我国房地产调控政策的有效性分析

　　摘要

近些年来，随着我国市场经济的不断发展以及社会主义市场经济体制的逐渐完善，房地产作为一支重要的力量已经在第三产业的发展中扮演着越来越重要的角色。也已经成为了我国经济发展的支柱，为我国国民经济的发展发挥着越来越重要的作用。但是房地产业在我国还是一个新兴的行业，所以其在发展的过程中难免会出现一些问题。

从2004年开始，我国的房地产业就出现了炒作的现象，使得房地产的价格在不断的非理性的上涨，给人民的生活住房等带来了很多的不便。所以为了让这个问题得到解决，我国XX从各个方面对房地产业进行了一系列的宏观调控。但是从调控的结果来看，情况并不是很乐观，在这几年虽然房地产得到了一定的控制，可是还是价格等方面存在着非理性的波动，也在影响着人们的正常生活。因此，对于我国房地产调控政策有效性的分析也就显得非常重要。

本文主要从我国房地产宏观调控的特殊理论入手，对房价上涨的影响因素，市场调控政策失灵的因素以及我国各地区房地产调控政策的落实情况等进行了一定的分析，然后在此基础上做了我国房地产调控政策的有效性分析。

　　关键字：房地产；调控政策；市场失灵；有效性

　　引言

　　（一）课题研究背景

房地产行业跟人们的生活息息相关，因为他们生产的产品的特殊性以及对于经济的影响性。所以对于房地产行业的宏观调控也就是XX调控的重点。往往XX对于房地产行业的调控是政策性的调控，他们通过制定一系列的货币以及利率等方面的政策来实现对房地产行业的实际调控。但是房地产的调控并不是一个简单的过程，虽然说从2004年以来，国家就已经针对房地产陆续出台了一系列的政策来进行调控。但是虽然国家下了很多的功夫进行房地产的调控，房地产行业的发展还是存在着很多的问题，这都在很大的程度上阻碍了我国经济的健康稳定发展。所以，在这样的背景之下，对我国房地产政策调控的有效性分析也就显得异常的重要。

　　（二）课题研究的目的及意义

1.课题研究的目的

本文主要对我国现今房地产行业价格的非理性增长以及在发展过程中存在的一些阻碍因素进行了分析，并且通过对国家采取的一些宏观调控的政策的特殊性理论进行了一定程度的分析，对国家采取的宏观调控政策有效性进行一定程度的评价，进而对我国房地产市场调控的政策以及效应提出建议。旨在为我国房地产行业的健康稳定发展提供条件。

2.课题研究的意义

房地产是我国经济发展的支柱性产业，对于我国国民经济的发展都有着巨大的促进作用。近些年来，国家为了促进房地产业快速、高效、健康的发展采取了一系列的调控措施。在这些调控措施中有市场方面的调控也有政策方面的调控，而其中政策的调控占到了主体的地位，因为房地产发展是一项经济性的活动，国家在调控中想要发挥巨大的调节作用，只有进行政策的调控，为其发展把控方向。而在本课题的研究中，主要对我国房地产政策调控的有效性进行了一定程度的分析，分析其中存在的问题和不足，从而进行相应对策的研究与采取。

　　（三）国内外研究综述

在国家对房地产的政策调控中，国内外的学者们都做了一系列的研究。罗昌龙在《房地产宏观管理》（1999）一书中针对房地产行业的宏观调控的体系进行了分析，然后分别对房地产行业的总量调控、财政措施调控以及金融措施调控等进行了研究。

徐滇庆在《泡沫经济与金融危机》（2000）一书中，主要针对世界各国在1999年前的房地产泡沫问题进行了阐述，并且对于泡沫经济发生的原因等进行了系统的研究，提出了XX政策调控的必要性；

林增杰在《房地产经济学》（2003）一书中主要从经济学的角度分析了房地产政策调控的内容，主要涉及到了国家的产业政策、实施的货币政策、财政政策以及各个时期的投资政策等，对这些政策对房地产行业发展的影响进行了深层次的分析，旨在指明我国房地产发展之路。

