恒丰房地产开发公司财务风险分析及防范研究

　　摘要

近几年房地产行业的快速发展也使得房地产行业也出现一些较为棘手的问题，例如，单一的融资渠道、销售回款的不畅、资金周转的困难，加上自身实力和资本的限制以及内部管理的漏洞和缺陷。使得部分房地产企业在投资、筹资、营运等环节所面临的财务风险都不断加大。在这种情况下，如何正确的识别企业各个环节的财务风险，科学地分析其出现的原因，给出企业以系统、全面、有效的应对财务风险的防范措施，对于房地产企业今后的健康发展显得尤为重要。

本文将主要从财务风险的基本理论为基础，分析总结国内外有关企业财务风险问题研究成果，对整体的房地产行业进行一定的研究分析。将选取家乡房地产企业衡水恒丰房地产开发有限公司作为研究个例，结合理论联系实际的方法，通过对企业的内部数据和有用数据进行分析，对企业多方面的财务风险进行识别，之后给出相应的防范措施，希望此次研究可以对恒丰房地产公司财务风险防范提供参考的同时，对我国同规模水平的房地产公司财务风险分析及防范提供一定帮助。

　　关键字：房地产企业；财务风险；风险防范

　　1绪论

　　1.1选题背景、研究目的与意义

1.1.1选题的背景

改革开放以来，消费结构的变化加上中国房地产政策的不断出台，使得中国房地产行业不断的成长与发展。改革开放之后，我国进行相关制度的构建和实践的探索，逐步走向商品化和市场化的发展道路，随着房地产行业的茁长成长，市场化过程中出现了房价上涨过快，国家层面的调控政策持续出台，例如，“121号文”、“25号文”“7090政策”等。金融危机的到来，使得限购政策出台，该措施起到了很好的遏制房价的作用，可以看出XX重视长效机制的建设。房地产企业在面对不可预测的市场环境时，必须不断提高企业自身的管理水平和完善企业自身的管理机制，企业应对和防范财务风险提出更高的要求。

在此前提下，房地产企业受外部经济政策环境影响较大，其面对的风险也就更加复杂，这也就对房地产行业提出了更高的要求，会使得房地产企业处于更加艰难的处境，面临的财务风险会更加严重，这也就催促着房地产企业要积极采取措施。由于我国经济发展起步较晚，房地产企业也就发展相对较为迟缓，对本行业认识较少，积累的经验也就较少。再加上房地产行业有着投入资金多且时间长，变现能力较低的特点，也就加重了其财务风险。投资者总是希望其有着良好的收益，这也使得财务风险进一步加大。

本文就是在这种情况下，以衡水恒丰房地产开发有限公司的财务风险控制为例，以我学习过的财务风险相关理论为前提，结合亲身实践，运用分析恒丰房地产公司内部数据，对企业财务风险进行分析，并且给出一些合理化的建议，使得该企业能够重视识别财务风险且结合企业实际情况，让企业能够可持续发展。

1.1.2研究的目的和意义

目前世界经济还并没有完全恢复，世界各国还在为恢复各国经济而不断努力着，我国也不例外，也在不断摸索着前进，房地产行业是资金密集型产业，并且受国家政策影响较大，房地产行业一定会有较高的财务风险。对房地产公司财务风险的进行识别，之后再分析出现的原因，最后找出相应的对策，进而很好的控制它，以达到不断提高企业的利润，实现企业良好稳定可持续发展，这是企业发展的关键问题，也是这是此项研究的主要目的。

本文研究的主要目的分为这以下两个方面：（1）为房地产行业已存在的财务风险进行识别和分析，并给出切实可用的参考下意见。（2）为恒丰房地产开发公司寻找已存或者潜在的财务风险，对其财务风险进行识别、分析以及进行防范，对该企业提供一些借鉴，进而对房地产行业内类似企业的类似情况提供参考意见。

房地产企业的经济地位决定了此次研究的重大意义。因此此次研究的意义也分为以下两个方面：（1）理论上，对于弥补我国对于财务风险研究的不足，对于完善财务风险研究体系具有重大意义。（2）实际上，财务风险作为企业经营过程中必然存在的，财务风险必须贯彻到企业的日常管理当中，这样不仅有利于提高经营者的财务风险的管理意识，积极引导其谨慎处理日常事务，增强企业其抵抗风险的能力，完善管理机制。

　　1.2国内外相关研究现状与评述

1.2.1国外相关研究现状

Haynes（1895）在所其著的《经济中的风险》中提出了风险的概念，这是最早风险概念的提出。他指出风险就是对人或事件造成损害、损失的可能性[1]。人们在面对这些可能性时应该提前做好措施。

X经济学家奈特（1921）出版了《风险、不确定性和利润》，他具体向我们区分了风险的确定和不确定，并且说明其用具体的数值进行表示[2]。

Beaver（1966）表示企业必须在企业经营期间内，按时偿还公司及其他债权人的债务，这样不仅有利于提高企业信誉，有利于企业长远发展[3]。

Altman（1968）认为企业都会经历失败后借还偿还债务，最有由于偿还不上而进行破产清算。他认为财务困境的原因是企业失败，财务困境使得企业最终失败。他用多元线性判定模型来判断企业是否存在财务危机以及面临破产[4]。

