房地产企业财务风险控制分析—以万科企业股份有限公司为例

　摘要

房地产业一直在中国的经济发展中占据着很重要的地位，其具有的占用资金多、资金回笼速度慢、与行业相关联性高等特点，使得它的发展与中国经济的发展息息相关。同时也与很多其他行业的发展有着密切的关联。因此，房地产业不管是由于自身还是外部因素都面临着更多的财务风险。

本文以案例分析、资料收集、文献研究等方法，根据万科集团实际情况，与理论实际相结合，以财务风险控制作为文章中心，从万科集团自身纵向与同行业横向来进行对比分析，来研究万科集团的财务风险控制体系。针对万科集团财务风险控制的缺点，提出降低财务风险的建议，希望不仅对万科集团未来的风险控制体系有指导和借鉴意义，同时也能对其他房地产上市企业的财务风险控制提供经验和帮助。

关键词：房地产企业、财务风险控制、万科集团

　引言

当前，我国市场经济环境正面临着一个巨大的调整和转型时期。经济增长率进入了正常发展的新时期。所有行业都普遍感受到资本的压力在许多情况下，房地产企业破产主要是因为财务管理不善导致的资金链断裂[10]。因此，在成长过程中能够生存并发展良好的企业在决定长期未来发展方面必须重视财务风险防范和有效控制[1]。

对万科这种较大规模的房地产业龙头公司的财务风险控制体系的研究对房地产业其他企业具有启发和参考作用。因此，把万科集团作为本文的案例研究对象，收集万科现有数据并对之加以分析，并与相关理论进行结合，把对财务风险的控制作为全文的重心，从万科集团自身纵向与同行业横向来进行对比分析，对万科集团在财务风险控制上的有效举措进行发掘以及研究它可以改进的方面，通过分析研究帮助万科集团完善财务风险控制措施，同时也能够促进其他房地产企业对完善财务风险控制体系的重视程度。

　第1章财务风险的含义、种类及控制方法

1.1财务风险概念

财务风险是指在公司经营发展过程中，纵观整个公司发展会对公司经营发展产生阻碍，使企业最终的财务指标未能达到企业预期的理想状态，从而对公司的利益造成损害并造成一定程度上的财产流失[2]。广义的财务风险虽然对企业来说是不可避免的但是还是能够寻找一定的规律进行推测。企业如果存在很严重的财务风险而不采取一定措施去控制的话那么可能会导致公司经营失败，因此，企业为了能够可持续地健康的发展就必须要重视财务风险[3]。

1.2财务风险种类

财务风险的种类包括：

（1）投资活动中产生的风险：由于企业没有正确的投资决策或一些外部原因，企业就不能通过经营活动获得预期的收益。一些影响因素包括投资不当、通货膨胀、利率波动[4]等。

（2）筹资活动中产生的风险：即向公司外部筹集资金时产生的风险，是在很多因素的影响下，如经济环境和资本市场、国家宏观调控政策、企业内部管理层做出的筹资决策发生失误，使企业无法及时筹集到资金或筹集的资金利用不当从而使企业产生财务风险[5]。

（3）营运过程中产生的风险：企业因现金、应收账款、存货等管理不当造成营运资金不足等原因使企业存在营运风险从而造成企业在一定程度上的经济损失[6]。

1.3财务风险控制方法

（1）降低风险法：公司通过分析潜在的或当前的财务风险，然后对之采取有针对性的控制措施以减少风险产生的损失，并将财务风险保持在可控范围内，称为降低风险法[7]。

（2）分散风险法：分为两种方式，一种是通过与其他企业合作经营，由两个企业共同承担经营活动所带来的财务风险，从而分散自身的风险;第二种是通过收购、新设等方式开拓新的市场，专业化经营会使企业对一个市场领域过度依赖，当该领域出现动荡会给企业带来巨大的不利影响[8]。而多元化经营的企业则可以用企业的其他业务弥补这一领域的亏损，从而降低一部分风险。

（3）规避风险法：当企业的某项业务存在较大风险，一旦发生会给企业带来严重的财务后果，且以上三种方法都无法有效控制该风险时，企业应选择放弃该项业务。这种方法是一种消极的处理方法，企业虽然规避了风险，同时也丧失了该业务可能带来的经济利益，因此，在采用该方法时，管理者应慎重考虑再加以实施该方案[9]。

