房地产上市公司税务风险防范研究——以中海地产为例

　　近年来房地产行业迅猛发展，成为了我国经济增长的推动器，对我国的经济税收产生愈来愈大的影响,成为了我国不可置疑的经济和税收支柱行业。据报道，2014年全国在接近12万亿元税收中，房地产业贡献了约1.65万亿元，占比约为13.75%，排在各行业纳税额的首位。因此，随着房地产业日益壮大，促进房地产健康持续发展，成为我国当前主要的任务。而房地产行业资金密集度高、生产收益期限长、涉及的行业多，面临的税务风险较大，对房地产业的健康发展产生了较为严重的影响。加之近年来，随着税务部门对税务检查工作的重视程度日益提高，许多行业的税收问题报了出来，房地产行业因为缴纳税金多、税务风险高逐渐成为重点关注对象。税务机关多次将房地产业纳入专项稽查的范围，更加显现出房地产行业加强税务风险管理的紧迫性。因此如何规范税收管理，降低税务风险亟需引起房地产业的重视。而税务风险管理的理念，给规范房地产业税收管理，降低其税务风险提供了一个良性的理论视角。

　　风险不仅仅时刻存在于生活当中，也逐渐成为经济学领域的一个重要的概念，什么是风险和如何进行风险管理逐渐进入了大众的视野。对于企业来说将风险管理的理念嵌入到企业全面内控制度中，来防范和应对税务风险显得至关重要。而受制于原有的管理理念，房地产公司的税务风险管理理念有待增强。或因为企业自身以往的生产经营和管理的惯性，忽视了税务风险管理，管理中缺少制度化的税务风险管理体系。导致制度化的税务风险管理体系缺失；或因为缺少成熟的税务风险管理理论作指导，缺少成熟的风险管理经验做借鉴，导致房地产业的税务风险管理止步不前。因此加强房地产业的税务风险管理研究刻不容缓。

　　虽然税务风险对房地产企业日益重要，但其往往只局限于财务风险管理研究，对税务风险的关注不够，摄入不深。本文对税务风险管理的不足、影响税务风险管理的因素及如何提高房地产税务风险管理进行探究。其意义表现在两方面，一是以中海地产为样本开展深入的分析，可以丰富我国税务风险管理、房地产企业税务风险管理相关的理论内容，具有一定的理论意义。二是中海地产建立的风险管理体系具有较好的代表性，进行探究，对其提高企业经营效益，实现企业利益最大化，具有较强的实践意义。

　　1.3.1国外研究现状

　　关于税务风险管理的概念。Donald T.Nicolaisen(2013)认为，税务风险管理指的是企业通过税务活动的合理筹划，立足于现行的税法税规（包括优惠政策），在不引起税务机关注意的前提下来获取自身最大利益的行为。而Tom Neubig(2014)觉得，税务风险管理其实是过程控制，是为了寻求在不引起税务机关注意的前提下尽量少的缴纳税款；而在这之前，需要系统的对企业经营行为进行关注并合理安排。

　　关于如何降低降低税务风险。Michael Carmody(2015)认为，税务风险本身是税务行为的一种未来不确定性，主要包括内部不确定性和外部不确定性。从内部来说，主要是内控制度不健全。从外部来说，经济环境的变化，税法税规的变动及会计核算的变化等。同时认为，外部环境的变化一般难以预期，企业主要还是要加强内部控制来降低税务风险。

　　Kerim Peren Arin(2016)认为，税务兼具财务风险和法律风险的特征。财务风险特征由企业信用情况，销售经营情况，外汇变动情况，利率变动情况，商品价格情况等。法律风险特征包括劳务市场状况，外部环境和政策变动等。Johnston Angus(2017)认为企业必须高度重视税务风险，提高自身税法的遵从意识，并全盘考虑自身所有涉税行为来降低涉税风险。

　　1.3.2国内研究现状

　　关于税务风险和风险管理的概念。刘蓉(215)指出，税务风险是对税务相关的不确定性进行管理，这种不确定性由企业的经营、财务报告准确性和税法遵从度有关系。范忠山(2017)指出，税务风险管理就是企业对自身涉税事项进行合理的筹划来实现节税或者避免税务处罚的风险，这种目的实现的过程，需要构造税务风险识别、税务风险监控和税务风险防范的全流程。

　　关于如何控制税务风险。李淑萍、孙莉(2014)认为，防范税务风险就需要建立税务风险管理机制，并构造与其匹配的风险预警和风险评价体系，这些体系的构建需要从人力保障、组织架构、制度建设加以推进。蔡昌(2016)指出，防范税务风险需要建立一套风险管理体系，这个体系包括：风险辨别环节、风险预警环节、风险监控环节及风险决策环节等。

　　关于房地产税收风险管理。李志学（2016）通过对我国2003年到2006年的A股上市公司进行分析，立足于所得税税负和营业税税负，并通过行业间（房地产与钢铁、汽车）的横向对比，指出繁杂的费用和税费不分是造成房地产行业较高税负的因素。金红萍（2017）指出，以下环节容易导致房地产行业产生税务风险，包括：开发产品收入确认，预提费用的预提，开发成本的配比，实测面积和规划面积的差异等。刘冬莲(2015)指出要相对房地产企业的税务风险进行有力控制，就需要努力加强跨部门协作，对税收筹划风险进行积极地控制。蔡明树(2014)指出，房地产必须要做好税务风险管理才能够长远发展。并通过分析提出，房地产涉税风险较高原因是在准备环节、开发环节、销售环节、持有房地产环节所进行的处理不当引起。

　　1.3.3国内外研究现状述评

　　国内外均对税务风险、税务风险管理和房地产税务风险管理从宏观和微观层面进行了一定的分析，已经形成了一个初步的理论体系，对完善相关理论和指导税务风险管理实践提供了较大的帮助。但是与当前的房地产税务风险管理的要求相比，还存在一定的差距，这些不足主要体现在以下几个方面。一是混淆研究概念，将税务风险管理和税务筹划想混淆，将税务风险和税收风险想混淆。二是研究局限于理论分析，较少的立足于税务风险管理的实践开展，缺乏指导性和针对性；二是研究方法单一，缺乏案例研究，研究的深入性和有力度有待探讨。