二十世纪七八十年代，各西方国家纷纷重视对于企业的风险管理，建立起了专业的风险管理组织，对于财务风险的研究也就更加的深入。Deaken（1972）则认为并不是存在财务风险的公司就是财务进入困境的公司，财务困境的公司是指因偿还债务不及时、无力偿还债务或者已经进行过财产清算过的公司[5]。Altman（1977）在运用ZETA模型，对企业的数据进行分析，从而提高预测效率[6]。Ohlson（1980）用建立新的预测模型，发现判断一个企业的财务风险所处程度的最重要最准确四个因素[7]。

ClaudioGiannotti,GianlucaMattarocci（2008）认为只有在考虑内外部投资和面临的不同风险情况的前提下，有效进行投资组合，并进行风险不同阶段的控制，这样就能更好的投资[8]。

YWang和DLiu（2011）认为，房地产行业之所以存在较多的财务风险问题。是因为房地产企业的特点以及政策的的不断变动。房地产企业应对其风险进行分析，之后再进行财务风险的有效降低[9]。

SSun等（2016）认为，如果想对风险进行全面掌控，就应对房地产行业进行科学的分析并建立财务风险评价模型。这样房地产行业才会的有效健康发展[10]。

1.2.2国内相关研究现状

向德伟（1994）是最开始对企业的财务风险进行理论研究的，他指出应从四方面进行财务风险识别，分别是筹资、投资、营运及资金回收四个方面[11]。

李晓梅（2007）则是认为财务风险的识别和分析应用是应该从利率发生变动、无力偿还债务、再筹资来进行[12]。

劳燕玲（2012）指出应先对企业的财务风险进行识别分析，在提高相关人员风险意识的前提下，要做好风险的分析、转移和规避[13]。

吴兰辉（2013）认为资金链对于房地产企业来说很重要，项目成本更是重中之重，因此企业在在房地产开发过程中用充分降低成本，使得企业具有较高的经济效益，有利于企业长期发展[14]。

焦翠林（2015）认为房地产企业之所以存在财务风险管理问题主要是因为成本控制不合理以及财务人员风险意识薄弱，应针对各自存在的问题给予切实可行的应对措施[15]。

李奇虹（2017）指出财务风险并不是只有某个财务指标的变化，而是表现多个财务指标数据的恶化。因此房地产企业应对财务风险，首先要健全投资管理体制，化解投资风险，其次要优化资本结构，提高资金利用率，还要构建预警系统，减弱营运资金风险[16]。

丁文翔（2018）以财务视角认为房地产公司财务风险有着投资巨大、项目开展的高风险性、投资回报率高和和与XX联系密切等特征[17]。

任伟（2018）认为当前房地产公司财务风险主要体现在过度负债经营，偿债压力巨大，融资渠道逐步收紧，抗风险能力较差，存货周转速度降低，项目去化风险逐步加大，土地供应模式改变，盈利能力不确定性加大等方面[18]。

刘芳（2018）认为对于房地产企业而言，财务风险本身具有独特的属性，主要体现在：一是面临按期偿还的风险。二是会受到利率变动等市场条件影响，来影响预期经济目标的实现。三是房地产公司在经营过程中需要进行筹资，面临较高的资产负债，就会导致企业债权人担保能力下降，加上金融机构借贷机制日益严格，从而增加了筹资难度，影响资金链条的稳定性[19]。

1.2.3国内外研究现状评述

财务风险一直都是各位学者的研究热点，并且积累了大量的研究经验。西方学者由于经济发展较早，所以对于财务风险的研究也较为早，研究较为系统全面，也建立起了很对财务风险预警模型，为西方的一些企业对于财务风险的预警以及应对措施方面奠定了一定基础。相对于西方国家而言我国学者对于财务风险的研究比较迟缓，因此理论研究不少，但是不够系统成熟，对于财务风险控制研究的原创作品较少，没有很大的理论研究突破。对于整个行业的研究较多，对于单个个体企业的研究较少，虽具有普遍性，但缺乏特殊性。

我们要想对财务风险分析及控制的理论研究更进一步，就得具有创新意识，立足传统，推陈出新，是理论研究既具有普遍性又具有特殊性。在已有专家学者的理论研究前提下，理论实践相结合，大胆实践，通过研究分析剖析企业财务风险存在的内在原因和各企业的财务状况，使其应对措施具有针对性，这样的理论才会对企业实施有效指导。

　　1.3总体思路和研究框架

本研究先对房地产行业现状进行分析，分析其存在的优缺点，之后进行确定本次研究的目的和意义，以一些已有的国内和国外的有权威的专家研究的现有成果作为依据，结合恒丰房地产开发公司的具体情况，对其公司的财务数据及一些重要相关财务指标进行分析，识别出企业的各种相关风险，之后对企业的现实情况进行成因分析归纳，提出预警方案并做应对措施。

