华润置地有限公司现金流管理研究

摘要

对于一个企业来说，其现金流对企业的生存及发展起着非常重要作用，影响着企业的经营及投资规模。房地产行业在我国发展中起着重要作用，它在我国的国门经济中占有很大比重。如果不能持续健康的发展，将对国计民生的方方面面产生不好的影响。在房地产开发的全过程中，它具有价值高、从拿到地到交房所消耗的时间长、受政策变动的影响较大、有较高风险性等特征，以至于房地产行业对资金需求的特殊性：资金量大、占据资金的时间较长、占用风险较高、运转相对复杂。因此，对于房地产企业来说，其现金流管理就显得更加重要。

基于此，本文采用了文献分析和案例分析的方法，并且回顾了国内外房产领域现金流管理的研究状况，综合利用现金流管理理论，对华润置地有限公司的现金流管理进行了进一步的探究。本文主要分为三个部分：首先对华润置地有限公司现金流管理现状进行分析，发现其现金流管理中存在的问题主要有：首先现金流预算管理不够完善、经营活动现金流供血不够、现金流循环不畅、缺少现金流风险识别机制。其次，分析了形成这些问题的原因。研究发现，华润置地有限公司缺乏完善的预算管理流程、现金流运营管理能力比较弱、缺乏现金流风险识别机制，项目现金流占用周期长、现金流管理风险意识较为薄弱。最后，本文从现金流预算、现金流运营管理和加快资金的循环这三个方面提出针对华润置地有限公司的现金流管理优化方案。

关键词：华润置地；现金流；研究

第1章 绪论

1.1研究背景和意义

1.1.1研究的背景

现金流管理是现代企业发展的根基。对于房地产开发企业来说，良好的现金流管理是其前行的后盾力量。在对我国经典案例分析后可知，就算大型企业国有资产估值较高，且得到了资本市场的一致肯定。但是，还是有许多企业难以逃避倒闭命运。究其原因，主要是因为如下两点：第一，事前没有在第一时间对日常营业成本支出清偿；第二，事后没有在第一时间偿还债务。由此得出，在对企业运营情况评判时，不能把账面利润当做唯一指标。对于服务行业的要求，房地产开发企业必须严格遵守，具备前提投资低、资金大、周期短、时间长、现金少、流动性高等基本特点,企业内部应当加大对企业现金流使用管理信息系统的基础建设,做好企业现金流的监督、管理、使用和考核等一系列工作，确保现金流长期处于稳定状态。

1.1.2研究的意义

本文以华润置地有限公司为典例，针对房地产企业的现金流问题深入探析，以期能够有效提高房地产投资企业财务风险防范能力。在全面研究公司现金流管理相关财务指标后，精准把握公司财务发展现状，把企业利润质量客观体现出来。并且，促使华润置地有限公司管理层把现金流管理放在重要位置，为企业良好发展保驾护航，同时更能有效的规避风险。

1.2文献综述

1.2.1国外文献综述

国外对企业现金流管理研究开始于1987年，X国际财务会计准则委员会首先进行了探索，并阐明了企业的现金流量在财务报表管理中的重要性。自此之后，企业现金流问题便在西方国家掀起了研究热潮。在现金流管理领域中，与企业资金活动、流动资产、现金流量指标等方面相关的研究成果不断发表，理论研究具有可行性和实践性。

就企业现金流管理，其他国家研究开始在1987年,国际财务会计准则委员会最早开始此研究,同时确证明了现金流量在企业财务报表管理中的重要程度。此研究过后,西方国家便开始重视并着手对企业的现金流展开研究。在现金流管理领域中，有许多关于资料运营、资金流动、现金流指标等方面的文献资料。所以，理论研究具备可行性和真实性的特点。

随着企业现金流管理理论的发表，概念的提出更加肯定了它重要的意义。Hampton Hager(1976)对外发表了“现金流量周期”理论，他研究了很多家企业的日常生产经营的状况,提出来了企业现金流管理的建议。Lee(2011)认为不能只是单纯通过利用盈余管理实现公司最大化的会计收益,无论是否影响公司营业收入，都应该对现金流量实施追加管理。

随后许多学者着手对现金流量指标及具体应用方式展开探析。Eugene J. Laughlin和Verlyn D. Richards（1980）提出，通过对经营性现金流中的应付账款、应收账款和库存周转速度等指标计算，能够清晰的体现出企业资金周转的效果。啄食理论是Myers和Majluf(1984)二人在研究财务杠杆效应的基础上总结并提出来的著名理论。此理论表示，因为企业借贷的节税效应驱动，企业价值与企业资金结构有着较为密切的关系。Casey和Bartchzak(2005)在开展研究工作时，以个别财务出现问题的公司为研究对象，对公司面临困境时现金流各个指标的作用逐一分析。

紧接着，在以上学者研究基础上，国外众多学者也开始研究公司现金流的影响因素。Welsh(1981)在其中研究了对现金流造成影响的各种要素, 他研究的观点为公司规模会对公司现金流量产生一定影响。Conway,Denison,Edward F和Roger K(1986)以内外部环境和经营状况为研究主题,揭示了在通货膨胀及销售上升的重压之下的资金缺乏的诱导效应现象。Denison(2009)对通货膨胀、销售增加、现金流短缺等因素的相互关系进行了研究,他发现可以外部经济因素和内部管理因素这两个方面是造成现金流短缺的原因，且内外部因素对现金流短缺造成的影响也并不相同。Mikkelson和Partch(2015)从多元化的角度研究了现金流管理水平,探析应收账款、库存和现金流量三者之间的相关性。

国外相关文献中同样也不乏对现金流风险管理成功案例的深入系统的研究和分析。Zingales，Luigi和Kaplan，Steven N（2000）在研究实例后提到，在企业实际应用中现金流管理理论还存在很多问题，要从当今宏观背景和行业发展环境中寻找着力点。Iotti M和Bonazzi G（2016）在对房地产开发企业最具代表性的实例研究后，对面临XX税收和为业主提供优质服务的要求等特定经济环境下企业所遭受现金流管理困境分析，建立了现金流模型并应用于案例，通过数据模型，对改造投资价值和未来发展现金流量进行评估和比较，能直接有效地提升公司建筑项目的质量，达到节约项目投资成本的良好效果。