　　本文是对房地产上市公司税务风险防范进行的探究，文章主要采用了文献综述法以及案例分析法进行探究。通过对于风险、税务风险及房地产税务风险管理等方面中外文资料的广泛收集，全面可靠正确地了解房地产行业主要的税务行为和主要的税务问题，并了解税务风险管理的概念及主要的实现的途径，了解进行税务风险管理的主要节点和内部控制框架，为文章的成因分析和对策研究提供理论支撑。另外，以中海地产为案例研究对象，根据相关理论，指出该企业税务风险管理的现状和不足，提出改进税务风险管理的工作策略。更利于构建具有针对性的策略来提高本文结论的指导意义。

　　风险是客观存在的，在某一特点的时间和空间下，由不确定性因素引起的某一种损失发生的可能性。由该定义可以得知风险具备四大特征。其一客观性。不论人们是否意识到，不论人们是否能够准确的测量，不论人们是否能准确地估计，风险是一个客观存在的事情。其二损害性。风险所带来的不确定性有很多不同的结果，而且这种结果往往是具有一定的危害性，危害性是风险本身所固有的。其三不确定性。不确定性是风险另一个本质的因素，其所带来的不可预测性是构成风险的根本原因。如果一个事件其未来所发展的方向，各个方向发生的概率能够准确地被预测到，那就不会存在风险了。风险的不确定性包括风险空间上、时间上和损失程度的不确定性。其四可测性。在日常生活之中人们会根据自身的知识和经验，对风险事件的各种不确定性进行估计和分析，对风险发生的概率和所导致的损失作出近乎理性的判断，对风险进行自身的预测。

　　风险管理是管理需求者根据需要衡量风险的管理对象，运用相关的技术手段，合理配置管理资源，预先识别未来的每种不确定性，并对不确定性的后果进行衡量，展开后续的风险应对，将不确定性导致的损失降低到最少。风险管理的目的就是降低不确定性造成的损失。风险管理首要为风险识别，风险识别指的是管理者根据数据集中、数据对比、数据分类来分析管理信息，应用相关的风险分析原理和方法，对事物未来的发展做出判断，来衡量每种不确定性；风险等级排序指的是，管理者对每种不确定性作出判断，并对不确定性引起的损害进行衡量，然后对这些损害进行比较排序；绩效评估指的是，税收风险管理效果评价，来进行科学管理，最终提高改进机制，提升后续管理水平。

　　目前关于税务风险的定义众说纷纭，比较有代表性的建议是经合组织（OECD）从纳税人角度开展的定义。本文通过梳理相关理论，认为税务风险就是纳税人在进行税务活动时，因为自身行为和外部环境的原因，产生的一种不确定性。

　　税务风险存在的原因主要有以下两个方面。其一，企业内部行为。伴随着经济全球化的加深，分工专业化的不断深入，企业跨地区经营、跨行业经营逐渐频繁，经营越来越复杂。这种趋势要求企业内部设置众多的管理部门，通过管理部门之间的协调来保证企业的整体健康运转。但经营活动中不是每个参与者度能够有高度的税法遵从，也不是每个参与者能够对税法有充分的了解，更不是每个参与者都能够意识到税收的风险。这些原因导致参与人员纯按照上级指示进行操作，或者出现一些搭便车的税收违法行为，在操作过程中忽视税务问题的存在，或采取了不合适方式来应对和处理税务问题，由此产生较大的风险。而且企业和合作商家的经营往来中，企业有时候不能够及时的获取信息，导致相关的收入成本未能及时入账，产生了税务风险。

　　其二，企业外部环境。当前我国处于经济飞速发展期间，企业面对的外部环境和相关制度都在不断变化和更新，各种管理制度尚未成熟，制度调整和变动的频率加快，尤其是税收政策。而纳税人不能够对税收政策的变化实时了解，还按照以往的税收政策行事，这无疑加大了税务风险。同时因为外部环境的变化，如汇率、利息等变动，也会加大企业的税务风险。最后，纷繁复杂的税收法规政策，纷繁复杂的税收优惠政策，随意增加的税务机关行政命令等，使得纳税人很难全盘了解税收政策，在操作的过程中不能按照最新的要求来进行处理。

　　税务风险管理衍生自风险管理理念。税务风险管理需要实行流程管理，要将税务管理的流程嵌入到企业内部控制的各个方面中去。当前主要的税务风险管理流程包括：税务风险管理目标确定-税务风险识别-税务风险排序-税务风险应对-税务风险管理效果评估-税务风险管理改进。各流程环环相扣，形成循环。

　　具体来说，税务风险处理是在目标设定的前提下，企业依据目标制定具体的税务风险战略规划，并实施与其相适应的税收风险管理，从而进一步有效合理地推动税务风险管理工作。这个目标的设定，需要企业对其所税受的外部环境和内部条件的进行综合分析，并在这个基础上设定有力的目标，保证企业有效履行纳税义务。税务风险识别一是决定于税收风险管理目标；二是需要企业收集生产和经营活动的财务数据、相关税务相关事项和外部经营的信息；三是税收风险识别需要合理利用税收分析系统，以此来确定风险管理因素来确定风险类型和感应的潜在风险的影响,发现企业税务风险点,提供数据支持相关税务风险管理。税务风险排序是对各种风险进行分门排列，从而在处理中能够更加合理有序。税务风险应对是税务管理的重要环节，是规避税务风险，降低税务应对损失的关键环节。税务风险应对就是选择合适的管理措施来根据风险评估的风险等级的基础上选择的较高风险，从而选择合理的措施，利用现有资源，在对税务风险排序的基础上对进行风险应对。风险应对的一般环节是，对一般风险和低风险行为进行较低的控制；对中风险特别是高风险的税务行为，加强实施监督，提高风险应对的级别，以降低风险发生的频率和风险所带来的损失。税务风险应对并不宣布税务风险管理已经完毕。因为风险管理是不是达到了风险管理预先设定的目标，是否已经准确全面的识别到了税务风险，是否科学有效的对税务风险进行识别并降低了税务风险，这些问题值得深入思考这是对税务风险管理的一个反思的过程，也是一个查漏补缺的过程。最后税务风险改进是指人们对税务风险的认识随着时代的推进和风险管理的升级，只有不断地在税收风险管理的状态下进行反馈变化，及时调整和完善税收风险管理的目标，用更好的风险管理措施来应对税收风险，才能使得企业的税务管理处在有利的位置。