本文的主要研究内容和研究过程主要分为以下几个部分：

第一章包括对于这次研究的目的和意义进行简单说明。

第二章包括本次研究重点的一些相关概念，国内和国外的权威学者的一些研究理论和现状。

第三章以本次研究主体恒丰房地产公司为例，先对企业的基本情况进行了简单介绍，运用相关理论公式，结合企业的相关财务数据进行风险识别。

第四章在前一章研究的基础上，具体分析其存在的内部和外部原因。

第五章是在上一章的成因分析的基础上，结合企业的实际情况，给出切实可行的应对和防范措施。

最后一章主要是简要概括本文的内容及结论。研究框架具体如图1-1所示。

图1-1论文研究框架图

　　1.4研究问题和解决方案

（1）文献资料法：搜集与本次研究相关的国内外文献研究信息。在写作过程中，本人通过实践对恒丰房地产公司的相关数据进行分析。并结合相关数据库和相关理论书籍，使得论文研究有更坚实的理论基础。

（2）多学科综合研究法：与多种学科相结合，从多个角度对该公司的财务风险进行识别分析，使之更具有针对性和真实性。

（3）理论与实践相结合法：在本次研究的过程中，应做到具体问题具体分析，以理论作为基础，结合恒丰房地产的具体内部数据进行分析，找出原因和对策。

　　2财务风险的相关理论综述

　　2.1财务风险的相关概念

2.1.1财务风险的含义

财务风险有狭义和广义之分。狭义的财务风险因资金不足而进行借款投资而产生的财务风险。进一步说就是企业在发展过程中需要资金而借款，最后却不能偿还而发生的企业风险，这种仅仅存在于负债而产生企业。

广义上，财务风险则是指在在企业生产经营的任何财务活动当中，企业由于受各种因素尤其是不可控制的外部因素的影响，产生的预期收益与实际收益不相符的情况，简单来说就是损失增加，从而产生的风险[20]。

2.1.2财务风险的分类

（1）筹资活动中的财务风险

企业发展的起点是筹资。筹资风险主要是是指因为市场和宏观条件等非可控因素的影响使得企业经营中筹资产生巨大风险。例如筹资的途径、负债率和借款期限都会增加风险的几率。如果企业借入资金的途径缺乏合理性，有可能使得企业的筹资代价增加，使得企业资金使用效益降低，甚至有可能因较高的筹资成本而使得企业发展出现问题。

（2）投资活动中的财务风险

投资风险指的是各种因素的影响，对未来投资收益的不确定性或者投资决策失误所带来的风险。因此企业管理者在投资前一定要做好投资可行性分析，进行准确预测，及时和有关部门进行沟通，可以减少投资失误，从而降低投资风险。还要采用多元化投资组合。

（3）营运活动中的财务风险

营运资金风险是指企业在实际经营的过程当中，由于营运资金的短缺而导致企业不能正常运营，产生障碍而不能达到预期的经营成果。在企业的日常经营活动中如果出现资金供应不足，资金就无法良好的循环，就会导致企业财务风险增大，影响企业健康稳定发展。

（4）资金回收中的财务风险

资金回收风险指的是由于项目的开发和资金回收时间较长，过程中难免存在时间和金额的不可预测的情况，就会产生资金回收的风险。风险形式主要是销售货款的及时收回、资金回收周期和金额存在的风险。对于企业来说，应收账款是资金回收的一个重要部分，其存在坏账损失的风险，一旦被确定为坏账，风险也一定存在了。

2.1.3财务风险控制的目标

财务风险控制的目标必有在财务风险发生前和财务风险发生时的两个目标。

在财务风险发生之前，财务风险的事前控制主要是为了避免财务风险的发生，对于已知风险，要加强监测，降低其带来风险的可能性，做好防御措施，尽量把损失降到最低。

在财务风险发生之时，主要目标就是将财务风险带来的损失尽量缩小，使其降到最低。在社会主义市场经济高度发展的今天，收益与风险成正比是必然的。

因此，企业在实现利润最大化的进程中，承担较大的，财务风险是必然的。财务风险也不是能消除，因此，企业能做的只能是在进行项目开始之前，做好可行性分析报告分析，在事先进行财务风险预测，以及制定出切实可行的应对措施。以及在项目发展过程中，应积极监测以及把财务风险的措施尽量降到最低。

　　2.2财务风险相关理论

2.2.1系统论

任何企业的发展都是一个过程。所以应该按照系统的方法来解决财务风险问题。本文就是按照企业资金的流动过程来分析，从筹资活动、投资活动、营运资金活动以及最后面的资金回收四个活动进行分析，对企业进行系统的分析，使得企业更加全面的了解自己的经营过程中的问题，及时进行防御和解决。

2.2.2风险管理理论

X最先有的关于风险管理的理论，风险管理理论已经成为个国家企业的一个必备的管理风险的理论，这个理论也是逐渐的完善。风险管理是当一个企业存在风险时，尽量把企业的风险降到最低的管理过程。采用科学的风险管理手段对风险进行识别、判断和防范。从而使得企业尽可能降低风险带来的损失，使得企业利润达到最大化，从而实现企业的风险管理。

2.2.3资本结构理论

资本的结构是企业构成资本的的来源和构成比例，是相对来说比较关键的。因此企业在进行筹资的过程中应采用多种的筹资途径来形成最优比例[21]。最佳资本结构是指企业资金使用的成本最低从而使得融资更加容易，简单说就是使得资金使用成本最低，企业发展利润最大，发展最快，稳定健康发展。