1.2.2国内文献综述

对于现金流管理，我国学者着重对财务体系建设、现金流指标确定、传统管理模式、现金流量管理水平和现金流的作用因素等方面开展研究工作。对于风险防范的系统研究相对较少，大都是立足于财务管理视角，对现金流量管理与公司价值最大化实现展开摸索。

起初，现金流量指标与指标之间的联系及作用、分析体系的建设是我国学者研究的聚焦点。陈静(1998)在研究工作开展时，对比分析经营情况较差的公司和经营情况较好的公司的相关财务指标。并且，尝试对财务分析体系建设。与此同时，分别从纵向、横向层面出发对比财务指标。刘存(2006)认为针对现金流指标的分析是企业中财务指标分析的重要内容,通过构建一个动静态指标一体的现金流量管理分析系统,有效地评析企业的日常经营状况。

接着，就现金流管理受内外部因素的作用程度，我国学者展开了全面的研究。张宏(2006)探究企业现金流状况预测、内控水平、执行管理的有效性等之间是否存在相关性,并得出结论:三者之间存在一定程度的正向关系。陈志斌(2007)分别从资金流程再造和业务流程再造层面出发对加速现金流的影响进一步分析，深刻探讨了企业现金流管理的意义和现金流变动所带来的影响。胡建云（2015）基于外部市场视角，对企业抗风险能力受现金流管理水平的作用程度展开分析。研究了影响企业现金流管理水平的要素，并认为企业在外部市场的竞争状况、企业所采取的管理政策和战略部署、国家对企业外部产业施行的整体政策和企业在整个行业的综合实力等等因素，都会对现金流管理水平产生一定的影响。

最后,在研究我国企业传统管理模式时，我国学者确定了若干个财务指标，建立了分析体系分析得出新的见解。程华(2012)选取几家比较典型的案例公司并对其现状进行分析，探究了公司现金流采取统一管理方式对公司整体发展的积极作用。王恺(2013)表示，随着信息化的发展进步，现金流管理不仅仅局限在记账或编财务报表上。要进行更深一层的探索来创建现金流信息管理系统,同时依托公司信息化平台，整合交互财务管理流程和日常工作，提高核心业务实力,进而实现这一战略总目标。刘静(2013)对财务风险的管理、预测、掌控和防御等工作、现金流管理理论及其内容进行分析，基于现有现金流管理规划补充新风险管理的相关内容。王文状(2017)经过研究提出了自己的观点：控制和防范可能存在的现金短缺等不可持续预知的财务风险是如今企业现金流管理的重点。想要达到预期的防范效果,需要我们不断提升企业现金的有效利用率、并且提升管理效率、还要加强关注企业内部风险控制体系与时俱进，不断的更新变化，同时要提升企业现金流管理水平，不仅能完善地产企业的体系，而且能促进企业的可持续发展。张倩(2018)选取比较有突出问题的房地产企业展开具体研究，得出研究结论房地产企业中普遍存在外部融资不足、公司经营政策没有准确体现符合企业自身的核心发展战略等问题。

1.2.3文献评述

西方国家对现金流管理的研究相对较早，始于二十世纪中叶，伴随着公司经营的相关信息。以此为基础，学者和企业家着手分析现金流管理，并以现金流管理为研究核心内容。截止当前，国内外学者均收获了良好成绩，且积累了一些企业现金流相关经验。

从国外现有现金流管理理论可知，学者基本都把现金流管理概述作为起点，涉及到风险控制方法和现金流量管理模型等理论。但是，面对市场日益膨胀的要求，这些研究成果略显落后。从研究层面看，理论研究较多，却没有考虑到具体的实践应用，和现金流量管理情况难以匹配。所以，本文在研究时，更注重实践方面，从企业整体发展情况出发，对症下药制定改善策略，有效抑制风险。

1.3研究的内容和方法

1.3.1研究内容

本文拟尝试运用文献查阅法、案例分析法以及比较分析法对华润置地有限公司的现金流管理进行综合研究，本文在剖析现金流相关指标后，把公司的财务情况全面掌握，进而对企业利润质量有一个精准把握，促使华润置地有限公司管理层把现金流放在重要位置，提高自身核心发展力，对华润置地有限公司的现金流管理所面对的问题以及对所面临的问题提出相应的优化策略，使其能有效的规避风险，并对于其他房地产企业管理现金流提供有效参考。

1.3.2研究方法

（1）文献查阅法：搜集国外关于现金流管理的各种相关文献，分析、比较之后进行归纳和总结，认识不同学者的观点，把握不同的研究角度，通过深入分析和总结，了解和学习该领域的相关知识。

（2）案例分析法：以华润置地有限公司为研究对象，并对其实施深彻调研，得到华润置地有限公司的现状，从而分析其所存在的问题，总结经验，提出对策。

（3）比较分析法:对近年来华润置地有限公司的现金流量表数据加以比较分析。

1.4论文的创新之处

研究数据新，本文对华润置地有限公司最新年份的现金流量表展开剖析，把握当前房地产行业现金流管理的最新变化，并针对华润置地有限公司现金流管理问题提出优化措施。

第2章 相关概念及内容

2.1现金流管理的概念与目标

2.1.1现金流管理概念

现金流管理，即把现金流当做重点管理对象，关注存在于现金流中的各个可变性风险要素。对既定会计期间中，活跃在企业投资、经营和筹资等活动中的现金展开管理工作。管理过程涵盖事中执行和控制、事前预测和计划、事后报告与分析。把现金流量管理的相关要点与公司的真实情况相结合，完善现金流管理的管理体系、执行流程和评估体系，以保持企业资本链处于稳定发展状态中，让现金流出和流入均衡在同一水平线，驱动企业现金等价物和现金水平的提高，从而获取收益。