　　信息不对称理论是由国外的学者最早提出来的，这名学者名叫阿克洛夫，他提出了：市场交易双方在各自信息主体不明确的情况下，在拥有信息较多的一方用自己的信息价值实现利益最大化并使对方的利益受损。在上个世纪70年代，社会上的信息不对称几乎存在于人们实施经济贸易的方方面面，国际上著名的学者专家乔治阿克罗夫、迈克尔斯彭斯和约瑟夫斯蒂格利茨便开始对信息不对称的现象产生的具体问题进行研究，从而催生了以经济学为前提的博弈论诞生。这也唤醒了人们对信息不对称有了更深刻的认识，便于人们在决策过程中考虑到信息所带来的诸多不确定性。因为信息不对称情况的存在，导致多种问题的产生。

　　3.1.1风险管理意识不强

　　房地产企业税收风险管理意识方面存在的问题主要体现在两方面，其一是企业税收风险管理的意识较差，对税务风险管理的认识不够，对税务风险管理的工作未有推进。部分企业企业在财务部门下设立的税务部门，主要的工作职责功能侧重于日税务常报告事宜和同行业企业的税收经营情况调查，而在税务风险预防、风险预警、风险评估和其他风险管理环节考虑不够。

　　其二是部分企业在现有的税务风险方面，侧重于风险管理的应对，对风险管理的提前识别和及时控制上面下的功夫较少。税务部门税收风险管理方面的工作，仍然停留在出现税务风险后的进行补救工作层面上，无法很好的规避各种风险。

　　3.1.2内部控制环境不足

　　从部分地产企业现存的税收风险管理系统和机制的建设来看，还不是很完善。具体来说，体现在以下四方面，其一是税务部门机构设置需要改善。税务部门处理税务相关事项,防范税务风险的重要性是不严而逾的。因此在组织机构的设置上，也应该充分考虑到税务工作和税务风险管理工作的重要性，将税务部门单独与财务部门下设置是不妥的。因为这样，税务部门的独立性和重要性被破坏，部门在行驶职权和处理涉税事物时的话语权远远不够。严重影响了税务风险管理质量工作的推进和管理成效的提高。其二是二是税务部门管理职能设置不科学。因为房地产业务的各个方面与相关税务事项联系密切,因此税务风险应会涉及到企业经营的方方面面。这就需要税务部门风险管理职能功能也应该与所有税务相关事项进行捆绑，深入沟通融合。如从税收风险应对目标的设置，税务风险的识别和控制，税务风险的应对、沟通和监督等都要与具体的工作相结合。然而部分企业在职能设置不能充分发挥税务部门的专业，在工作只能上只侧重于履行财务管理职能，远不能满足税务风险管理的需要。其三是税务部门设立未成制度，部分企业中承担有税务风险管理责任的公司财务部门，对子公司和项目部的情况不能够实时了解，上下层级之间重复、低效率的交流沟通，使得税务管理工作的效率低下，税务风险难以得到可靠地防范。其四是税务部门人才不充实。税收风险管理工作的落实需要改善当前税务风险质量人员的构成,以确保良好有效的税务风险管理工作，降低税务风险的频率和损失。

　　3.1.3风险管理机制不到位

　　部分企业税务风险管理机制缺失，对风险管理能力和水平的提高有严重的制约。税务风险管理机制的缺失主要表现在以下几个方面。

　　一是缺乏科学地风险评估体系。首先，没有建立健全的税务风险管理流程，税务风险管理执行不到位，落实不全面。税务风险管理的流程控制未有发挥自身的作用，制约了管理水平的提高。其次，缺乏风险管理识别机制。最后，缺乏风险评价的指标。在风险评估的过程中，不能够对企业的所处的经济环境和自身经营特性有充分的把握，缺少针对这些问题设置指标来检测和评价税务风险的办法与能力，不能够有效的识别相应的税务风险。二是税务筹划上的风险管理工作不足。部分企业存在税收筹划税收筹划不当的现象。主要表现在在税务筹划的工作中缺乏税务筹划的风险意识,，或者未有针对税务政策的调整去改变原有的税务筹划计划；或者在税务筹划的过程中，只盯着某一税种进行处理，而忽视对其他税种的影响；这些缺少风险管理意识的税务筹划行为，无疑会加大税务风险。

　　3.1.4沟通和监察机制缺失

　　一是缺乏税务风险管理的沟通机制。首先，企业内部部门之间缺乏沟通。税务问题涉及到公司经营的方方面面，这就决定了税务部门需要与公司内其他部门进行沟通，也就决定了内部沟通协调机制的重要性。而中海地产房地产企业税务部门话语权不足，缺少与其他部门的沟通机制，如与采购、工程、仓库、开发、销售部门之间缺乏联系，很难对企业的经营情况进行全面的了解。这就在税法的使用上存在着天然的劣势容易产生较大的税收风险。其次，缺乏与税务部门的沟通。税法的复杂性、不间断更新，税务工作人员自由裁量权空间大，因此与税务机关保持紧密有效的联系显得至关重要。这样可以实时了解税收法律法规的变化，可以了解税务机关的工作重点，从而提前进行税务风险评估，提前展开应对和处理