本章小结

本章是全文的基础部分，首先简单解释了本文研究重点财务风险的几个相关理论概念、分类及目标，之后在该主体研究过程中所运用的相关研究理论，为后文打下基础。

　　3恒丰房地产开发公司的财务风险分析

　　3.1恒丰房地产公司基本情况介绍

3.1.1恒丰房地产公司简介

衡水恒丰房地产开发有限公司成立于2010年12月8日，注册资金壹亿元，是一家集房地产开发与经营为主的有限责任公司。公司下设工程部、技术部、开发部、成控部、招采部、营销部、财务部、企管部、拆迁部九个部门及衡水恒丰物业服务有限公司。该公司具有高水准领导团队和高素质的员工队伍。

公司董事长在江西九江、湖北黄冈、安徽宿州、江西赣州等地成功开发了多个项目。衡水“恒丰理想城”项目为衡水市招商引资项目，系省重点工程，被市XX列为“三年大变样”城中村改造项目，投资数亿，本项目是集住宅、商业、教育、综合服务为一体的大型综合项目。公司秉承“求真务实，开拓创新”的企业精神，始终把“诚信”和“服务”放在第一位。公司坚持“诚信、创新、专注、专业”的经营理念。

3.1.2恒丰房地产公司近五年财务指标

下面是恒丰房地产公司2013年至2017年的主要数据：

表3-1恒丰房地产近五年主要财务数据单位：亿元

图3-1恒丰房地产近五年主要财务数据趋势

根据表3-1和图3-1恒丰房地产企业的财务数据看，恒丰房地产公司的资产总额在逐年增长，2017年的增长幅度最大[22]。但同时负债总额也在逐年增长，主营业务收入和净利润也在连年增加，公司整体发展基本较稳定。

图3-2恒丰房地产近五年财务比率数据

由图3-2可以看出恒丰房地产公司近五年的财务比率的变动不是很大，资产负债率很高，非常不利于企业的长期稳定发展，净资产收益率相对较稳定，呈现的是下降幅度的，存货周转率的变化是很明显的，可以看出企业有一定的营运能力，而且这种能力在逐步的进行提升，在企业快速发展的的同时，销售净利率上升程度不是很大，我们应重视企业的盈利能力。因此，恒丰房地产企业应该加强对于企业的财务风险的管理。

　　3.2恒丰房地产公司筹资风险识别

财务风险控制的前提是对财务风险进行有效识别，根据不同的财务风险采取不同的应对措施，我们不仅要了解企业日常的生产经营并进行数据分析，从而从中识别出相应的财务风险，制定出相应的应对措施，我国经济发展较为迟缓，因此财务风险预测以及应对方面的经验较少，因此财务风险也是较大的。

随着房地产行业的不断发展，该行业对于资金的需求也就不断增加，加上国家政策的随之出台，房地产企业筹资也就越困难，筹资风险也就越来越大。我现在将从短期偿债能力和长期偿债能力两方面来分析恒丰房地产公司的筹资活动中所存在的财务风险。

恒丰房地产的分析是将从筹资活动、投资活动、营运资金活动和资金回收四个方面进行分析和识别。选取了房地产行业几个代表性企业作为标杆来进行对比。

3.2.1恒丰房地产公司短期偿债能力分析

公司的短期偿债能力是该企业的流动资产去偿还流动负债的能力，一般通过二者之间的比计较获得结果，本文我们主要从流动比率和速动比率两方面来进行分析。两个指标如表3-2所示。

表3-2恒丰房地产流动比率和速动比率指标

（1）从流动比率看，由于流动比率是流动资产与流动负债的比例，用来检验流动资产用来偿还流动负债的能力。因此作为公司债权人来说，流动比率越高越好，代表企业的短期偿债能力比较强，根据公司的实际情况，在一定的偿债能力范围之内的负债经营是可以的，从上表可以看出恒丰房地产企业这几年的流动比率为1-1.5之间，基本高于该行业标杆企业，一般来说，企业的流动比率为2左右说明企业的短期偿债能力较强。

（2）从速动比率来看，速动比率速动资产与速动负债的比例是用来验证是否具有速动资产变现来偿还速动负债的能力。根据上表可知，恒丰房地产企业的，速动比率为0.45以下，基本高于标杆企业。一般来说，速动比率在1左右说明企业的短期偿债能力较强。

流动比率和速动比率都不能分开来看，两者结合起来更具有说服力，对于恒丰房地产企业来说，虽然两个指标都高于行业标杆企业，但还是有所变化，虽然变化较小，但恒丰房地产公司的流动比率与速动比率之间存在一定差距，表明该企业的短期偿债能力较弱，具有一定的财务风险。这些都是由于恒丰房地产企业近年来在建工程项目较多，占用资金较多，资金回流较少，财务成本过高，使得该公司的短期偿债能力变弱，短期偿债压力变大[23]。资金周转会严重受到影响，会存在一定的财务风险。

3.2.2恒丰房地产公司的长期偿债能力分析

企业的长期偿债能力是看企业是否具有偿还长期债务能力。本次研究主要从该企业的资产规模来判断，由于房地产企业的资金需求量较大，因此必有较大的负债，掌握好负债的比重是很重要的，确保企业有一定的还债能力，以及日常的资金流通，防止资金链的断裂，可以使企业长足的发展。资产负债率也是一个判断企业是否具有长期偿债能力的一项重要指标。如表3-3和图3-3所示。