2.2现金流管理的内容

2.2.1现金流流程管理

现金流流程管理，即探究如何在企业经营生产活动开展时把现金流融入其中，以多个具有代表性的控制点为依据，着手归类。实际上，现金流流程管理分为三大内容，分别是现金流执行与控制、预测与计划、报告与分析。流程管理应建立在按照一系列严格的标准进行管理和各部门高效合作的基础上。它是全面的、理论性的，属于整个现金流量管理中的定性分析部分。

　　图2.1现金流流程分析图

　　典型的现金流事前管理是对现金流的预测和规划。它意味着企业的预算部门对将要进行的各种活动所需资金的预测并且编制预算的计划。这一部分的管理重点在于以下几个要点：预测手段及方案是不是有科学依据的、获得的历史信息是不是经过了合理的修理改正及科学的处理。

在现金流管理的事中管理环节，涉及到执行与控制这一内容。它是流程管理的前提基础，在多个环节中活跃。

企业在做好现金流预算方案和计划后，必须评估整体管理成效。同时，研究落实的全流程，生成相关效果报告。这时，现金流事后管理的分析和总结工作的重要性得以凸显。

现金流可以被细化为现金流出、现金流入和净现金流三个板块。现金流出，即花销出去的现金；现金流入即盈利所获的现金；而净现金流即现金流出和现金流入相减所得。一般来说，企业净现金流量被学界称之为是现金池。图2-2呈现为企业的现金流具体流程。

　　图2—2企业现金池示意图

　　在分析一个企业的现金流的整体结构时，要考虑到企业现金流入与流出总额的比例，以及经营活动、投资活动、筹资活动和经营活动这三种活动。通过对现金流的结构进行分析，我们可以看出这三个活动的现金流入和流出这三个活动的分布及比例，以此来判断企业的战略布局情况和战略选择，当然，最重要的是测试现金流的稳定性与安全性。另外，还可以通过现金流的质量来判断并衡量公司的现金流情况。现金流质量分析指标如表2-1 所示。

表2-1 现金流质量分析指标公式表

为了更好的分析现金流量，我们采用了横向分析和纵向分析相结合的方式。在横向比较中，我们选择了同行业中管理较好的企业来进行对比分析，找出其出现的问题和造成差距的原因；在纵向比较中，我们选取了企业至少3 年的财务数据来进行分析，并进一步探究其变化的动向及原因。为了使企业的现金流能够得到较为合理且有效的管理，通过对比分析结果，企业需要继续保持自身优秀之处，尽快调整并改善自身不足之处。

2.2.2现金流流速管理

现金流流速是指现金流流入和现金流流出的速度的快慢。现金流流速更多地反应在企业现金的使用效率、资金回收速度上。现金流的流速管理也是现金流量管理定量分析的主要部分，在衡量资金周转的效率时，通常情况下会选取一些能够反映企业经营能力的财务指标。资产变现速度和良好的现金流动性是企业生命力的象征，对一个企业的生存和发展起着重要作用。在现金流流速分析的过程中，依旧可以采取横向分析和纵向分析的思路，分析结果对运营资金管理提供了一定的参考价值。

　　图2-3现金流流速管理图

　　第3章华润置地有限公司现金流管理问题分析

3.1华润置地有限公司基本情况介绍

3.1.1公司简介

华润置地有限公司（公司简称：华润置地，股票代码HK1109）是“世界500 强”企业华润集团旗下承担城市建造和运营的战略业务单元，是大陆较为当先的城市投资及开发运营商。公司业务包括房屋开发、城市改造、商业地产、产业地产、建筑、影院、机电等。华润置地是中国地产领域体系最大、盈利最高的房地产公司之一。

3.1.2公司组织结构及管理体系特点

　　3.2华润置地有限公司现金流管理现状

3.2.1现金流流程管理现状及分析

（1）现金流预算管理现状分析

现金流预算管理，指在企业战略目标不被影响的情况下，坚守收付实现制原则。同时，在企业展开筹资、经营、投资等活动过程中，把握现金流出和现金流入两个层面，为企业制定适用的财务经营规划，助力企业有序开展工作。

华润置地有限公司在预算管理工作中，设定了年度、季度和月度三个节点。财务部门需要对各个部门递交的季度和月度收支明细详细批阅，并做好整理和收集工作。以此为依据，分别制定季度和月度资金预算表，对月度资金盈余情况深入研究。公司依据表中提供的相关数据，再结合实际情况进行合理的资金分配。如此一来，企业现金流的稳定性便可以得到有力保障，使企业资金不足问题妥善化解，提高资金利用率。华润置地有限公司再三声明，预算管理工作由资金的收入管理和支出管理两部分构成。在每年的十二月底，公司各个部门必须编制好下一年度的资金预算。同时，参照年度预算，对月度资金预算制定。把预期开支及收入的数额、事项、时间、性质等项目等逐一说明。为了更好的对每个工程项目进行更好的管理,公司在各个工程部下都设置了专门的预算室，并由各工程部门的负责人审核并向财务部门报告。根据企业规定，各部门应于上年末向财务部按时提交年度资金预算，每个月月底前向财务部按时提交月度资金预算，经相关负责人审批后报总经理确认。在改动月度资金预算时，假设预算资金收入支出和实际资金收入支出差距较大，那么应在下一个月的八日前汇报给公司财务部，附带详细成因。

（2）现金流流程控制现状分析

企业要想对现金流做到精准控制，构建系统完善的现金收支流程控制制度是非常必要的。现金收支的过程能够清楚地反映现金流量的过程，是保证企业现金流正常运营的最重要的环节。华润置地有限公司的现金收支流程控制由审批报销流程和现金收取流程组成。

审批报销流程控制现状分析 在华润置地有限公司现金流支出业务中，包含对外支付工程款、土地转让金及对内支付劳务费用、工资等内容。在现金流审批报销流程中，该公司分为四个步骤：第一，当单位出现借款需求或个人出差急需借款时，要先对现金支付申请表完整填写，写明资金的金融和用途，并附带相关的证明,最终向审批人上呈审批表。第二，审批人应考量具体情况，履行自身权责，给出客观审批意见。第三，现金支付申请表交由财务部门二次核查，从企业发展现状和资金预算出发对申请款项审核，对资金合理配比。支付申请表交由出纳员审核，确保无误后，在其基础上继续对银行日记账和现金登记，做好后续的手续办理工作。第四，在该款项使用后，借贷资金的主体部门或工作人员要在第一时间前往财务部对款项核销。图3-2所呈为详细步骤。