在对房地产调控政策研究中，国内外的学者不仅进行了一些理论的研究，还进行了实际建模方式的研究。季朗超在《非均衡的房地产市场》（2005）一书中主要从供求的角度去分析房地产的市场，并且在研究中运用了计量经济学的一些分析的工具，通过建立一些均衡模型来对房地产市场的发展进行了研究。探寻到我国房地产在发展的过程中非均衡运行的情况，产生这些问题的原因以及具体应该如何去实现调节。

而盛松成则在《上海房地产市场发展周期与金融运行关系》（2005）一文中具体针对上海市的房地产市场发展进行了研究，确定了其发展周期与金融运行之间的关系，从而在文中指出XX应该运用综合的手段来进行房地产发展的调控。

除了定量的研究之外，对于房地产政策调控的必要性我国的学者也进行了一定的研究，董藩在《积极鼓励自主性住房消费》（2006）一文中明确指出，XX在房地产行业的发展中进行宏观调控的必要性，在调控的过程中XX需要整合各方面的手段来进行房地产的调控，这些手段包括土地的管理，税收的管理，利率的调节等等。

针对这一课题，除了我国的学者进行了一定程度的研究之外，外国的学者也进行了比较深入的研究。在2004年MarkAndrew在一文中针对政策对房地产市场带来的影响进行了研究，在政策中主要涉及到了土地政策、地区的改造以及公共财政政策，并在研究的过程中还用模型分析的方法进行了这三种政策的比对，得出了政策对房地产行业发展的影响。

当然除此之外，国外学者还对这一课题进行了很多的研究，但是在本文中就不一一列举。通过上面的一些文献的搜集与总结我们可以看出，在对XX政策调控对房地产行业的影响研究中，主要从经济学的角度进行的分析。在经济因素方面主要涉及到了财政、货币以及市场等方面的调控。所以，在对房地产行业的政策调控中，XX应该做好立足点，切实的加强房地产调控的有效性。

　　一、我国房地产市场调控现状分析

　　（一）我国房地产市场发展历程及现状

在国外房地产事业发展的很早，而对于房地产的研究也比我们国家要早很多。我国房地产市场的发展是伴随着改革开放而来的，在改革开放刚刚被提出来的时候，xxxx同志就提出了这样的一个观点：房子是可以卖的。这其实就是房地产市场在我国理论的雏形。接着在1987年的时候，房地产市场这一概念才被真正的提出。

刚开始是时候我国的房地产市场发展缓慢，在初期虽然国家推出了一些鼓励发展的政策等，但是由于受到很多因素的影响，房地产市场一直处于萎靡的状态，并没有什么建设性的发展。直到到了1998年以后，我国的房地产市场才开始了自己辉煌的发展历程。

根据所搜集的数据显示，在我国从2001年开始我国的房地产行业就出现了发展过热的现象，当然这时候我国也就出台了一系列的措施对发展过热的情况进行调控，以保证其按照科学合理的发展轨迹发展。在对房地产行业的调控中，国家主要运用了政策的优势对其进行引导调控，先后运用了紧缩“地根”与“银根”的方式，也就是对土地管理的加强以及对货币信贷的加强等，遏制房地产发展过热现象。从2004年到2006年间，由于国家调控措施的采取，房地产行业投资等得到了一定程度的遏制，但是从2006年以后，我国的房价等又开始了上涨，到如今，房地产行业发展依旧迅速，并且还是呈现过热的趋势。

　　（二）我国房地产市场调控政策发展历程及现状

房地产市场的健康发展与否在很大的程度上会对我国经济的发展以及人民生活产生巨大的影响，而在房地产市场的发展中，由于受到很多因素的干扰，所以存在着很多的问题。对房地产市场的调控我国最早是从2003年开始的，中央121号文件明确规定对于一些高档的商品房以及一些豪华的别墅等都要提高首付比例，以此来限制房子的炒作。在2004年，国家则是针对土地进行房地产行业的控制，也就是所谓的紧缩“地根”，通过土地政策的调整来进行房地产市场的调节。当然在这样的调整措施之后，因为土地投资价值的巨大，使得房价在瞬间得到了飞速的上涨。