　　二是缺乏税务风险管理的监察机制。部分地产管理层税务风险管理的意识不足，导致税务风险管理的相关制度得不到落实，税务风险管理的监察机制缺失严重。首先，相关监督落实制度只是粗糙的复制其他公司的管理办法，未有根据企业的实际情况，开展深入的分析。其次，相关的税务管理制度、税务管理文件、税务管理手册只是停留在字面上，并没有对其进行动态的考核。缺乏对失职行为准确的定义，缺乏对失职行为严厉的考核。最后，公司的内部监控的能力不够，不能够对税务风险管理制度的落实进行全面的考核，也没有通过引进外部事务所来进行分析评估的工作方法，导致税务风险管理的制度落实不到位。

　　3.2.1房地产企业涉税风险高

　　地产行业经营范围广、涉及行业多、业务流程复杂，加之房地产行业涉税金额大，逐渐引起了税务管理部门的重视，因此你蕴含的税务风险越来越高。

　　一是房地产行业经营范围广，涉及行业多。房地产经营涉及到下游的建筑安装业，牵涉到大量的建材，而在营改增未有大范围的推广前，这部分是增值税链条中断的环节，本身就存在了较大的风险。而且房地产企业多以母子公司的形式进行经营，母子公司间关联交易较多，涉及到大量的所得税风险。同时，房地产行业经营的形式多样，预收款、预付款，清包工、甲供材，等多样化的经营形式，导致其在使用税率选择和收入确认方面存在较多的选择。这种选择本身就存在着较大的风险。

　　二是房地产已经成为我国经济和税收的支柱产业，吸引了越来越多的关注。公众普遍认为，房地产企业逃税现象多，其逃税手段隐蔽，呼吁XX和税务机关加强对房地产行业的监管。连续五年，国家税务总局将房地产行业纳入税务专项审计行。对于其他行业来说，都不存在这么多年的专项审计。可见，税务机关对房地产行业的监管越来越加强。因此，房地产企业的涉税风险大，其涉税风险管理必然成为其经营管理中需要重视的部分。

　　3.2.2税务法规制度不完善

　　税务法规制度的随意性也会引起较高的税务风险。

　　一是目前中国依法治税的观念淡薄，政策法规文件出台比较随意。中国现有的税收管理制度包括:税法、税收法规、税收法规。其中,部门规章和地方法规和最为复杂。不仅每年发布大量的文件,颁布越来越多的新规定,并废除一些旧规则。大量复杂、频繁更新的税收法律法规,纳税人很容易忽视,也很难去准确理解和实现税收法律、法规。这就很容易带来税务风险。

　　二是税收法律、法规不清晰、不明了，比较模糊。房地产企业因为自身经营环境是比较复杂的,加之新的经营模式不断的推出，而中国的税收制度不是完美的，难以跟上税务管理的需求。因此,在实际操作过程中，税务相关业务的一部分，尤其是有争议的税务相关业务处理可能找不确切的税收基础。

　　3.2.3税务执法水平不高

　　一是税务信息不对称严重。房地产经营复杂。复杂的房地产营业税事项,新情况、新问题层出不穷,加之某些现有税法规定模糊,这将导致企业所得税信息不对称。同时，因为社会信息体系的缺失，管理者很难准确把握企业的经营信息。税务机关和房地产间存在着严重的信息不对称。

　　二是税企沟通机制的缺失。税务机关和房地产企业间的信用沟通不流畅。一方面，税务机关很难了解到企业的全面经营情况，很难知晓企业的全面经营动态。由此，税务机关不容易了解到企业面临的税务风险，不能够及时的帮助企业化解和防范税务风险。另一方面，企业很难知晓最新税收法规政策的变动，在具体的业务工作中，很难把握和适用正确的税收法律法规。这无疑带来了巨大的税务风险。

　　三是税务机关权利执行不到位。一方面，税务机关的由于税收政策规定模糊,很难全面显示全部管理政策和法律的细节，在税收管理时也给了了一些税务机关较大自由裁量权。假如，税务机关在行使自由裁量权时，缺乏有效的监督,那么将给企业带来较大的税务风险。另一方面，税务机关的组织架构和人力资源体系，已经不适合当前的管理需求。要么是单对单，单对多的管理模式，税务干部一个人面对一户甚至几十户企业，力不从心。另一方面，税务干部的自身素质需要提高，尤其是缺乏综合素质高的复合人才，加上人才流动不断严重影响税务管理,,给企业带来较大的税务风险。

　　中海地产隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市（股票代码：00688.HK，简称“中国海外发展”），2007年入选恒生指数成份股。公司拥有38年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布纽约、伦敦、悉尼、港澳及内地60余个城市，累计开发项目超过450个，截至2016年底，公司总资产达5713亿港元，净资产达2223亿港元。2016年，实现销售合约额2106亿港元，净利润370.2亿港元，经营效益领跑行业。2017年，三大国际评级机构给予公司的信用评级分别是：穆迪Baa1、标准普尔BBB+、惠誉A-，信用评级保持行业领先。

　　公司于1984年在香港进军住宅开发业务，是中国内地房地产行业的开拓者、引领者。30多年来，以“过程精品、楼楼精品”为开发理念，公司研发推出五代住宅精品，累计开发项目超过450个，完成开发建造面积超过1.3亿平方米。公司旗下项目累计荣获“詹天佑大奖—优秀住宅小区奖”累计达57项（金奖34项、单项奖23项），中国建筑工程“鲁班奖”7项，国际地产奖18项。公司连续14年入选“中国蓝筹地产”企业，连续14年当选“中国房地产行业领导品牌”，2017年，中海地产品牌价值达598.45亿元人民币，位居房地产行业第一。

　　中海地产公司

　　4.2.1中海地产经营活动中主要税务风险点

　　基于中海地产的财务及税收数据，中海地产主要从事房地产经营开发业务活动，其税务风险主要集中于组织房地产项目开发及销售、对外投融资及企业内部管理过程中发生的应税行为的相关涉税问题。其内部控制、人员构成及任职水平等带来的对税法知识理解不足、怠于处理涉税问题等税务风险事项，可能造成中海地产少缴税款的税收违法行为，导致中海地产的涉税经济活动产生重大税务风险。中海地产业务活动中比较常见的可能存在的税务风险点，如图4.2所示：