（1）从资产负债率来看，企业负债对于企业来说是一个关系企业命运的一部分，而资产则是企业前进的物质保障。单凭负债或者是资产都看不出企业的长期偿债能力，则体现在两者之间的对比上，站在债权人的角度根据恒丰房地产企业来看，由表3-3可以分析出房地产公司资金需求量大是行业特点，恒丰房地产公司资产负债率一直处于78%左右，远远高于标杆企业的资产负债率，一般认为，该指标在40%～60%时，有利于风险与收益的平衡。结合恒丰房地产的自身和行业特点，我们把资产负债率控制在70%以内是比较合理的，表明恒丰房地产公司长期偿债能力较弱。

（2）从实际资产负债率来看，由于其行业有生产周期长的特点，把营业收入和负债中的预收账款剔除，从而得出实际的资产负债率。由表3-3看出扣除营业收入和负债中的预收账款之后虽然资产负债率有所降低，但还是普遍高于标杆企业。

综合资产负债率和实际资产负债率来看，公司长期偿债能力较差，因此偿债压力较大，易导致资金周转困难，使得财务风险较大，有可能影响企业的信用风险，容易使得企业今后融资发生困难，因此企业应该重视对于资产结构的优化，降低企业资产负债率。从而降低财务风险。

　　3.3恒丰房地产公司投资活动风险识别

房地产行业的发展势头一直很猛，但是好多人有些错误的观念，只要投资房地产就一定会挣钱，但是房地产企业有其自身的特点，投入资金大，占用周期长，还有许多不确定的因素，例如国家的政策以及宏观环境等，财务风险太大，如果没有规划盲目投资，有可能导致企业资金出现问题，甚至是破产[24]。我将从毛利率和净利率的变动来分析。如表3-4和图3-4所示。

（1）毛利率指的是增值的那一部分。增值的越多毛利就越多。由表3-4可知，恒丰房地产公司的毛利率整体水平大约在29%到40%之间，标杆企业毛利率水平在38%到44%，低于标杆企业的水平，并且这五年内下降巨大，这说明企业投资效果不好，盈利能力较低，存在一定的财务风险。

（2）净利率可以理解为企业竞争力的一种间接体现。简单来说就是企业挣一块钱净挣多少钱，它一般不能说明问题，一般是和毛利率进行比较的出结论，从表3-4可知，企业的净利率从2013年到2017年普遍是成波动下降的。

综合恒丰房地产公司的毛利率和净利率的差值比较来看，差值是逐年增加的，因此企业的期间费用较高，企业的成本费用控制不太合理，投资效益不好。

（3）还运用成本费用利润率来分析，它指的是企业的经营成果，成本利润率越高表示公司效益越好，公司发展越好。如表3-5所示。

表3-5恒丰房地产成本费用利润表

如表3-5所示，恒丰房地产公司的成本利润率在30%以下，且自2013年到2017年逐年下降，跟同行业企业的标杆企业低很多，且趋势与行业发展趋势相反，这将极大说明恒丰房地产企业的财务风险问题。根据对恒丰房地产公司分析，该企业的筹资利息较高，导致其财务成本较高，况且恒丰房地产公司成本费用利润率是逐年下降的，因此恒丰房地产公司成本费用带来的收益不太好[25]。成本提高，自然收益就降低，使得企业存在一定的财务风险。

（4）还通过总资产增长率来进行分析，总资产增长率同时也是衡量企业投资活动的重要指标。如表3-6所示。

表3-6恒丰房地产总资产增长率

总资产增长率是企业年末资产增加额与年初增加额之比。总资产增长率越高，说明企业的经营扩展速度越快，发展越快。与此同时，我们就要关注企业资产规模扩张的数量和质量的增长状态，以及企业是否因为扩展过快而导致之后无处发展，避免盲目扩张。由表3-6看出由于房地产自身存在的特点，投入资金大，成本高，周期长，还存在一些不稳定因素，因此其投资的风险也比较高。

　　3.4恒丰房地产公司营运资金风险识别

企业的财务风险在营运环节也是有很大关系的，因此我们也要多加分析该环节的。本文主要通过总资产周转率、存货和三项费用指标和流动资产周转率四个方面对其营运资金风险进行识别。如表3-7所示。

表3-7恒丰房地产公司总资产周转率

（1）总资产周转率是运用企业的资产投资规模和实际销售水平两个指标进行对比，得出企业实际资产的周转状况。该指标越高表示企业的投资经营情况越好。由表3-7可知，恒丰房地产公司总资产周转率在这五年来基本高于0.3，且呈现稳定上升趋势。并且与其同行业标杆企业相比，整体水平稳定良好。基本与行业水平持平。

（2）存货也能反映出营运资金是否存在风险。恒丰房地产公司存货相关指标如表3-8所示。

表3-8恒丰房地产公司存货相关指标

根据表3-8可以看到，恒丰房地产公司的存货占总资产比例是呈现下降趋势的。基本上是从70%逐年下降到60%左右，即使呈现下降趋势，但是比例依然很大，但是公司近几年积压的存货逐步减少，但数值依旧很大，仍然整体高标杆企业，说明恒丰房地产公司与标杆企业的水平相当，情况越来越好，但根据房地产公司自身特点，该情况还是得引起相关管理者的足够重视，防止其存在存货积压，而引起严重地财务风险问题。