从2005年开始，国家对于房地产市场的调控则转变到了财政政策以及货币政策上面，通过房贷的利率的上调以及控制一些对房地产的投机活动，以此来保证房地产市场的正常稳定发展。2007年，我国则出台了一系列的措施，以完善住房保障为整个房地产市场调控的核心内容，进行了房地产市场的调控，而到了2008年，则对闲置的土地则进行了调控，旨在加强对一些闲置的土地，提高土地的利用率。2010年国家从出台政策到央行的加息以及对于公积金贷款的利率也进行了上调，以此来加强对房地产市场的调控。2011年国家又新出了八条来进行对房地产市场的调控，在新八条中主要涉及到了XX监管、金融政策、土地交易、交易税费等项目。

通过以上的分析我们大致可以看出，在对房地产行业的调控，我国XX在政策层面总共有下面的一些手段：第一，通过土地的调控；第二，通过税收的调控；第三，通过信贷的调控；第四，通过住房结构的调控；第五，通过房地产开发政策的调控；第六，通过房价的调控。

　　二、房地产市场调控政策的特殊性理论

　　（一）房地产市场中房地产价格增长性分析

对房地产市场的调控其实核心是对房地产价格的一种调控。因为房地产是关系到国计民生的一项经济行为，会对国民经济的发展以及人民的生活造成巨大的影响，所以对于房地产的调控归根结底是对价格的调控。下面我们来分析一下房地产市场中房价价格的增长。

1.房价上涨的影响因素分析

房价的上涨并不是一种无理由的行为，其上涨会受到很多因素的影响。在本文的研究中将对房地产价格的上涨影响因素分为行业内的因素跟行业外的因素。具体来讲，应该具有下面的几个方面：

（1）房地产行业内的价格影响因素

在房地产行业内的价格因素中主要包括土地的供给，住房的结构，银行对于房贷的价格控制以及房地产开发企业，具体影响如下：

第一，土地的供给是房地产价格上涨的一个主要的原因，因为土地是房地产市场发展的一个基础，如果土地紧张，那么势必会引发开发商对土地的争夺，在某开发商争夺到土地以后由于其付出了巨大的代价，而这个代价他将会从房产的价格中给自己弥补。所以也就引发了房价的上涨；

第二，住房结构也是影响房价上涨的一个主要原因。因为从2006年后我国对于房产的开发定位在“商品房”之上，所以很多的开发商则为了追逐利润，所以就以开发高档的商品房以及别墅为主，对于一些价格较低的房子则较少开发，所以使得这类房屋的供给不足，导致房价的上涨；

第三，银行的房贷也是影响房价上涨的另一因素。因为银行房贷的出现，让那些没有有效需求的客户也进行了房子的购买，也就让房地产市场的总体的需求结构发生了很大的变化。而另一方面，作为银行肯定希望房价不要下跌，因为这样才能够保证他们的利润。

第四，房地产开发商之间的竞争形成垄断。垄断往往会让市场出现一些错乱，而在我国的房地产市场中，由于房产竞争的激烈，使得一些垄断的公司的出现，从而让房价久居不下。

（2）房地产行业外的价格影响因素

在房地产行业外的价格影响因素中主要有对住房的需求、国家出台的相关的政策以及执行情况、投资渠道情况、居民消费观念等等。这些因素都对房价产生了很大的影响。

2.房价上涨过快过猛的危害

住房关系到了国计民生，所以房价的过快上涨无疑会带来很大的危害。首先，从微观上来讲，房价的过快增长会影响到老百姓的住房的需求，会影响他们生活的质量；其次，从宏观上讲，房价的过快增长也会影响到国家的正常稳定发展，因为房产的上涨会产生一系列的经济效应，使得物价上涨，可能出现泡沫经济并且还有可能会激化社会矛盾，带来一系列的负面效应，从而影响国家经济发展的稳定性以及健康性等。