现金收取流程控制现状分析 现金收取是公司现金的主要获取途径。同时，也是现金流控制的第一个步骤。现阶段，华润置地有限公司通过两种方式获取现金一是通过先行销售商品房款或商品房销售回款；二是利用投资或对外融资的方式从中获取收益。

控制现金收入同样分为四个步骤：

第一，在房款顺利交到现场出纳手中后，现场出纳应为其开具相应的收据单和发票，把收款凭证如实写明。同时，以天为单位对收款日报表制作。在确认核验后，向相关领导上呈凭证。第二，作为现场出纳，要对收款凭证和日常收入仔细核实，确认其真实性和正确性。在核验工作做好后，向本部出纳上呈凭证。第三，本部出纳的负责人要根据现场出纳递交资料，对收款凭证制作，做好日记账工作，全部反馈给会计。第四，在对收款凭证核验时，财务人员应从业务具体情况出发，参考银行回单，把账务处理工作做好。与此同时，再次复核，生成总账单。华润置地有限公司现金收取流程示意图在图3-3呈现。

　　图3-3 华润置地有限公司现金收取流程图

　　3.2.2现金流流量管理现状及分析

一、现金流的结构分析

探析现金流结构分别从现金流出、现金流入和现金流净额三个部分来展开，华润置地有限公司 2017—2019年现金流结构整体情况如表 3-1 所示。

表 3-1为华润置地有限公司 2017—2019年现金流结构情况 单位：亿元

　　总现金流量情况

　　经营活动产生的现金流量情况

　　投资活动产生的现金流量情况

　　融资活动产生的现金流量情况

根据华润置地有限公司的现金流结构，公司的现金流入主要来源于公司的融资活动和经营活动。近三年的投资活动现金流入总额所占的比重略低，经营活动和融资活动现金流入所占取的比重最大。现金流出主要产生在经营活动和投资活动中，其中经营活动现金流出比例较低，投资活动现金流出总额占绝大多数。

从经营活动现金流的角度来看，华润置地有限公司近三年来经营活动产生的现金流呈上升趋势。2017年、2018年和2019年经营活动产生的现金流净额为344.42亿、795.31亿和904.38亿，三年内增长了162.7%，显示出公司的经营活动正在产生大量的现金，说明公司经营活动盈利能力很强，具有较强的“造血”能力。

从投资活动现金流量情况来看，2017年、2018年和2019年投资活动现金流量净额-247.12亿、-451.18亿、-428.83亿，显示出投资活动现金流出较多，进一步分析发现主要是因为公司购买无形资产以及购买子公司、联营企业及合营企业支付的现金所导致，华润置地作为房地产公司，需要购买大量的土地等无形资产，消耗了大量的现金，除此之外对当地房地产企业合资、入股获取土地或项目也是投资活动现金流出的主要原因。

从融资活动现金流来看，2017年、2018年和2019年融资活动现金流量净额272.94亿、339.63亿和21.18亿，显示出公司近三年具有较强的融资需求，进一步的分析融资活动现金流结构发现，公司融资活动现金流入主要依靠借款、发行债券等方式，公司融资活动现金流出主要是为了偿还借款。由于公司融资活动产生的现金流规模较大，可能会增加公司的财务风险，如果外部融资环境发生恶化，公司融资活动产生的现金流入会大幅减少，会影响公司的正常经营。

二、现金流的质量分析

现金流量质量分析的实质是通过与有关现金的比率计算分析现金流结构是不是合理，并将所得指标与国内同行业业绩较好的公司（如万科公司，保利地产等）进行比较，从而分析华润置地有限公司现金流质量存在的问题。

盈利现金比率 盈利现金比率是经营活动现金净流量与净利润之比，它显示了公司利润与公司营运现金净流量之间的联系，这是公司盈利能力的表现。本文选取同样是房地产业的万科和保利地产的盈利现金比率进行比较分析，具体数据如图3-2 所示。

　　图3-2 2017—2019年华润置地有限公司与万科、保利地产盈利现金比率情况表

　　通过图3-2可以看出，与万科集团和保利地产相比，华润置地有限公司的盈利现金比率更为稳定。仅从盈利现金比率的数值来看，从2017年到2019年，华润置地集团的盈利现金百分比在1左右波动，并呈现逐年上升的趋势。通过对盈利现金比率的比较分析，可以看出，虽然华润置地有限公司盈利现金比率在逐年增加，但同行业企业的保利地产的盈利现金比率也呈上升趋势。华润置地有限公司现在的主要任务是提高盈利能力。

营业收入现金比率 营业收入的现金比率是是经营活动现金净流量与营业收入之比，代表了公司的经营实力和发展实力。营业收入的现金比率是正向指标，数值越大，企业的经营实力越强。从图3-3能看出，2017年华润置地有限公司营业收入的现金比率大于0，明显低于万科集团，高于保利地产，说明华润置地有限公司在2017的营业收入质量介于万科集团和保利地产之间。不过，从2018年到2019年，华润置地有限公司在营业收入的现金比率为0．22，明显高于万科集团和保利地产。总体分析显示，华润置地有限公司的经营状况趋于稳定。

　　图3-3 2017—2019年华润置地有限公司与万科、保利地产营业收入现金比率

　　流动比率 流动比率是流动资产与流动负债之比。它是衡量企业短期偿债能力的重要标准之一。它代表着一个公司的偿债能力和企业的发展经营状况。流动比率是正向指标，数值越大，资产流动性越高，偿还能力越强。但如果比率过大，就会意味着流动资产占用的比例较多，将会影响运营资本周转效率及盈利能力。从图3-4能看出，华润置地有限公司2017年至2019年的流动比率约为1.35，一直处于合理状态。与发展稳定、业绩良好的万科集团相比，其流动性依然较弱，华润置地有限公司的短期偿债能力仍需调整。