　　4.2.2地产整体税务风险情况分析

　　一般而言，企业的涉税情况与其经营状况密不可分，而企业的经营状况往往可以从企业的财务数据中看出端倪，并初步判断企业纳税申报情况的真实性和准确性。因而本文按照通用的纳税评估方法，选择了中海地产2012至2015年的四个主要财务报表数据进行同步指标分析，相关指标计算结果详见图4.3：

　　说明：上表中的数据中海地产公司财务报表，金额单位为人民币元。

　　从图4.3可以看出，中海地产公司2012至2014年的主营业务收入和利润的逐步下降，2015年开始呈上升趋势，原因是房地产行业结转收入时间相对其开发进度较为滞后，中海地产2012年前开发的项目（山水天下）在2012年后陆续完工交付，2012年启动新的项目（山水时光），2013年正式开工建设，其间除了原来的“山水天下”项目有少量尾盘在售，该公司并无收入项目，后续的开发项目尚在启动或建设中。从外部的经济环境与宏观政策来看，中海地产公司2012年至2013年的销售空窗期间，其项目滚动开发趋于停滞，主要是受市场大环境不景气的影响，中海地产公司有意识地延缓了项目开发进度，加之中海地产公司所属央企的主业为建筑业，当时国有企业跨界进入房地产市场，高调拿地、利用自身优势获取银行信贷资金、享受税收优惠等等问题饱受社会的诟病，市场消息传出多家主业非房地产的央企拟退出房地产行业，在政策尚不明朗的情况下，中海地产的房地产开发活动有所迟疑。

　　从图4.4的绘制数据可以看出，整体来讲中海地产主营业务收入、主营业务成本、主营业务费用、主营业务利润在2012至2015年中呈现波动起伏，相关指标年度间的变动情况如下图4.5所示。各变动率指标的计算公式为：

　　其中：Δ1表示某指标变动率百分比，

　　α1表示某指标本期数，

　　α0表示某指标上期数。

　　通过计算，得出中海地产2012至2015年主要财务数据变动率，如图4.5所示。观察各变动率指标之间的匹配程度，可以明显看出变动幅度不相匹配，需要进行进一步的计算分析。

　　一般来说，企业的营业收入变动率与营业成本变动率、期间费用及营业税金变动率以及营业利润变动率基本保持同步增长，即各自的同比增减幅度在没有特殊事项影响时相差不大，相关指标的变动是相互匹配的。从图4.6来看，整体而言，中海地产主要财务数据相互之间的匹配程度较差，匹配率比值与标准值1之间存在不小的差异，某些年度的部分比值达到4、5倍之多，甚至两个变动率指标出现一正一负的情况。从通常角度出发，如果收入成本变动匹配率比值大于1且都为正数的情况，那就说明企业可能存在多列成本的问题；反之小于1且均为正数则说明企业可能存在少计收入的问题，收入与费用税金之间、收入与利润之间也是同样的道理。

　　但考虑到房地产开发活动成本费用支出、税金缴纳与一般企业存在诸多不同，并不能用通常的道理来判断企业财务数据的真实合理性问题。比如，房地产开发企业的收入确认是在房屋完工交付时，也同时结转成本，而相关广告宣传费用税金的缴纳绝大部分在此前的预售环节就已经发生，这种不匹配可能只是企业核算上导致的差异；又比如，房地产企业开发的各种不同形态的开发产品，普通住宅、商铺、车位、别墅等等可能是在不同的年度交付并结转收入和成本的，相比而言，普通住宅的收入成本差额与商铺、别墅的收入成本差额不能相提并论，这也是导致相关变动率指标匹配度较差的原因之一。但从税务风险管理的角度来说，相关变动率指标匹配分析可以为企业的税务风险管理提出预警，提醒企业对相关指标反映的问题加以核实，从而识别是否存在少缴、延迟缴纳或多缴税款等税务风险问题。

　　4.2.3中海地产主要税种的税务风险情况分析

　　通过对中海地产2012至2015年之间的房地产项目开发状况的了解，以及对其财务数据的分析，发现该公司正处在一个新的开发周期内，其间包括了取得土地阶段、开发建设阶段、房屋预售阶段，尚未进入后续清算期。因而本文选择了开发各阶段的主要税种进行进一步分析。

　　（1）契税（取得土地阶段）根据中海地产公司账簿记载，该公司开发的山水天下、山水时光、山水之韵项目缴纳的土地出让金及城市建设配套费明细如下表4.7和表4.8所示。从表4.7和表4.8的数据计算的应缴契税，对比前文的已缴契税，发现中海地产未足额申报缴纳国有土地使用权出让契税。具体到各个年度间，有的多缴，有的少缴，都存在税务风险问题。通过了解具体原因，主要由于其间该公司在项目开发中配套建设了公立小学和中学，获得了XX的城市建设配套费减免，相关工作人员在纳税申报时以为这种减免可能直接减少计税依据，因此造成了少申报纳税，而事实上这种配套费减免仅仅是一种财政返还，属于XX补助，不能减少企业的计税依据。由此也可以看出，企业契税缴纳的税务风险是由于工作人员的素质造成的，需要在人员培训、政策咨询上加强税务风险管理。

　　（2）城镇土地使用税（开发建设阶段）通过查阅比对中海地产公司的土地使用权证、交地备忘录及城镇土地使用税申报入库明细等资料发现，该公司2013年3月取得的出让土地面积合计287072平方米，交地备忘录载明交地时间为2014年2月26日，取得产权证时间为2014年5月15日。上述地块按规定应于2014年3月起申报缴纳土地使用税，该公司实际于2014年6月起申报纳税。该公司少申报了2014年3月至5月的土地使用税，也同样是由于财务人员对税收政策的理解差异造成的，不但使企业承担了远超市场利率的税款滞纳金，而且可能面临50%至5倍的处罚。