第2章万科集团财务风险控制现状

2.1万科集团概况

万科集团,成立于1984年,总部位于地产办公经营管理机构,总部位于中国广东深圳,是目前中国作为全球和世界各地区我国最大的专业性豪华商品住宅地产项目的设计研发以及投资经营企业,1991年于中国广东深圳证券交易所正式创建并挂牌上市。过去三十年,万科的全年营业收入和销售净收入的净值复合年均增长率一直长期保持在35%左右,净收入的净值复合年均增长率一直保持在30%以上,是目前我国第一家在去年销售额已经首次达到千亿美元规模的房地产开发企业[5]。

2.2万科集团存在的财务风险

2.2.1筹资风险

住宅行业是高收入行业，良好的投资机会对企业成长至关重要。 1996年万科集团资金结算中心成立。基金结算中心的成立，在促进万科集团资源整合、监督基金运作、提升募资技能、提高管理效率等方面发挥了重要作用。万科集团拥有卓越的财务能力，公司与当地银行关系良好，拥有金融市场融资、可靠融资、境外银行借贷、境外金融交易、境外资产融资等多种融资渠道[11]。

目前，万科全面而广泛的融资渠道在业内首屈一指。多元化融资渠道的开放，使公司在整体控制上保持了高度的灵活性，增强了抵御风险的能力。万科要在扩张的道路上继续走下去，必须在资金能力方面做得更好。通过多年的品牌积累、诚信经营和透明化经营，公司得到了众多国内外资金的信赖。 2001年以来，万科通过银行授信、可转债、增发、公司债、信托、外部融资、合作开发、股权融资等方式，寻求多元化融资渠道，充分发挥资本运作和资产扩张的协同效应[12]。

2.2.2投资风险

万科在投资过程中有4个基本点是一直遵循的:

（1）两个70% 原则。万科集团业务的核心是房地产业，集团利润的70%以上都是靠房地产来盈利的，这是万科集团的投资管理必须要注意的第一个70%原则。第二是确保城镇住房项目经营范围占房地产业务的70%以上，这是万科的第二个70%原则[13]。

（2）利润不超过25%的原则。用发展的眼光来看，一个想要持续发展的企业必须要建立合理的回报水平。原则上说，随着市场竞争逐渐激烈以及宏观政策的变化，市场必然会回归到社会平均利润率。万科提出的这一收益率原则是基于判断社会平均利润率、避免高风险的产生、增强企业对经济周期的适应能力、加强企业市场竞争力的基础上提出的[14]。

（3）投资大众城市居民住宅。专业的运营需要在市场上有明确的定位。万科集团基于对房地产市场的了解，认为城镇住宅开发的市场潜力具有稳定性和持续性的特点[15]。目前，万科房地产业务已经在社区确立了以城市住宅为核心的“设计好、品质至上、物管优良”的理念，并形成地产品种系列化，1994年城市居民住宅项目占总竣工面积的73.5%。

（4）只在海外融资而不投资。在开展国际业务之前，万科集团不会在国外投资一分钱。公司专注于国内市场的开发，并且致力于获得规模化开发的优势。对于国外，万科更多的考虑是在海外市场进行融资[16]。

在这“四个基本点”投资原则指导下，万科的投资目标形成了三个聚焦:

（1）行业领域聚焦。从成立初期的多元化、多领域投资发展，主要致力于住宅开发，万科在2001年底万佳产权成功转让后，全面完成了从多元化的项目向专业的房地产公司适应的转变过程[17]。

（2）经营范围聚焦。聚焦中端城市居民和住宅开发，改变以往那种公寓、别墅、商场、写字楼什么都涉猎的做法[18]

（3）地区聚焦。万科1992年开始全国扩张至今，虽然在投资开发的区域选择上经历了几次调整，但是总体上来说，始终以全国最发达的城市经济圈区域为核心，再辐射扩展到其它重点二三线城市。截至2010年，万科已在三十多个大中城市进行发展，并确定了以三大城市经济圈及其它重点二三线城市为中心的发展策略[19]。

万科在投资方向上的聚焦，有利于发挥集中性原则，即把有限资金集中投放，促进企业在专注领域快速做大做强，应该说，正是在投资聚焦战略上的成功，使得万科充分抓住了过去十年中国住宅产业发展的黄金机遇，快速成长为行业领头羊[20]。

2.2.3营运风险

（1）现金管理

一个企业生存的根基就是资金链，一旦资金链发生中断，建设项目就会瘫痪，甚至整个公司都可能陷入破产的境地。万科集团在立项前严格检查现金使用情况，按照标准制定企业的运营计划。此外，日常营运资金项目组严格按计划开展工作，一旦工程需要大量资金，一定会先报给上级审批，没有得到许可之前都不得擅自支付或挪用资金。这既是因为土地投资决策涉及金额巨大，也是为了集团整体项目部署考虑。每个一线公司现金流和财务运营都受总部财务部的直接管理，既是为了资金安全，也便于资金通过集团整体调度，进行合理配置。