　　图3-4 2017—2019年华润置地有限公司与万科、保利地产流动比率情况图

　　速动比率 速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动比率可以衡量企业流动资产能立即用于偿还流动负债的能力，它是正向指标，但是大多情况下数值不超过1。从图3-5能看出，与万科集团和保利地产相比，华润置地有限公司的速动比率总体处于较低水平，但在过去三年中呈逐年上升趋势。从数值上看，主要是公司库存量大，这反映出华润置地有限公司库存房产的销售情况与预期存在差距，库存房产存在大量积压。速动比率太低，资产的流动性就会减少。如果库存不能够做到尽快变现，同时没有别的资金来源，将会出现大部分债务将难以偿还的情况，这将加大资金的压力，提高资金链崩溃的风险。

　　图3-5 2017—2019年华润置地有限公司与万科、保利地产速动比率情况表

　　3.2.3现金流流速管理现状及分析

在衡量华润置地有限公司的现金周转效率方面，应关注预付账款周转期和预收款周转期。

（1）预付、预收账款周转期分析

从图3-6 可以看出，华润置地有限公司在预收帐款的周转期较长（平均416天）是由于公司的不断扩张造成的。长期来看，现金周转周期长及周转速度慢将会不利于企业的平稳发展。

（2）现金周转期分析

从图 3-6 中可以看出，华润置地有限公司2017年至2019年平均库存周转期为1054天，周转天数长，周转率低，说明公司存货积压较大。这可能是由于随着公司业务规模的不断扩大进而造成了工程项目较多的情况，这使库存积压量随规模的不断扩大呈指数增长。

　　图 3-6 2017—2019年华润置地有限公司现金流流速情况表 单位：天数

　　接下来，以2019年为基础，以万科有限公司和保利地产的库存周转期，预付账款周转期和预收账款周转期为对比分析，具体见图 3-7 所示。

　　图3-7 2019年 华润置地、保利与万科地产公司现金流流速情况表 单位：天数

　　通过表 3-7 的对比分析，总体来看，华润置地有限公司现金流速度与万科集团和保利地产差距较大，公司预付账款、库存周转期以及预收账款周转期相对较低，说明华润置地有限公司现金流流速得到了有效的提高。

3.3现金流管理存在的问题

3.3.1现金流流程管理存在缺陷

华润置地有限公司现金流流程管理的缺陷主要体现在现金流预算管理的缺陷上。从上图3-2的华润置地有限公司现金审批及报销流程能看出来，公司财务管理不规范，资金管理不严谨，没有独立的监督管理体系。公司的各种工程项目部门的负责人员管理不集中，每一个项目进出的现金流也比较分散，统一管理的意识比较薄弱。为降低其财务风险，公司监督管理机制有待进一步完善。目前阶段，大部分发展较好、规模较大的房产公司都采取资金集中管理的模式。这种模式设置了资金结算中心，体现了资金集中管理的优势，有效掌握公司资金的进出情况，能从现金收入和现金支出两个方面对资金进行有效管理。但从华润置地有限公司的实际情况来看，作为资金集中管理核心的现金流预算管理方面还存在一些问题：

1、预算管理制度不够健全

在华润置地有限公司的财务管理中，预算管理体制相对落后，不能适应现阶段公司的发展。公司内各工程部门有自己独立的预算组织，能按时向上级财务部门报送年度和月度预算。但是，预算管理制度一直没有得到落实。当实际工程结算远远超过预算时，工程也没有采取相应措施来补救，仍按实际工程结算。造成了预算制度形同虚设的情况，同时预算管理制度也没有得到管理部门的重视。总的来说，华润置地有限公司的财务管理部门人员的预算管理意识较为淡薄，现金管理没有被工程部实施，现金预算不能有效实施，其他部门也不配合财务部门的管理体系，对其不够重视。

2、重视编制而轻视监督

在中国公司会计管理中，预算管理最大的问题是对监管重视不够，尤其是华润置地有限公司。在企业的经营活动中，预算的编制管理制度相对严格，但下面工程部门却没有严格执行预算，只是流于形式。刚收到预算时，能按预算要求，但开工后往往超过预算。引起这一问题的原因主要在于监管不严，在施工过程中难以控制，超预算后又不及时采取补救措施。长期以来，预算管理有名无实的局面就逐渐形成。因此，华润置地有限公司的预算管理在很多方面都存在问题，包括国土储备等大量资金需求的估算、长期开发投资的规划和实际工程结算中未按预算标准执行结算等，这些问题反映了公司的预算管理制度不够完善，缺乏合理的预算监督体系，导致了公司的预算收益与实际的收益差距过大，严重影响了公司预算执行。

3、预算编制缺乏客观性

从华润置地有限公司的实际状况来看，企业的预算管理存在诸多问题，不能满足现阶段市场经济发展的需要，也阻碍了公司的发展。从公司费用指标来看，存在严重超标现象，原因是预算编制管理体系没有得到重视。工程部门着重重视自身利益，想各种办法来增加预算。因此，公司在工程项目运作过程中，存在费用超标的情况。另一方面，财务部门在编制年度预算时也存在一些问题，因为预算数据并不是以实际统计数据为依据，只是以以前的预算数据为依据，前几年的数据本身就不够真实，再加上公司的实际经营活动中会有很多影响因素，这样做，编制出来的预算就不够符合实际，缺乏客观性，是徒劳的。

3.3.2经营活动现金流量供血不足

根据此前对华润置地集团有限公司财务管理现状的分析，现金流结构反映了公司的资金匹配问题。原因是公司处于发展前期，现阶段公司的资金投入比较大，公司的流动资金不能够满足公司正常的经营及投资活动，为了使公司进一步发展，华润置地有限公司必须采取一系列有效的措施来筹集资金。根据华润置地有限公司的财务状况分析，现金流量净额在公司的经营业务中总是低于净利润，这能从公司的盈利现金比率反映出来，具体见图 3-2，这种情况说明了企业经营活动所产生的现金流量净额相对较少，企业自身的盈利能力不能够满足投资和经营活动支出。公司的快速发展不仅依赖内部制度的管理和运作，更有赖于外部市场的定位。通过准确的定位，找到融资渠道，从而获得公司快速发展的可能。公司的融资问题一直是大家所关注的重要问题。总的来说，公司的融资体系是作为整体存在的，但它也是公司整体的一个部分。比如现金流入结构不够合理，房地产销售渠道太少，这些都是公司融资难的原因。

