，因为一旦内部审计被重视，企业的内部审计人员就会通过相关的规范标准来对系统的审计任务提出合理的、符合规范标准的审计方案，并根据制定的方案开展审计执行工作。而一旦审计人员足够重视内部审计工作时，审计人员数势必会根据指定的审计规范标准严格进行工作，否则将会受到相应的处罚，这样能够避免在审计中发生因企业内部审计人员因自己的失误没有对相应的风险进行及时处理而无人问责的情况发生了。值得注意的是企业对内部审计的重视程度必须能够让企业审计有着切实有效的方法进行遵循，并且在一定程度上能够降低房地产行业内部审计的风险。

5.2房地产行业应完善内部审计体系

首先不得不说，完善企业内部审计机构是建立企业完善的审计体系的首要工作任务。建议公司内部设立一个独立于其他所有部门的特殊审计机构，机构内的审计工作人员不通过对特定的领导进行汇报，而是面对所有企业员工以及公司领导进行汇报总结。审计内部的工作人员也要进行公司内部审计与其他外部审计机构的沟通，通过外部审计机构与内部审计机构同时对公司的财务状况进行监督。另外公司的领导不得干涉审计人员在其职权的工作区间内行使职权、履行责任。而且审计机构中的所有人员必须是特定的审计工作者组成的，在审计机构也应该让公司预算部门、工程部门等其他部门的人员一同与审计工做人员共同财务部门的财务数据，通过定期对必要员工开展专项审计基础知识的培训，一步一步结合实际情况塑造公司的全方面人才。另外负责不同工作的人员在进行交流分析企业的财务问题时，会从不同的角度对同一个问题进行思考，会对财务问题进行全方面的分析，尽可能的避免发生遗漏，为公司生产、经营、销售、财务各个方面都有着深远地影响。从另外一个角度来说审计机构必须通过制定切合实际的审计工作方法与执行要求，别通过这些机构规定的限制对内部审计人员进行严格的职业要求，达到降低内部审计的不必要的人为风险要素的作用。

5.3强调房地产行业审计独立性的主要性

内部审计主要工作内容是独立监管财务数据信息以及独立完善企业内部经营管理制度的。而且它必须是由具有十分权威性的审计工作人员开展工作才能够保证审计能够顺利进行的，所以内部审计人员在进行审计工作时是不能被其他生产经营部门以及无关人员所干涉的。因此强调内部审计的独立性就显得尤为重要。就现有的房地产行业内部审计的情况来说，一般企业的高级管理层并没有能够认识到内部审计独立性的重要意义。仅仅觉得审计部门只能够进行监督企业的财务状况的工作，并对企业现有的财务状况进行反思与总结的，避免较大的利润损失。然而我们必须要重视内部审计的独立性，一旦内部审计没有了独立性，会对审计工作造成极大的影响；一旦审计人员对财务问题进行封闭，从而可能会导致企业没有及时发现问题而造成经济上的利益流失。总的来说，加强内部审计的独立性是提高内部审计质量的保证。从整体上来说，审计工作独立的进行应该先进行建立一个完善的内部审计制度体系，其次再研究如何强调审计独立性的重要意义。在我看来，强调内部审计的独立性有助于企业在内部审计工作进行时不被其他的因素干扰，有时企业的领导决策可能会对审计工作造成影响，但是一旦审计工作独立于财务决策之外，审计工作就不会被这些外来因素而影响，而是能够站在企业的角度为了公司的经营发展而考虑去进行正确的审计决策。由此不难看出审计工作的独立性能够给审计工作人员提供更好的审计工作空间，因此整个房地产行业也应该加强企业对审计独立性的认知。

5.4房地产行业要突破传统内部审计固有的局限性

就房地产行业的内部审计而言，内部审计需要突破传统的审计局限性。内部审计不仅要以公司的财务数据为基础，还应该通过彻彻底底地了解公司的房地产开发项目，及时的找出企业内部工作的漏洞然后再将其处理。另外，保证内部审计不受传统局限性制约且行之有效的方法就是保证在进行企业内部审计时不会因为审计人员的决策出现错误以及不会由于审计人员的个人原因而导致内部审计彻底地失效，这样就能在很大的程度上对打破内部审计的局限性提供帮助。不仅如此，想要打破内部审计的局限性还应该全面提高审计工作人员的工作水平，这样不仅所有的审计人员不会因为个人的能力问题而导致工作屡屡受到限制，还能让内部审计人员在履行职能的基础上根据审计工作的经验对公司的生产经营管理提出宝贵的意见。

如今的房地产行业已经不能局限于传统的审计方法，还应该全面的像现代化，信息化的方向去发展。现代化与信息化结合的内部审计不仅打破了传统内部审计的局限性，还能在极大的程度上提高了审计人员的工作质量，改善了内部审计的基本环境，建立了良好的审计体系，节约了审计的工作时间，对审计的工作效率也有着不小的提高。而且对于公众来说，现代化的审计还可以让大家不再需要通过其他的渠道就可以彻底地了解企业的具体情况，提高企业在公众眼中的认识度，有助于企业的良好的发展。