同时，万科集团的财务管理部门也在严格执行着财务规章制度。会计师做好企业日常的会计工作，内部审计师对存货历史进行审计工作，按时完成与银行的对账，同时提升效率，保障企业正常经营。公司各部门也按规定报销发生的费用，从而把不必要的开支和一些浪费减少甚至取消。

（2）存货管理

①宏观市场预测——依需定采购量

企业可以通过多种途径购置土地，避免出现资金短缺。

万科集团通过对房地产未来发展趋势的深入了解和对市场需求的预测，确定公司原材料及其他相关建筑材料的采购量，从根本上控制公司存货的采购量并且对存货成本进行控制。公司聘请专业数据分析师对重点核心区域将来的市场情况做出预期，并根据当地建设成本和过往历史建设情况推断公司未来发展所需的建筑材料成本从而帮助企业制定合理的采购计划。同时，为了保证土地资源在总资产中占用比例的合理性，还要与公司未来发展战略相结合，合理购买土地资源，。企业为了避免缺少资金的状况出现还可以从多种路径来购买土地。

②库存目标成本管理

通过对房地产企业永续盘存制度的建立和完善，实现房屋管控、核算的协调。通过引入目标成本管理的概念，万科创建了自己的目标管理系统，实现了事先确定成本，从而达到了减少库存的目的。根据成本=价格-利润公式，先确定成本再对房地产进行开发，综合考虑公司有竞争力的销售价格和产生的成本过程，将存货目标成本分解到各个车间甚至是每个工作人员，期间施工过程中企业实际发生的成本接近“预先设定的目标成本”

③建立存货的内部控制制度

此外，万科的存货内控制度也提高了企业资产的流动性，提高了资金使用效率，加强了存货周转速度，建立和践行存货的内部控制制度，实现制度层面的有章可循以及业务流程层面的规范化，在组织内建立有效的监督遏制和库存管理控制体系，有效防范存货管理xx，实现事前事后监督管理的全流程网络体系。此外，万科存货内部控制系统还能够加强公司资产的流动性，使资金使用效率和存货周转率大大提高，为企业存货管理提供了强有力的保障。

第3章万科集团财务风险控制体系存在问题

3.1管理层投资战略眼光存在局限性

万科基于自身发展和经济实力的局限性，会优先考虑在投资回收期的有限投资。但问题往往不是企业将投资项目集中在短期项目上，而是企业选择投资项目时缺乏战略规划。万科集团的管理层战略管理不足，战略定位不够明确，缺乏战略意识，他们应该关注能否实现战略目标，而不是关注如何通过短期投资获得短期收益。缺乏投资战略眼光将导致投资的简化和盲目性，虽然会带来短期快速收益，但不会实现良好可持续的投资效果。

同时，对当前投资项目的管理不当，在实施投资项目决策后，企业缺乏特殊的管理机制，内部控制有效性不强，会使得投资行为无法实现科学化、标准化。

3.2融资结构不合理

通过观察万科近几年的资金来源以及发展路径可以看出万科大部分的资金来源都是来自外部融资，如向投资者大量发行公司债券，万科的资产负债率一直维持在一个较高数值。同时，因为资金的需求量比较大，产品开发周期比较长等原因，获得收益的时期会比较长。鉴于此，万科要想健康、长远地发展，仅靠内部投资资金难以满足发展需求，必须通过外部融资来实现。尽管外部融资会使企业背负太多债务，但鉴于现在良好的税收政策，这种债务对房地产公司来说也并不危险。万科虽然可以从大量的外部融资中获得收益，但这些收益并没有带来资金的转移，因此对于万科来说，这对公司未来发展所必需的积累资金的能力并没有增强，但却会对企业将来内部筹款产生影响。无疑，外部融资是一把双刃剑，它对公司规模的短期发展起到积极作用，但也使企业的财务危机加剧。

企业有多种融资方式，债务融资是企业主要的融资方式之一。因此，在没有准确对市场数据进行调查和研究的房地产机构项目开发之前，由于市场需求与所要投资开发的项目有差异，就会导致大量资产的占用，投资资金无法快速收回。但是，在市场经济的背景下，企业当然更希望尽快将库存产品销售给消费者，此时就会出现多种促销方式，甚至是盲目赊销。因此，万科集团企业融资中不仅存在大量无法收回的应收账款，而且也存在无法收回的账款。