我们比较了同一时代同行业的数据，发现这一效益的流通率比较高。通过对近几年来的数据进行综合分析，发现2018年至2019年出现相反的情况，呈现负增长。从工资与流通价值收入和流通值的负相关关系能得出以下结论：华润置地有限公司的发展缺乏对外部市场融资渠道的深入了解和研究，在今天的持续发展中，仅依靠公司自身的营业额是不可靠的。为了以后更好地发展，企业必须拓宽外部融资渠道，满足当今发展的需要和企业资金的需求，避免财务风险的发生和可能产生资金链断裂的局面。房地产业历来是一个复杂而特殊的行业，资金需求量大，行业关联性强。再加上资本陷阱，因此能活动的流动资金越来越少。近年来，华润置地有限公司出现了资金沉淀问题，主要是因为商品房没有及时销售，而且有空盘楼房，无法完工。

　　图 4-1 是对库存房产的总结数据。

　　图4-1 2017—2019年存货项目明细表 单位：亿元

　　我们在图中发现，2017至2019年期间，库存量持续上升，这意味着华润置地有限公司投资的资金量在持续增加。当产品开发量在持续上升时，流动现金资产量也不断提高，流动资金额在2019年达到最大值。

3.3.3现金流流速缓慢、循环不畅通

房地产企业的流动资金问题一直是重要的问题，如何获得足够的流动资金是企业发展成败的决定性因素之一，在房地产企业的资金循环链中，房地产行业的资金返还收益相对于其他行业来说，速度慢，资金回笼少。这就直接导致企业商品房的存货周期长，变现不易，从开工到验工的过程就被大大的拖延。如图 4-1 是房地产企业现金循环流程的具体流程图与说明。

　　图4-1 房地产企业现金循环流程图

　　从上图能看出，房地产企业的资金流转是一个相对复杂而漫长的过程。在把货币资本转化为商品资本时，房产资本和地产资本的循环是必经之路。不然的话，房产资本向运营资本迁徙难以落实，且变现无法完成。公司综合实力不足、资产流动性差主要是因为房地产企业资金运作第一个环节的库存时间久和积压过多导致。在深入探究资金周转问题后，得出如下结论：当华润置地有限公司资金周转的流动性显露出异常时，公司大概要花费三十六个月左右的时间进行修整和完善。面对内部资金的空缺，公司需要对外融资补漏。在后续的经营中，公司应关注自身资金流通能力的提高，带动公司综合实力进步。随着公司现金周转天数的递增，库存周转天数增加是必然的。当然，这也是公司资金流动性差的源头所在。除此之外，房地产公司内部管理体制存在经营效率低，分工不清等管理问题，会阻碍公司资金的运行速度。

3.3.4缺乏现金流风险识别机制

从相关研究所得看，房产公司在对未知风险预测时，主要以传统经验为依据。然而，公司并未建设风险识别机制。由于公司风险识别机制的缺失造成风险控制失误率大幅增加。各种潜在风险和显性风险就等同于资金流动的障碍。就连华润置地有限公司也没有正确认识完善的现金流的风险机制，就连人才资源管理、财务资金管理和项目建设资金管理等相关工作的开展，也并未设定一个确切的发展目标和前进方向。从各种数据分析报告看，在风险评估工作的开展中，房地产公司普遍以传统风险评估方式为主，侧重于收集信息和分析信息。在生成信息分析结果后，展开接下来的财务数据和报表数据归纳应用工作。然而，这些财务信息涉及广度有限，效用性不足，难以体现公司的整体发展情况，无法切实做到多部门联动。所以，就公司现金流问题，华润置地有限公司应着手构建风险识别机制；对各个部门加大管理和监督力度，让体系长期处于正常运行状态中。

3.4现金流管理存在问题的原因分析

3.4.1缺乏完善的预算管理流程

华润置地有限公司的资金管理过于笼统和简单。公司对不同类型的任务没有明确的分工。相反，它把所有的资金管理问题都交给了财务部门，财务部门很难把庞大的工作量全部完成。显而易见，因为公司未单独设置资金管理部门，造成预算工作难以达到预期效果。从具体的工作情况看，财务部门全权负责财务的经营、管理和落实。但是，财务部门能够掌握的信息毕竟有所局限，难以从公司整体发展出发，制定适用战略计划。鉴于此，在数据分析工作开展时，财务部门无法做到多视角、全方位分析。而在经营管理过程中，预算也难以收获理想成效，公司流动资金依然无法供给充裕。这些问题，对于公司长久发展来说，是不小的威胁。实际上，华润置地有限公司的公司预算组织在设定上较为科学。预算办公司在各下属工程部均有配置，会严格遵守财务管理制度，向上级财务管理部门分别递交年度、季度和月度预算报表。然而，公司的预算管理体系却漏洞重重，完善性不足，难以有序推进预算管理的控制、编制和管理公司现金流量。通常情况下，根据公司的财务制度，各工程部门必须上缴超额资金，并储备部分储备资金。然而，工程部的资金流动相对较大。当需要支出的资金数额过大时，必须一次性清偿溢出资金。工程部可以把资金申请多次向财务部发起。然而，当资金频繁进出时，公司的总流动资金大半被工程部的活动资金侵占，公司运营成本被拖累。显而易见，公司资金流动管理有待进一步完善。通常情况下，在公司正式开展生产经营活动前，必须把日常活动预算、现金流量的长期规划、动态调整等工作落实到位。现金流还有一个用处是预算公司的销售、生产和采购等环节费用。另外，在对预算管理体系设定构建时，公司应对自我发展现状客观审视，让现金流预算管理工作合理展开。当公司现金流出现异常时，第一时间察觉并解决。只有这样，公司的预算管理工作开展才是有效的，能够为企业经营活动提供切实保障。