3.稳定房价的主要举措在于综合治理

通过以上的分析我们可以看出，影响房价的因素有各个方面，有房地产行业内的因素，也有房地产行业外部的因素。其中主要会涉及到国家的政策、房地产企业的竞争、市场对房产的需求量、居民的消费观、银行的信贷以及土地的供给情况等等，所以在进行稳定房价的过程中国家应该通过各种举措进行房地产行业发展的综合治疗，运用经济的、法律的、市场的各个手段进行房地产行业的调控，以此来促进房地产市场的正常稳定健康发展。

　　（二）房地产市场XX调控的理论依据

市场的调节具有局限性，所以在调节中它很多时候会失灵。根据经济学的原理，想要市场调节发挥作用，则需要满足三个条件，即拥有充分的市场，处于竞争的状态，市场存在着平衡，这样的情况下市场的资源配置才能够发挥作用，起到调节的作用，而如果其中的一个条件得不到满足，则会让资源的配置无效，也就是导致市场调节的失灵。而在房地产的市场调节中，由于各方面因素的影响，常常会出现市场失灵的情况，这也就让XX的调控显得更有必要。

从理论上来讲，我国的房地产市场存在着外部的、不完全的以及在信息方面也是存在着不对称等现象，这些都让市场的调节不能够发挥应有的作用，也就需要国家进行宏观的调控。这也是房地产市场XX调控的理论依据。

　　三、我国房地产市场调控政策有效性分析

经过20多年的发展，我国的房地产业已经逐渐的走向了成熟。虽然其在发展的过程中出现了很多的问题，至今也是存在着很多的问题，但是国家先后出台了一系列的调控政策来保证其发展的健康稳定。下面我们来具体分析一下我国房地产市场调控政策的有效性。

　　（一）我国房地产市场调控政策分析

1.政策调控手段分析

在我国，针对房地产市场的调控，XX主要采取了四种主要的调控手段，即经济手段、行政手段、法律手段以及计划手段。具体的调控手段如下所讲：

（1）经济手段

经济手段是我国进行房地产市场调控的最常用的一种手段，也是最有效的一种手段。在经济手段的运用中，XX则是在遵循价值规律的基础上借助一些经济杠杆来进行房地产市场的调节。这些经济杠杆主要包括一些财政的政策、货币政策、产业发展政策、收入的分配政策等等。当然这些属于经济调控的一些规则以及准则，而在具体的经济杠杆的系统中，则主要包括价格、税收、利率等，用这些手段来进行房地产市场的调节，促进去健康稳定发展。

（2）行政手段

行政手段是国家进行宏观调控惯用的一种手段，在行政手段的运用中主要是进行一些强制性的命令或者是一些规定、指示等，通过这些指令等的下达让房地产企业在发展中受到调控，其中主要包括行政制度调控、行政命令调控等。

（3）法律手段

法律手段主要是国家通过制定一些政策法规来对房地产行业进行调控。在法律手段的运用中，会涉及到一些经济的政策法规，而在法律的调控中其实主要发挥两方面的作用，即对房地产行业发展的保护以及制裁。

（4）计划手段

计划手段其实也是一种调控手段，是国家通过制定长期、短期或者是一些计划来针对国民发展情况进行指导以及调控，使得资源配置更加合理。而在房地产行业的调控中，计划手段也常常会被用到。

2.政策调控工具分析

在房地产的政策调控中，国家除了运用一些调控手段之外，还会采用政策调控的工具来进行房地产市场的规范。在调控工具中主要有利率、税率等。下面我们来具体讲述：

（1）利率调控

运用利率来进行房地产市场的调控是XX采用的一种有效的调控的方法。在具体的调控中国家是通过银行运用利率来调节在房地产中的货币的流动量。比如，在房地产开始过热的时候，国家可以通过提高贷款的利率，使得房地产开发融资的成本增加，从而让开发量得到抑制；在房地产比较萎靡的时候，则通过降低贷款利率，来刺激消费。

（2）税率调控

税率调控就是用提高税率或者是增加税种的方式来对房地产市场进行调控。因为当税率提高之后，那么房地产开发商会因为成本的增加而减少对房产的开发，抑制房地产投资。反之，则会刺激房产投资，促进房地产市场的发展。