3.3 内部财务风险控制制度不健全

最近几年风险管理逐渐流行起来，很多房地产企业都已经设立独立的风控部门负责对财务风险的控制，这已经成为一项控制财务风险的常规流程。与多数房地产企业一样万科集团也建立了一系列财务风险控制体系，但大部分内控体系侧重于事后控制，而忽视了在风险发生之前和风险发生过程中对财务风险加以控制。尽管财务风险事件发生后化解危机的能力是必不可少的，但加强财务风险控制的事前预防、事中监督和控制也是财务风险控制体系不可或缺的一部分。事前控制就是对风险采取预防措施，在事故发生前就对可能产生的因素加以控制，大大减少了公司由于财务风险而造成的损失。

　第4章万科集团财务风险控制建议

4.1加强投资方案的可行性研究

在不断变化的市场环境中，如果企业想获得优势，就必须以创新为焦点，改变现有的融资状况，减少银行融资的比例，增加非信用和直接金融的比例。万科地产集团要想办法拓宽筹资渠道，这样才能为项目的发展提供保障。

同时，在进行筹资的时候要考虑成本，太高的利息支付也会增加企业每期的支付负担，降低利润空间。此外，企业可以在项目开发的时候寻找合作方，这也是资产转型的一种方式。企业在开盘前，可以招募项目合伙人，为项目开发注入资金，企业则利用自身优势负责建设和运营，这样既能发挥优势又能利用现有土地储备获取收益，此外企业可采用一些创新的筹资方式，如房地产信托、合作与开发、资产证券化等。

房地产企业想要使投资财务风险得到有效降低，就必须加强对投资方案的可行性研究。投资方案的可行性研究如何完成，这就需要做到以下几点：一是房地产企业需要对产生的投资决策建立一个投资回报模型，计算出需要投资的金额、能够获取的投资收益的金额以及获取收益的期限。抛开以前模糊的定性描述，通过数据进行分析，这样可以通过对比不同的投资方案，从中选择出最佳的投资方案；二是在投资项目启动前调查分析各种可能的影响因素对投资项目的影响，如认真考察目标客户、周边配套设施、周边有竞争力的房地产等关键因素，进行调查研究。第三，企业在投资时，要根据实际情况制定投资方案。并且当公司有充足的资金时，可以适当扩大投资范围；当公司资金比较紧张时，减少投资。这样，我们才能在控制财务风险的同时，使企业持续健康地发展。

4.2 保持合理负债，加快资金周转速度

公司资本结构的两个重要组成部分就是股权和债务资本，因此，只有处理好股权资本与债务资本之间的关系，才能够保持一个合理的资本结构。企业日常经营因为高负债而产生负担，企业出现资金周转困难的情况，威胁到了企业的发展。所以，公司管理者必须通过多种融资渠道筹集资金，必要时出售资产清偿公司债务。还需要提高企业应对突发事件的应急能力。同时，万科需要通过多元化投资来使资金利用效率提高，避免出现资金被闲置的情况。当一家公司负债累累时，就会出现资金链断裂甚至破产的状况。因此，公司必须为经营活动保持充足的现金流，并且要加快资金周转，从而加强对财务和经营风险的控制。

　　4.3 提高管理层风险管理意识

管理层的风险意识应该得到加强，企业可以将风险意识作为考核指标，作为对领导者的一项考核内容。风险意识高的领导者可以提拔，缺乏风险意识的领导者则需要通过学习提高。企业可以通过培训加强员工的风险意识，在每周都设立课程，并且鼓励员工积极学习，年终考核时可以算作出勤率，员工在晋升考核时，风险意识考核也要作为一项考核内容。因此，企业管理人员和公司每一位员工都能够懂得如何防范财务风险、如何控制财务风险，在公司日常运营的方方面面都能够注意到财务风险的产生并采取有效措施，从而减少企业的损失，使企业长远发展得到保障。

结语

但是因为缺乏实践经验，没有从公司内部实际工作经验，所依据的也是历年公开的财务数据，可能与实际公司情况不符，针对财务风险提出的改良建议存在不足与脱离实践之处，希望可以在今后的研究之中加以完善。

本文对万科集团近五年的财务数据进行了详细分析，通过万科集团的财务数据，研究它存在的财务风险和它现阶段的财务风险控制措施。本文基于对万科集团财务风险控制现状的研究，可以在一定程度上帮助房地产相关企业减少财务风险，并且在一定程度上提供一些指导和借鉴作用。但由于缺乏实际考察的经验，以及缺乏在公司内部的实际工作经验，仅仅依据历年披露的财务报表和财经网站上的一些信息，可能存在与公司实际情况不符的问题。对于研究的不足之处，希望今后的学习中能够完善。

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