3.4.2现金流运营管理能力较弱

在研究该公司现金流结构后，能发现华润置地有限公司现金流不足，现金流结构暴露出诸多问题。因为现金流管理工作不到位，经营管理意识淡薄，华润置地有限公司的现金流经营能力难以使公司经营活动的需求被满足，其决策能力和综合管理能力较差，无法为公司发展提供实质性的帮助。华润置地有限公司的现金流管理问题在关系平衡方面显现出来。立足于公司当前发展现状看，投资活动、经营活动和融资活动所获取的资金比例严重失衡，导致公司下一步的生产经营活动开展受限。客观来讲，公司现金配置合理性不足，并没有考量到销售计划进度、项目开发情况及对外融资决策等方面情况。分配失衡，考虑欠妥，对公司可持续发展来说毫无益处。除此之外，在开发过程中，公司一直在全力储备土地，积极扩大业务范畴，把大量资金花销在项目开发和投资上，公司资金跟不上投资速度。处于这一发展形势中，假设公司收支严重倾斜，如商品库存积压较多，销售业绩萎靡，经营活动生成的现金收入较少等，如果市场波动或外部环境恶化，公司现金支出需要持续融资，公司资金链有很大概率直接崩断，给公司带来发展危机。要想避免这一情况的出现，公司应对现金流量管理体系积极构建，把自身现金流量的经营管理能力有效增强，确保公司收支维持在均衡状态，推动公司走向可持续发展道路。

3.4.3项目现金流占用周期过长

在研究华润置地有限公司现金周转数据后得出，公司现金周转期较长。从该公司2017年到2019年这一期间的财务数据看，平均存货周期已达到上千天，也就是将近三年。反观行业平均水平，要高出许多。一般来说，资金周转速度迟缓、现金周转期长等问题在房地产企业中普遍存在，但华润置地有限公司在这方面有很大的问题。这些问题的出现是因为华润置地有限公司发展进程加快，工程项目递增，且业务发展规模处于动态状态中。每个工程项目的实施都要经过规划、施工、立项、设计等环节。在项目实施收尾后，还要开展后续的房屋租赁、销售等工作。当把这些任务全部完成后，需要经历较长的时间，基本在两年之上，公司项目现金周转期由此顺延。众所周知，房地产公司投资成本高昂，还在很大程度上受市场环境和XX政策作用。也正是因此，房地产公司需要承担高昂风险，现金流迟缓。所以，华润置地有限公司的当务之急是把工程项目现金流所占时间尽可能缩减，增强自身资金流应变能力。

3.4.4管理人员现金流管理风险意识较为淡薄

华润置地有限公司的高级管理人员不了解管理财务风险的风险。在正常情况下，管理人员不仅要考虑公司的特定收入和平均收益，而且还要考虑其对现金流量的控制。另一方面它的股权和经营权没有分离，资产结构不合理。随着越来越多的投资者参与管理公司的业务运营，监管权更加集中，管理工作开展违背了权责分离原则，造成管理工作频频出错。其中，现金流量管理问题是最致命的，它引发了公司高昂运营风险。目前，华润置地有限公司他们正是发展的关键期。对于现金流管理，房地产公司普遍对其重视性不足。公司的财务管理系统是无用的，无法发挥效用。从经济市场发展现状看，企业一直把创收作为经营目标。然而，在具体的开发工作推进中，现金流管理的存在感较弱。当前，企业必须对现金流管理予以高度重视，构建系统的健全的管理机制，确保公司长期处于稳定发展中。华润置地有限公司一定不能一味的追求利润最大化，要提高现金流的管理意识，不应该只关注受益而不关注风险，一旦出现风险，资金链随时可能断裂，造成无法补救的后果。所以，出于房地产企业对资金周转的需求，应把现金流管理放在重要位置，树立良好的现金流管理风险意识，对现金流循环风险识别机制制定应用，促进现金流风险管理水平的增强。

第4章华润置地有限公司现金流管理优化方案

4.1现金流预算优化建议

4.1.1强化现金流预算的监控和调整

（1）预算监控

对华润置地有限公司来讲，现金流预算工作的开展需要企业全体员工积极配合。所以，企业员工都应在现金流预算监控范畴内。作为管理层，应发挥自我监督效能，有序推进现金流预算的监控工作开展。

（2）预算调整

在变更现金流预算时，应根据具体发生情况酌情变更。一般来说，有一般调整和重大调整两种。

A．重大调整

通常情况下，只有在国家政策和外部市场环境等未知因素作用下造成房地产行业出现较大变化时，才进行调整，否则企业预算不会轻易进行重大调整。假设公司要对现金流预算做出大量改动，那么必须获取董事会的许可和现金流管理委员会的批准。

B．一般调整

企业现金流预算的一般调整是在企业内部环境出现变化时做出，包括项目支出和收入失衡、政策变化等。在获得许可后，应考量公司发展现状进行相应调整。

4.2现金流运营管理的优化方案

4.2.1 积极去库存增加现金流流入

（1）将资源倾向经济快速发展，强有力的工业支持和几乎没有政策制约，人口密集的地区，土地产品占比较小。和一二线城市相比，极有可能在国家政策和市场环境的转变下，引发公司各种发展难题，如果华润置地有限公司能更多地关注经济发展，政策限制较少，人口众多的三四线城市并辅以一些销售策略，可以救公司脱离销售瓶颈期。同时，使经营活动的现金流入有所提升，改善现金流发展现状。

（2）凡是存储期大于24个月的项目，应列入重点关注对象中。对于库存结构的完善优化，应利用长期库存比例缩减的方式实现。并且，使新开发项目的销售率维持当前水平，把新开发项目明确包含在绩效评估中。

华润置地有限公司的商业住宅结构主要是120平方米和超过120平方米的中大型单元户型。近年来，由于市场环境的变化和政策趋势的改变，国家进一步抑制了炒房，导致华润置地有限公司商业住房的销售情况差强人意，很难消化库存。因此，公司应该关注库存状况，并将减少库存作为下一个优先事项。