（3）企业的营运过程中的三费占比也能说明一定的问题。三项费用支出越高以及比例问题都会从侧面说明企业的财务风险问题。如表3-9所示。

表3-9恒丰房地产公司的三项费用占收入比例表

根据表3-9看来，该企业的销售费用是最高的，因为其所以周转资金的来源都是来源于销售，其支出高是必然的，管理费用次之，公司的发展主要靠销售，因此管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用高是必然是财务费用主要用于支付借款利息，这一费用相对于其他两项来说所占比例不是很高[26]。因此企业在日常营运过程中应注意三费的支出和比例问题，防止出现财务风险。

（4）流动资产周转率是分析企业流动资产的周转情况的一个指标，一定时间内，周转次数越高，说明企业的资金利用率越好。如表3-10所示。

表3-10恒丰房地产流动资产周转率指标表

由表3-10可以看出恒丰房地产公司流动资产周转率整体呈现上涨的趋势，这是个很好的趋势，现金周转率越高说明企业现金利用效率越高且公司的经济效益就很好，但是仍需继续努力来提高流动资产周转率[27]。从现金占总资产比例呈下降趋势来分析，该企业呈现出资金储备不够充分，有资金链断裂的趋势，因为行业投资较多的特点，资金周转不良，整体处于危险状态，具有较大的财务风险。这对企业今后的发展会产生一定的影响，恒丰房地产公司应对其这种状态引起足够的重视，对其公司的自身情况进行合理评估。今后如果进行项目的投资应对其进行相应明确的计划，保证企业日常资金的需求，从而降低企业相应的财务风险。

　　3.5恒丰房地产公司资金回收风险识别

房地产行业对于资金的需求是非常大的，而且影响其的因素有很多，在日常经营过程中有一部分不能按时回收的资金，导致企业可能面临资金的严重缺失，甚至严重是企业无法运营至破产。房地产行业的资金回收绝大数是来自于销售后资金回笼的问题[28]。如果该企业的日常现金过多，就会放弃对很多好项目的投资，等于放弃了效益。我们还可以从该公司的经营销售情况和后期的应收账款回收情况进行分析。如表3-11所示。

表3-11恒丰房地产的销售情况和应对账款回收表单位：亿元

由表3-11我们可以看出，恒丰房地产公司在2017年期间应收账款金额最大，并且应收账款周转率逐年上升，由调查显示是因为2017年该企业投资项目没注意进行项目可行性分析，赊购业务的增加使得应收账款的增加[29]。从而财务风险也就相应增加。应收账款周转率逐年上升说明恒丰房地产公司应收账款回款率提高，收款速度加快，形成了一种良好的趋势。应收账款占销售收入比例呈现变小的趋势，说明企业现金回收的风险逐渐降低，企业这方面应继续努力，使得企业的财务风险进一步降低。

本章小结

本章首先对恒丰房地产公司进行了简单介绍，之后对恒丰房地产公司的相关财务数据进行分析，根据进行数据处理，直观看出恒丰房地产公司在筹资、投资、营运、资金回收四个方面的财务风险，为后文识别出的风险从恒丰房地产公司内部与外部的原因分析打下基础。

　　4恒丰房地产财务风险成因分析

　　4.1内部原因分析

4.1.1管理者财务风险意识薄弱

由于我国经济发展较晚，管理者的管理经验较少，对于财务风险的防范意识较为薄弱。因此恒丰房地产公司也不例外，首先，在公司的管理人员机构设置来看，公司并没有设立应对财务风险的日常管理机构，也未建立其一套完整的针对财务风险识别的体系，其次，管理者对于财务风险的重视不够，从公司统计数据看来，各部门的领导大多数是从销售部门升上来的，对于财务风险没有较多了解，因此在财务风险上面来说人员素质太低，从而导致从管理者根本上意识薄弱，决策失误几率变大，一旦失误就会给企业预期效益带来影响，从而造成企业的损失。

4.1.2没有建立财务风险的管控体系

没有建立良好的财务风险管控体系是财务风险增加的重要原因，恒丰房地产公司没有建立相应的财务应对财务风险的日常管理机构，自然就没有建立财务风险的管控体系，在进行项目可行性分析报告之后确认投资之后，还会出现一些不确定的因素影响企业的项目的发展，仍然存在一些财务风险，建立财务风险的管控体系的目的是为了监控项目的发展进程，以及管理和控制体系，才能把项目进程中的财务风险和损失降到最低。因此该公司财务风险比较大的原因很大部分来自于没有建立财务风险的管控体系。

4.1.3对于投资项目的可行性分析报告不够深入

因为房地产投资具有时间长、涉及面广且比较复杂，因此需要对于项目应进行深入的可行性报告分析。深入研究项目的整体规划[30]。如果决策者对于项目不做深入的了解，很可能出现决策失误等问题，导致投资失利，出现资金问题甚至是导致企业破产，从上面的财务风险识别可以看出恒丰房地产公司投资项目的可行性分析包好做的不是很深入导致资产负债率较高，偿债能力较弱等一系列问题首要原因就是投资项目的可行性分析报告不是很深入。