　　（二）调控政策的有效性评价分析

政策的实施是想要获得一定的结果，也就是想要实现政策的目标，而政策的有效性则就是体现政策实施后的目标的实现情况。政策的有效性体现在很多的方面，在评价的过程中需要考虑很多的因素，具体来讲，调控政策的有效性评价标准如下：

1.调控政策实施的效果与效率

每个政策在发布以后，都会有一定的实施效果，而房地产市场的调控政策也是如此，这是政策实施的有效性的评判标准之一。在政策实施效果的评判中主要是指政策所实现的与预期的效果之间的差额，看政策在实施之后有没有接近目标，或者是实现目标，或者是实现目标的程度等。

政策调控实施的效率则是指政策最后所得到的效果与政策投入之间的一个比例，也就是说对付出的消耗以及代价与收获之间的一个比对。一个好的调控政策在效率方面应该是低成本高收益的，所以这个评判标准很多时候是衡量一个调控政策好坏的决定性的因素。

2.调控政策充足性及公平性评价

每一个调控政策在目标达到以后，究竟解决了一个怎样的社会问题，解决的这个社会问题的程度如何，这都是在政策有效性评价中需要考虑的。调控政策充足性的评价也就是当一个政策发布以后，它满足了人们怎样的需求，这些需求的有效性在哪里，这个政策的覆盖面有多广等等。

而调控政策公平性的评价是指在政策得到实施之后，不同的主体在利益分配方面是否存在着公平性。当然往往政策评价的有效性与公平性之间会存在着矛盾。就像有时候公平性很高的政策在效率方面显示出很低的情况，而有效效率很高的政策，则在公平性方面却很低。所以，在进行政策有效性评价的时候要全面的考虑。

3.调控政策的协调性以及回应性评价

调控政策在实施之后，除了对其进行公平性以及充足性的评价之外，还需要对政策的协调性以及回应性进行评价。所谓的协调性评价就是处理好公平与效率，公平与效益以及其它的矛盾关系之间的关系，让他们彼此之间能够达到协调。

而政策回应性的评价则主要是针对公民对于政策的满意度而设置的。也就是在政策评价的过程中要参考社会的回应，看他们是支持的态度还是反对的态度，支持的人群所占的比例高还是反对的人群所占的比例高。通过这样的分析才能够通过不断的调控来激发起人民的热情，拥护这项政策，从而保证社会的和谐与稳定，让房地产市场在各种调控手段的运用中能够健康稳定和谐的发展，为我国经济的发展以及人民生活水平的提高贡献应有的力量。

　　四、结束语：

在房地产市场的发展中，为了保证其发展的健康、稳定，国家采取了一系列的调控手段以及措施来促进其发展。在调控的措施中主要涉及到经济的手段、行政的手段、法律的手段以及一些财政政策、货币政策等等，对于这些政策的综合运用，一方面保证我国房地产市场的健康稳定发展，一方面为我国国民经济的发展也贡献着力量。而在最近两年的调控政策中，国家的一定程度上抑制住了房价的攀升，另一方面也通过对房地产行业的不断调整，让房地产市场的发展在稳定健康的范围内进行，由此我们也看到了调控政策的有效性。

　　五、参考文献

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[11]郑雪,我国房地产调控新政的作用及有效性分析——西安房地产实证分析[J],水利与建筑工程学报,2011,09(5)

　　六、致谢:

每一份收获的背后都有巨大的付出，而在我论文的完成中我最先想要感谢的是我的指导老师，如果没有他不厌其烦的指导，我不可能独立完成这份最后的作业。在编写论文的过程中，他用自己的耐心、认真的态度以及渊博的知识在无形中牵引着我，使我在学到知识的同时又受益匪浅，让我给自己的人生交上了一份满意的答案；

同时，我还要感谢那些曾经教导过我的各位老师，感谢他们对我的辛勤培养和教育，也感谢他们在我人生的美好岁月里让我学到了这么多的知识，让我学会了成长，学会了如果在社会上更好的立足；

最后，我还要感谢我的家人和我的朋友，如果没有你们的鼓励，没有你们的支持，我很难在人生的路上走得如此的通畅，你们是我今生最大的财富，也是我不断攀向人生高峰的不竭动力。