　　（3）土地增值税（房屋预售阶段）从表4.9的数据我们可以看出，中海地产开发了各种不同的房屋形态，并于2013至2015年之间进行房屋预售，各年度之间的应预缴土地增值税额与实际预缴的土地增值税额支架幕存在不小的差异。经了解，中海地产的财务部在项目预售时进行了相关税费的初步概算，概算结果显示该公司实际土地增值税税额有很大可能小于按预缴税率预缴的税额，也就是说预缴率与实际相比可能偏高，而且其判断如果多预缴了土地增值税后将来清算退税可能比较麻烦，因此该公司财务部长决定在预售阶段按一定比例少计算土地增值税，保证一个“合理”的预缴比例。在其后的一次税务检查中，中海地产这一行为被税务机关责令改正，要求补预缴之前应交未交的土地增值税，并加收了滞纳金和加处罚款。由此不难看出，由于土地增值税实行超率累进税率，以增值额计算的土地增值税税额往往比较大，这在很大程度上减少了房地产企业的利润，给企业带来极大成本费用负担。因此企业往往自行“合理”的控制相应土地增值税的缴纳，减轻自身的资金压力，使企业能够有机会参与更多的项目，比如中海地产正在进行的活动。但从税务风险的角度来看，这种“筹划”有点得不偿失，因为相关行为一旦被税务机关发现，将承担巨额的经济损失，而且可能涉嫌偷逃税款被移送司法机关。

　　4.3.1税务风险内部影响因素

　　（1）管理层的税务风险意识

　　在我国，由于以往的税收法制不健全，导致企业的税收违法成本极低。因此，对许多企业的经营者来说，企业的申报纳税依据往往是根据对行业对手税负率、税务机关施加执法压力等因素的综合考虑决定，并非实事求是的财务信息数据。因此，企业税法遵从度的高度是企业税务风险的一个最主要的影响因素。比如中海地产公司在山水时光（DEF组团）土地增值税预缴问题上出现的税务问题，就是因为企业决策层在听取了财务部关于项目整体增值情况测算后，主观认为按现行土地增值税预征率缴税后，项目后期将存在较大金额的退税，而且考虑到申请退税手续繁杂、时间跨度长等问题，直接向财务部下达了按实际增值比例预缴土地增值税的决策。这就是一种典型的税务风险意识不强造成的税务风险问题，直接导致中海地产被税务稽查部门追缴税款并加收滞纳金，增加了企业的税收负担（滞纳金按年折算的利息率为18%，高于中海地产集团内部融资利率）。

　　（2）企业组织架构

　　作为年平均申报纳税4000万元的纳税大户，中海地产公司在组织管理体系的构建中，对企业的税务风险管理问题重视程度不够，既没有设置专门的税务风险管理部门，也没有在高管层中安排专门的税务总监。目前，中海地产公司的涉税工作主要依靠一名财务主管兼任，包括纳税申报、发票管理等等，中海地产连专职的税务人员都没有，更谈不上税务风险管理工作。因此，中海地产组织架构不尽合理，使得企业税务风险管理工作严重缺失，发现问题的人没有话语权，而有话语权人接触不到实质的税务风险问题，比如前文所述的少预缴土地增值税的税务风险问题。

　　（3）企业内部控制机制

　　中海地产公司作为一家大型房地产公司，由于开发活动时间跨度长、业务环节多，其下成立了十多个二级职能部门和项目部，各职能部门和项目部均承担着不同的角色，其从事的相当一部分工作涉及税务问题。但目前由于中海地产未建立其合理高效的企业内部控制制度，导致各职能部门与财务部之间，特别是项目部与财务部之间，存在着不同的利益取向，导致企业内部出现利益博弈，其中存在着一定的税务风险，但由于财务部对相关情况缺乏了解或话语权不足，导致潜在的税务风险变成现实。比如中海地产销售部在房屋销售活动中向客户收取的“团购费”，相关收入很大一部分未实际发生支付，在企业形成挂账，实际上成了销售部发放奖金的“小金库”。但由于销售部在企业中话语权较重，且相关团购事宜由销售部一手操办，财务部门并不知情，最后成为企业的税务风险，被税务部门检查中发现后给企业带来较大的经济损失，而且留下了不良纳税记录。

　　（4）企业财务人员的素质

　　从成本效益的角度看，由于企业日常都是一些常见的业务，工作强度和难度都不大，因此很多企业并不愿意花费超出平均水平的工资去请一个业务素质高的员工，这也导致企业财务人员的素质整体不高，对于企业税务风险中较为常见的问题可以识别，对于较为复杂的问题则难以胜任。中海地产在预售房屋过程中，将完工待售的商业会所装修后作为临时售房部使用，按照税法的规定，对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。但由于企业税务人员业务水平不高，对相关税收政策缺乏了解，未进行纳税申报，给企业带来一定的税务风险。

　　4.3.2税务风险外部影响因素

　　（1）复杂的税收制度

　　一直以来，社会大众往往习惯于将房地产企业与暴利、地王楼王、欠税大户等词汇联系起来，房地产企业涉税问题也成为各级地方XX进行宏观政策调控的重点目标。众所周知，房地产行业存在着项目开发周期长、资金需求量大、产业覆盖面广、企业涉税环节多等特点，这也导致了房地产企业涉税问题复杂的结果。一方面，由于此前相当长时期内我国法制建设进度严重滞后，导致我国税收相关的法律法规与房地产市场的发展严重脱节，不能适应新的发展形势的需要。其后，随着房地产市场的发展，作为财政收入支柱和宏观调控目标的房地产行业，国家税务总局对房地产行业制定了大量的部门规章，再加上各级地方XX的地方规章和地方人大制定的地方性法规，以及各级税务机关制定的规范性文件，房地产企业需要面临的法律法规繁多，政策解释、政策补丁经年累月、层出不穷，往往上一个文件才刚刚施行又出台另一个相反的规定，而且部门内部的文件之间和不同层级的文件之间时有互相矛盾的规定，使得房地产企业无所适从。另一方面，由于房地产行业涉及面广，涉及的税种也是所有行业里面最多的，经统计多达12个税种，而且其中的土地增值税是房地产行业所独有的，其计算过程复杂，企业税务人员往往难以准确的进行把握，给企业的税务风险管理工作带来重大的风险隐患。