　　4.2外部原因分析

4.2.1宏观市场经济的影响

房地产公司只有准确的把握市场需求，才能真正做强做大。房地产行业是一个生产周期长，投入资金大的行业，每一个环节都必须进行科学合理的规划，只有按照规划安排，只有按照科学的规划才能让企业稳定的发展。目前房地产企业竞争非常激烈，对于市场上信息的把握决定了企业的未来，市场上供求关系的变化，房地产信息不对等会严重造成企业的风险增加。例如，XX正在大力推行房地产廉价租赁项目建设，这会引起一大部分顾客的注意，因此这种住房模式也就越来越受到欢迎，这会对于传统的住房模式是一个不小的冲击，如果没有及时掌握这一市场信息，就有可能导致房子卖不出去，从而影响企业的经济效益。

4.2.2国家政策影响较大

房地产行业影响着我国经济及人民的发展水平，因此国家对此也非常重视。xxxxxxxx在xxxx上讲话说“房子是用来住的不是用来炒的”，概念也是深入人心。为了抑制房价盲目的增长，国家也是出台了相应的应对政策，加快对于房地产行业的调整。例如，通过降低贷款额度来降低购买者的购买需求。这些都影响着房地产公司的销售，从而增加了企业的财务风险，使得企业利润减低。企业应及时根据国家出台的政策和企业的情况来调整销售模式，将成为企业在行业内能否领先重要依据。

本章小结

本章主要根据上章识别出来的财务风险进行内部和外部的成因分析，内部原因主要是由于相关管理者财务风险意识薄弱以及对于投资项目的可行性分析报告不够深入造成的，外部原因是由于宏观市场经济的影响以及国家政策影响。为后文提出防范意见打下基础。

　　5恒丰房地产公司财务风险防范策略

　　5.1恒丰房地产公司筹资风险防范策略

5.1.1优化资本结构

房地产企业一般都背负一些债务，这些债务会使得企业受益具有一定的杠杆性，由于这些房地产企业的存货具有投资大、固定性的特点，并不是很容易就变为现金，所以当企业在决定项目时，应该好好考虑自身具备的经济实力，做好市场调研工作，对于企业项目进行可行性分析和风险分析，降低财务风险。仅仅如此，企业还应做好设立预警机制，使得企业在项目实施过程中，可以对企业进行时时预警、监管、识别以及评估，以确保营运期间的企业的资金安全，将企业的财务风险控制在一定程度内，使得企业运行平稳，从而达到对于资本的优化作用。

5.1.2拓宽筹资途径

因为本身房地产行业特点就是对国家政策的变动较为敏感，政策对房地产行业影响的很大，近年来，国家也出台了许多调控政策来应对房地产行业出现的一系列风险问题，因此企业的筹资也就受到了相应的影响，筹资渠道减少就会使得筹资资金的减少，这样就会影响企业的整体的运营情况，从根本上就对企业进行了影响。恒丰房地产公司如果要避免这种情况的发生，就对拓宽筹资途径，采用多元化的筹资方式，如与大企业进行联合开发，不仅仅局限于银行贷款，还可以进行其他资金筹集，把眼界放宽，采用多种融资相结合。

　　5.2恒丰房地产公司投资风险防范策略

5.2.1加强项目的可行性分析

由于该公司投资项目有很多种，因此其各自的风险也就不尽相同，近年来房地产市场竞争愈加强烈，XX的关注度也会不曾减少，时时关注，也是出台了一系列的调控的政策。对于房地产企业来说，投资方向非常重要，对于企业进行可行性分析评估是非常重要的。首先对投资的内容进行分析，计算出准确的财务数据，使得每一个方面都进行准确的量化，使管理者对于该项目有一个相对准确的决策，从而更好地指导整体规划。

5.2.2制定投资组合战略

由于房地产具有投资大的特点，生产周期长，房地产企业就容易产生财务风险，如果对投资进行组合安排，就可以是财务风险进行分散，例如，恒丰房地产公司在开发房地产的时候，可对对于大中小户型进行组合开发，这样既分散了风险，又对及时的应对了市场上的需求变化。

5.2.3加强全面预算

在现代市场经济中，企业的目标就是实现利润最大化，由于房地产企业具有投入资金大，生产周期长的特点，加上对于宏观经济环境以及国家政策的敏感程度比较高，该公司要想实现这一目标就得对于企业的资金等进行全面的预算，做到每一步都有一定的规划预算，使得每一步都做到心中有数，对于突发状况也可以及时解决。这些预算并不仅仅是规划筹集资金以及使用情况，更是公司对于该项目的可行性报告分析，对每个环节的资金使用及流通状况进行时时监控，从而降低企业的财务风险。

　　5.3恒丰房地产公司营运资金风险防范策略

5.3.1制定有效的成本费用方案

成本费用的管理进行财务管理的非常重要的一方面，成本管理的质量将直接影响到企业收益，因此恒丰房地产公司应制定有效的成本费用方案，减少企业因资金的集中投入而造成的资金压力，加强成本投招标管理，使得企业获利空间增大，使得企业的成本管控目标得以实现。