结论

从目前来看，中粮地产有限责任公司以及房地产行业本身的内部审计结构体系还是存着一些行业内部的普遍都有的问题的，但这并不意味着企业的审计状况已经岌岌可危了，而是应该对相关的问题进行及时反思，并尽快处理。文章通过对中粮地产股份有限公司的内部审计风险因素的研究，挖掘出房地产行业内部审计风险可能普遍存在的风险要素。这些风险要素就是上文提到的：审计工作不够被重视、审计体系不够健全、整体和内部审计的独立性很差，内部审计有一定的局限性。而对应解决问题的方案也在该文章中指出了，一是要加强对房地产行业审计工作的重视程度，二是房地产行业应完善内部审计体系，三要强调房地产行业审计独立性的主要性，最后房地产行业要突破传统内部审计固有的局限性。通过以上总结的相关经验结论来看，企业的这些问题都不是很难的进行解决，但是企业的相关领导一定要对这些审计问题进行足够的重视，因为一旦审计工作由于这些问题而导致企业出现财务上的危机风险，企业可能会追悔莫及，所以及时的亡羊补牢是企业的最优选择。另外本文并不只是针对中粮地产股份有限公司这一家企业进行分析，而是希望通过对该公司的情况分析能给整个房地产行业起到一个警示与借鉴的作用。然而文章的最终目的还是希望能为我国地内部审计体系完善建设提出一些微不足道的建议，促进各行各业稳定发展。

对于相关的建议，具体详细的执行方针还需要企业自己通过结合实际情况来进行制定，这里将不再进行过多的阐述。在这里也希望企业能够通过上文提到的相关建议再根据对应年度的审计报告及时对企业内部的审计状况进行整改。我想着重强调的是企业一定要建立一个合理内部审计机构体系，这项工作是改善审计工作的首要任务，它能够切合实际的彻底完善企业审计工作，虽然这是一个长期而又漫长的过程，但还是希望企业领导者能够依照这个基本遵循进行工作。因为企业一旦拥有了健全的内部审计机构体系，不仅能够方便审计工作、降低财务风险，还能通过内部审计机构及时发现企业的不良问题，给企业良好的发展提供合理的建议，带领企业走向辉煌。

参考文献

[1]李钊.“营改增”对房地产开发企业税负的影响[J].财会月刊,2017,（13）：46-50.（2017-05-03）.

[2]魏志彬.上市房地产公司财务风险预警[D].河北经贸大学,2016.

[3曹虹.房地产类上市公司资本结构影响因素分析[D].河北经贸大学,2016.

[4]张方圆.房地产企业成本控制问题及对策[D].首都经济贸易大学,2016.

[5]罗婵.“营改增”对我国房地产开发企业的影响与应对研究[D].云南财经大学,2016.

[6]魏辛同.J房地产公司盈利能力提升对策研究[D].电子科技大学,2016.

[7]吴慧敏.房地产上市公司财务绩效评价研究[D].西南交通大学,2016.

[8]邓单月.“营改增”对房地产企业的财务影响研究[D].云南大学,2016.

[9]施杰.房地产公司营改增后税负影响因素研究[D].云南大学,2016.

[10]刘美岑.X房地产企业财务风险控制研究[D].中国财政科学研究院,2016.

[11]赵黎黎.投资性房地产公允价值计量的应用研究[D].延安大学,2016.

[12]王漫雪.“营改增”对房地产企业的财务影响研究[D].重庆大学,2016.

[13]武艳荣.房地产开发企业税务筹划研究[D].延安大学,2016.

[14]黄同裕.中小型房地产企业跨区域项目开发管理的研究[D].苏州科技大学,2017.

[15]陈晓忠.新型城镇化下房地产开发项目的可行性研究[D].苏州科技大学,2017.

[16]KohWinstonTH.MarianoaRobertoS.PavlovAndreyD.PhangSockYong.TanAugustineHH.WachterSusanM.BanklendingandrealestateinAsia:marketoptimismandassetbubbles[J].JoumalofAsianEconomics.2005(15):1103-1118.

[17]EbrahimMSHussainS.Financialdevelopmentandassetvaluation:Thespecialcaseofhealestate[J].JourmalofBanking&Finance.2010(34):150-162.

[18]Hamilton.C.Whiteman.TheSpecificationTestforSpeculativeBubbles[J]CuarterlyJourmalofEconomics.1987(7).August:32-34.

[19]Abraham.J.MHendershott.BubblesinMetropolitanHousingMarkets[J].JoumalOfHousingResearch.1996(2):191-207.

[20]RoclinerBM.Spatialanalysisofrealestatepricebubbles:Paris,1984-1993[J]RegionalScienceandUrbanEconomics.1999.29(1):73-88.

[21]SaitoH.TheUSrealestatebubbleAcomparisontoJapan[J].JapanandtheWorldcouomy.2003,15(3):365.371.