　　（2）落后的税收征管体制

　　当前，我国的税务部门仍然以组织税收收入作为整个税收征管工作的中心，尚未建立起已纳税服务和税收执法为主导的税收针管体制。每年的税收收入不是依据本地税源状况摸底调查得出，而是由XX财政部门根据上年税收收入基数参照GDP增幅测算出来的计划数。因此，在计划数和实际完成数之间往往出现较大的差异，这种差异既有偶然性因素的影响，也与税收收入相比GDP增长滞后有关。但为了保证完成税收收入目标计划数，税务部门往往会人为决定企业应缴税款的入库时间，并要求企业执行。企业在延迟或预先缴纳税款后，既有可能在相关审计或税务稽查中被发现，由于并非政出一门，一旦被定性为违规行为，将给企业造成经济或声誉损失。

　　针对引起中海地产房地产企业当前税务风险管理不佳的众多因素，外部因素属于不可控因素，企业只能加以注意。关键是要从内部原因找出提高税务风险管理工作的突破口。本章从提高税务风险管理的意识、完善税务风险管理内部环境、健全税务风险管理机制和加强信息协调和监察机制提出了改进税务风险管理的策略。

　　思想是行动的先导，意识是行动前提，只有充分意识到税务风险管理的重要性，才能够为打造科学、有效的税务风险管理机制提供扎实的基础。

　　一是提高风险管理的意识。打造强有力的税务风险管理体系，要提高企业税收风险管理的意识，强化税务风险管理的认识，大力推进税务风险管理的工作。应充分认识到税收风险管理意识和企业税务风险的应对，是一个系统化的工程。要使税务风险管理工作嵌入到企业的一切活动和整个业务过程,渗透到所有的管理环节。在税务风险管理的环节中需要根据商业环境进行及时调整和完善,从而通过降低税务风险的频率和损失来为企业创造价值。

　　二是转变风险管理的思路。改变在现有的税务风险方面侧重于风险管理的应对，而不注意风险管理的提前识别和及时控制上的观念。转变以前出现问题后，再去进行风险管理的工作方式，将风险前置，管理后置。在根据税务环境和经营工作确定风险管理目标的基础上，建立风险预警机制，提前识别风险，提前评估风险对风险进行排序，以此展开风险应对。将税务风险消灭在萌芽阶段，提高税务风险管理的意识和水平。

　　针对中海地产现存还不是很完善的税收风险管理内部环境，必须从以下4个方面着手加强环境建设。

　　一是改善税务部门机构设置。随着涉税风险越来越高，税务部门处理税务相关事项,防范税务风险功能的重要性是不言而喻的。要想落实这种重要性，必须要落实在组织机构上。要在组织机构的设置上充分考虑到税务工作和税务风险管理工作的重要性，将税务部门单独出来，使之与财务部门平行。通过这种形式提高税务部门的独立性，彰显税务部门的部门地位，提高税务部门的话语权。使得税务机关能够在税务风险管理过程中，发挥自身的重要职能，提高税务风险管理工作的质量。

　　二是科学设置税务部门管理职能。因为房地产业务复杂，但各个方面都与税务事项联系密切。因此税务风险应会涉及到企业经营的方方面面。这就需要税务部门风险管理职能功能也应该与所有业务流程相结合。因此要在各个部门、各个岗位职能的设置过程中，与税收风险应对目标的设置，税务风险的识别和控制，税务风险的应对、沟通和监督等都要与具体的工作相结合。同时也要科学的理清税务部门的职能，充分突出部门税务风险识别、税务风险排序、税务风险应对的职能。通过这种方式，充分发挥税务部门的专业特长，满足税务风险管理的需要。

　　三是推进税务部门制度化设置。为了使上级税务管理部门充分了解下级单位的税务情况，避免上下层级税务部门之间重复、低效率的交流沟通，提高税务管理工作的知晓，可靠地防范税务风险。就需要将机构设置中税务部门的要求制度化，要求在子公司和项目公司中单独设置税务部门，而不能由普通的会计和出纳兼职。并要求子公司和项目公司中税务向总机构的税务部门直接负责，避免同级其他部门对其工作的干扰。

　　四是充实税务部门人才。人是决定事物发展的关键因素，为确保良好有效的税务风险管理工作，降低税务风险的频率和损失。就要在税务部门人才的配置中改善当前税务风险质量人员的构成。对税务部门人才的要求较高，如坚实的理论基础、丰富的工作经验、诚恳工作的态度和优秀的专业技能等。首先要适当的引进高学历、有过全日制教育、拥有丰富经验和较高专业能力的人才。其次是要加强对税务部门人员的培养，结合工作需要适当地向税务部门人员进行专业和新业务的培训。最后，引进具有数据处理能力的人才，提高利用数据识别和评估风险的能力。

　　健全的税务风险管理机制是提高税务风险管理能力的基础和保证。应该从以下两个方面着手，不断健全中海地产房地产企业的税务风险管理机制。

　　5.3.1加强主要业务流程的风险控制

　　健全风险管理机制主要的落脚点，即将税务风险管理的理念贯彻于主要的工作环节中去，以达到时时刻刻注意风险，时时刻刻提防风险，时时刻刻控制风险的目的。

　　（1）税务信息管理

　　税务信息属于企业重要的信息资源，对企业的经营至关重要。首先，信息保密不当不仅会有商业泄密之嫌，也会带来较多隐含的税收风险。税收信息的记录和保管必须建立有力的规章制度，设置相应的解除权限，进行权限控制。其次，针对一些重要的经营交易信息合同，一定要进行税务审计，防范相应的税务风险，防止一些重要的合同事项给企业带来潜在的税务风险和风险损失。