不仅如此，还要对企业的费用支出情况进行严格规定，设立专们的成本管控机构，对于成本预算标准进行深入研究，保证成本管理结果的合理性，为高层管理者的投资决策通过准确的财务数据，促使企业实现利润最大化的目标。

5.3.2提升产品竞争力

恒丰房地产公司如果要提升核心竞争力，对于房地产企业来说，房地产企业的产品如果千篇一律毫无特色就会降低其发展空间。该房地产企业应明确企业的优势，并且结合自身情况，创新有自身特色的房地产项目。其次，明确自身定位，应抓住机会，积极创造与大企业的合作机会，协作分工，资源互补，分散投资风险，提高产品竞争力。公司积极主动寻求多元化合作经营来实现企业的优势互补和共同发展。恒丰房地产企业应对产品的的发展策略做出相对于的调整，寻求最合适本企业的多元化有特色的产品模式来提升产品竞争力，以提升客户的对公司的满意度，公司应不断提高公司的特色服务，以提升利润点和产品市场竞争力。

　　5.4恒丰房地产资金回收风险防范策略

5.4.1制定合理的项目回收方案

恒丰房地产企业应结合自身的销售情况定期查看和分析，根据企业自身的经济实力和当下的市场需求情况进行项目规划，做好款项回收方案，对于资金进行严格把控，优化资金流动流程，对赊销客户进行定期资产情况审核，对于应收账款坏账进行准备，加强预警，尽可能降低财务风险。

5.4.2增加企业周转资金流动的速度

首先，恒丰房地产公司位于地级市，由于人员的经济情况，因此应建立更多的中小型住房，近年来，国家的住房保障政策也在进一步的完善发展，国土资源部也加大对于经济适用房和中等商住房的支持，这在很大程度上对于该企业有很大的优势，未来中小型住房必定会蓬勃发展，因此要相应国家号召，并结合企业自身的具体条件，加大对于中小型企业的开发力度，由于中小型住房生产周期短，占用资金少，会很大程度上加快企业资金的回笼，提高企业的资金周转速度。其次，随着近几年房地产企业的不断发展，企业也只有明确自身优势，具有自身的特色才能立于不败之地，这样才会加快资金周转速度，给企业带来更多的经济效益。

　　本章小结

本章在前几章对恒丰房地产公司实际存在的财务风险进行识别和内外部原因进行分析之后的基础上，对企业的对于财务风险给出切实可行的参考性建议防范建议，从而对企业的长期发展起到很重要的作用。

　　结论

本文主要对房地产行业进行分析，主要是选取了家乡恒丰房地产企业的主要内部相关数据，从财务活动着手，结合公司实际经营情况和财务指标所反映出来的问题，对企业的财务风险进行分析和识别，进而找出企业财务风险出现的原因，相对于给出切实有效的应对和防范措施。通过以上分析，得出以下结论：

第一，财务风险是一定存在的。无论什么企业都是具有一定的财务风险的，只能是通过识别和采取措施来降低风险。

第二，恒丰房地产公司主要是问题就是其近几年来规模扩展不断加快。资金需求量大，从而导致公司的偿债压力加大，没有很好的投资可行性分析，导致企业的财务风险进一步加大。

第三，企业的资产负债率过高。是因为该公司资金需求量加大导致公司在筹资的过程中产生资本结构不是太合理的状况，筹资途径又比较单一，在企业经营期间又没有很好的进行成本费用管理，从而导致资产负债率过高，使得企业财务风险加大。

第四，恒丰房地产公司的风险管理意识亟待加强。意识提高才会从根本上降低财务风险，公司应建立合理的财务风险识别和监控体系，这样企业才会提高财务风险的防范能力，是企业平稳健康发展。

本文虽然对恒丰房地产公司的财务风险进行了分析，在借鉴一些他人经验的前提下给予了一些应对和防范措施，但由于本人个人能力有限，对于该公司的实际情况以及数据分析有误差，建议也不是很全面。因此仅对该公司以及相同情况的公司的有一定借鉴和参考作用。未来仍需进行进一步的调查和补充。

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　　致谢

历时三个月的毕业论文终于写完了，在这段充满奋斗和回忆的日子里，我感受到了无限的激情与收获，对于即将毕业的大四学生来说，论文都是一个巨大的挑战，无论是从字数上还是从专业上，对于我来说，在写作论文的过程当中也遇到了许多困难和阻碍，从一开始的选题，到开题答辩，最后到论文的写作，都是在同学和老师的帮助下度过的。在平时的论文小毛病中，只要我提出来，我的小伙伴孟辉就会一直耐心的在我身边。在图书馆找资料的时候，图书馆老师给我提供了很多帮助，尤其是对我的论文指导老师-徐征老师,虽然她不是我们学院的老师，但她每次都是很亲切的对我们进行指导。没有她对我进行不厌其烦的指导和帮助，给我提出很多实际的意见，就没有我这篇论文的最终完成。在此，我向我的指导和帮助过我的老师们表示最衷心的感谢！

同时，我还要感谢本论文所引用的各位学者的著作，如果没有前人的研究成果的启发和帮助，我将无法顺利完成这篇论文。至此，我也要感谢我的同学和朋友，在我论文的写作过程中给了我很多倾心的帮助，提供了很多有用的素材，由于我的学术水平有限，所写论文难免有不足之处，恳请各位老师和同学批评指正！