（3）最近几年，房地产政策紧缩，因此华润置地有限公司在开发商业住宅时，需要密切关注和努力建设公寓结构，以满足市场需求和国家政策导向。从源头上减少商业住房可能会导致的库存过剩，并确保现金流的平稳流入。

（4）实行一盘一策，对各项目积极外销，把现有资金充分调度起来，保持良好流通。

（5）对产品功能不断优化完善，开发别具一格、特色浓郁的住宅明星产品线。同时，创新房产综合开发的新项目开发模式，包括工业园建设、智能园区的运营建设，长期出租公寓等，这能够保证企业资金流入的多元化。

4.2.2 优化现金流运营管理

根据华润置地有限公司目前的现金流情况，要想维持现金流稳定，公司应做好现金流管理工作。在对管理目标明确时，重点关注以下内容：

（1）公司现金流的平衡性和资本结构的合理性

在对现金流出和现金流入开展管理工作时，公司应参考现金流量评估结果，有效抑制财务风险。并且，制定架构科学的资产资本结构，巧借杠杆力量并提高运营效率，以便公司的资产负债比率能够随时满足金融机构和银行的信贷标准，让公司的融资能力和融资途径维持稳定。加强对项目现金流量的控制尤其重要。华润置地获利主要通过销售住宅产品的方式。而公司具备收回账款能力和销售变现能力是开展收入管理工作的前提。

第一，在开发项目时，华润置地有限公司必须加快项目开发节奏，促进商业住宅早日进入销售阶段。在房屋成功售卖后，利用一切可行途径拿到款项。

第二，对于资金支付管理，公司应对其加大管理力度。华润置地有限公司的现金支付由非项目开发现金流动和项目开发现金流动组成。在合法合规前提下，公司有权对土地购买首付款时间及后续付款时间做出一定延期，以此把资金调动起来。

（2）投资决策和盈利的稳定性

在开展投资活动时，华润置地应从自身发展情况出发。按照既定计划和预测结果，有理有据展开投资活动。对于战略机会，企业应考虑自身发展规划和发展能力，量力而行，稳定发展。

第5章结语

笔者将华润置地有限公司作为本文的案例研究对象，以不同的方式对其现金流管理及其他问题深入研究。在研究后得出，公司是否能够稳定长期发展下去，与现金流治理水平密切相关。整合总结，本论文取得了如下研究成果：

1.本文阐述了现金流管理的概念及内容，包括流程管理和流量管理以及风险管理。基于此，本文从预算、管理以及现金流质量的角度来探究，提供了对华润置地集团当前现金流管理的全面而详细的分析。

2．本文从现金流的流程管理、流量管理和流速管理三个方面来展开分析与研究。分析结果表明，华润置地有限公司在现金流管理方面仍然面临许多挑战，包括缺乏适当的预算控制、不足的造血能力和不完善的风险管理机制。

3．从华润置地有限公司当前发展现状出发，制定几点可行、合理的现金流管理策略。其中，涵盖现金流预算优化、优化现金流运营管理以及加快资金在地产开发业务中的循环三方面。

在撰写这篇文章时，参考了许多与现金流管理相关的文献资料，但由于各种因素的影响，本文收集的财务数据和理论数据依旧不够全面，在今后的生活我会持续关注公司财务数据状况来加以补充。此外，房地产行业是一个相对特殊的行业，特别是现金流管理有其自身的特殊性，限制了笔者对现金流的选择和分析。最后，本文中提出的优化措施实际上还没有得到验证，以后需要不断修改和调整，希望能够给处于现在经济形势下的房地产企业的发展提供一定的帮助。

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致 谢

行文至此，意味着四年的大学生涯即将闭幕。从2017年9月进入华北水利水电大学至今，时光飞逝，我的大学生活也接近了尾声，四年光阴如烟火，稍纵即逝却又璀璨绚烂，回顾大学四年时光，我的生活非常充实，不论学习还是为人处世能力都得到了很大的提升，也收获了许多令人难以忘怀的同学情与师生情，也曾有过挫败、迷茫和否定，但一路走来，在朋友和老师的关怀与鼓励下，我学会了奋进、坚毅与自信。总之，感谢所有对我有过帮助的人，是他们让我成长成为了更好的自己！

首先，我要发自内心向我的指导老师杨孝海老师诚恳道谢。杨老师治学严谨、知识渊博，作为教授，他虽然平常工作忙碌繁琐，但在论文的写作指导方面，仍然耐心、不厌其烦的为我提供帮助，从拟定题目到后期的论文定稿，杨老师都倾注了极大的心血。同时，杨老师对工作一丝不苟的态度深深的影响了我，让我学会了认真对待、沉着处理，对我日后无论工作还是学习都产生了积极正向的影响。再次感谢杨老师对我的耐心指导以及孜孜不倦的教诲，不管今天还是明天还是未来，我都将谨记杨老师的教诲，不断激励自己奋发向前。

其次，我还要感谢经管学院所有的老师，使我没有后悔选择辅修会计专业。每位老师都和蔼可亲、尽职尽责，是所有老师的共同努力，让我没有虚度自己的青春时光，老师们的诙谐幽默的语言和风格各异的教学方式使我爱上了会计专业。四年时光中，我能够顺利的完成大学学业离不开所有老师们的指导帮助，感谢老师们为我倾注心血，我也同样不会辜负老师们对我的期望，在今后的日子里我会更加努力，报答桃李之恩。

同时，我还要感谢我的好朋友梁倩，感谢这四年来的陪伴，在我的论文写作过程中，给予了我很多帮助及鼓励，在我堕落、遭受打击的时候陪在我身边，听我倾诉并且给我好的意见与建议，让我快速走出阴霾，成为更好的自己。

此外，我还要感谢父母对我学业的支持，在我失去信心时，父母总是能及时地鼓励并给我加油，教会了不要灰心，要有迎难而上的勇气和信心。祝我的爸爸妈妈能够身体健康，万事如意。希望自己不忘初心，努力拼搏，能够活出自己想要的样子！

华润置地有限公司现金流管理研究

价格 ¥9.90 发布时间 2022年11月23日

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