　　（2）税务核算管理

　　会计核算是税务管理的基础，因此税务会计核算管理是税务管理活动的基础。首先，税务部门应该加强全部门的信息沟通，强化对整个经营情况的了解，将会计核算管理嵌入到每一个工作环节之中。如加强成本核算的管理，加强完工产品核算的管理。其次，税务部门严格按照会计准则和税务法律法规，及时分析会计和税收政策的差异,及时调整会计和税收之间的差异,以确保如实旅行纳税义务。

　　（3）税务申报管理

　　纳税申报是企业履行纳税义务的关键环节。税务部门应该加强对涉税事务的了解，及时对申报数据进行整理，及时准确的对涉税情况进行申报，提高税务申报的准确性和可靠性。防范相应的税务风险，防止税务申报不准确、不及时，给企业带来潜在的税务风险和风险损失

　　（4）重大税收事项的奉献管理

　　首先，加强股权交易的税务风险管理。股权交易较复杂，税务处理准则的调节空间大，在税法规则适用上存在着一定的模糊。近年来股权交易涉税风险，多次被税务机关重点关注。因此企业在经营过程中，一定要加强股权交易方面的税务风险管理。其次，加强关联交易管理。关联交易管理方面，对其的理解存在着较大的偏差，税务人员会想当然的进行处理，隐含较大的税务风险。关联交易也是税务风险频发、高发的环节，所以加强关联交易费风险管理对企业的健康发展来说至关重要。

　　5.3.2提高税务风险识别评估能力

　　强化税务风险识别和评估的能力是提前管控风险的基础，一是要强化税务风险的识别能力，二是要强化税务风险的评估能力。

　　（1）强化税务风险识别能力

　　强化税务风险识别为的是更早发现风险，及时开展风险应对。提高税务风险识别能力，一是要建立税务风险管理的机制，及时定期的对税务风险进项扫描，达到实时监控的目的。二是要提高税务风险管理的方法，也就是掌握在现有基础上低成本发现税务风险的技术手段。常见的税务风险识别手段有以下几种。

　　首先是报表分析法。报表包括财务报表和纳税申报表，它们是企业经营情况的记录，是企业经营活动的指标。因此，财务报表分析法是根据企业经营情况发现企业风险的可靠手段。一方面，可以通过财务报表和纳税申报表展开对比分析，判别税负状况，测量经营税收的弹性系数，或者与税务部公布的行业税收情况比较，及时发现税务风险。另一方面，可以根据财务报表和纳税申报表的历史发展情况，寻找表现异常的点，及时发现风险点。

　　其次是事故树分析法。事故树是根据经验和理论判断引起风险的关键点，再把这些关键点的影响因素进一步展开，从而形成了一个树状图。事故树分析法是一种杰出的逻辑分析的方法，在安全风险领域得到了较为广泛的应用。在税务风险管理控制的过程中，也可以加以借鉴，根据事故树运用的要求，构建符合企业自身特性的税务风险事故树，以展开后续税务风险应对。

　　（2）加强税务风险评估排序

　　合理的对风险评估进行排序，可以有针对性的提出建议，更有针对性的应对风险。具体来说，税务风险评估排序的步骤分为以下几个方面，首先是，了解企业日常经营当中所面临的税务风险的主要构成的因素和导致风险的原因；其次是，了解税务风险的可能发生的概率和尤其引起的损失；最后是，分析企业能够承受的风险。另外，因为税务风险影响因素多种多样，税务风险的度量也需要考虑到多种多样的因素。针对这种情况，综合风险指数模型评估法应该是评价企业税务风险的主要方法。作为对风险损失额的计算过程，综合风险指数模型评估法立足于提取影响税务风险的主要经济影响因素，通过将这些因素具体量化，构建相应的数学模型来评测税务风险。

　　一是健全税务风险管理的沟通机制。首先，加强企业内部部门之间的沟通。因为税务问题涉及到公司经营的方方面面，这就决定了税务部门需要与公司内其他部门进行沟通，也就决定了内部沟通协调机制的重要性。通过对税务部门的单独设置，提高税务部门的话语权，可更好的促进税务部门与其他部门的沟通，建立更加良好的信息沟通机制。如与采购、工程、仓库、开发、销售部门进行广泛的联系，来对企业的经营情况进行全面的了解。以此来全面和有效的了解涉及的税务情况，及时洞察税务风险，提前开展风险应对。其次，加强与税务部门的沟通实时了解税收法律法规的变化，了解税务机关的工作重点，从而提前进行税务风险评估，提前展开应对和处理

　　二是健全税务风险管理的监察机制。首先，公司管理层要在提高税务风险管理的意识的基础上，加强税务工作合规审查的制度建设。在这个过程中应该要充分的了解企业所处的内部和外部环境，而不是粗糙的复制其他公司的管理办法，来制定科学有效、可执行的税务审计制度。同时，应该加强税务合规审计的落实，公司管理层，甚至是董事会，要定期对税务合规情况进行了解和监察，一旦发现违规行为应该及时处置，避免相关的税务合规制度流于形式，不能落实。其次，公司应该积极引入外部审核制度，重视与外部的审核机构合作，利用其专业化的能力，来更好的发现企业内部的税务问题。这样可以更快的识别税务风险，更及时的应对税务风险，更好的应对税务风险。

　　本文是对房地产上市公司税务风险防范的探究，以中海地产为案例研究对象，根据相关理论，指出该企业税务风险管理的现状和不足，提出改进税务风险管理的工作策略。经分析，文章主要结论为：

　　①企业税务风险产生的原因分为内部与外部两点，企业对税务风险的防范必须要从内外部出发进行防范；

　　②文章提出了税务风险防范的四点建议，即树立企业内部全员防范意识的新观念、完善税务风险管理内部环境、健全税务风险管理机制以及加强信息协调和监察机制。

　　受限于个人水平，文章存在一定疏漏，恳请导师批评指导。